杜江波房地產(chǎn)投資分析考試答案.doc

選擇1、投資的幾要素投資主體、投資目的、投資方式、投資的過程。2、房地產(chǎn)投資所涉及的領域有土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等3、房地產(chǎn)投資的類型按房地產(chǎn)投資用途不同的劃分：地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資4、房地產(chǎn)投資的目的中未來的收益具體包括現(xiàn)金流量收益（取決于房地產(chǎn)租金總額、房地產(chǎn)的總營運費用、投資借款的償還方式和數(shù)額）、避稅收入（途徑：擴大房地產(chǎn)投資規(guī)模、爭取加速折舊、操縱應納稅所得額、控制開始獲利年度）、銷售收益等。5、房地產(chǎn)投資分析的任務為投資者提供投資方向、提供運作方式 、預測投資收益、描述風險及提供避險方法6、可行性分析的內容投資機會研究（投資估算精度為30%，研究費用占總投資的28）、初步可行性研究(投資估算精度為20%，研究費用占總投資的0.25%1.5%)、詳細可行性研究 ( 投資估算精度為10%，小型項目的研究費用占總投資的1.0%3.0%，大型復雜項目的研究費用約占總投資的0.2%1.0%) 7、房地產(chǎn)市場的特征信息不充分的市場、區(qū)域性強、產(chǎn)品的異質性、壟斷性、是房地產(chǎn)權益的交易市場、房地產(chǎn)市場對商品短期供求變化反應不靈敏8、房地產(chǎn)市場的分類按房地產(chǎn)用途劃分居住、商業(yè)、工業(yè)、特殊物業(yè)市場，土地市場2按房地產(chǎn)購買者的目的劃分：房地產(chǎn)自用市場、房地產(chǎn)投資市場9、市場分析的限制因素費用的限制、時間的限制、技能的限制、偏好的限制10、三個三（1）國家或行業(yè)（2）區(qū)域專業(yè)市場（3）項目地塊；三個方面（1）需求（2）供給（3）價格；三個時段（1）過去（2）現(xiàn)在（3）未來11、商場物業(yè)的分析要點地段因素、現(xiàn)有地段中商場的經(jīng)營狀況、該區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)類型及服務范圍、考慮集中型和分散型的問題12、寫字樓物業(yè)的分析要點地區(qū)經(jīng)濟繁榮程度、地理位置、便捷條件及周邊環(huán)境、項目內外設計的平面布局、特色與格調、裝修標準、大廈內擬提供的公共服務和設施、能滿足的特殊需求和偏好。寫字樓租客或業(yè)主對租金或價格并不像商業(yè)物業(yè)那般敏感，一般比較注重知名度、品質。13、住宅物業(yè)的分析要點房價收入比和租售比價等指標、居民現(xiàn)實購買力及金融發(fā)展的深度、家庭人口構成及社區(qū)風俗習慣、環(huán)境因素、市政基礎設施狀況和公共配套設施狀況、住宅單元大小、類型的需求和偏好14、影響住宅供給的因素有(l)新建住宅量；(2)原住宅空出數(shù)；(3)非住宅用房改建住宅數(shù)；新建住宅的數(shù)量受下列因素制約：籌集住房資金的數(shù)額；建筑材料生產(chǎn)狀況；住宅生產(chǎn)效率；住宅竣工率和住宅小區(qū)配套工程狀況；住宅流通渠道狀況等。 15、市場調查的方法普查法、抽樣調查法、直接調查法、間接調查法16、調查目的不同調查方法探測性調查、描述性調查、因果性調查、預測性調查17、房地產(chǎn)市場預測的方法直觀判斷法（1）集體判斷法；（2）專家意見法（專家會議法、專家征詢法）；2歷史引申法（1）簡單平均法；（2）移動平均法；（3）趨勢預測法；（4）指數(shù)平滑法；（5）季節(jié)指數(shù)法3、因果預測法（1）回歸分析法；（2）相關分析法18、地產(chǎn)市場分析報告大綱摘要、概述、需求分析、供給分析、競爭分析、市場占有率分析19、房地產(chǎn)投資環(huán)境的具體因素土地、資金、物資、人員、稅收的影響、管理與服務、廠商權益的保障20、房地產(chǎn)投資環(huán)境的特征系統(tǒng)性、動態(tài)性、主導性、地區(qū)差異性21、房地產(chǎn)投資環(huán)境的構成要素政治、經(jīng)濟、社會、文化法律、自然、基礎設施環(huán)境因素 22、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的原則客觀性、全面性、比較性、預測性原則23、投資環(huán)境的評價標準安全性、盈利性、服務的完善性、優(yōu)惠性24、房地產(chǎn)項目對區(qū)位的要求居住項目：市政公用和公建配套設施完備的程度、公共交通便捷程度、環(huán)境因素、居民人口與收入。