拆遷房合同糾紛.doc

法院情況反映（171）四川省成都市中級人民法院 二八年十一月七日高新法院分析拆遷安置房屋買賣合同糾紛案件的特點與成因并提出對策近年來，高新區(qū)法院審理了多起涉及拆遷安置房屋買賣合同糾紛的案件。該院在對大量個案進(jìn)行實證分析的基礎(chǔ)上，試圖通過對此類案件的基本情況概括、案件特點梳理，最終提出此類糾紛的妥善解決方案，以達(dá)到經(jīng)濟(jì)理性和社會衡平的和諧統(tǒng)一。一、案件基本情況2005年以來，訴至該院的此類案件共計75起，主要發(fā)生于各拆遷安置小區(qū)，尤以早期的和平、新北兩個拆遷戶數(shù)較多的小區(qū)突出。不少拆遷戶在當(dāng)時僅憑拆遷協(xié)議就與他人進(jìn)行了房屋買賣，協(xié)議一般均是以拆遷安置協(xié)議載明的被安置人為出賣人，約定買受人預(yù)先支付大部分的購房款，余款在出賣人配合辦理產(chǎn)權(quán)證時支付。由于拆遷房產(chǎn)權(quán)證辦理工作進(jìn)展緩慢，近期才陸續(xù)開始辦理。而較爭議雙方簽訂房屋買賣協(xié)議時，現(xiàn)在房屋價格已大幅增長，故較多出賣人反悔，紛紛要求買受人在原買賣合同約定的款項之外額外支付一筆購房款差價，否則不予協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證。雙方協(xié)商不成，買受人于是提起訴訟，要求法院確認(rèn)買賣合同有效，并訴請出賣人協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，或者出賣人以各種理由主動訴請法院判決買賣協(xié)議無效。二、案件特點（一）訴求集中。主要表現(xiàn)為要求被告確認(rèn)合同有效、協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。在75起案件中，其中68起案件的原告均要求被告確認(rèn)合同有效，并要求被告協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，占此類案件的90%。另外7件則是由出賣人或房屋的其他共有人為原告要求主張合同無效。理由主要集中于出賣時未經(jīng)其他共有權(quán)人同意或房屋未取得產(chǎn)權(quán)證書等。（二）出賣人反悔原因集中。大多系房屋價格大幅增長所致。從案件審理的情況上來看，盡管眾多出賣人在進(jìn)行答辯時所提出的理由都并非是以房屋價格增長，但法院在審理過程中依然能感覺到利益因素的影響實為出賣人反悔的最主要原因。（三）調(diào)解難度集中。從該院對此類案件進(jìn)行審理的情況來看，一個突出的問題就是原被告雙方很難達(dá)成調(diào)解協(xié)議。原告一方要求嚴(yán)格按照當(dāng)初雙方簽訂的房屋買賣合同確定彼此的權(quán)利義務(wù)并最終要求實現(xiàn)其權(quán)利，普遍不愿意接受合同之外另行支付補償購房差價；而被告一方卻認(rèn)為當(dāng)初雙方簽訂的合同對其明顯不公，是在信息資源嚴(yán)重失衡的情況下簽訂的，原告理應(yīng)對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a償。（四）法院判決集中。該院在處理此類案件時，遵循允諾必需信守的合同法基本原則，除原、被告雙方自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議的外，其余案件均以被告即出賣人敗訴告終。三、原因分析（一）利益驅(qū)動下的誠信缺失。此類案件大量出現(xiàn)的根本原因則在于出賣人的誠信缺失，而此種現(xiàn)象的背后則是利益因素的影響。由于房屋價格呈現(xiàn)連年持續(xù)增長的態(tài)勢，這種價格變化所導(dǎo)致的過去和現(xiàn)在之間的利益懸殊引起了被告的心理失衡，而房屋產(chǎn)權(quán)證件辦理的進(jìn)度緩慢又給予了出賣人將此失衡進(jìn)行現(xiàn)實表達(dá)的機(jī)會，其結(jié)果就是出賣人不愿意依據(jù)原合同履行辦理產(chǎn)權(quán)過戶的義務(wù)。（二）現(xiàn)行立法、司法的缺陷?，F(xiàn)行法律法規(guī)由于制定的時間早晚有別，同時具體法律法規(guī)又具有針對事項立法的特點，往往缺乏體系的邏輯嚴(yán)密性和和諧統(tǒng)一，因此在處理此類案件的時候，無可避免地在具體法律關(guān)系的認(rèn)定上存在不同的意見和觀點。這就容易給當(dāng)事人在估計失信的法律成本方面形成錯覺。同時，對失信行為的處罰力度弱，也是最要的原因。（三）安置房買賣本身所蘊含的法律風(fēng)險。拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。由于拆遷安置房屋買賣交易存在很長的時間周期，進(jìn)而蘊涵了諸多法律風(fēng)險。司法實踐中這種類型案例舉不勝舉，且逐年遞增。所謂法律風(fēng)險，主要是針對買受人而言。