商業(yè)地產基礎知識培訓

商業(yè)地產基礎知識培訓 蔡志偉 一、什么叫商業(yè)房地產 ？ 指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產 ,包括酒店 ,超市 ,臨街商鋪 ,大型住宅項目的商業(yè)配套 ,購物中心 ,特色商業(yè)街區(qū) ,商業(yè)廣場 ,專業(yè)批發(fā)市場 ,SHOPPINGMALL等用途的房地產 . 二、商業(yè)房地產的類別劃分 1、按照開發(fā)形式進行分類 2、按座落位置分 3、按規(guī)模分 4、按照投資價值分類 5、按照商鋪的位置形式分類 1、按照開發(fā)形式進行分類 （ 1） .商業(yè)街商鋪 ; （ 2） .市場類商鋪 ; （ 3） .社區(qū)商鋪 ; （ 4） .住宅底層商鋪 ; （ 5） .百貨商場、購物中心商鋪 ; （ 6） .商務樓、寫字樓商鋪 ; （ 7） .交通設施商鋪 2、按座落位置分 （ 1） .市中心區(qū)商業(yè) ; （ 2） .居住區(qū)附近及其他市區(qū)商業(yè) ; （ 3） .交通樞紐附近商業(yè) ; （ 4） .市郊商業(yè) 3、按規(guī)模分 （ 1） .大型 建筑面積過萬平米； （ 2） .中型 -分布廣泛大型商業(yè)區(qū)的補充； （ 3） .小型 -填補大中型商業(yè)區(qū)的空白 ,為人們生活提供方便。 4、按照投資價值分類 （ 1） .“都市型 ” 商鋪 -績優(yōu)股； （ 2） .“社區(qū)型 ” 商鋪 -潛力股； （ 3） . “便利型 ” 商鋪 -冷門小盤股； （ 4） .專業(yè)街市商鋪 -高科技股； （ 5） .其他商鋪 -“一般股票 ” 。 5、按照商鋪的位置形式分類 鋪面房和鋪位 三、什么叫購物中心 shopping center(S C) 是多種零售店鋪、服務設施集中在由企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體。 四、什么叫 MALL 目前世界大型商業(yè)地產的頂級形態(tài) -可以定位為規(guī)模在 10萬以上 ,由管理商者統(tǒng)一經營管理 ,主要采取出租方式運營的集零售 ,娛樂 ,餐飲 ,休閑等一體的復合商業(yè)業(yè)態(tài) . 五、什么叫超市、分類怎樣 開架售貨，集中收款，采取自選銷售方式 ,以銷售生鮮商品 ,食品和向顧客提供日常必須品為主要目的的零售業(yè)態(tài) . 根據商品結構的不同，可以分為食品超市和綜合超市。 大型超市 實際營業(yè)面積 6000 以上 ,滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài) .根據商品結構 ,可以分為以經營食品為主的大型超市和以經營日用品為主的大型超市 . 倉儲會員店 -以會員制為基礎 ,實行儲銷一體 ,批零兼營 ,以提供有限服務和低價商品為主要特征的零售業(yè)態(tài) . 六、步行街的起源 最初出現步行街，是因為城市膨脹，尤其是汽車的飛速發(fā)展使人們在郊區(qū)居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化，人們搬到郊區(qū)去居住。政府為了復活城市中心的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài)，因此建了步行街，使得人們在城市中心生活也一樣擁有安靜、繁榮而方便購物、娛樂的場地。步行街始終是城市本身魅力的反映。 七、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店 專賣店 ( exclusive shop): 專門經營或授權經營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。 便利店 (方便店 ) convenience store(Cv S): 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài) 百貨店 department store(Dept )： 在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài) . 連鎖經營： 一種商業(yè)連鎖 ,即經營內容相同、使用統(tǒng)一店名的若干個門店組成一個聯(lián)合體 ,在同一個總部的管理和規(guī)劃下進行專業(yè)化分工 ,使復雜的商業(yè)活動簡單化 , 是一種實現規(guī)模效益的經營組織形式。 八、什么叫街鋪 沿街兩側的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。 業(yè)態(tài) ？ 以什么方式賣 九、業(yè)態(tài)、業(yè)種 業(yè)種 ？ 