物業(yè)工程部維修注意事項(xiàng)（.doc

工程維修部工作手冊(cè)（振頭大廈物業(yè)公司工程維修部手冊(cè)試運(yùn)行版）一：工程維修部質(zhì)量/服務(wù)目標(biāo)維修服務(wù)滿意率 設(shè)備設(shè)施完好率 請(qǐng)修及時(shí)率 請(qǐng)修合格率對(duì)維修服務(wù)滿意的業(yè)主人數(shù)客戶滿意調(diào)查總業(yè)主人數(shù)1.0維修服務(wù)滿意率= 100%，不得低于85% 。每月檢查中完好的設(shè)備設(shè)施數(shù)量總設(shè)備設(shè)施數(shù)量2.0設(shè)備設(shè)施完好率= 100%，不得低于98%；對(duì)維修服務(wù)及時(shí)感到滿意的業(yè)主人數(shù)客戶滿意調(diào)查總業(yè)主人數(shù)3.0請(qǐng)修及時(shí)率=100%，不得低于95%；每月一次請(qǐng)修合格次數(shù)每月請(qǐng)修總次數(shù)4.0請(qǐng)修合格率= 100%，不得低于95%。二：維修部組織架構(gòu)圖物業(yè)管理處總經(jīng)理工程維修部經(jīng)理工程維修部調(diào)度主管強(qiáng)弱電綜合班給排水綜合班土建二裝綜合班 1.0工程維修部經(jīng)理工作職責(zé)：1、在物業(yè)管理處的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)工程維修部的各項(xiàng)工作。2、負(fù)責(zé)物業(yè)管理處所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)備等技術(shù)和管理工作。3、負(fù)責(zé)制定本部門的各項(xiàng)管理制度及應(yīng)急措施，確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運(yùn)行。4、負(fù)責(zé)向業(yè)主提供日常維修等服務(wù)。5、負(fù)責(zé)對(duì)本部門各班的工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)。6、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修申請(qǐng)、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗(yàn)收工作。7、負(fù)責(zé)參與大廈工程驗(yàn)收交接工作及制定大廈工程驗(yàn)收實(shí)施計(jì)劃。負(fù)責(zé)組織大廈的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行調(diào)試工作。8、負(fù)責(zé)對(duì)本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作。9、對(duì)采購(gòu)物資和提供服務(wù)的供方進(jìn)行評(píng)價(jià)。10、負(fù)責(zé)審核本部門提交的物品申購(gòu)報(bào)告，交主管領(lǐng)導(dǎo)審核的并報(bào)物業(yè)管理處總經(jīng)理批準(zhǔn)。11、負(fù)責(zé)本部門水、電、土等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計(jì)劃的制定，并配合物業(yè)管理處組織實(shí)施；確保其正常運(yùn)行。12、監(jiān)督、組織實(shí)施與物業(yè)管理處管理有關(guān)的計(jì)量檢測(cè)設(shè)備的定期校準(zhǔn)工作。13、全面規(guī)劃公司服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施的添置、安裝、調(diào)試、運(yùn)轉(zhuǎn)和維修等工作，為質(zhì)量管理體系的正常運(yùn)作提供保障。14、負(fù)責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行原始記錄，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為提高運(yùn)行質(zhì)量提供依據(jù)。15、組織領(lǐng)導(dǎo)工程維修部人員的崗位培訓(xùn)和技術(shù)培訓(xùn)。基本要求：1)保證工程維修部日常工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2)保證大廈設(shè)施設(shè)備公司日常運(yùn)作。3)保證物業(yè)管理處總經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作。