尊寶渡假村俱樂部項目可行性分析報告

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建國際水準的彩虹島高級水上休閑度假區(qū)。在淀山湖旅游風景區(qū)的附近，正在新建跨世紀的太陽島國際旅游度假區(qū)。在淀山湖風景區(qū)的邊緣地區(qū)擁有豐富的歷史人文景觀，有 6000 年前的崧澤古文化遺址和福泉山古文化遺址，這是上海迄今發(fā)現(xiàn)的人類最早的聚居地。有豐富的古建筑，如唐代的青龍寺、青龍塔、泖塔，宋代的普濟橋、萬安橋，明代的報國寺、放生橋和清代的曲水園、萬壽塔。還有江南水鄉(xiāng)名鎮(zhèn)朱家角、金澤。上海的水鄉(xiāng)明珠青浦縣，現(xiàn)已被定名為上海 “ 旅游城 ” ，正加快建設的步伐 。 這些稀有的自然資源使 淀山湖 在 長三角仍至 全球游客中具有很大的吸引力。 本項目 的 位于淀山湖風景區(qū)的核心地帶 。 本項目建設用地 北 接 旭寶高爾夫俱樂部 ；南臨 淀山湖 ；地塊方正規(guī)則，視野開闊，觀 景 效果極佳，是建設高檔度假 村 的理想用地。 1、 2 項目提出的背景及建設必要性 在過去的 20 年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下， 長三角 的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 近幾年， 昆山房 地產(chǎn) 由于政府的有序控制一直處于健康穩(wěn)定的發(fā)展過程中 。特別是隨著近幾年 長三角地區(qū) 國內(nèi)經(jīng)濟 龍頭地位的確立 、國家假日經(jīng)濟的刺激、國人消費觀念的改變以及 淀山湖 旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得 淀山湖旅游度假區(qū) 越來越受到國內(nèi)及國際的關注。與其同時， 昆山地區(qū) 也因為良好的氣候和優(yōu)美的自然環(huán)境使得 長三角地區(qū)人口 特別是 上海人 度假充滿熱情，客觀上造成了 昆山 近期推出的房產(chǎn)特別是大多數(shù) 為上海 人所購買。業(yè)內(nèi)人士認為，未來幾年的 昆山房地產(chǎn)，特別是 旅游度假 房 產(chǎn)具有較大的市場需求。 在美麗的 淀山湖 區(qū)域內(nèi)可以供給的 共同擁有高爾夫球場景觀與淀山湖景的房地產(chǎn)項目 目前尚無一家， 而具有高品質(zhì)會所 及 五星級度假服務 產(chǎn)品也 是 屈指可數(shù)，在未來幾年內(nèi)將遠遠難以滿足市場的強大需求。在此背景下，我們準備開發(fā)建設的 尊寶莊園渡假村 無疑適時而上，具有一定的建設必要性，一方面盡可能的提供給市場高品質(zhì)的 休閑渡假 產(chǎn)品，滿足市場的需求，另一方面也會產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益和社會效益 。并可推動當?shù)氐木蜆I(yè)，帶來大量的長期 經(jīng)營 性稅收收入。 。 1、 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 本報告是基于對市場的充分了解和對該項 目的市場前景有著準確的判斷而作的，具有科學性和前瞻性。本報告在以下的部分將著重對本項目的市場分析、項目定位、規(guī)劃設計定位、營銷推廣策略以及項目的財務評價進行研究。 1、 4 主要技術經(jīng)濟指標 （預估） 總占地面積： 4000 平方米 總建筑面積： 6500 平方米 建筑密度： 0.08 容積率： 0.12 綠化率： 80% 1、 5 施工進度計劃 1、 5、 1 2006 年 12 月 1 日破土動工 1、 5、 2 2007 年 2 月 1 日結構達到正負零 1、 5、 3 2007 年 5 月 8 日結構封頂 1、 5、 4 2007 年 12 月 30 日交 付使用 第二章 市場調(diào)研及前景預測 2、 1 度 假村 的概念 旅游是人們利用閑暇時間的最佳方式之一，但進入 21 世紀后，很多旅游景點都已經(jīng)被游客 “ 觀光 ” 過，有的地方甚至已經(jīng)不止去了一次。