賣什么 十、歷史上的八次零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新 次數 名稱 業(yè)態(tài)開始時間 高潮期 特征 1 百貨商店 1852年 1860 1940 擴大品種 2 一價商店 1878年 1880 1930 同一價格 3 連鎖商店 1859年 1920 1930 組織創(chuàng)新 4 超級市場 1930年 1935 1965 自選購物 5 購物中心 1930年 1950 1965 商店聚集 6 自動售貨機 第二次世界大戰(zhàn)后 1950 1985 自動售貨 7 步行商業(yè)街 1967年 1967？ 漫步購物 8 多媒體銷售 1980年 1980？ 電視、網上購物 十、零售業(yè)態(tài)手風琴定律 綜合化 專業(yè)化 雜貨店 1860年前 專業(yè)店 1860年后 百貨店 1930年后 便利店 1950年 商業(yè)街 20世紀 60年代 時間 城市化背景下的商業(yè)地產 城市與商業(yè)地產 “城 ” 與 “ 市 ” 商業(yè)地產一般都分布在城市最重要的地段，最顯要的位置，代表著城市的形象，注重商業(yè)地產項目與整個城市的協(xié)調統(tǒng)一，將能夠為城市增光添彩。 “ 城市 ” 要有個觀念的更新，不然， “ 城 ” 建得“ 美侖美奐 ” ， “ 市 ” 卻冷背呆滯了。 沒有 “ 市 ” 的 “ 城 ” ，怎么還叫 “ 城市 ” ？ 十一、解讀 “ 城 ” 與 “ 市 ” （一） 從 “ 城 ” 與 “ 市 ” 的關系看商業(yè)發(fā)展 一是要特別重視城市發(fā)展的趨向，去抓住商業(yè)發(fā)展的機遇； 一是應以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動性，影響、促進城市建設的規(guī)模轉型。對于大型商業(yè)地產項目這種有大影響力和拉動力的商業(yè)巨市，更當如此。 十一、解讀 “ 城 ” 與 “ 市 ” （二） 城市化背景下的商業(yè)地產 城市化背景下的商業(yè)地產 未來的商業(yè)地產人才， 是既懂 城市運營 又懂 商業(yè)規(guī)律 和 房地產運作 的復合人才 要站在城市、地產與商業(yè)之間，為商業(yè)地產項目開展包括商業(yè)前期定位、營銷方案、出售出租的完善的服務流程，明白應該建多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)是如何搭配的，實現商業(yè)與城市、與房地產最有價值的對接，充分實現城市與商業(yè)、商業(yè)與房地產的市場聯(lián)動。 十二、商業(yè)地產對人才的要求 城市化背景下的商業(yè)地產 研究商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)律 業(yè)態(tài)的變化 研究城市、商業(yè)與房地產的結合，是目前擺在商業(yè)地產開發(fā)商面前最棘手的問題。 城市化背景下商業(yè)與地產的對接 商業(yè)地產誘惑 天河城廣場樣板效應 天河城廣場總投資 12億元，建筑面積 16萬平方米，營業(yè)面積 10萬平方米的天河城廣場成為廣州少有的大型高檔購物中心，每天的客流平均達到 30萬人次，2002年整個購物中心的營業(yè)額達到 36億元，租金收入3億多，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心之一。 十三、商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢（一） 商業(yè)地產研究 商業(yè)房地產的三重利誘惑： 一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值； 二重利，提升開發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場上的吸引力； 三重利，以物業(yè)增值和現金流吸引銀行，增加授信額度。 商業(yè)房地產魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設計不同模式。只是地產一旦冠以 “ 商業(yè) ” 的名頭，就不再是單純的地產項目，房地產業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經營升值成為商業(yè)地產商的萬有定律。 十三、商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢（二） 中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對比分析 GDP中商業(yè)所占比例 美國零售商業(yè) 50強 （億美元） 中國零售商業(yè) 50強 (人民幣億元 ) 英法德日 美國 中國 零售總額 占零售總額 零售總額 占零售總額 15左右 16 17 10左右 4910 21.4 542.07 1.74% 同發(fā)達國家相比，中國商業(yè)總體規(guī)模過小，大型商業(yè)所占市場份額很小。 十三、商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢（三） 中外連鎖商店比較 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1859 1900（ 40年） 1901 1970（ 70年） 1970后 ？ 