一般情況下，拆遷房屋買賣雙方在簽訂買賣合同后，賣方都會要求買方支付全部或絕大部分房價款，而買受人在支付該巨額房款后并不能及時取得房屋所有權(quán)，雙方形成的僅僅是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。雖然雙方存有買賣合同，但根據(jù)物權(quán)公示公信原則，出賣方從法律上講依然是房屋所有權(quán)人，這樣買受人就會置于高風(fēng)險法律地位。究其根本原因，在于該房屋物權(quán)變動需要一個漫長的歷史周期，期間可能會出現(xiàn)的法律風(fēng)險諸如房價飆升導(dǎo)致違約發(fā)生、抵押擔(dān)保設(shè)定、所有權(quán)人死亡出現(xiàn)、所有權(quán)人自身債務(wù)惡化、共有權(quán)人或第三人權(quán)利主張、房產(chǎn)查封扣押、贈與繼承發(fā)生、標(biāo)的物作價投資出資等等情況。該類糾紛的發(fā)生主要是由于雙方在合同內(nèi)容上沒有精心設(shè)計，而且買受人在一定程度上存在很大僥幸心理。四、對策建議（一）規(guī)范安置協(xié)議。由于拆遷安置房大部分是家庭共有財產(chǎn)，而簽訂房屋買賣合同時往往又是以家庭中的一員為代表與買方訂立合同，賣方往往以其他共有人不同意為由毀約。因此有必要規(guī)范安置協(xié)議，在對安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時應(yīng)將共有人一并登記在產(chǎn)權(quán)證上，以明確房屋所有人，并要求一起簽訂買賣合同或出具書面同意書。（二）加強(qiáng)事前預(yù)防教育。加大對拆遷安置房屋出賣人的教育和法治理念宣傳，將大量的此類糾紛消弭于訴訟前。此舉不但可以減輕法院的審判、執(zhí)行、調(diào)解負(fù)擔(dān)，而且在時間點的選擇上更有利，即在買賣雙方的矛盾尚未升級的時候，更有利于促使其達(dá)成新的合意。（三）加大社區(qū)調(diào)解力度。由于此類案件涉及的當(dāng)事人多在同一小區(qū)，社區(qū)工作人員對爭議雙方的情況比較了解，更能因勢利導(dǎo)地對雙方進(jìn)行規(guī)勸。要充分重視社區(qū)調(diào)解在此類糾紛解決中的作用，充分發(fā)揮社區(qū)的組織和協(xié)調(diào)功能。在尊重買受人處分權(quán)的基礎(chǔ)上，可引導(dǎo)雙方達(dá)成補償協(xié)議，盡量減少糾紛的發(fā)生。（四）強(qiáng)化以案示法的宣傳。以案示法可以充分發(fā)揮法律的社會引導(dǎo)功能。審理此類案件時從被告答辯和庭審的情況來看，許多被告主張合同無效的理由中，很重要的一點就是認(rèn)為未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該院的判決已確認(rèn)，拆遷安置房屋是公民的合法財產(chǎn)被國家依法毀損后，國家對公民給予的一種實物補償。被告在取得安置房屋后，雖未進(jìn)行權(quán)屬登記，但其手中持有證明房屋權(quán)屬的有效憑據(jù)，足見其對房屋享有所有權(quán)。部分出賣人辯稱其房屋買賣合同無效的觀點應(yīng)受到否定，未經(jīng)登記僅產(chǎn)生行政法意義上的違法，并不對民事合同效力產(chǎn)生影響，故房屋買賣協(xié)議有效。被告有義務(wù)協(xié)助原告進(jìn)行房屋交易后的過戶登記。大力宣傳這種法律判斷和判決結(jié)論，可以引導(dǎo)其他類似情況的案外人對行為性質(zhì)作出準(zhǔn)確的判斷，從而作出恰當(dāng)?shù)倪x擇。（五）倡揚誠信觀念與法治信仰。市場經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上是一種信用經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)固的信用基礎(chǔ)是市場經(jīng)濟(jì)的動力和源泉。我國要發(fā)展和繁榮社會主義市場經(jīng)濟(jì)，就必須在廣泛倡導(dǎo)社會誠信的基礎(chǔ)上培植和維護(hù)信譽，建立社會主義信用體系。當(dāng)然，作為司法機(jī)關(guān)，有必要通過正確適用法律法規(guī)對不誠信行為進(jìn)行負(fù)面評價，加大失信成本，進(jìn)一步在民眾心中樹立誠信意識和法治信仰。（高新區(qū)法院）報：市委，市人大常委會，市委政法委員會，省法院送：市委研究室，市政府辦公廳，市政協(xié)辦公廳，市檢察院、公安局、國安局、司法局，（網(wǎng)上送）本院領(lǐng)導(dǎo)發(fā)：各區(qū)（市）、縣法院，（網(wǎng)上發(fā)）本院各庭級單位成都市中級人民法院辦公室2008年11月7日印雙流法院對農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛進(jìn)行分析來源：作者：日期：09-11-12 近期，雙流縣法院結(jié)合當(dāng)前正在進(jìn)行的農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)制度改革的調(diào)研，對農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛進(jìn)行了分析，并提出相關(guān)對策及建議。