久而久之，人們對傳統(tǒng)的走馬觀花式的觀光旅游已失去興趣，觀光旅游將讓位于以健康、放松為目的的度假旅游。 可以預言，不久的將來，度假 村 將像人們穿衣吃飯一樣成為一種必不可少的大眾化的生活方式。如果說 20 世紀是國內(nèi)外觀光旅游蓬勃發(fā)展的時期，那么 21 世紀勢必將成為以健康、放松為目的和主要特征的度假旅游的度假村 時代 ?！岸燃俅寮肮ⅰ?是一種旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有效結合的投資品種。 度假村的 發(fā)展 趨勢 進入 21 世紀，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和需求的變化，世界旅游產(chǎn)業(yè)的格局和結構將發(fā)生重大變化： (1)度假旅游在旅游業(yè)乃至國民經(jīng)濟中的地位和作用將不斷提升。度假旅游主要滿足人們的精神需求和健康需求，度假旅游將是人類實現(xiàn)自我完善和可持續(xù)發(fā)展的主要途徑。人類對觀光旅游的需求是有限的，而對度假旅游的需求是無限的。 (2）度假客源將從團體為主轉向以散客為主。目前度假村的客源中，團體和會議占了很大一部分，而且在相當長的一段時期內(nèi)，團體和會議客人仍將是度假村客源市場的 重要組成部分，但應該看到：由于散客旅游度假具有靈活、自由的特點，能夠充分體現(xiàn)人的個性，在度假活動中可以享受充分的自由，可以自由地選擇度假的時間、方式，并根據(jù)自己的興趣、愛好選擇度假項目和活動內(nèi)容等，從而實現(xiàn)不受任何限制和約束的徹底的放松。因此，隨著收入水平的提高和閑暇時間的增多，散客將取代團體度假而成為人們主要的度假方式。 (3）觀光性度假將讓位于 休閑 、娛樂型度假。 20 世紀，很多人認為 “ 度假 ” 實際是一種觀光性質(zhì)，即到風景名勝地休息、觀光為主，休閑 、娛樂為輔。而進入 21 世紀，度假旅游的模式將發(fā)生變化，即從觀光 性度假模式轉向保健、娛樂型度假模式，并實現(xiàn)個性化的度假套餐，從而達到保健和娛樂的目的。 (4）無主題的度假旅游將向主題突出的度假旅游轉變。傳統(tǒng)的無主題的度假旅游很難滿足每位游客的特殊要求，而根據(jù)需求設計的度假旅游產(chǎn)品對于度假客人則更有吸引力和號碼力，如 “ 健康度假村 ” 、 “ 親子度假村 ” 、 “ 民俗度假村 ” 、 “ 休閑度假村 ” 等等。 (5）度假村的同業(yè)競爭將更加激烈。一方面，近年來各地的度假村將迅速膨脹，供給急劇增加。 但 另一方面，入世以后，國內(nèi)的度假村將國際化。 一個規(guī)劃超前，管理良好的度假村將有機會能夠脫穎而出。 2、 2 昆山度假 村 的情況介紹 一市場形勢分析 （一）客觀區(qū)域市場分析 尊寶莊園二期度假村 的定位是： 江蘇昆山淀山湖 旅游度假區(qū)的五星級度假 村 。 度假村 是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，但占經(jīng)濟比重較大的類型之一。項目所處的市場形勢利好。 1從 昆山 市 淀山湖鎮(zhèn) 來看，是我國近年來旅游業(yè)發(fā)展最迅速的地區(qū) 之一。 在過去的 20 年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。 2 在全國旅游發(fā)展的大形勢下， 昆山 的旅游 產(chǎn) 業(yè)步步升溫。 例 1： 昆山市陽澄湖度假村 ， 座落于盛產(chǎn)名揚四海之大閘蟹的陽澄湖東岸，景色秀麗、交通便捷，距蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)僅八公里路程；由上海出發(fā)沿滬寧高速公路五十分鐘即可直達。 度假村形成了集食、住、游、樂、購為一體的多功能休閑中心，擁有眾多的娛樂項目。