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免費(fèi)法律咨詢就上法幫網(wǎng)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效以及依法屬于國家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記的規(guī)定。本法第一章規(guī)定了物權(quán)公示的基本原則,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。本條的規(guī)定,是對不動(dòng)產(chǎn)公示原則的具體體現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn),即土地以及房屋、林木等土地附著物,對整個(gè)社會(huì)都具有重大的政治意義、經(jīng)濟(jì)意義。不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán),在各國都是物權(quán)法最重要的內(nèi)容。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的重要意義和作用,又與不動(dòng)產(chǎn)登記制度有著緊密的聯(lián)系。本條規(guī)定,除法律另有規(guī)定外,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力。這表明,原則上不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公示手段,是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的生效要件,也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的依據(jù)。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力,國外基本有兩種立法體例:一種是登記生效主義;另一種是登記對抗主義。所謂登記生效主義,即登記決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅是否生效,亦即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各項(xiàng)變動(dòng)都必須登記,不登記者不生效。這種體例為德國、我國臺灣地區(qū)等所采納,如德國民法典規(guī)定,為轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)土地的所有權(quán),為在土地上設(shè)立一項(xiàng)物權(quán)以及轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)物權(quán)或者在該物權(quán)上設(shè)立其他權(quán)利,如法律沒有另行規(guī)定時(shí),必須有權(quán)利人和因該權(quán)利變更而涉及的其他人的合意,以及權(quán)利變更在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的登記。我國臺灣地區(qū)“民法”規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),依法律行為而取得、設(shè)定、喪失即變更者,非經(jīng)登記,不生效力。瑞士民法典規(guī)定,取得土地所有權(quán),須在不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記。我國土地管理法、擔(dān)保法等法律以及最高人民法院的司法解釋也是采用這種體例。按照這種體例,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種變動(dòng)不僅需要當(dāng)事人的法律行為,也需要登記,法律行為和登記的雙重法律事實(shí)決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力。登記對抗主義,即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的生效,僅僅以當(dāng)事人的法律行為作為生效的必要充分條件,登記與否不決定物權(quán)變動(dòng)的效力。但是為交易安全的考慮,法律規(guī)定,不經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不得對抗第三人。這種體例,為日本法律所采納,日本民法典規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更,除非依登記法規(guī)定進(jìn)行登記,不得以之對抗第三人。我國民法學(xué)界一般認(rèn)為,這兩種體例相比,不論是在法理上,還是在實(shí)踐效果上,登記生效主義都更為合理。在法理上,因物權(quán)的本質(zhì)特征就是排他性,如果權(quán)利人獲得的物權(quán)不能排他,就不能認(rèn)為其是物權(quán),因此而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)自然應(yīng)該無效。因此,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不登記就能夠生效,不合法理。從實(shí)踐意義上講,不經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)對權(quán)利人和相對人均具有極大的風(fēng)險(xiǎn),對交易的安全非常不利。物權(quán)法起草過程中,立法機(jī)關(guān)對這個(gè)問題廣泛征求過息見。大多數(shù)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效的立法體例;同時(shí),考慮到我國現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律法規(guī)也體現(xiàn)了這一原則,如城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定,國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記,經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí),由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。土地管理法規(guī)定,依法改變土地權(quán)屬和用途的,應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。土地管理法實(shí)施條例規(guī)定,土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更,自變更登記之日起生效。社會(huì)各方面在實(shí)踐中對這一原則也較為熟悉。因此,本條做出了上述規(guī)定,這也有利于保持法律的連續(xù)性。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記,最基本的效力表現(xiàn)為,除法律另有規(guī)定外,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力。例如,當(dāng)事人訂立了合法有效的買賣房屋合同后,只有依法辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記后,才發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律后果;不經(jīng)登記,法律不認(rèn)為發(fā)生了房屋所有權(quán)的變動(dòng)。