法國 1866 1900（ 35年） 1901 1960（ 60年） 1960后 日本 1926 1960（ 35） 1961 1971（ 10） 1972年后 中國 1990 2010（ 20年） 2011 2020（ 10年） 2020年后 中國與西方國家的差別 距美、法 100年，距日40年 距美、法、日 50年 同發(fā)展階段 同發(fā)達國家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產決策時的重要參考 十三、商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢（四） 中外百貨商店比較 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1850 1899（ 50年） 1900 1929（ 30年） 1930 1979（ 40年） 1980年后 法國 1852 1880（ 28年） 1880 1914（ 34年） 1914 1950（ 36年） 1950年后 日本 1904 1922（ 18） 1923 1937（ 14） 1938 1973（ 35） 1974年后 中國 1894 1949（ 55年） 1950 1995（ 45年） 1995 2025（ 30年） 2025年后 中國與西方國家的差別 距美、法 50年，距日本 30年 距美、法、日 60年 距美、日 60年，距法30年 距美、日 50年，距法 75年 同發(fā)達國家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產決策時的重要參考 十三、商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢（五） 中外超級市場比較 國家 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1830 1935（ 5年） 1936 1965（ 30年） 1966 200（ 35年） 2001年 法國 1959 1962（ 3年） 1963 1968（ 5年） 1969 日本 1953 1959（ 7年） 1960 1989（ 30年） 1990 香港 1960 1971（ 11年） 1972 1982（ 10年） 1982 中國 1981 2000（ 20年） 2001 2020（ 20年） 2020年 中國與西方國家的差別 距美、 50年，距法日港 30 40年 大體相距 30 40年 大體相距 30 40年 同發(fā)達國家超級市場的階段比較，可成為商業(yè)地產決策時的重要參考 十三、商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢（五） 日本各類型購物中心比較參考 鄰里型 社區(qū)型 區(qū)域型 超區(qū)域型 商圈半徑（公里） 1 2 3 5 10 20 30 40 時間距離（分） 3 5 5 8 10 15 20 30 商圈人口（萬人） 1 2 5 10 50 100 200以上 停車場容量（輛） 50 100 300 500 2000 5000 5000 10000 商 店 組 成 超級市場 綜合超市 1家 百貨店 2家 百貨店 2 6家 專業(yè)商店 專業(yè)商店 綜合超市 2家 綜合超市 2 3家 綜合店 飲食服務 服裝店 服裝店 藥店 其它 飲食服務 飲食服務 洗衣店 雜貨店 雜貨店 其它 其它 其它 10 20家 20 40家 100 200家 180 250家 十三、商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢（六） 商業(yè)低進入壁壘的后果 在中國，進入市場的壁壘過低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極發(fā)展，大企業(yè)盲目擴張和小企業(yè)無節(jié)制發(fā)展，導致“低市場集中度和過度競爭” 進入市場壁壘低 產品差別程度低 企業(yè)小型化 大企業(yè)盲目擴張 市場過度競爭 市場集中度低 十三、商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢（七） 商業(yè)地產研究 總結目前商業(yè)物業(yè)市場的現狀不難看出：開發(fā)商和投資者對于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和投資均表現出極大的熱情。許多開發(fā)商在項目前期就聘請專業(yè)公司從建筑結構、主題定位、消費人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進行詳細策劃。面對越發(fā)挑剔的投資者，專業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產競爭之中。 商業(yè)地產的發(fā)展與成熟，意味著 消費型地產正向生產型地產裂變 。 