一、特點與類型(一)目前農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛的特點。1、賣方出售的房屋一般不具有權(quán)屬證明。絕大多數(shù)賣方作為被拆遷人，其身份因土地被國家征用后而發(fā)生了變化，成為了城鎮(zhèn)居民。但拆遷安置小區(qū)的土地性質(zhì)卻并未發(fā)生轉(zhuǎn)變，所以其出售的拆遷安置房應(yīng)獲得城鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)還沒有定論。2、農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣的購買方一般包括：本集體經(jīng)濟(jì)組織成員;其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員，即外村村民;城鎮(zhèn)居民。目前，由于城鄉(xiāng)一體化等因素的刺激，該類房屋買賣的購買方多為外村村民或城鎮(zhèn)居民。3、農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣多發(fā)生在城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，特別是人口流動頻繁、正大力推進(jìn)農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)制度改革之地。因此，這類房屋買賣可能引發(fā)的糾紛將在一定程度上影響相關(guān)地區(qū)改革的推進(jìn)及社會的穩(wěn)定。(二)目前農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛的主要類型。1、請求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效。一方面，賣方?jīng)]有房屋權(quán)屬證明，以較低價格將農(nóng)房出賣給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但隨著房價的飛速上漲，利益的驅(qū)動使其不甘于當(dāng)時的價格而試圖收回房屋再次獲利，遂以買賣合同違反法律、行政法規(guī)之強(qiáng)制性規(guī)定為由，請求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效。另一方面，買賣合同簽訂后，買方無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記或無法在合同約定的期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)，加之政策性文件禁止向城鎮(zhèn)居民出售農(nóng)村房屋，于是非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的買方便起訴至法院，要求確認(rèn)買賣合同無效，由賣方返還購房款，或請求賣方支付相應(yīng)的違約金等。2、其他與拆遷安置類房屋買賣有關(guān)的糾紛。此類糾紛并不直接表現(xiàn)為買賣合同糾紛。例如，農(nóng)房聯(lián)建時，農(nóng)民在房屋建好后反悔，想獨吞房屋，不讓出資方入住，出資方只好起訴，請求法院確認(rèn)其對房屋享有的權(quán)利。又如，在執(zhí)行中，法院查明訴訟保全的被執(zhí)行人財產(chǎn)是沒有權(quán)屬證明的拆遷安置商鋪和住房，而商鋪和住房已出讓，其受讓人請求解除法院對商鋪和住房的查封等。二、存在的問題解決農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛的核心在于如何認(rèn)定與其相關(guān)的買賣合同的效力。目前，由于對現(xiàn)行法律、法規(guī)及政策性文件存在不同的認(rèn)識和理解，理論界出現(xiàn)了“無效論”與“有效論”的爭議和分歧，而司法實踐中則出現(xiàn)了法律適用的不統(tǒng)一甚至是混亂。“無效論”認(rèn)為，由于房屋與土地之間不可分割的自然屬性，如果發(fā)生農(nóng)房買賣，則勢必涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而宅基地使用權(quán)對外轉(zhuǎn)讓是嚴(yán)格禁止的，因此，農(nóng)房買賣合同就會因宅基地使用權(quán)的對外轉(zhuǎn)讓違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而歸為無效。 “有效論”則認(rèn)為，農(nóng)房買賣沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，法律不應(yīng)保護(hù)因積極或消極的違約行為而獲得的利益或可期待的利益，而應(yīng)采取措施促使雙方按約行事，以保護(hù)相對方的利益。