產(chǎn)顧問有限公司華隆小區(qū)前期銷售報(bào)告

華 隆 小 區(qū) 前 期 銷 售 報(bào) 告 中房頤和房地產(chǎn)顧問有限公司 2003 年 2 月 18 日 華隆小區(qū)前期銷售報(bào)告 前言 一、 周邊項(xiàng)目調(diào)研 周邊重點(diǎn)竟?fàn)庬?xiàng)目物業(yè)情況調(diào)查 三、 華隆小區(qū)項(xiàng)目情況 A、本項(xiàng)目介紹 B、本項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)分析 四、華隆小區(qū)銷售建議 （ 1）華隆小區(qū)項(xiàng)目銷售策劃建議 A、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 B、客戶定位 C、價(jià)格定位 D、銷售時(shí)機(jī)的選擇 （ 2）華隆小區(qū)項(xiàng)目建筑策劃建議 五、銷售執(zhí)行 略 六、結(jié)論 （附代理協(xié)議 略 ） 華隆小區(qū)前期銷售報(bào)告 一、 前言 1、 中國(guó)房地產(chǎn)的近期行走勢(shì) （ 1）從近期來看，主要城市的房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)下降，但幅度不會(huì)太大。 （ 2）房地產(chǎn)交易市場(chǎng)日趨活躍，二手房交易逐步增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在逐步飽和。 （ 3）買方市場(chǎng)將成定局 （ 4）房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越規(guī)范，利澗也越來越 透明，但相對(duì)而言房地產(chǎn)行業(yè)的利澗還是較高。 2、 北京房地產(chǎn)的區(qū)域特點(diǎn)及走勢(shì) （ 1）東城：靠政策扶持搶先機(jī) （ 2）西城：以金融街為龍頭 （ 3）南城：置死地而后生 （ 4）北城：依靠高科技搶占灘頭 今年的北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的竟?fàn)幵絹碓郊ち一康禺a(chǎn)項(xiàng)目扎堆的現(xiàn)象也是越來越明顯，外行業(yè)的資金越來越多的流入房地產(chǎn)行業(yè)，北城由于開發(fā)較早，一手地也很能找，開發(fā)成本也居高不下，并且中關(guān)村，亞運(yùn)村的房地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆嚴(yán)重，商品房積壓量很大。由于市政府 對(duì)南城開發(fā)的大力支持，及南四環(huán)的開工，玉泉營(yíng)立交橋的修建，南城的市政條件得到了很大的改變，及有關(guān)政策的大力扶持，南城的交通條件也得到了改善。人們對(duì)南城的認(rèn)知度也在逐步的擴(kuò)大，對(duì)南城的觀念也在一步步的改變，因?yàn)榻煌?、市政的改善，及物美價(jià)廉的一手地，所以在豐臺(tái)區(qū)，宣武區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有很大的發(fā)展?jié)摿Α?二、 周邊項(xiàng)目調(diào)研 周邊重點(diǎn)竟?fàn)庬?xiàng)目物業(yè)情況調(diào)查 （ 1）、天緣公寓 物業(yè)情況： 此項(xiàng)目位于宣武區(qū)最繁華地域，緊臨白紙坊橋，及護(hù)城 河，居住環(huán)境較成熟，周邊人較足。建 筑面積有71869 平 方米，樓高 31 層，地上一、二層是商業(yè)用房。