商業(yè)地產是 “ 三高產品 ” ： 高風險、高回報、高技術含量。 十四、商業(yè)地產市場發(fā)展條件（一） 商業(yè)地產研究 國外參考： 主要判斷元素：人均 GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件 人均 GDP3000 4000美元時，家庭汽車擁有率 15 20，大型商業(yè)地產發(fā)展（ ShoppingMall ）開始發(fā)展 人均 GDP10000美元，家庭汽車擁有率 60，大型商業(yè)地產發(fā)展（ ShoppingMall ）成熟發(fā)展 十四、 ShoppingMall發(fā)展條件（二） 商業(yè)地產研究 亞洲及國內（含香港、新加坡等）： 主要判斷元素：人均 GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費總量 都市型 大型商業(yè)地產發(fā)展條件 城市人均 GDP水平達到 2500美元 郊區(qū)型 大型商業(yè)地產發(fā)展條件 城市人均 GDP水平達到 4000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達 15 20 十四、 ShoppingMall發(fā)展條件（三） 商業(yè)地產研究 國內之所以與歐美發(fā)展大型商業(yè)地產發(fā)展的 GDP水平有明顯的差距，但仍然具備發(fā)展大型商業(yè)地產項目，主要因素在于其 人口密度 遠遠大于歐美城市的人口密度，消費總量 決定大型商業(yè)地產發(fā)展的市場潛力。 商業(yè)房地產項目開發(fā)的基礎條件，是項目所面對核心商圈的消費總量，因為它體現了核心商務圈的人口基數，也體現了核心商圈的能力，也包括了 GDP的水準。 十四、 ShoppingMall發(fā)展條件（四） 商業(yè)地產研究 十五、商業(yè)地產開發(fā)定位 尺度 （一） 人 均 G D P 業(yè) 態(tài) 發(fā) 展 情 況 1000美元 百貨商店興起 2000至 3000美元 超級市場興起 6000美元 便利店興起 8000美元 倉儲式商店興起 12000美元 購物中心大發(fā)展的時代 尺度一：經濟水平 在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現具有一定的規(guī)律性。 商業(yè)地產研究 尺度二：交通狀況 國外大型商業(yè)地產（ Shopping Mall）的發(fā)展經驗告訴我們，當一個社會進入到汽車時代，才為 Shopping Mall的出現提供了可能。從交通形式上來說，所謂 Shopping Mall，尤其是郊區(qū)的Shopping Mall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費者比較依賴汽車。只有當一個城市 進入了 汽車社會，或者說 開始進入 汽車社會，那么 Shopping Mall在一個城市的建設才能真正的發(fā)展起來，否則只能是城市型的購物中心。 十五、商業(yè)地產開發(fā)定位 尺度 （二） 商業(yè)地產研究 城市商業(yè)中心將根據城市化的進程而發(fā)生變化。從這個規(guī)律性來看，依據城市化發(fā)展水平來發(fā)展大型商業(yè)地產是很好的選擇。 初級階段 城市化率 30%以下 商業(yè)向城市的 幾何中心 聚集 零售行業(yè)的特征： 向心聚集 中級階段 城市化率 70 %以下 零售行業(yè)的特征： 離心分散 商業(yè)向城市的 幾何中心 發(fā)展 高級階段 城市化率 70%以上 零售行業(yè)的特征： 離心聚集 商業(yè)離開城市的幾何中心，向郊區(qū)聚集 十五、商業(yè)地產開發(fā)定位 尺度 （三） 商業(yè)地產研究 這是一種主體性購物中心，它是以某一大型商業(yè)業(yè)態(tài)為主體再輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務業(yè)態(tài)。主體性購物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競爭優(yōu)勢是，能夠進入居民社區(qū)，能夠彌補大型超市在商品線上的不足，并可通過出租場地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務業(yè)態(tài)，既可降低經營成本又可增強對社區(qū)的服務功能；二是以大型百貨商店為主體的購物中心，往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。 十六、購物中心的分類 Shopping Center 商業(yè)地產研究 這種模式購物中心是綜合性和超大型的，與主體性購物中心不同的是，這種購物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐飲娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務業(yè)的內容。