寫字樓項目：與其他商業(yè)設施的接近程度、周圍土地利用情況和環(huán)境、易接近性。零售商業(yè)項目：最短時間原則、區(qū)位易達性原則、接近購買力原則、滿足消費心理原則、接近CBD原則25、市場比較法定價過程 搜集交易實例 選擇比較實例房地產(chǎn) 建立價格可比基礎 比較實例的比較和修正 確定該房地產(chǎn)的比準價格26、房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)營收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉讓收入、配套設施銷售收入和自營收入。27、房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種經(jīng)營稅金及附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅28、房地產(chǎn)投資項目資金來源的渠道資本金（股本金）、銀行貸款、預售收入，承包商帶資承包和合作開發(fā)29、開發(fā)直接費間接費包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費。開發(fā)間接費包括管理費用、財務費用和銷售費用、其他費用、開發(fā)期間稅費、不可預見費30、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定價方法成本導向定價法、購買者導向定價法、競爭導向定價法31、一般建設項目貸款本息償還的資金來源利潤、折舊費、攤銷費、其他還款資金32、常見的借款還款方式按實際能力還款、一次還本利息照付、等額還本付息、等額還本、利息照付、期末一次性償還本金和利息、“氣球法”33、財務分析的作用衡量項目的盈利能力、衡量項目的清償能力、衡量項目的資金平衡能力34、財務比率營業(yè)比率、損益平衡比率和償債保障比率35、動態(tài)分析指標主要有凈現(xiàn)值、內部收益率和動態(tài)投資回收期36、房地產(chǎn)投資項目的主要不確定性因素購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營成本、有效面積系數(shù)、融資成本37、固定成本類變動成本房地產(chǎn)開發(fā)項目中，土地使用費、固定資產(chǎn)折舊費等均屬固定成本類；建安工程費、公共配套設施建設費、專業(yè)人員費用、銷售費用等屬變動成本38、對風險所采取的態(tài)度不同將投資主體分避險型、冒險型和普通型39、房地產(chǎn)投資風險的特征客觀性、多樣性、補償性、可測性40、識別與度量費用有以下四種情況:因項目建設而增加項目所需投入物的社會供給量 、減少對其他企業(yè)的供給、增加進口或減少出口、外部費用41、識別和度量效益有以下四種情況：項目投產(chǎn)后增加總的供給量、項目建成后減少了其他企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)量、增加出口、外部效益42、投資方案的類型獨立型方案、互斥型方案、先決型方案、不完全互斥型、互補型方案、混合方案43、置業(yè)投資主要有以盈利為目的的房地產(chǎn)買賣投資；用于自己消費的置業(yè)投資；用于出租經(jīng)營的置業(yè)投資；房地產(chǎn)租賃經(jīng)營投資等簡答1、房地產(chǎn)投資的特性（1）位置固定性（2）壽命周期長（3）適應性（4）個別性變現(xiàn)能力差（5）政策影響性（6）對專業(yè)管理的依賴性（7）相互影響性（8）資金需求量大（9）風險性（10）保值增值性2、房地產(chǎn)投資分析的內容（1）市場分析（2）區(qū)位條件分析（3）基礎數(shù)據(jù)估算分析（4）財務分析(5)不確定性分析(6）風險分析(7)決策分析3、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內容投資環(huán)境是指擬投資的地域（國家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時期內所具有的能決定和制約項目投資的各種外部境況和條件的總和。