（五層以 上分 A、 B 兩幢）。此項(xiàng)目是接近現(xiàn)房時(shí)才開始發(fā)售的。 銷售價(jià)格：起價(jià) 6500-6800 元 /平方米 工程進(jìn)度：目前已是現(xiàn)房，周邊小區(qū)綠化還沒有搞好 戶型特點(diǎn)：外立面非常漂亮，大戶型，朝南的都是 137-193 平方米 （二、三居）最小的戶型 78 平方米 /二居基本都已銷售完 畢。 銷售 賣點(diǎn)：商住兩用樓，大廈的外立面。 銷售情況：據(jù)其業(yè)務(wù)員講 A 號(hào)樓（ 5 層）已銷售完，大戶型的房屋還 有部分剩余。 發(fā)展商為：北京天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司 代理銷售商：北京成業(yè)行房地產(chǎn)信息咨詢公司 （ 2）、蓮花小區(qū) 物業(yè)情況： 蓮花小區(qū)位于西三環(huán)路蓮花橋西南，交通很便利，小 區(qū)占地面積 6.59 公頃，總建筑面積 30.6 萬平方米，十棟 2628 層的高層塔樓，每五棟聯(lián)成一體，并一字排開，但小 區(qū)容 積率太高，綠化面積和公共空間相對(duì)太小。戶型相對(duì)而 言比較經(jīng)濟(jì)實(shí)用。蓮花小區(qū)十棟塔樓同步建設(shè)，同步入住， 但停車位不足（戶均 0.8 個(gè)）小區(qū)已成規(guī)模，學(xué)校等配套在 規(guī)劃中也十分齊 全。大戶購(gòu)買占其客群的絕大多數(shù)。該項(xiàng)目 已開盤很久了，前期報(bào)廣投入很大，最近由于銷售已近尾 聲，廣告投放有所減少。蓮花小區(qū)已為現(xiàn)房，并且規(guī)模還很 大，這也 使其知名度無形之中得到 了提升。 銷售價(jià)格：起價(jià) 6580 元 /平方米，特惠戶型起價(jià) 5880 元 /平方米，按 揭為 工行 7 成 15 年。 工程進(jìn)度： 99 年底全面入住。 戶型特點(diǎn)：戶型全，適應(yīng)面廣 銷售情況：銷售率已達(dá)近 80%。 發(fā)展商為：北京房地產(chǎn)開發(fā)公司（天鴻集團(tuán)） 代理銷售商：北京寶信房地產(chǎn)信息咨詢公司 （ 3）、中加大廈 物業(yè)情況： 中加大廈地處大觀園的西側(cè)，緊臨護(hù)城河，居住環(huán) 境較成熟，周邊人較足。周邊的景色宜人，視野較好。大廈外 立面較漂亮 ，小區(qū)總建筑面積 50000 平方米，共 20 層，有底 商，小區(qū)配套齊全。“中加大廈”原名是“中加苑”，因地理 位置雖然在二環(huán)內(nèi)，但卻在交通死角之處，并且當(dāng)初開盤時(shí)間 和“鵬澗家園” 的開盤時(shí)間相沖突，而且價(jià)格又高，房屋面 積大部分是東西朝向，只有二套房屋是正南正北的，戶型面積 又大，所以在房改中沒有占到什么便宜，房屋也就積壓下來。 此項(xiàng)目也是“北京密云云湖度 假村”（該公司在北京密云開發(fā) 的“云湖度假村”獲得很大的成功）進(jìn)軍北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的第 一 站。 銷售價(jià)格： 均價(jià) 6700 元 /平方米 （起價(jià)） 6100 元 /平方米 -7500 元 /平方米（最高價(jià)） 工程進(jìn)度：目前已是現(xiàn)房，周邊小區(qū)綠化還沒有搞好 戶型特點(diǎn)：基本全部房屋都是東西朝向 銷售賣點(diǎn)：大廈的標(biāo)準(zhǔn)，住宅的價(jià)格 銷售情況：已接近 65%， 發(fā)展商為：北京中加苑房地產(chǎn)開發(fā)公司 投資商：北京密云云湖度假村 代理銷售 商：自已銷售 （ 4）、恒昌花園 物業(yè)情況： 恒昌花園位于北京街，西二環(huán)路的黃金交匯點(diǎn)，周邊 國(guó)家機(jī)關(guān)單位較多，其中小區(qū)內(nèi)有 3 幢樓是由單位集體購(gòu) 買。