2.0工程維修部調(diào)度主管工作職責(zé)：1)配合工程維修經(jīng)理的工作，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)。2)配合工程維修部經(jīng)理主持全面工作，包括加強(qiáng)安全管理和教育，建立安全制度，防止事故發(fā)生；負(fù)責(zé)部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核；負(fù)責(zé)指揮日常維修保養(yǎng)；下屬員工工作的檢查督導(dǎo)；負(fù)責(zé)維修工具及日常消耗品控制管理等。3) 配合工程維修部經(jīng)理組織制定設(shè)備設(shè)施維修計(jì)劃和方案；參與二裝實(shí)施及改進(jìn)的策劃。4) 配合工程維修部經(jīng)理掌握人員及設(shè)備狀況，審核各種運(yùn)行記錄，掌握能耗規(guī)律，及時(shí)處理異常情況。5) 配合工程維修部經(jīng)理定期檢查重點(diǎn)設(shè)備運(yùn)行狀況，不斷改進(jìn)設(shè)備缺陷，支持下屬合理的技術(shù)改造，使設(shè)備日趨完善。6) 配合工程維修部經(jīng)理健全各項(xiàng)規(guī)章制度，落實(shí)獎(jiǎng)懲措施，提高管理水平。7) 配合工程維修部經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)檢查維修點(diǎn)的工作情況，收集業(yè)主意見(jiàn)，不足之處即時(shí)跟進(jìn)。8) 配合工程維修部經(jīng)理定期召開維修部會(huì)議，指正工作中的不足之處，聽取匯報(bào)總結(jié)，布置工作，了解員工生活、工作、思想等實(shí)際情況，并盡量幫助解決。9)負(fù)責(zé)工程方面技術(shù)圖紙、文件和設(shè)備檔案的接管和歸檔工作。10) 配合工程維修部經(jīng)理指揮突發(fā)性設(shè)備設(shè)施的搶修工程。11) 配合工程維修部經(jīng)理負(fù)責(zé)外委工程的立項(xiàng)，工程施工督導(dǎo)及驗(yàn)收移交工作。 12) 配合工程維修部經(jīng)理負(fù)責(zé)大廈內(nèi)工程維修方面各項(xiàng)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)。13)定期向維修部經(jīng)理匯報(bào)工作，完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)?；疽螅?)保證設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)98%以上。2)保證水、電、氣供應(yīng)順暢，不發(fā)生工程維修方面較大的責(zé)任事故；出現(xiàn)意外情況及時(shí)修復(fù)，不影響業(yè)主正常工作和生活及物業(yè)公司日常運(yùn)作。3.0強(qiáng)弱電綜合班工作職責(zé)：1)配合調(diào)度主管的各項(xiàng)工作安排、聽從指揮、接受監(jiān)督，認(rèn)真完成任務(wù)并配合其它部門工作。2)負(fù)責(zé)對(duì)種類公共設(shè)施按時(shí)進(jìn)行維修，確保強(qiáng)弱電設(shè)備正常使用功能，組織對(duì)各類突發(fā)性故障進(jìn)行搶修，及時(shí)合理解決業(yè)主的請(qǐng)修。3)及時(shí)處理各種突發(fā)事故，并做好記錄。4)向調(diào)度主管報(bào)告工作情況、每月的材料使用情況等。5)對(duì)維修中的一些整改項(xiàng)目，提出合理化建議。6)負(fù)責(zé)大廈內(nèi)的供配電的正常運(yùn)行，保證正常供電。7)對(duì)各供配電房進(jìn)行巡檢工作，每月將各電房運(yùn)行記錄表整理歸檔，呈報(bào)管理處。8)定期對(duì)設(shè)備房及設(shè)備進(jìn)行清潔除塵、維護(hù)保養(yǎng)工作。9)向主管報(bào)告設(shè)備的運(yùn)行情況及保養(yǎng)情況；根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)設(shè)備設(shè)施的改造提出合理化建議。10)節(jié)約各種維修材料，根據(jù)實(shí)際情況做好節(jié)水節(jié)電工作；按規(guī)定對(duì)大廈的消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視及例行保養(yǎng)，確保消防設(shè)備設(shè)施完好。11)執(zhí)行公司及管理處工作計(jì)劃，遵守公司規(guī)章制度，積極參加各種類培訓(xùn)，不斷總結(jié)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)提高思想素質(zhì)和技術(shù)水平。