房地產(chǎn)綜合體開發(fā).doc

在集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展中，規(guī)劃院積極參與項目前期規(guī)劃研究和設(shè)計，這里結(jié)合本人前期規(guī)劃設(shè)計工作的經(jīng)驗談?wù)勼w會。一、關(guān)于城市綜合體城市綜合體在城市化過程中起到以下幾個作用：營造城市新的商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)，打造城市新地標(biāo)，創(chuàng)造城市活力之源的商業(yè)綜合體和居住街區(qū)，創(chuàng)造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動廣場；同時，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市“24小時不夜城”等。城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或SOHO）、大型綜合購物中心（SHOPPING MALL）、獨立商鋪及街區(qū)、市民廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成。在國外早已發(fā)展成熟的“城市綜合體”，近年來在國內(nèi)一些主要城市正以一種新的商業(yè)地產(chǎn)模式逐漸發(fā)展起來。作為中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖的萬達(dá)集團(tuán)當(dāng)仁不讓的成為打造“城市綜合體”的積極倡導(dǎo)者和實踐者：短短兩年多時間，西至重慶、成都、西安，北至哈爾濱、沈陽、北京、濟(jì)南、太原，南至南昌、合肥，東至上海、寧波、蘇州、無錫等全國十多個大城市都有萬達(dá)“城市綜合體”閃亮登場。從單店到組合店再到如今的“城市綜合體”，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷第三次嬗變。二、項目土地解讀“城市綜合體”項目選址一般符合下列三種情況之一：第一，項目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費基礎(chǔ)。如北京萬達(dá)廣場在CBD區(qū)，濟(jì)南萬達(dá)廣場在百年商埠區(qū)與泉城步行路之間，合肥萬達(dá)廣場在三孝口商圈。第二，項目位于城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長點。如上海五角場、重慶南坪商圈、無錫濱湖區(qū)、沈陽鐵西城市副中心等。第三，位于新開發(fā)區(qū)，如寧波鄞州區(qū)、南昌紅谷灘新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)等。人流量和消費基礎(chǔ)是支撐大型商業(yè)及城市綜合體的最主要因素，因此，位于新開發(fā)區(qū)的項目如寧波萬達(dá)廣場在招商方面比起北京和上海萬達(dá)廣場就相對困難。在發(fā)展部進(jìn)行項目初步選址，相關(guān)部門聯(lián)合調(diào)研、評估，并將項目可行性報告上報集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)，最終項目定位確定之后，規(guī)劃院即著手項目前期規(guī)劃方案的設(shè)計工作。項目前期規(guī)劃最核心的工作是項目土地解讀。所謂解讀，從大的方面講，是對項目周邊情況，項目所處區(qū)域在城市中的地位，項目所在城市經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展情況，商業(yè)發(fā)達(dá)程度，居民購買力及消費習(xí)慣等進(jìn)行解讀；對項目具體土地解讀分為：1、城市商業(yè)特點及需求，商業(yè)人流主導(dǎo)方向及構(gòu)成等； 這個城市缺什么？我們能帶給城市什么？2、解讀項目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經(jīng)過等；3、基地內(nèi)有沒有保留建筑，如何將保留建筑融合到規(guī)劃之中；4、項目可利用資源，如：河流，公園等；5、項目規(guī)劃條件：容積率、限高等；6、項目區(qū)域規(guī)劃與城市總體規(guī)劃等。三、城市綜合體設(shè)計特點總之，城市綜合體的多功能特性使萬達(dá)廣場的影響力及項目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強(qiáng)，如總建筑面積達(dá)78萬平方米的重慶萬達(dá)廣場，商業(yè)及公建面積達(dá)33萬平方米，項目建成后將使萬達(dá)在重慶的影響及南坪商圈作為重慶五大商圈之一的作用得到顯著增強(qiáng)。2、街坊式的街區(qū)布局在當(dāng)代城市化進(jìn)程中，許多城市的歷史風(fēng)貌正被一點點地蠶食，城市的文脈與記憶正被一點點地割裂。為此，城市開發(fā)商需對保護(hù)城市的文脈，保護(hù)歷史形成的街區(qū)，城市記憶，城市尺度，路網(wǎng)格局，商圈等予以足夠的關(guān)注，對擬改造項目及城市的歷史及現(xiàn)狀進(jìn)行分析，把握城市規(guī)律，解讀土地價值。街坊式街區(qū)布局很好的保留了城市歷史脈絡(luò)和城市骨架道路是一個城市的骨骼，街區(qū)承載著城市的記憶，街坊式街區(qū)布局將城市歷史文脈很好的延續(xù)。3、開放式的城市空間我們在城市綜合體規(guī)劃設(shè)計中的另一大特點是創(chuàng)造開放式的城市空間。城市綜合體設(shè)計是以較高密度和高容積率的設(shè)計手法將多種功能的建筑空間集中布置，這種集中布置規(guī)劃手法使項目規(guī)劃或布置大型市民活動廣場等公共開放式活動或綠化城市空間成為可能。我們在多個項目的城市綜合體方案設(shè)計中都規(guī)劃了這樣的城市空間，如太原、沈陽鐵西、無錫萬達(dá)廣場均規(guī)劃了22.5萬平方米市民廣場。太原萬達(dá)廣場位于太原有龍眼之稱的黑龍?zhí)豆珗@周圍，為了讓公園透出綠色，規(guī)劃方案將周圍遮擋公園景色的所有破舊老房全部拆除，代之以綠化間距超百米的短板式高層住宅，最大限度的將公園綠色透出來，將綠色、生態(tài)還給城市。4、地標(biāo)式的城市建筑城市綜合體一個顯著特點就是均在所在城市矗立了地標(biāo)式建筑。如超高層酒店：濟(jì)南萬達(dá)廣場180米高超白金五星級酒店（建成后將是濟(jì)南第一高樓）；又如高層地標(biāo)式雙塔：無錫萬達(dá)廣場白金五星級酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。四、項目前期規(guī)劃心得通過工作實踐，總結(jié)心得如下：1、認(rèn)真做好項目前期調(diào)研和定位。項目前期調(diào)研和定位準(zhǔn)確與否關(guān)系到整個項目的運作是否成功和順利，因此集團(tuán)相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)合作和工作力度，并使之規(guī)范化和制度化。2、認(rèn)真解讀項目土地，使土地價值最大化。通過解讀土地、合理規(guī)劃，使功能設(shè)置和分區(qū)合理，最大發(fā)揮土地效益；通過合理交通規(guī)劃，使商業(yè)動線合理，積聚人氣。3、站在“國際萬達(dá) 百年企業(yè)”的高度，提高規(guī)劃設(shè)計水平。在項目前期規(guī)劃設(shè)計中，董事長多次從“國際萬達(dá) 百年企業(yè)”的高度，對社會、對城市做出貢獻(xiàn)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的角度出發(fā)，寧可犧牲企業(yè)目前的一些利益。如在多個新項目規(guī)劃設(shè)計