實踐中部分法院在審理農(nóng)房買賣案件時采用了此觀點。由于農(nóng)村房屋買賣關(guān)系千差萬別，適用的法律、法規(guī)及政策復(fù)雜多變，很難判斷上述兩種截然相反的觀點和做法孰對孰錯。因此，如何結(jié)合試驗區(qū)改革的實際情況，適應(yīng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革發(fā)展的需要以及統(tǒng)一法律的適用，成為了目前解決農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛的最大問題。三、對策及建議(一)堅持糾紛化解原則。1、不輕易認(rèn)定農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同為無效合同。在合同法鼓勵交易、尊重當(dāng)事人意思自治、保護(hù)交易安全的司法理念下，認(rèn)定農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同的效力時，應(yīng)堅持當(dāng)事人契約自由的原則和權(quán)利本位的立法理念，只要合同具備生效所須的各項要件，則不輕易將其認(rèn)定為無效合同。2、在尊重歷史、立足現(xiàn)實的基礎(chǔ)上解決農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動加大，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程迅速推進(jìn)的大背景下產(chǎn)生的。相關(guān)部門監(jiān)督和管理不力，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織相對渙散是造成農(nóng)村房屋買賣糾紛不斷增多的制度誘因，而國有土地市場價格的持續(xù)上揚，房屋拆遷補償?shù)壤娴尿?qū)動是引起此類案件猛增的直接原因。因此，在解決農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛時，應(yīng)實事求是地看待上述背景，既要考慮到目前城鄉(xiāng)界限尚未完全突破、農(nóng)村土地集體所有、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍具有一定的封閉性以及法律和政策限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等現(xiàn)實，又要認(rèn)識到農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)制度改革已迅速在各地展開的新形勢。(二)構(gòu)建完善的糾紛解決機(jī)制。1、積極構(gòu)建多元化糾紛解決機(jī)制。農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛，由于涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，各種利益交織，矛盾突出，且歷史遺留問題繁多。同時，其解決往往圍繞現(xiàn)行立法與政策、農(nóng)村習(xí)慣以及改革措施這三者的適用來進(jìn)行。因潛在當(dāng)事人眾多，處理不好會引發(fā)不穩(wěn)定因素，單由法院按照現(xiàn)有法律來處理這類糾紛通常不能取得良好的社會效果。因此，有必要協(xié)調(diào)多方力量來構(gòu)建多元化的糾紛解決機(jī)制，以切實保障農(nóng)民、集體等的合法權(quán)益。2、穩(wěn)妥發(fā)揮法院的司法保障作用。在程序保障方面，要慎重立案，嚴(yán)格掌握非農(nóng)村拆遷安置類房屋買賣糾紛的案件入口;加強(qiáng)立案釋明，對買賣雙方因無法取得或辦理房屋權(quán)屬證明而請求法院確認(rèn)合同無效的情形，可向當(dāng)事人釋明，通過合同的解除制度來解決不能辦理過戶登記等問題;立足于實際解決問題，積極做好疏導(dǎo)和調(diào)解工作，最大限度地在立案審查階段促成當(dāng)事人和解。在實體保障方面，加強(qiáng)審判業(yè)務(wù)庭間的溝通配合，對其中存在民行交叉問題的案件要特別慎重，各審判業(yè)務(wù)庭要共同研究，統(tǒng)一認(rèn)識，避免因案件處理不當(dāng)阻礙改革發(fā)展;在個案審理中，在尊重歷史、立足現(xiàn)實、堅持立法宗旨的前提下，必須通過綜合考慮糾紛雙方的主體身份、爭議房屋的類型特點，認(rèn)真權(quán)衡當(dāng)事人、集體、社會等各方的利益，對不同類型的糾紛作不同的處理。3、加強(qiáng)調(diào)研，不斷提升司法能力。隨著改革的不斷深入，大量新類型糾紛可能涌向法院，法院對此必須具有前瞻性，積極開展這方面的專題調(diào)研，為妥善審理、執(zhí)行農(nóng)房流轉(zhuǎn)糾紛，化解社會矛盾做好應(yīng)對準(zhǔn)備。