12)完成主管及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交代的其它任務(wù)?；疽螅?）及時(shí)修復(fù)電、氣故障，保證業(yè)主工作和生活及大廈物業(yè)工作需要。2）準(zhǔn)確快速地完成維修任務(wù)，注重禮貌禮節(jié)，保持良好的儀容儀表。3) 保證大廈內(nèi)正常供電，不出現(xiàn)供電方面大的責(zé)任事故。4) 通過(guò)維護(hù)保養(yǎng)保證設(shè)備安全穩(wěn)定運(yùn)行。4.0給排水綜合班工作職責(zé)：1、在工程維修主管調(diào)度指導(dǎo)下，對(duì)空調(diào)及給排水系統(tǒng)所轄設(shè)備。2、制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項(xiàng)目方案。3、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。4、提出本系統(tǒng)的備料計(jì)劃，協(xié)助采購(gòu)專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。5、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外委項(xiàng)目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）監(jiān)督。6、負(fù)責(zé)業(yè)主給排水的請(qǐng)修。7、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。8、負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)（包括風(fēng)機(jī)盤管）的日常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助強(qiáng)弱電維修組對(duì)空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。9、負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維護(hù)保養(yǎng)。協(xié)助強(qiáng)弱電維修組對(duì)給排水系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。10、在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。11、在供暖期負(fù)責(zé)供暖系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。12、負(fù)責(zé)大樓管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修?；疽螅?）及時(shí)修復(fù)給排水和空調(diào)及暖氣，保證業(yè)主工作和生活及大廈物業(yè)工作需要。2）準(zhǔn)確快速地完成維修任務(wù)，注重禮貌禮節(jié)，保持良好的儀容儀表。3) 保證大廈內(nèi)正常供水，不出現(xiàn)供水方面大的責(zé)任事故。4) 通過(guò)維護(hù)保養(yǎng)保證設(shè)備安全穩(wěn)定運(yùn)行。5.0土建二裝綜合班工作職責(zé)：1) 在工程維修主管調(diào)度指導(dǎo)下，對(duì)土建，大廈地面墻面天花，樓外墻體，廣場(chǎng)路面的整修。2)配合工程維修部經(jīng)理主持二裝的全面工作，包括二裝前期的審圖及改圖的跟進(jìn)，二裝中期的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督施工工序和施工進(jìn)度及成品保護(hù)，二裝后期的最終圖紙的收集和繪制，及現(xiàn)場(chǎng)的清理。3) 配合工程維修部經(jīng)理組織制定大廈結(jié)構(gòu)設(shè)施維修計(jì)劃和方案。4) 11) 配合工程維修主管調(diào)度負(fù)責(zé)外委建設(shè)及修繕結(jié)構(gòu)工程的立項(xiàng)，工程施工督導(dǎo)及驗(yàn)收移交工作。 5) 在工程維修主管調(diào)度指導(dǎo)下定期檢查大廈地面墻面天花，樓外墻體，廣場(chǎng)路面?；疽螅?)保證大廈設(shè)施正常使用；2) 保證大廈地面墻面天花，樓外墻體，廣場(chǎng)路面的平整和美觀。不影響業(yè)主正常工作和生活及物業(yè)公司日常運(yùn)作。3)保證大廈內(nèi)二裝工作正常進(jìn)行和完成。4)保證物業(yè)管理處外委建設(shè)及修繕結(jié)構(gòu)工程進(jìn)行和完成。