設有華東地區(qū)最大的萬人淡水浴場，大型水上沖浪滑梯，水上高速游艇，沙灘排足球、陽澄湖觀光游覽船，竹排、腳踏船、碰碰船、垂釣中心等水上 活動項目。 度假村設有兒童樂園、十二生肖園、巴王紀念館、春來茶館、巴王風景堤、野營燒烤基地，水上九曲橋等融觀賞、游樂、小憩為一體的景點與項目給您增添無限游興、無窮樂趣。并與大上海國際高爾夫球度假村、網(wǎng)球場、保齡球館、陽澄湖卡丁車俱樂部等鄰近。 三星級涉外賓館 -陽澄湖康樂園配有卡拉 OK、 KTV、歌舞廳、夜總會、啤酒屋、棋牌室、商務中心、新開設四號樓（按四星級賓館設臵）、美容休閑中心、大中小會議會、標房、套房等設施，提供一流服務；蟹味館，豐澤園（水上餐廳），巴城舫（水上餐船），名廚掌勺專供 陽澄三寶 特種湖 鮮為特色的美味佳肴。 例 2： 昆山 云海度假村 ， 座落在周莊鎮(zhèn)云海路五號 (離周莊古鎮(zhèn)步行十分鐘 )，是一座集休閑、度假、旅游、會務于一體的園林式度假勝地。度假村內(nèi)共有客房110 間，餐位 800 個，大小會議室 5 處及各類娛樂設施。云海度假村因成功地接待了 99全球財富論壇上海年會的代表、 2001 APEC貿(mào)易部長會議、 APEC 首腦配偶團、 2004 年第 28 屆世界遺產(chǎn)大會的代表、 2004 年上海第六屆國際藝術節(jié)海外代表團、 2004 年昆山市金秋招商會中法藝術交流活動、 2005 年國際旅游小姐世界最佳民族服裝冠 軍大賽的佳麗，美國前總統(tǒng)卡特，前國務卿基辛格、新加坡總理李顯龍、韓國前總統(tǒng)盧泰愚及多國元首。 例 3，昆山東方云頂度假酒店 東方云頂廣場度假酒店位尊于蘇州昆山巴城地區(qū)湖濱南路 1098 號陽澄湖畔，屬于五星級產(chǎn)權式度假酒店，交通便利，可便捷往來于蘇滬之間，乃至華東地區(qū)。東方云頂廣場占地500 畝，由別墅區(qū)、主樓區(qū)和戶外活動區(qū)三大區(qū)塊組成，定位于國際級的集休閑、度假、養(yǎng)生等綜合功能為一體的頂級休閑勝地，擬定于 2006 年 6 月正式啟用。 3 淀山湖地區(qū) 有著天生麗質(zhì)的自然美。陽光、水 岸、綠意 這個地區(qū) 美為驕人的資源 。而 尊寶莊園度假 村 項目所在地址， 則是位于綜合自然條件最好的 位臵 。 4 昆山 的生態(tài)市貌和與時俱進的青春活力，讓世界矚目。近年來 昆山 發(fā)展日新月異，城市品位顯著提升。 昆山 成為全國首批通過的國家生態(tài)市驗收城市之一，被正式命名為國家生態(tài)市。陸家、巴城、淀山湖、周市、張浦、花橋、千燈等 7 個鎮(zhèn)被評為全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn) 。為了增加城市的綜合競爭力以及在世界范圍內(nèi)的知名度， 昆山 市政府進行了系列的形象工程建設，組織了大量的重大文化活動， 這一切都成功地將 昆山 推向 長三角、甚至 全國優(yōu)秀旅游城市的前列。 綜上所述， 尊寶莊園度假村 的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟環(huán)境，社會 環(huán)境和地理位臵。這都是本項目面對的市場基礎。 （二）市場供求分析 昆山地區(qū) 旅游資源豐富，擁有 “ 中國第一水鄉(xiāng) ” 周莊、 “ 中國民間博物館之鄉(xiāng) ” 錦溪、 “ 顧炎武故鄉(xiāng) ” 千燈、陽澄湖淀山湖省級旅游度假中心和亭林園等一批旅游景點。 2003 年，接待國內(nèi)外游客 460萬人次。 昆山 旅游市場的穩(wěn)步發(fā)展給 度假村 帶來蓬勃生機 。 近五年來游客增長的速度如下 圖所示 ： 01002003004005006002001 2002 2003 2004 2005旅游人口(萬人)（三）項目比較分析 1項目地塊情況 項目的地塊約 80 畝 ，南面 淀山湖 ，北靠 旭寶高爾夫 球場，緊挨著 尊寶莊園 一期，用 于 開發(fā)度假 村 ， 既能充分利用一期會所的配套也充份享受周邊的高爾夫球場配套和湖景。 