購物中心已經不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)的組織模式，甚至于已經作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構成，與機場、公園、體育中心等城市設施類似。 十六、購物中心的分類 Shopping Mall 商業(yè)地產研究 即城市廣場，與 ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于購物以及配套的餐飲、休閑、娛樂等，還將旅游、餐飲、休閑、娛樂理念組建成動靜相宜、具備基本城市功能的聯(lián)合體。與 ShoppingMall相比，更加全面的 Citymall更適合城市人多方面的需求 十六、購物中心的分類 Citymall 商業(yè)空間步行化 購物中心是商店群的組合，為了協(xié)調商店與商店、商店與購物者之間的聯(lián)系，往往通過一條線性街道來串聯(lián)商店和組織人流，基于安全考慮，街道完全排除車輛，實現步行化。 商業(yè)空間室內化 室內化是利用屋頂的覆蓋功能，將步行商業(yè)活動引入室內，并通過人工環(huán)境控制，減少惡劣的自然條件對步行活動的影響，創(chuàng)造舒適的環(huán)境，這正是購物中心建筑追求的目標。 公共空間社會化 與百貨商店和超級市場不同的是，購物中心把純粹的零售商業(yè)活動場所開辟成商業(yè)活動和社會活動相結合的場所。 十六、 MALL的建筑特征 商業(yè)地產研究 經營大型商業(yè)地產要著重考慮兩方面的問題，一是前期的規(guī)劃，二是后期的商業(yè)運營管理。 建設模式 投資模式 設計模式 管理模式 十七、商業(yè)地產的發(fā)展模式 商業(yè)地產是開發(fā)商、投資者和經營者三合一的有機整體，是一個不可中斷的鏈條。 商業(yè)地產研究 十八、建設模式、投資模式 建設模式 改 建 新 建 如：明發(fā)商業(yè)廣場、 SM、世貿商城等 如：上海豫園商場、上海新天地、廈門富山誠達、閩南印象等 投資模式 銀行貸款 外 資 上海迪美購物中心、中旅商場等 商業(yè)地產研究 十九、設計模式、管理模式 設計模式 管理模式 合作管理 （瑞景商業(yè)廣場） 委托國外機構管理 （美國環(huán)球發(fā)展管理公司） 自行組建管理公司 （ SM、名匯） 輸入管理 （大摩世貿商城等） 商業(yè)地產研究 二十、商業(yè)地產項目開發(fā)三階段 開發(fā)過程三階段 第一階段整體策劃布局 第二階段推廣和招商 第三階段后期經營管理。 商業(yè)地產研究 二一、后期經營管理 商業(yè)地產項目重在后期經營管理。 商家也會選擇好的開發(fā)商，有些擁有很長經營歷史的商家，一旦發(fā)現適合的商業(yè)項目就會想方設法進場。找到客戶不等于就能完成招商。開發(fā)商要有一個懂得商家需求的團隊，包括客戶關系管理內容。 怎么讓這個商場可持續(xù)發(fā)展？ 這是在后期經營中很重要的內容。當然物業(yè)經營管理是最基本的，對于物業(yè)經營管理必須要高標準。危機管理對商場相對更重要，這種場所的公眾性非常突出，任何一個意外可能對這個商場形成致命的影響。 商業(yè)地產研究商業(yè)街 二二、世界一流商業(yè)街的六個關鍵影響因素 1、豐富的歷史 是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊，能引起人們的歷史回憶。 2、獨特的建筑和商業(yè)格局 有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現代的各種零售業(yè)態(tài)。 3、多元化的商業(yè)功能 具有零售、餐飲、住宿、娛樂和文化的綜合功能 4、知名的骨干商戶 具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石 5、便捷的公共設施和愉悅的環(huán)境 配備有便利的交通和足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場等 6、牢固的政企合作關系 有自己的店鋪組織，有相關的管理機構，并與政府保持著密切的聯(lián)系 商業(yè)地產研究商業(yè)街 世界一流的商業(yè)街具有三大特征：全球聲譽、密集的客流量和可靠的收入。 二三、世界一流商業(yè)街的三大特征 特 征 商業(yè)街 知名度 日客流量（萬人） 年商業(yè)收入（億美元） 巴黎香榭麗舍大街 享譽全球 50 70 15 倫敦牛津街 享譽全球 50 32 東京銀座 享譽全球 25 40 芝加哥密歇根大道 世界知名 12 21 27 上海南京路 中國知名 80 14 商業(yè)地產研究商業(yè)街 步行街的 長 度 商業(yè)街的一般長度為 500 700米，最高限為 1000 1500米（王府井步行街 810米、重慶解放碑步行街 400米、沈陽中街步行街 950米、上海南京東路 1400米哈爾濱中央大街商業(yè)街 860米、日本銀座 1100米、香榭麗舍大街 1880米） 步