（1）政治環(huán)境（2）法律環(huán)境（3）經(jīng)濟環(huán)境（4）社會文化環(huán)境（5）自然地理環(huán)境（6）規(guī)劃環(huán)境（7）基礎設施環(huán)境4、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法相似度法、多因素和關鍵因素評估法、綜合分析法等。5、從投資者的角度歸納出七大投資環(huán)境因素(1)政治穩(wěn)定性 (2）市場機會 (3)經(jīng)濟發(fā)展與成就 (4)文化一體化（5)法令阻礙（6)實質阻礙 （7)地理及文化差異 宏觀環(huán)境重要因素中觀環(huán)境重要因素微觀環(huán)境重要因素企業(yè)內部環(huán)境分析綜合分析經(jīng)營決策SWOT6、SWOT分析圖 說明：S為企業(yè)內部環(huán)境的優(yōu)勢，W為企業(yè)內部環(huán)境的劣勢，O為企業(yè)外部環(huán)境的機會，T為企業(yè)外部環(huán)境的威脅。土地費用前期工程費用基礎設施建設費用建筑安裝工程費用公共配套設施建設費用開發(fā)間接費用管理費用財務費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬元開發(fā)產(chǎn)品成本1286萬元開發(fā)項目總投資13057萬元開發(fā)建設投資13049萬元經(jīng)營資金8萬元總成本費用7、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構成圖示8、土地費用估算(1）土地征用拆遷費 (2）土地出讓地價款(3)土地轉讓費(4）土地租用費（5）土地投資折價9、房地產(chǎn)財務分析的基本程序是（1)收集、整理和計算有關基礎財務數(shù)據(jù)資料(2)編制基本財務報表(3)財務分析指標的計算與評價(4)進行不確定性分析(5)由上述確定性分析和不確定性分析的結果，作出投資項目財務上可行與否的最終結論。1011、房地產(chǎn)投資項目的主要不確定性因素1、購買價格2、權益投資比率3、租金水平4、空置率5、運營成本6、有效面積系數(shù)（主要針對寫字樓、商場類物業(yè)）7、融資成本12、房地產(chǎn)投資風險的主要類型 1自然風險與意外風險2財務風險3經(jīng)營風險4市場風險5政策風險6社會與政治風險13、房地產(chǎn)投資風險的規(guī)避和控制1風險回避2風險預控3風險組合4風險轉移14、國民經(jīng)濟分析與財務分析的比較相同點：（1） 都是經(jīng)濟評價，都使用費用與效益比較的理論方法，尋求最小投入獲取最大產(chǎn)出。都采用現(xiàn)金流量、報表分析的方法，都用NPV、IRR。（2） 基礎工作相同:都在投資估算、資金籌措基礎上進行。（3 ）評價的計算期相同 不同點：（1 ）分析的目標和角度不同 國：從國家的整體角度考察項目對國家的凈貢獻(2） 費用和效益的含義及劃分范圍不同A 含義： 財務評價只根據(jù)項目直接發(fā)生的財務收支來計算項目的費用和效益。國民經(jīng)濟評價則從全社會的角度考察項目的費用和效益。B 范圍 ：財務分析只計內部成本，不計外部成本(3） 采用的價格體系和參數(shù)不同 價格體系 國：由機會成本和供求關系確定的影子價格 財：市場現(xiàn)行價格 參數(shù) 國：社會折現(xiàn)率、影子匯率（國家統(tǒng)一）財：基準收益率、利率作為折現(xiàn)率（4）分析指標的內涵不同 國：經(jīng)濟NPV、經(jīng)濟IRR 財：財務NPV、財務IRR（5）評價的內容不同（6） 應用的不確定性分析方法不同 國：敏感性分析、風險分析 財：敏感性分析、風險分析、盈虧平衡分析15、國民經(jīng)濟評價的步驟 (1) 效益和費用范圍的調整剔除轉移支付識別項目間接費用和間接效益，可定量的計算，不能定量的定性。(2) 效益和費用數(shù)值的調整 固定資產(chǎn)投資的調整 流動資金調整 經(jīng)營類費用的調整 銷售收入的調整外匯的調整(3) 編制效益費用流量表，計算各評價指標(4) 對于產(chǎn)出物出口或替代進口的項目，編制經(jīng)濟外匯流量表，國內資源流量表。 計算1 用等額年值法（AW）各方案的等額年值如下：AW（A）=241 AW（B）=261 AW（C）=231 用等額年值選擇標準，仍以B方案為最優(yōu)。 等差額投資內部收益率法23案例11-1： 某投資者投資了30萬元購買一套120住宅，一次性付款，預計3年（假定空置暫不考慮租金收益及物業(yè)管理費等支出，但在實際分析中應當考慮）后可以賣到40萬元。 其他條件如下：售房時的交易手續(xù)費為售價的1.5%。