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記這個(gè)核心效力的基礎(chǔ)上,還可以派生出不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記推定真實(shí)的效力,即除有相反證據(jù)證明外,法律認(rèn)為記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。這既是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易安全性和公正性的需要,也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示原則的必然要求。因此,對不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利為正確權(quán)利而取得該項(xiàng)權(quán)利的第三人,法律認(rèn)可其權(quán)利取得有效而予以保護(hù),但對明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利有瑕疵而取得該項(xiàng)權(quán)利的人,法律則不予以保護(hù)。正因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)登記具有這樣的效力,本章才規(guī)定有異議登記的制度,在發(fā)生登記上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和事實(shí)上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不一致的情況下,事實(shí)上的權(quán)利人可以進(jìn)行異議登記,將不動(dòng)產(chǎn)登記可能有瑕疵的情況記入登記簿,以對抗第三人,防止自己利益受到損害。本條規(guī)定,“未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外?!边@里的“法律另有規(guī)定的除外”,主要包括三方面的內(nèi)容:一是本條第二款所規(guī)定的,依法屬于國家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記。二是本章第三節(jié)規(guī)定的物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的一些特殊情況,即主要是非依法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的情形:第一,因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書,人民政府的征收決定等,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力。第二,因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的,自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。第三,因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。三是考慮到現(xiàn)行法律的規(guī)定以及我國的實(shí)際情況尤其是農(nóng)村的實(shí)際情況,本法并沒有對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,一概規(guī)定必須經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。例如,在土地承包經(jīng)營權(quán)一章中規(guī)定,“土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立”。同時(shí)還規(guī)定,“土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓,當(dāng)事人要求登記的,應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記;未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人?!边@里規(guī)定的是“未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人”,而不是“不發(fā)生效力”。地役權(quán)一章規(guī)定,“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的,可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人?!痹谡厥褂脵?quán)一章,也沒有規(guī)定宅基地使用權(quán)必須登記才發(fā)生效力,只是規(guī)定,“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記?!币簿褪钦f,宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。本條第二款規(guī)定,依法屬于國家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記。本法規(guī)定,法律規(guī)定屬于國家所有的財(cái)產(chǎn),屬于國家所有即全民所有。同時(shí),在現(xiàn)行法律相關(guān)內(nèi)容的基礎(chǔ)上規(guī)定,礦藏、水流、海域?qū)儆趪宜?城市的土地,屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,屬于國家所有;森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源,屬于國家所有,但法律規(guī)定屬于集體所有的除外;野生動(dòng)物資源屬于國家所有。本款作這樣的規(guī)定,主要是出于兩方面的考慮:第一,規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效,是物權(quán)公示原則的體現(xiàn)。法律明確規(guī)定哪些自然資源屬于國家所有,比權(quán)利記載于登記機(jī)構(gòu)管理的不動(dòng)產(chǎn)登記簿有著更強(qiáng)的公示力,也就無須再通過不動(dòng)產(chǎn)登記來達(dá)到生效的法律效果。第二,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效,針對的主要是當(dāng)事人通過法律行為進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)的情況。本款所規(guī)定的國家依照法律規(guī)定對自然資源享有所有權(quán),不屬于因法律行為而產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的情況,因此也就無須進(jìn)行登記來享有所有權(quán)。需要說明的是,本款只是規(guī)定依法屬于國家所有的自然資源,所有權(quán)可以不登記,至于在國家所有的土地、森林、海域等自然資源上設(shè)立用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán),則需要依法登記生效。關(guān)于本條第二款,在立法征求意見的過程中,有一種意見認(rèn)為,這樣規(guī)定不利于對國家所有的自然資源的管理,也不利于對自然資源的利用。建議將其修改為國家所有的自然資源也應(yīng)登記,并具體規(guī)定由哪個(gè)部門登記、管理、開發(fā)和利用。應(yīng)當(dāng)指出,在實(shí)踐中,為了加強(qiáng)對國有自然資源的管理和有效利用,有關(guān)管理部門對國有自然資源進(jìn)行了資產(chǎn)性登記。一些法律法規(guī)也有這方面的規(guī)定,如草原法規(guī)定,未確定使用權(quán)的國家所有的草原,由縣級以上人民政府登記造冊,并負(fù)責(zé)保護(hù)管理。土地管理法實(shí)施條例規(guī)定,未確定使用權(quán)的
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