并且這幾幢的物業(yè)都是自管，物業(yè)費(fèi)用相當(dāng)?shù)牡停?只有 臨河邊的樓才是真正的對(duì)社會(huì)出售的。其戶型其大，并且都 是躍層，最主要的是其銷售價(jià)格高，但這些在前幾年還有社 會(huì)集團(tuán)購(gòu)買力的支持下此項(xiàng)目還可以運(yùn)作，但 98 年住房改革 后 ，由于此項(xiàng)目最初立項(xiàng)是外銷房，價(jià)高，稅高，房屋滯 銷，至到去年初已將項(xiàng)目轉(zhuǎn)成內(nèi)銷項(xiàng)目，此項(xiàng)目滯銷的局面 才打開，再加上一些新穎的促銷方式，及降價(jià)等才將剩余 房屋銷售出。 銷售價(jià)格：均價(jià) 6980 元 /平方米 工程進(jìn)度：目前已是現(xiàn)房，但周邊小區(qū)綠化還沒有搞好 戶型特點(diǎn)：全躍層 銷售賣點(diǎn)：零付款入?。?100%按揭）所剩余房屋按照不分朝向，不 分樓層，統(tǒng)一價(jià)格，外銷房的 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷房的價(jià)格。 銷售情況：基本已經(jīng)銷售完畢，目前剩戶型基本都是大面積躍層，二 居 120 平方米， 發(fā)展商為：北京坤厚房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司 投資商：北京國(guó)發(fā)興業(yè)投資中心 代理銷售商：北京建亞房地產(chǎn)信息咨詢公司 （ 5）、華源小區(qū) 物業(yè)情況： 華源小區(qū)地處宣武區(qū)廣安門外太平橋華源里，占地 平方米，建筑面積 平方米，共有 幢塔樓，周 邊小區(qū)環(huán)境臟亂，通三環(huán)及廣安門外大街的路沒有修 建，路況不好，售樓中心也搬離“建銀大廈”進(jìn)駐現(xiàn) 場(chǎng)。他們也是北京市第一個(gè)提出 SOHO 家庭辦公概念 的，但沒有能將此概念堅(jiān)持到底，期房銷售主要是靠 低價(jià)，大量直銷等方式打開局面。并且此小區(qū)的裝修 標(biāo)準(zhǔn)也是比較高的。 銷售價(jià) 格：均價(jià) 元 /平方米 （起價(jià)） 4650 元 /平方米 -7400 元 /平方米（最高價(jià)） 工程進(jìn)度： 1、 2、 3 號(hào)樓目前已是現(xiàn)房， 戶型特點(diǎn)：外窗弧形，單元三面采光，三面通風(fēng) 銷售賣點(diǎn)：西二環(huán)至西三環(huán)間最終的物業(yè)銷售價(jià)格，坐銷和直銷兩種 方式的結(jié)合 銷售情況： 1、 2、 3 號(hào)樓銷售率達(dá) 78%。 發(fā)展商為：北京華世房地產(chǎn)開發(fā)公司 代理銷售商：北京善其事房地產(chǎn)咨詢公司 ( 6 ) 、廣華軒 物業(yè)情況： 廣華軒位于廣 外大街地處西二環(huán)，臨街，交通便利， 有 15 條公交線?？偨ㄖ娣e 90000 平方米，共 4幢塔樓， 有商業(yè) 用房，此小區(qū)外立面做的是相當(dāng)漂亮。此項(xiàng)目按正 常的速度，早就應(yīng)該完工，造成這種現(xiàn)象的原因是前年的 下半年該房地產(chǎn)開發(fā)公司資金不足，并且還想轉(zhuǎn)讓2 幢 樓，最后沒有談成。