營業(yè)稅、城市建設維護稅、印花稅、契稅分別為售價的5%、營業(yè)稅的1%、售價的0.5%、售價的1.5%。城市土地使用稅每年每平方米0.5元。評估、交易、登記等費用約2 000元；所得稅率為20%。如何分析這項投資？解：簡要投資回報分析如下：1 計算相應指標 1）投資成本（購買價）：300 000元2）銷售手續(xù)費：400 0001.5%=6 000元3）有關稅費（1）營業(yè)稅：400 0005%=20 000元（2）城市建設維護稅：20 0001%=200元（3）印花稅：400 0000.5%=200元（4）契稅：400 0001.5%=6 000元（5）城市土地使用稅：0.51203=1 800元（6）評估、交易、登記等費用：約2 000元7）所得稅：銷售價-購買價-利息-經(jīng)營費用-直接稅費）20%=12 760元4）投資凈收益（1）稅后利潤：51 040元（2）投資利潤率：63 800300 000=21.27%（3）資本金凈利潤率（年投資收益率）：51 0403300 000=5.67%2簡要分析如果該投資者將其投資資金存入銀行，年利率為3.5%，三年利息為31 500元，扣除20%的利息稅6 300元，凈收益為25 200元，總投資利潤率為8.4%，年收益率（資本金凈利潤率）為2.8%。兩者相比，儲蓄投資比購房投資的投資收益率低2.87%，但儲蓄投資相對穩(wěn)定，除通貨膨脹外，基本上無風險，而購房投資的結果卻有較大的變數(shù)，如3年內用于出租經(jīng)營，則可有租金收益，僅租金收益一項就已經(jīng)相當于銀行利息收益，如果稅費減免或售價增加，其收益更高，但如果售價沒升幅，3年后仍無法售出，則只好轉為長線投資，靠收租金逐步回收投資資金，等待出售時機。投資者在進行房地產(chǎn)買賣投資回報分析時，其收益率的底線通常是與銀行利息作對比。相比之下，購房投資收益大于銀行儲蓄投資，但風險同時存在。4案例11-4：某公司以10 000元/平方米的價格購買了一棟建筑面積為27 000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營，該公司在購買寫字樓的過程中，支付了相當于購買價格5.3%的各種稅費（如契稅、手續(xù)費、律師費用、其他費用等）。其中，相當于樓價30%的購買投資和各種稅費均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當于樓價70%的購買投資來自于期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設在該寫字樓的出租經(jīng)營期內，其月租金水平始終保持在160元/，前3年的出租率分別為65%、75%、85%，從第4年開始出租率達到95%，且在此后的出租經(jīng)營期內始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的經(jīng)營成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者的目標收益率為14%。 試從投資者的角度，計算該項目自有資金的財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率，并判斷該項目的可行性。解：簡要分析如下：1相應指標計算 1）寫字樓投資的基本情況:（1）寫字樓購買總價： 27 00010 000=27 000（萬元）（2）購買寫字樓的稅費：27 0005.3%=1 431（萬元）（3）股本投資： 27 00030%+1 431=9 531（萬元）（4）抵押貸款額： 27 00070%=18 900（萬元）2）抵押貸款年還本付息額3） 寫字樓各年凈經(jīng)營收入情況 第1年凈經(jīng)營收入： 27 0001601265%（1-28%）=2 426.11（萬元）第2年凈經(jīng)營收入： 27 0001601275%（1-28%）=2 799.36（萬元）第3年凈經(jīng)營收入： 27 0001601285%（1-28%）=3 172.61（萬元）第4年及以后各年凈經(jīng)營收入： 27 0001601295%（1-28%）=3 545.86（萬元）4） 該投資項目的財務凈現(xiàn)值 因為ic =14%，故 5）該投資項目的財務內部收益率 因為i1=14%時，NPV1=789.81萬元，設i2=15%，則：用插入法2結論 因為 NPV=789.81萬元0，F(xiàn)IRR =14.78%14%，故該項目可行。論述題