對已經(jīng)出現(xiàn)的新類型糾紛要通過統(tǒng)計工作進(jìn)行總結(jié)歸納，組織精兵強(qiáng)將在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上尋找規(guī)律，以指導(dǎo)今后的工作。同時，對審判工作中出現(xiàn)的新問題、發(fā)現(xiàn)的新動向及總結(jié)經(jīng)驗，及時向相關(guān)部門提出司法建議，以供決策時進(jìn)行借鑒參考等。黃某訴廖某房屋買賣合同糾紛來源：作者：日期：09-11-12 黃某、廖某與東莞市某地產(chǎn)中介公司簽訂合同(中介公司提供的格式合同)約定，由黃某將其所有的東莞市南城區(qū)某樓盤的別墅轉(zhuǎn)讓給廖某，轉(zhuǎn)讓價為3214393元人民幣加上黃某曾支付的該別墅的按揭費、按揭利息、入伙費(當(dāng)時約定為憑相關(guān)票據(jù)確定)。合同簽訂后，黃某查明按揭費為11592元，按揭利息為194197元，開發(fā)商收取的入伙費為15500元，即按合同約定計算，廖某一共應(yīng)向黃某支付人民幣3435682元。黃某將房屋按約定交付給廖某使用，廖某分五次共向黃某帳戶匯入了購房款3115867元,但對于剩余32萬余元的尾款，黃某向廖某催款時，廖某總是以種種借口拖延。后黃某又請中介公司幫忙催款，在幾經(jīng)周折后，廖某終于答應(yīng)同意支付，但要求黃某和中介公司工作人員一起到其辦公地進(jìn)行結(jié)算。到了之后，廖某并不是急于支付尾款，而是先提出要求黃某、廖某和中介公司三方共同再寫一個證明。黃某要求廖某先寫好，其確認(rèn)后再簽名，但廖某借口其字寫的不好，所以提出由他口述，要求黃某進(jìn)行書寫。黃某因要錢心切，以為其只要寫了廖某所說的證明，廖某就會立即將購房尾款當(dāng)場給他，所以他也就沒多想，且按廖某口述寫下了內(nèi)容為：“黃某于2007年2月5日將某地某號的別墅交給廖某使用(黃某于2007年2月5日正式交房屋鎖匙交給廖某)。甲、乙、丙三方合同于2007年2月10日終止”的證明一份，并由甲方黃某、乙方廖某和丙方中介公司分別在證明上簽名、蓋章進(jìn)行了確認(rèn)。當(dāng)時正值下班時間，證明寫好后，廖某將證明收了起來，并假裝到銀行去取錢。當(dāng)?shù)竭_(dá)銀行時，只見銀行工作人員正在鎖門。這時黃某看了一下時間，正好下午5點過5分。廖某見狀，馬上又借口說銀行下班了沒法取錢，要求改天再給。無奈之下，黃某、廖某和中介公司工作人員分別回了家。但是，之后黃某再打電話找廖某要錢時，廖某便提出他買這房子買貴了，要求少支付5萬元。黃某一聽，肺都快氣炸了，所以沒有同意。更讓黃某沒想到的是，當(dāng)再次給廖某打電話時，廖某連電話都不接。這時，黃某仔細(xì)一想，才發(fā)覺自己上了當(dāng)。無奈的起訴本來說好去給錢的，不料節(jié)外生枝，廖某要求三方再寫一個證明。如果當(dāng)天廖某將尾款給了黃某，寫了證明其實也無謂。但問題就出在這個證明和當(dāng)天并沒有給錢這兩個關(guān)鍵點上。黃某來到律師事務(wù)所時很氣憤，說怎么也沒想到廖某會和他來這一招。我聽完了廖某的陳述，并看了他帶來的材料，特別是看了那個“三方證明”，真是替他感到無比晚惜!只要他稍稍懂一點法律知識，如果廖某沒給清尾款，他就不在那個證明上簽字，或是簽了字但不將證明交給廖某，或者是交給了廖某之后又及時向其將證明要回來，再或是當(dāng)他要回證明廖某不給時，他能及時向公家安關(guān)報警，均不回有今天的結(jié)果。但木已成舟，事已至此，再說以前如何如何已經(jīng)沒有意義了。所以，在接受委托后，我抓緊時間寫好了起訴狀，當(dāng)場讓黃某在起訴狀上簽了名。去中介公司，尋找證人在寫好起訴狀后，我沒有急于起訴向法院起訴，而是先到中介公司找工作人員了解一下那天的情況，并希望工作人員能出庭為黃某作證，以證明當(dāng)天廖某沒有給錢黃某。我想，只要工作人員出庭作證，這個案件還是比較有希望的。但我不曾想到的是，寫證明那天，到廖某辦公地的中介公司員工是一女孩，年齡只有17歲。她一聽說我是來找她作證的，頓時滿臉通紅，緊張得連話都說不出，且當(dāng)時正值五月天氣，她緊接著流出滿頭的大汗。為了緩解她的緊張情緒，我當(dāng)天沒有和她多談案情，坐了一會之后，在離開時我對她說，先寫一份書面的證人證言，證明那天廖某因銀行下班了確實沒有給錢，過幾天我再來拿。再次去中介公司，證人已辭職回老家過了幾天，我再去中介公司時，是另一位男工作人員接待我，當(dāng)問及那女孩的情況時，得知她已于兩天前職工回老家了。我一時后悔不已，那天沒有好好做一下那女孩的工作，讓她接受為黃某作證這件事情。在那天回律師事務(wù)所的路上，我的心情非常郁悶。告知黃某，電話錄音在失去了證人的情況下，我首先想到的時，讓黃某再次給廖某打個電話，并對電話內(nèi)容進(jìn)行錄音，只要廖某在電話中承認(rèn)當(dāng)天沒給錢，就是廖某提出少給5萬，也不要急著拒絕他，以便讓廖某自己在電話中承認(rèn)沒給錢的事實。當(dāng)我把想法告訴黃某時，黃某說，可能行不通，因為之前其打電話給廖某，廖某連電話都不接。我說，還是試一下吧，如果行得通最好，行不通也沒有辦法。在黃某離開的時候，我再一次同他講了電話錄音的一些操作技巧。但遺憾的是，過了幾天黃某打來電話，說廖某已經(jīng)有所防備，電話根本不接。