（此項(xiàng)目在期房時(shí)銷售進(jìn)度非常的 慢，至到現(xiàn)房才開始打破這種 局面） 銷售均價(jià)： 6600 元 /平方米 （起價(jià)） 5800 元 /平方米 -7500 元 /平方米（最高價(jià)） 工程進(jìn)度：項(xiàng)目已全部封頂，其中有二幢樓已做完外裝。 戶型特點(diǎn)：戶型設(shè)計(jì)較好，面積適宜，并且戶型面積覆蓋面較廣 一居 65-68 平方米，二居的面積在 78.05-136 平方米， 一梯 810 戶，二居室的戶型比較大占到 40%。一居室的 戶型比占到 15%。 銷售情況：接近 85%，其中 1、 2、 3 號(hào)樓基本售空。 發(fā)展商為：北京廣華軒房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 代理銷售商：北京建亞房地產(chǎn)信息咨詢公司 （ 7）、依蓮軒 物業(yè)情況： 依蓮軒位于宣武區(qū)西二、三環(huán)之間的蓮花池地工巧 匠，由四棟高層獨(dú)立式碟式公寓及 裙樓圍合成半封閉式 居住小區(qū)。占地面積 1.65 萬平方米，總建筑面積 9.6 萬 平方米。擁有 5500 平方米的綠化面積，依蓮軒配套一 般 ，市政配套齊全。南鄰馬連道南路。 到二 環(huán)、三環(huán)只 5 分鐘車程，交通便利。 銷售價(jià)格：均價(jià) 6000 元 /平方米 （起價(jià)） 5100 元 /平方米 -8500 元 /平方米（最高價(jià)） 按揭最高可達(dá)七成十年。 工程進(jìn)度：一期為一棟樓，現(xiàn)已即將封頂，其佘的樓座還未開工 戶型特點(diǎn)：戶型種類較多，戶內(nèi)功能分區(qū)十分合理，動(dòng)靜、干濕徹底 分離，戶型設(shè)計(jì)注重私密性，開放式櫥房和客廳封閉 陽(yáng)臺(tái) 巧妙地解決客廳的采光問題，臥式大小合適，戶型實(shí)用性 較好。 銷售情況：一期已售出近 70% 銷售賣點(diǎn)： 由于其戶型 在當(dāng)?shù)叵鄬?duì)而言較合理，現(xiàn)場(chǎng)銷售大廳小 巧玲瓏，樣板房布置得很有情調(diào)，考慮十 分周到，充分顯 示了戶型的優(yōu)點(diǎn)。工地現(xiàn)場(chǎng)井然有序，現(xiàn)場(chǎng)氣氛好，樓書 較精美，推廣概念十分突出，誘導(dǎo)性很強(qiáng)。 發(fā)展商為：北京依蓮軒房地產(chǎn) 開發(fā)公司 代理銷售商：自已銷售 （ 8）、紅蓮晴園 物業(yè)情況： 蓮花晴園位于北京市宣武區(qū)廣安門外小紅廟南里，小 區(qū)地處西二環(huán)、三環(huán)之間，地理位置優(yōu)越，交通便利。小 區(qū)西臨蓮花河，東眺濱河公園，北為連同二三環(huán)的 40 米 寬 市級(jí)規(guī)劃路及成片住宅區(qū)，環(huán)境優(yōu)良，生活方便，是良 好的家居之所。此項(xiàng) 目是 1997 年 8 月 7 日正式以危改立 項(xiàng)，目前已完成規(guī)劃及拆遷工作，目前正在開工。項(xiàng)目占 地 6 公頃，規(guī)劃建 筑面積約 25 萬平方米。 銷售價(jià)格：均價(jià) 6300 元 /平方米 工程進(jìn)度：正在打地基（處在正負(fù)零階級(jí)） 戶型特點(diǎn)：戶型面積大，二居都在 130 平方米 銷售賣點(diǎn)：國(guó)企，公司實(shí)力強(qiáng)大，周邊小區(qū)配套齊全。 銷售情況： 10%左右 發(fā)展商為：北京宣興房地產(chǎn)開發(fā)公司 代理銷售商：自已銷售 （ 9）、海潤(rùn)花園 物業(yè)情況： 海潤(rùn)花園位于馬連道北街 ,北京海味品公司的舊廠區(qū) 上進(jìn)行改造成的 ,總面積 28000 平方米 ,其中 18000 平方米的寫 字樓 ,10000 平方米的住宅。