2市場定位 尊寶莊園度假村 是設計為五星級標準的 高級 度假 村 ，目標 客戶 是長三角地區(qū) 的具有 較高 消費能力的高端游客。 3比較分析 在同樣的地理條件下， 淀山湖 暫時尚未出現(xiàn)可類比的項目， 周圍恒海高爾夫別墅等 沒有一家 配備了五星級的渡假村配套與設施。而昆山云頂渡假酒店則雖號稱渡假村，卻為純投資產(chǎn)品，對渡假休閑客戶無吸引力，且項目產(chǎn)品單一 ，根本不具有可比性 。嚴格來說 昆山地區(qū)符合高端旅游產(chǎn)品需求的渡假村 項目并不多見。 淀山湖鎮(zhèn) 能提供五星級服務的渡假村項目 基本是一個空白。 2、 4 本項目優(yōu)劣勢分析 本項目同 昆山 云頂?shù)榷杉?項目相比較，具有共同的特點： A、 都位于 昆山 。 B、 均為新建項目 本項目與 昆山云頂渡假酒店 相比較具有如下優(yōu)勢： A、 位臵更好，我們?yōu)?靠旭寶與淀山湖 一線 。 B、 產(chǎn)品概念 設計更符合市場的需求。 C、 總體規(guī)劃與產(chǎn)品概念相一致， 會所 式外觀，花園式環(huán)境，設 兩大會館、游艇碼頭與水上活動中心、各類球類場地。 專用 水療中心與溫 水游泳池，精心打造度假空間，充分營造度假氛圍。 本項目與其他項目相比較具 有的劣勢： 不靠近主干道，交通稍有不便。 2、 5 本項目前景預測 我們評價本項目的原則是謹慎、保守的，但本項目的市場綜合環(huán)境又是值得樂觀的。我們在以下部分的財務評價中，運用的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如價格，均是低于目前的市場價格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來講，本項目的實際收益率將會高于本項目以下預測的理論收益率。隨著 昆山 整個經(jīng)濟環(huán)境的逐步改善和 淀山湖 旅游產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場價格的回升也是指日可待。 淀山湖 作為著名的旅游度假目的地，越來越受到人們的關注，而位于 旅游目的地 的 尊寶渡假村與公寓 ， 更會為 淀山湖 旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的亮色，可以預測，本項目具有較好的市場前景。 第三章 項目定位 3、 1 主題定位 尊寶莊園渡假村 LAKE VIEW& GOLF VIEW，度假雙景； 3、 2 功能定位 結合尊寶莊園一期，規(guī)劃設計的渡假村 二期， 完善第一期的設施，滿足不斷增長的客流量的需求，提高接待能力，增強市場競爭優(yōu)勢。 3 3 開發(fā)該項目目的定位： 1投資收益的最大化 2提升現(xiàn)有尊寶莊園的品牌形象； 3為淀山湖成為世界級的旅游目的地做出貢獻； 4增強 市場競爭力； 5增強客戶滿意 度，提升客戶 信心 ； 6完善一期的設施，使 莊園會所 的配套和運作最佳化。 3 4 項目開發(fā)的市場需求定位 上海是個經(jīng)濟繁榮，城市建造與人文景觀豐厚的國際化大都市，但都市人口在擁有大城市生活的快捷與便利之處時，卻喪失了親近人水與自然的機會。而淀山湖是大上海地區(qū)唯一的天然淡水湖，旭寶高爾夫則成功舉辦了 GPA 中國賽事 VOLVO 杯中國高爾夫公開賽。本項目坐擁得天獨厚的自然與地理優(yōu)勢。如果善加利用完全有可能創(chuàng)造出一個適合都市人口尋找一個遠離都市喧囂的世外桃源之地。這是 促使業(yè)主盡快開發(fā) 尊寶莊園 渡 假村項目 的重要源動力。 市場對渡假產(chǎn)品的需求表現(xiàn)在以下幾個方面： 1對 擁有貼近自然，能提供五星級服務而價格相對平實的 渡假休閑設施 的渴望。 ； 2對多功能廳和現(xiàn)代化會議設施的需求； 3對園林和開敞的空間的滿足和稱贊，需求更多的自然園景和多變的 水景與珍貴 植物 的種植 ； 4需求更多的娛樂設施，包括 沙 灘和水上 活動 ； 5需求更多的康體設施和水療（ SPA）設施； 6需求更多的獨家休閑和 VIP 空間； 7需求更多的文化活動和 適度的體育 活動。 