第三次到中介公司，柳暗花明又一村電話錄音的想法失敗后，我第三次去到了中介公司，目的是希望能與辭職的那位員工取得聯(lián)系，并通過做工作請其出庭作證。到了之后，接待我的還是上次那位男員工，我同他講明了來意后，他在和我談話時，竟開始指責(zé)起廖某的為人來，說廖某那個人實在是太難纏了，并說黃某找廖某要錢的那天，廖某本來說好了中介費也一起給的，但廖某拖了很久，后來實在沒辦法了才給。剛開始，我以為他是聽中介公司的同事說的，但后來他越說越具體，就象他也親身經(jīng)歷這件那天的事情一樣。所以，我習(xí)慣性的問了句，那你是怎么知道這件事的呢?他接著說，那天是辭工的那位女同事先去，后廖某提出要三方寫一個證明時，那女同事便打電話給他，要他帶公司的公章去蓋。他到廖某辦公地點時，那個證明剛寫好，黃某和廖某均還沒來及簽名。聽了他的話，我激動不已，并立即請他出庭作證。他先是有點猶豫，但很快就同意了，只是說那還要公司同意才行。我說，公司方面我去說，只要你同意就可以了。這次我吸取了上次的教訓(xùn)，馬上拿出隨身攜帶的紙和筆讓他先寫了一份證人證言，并讓他將身份證也復(fù)印了一份給我。不出所料，廖某答辯已經(jīng)給清了尾款在證人同意作證并為我出具了證人證言之后，我第二天到法院立了案。不久，我收到法院寄來的廖某向法院提交的答辯狀，其在答辯狀中稱，已經(jīng)于書寫證明的當(dāng)天向黃某付清了尾款。法庭上的交鋒在開庭的當(dāng)天，廖某沒有到庭，而是委托一名律師出庭應(yīng)訴。由于案件按簡易程序?qū)徖?，?dāng)天的開庭在法庭調(diào)查之后，很快就進(jìn)行到法庭辯論階段。在辯論時，圍繞著尾款是否已經(jīng)支付的焦點問題，我指出：一、被告沒有任何證據(jù)證明其已經(jīng)支付尾款;二中介公司的證人能證明寫證明的當(dāng)天廖某因銀行下班沒有支付尾款;三被告所提供的關(guān)于“三方合同終止”的證明，不能證明其已經(jīng)支付了尾款。接著我又進(jìn)一步的闡述了“三方合同終止”的證明不能證明其已經(jīng)支付了尾款的具體理由：一、根據(jù)法律規(guī)定，主張合同已經(jīng)履行的一方，對其主張負(fù)有舉證責(zé)任，本案被告主張已支付尾款，應(yīng)由其進(jìn)行舉證;二、被告提供的該證明從證據(jù)法上分析，屬于間接證據(jù)，因為其并沒記載被告向原告給錢的事實，相反，卻記裁了原告將房屋交付被告使用的事實;三、能夠協(xié)議終止的只能是如租賃合同等繼續(xù)性合同，對于房屋買賣合同這樣的非繼續(xù)性合同，不能通過協(xié)議的方式終止;四、被告提供的證明，屬于孤證，無法形成證據(jù)鏈證明其已經(jīng)支付尾款這一事實。袁雙云、袁大寶、唐水火、袁偉忠訴袁菊明、徐傳民房屋買賣合同糾紛來源：作者：日期：09-11-12 袁菊明系袁雙云、袁大寶夫妻之子，唐水火之夫，袁偉忠之父。1998年，袁菊明等上述5人因拆遷獲得蘇州市林楓苑44幢505室和506室安置房二套，房屋登記于袁菊明名下。2002年6月10日，袁菊明向徐傳民借款30000元，借款期限一年，并以林楓苑44幢506室為借款抵押。同年7月8日，袁菊明與徐傳民簽訂房屋買賣協(xié)議一份，約定袁菊明將林楓苑44幢506室以人民幣陸萬元出售給徐傳民，簽約當(dāng)天袁菊明及其妻“唐水火”(她人冒名)與徐傳民至蘇州新區(qū)房地產(chǎn)交易管理中心辦理了房屋所有權(quán)具結(jié)書。同日，袁菊明還向徐傳民出具借條一份，約定：“今借徐傳民人民幣叁萬元整。利息3個月肆仟伍佰元已付清。歸還期2002年9月9日。歸還錢時所有房產(chǎn)證、土地證應(yīng)全部退還袁菊明。買賣房屋協(xié)議書上的6萬元里邊，實際向徐傳民借3萬元整。如果到期不歸還，將林楓苑44幢506住房歸徐傳民所有?！彼煤螅聟^(qū)國土房產(chǎn)局變更林楓苑44幢506室土地使用者及房屋所有權(quán)人為徐傳民。2002年7月12日，袁菊明與徐傳民又簽訂房屋買賣協(xié)議一份，約定：“茲由袁菊明將林楓苑44幢506室賣給徐傳民，人民幣捌萬肆仟元整”。同年7月15日，袁菊明向徐傳民出具借條一份，“茲由袁菊明向徐傳民借人民幣叁萬伍仟元整?！?7月19日，袁菊明又向徐傳民出具借條一份，“茲由袁菊明向徐傳民借人民幣20000元(貳萬元整)。至2002年9月9日歸還?！痹瓕彶门?002年9月14日，徐傳民在對林楓苑44幢506室房屋更換門鎖時，與唐水火等人發(fā)生糾紛。2002年9月28日，唐水火等4人向蘇州市虎丘區(qū)人民法院起訴袁菊明和徐傳民，要求判令上述房屋買賣合同無效。蘇州市虎丘區(qū)人民法院審理認(rèn)為：本案訴爭之房為動遷安置房，房屋所有權(quán)雖僅登記在袁菊明一人名下，但所有權(quán)應(yīng)為唐水火等四原告與袁菊明共有。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，作為房屋所有權(quán)共有人之一的袁菊明未經(jīng)其他共有人(即四原告)的同意，以欺騙其他共有人的手法、擅自處理共有財產(chǎn)，將房屋賣給徐傳民，該房屋買賣行為無效。