16、探討物業(yè)管理費(fèi)包干制與酬金制的關(guān)系及適合于公司系統(tǒng)的物業(yè)管理費(fèi)收取機(jī)制.doc

16、探討物業(yè)管理費(fèi)包干制與酬金制的關(guān)系及適合于公司系統(tǒng)的物業(yè)管理費(fèi)收取機(jī)制。結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人消費(fèi)觀念、消費(fèi)習(xí)慣等現(xiàn)況，就國家發(fā)展改革委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)作為物業(yè)管理條例配套的規(guī)范性文件物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，來闡述物業(yè)費(fèi)包干制、酬金制與物業(yè)管理的陽光財務(wù)此論題，該辦法的頒布實施對于規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，改變物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍實行包干制促進(jìn)實施酬金制的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式，推行物業(yè)管理的陽光財務(wù)，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，以及促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，具有積極的重要作用。一直以來物業(yè)服務(wù)收費(fèi)就是直接關(guān)系到業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司利益的敏感問題。為了徹底解決這些問題，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第九條明確規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。即業(yè)主的物業(yè)費(fèi)全部交到物業(yè)公司手里，物業(yè)公司使用物業(yè)費(fèi)提供服務(wù)，直接“包干”，結(jié)余的則歸物業(yè)公司，不夠也是物業(yè)公司自己補(bǔ)，即“多不退，少不補(bǔ)”。“包干制”盡管在合同中注明物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同總金額內(nèi)“自負(fù)盈虧”管理目標(biāo)產(chǎn)生的成本，多了是利潤，少了企業(yè)要補(bǔ)足。但在實際操作中，由于“包干制”合同對物業(yè)管理結(jié)果的描述非常模糊，又不承諾服務(wù)品種、過程、標(biāo)準(zhǔn)等信息，這就使得業(yè)主一方根本無法從技術(shù)上、合同上、法律上衡量和追究是否達(dá)到合同目的，同時也一定程度上造成物業(yè)費(fèi)收繳率低等問題。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式?！?即在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，業(yè)委會按約定提取一部分作為酬金支付給物業(yè)公司，其余資金的使用，物業(yè)公司無權(quán)自己決定，要按照業(yè)主大會的要求，全部用于物業(yè)服務(wù)合同中約定的支出，如果最終有結(jié)余或者不足，則均由業(yè)主享有或承擔(dān)。以酬金制提供服務(wù)的物業(yè)公司，其代管的物業(yè)服務(wù)資金，今后將不用交營業(yè)稅。根據(jù)地稅局發(fā)布的關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營業(yè)稅政策問題的公告中稱，免征酬金制物業(yè)企業(yè)代管資金營業(yè)稅。公告中規(guī)定了免征營業(yè)稅的兩種情況：一是物業(yè)公司開設(shè)獨(dú)立賬戶，專項存放為業(yè)主委員會代管的資金；二是業(yè)委會與保潔等勞務(wù)公司簽合同，勞務(wù)費(fèi)從物業(yè)的代管資金賬戶中支付。下面給大家舉個例子，北京一家物業(yè)公司年年虧損，而這時候物業(yè)公司引進(jìn)了酬金制的概念，小區(qū)物業(yè)費(fèi)依然維持每平方米2元的單價不變，唯一不同的是，小區(qū)從原來的包干制轉(zhuǎn)為酬金制，即從原來的“打悶包”管理，到業(yè)主親自參與預(yù)算、監(jiān)督，做到明明白白消費(fèi)。 應(yīng)對物業(yè)公司虧損的現(xiàn)狀，解決的辦法不言而喻，要么調(diào)高物業(yè)管理費(fèi)，要么縮減物業(yè)人員，而縮減工作人員也必然會降低服務(wù)質(zhì)量，然而漲物業(yè)費(fèi)，按照業(yè)委會委員的話，“這是高壓線，我們沒有絕緣體，碰不得。” 怎樣在物業(yè)費(fèi)不變的情況下確保服務(wù)質(zhì)量？小區(qū)方面作出了一個大膽的決定，和物業(yè)公司簽訂了一份為期一年的臨時合同，對酬金制進(jìn)行試行。