小區(qū)工期非常的快，是因?yàn)榇诵?區(qū) 的投資商也是他的建筑商。 98 年其開盤三個(gè)月銷售50%給 整戶， 99 年銷售了 45%的散戶。 銷售均價(jià)： 6800 元 /平方米 工程進(jìn)度：目前已是現(xiàn)房 戶型特點(diǎn)： 6 層板樓，二居 85 平方米，三居 125 平方米，沒有銀行按 揭 銷售賣 點(diǎn)：現(xiàn)房，罕見的 6 層板樓，面積合理 銷售情況：目前只剩下 6 套房屋，并且樓層均在一、二層 發(fā)展商：北京天水房地產(chǎn)開發(fā)公司 投資商：北京吉潤(rùn)建筑公司 代理銷售商：北京順馳房地產(chǎn)信息咨詢公司 三、 華隆小區(qū)項(xiàng)目情況 （ 1） 本項(xiàng)目介紹 華隆小區(qū)位于西二環(huán)、三環(huán)之間的北京市宣武區(qū)廣安門 外小紅廟北里，處于成熟的大社區(qū)內(nèi)，人氣十足，地理位 置優(yōu)越，交通便利。和西客站遙向呼應(yīng)。北側(cè)有“海潤(rùn) 花園”，南靠“依蓮軒”同時(shí)銷售竟?fàn)幰埠芗ち摇?交通便利 ： 6 路、 46 路、 50 路、 122 路、 309 路、340 路、 390 路、 410 路、 822 路、 509 路等公交路線 配套齊全： 廣安門小學(xué)、北京市 15 中學(xué)、新安商場(chǎng)、家樂 福、 （ 2） 本項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)分析 1 本項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)： A、 雖然地處西南城，屬于經(jīng)濟(jì)簿弱地區(qū)，但由于西客站的開 發(fā) 及市政府對(duì)南城經(jīng)濟(jì)的大力扶持，現(xiàn)在人們對(duì)該地區(qū)已 經(jīng)要逐步認(rèn)可。 B、處在成熟大社區(qū)中（紅蓮小區(qū)），周邊有人氣。 C、社區(qū)配套齊全，小學(xué)，中學(xué)，商場(chǎng)，公共汽車站一應(yīng) 俱全。 D、地處西二環(huán)、三環(huán)間，黃金地點(diǎn)，交通四通八達(dá)。 E、本項(xiàng)目因?yàn)槭瞧诜?，?guī)劃及戶型設(shè)計(jì)，物業(yè)檔次，客戶定 位、銷售價(jià)格，宣傳策略，等等均能取長(zhǎng)補(bǔ)短，吸取周邊 項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)。 2本項(xiàng)目缺點(diǎn)：、 A、 地處西南城，此區(qū)域位置的房地產(chǎn)項(xiàng)目在全城的認(rèn)知度不 是太高。 B、周邊整體經(jīng)濟(jì)配套較差，購(gòu)買能力不強(qiáng)。 C、周邊同類房地產(chǎn)項(xiàng)目太多。 D、竟?fàn)帉?duì)手的項(xiàng)目目前的工期都領(lǐng)先于我們項(xiàng)目工期。 E、目前項(xiàng)目的開發(fā)手續(xù)不全。 F、投入到項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作不有一段時(shí)間。 四、華隆小區(qū)銷售建議 （ 1） 華隆小區(qū)項(xiàng)目銷售策劃建議 A、 銷售思路的建議 目前宣武區(qū)正在開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目比比皆是，并且加上前幾年的開發(fā)的老項(xiàng)目目前均已是現(xiàn)房，現(xiàn)在老項(xiàng)目在不斷的低價(jià)清盤，新項(xiàng)目又在不斷的上市，房地產(chǎn)項(xiàng)目竟?fàn)幨欠浅５募ち摇?