3 5 完善 的配套條件 1 淀山湖 國家旅游度假區(qū) 1992 年建立，有完整的包括邊防、消防支隊、派 出所在內(nèi)的行政管理架構； 2 設立自動取款柜員機以及在柜臺 POS 機的直接交付款操作和外幣兌換； 3完善的餐飲服務，包括中西餐飲、鐵板燒、咖啡廳 、水上游艇餐廳。 4 盡善盡美的娛樂設施，包括 KTV、精品賣店與小型商業(yè)街。 3文化體育設施包括： 旭寶 高爾夫球場、 籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球球、室內(nèi)外 游泳池、 小型電影院 、多項水上運動和和沙灘運動等； 4給排水、電、電信及英特網(wǎng)、有線電視等網(wǎng)絡健全； 5排污系統(tǒng)、垃圾站健全； 6通往市區(qū)和機場、車站的交通便利。 3、 4 項目 規(guī)劃 方案及設計定位 A功能規(guī)劃方案與 面積 尊寶渡假村 配套設施規(guī)劃 設施 內(nèi)容 面積 一 中心會所 LOBBY 300 中餐 (含宴會廳 ) 800 西餐廳 &咖啡廳 600 鐵板燒 400 SPORTS BAR 400 紅酒雪咖吧 200 養(yǎng)生館 擊劍館、柔道館、壁球館、臺球館、氣功館 800 棋牌室 300 超市 150 KTV 300 黃金電影院 250 網(wǎng)吧 100 商務中心 150 電玩中心 150 廚房 800 其他后勤空間 500 網(wǎng)吧 100 幼兒球池 50 診所 150 小計 6500 二 室外活動區(qū) 高爾夫推桿練習場 3000 籃球場 2 個 1000 羽毛球場 2 個 800 網(wǎng)球場 2 個 1500 室外嬉水池 噴泉廣場、淺水池 兒童主題樂園 滑草、森林迷宮、水槍游戲、小小城堡、愛心動物園 極限運動區(qū) 輪滑、滑板、旱地雪橇、攀巖、極限自行車 白發(fā)活動區(qū) 門球場 野戰(zhàn)排 射擊練習場、模擬叢林戰(zhàn) 沙灘活動區(qū) 沙灘排球、沙灘足球、日光浴 三 其他 農(nóng)藝場 有機栽培 植物園 含暖房 馬場 屋頂直升機坪 B設計定位 渡假村 的 設計 簡潔明快具現(xiàn)代感而又于簡約中顯露大家之氣。現(xiàn)代化的裝潢設計與淡色石材、造型玻璃的大量應用，雖不必富麗堂皇，但仍然獨具一格，而符合五星級水準接待令會員賓至如歸。 3、 5 消費 價格定位 第四章 投資估算和資金籌措 4、 1 投資估算 尊寶渡假村投資預算 一 裝 潢 工 程 費 用 1 土建工程費用 (8000 平方米 *1500) 12,000,000 2 俱樂部室內(nèi)裝潢 (6500 平方米 x3000) 19,500,000 3 水電、空調(diào)系統(tǒng)設備工程 (含給排水工程 ) 4,000,000 4 音響、視聽系統(tǒng)設備工程 625,000 5 電腦系統(tǒng)設備工程 (含設備 ) 875,000 6 電話系統(tǒng)設備工程 (含設備 ) 375,000 7 廚房工程（含供餐區(qū) ) 500,000 8 瓦斯工程 (瓦斯公司拉管配管工程 ) 250,000 9 水療工程 625,000 合計 : 38,750,000 二 設 備 費 用 1 燈具及照明設施 ￥ 500,000 2 廚房設備 ￥ 1,200,000 3 會議設備 ￥ 125,000 4 音響、視廳設備，棋牌設備、氧氣吧 ￥ 625,000 5 消防設備 (加強設施、安全指示燈等設施 ) ￥ 125,000 6 水療、健身設備 ￥ 1,500,000 7 雪茄室內(nèi)空氣濾凈設備 ￥ 25,000 8 酒窖溫濕調(diào)控設備 ￥ 75,000 9 鍋爐設備 ￥ 75,000 10 倉儲設備 ￥ 75,000 11 生飲水設備 ￥ 50,000 12 辦公設備 ￥ 200,000 13 家俱購臵費 ￥ 1,250,000 14 餐飲器皿用具 ￥ 750,000 15 廚房五