雖然只是摸著石頭過河，不料一年過去了，小區(qū)在物業(yè)管理上的面貌竟煥然一新。 酬金制對業(yè)主完全透明 “當(dāng)時，業(yè)主對什么是酬金制、什么是包干制完全不清楚。”物業(yè)服務(wù)的酬金是定死的，即物業(yè)公司應(yīng)得的酬金。另一塊內(nèi)容就是物業(yè)服務(wù)支出，就是花了多少錢。比如幾名保安、幾名保潔員的工資、福利、勞保等所需的費(fèi)用；還有安全防范，設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，管理秩序費(fèi)用等，都要作為支出計算。這些支出不由物業(yè)公司包干，可以形象地說是由業(yè)主包干，相當(dāng)于業(yè)主把一年的錢預(yù)付給物業(yè)，除了給物業(yè)的酬金，剩下的錢雖是預(yù)交，但實際上還是業(yè)主的，如果錢沒有花完，剩下的錢可以當(dāng)作業(yè)主第二年給物業(yè)的預(yù)交款。如果因成本增加虧了錢，則由業(yè)主補(bǔ)上，這就是酬金制?！岸芍浦?，業(yè)主只要交錢就完事，物業(yè)說虧損多少就是多少，業(yè)主沒法查，透明度不高?！?當(dāng)時這家物業(yè)公司為了讓大家有個認(rèn)知和接受的過程，業(yè)委會方面通過小區(qū)內(nèi)50名業(yè)主代表和公告的形式，明確告知業(yè)主兩點(diǎn)，一是實行酬金制可以做到明明白白消費(fèi)，二是物業(yè)費(fèi)依然維持在2元/平方米的單價不變。廣泛宣傳之后，酬金制的方式在小區(qū)內(nèi)正式運(yùn)作。 預(yù)算和監(jiān)督問題成關(guān)鍵 參照前一年的費(fèi)用支出，小區(qū)共付給物業(yè)公司120萬元，當(dāng)時物業(yè)公司認(rèn)為這一數(shù)額還存在將近10萬元的缺口，而業(yè)委會成員則認(rèn)定，這個數(shù)字就是這次摸索成功與否的關(guān)鍵。 業(yè)委會在此之后用兩個月開了近20次的會議，做出了一份詳盡的全年計劃，物業(yè)公司按比例領(lǐng)取固定酬金，其它方面精簡環(huán)節(jié)、節(jié)省開支，保潔改外包為自行聘用，節(jié)省了4萬元；綠化公司、電梯維保單位精挑細(xì)選再加上辦公費(fèi)用的精打細(xì)算，也騰出了4萬元左右的空間，預(yù)算被嚴(yán)格控制在120萬元以內(nèi)。“花的是業(yè)主自己的錢，不能大手大腳鋪張浪費(fèi)?！庇辛祟A(yù)算，也就意味著業(yè)主上交的物業(yè)費(fèi)，每一筆花在哪里，怎么花，物業(yè)都得按“規(guī)矩”進(jìn)行。 而針對人力成本的逐年上漲，物業(yè)公司年初的預(yù)算也會根據(jù)成本提升進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，由于成本是業(yè)主的事，自然會從公共收益中補(bǔ)貼，物業(yè)公司則完全不會受到影響。但是酬金制的推廣前景，也有人提出一些疑慮，主要還是錢的監(jiān)管問題。酬金制下的物業(yè)費(fèi)是由業(yè)主委員會來管錢，但是我們知道，業(yè)主委員會的工作是類似于義務(wù)勞動式的，怎么管錢，能不能管好錢，業(yè)主委員會成員個人的素質(zhì)和主觀能動性非常重要，而且實施酬薪制，業(yè)主委員會的壓力也是非常大的，因為業(yè)委會和物業(yè)公司是簽訂了工資支付合同的，一旦小區(qū)物業(yè)費(fèi)的上繳額不夠，這就意味著業(yè)主委員會可能要自掏腰包?！蔽飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)采用酬金制，是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實現(xiàn)陽光財務(wù)的有效途徑。物業(yè)管理的財務(wù)從理財?shù)慕嵌瓤?，可以從形式上分為兩個部分，一個是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公司財務(wù)部理財，一個是以物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用為核心的物業(yè)項目部財務(wù)部理財。前者是一種企業(yè)自主經(jīng)營活動，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公司財務(wù)部是為物業(yè)服務(wù)公司自己的經(jīng)營行為理財；后者物業(yè)項目部財務(wù)部理財則是替業(yè)主在理財，收取的物業(yè)管理費(fèi)、專項維修資金，這些費(fèi)用都是業(yè)主的錢，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在替業(yè)主理財。在酬金制下，物業(yè)服務(wù)公司只能從這中間按照合同約定的比例提取10到15的物業(yè)管理費(fèi)的酬金，剩下的錢全部是業(yè)主的，所有權(quán)也是業(yè)主的。因此，替業(yè)主理財與物業(yè)服務(wù)企業(yè)為自己理財是不一樣，不能混為一體。但是，采用包干制，業(yè)主只用按照合同約定的固定費(fèi)用交費(fèi)，收來的所有費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)，也就是說全是物業(yè)服務(wù)公司自行支配。