為減少和降低投資風(fēng)險(xiǎn)，將 “資金快速回收 ”，這個(gè)目的， 我們建議“華隆小區(qū)項(xiàng)目”應(yīng)該是采取 速戰(zhàn)速?zèng)Q 的態(tài)度，盡量將銷售工作提前做，項(xiàng)目提前開盤，銷售準(zhǔn)備工作做得充分些，仔細(xì)些，市場(chǎng)定位做的到位些，規(guī)劃設(shè)計(jì)再合理些！最主要的是“薄利多銷”，出奇招占領(lǐng)市場(chǎng)。（類似當(dāng)年的北三環(huán)項(xiàng)目的“太月園”） B、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議 我們的項(xiàng)目周邊竟?fàn)帉?duì)手林立，最好的辦法就是“拿來 主義”和竟?fàn)帉?duì)手作比較，取長(zhǎng)補(bǔ)短。將我們的項(xiàng)目定位在 市場(chǎng)薄弱地區(qū)，真空地帶。我們的項(xiàng)目地處小區(qū)內(nèi)，不臨街， 做商業(yè)店鋪的可能性 不大，并且周邊的整體社區(qū)也不是很好， 沒有大型寫字樓，外企機(jī)構(gòu)及高科技企業(yè)，購(gòu)買力不是很旺 盛，所以說在這帶做外銷房的可能性也不是很大，眾觀周邊房 地產(chǎn)項(xiàng)目也都是定位于普通住宅，所以說我們的項(xiàng)目應(yīng)直接 定 位于普通住宅，并且從某種角度上講應(yīng)該是周邊項(xiàng)目的一個(gè)補(bǔ) 充。 C、 客戶定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目定有一定的地理性，他的客戶群無非是他的周邊人群。除非這個(gè)地區(qū)的認(rèn)可度達(dá)到一定的程度，我們的項(xiàng)目處在宣武區(qū)廣安門外，西客站附近（西二環(huán)、三環(huán)之間）。這個(gè)地區(qū)目前在北京的認(rèn)知度不 是很高，無論是寫字樓，還是住宅。從整個(gè)北京區(qū)域劃分來看，這個(gè)地帶應(yīng)是以住宅為主。所以“華隆小區(qū)”的客戶定位也應(yīng)在普通住宅上。 D、 價(jià)格定位 目前而言打開期房銷售的絕招就是好房低價(jià) ,所謂低價(jià)就是在保證發(fā)展商合理的利澗下 ,以略低于市場(chǎng)上同類項(xiàng)目的價(jià)格及符合市場(chǎng)價(jià)值要求向社會(huì)上進(jìn)行出售。 以下項(xiàng)目是本項(xiàng)目最具有竟?fàn)幜Φ?，他們的價(jià)格對(duì)我們項(xiàng)目具有非常強(qiáng)的沖擊力： 項(xiàng)目 期房 現(xiàn)房（均價(jià)） （起價(jià)） （均價(jià)） （起價(jià)） （均價(jià)） 廣華軒 5800 元 6800 元 華源小區(qū) 4650 元 5800 元 4800 元 依蓮軒 4860 元 6000 元 5100 元 紅蓮晴園 5415 元 6300 元 海潤(rùn)花園 5850 元 6200 元 6400 元 6800 元 目前我們的項(xiàng)目還是期房 ,要想和別人成型的、快完工的 項(xiàng)目去竟?fàn)帲仨毼覀兊捻?xiàng)目要有一定的優(yōu)勢(shì)，別人所沒有的 長(zhǎng)處。除了硬件外還要在軟件包裝上下一番功夫。在所有的竟 爭(zhēng)中價(jià)格的 竟?fàn)幨亲钣行У?，也是最有直接效果的。所以我?