但第三人善意、有償取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)維護(hù)其合法權(quán)益，對其他共有人的損失由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。判決駁回四原告要求徐傳民返還林楓苑44幢506室住房的訴訟要求。唐水火等人對此判決不服，向蘇州市虎丘區(qū)人民法院提出申訴，蘇州市虎丘區(qū)人民法院于2003年9月10日以申請再審理由不能成立為由，駁回了申訴?？乖V及理由袁雙云、袁大寶、唐水火、袁偉忠不服判決，又向蘇州市虎丘區(qū)人民檢察院申訴。蘇州市虎丘區(qū)人民檢察院提請?zhí)K州市人民檢察院抗訴。蘇州市人民檢察院認(rèn)為原審認(rèn)定本案為房屋買賣糾紛，且徐偉民系善意、按約付清了全部房款，屬認(rèn)定事實有誤，適用法律不當(dāng)，于2005年10月12日以蘇檢民抗200512號民事抗訴書，向蘇州市中級人民法院提出抗訴?？乖V理由如下：一、本案是借款糾紛而非房屋買賣糾紛。2002年7月8日的房屋買賣協(xié)議應(yīng)與同日袁菊明寫給徐傳民的借條聯(lián)系起來，將二者視為一個整體，從二者內(nèi)容看前份協(xié)議實為后者借款行為的擔(dān)保。而7月12日的協(xié)議經(jīng)鑒定是不存在的。同時從借條本身而言，既然7月8日已簽訂房屋買賣協(xié)議并辦理了過戶手續(xù)，徐傳民就應(yīng)支付相應(yīng)房款，且徐傳民又表示其以借條形式付清了房款，則同年7月19日借條中約定至2002年9月9日歸還，與常理不符。二、一審法院認(rèn)定徐傳民善意、有償取得房屋有誤。我國民法理論對善意取得制度僅適用于動產(chǎn)，對于不動產(chǎn)則適用公信制度。本案標(biāo)的為房屋，系不動產(chǎn)，故不適用善意取得制度。同時，徐傳民雖在一審中稱，借條上的錢一分不少給了袁菊明，但其在法院再審?fù)徶幸渤姓J(rèn)30000元借款已扣除了4500元利息，與袁菊明的陳述及借條所載內(nèi)容一致。故一審認(rèn)定徐傳民已付清全部房款與事實不符。再審結(jié)果蘇州市中級人民法院受理抗訴后指令蘇州市虎丘區(qū)人民法院對該案進(jìn)行再審。蘇州市虎丘區(qū)人民法院在再審過程中，主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成了協(xié)議： 2002年7月8日袁菊明與徐傳民簽訂的房屋買賣協(xié)議無效;袁菊明等人返還徐傳民人民幣6萬元(已履行)。點評本案是一起因借高利貸引起的，由最初的借款糾紛轉(zhuǎn)化為房屋買賣合同糾紛，最終房屋買賣合同又被認(rèn)定無效的案件。本案之所以出現(xiàn)如此反復(fù)，其爭議的焦點是案件的定性問題，究竟是借款糾紛還是房屋買賣合同糾紛?這就涉及到對相關(guān)證據(jù)的審核判斷問題。證據(jù)材料要能夠成為訴訟證據(jù)，必須具備“三性”，即客觀性、關(guān)聯(lián)性和合法性。這就要求我們的審判人員必須按照法定程序，全面、客觀地審核證據(jù)材料，運用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗進(jìn)行判斷。就本案而言，我們認(rèn)為應(yīng)該將7月8日的房屋買賣協(xié)議與同日的借條二者結(jié)合起來，將二者視為一個整體來看，前份協(xié)議實為后者借款行為的擔(dān)保。袁菊明為擔(dān)保自己借款債務(wù)的履行，將房屋轉(zhuǎn)移于徐傳民(辦理過戶手續(xù))，在袁菊明不履行還款義務(wù)時，徐傳民得就標(biāo)的物優(yōu)先受償(如果到期不歸還，將林楓苑44幢506室住房歸徐傳民所有);若袁菊明履行了還款義務(wù)，則徐傳民將標(biāo)的物返還(歸還錢時所有的房產(chǎn)證、土地證應(yīng)全部退還袁菊明)。因此，從二者的內(nèi)容看，7月8日的房屋買賣協(xié)議是一種非典型擔(dān)保方式，是為袁菊明的借款行為擔(dān)保。袁菊明與徐傳民的上述行為并不違反我國法律禁止性規(guī)定，也系雙方為借款行為而設(shè)立擔(dān)保的真實意思表示，應(yīng)屬有效法律行為。同時，民事法律行為要求當(dāng)事人意思表示真實。本案中袁菊明本人的真實意思應(yīng)是借款而非房屋買賣款。從7月8日借條與同日房屋買賣協(xié)議內(nèi)容來看，借條書寫時間應(yīng)在房屋買賣協(xié)議之后。正如7月8日借條中所書“買賣房屋協(xié)議書上的6萬元里邊，實際向徐傳民借3萬元整?！边@就清楚地說明了本案是借款糾紛而非房屋買賣糾紛。同時，法院判決認(rèn)定徐傳民按約付清了全部房款，袁菊明亦用借條形式予以了確認(rèn)，也是與邏輯相悖，與日常經(jīng)驗法則相沖突的。既然在7月8日已簽訂了房屋買賣協(xié)議并辦理了過戶手續(xù)，那么徐傳民就應(yīng)支付房款(徐傳民也表示已以借條形式付清了全部房價)，然而在7月19日那張20000元的借條中，我們卻看到至2002年9月9日歸還的要求。既然是支付的房款，則何來歸還之說?因此，法院認(rèn)定徐傳民以借條形式支付房款是不能成立的。本案再審?fù)徶?