往往許多物業(yè)服務(wù)公司就為了節(jié)省費(fèi)用，該維修的不維修，該保養(yǎng)不保養(yǎng)，使共用設(shè)備、設(shè)施得不到及時保養(yǎng)維修、疲勞使用，最后導(dǎo)致業(yè)主合法權(quán)益受到侵害。為了徹底打破這個不合理的現(xiàn)象，應(yīng)該在物業(yè)服務(wù)行業(yè)中實行酬金制，收來的物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拿了酬金以外，剩下錢全是業(yè)主的，必須將之用在物業(yè)的正常運(yùn)作和維修保養(yǎng)上。到年底最好費(fèi)用零節(jié)余。如果有結(jié)余應(yīng)該轉(zhuǎn)到下年使用，或者放到專項維修資金中；如果有虧損可以暫時用專項維修資金貼補(bǔ)虧損，貼補(bǔ)了以后把虧損這部分在下一年度通過物業(yè)管理費(fèi)再補(bǔ)回專項維修資金。當(dāng)然，也可以直接把虧損劃到下一年帳上處理，從而對下一年物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行調(diào)整?；蛘哂蓸I(yè)主大會決議提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、或利用共用部分創(chuàng)造的共有收益彌補(bǔ)解決。酬金制表明了物業(yè)管理公司收取的費(fèi)用只是酬金，酬金包括物業(yè)管理公司的成本，包括物業(yè)管理公司的利潤，除此之外，物業(yè)管理公司不能再從物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中提取費(fèi)用，這就從根本上保證了全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用所有者的合法權(quán)益。從這個角度看，減免物業(yè)管理費(fèi)的權(quán)力在于全體業(yè)主的，因為物業(yè)管理費(fèi)所有權(quán)是全體業(yè)主的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只提酬金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把物業(yè)服務(wù)收費(fèi)真正用在物業(yè)的正常維修保養(yǎng)上，而不能為了獲得利潤，把這部分節(jié)余當(dāng)成物業(yè)管理企業(yè)的利潤裝到物業(yè)管理企業(yè)自己的口袋里。實行酬金制還有一個作用就是合理避稅。采用包干制到年底的節(jié)余，一般情況下物業(yè)服務(wù)企業(yè)就直接將節(jié)余部分交納企業(yè)所得稅，交了企業(yè)所得稅后，剩下就自然成為物業(yè)管理企業(yè)的利潤裝到物業(yè)服務(wù)公司口袋里了。這從客觀上鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡可能壓低維修保養(yǎng)周期和費(fèi)用，甚至使共用設(shè)備、設(shè)施惡性疲勞使用進(jìn)行所謂的“節(jié)約”，以此得到較多的結(jié)余來獲取不應(yīng)該有的利潤，在客觀上就直接侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。實行酬金制就不能用結(jié)余的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納企業(yè)所得稅，因為結(jié)余的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的所有權(quán)是全體業(yè)主的，而不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只能納入下年繼續(xù)使用，或者納入專項維修資金之中轉(zhuǎn)存為共用部分大、中修更新改造使用。 由于物業(yè)類型、物業(yè)規(guī)模、物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營方式、業(yè)主消費(fèi)心理、消費(fèi)觀念、習(xí)慣等存在許多差異，應(yīng)當(dāng)允許業(yè)主根據(jù)具體情況選擇酬金制或者包干制。 住宅類物業(yè)或者大、綜合型物業(yè)應(yīng)該著重考慮采用酬金制，這對保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益有積極作用。酬金制規(guī)定了業(yè)主交的是預(yù)交資金，交多交少都是業(yè)主自己的錢，物業(yè)管理企業(yè)只是代管這筆資金，業(yè)主們心里踏實。單一業(yè)主或少數(shù)業(yè)主物業(yè)應(yīng)該可以允許采用包干制，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)能按照“質(zhì)價相符”的目標(biāo)完成物業(yè)服務(wù)合同約定的管理服務(wù)目標(biāo)即可。