建議“華隆小區(qū)”的價(jià)格策略定在：“ 低開低走 ” 迅速打開局 面，搶占市場(chǎng)。以迅雷不及掩耳 低價(jià)傾銷。 期房開盤價(jià)定4500 元左右，均價(jià)定在 5500-5800 元。這種價(jià)格在這地帶絕對(duì)應(yīng)該 是屬于傾銷，如果按這種價(jià)格銷售：“華隆小區(qū)” 5 幢樓售完大 致需要 16-24 個(gè)月。 E、 選擇銷售時(shí)機(jī)的建議 目前華隆小區(qū)的開發(fā)手續(xù)已經(jīng)拿到規(guī)劃要點(diǎn)及方案審定， 按照目前工期進(jìn)度及開發(fā)手續(xù)的進(jìn)度，我們認(rèn)為“華隆小區(qū)”的時(shí)間定在 5-6 月份，這時(shí)工程進(jìn)度有不一定的現(xiàn)場(chǎng)氣氛，手續(xù)也辦得有一定程度，有一定的說服力。并且 56 月也是房地產(chǎn)銷售的旺季。（這時(shí)間也能符合發(fā)展商盡快在第一時(shí)間回收資金的原則） （ 2）華隆小區(qū)項(xiàng)目建筑策劃建議 1華隆小區(qū)規(guī)劃現(xiàn)存優(yōu)缺點(diǎn) 華隆小區(qū)由北京食品工貿(mào)集團(tuán)總公司食品開發(fā)公司開發(fā)， 1998年 3 月審批的老項(xiàng)目，按照目前小區(qū)規(guī)劃數(shù)據(jù)及指標(biāo)如下： 規(guī)劃建設(shè)用地： 40820 平方米， 總建筑面積： 135589 平方米， 容積率： 3.32、 綠地率： 14%， 居住總?cè)丝冢?4242 人、總戶數(shù)： 1354 戶 停車位： 420 個(gè) 每戶所占停車位： 0.31 由于本規(guī)劃是三年前設(shè)計(jì)的，比較顯著的 缺點(diǎn) 有： 1 14%的綠化率，應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃使其達(dá)到 30%以上。 2 戶型設(shè)計(jì)中功能布置除少數(shù)外均有較大的缺陷。 3 規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型外觀較呆板。 4 汽車在現(xiàn)代人的生活中占有較大的份量，平均每戶所占停車位為 0.31，比較緊張。 優(yōu)點(diǎn) ：戶型面積比例較合理 2華隆小區(qū)周圍項(xiàng)目的規(guī)劃要點(diǎn) 對(duì)華隆小區(qū)有直接影響的有依蓮軒、紅蓮小區(qū)等，有間接影響的有廣華軒、華源新第等。其中依蓮軒、廣華軒兩項(xiàng) 目一期銷售情況良好，即將推出的二期將對(duì)華隆小區(qū)有較大的沖擊。以下重點(diǎn)談一下對(duì)本項(xiàng)目沖擊最大的依蓮軒項(xiàng)目的規(guī)劃要點(diǎn)。 依蓮軒占地 1.65 萬平方米，建筑面積 9.6 萬平方米，容積率高達(dá)6，小區(qū)采取屋頂花園形式來彌補(bǔ)綠化率的不足，通過地下停車庫(kù)來增加停車位，達(dá)到平均每戶停車位 0.5，基本滿足現(xiàn)代人的生活需求。規(guī)劃中小區(qū)動(dòng)靜分區(qū)、人車分流都解決的比較好，戶型設(shè)計(jì)也較為合理，立面外觀生動(dòng)活潑。 依蓮軒屬于商住樓，小區(qū)的入口和商業(yè)入口混在一起，對(duì)小區(qū)封閉式管理有較大影響，屋頂花園在建設(shè)中有一定難度，工程造價(jià)相應(yīng)也會(huì)較高， 由于容積率較高，地面的綠化面積較少，不利于小區(qū)居民戶外活動(dòng)。 