，袁菊明與徐傳民借款介紹人-70多歲的蔣某到庭作證：7月8日借條中的30000元實為6月10日的借款，后來徐傳民起黑心準(zhǔn)備吃掉袁菊明抵押的房子，并商議讓她人冒袁菊明妻子的名義辦理房屋過戶手續(xù)的過程。同時蔣某還證實目睹了2002年7月7日徐傳民對袁菊明實施拘禁及暴力毆打的行為。蔣某的證言，既映證了袁菊明所述7月8日房屋買賣協(xié)議系在徐傳民的逼迫下所寫，又進(jìn)一步澄清了本案為借款糾紛的事實。周恩英因房屋買賣合同糾紛來源：作者：日期：09-11-12 上訴人周恩英因房屋買賣合同糾紛一案，不服重慶市大渡口區(qū)人民法院作出的(2008)渡法民初字第1537號民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。一審法院經(jīng)審理查明，2005年7月28日，原告范治珍與被告周恩英簽訂房屋買賣協(xié)議一份，約定將位于重慶市大渡口區(qū)建設(shè)村11-38號住房一套以35000元的價格賣與被告周恩英。合同簽訂后，被告周恩英將35000元購房款付給原告范治珍。另查明，位于重慶市大渡口區(qū)建設(shè)村11-38號住房的所有人為重慶鋼鐵(集團(tuán))有限公司，該公司出具的房租繳款證顯示該房的承租人為原告范治珍，同時房租繳款證的說明欄記載有該房不得轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容。再查明,原告范治珍與重慶市大渡口區(qū)建設(shè)村片區(qū)舊城改造拆遷安置指揮部于2008年9月5日簽訂安置協(xié)議，同日，后者將182514元補償款給付原告范治珍。一審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議是在物權(quán)法施行之前，應(yīng)適用當(dāng)時的法律。無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，如果權(quán)利人拒絕追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后未取得處分權(quán)，且第三人取得該財產(chǎn)不符合善意取得法律制度的，則該無處分權(quán)人與第三人簽訂的買賣合同無效。本案中，原告范治珍與被告周恩英簽訂的房屋買賣協(xié)議處分的是重慶鋼鐵(集團(tuán))有限公司的財產(chǎn)，且雙方在簽訂合同后既未取得重慶鋼鐵(集團(tuán))有限公司的追認(rèn)，原告范治珍又未實際取得該房的處分權(quán)，而轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)(本案訴爭房屋)并沒有依照法律規(guī)定辦理登記手續(xù)，因此原告范治珍與被告周恩英簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。原告范治珍自愿返還35000元購房款給被告周恩英，本院予以支持。被告周恩英要求原告范治珍支付訴爭房屋182514元補償款的請求系另一法律關(guān)系，本案不做處理。據(jù)此，遂判決：一、范治珍與周恩英簽訂的房屋買賣協(xié)議無效;二、范治珍自本判決生效之日起十日內(nèi)將35000元購房款返還周恩英。宣判后，周恩英不服，向本院提出上訴，主要請求：1、撤銷原判，駁回被上訴人的訴訟請求，并受理上訴人的反訴。2、訴訟費用由被上訴人負(fù)擔(dān)。被上訴人答辯稱：原判正確，請求維持。二審查明的基本事實與一審?fù)?。本院認(rèn)為：上訴人與被上訴人雙方所簽的房屋買賣協(xié)議中所約定的標(biāo)的物不是出賣人范治珍所有，該房的所有權(quán)人為重慶鋼鐵(集團(tuán))有限公司，范治珍在出賣該房屋時并未取得該房屋的所有權(quán)，事后也未得到重慶鋼鐵(集團(tuán))有限公司的追認(rèn)，依照相關(guān)法律的規(guī)定，上訴人與被上訴人所簽的房屋買賣協(xié)議應(yīng)為無效，原判對此認(rèn)定是正確的。關(guān)于反訴問題，二審中不能受理反訴，因未進(jìn)行一審。關(guān)于是否超出訴訟請求判決問題，從一審卷內(nèi)起訴狀中看有“共計35000元”字樣，一審原告請求確認(rèn)協(xié)議無效，原判認(rèn)定當(dāng)事人雙方所簽協(xié)議為無效后，范治珍所收的房價款理應(yīng)退還周恩英。關(guān)于周恩英在協(xié)議無效后是否存在損失問題屬另一法律關(guān)系，在本案中不作處理。綜上，依據(jù)中華人民共和國民事訴訟法第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費337.5元，由上訴人周恩英負(fù)擔(dān)。徐州某公司訴朱某解除房屋買賣合同糾紛案 來源：作者：日期：09-11-12 2006年5月27日，徐州某公司與朱某分別簽訂了編號為NO.0079281和NO.0079282兩份商品房買賣合同。NO.0079281號房屋買賣合同約定，朱某購買徐州某公司所有的恒茂國際商務(wù)中心第十層16號商品房，房款為205282元。合同同時約定朱某應(yīng)首付2000