所以，國家改革發(fā)展委員會、建設(shè)部出臺的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，就充分考慮了我國地域遼闊，考慮了物業(yè)管理發(fā)展的不平衡性，考慮了許多地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展比較落后的特殊性，將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用酬金制與包干制共存，并鼓勵采用酬金制，通過物業(yè)管理市場行為逐步將包干制向酬金制過渡。這樣不僅兼顧了各地物業(yè)管理市場發(fā)展不平衡的客觀事實，而且體現(xiàn)了價格改革的宏觀政策取向，考慮了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的特殊情況，從根本上維護(hù)了全體業(yè)主的合法權(quán)益，也符合物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，對較好地解決目前物業(yè)服務(wù)收費(fèi)上存在的問題，處理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的糾紛提供了制度保證，對物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展具有積極的指導(dǎo)作用。物業(yè)管理的陽光財務(wù)除了采用酬金制之外，最重要的就是向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的賬目。采用酬金制，就必然要求物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實施陽光財務(wù)、透明財務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自覺地接受全體業(yè)主的監(jiān)督，接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督，按照合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)賬目，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期進(jìn)行審計。目前國內(nèi)深圳及其他一線城市許多優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)公司近年來就采用了酬金制，每三個月定期公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)用賬目。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布賬目也不是簡單的只公布本期的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用賬目，而是采用比較法將今年、去年、前年這三年同期的賬目一起公布加以比較。物業(yè)服務(wù)公司在所公布的賬目之后有一個詳細(xì)的說明，今年費(fèi)用比去年或前年多，多了一分錢，為什么多了？物業(yè)服務(wù)公司把原因講清楚；少了一分錢，為什么少了？物業(yè)服務(wù)公司也把原因說清楚。這種把多一分少一分的原因說清楚的做法，自然物業(yè)服務(wù)公司就會贏得業(yè)主的信任，因為在賬目公布中，業(yè)主會看的很清楚，一目了然，也便于業(yè)主非常清楚地明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收入和支出的使用途徑。酬金制使物業(yè)服務(wù)費(fèi)用充分透明，物業(yè)管理財務(wù)處于陽光狀態(tài)，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)收多少費(fèi)用，實收多少費(fèi)用，拿酬金，拿多少酬金，應(yīng)該拿多少，實際拿多少，都清清楚楚。業(yè)主知道掏的錢花在哪里了，用在什么地方，業(yè)主心里明明白白，這樣的話，也避免了業(yè)主不交費(fèi)的這種情況，也避免了物業(yè)服務(wù)公司出現(xiàn)亂收費(fèi)的現(xiàn)象。對于發(fā)現(xiàn)的欠費(fèi)，哪些業(yè)主欠費(fèi)，什么原因欠費(fèi)，大家業(yè)主也非常清楚。用陽光財務(wù)贏得業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司的信賴，物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主之間關(guān)系也容易溝通，便于物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主真正建立起長期友好、共存互利的平等關(guān)系，對物業(yè)服務(wù)公司規(guī)范化服務(wù)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，品牌的建設(shè)都有好處。實際上物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)做好了，公布賬目你怕什么，除非賬目里面有假有鬼才不愿意