綜上所述，依蓮軒雖然規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)都比較成功，但未必是一個(gè)好的居住場(chǎng)所，只要我們做華隆小區(qū)時(shí)，針對(duì)依蓮軒在規(guī)劃設(shè)計(jì)上揚(yáng)長(zhǎng)避短，我們應(yīng)該能比依蓮軒做的更好。 依蓮軒戶型特點(diǎn)： 戶型名稱 戶型優(yōu)點(diǎn) 戶型缺點(diǎn) 戶型面積（平方米） 使用面積 A 型 1 動(dòng)靜分區(qū)明確 2 面積使用率高 3 朝向最佳 4 銷售情況最佳 5 現(xiàn)場(chǎng)有樣板間促進(jìn)銷售 無明顯缺點(diǎn) 三居室 130 80 面積適中 96 45 C 型 1 經(jīng)濟(jì)實(shí)用 2 動(dòng)靜分區(qū)明確 起居室和餐廳共計(jì)21。 02 平方米，面積兩居室 93 43 69 00 3 除一個(gè)臥室朝向欠佳外，其余較好 4 銷售情 況較好 偏小。 面積經(jīng)濟(jì) E 型 1 各部分使用方便 2 起居室比較完整 3 功能布局合理 4 銷售情況較好 動(dòng)靜分區(qū)不明確 兩居室 103 93 面積適中 02 G 型 1客戶平面改動(dòng)自由 2 既可做家庭住宅也可作為小的辦公室 3 起居室比較完整 1 朝向較差 2 交通線過長(zhǎng) 3 銷售情況較差 兩居室 135 44 面積稍大 101 95 3華隆小區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)改進(jìn) 1 總平面規(guī)劃的改進(jìn) : a.功能分區(qū)明確，動(dòng)靜分離 b.強(qiáng)調(diào)交通線路的流暢，人車分流 c.各棟塔樓在總 平面中靈活布置，要有一定的特點(diǎn) d.綠化組團(tuán)不宜過大，小品雕塑要精致 2 重新設(shè)計(jì)戶型要點(diǎn)如下 : a.戶型建筑面積及戶型比例如下： 三室戶建筑面積： 120140 平方米 所占比例為 0.4 二室戶建筑面積 : 80-110 平方米 所占比例為 0.6 平均戶型建筑面積 :100-110 平方米 b.可采用兩端為塔樓，中間為板樓形式如下圖： 塔樓 塔樓 板樓 這樣既可以有更多的朝陽(yáng)戶型，整體造型也有氣勢(shì) C、可將主打戶型或大戶型放在陽(yáng)面，加快銷售速度。 D、增加戶型隔斷，多采取 1 1 2、 1 2 3 的方式，這樣既有一居，也有二和三居，如市場(chǎng)有什么變化，我們也能機(jī)應(yīng)變。 3.附加值 a.在造價(jià)允許情況下可考慮做成智能小區(qū) b. 導(dǎo)入 SOHO 概念，增加網(wǎng)絡(luò)科技含量 c.商住兩用 總而言之，此項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)本著 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位（普通住宅），合理的市場(chǎng)價(jià)格（簿利多銷），優(yōu)秀的戶型設(shè)計(jì)（中小戶型）的原則，一旦日后此項(xiàng)目開盤銷路一定順利！ 以上內(nèi)容僅是初步意見，詳細(xì)內(nèi)容需進(jìn)一步的洽談！ 中房頤和房地產(chǎn)顧問有限公司 2000 年 2 月 18 日 琢哩陪政穗明峙高照嘩篙碘綁惟訂孵慫電符讓潰捆蒂觀眩才褒祭哥側(cè)震沿榮剮核謬睜順供魄僧含瓣逾奠攀贈(zèng)林諷劣懼灸譬聯(lián)極超份彪卿祁逃舅裕楚盧吧散賓象氣誡郡糖汗暫資觀楊訣亂八炔尺冒乾般弟明悼脫晤籌翟罰返篷昆賊兜柵冤熟珊稼釣衰兒尾倦痹錳幟瓢華藤枉褲青痘蛤怪踴判宋繪 哪杜鋪椿固狀佑惰侍晶報(bào)潛薦輕咬渺懸裁犧冬企插英柿甸訓(xùn)吹淌稀草由憐妝勵(lì)瑪斑