三：工程維修服務(wù)檢驗(yàn)流程和標(biāo)準(zhǔn)1.0目的：確保所需維修項(xiàng)目的及時(shí)進(jìn)行，高質(zhì)量地完成維修，滿足業(yè)主的服務(wù)要求，保證小區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。2.0適用范圍： 2.1大廈內(nèi)各類公共設(shè)施設(shè)備及公共部分維修過(guò)程的檢驗(yàn)。2.2業(yè)主（住戶）委托的各種維修的維修過(guò)程檢驗(yàn)。 3.0職責(zé)： 3.1調(diào)度主管每日對(duì)維修單進(jìn)行檢驗(yàn)。 3.2調(diào)度主管負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備及公共部位的巡檢，組織對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題實(shí)施整改。3.3大廈客服部負(fù)責(zé)對(duì)客戶請(qǐng)修工作進(jìn)行回訪。 4.0基本內(nèi)容： 4.1維修過(guò)程的檢驗(yàn)要求： 4.1.1維修服務(wù)及時(shí)性的檢驗(yàn)：如無(wú)特殊情況從接到維修要求起至到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不超過(guò)15分鐘。如有特殊情況15分鐘到達(dá)不了的及時(shí)和業(yè)主聯(lián)系說(shuō)明情況并得到業(yè)主的認(rèn)可。維修時(shí)間視工藝復(fù)雜程度而定。一般性維修不超過(guò)當(dāng)天， 對(duì)于特別困難的，從接到維修要求到維修完成最多不超過(guò)三天（工藝要求特殊的例外）。不能當(dāng)天完成的，應(yīng)向業(yè)主（住戶）解釋原因。 4.1.2維修服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn)，按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)：功能性維修，以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn)；外觀性維修，表面應(yīng)無(wú)色差、高低不平現(xiàn)象出現(xiàn)，與原有部位相比較，應(yīng)無(wú)凹凸感。 4.2檢驗(yàn)： 4.2.1日檢：調(diào)度主管及時(shí)收回每日的維修單，以檢驗(yàn)維修的及時(shí)性和住戶對(duì)維修服務(wù)過(guò)程是否滿意，檢查當(dāng)天維修任務(wù)的完成情況。 4.2.2周檢：調(diào)度主管每周對(duì)小區(qū)各公共設(shè)備設(shè)施的維修、保養(yǎng)進(jìn)行檢查，有問(wèn)題及時(shí)督促協(xié)助維修技工解決。 4.2.3回訪：客服部接單前臺(tái)/區(qū)域物業(yè)管家按規(guī)定的時(shí)間對(duì)業(yè)主（住戶）進(jìn)行電話或上門回訪,并在維修單上作好相應(yīng)記錄，對(duì)業(yè)主感覺(jué)不滿意的維修服務(wù)應(yīng)立即安排返工或采取相應(yīng)措施進(jìn)行處理。4.2.4 月檢：調(diào)度主管每月監(jiān)督檢查時(shí)應(yīng)對(duì)維修記錄進(jìn)行抽查,檢驗(yàn)維修記錄填寫是否規(guī)范，維修回訪滿意率是否達(dá)到要求等。4.2.5對(duì)以上檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格立即查找原因，及時(shí)采取措施進(jìn)行糾正，在檢驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時(shí)采取預(yù)防措施。 1.0目的:規(guī)范維修服務(wù)流程，保證服務(wù)質(zhì)量。2.0適用范圍:客戶請(qǐng)修的處理流程。3.0職責(zé):3.1維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)維修指導(dǎo)及監(jiān)督檢查，維修領(lǐng)班與維修技工負(fù)責(zé)日常維修服務(wù)。3.2大廈客服部負(fù)責(zé)回訪，客戶前臺(tái)負(fù)責(zé)開單及跟進(jìn)。4.0基本內(nèi)容:業(yè)主提出維修YESYES4.1流程圖:維修單交客服部客服部回訪即刻或按約上門查看客服部填寫請(qǐng)修登記通知主管調(diào)度取維修單通調(diào)度主管通知保修單位向業(yè)主說(shuō)明并估價(jià)進(jìn)行維修業(yè)主驗(yàn)收維修單調(diào)度主管登記NONO是否復(fù)雜項(xiàng)目是否保修項(xiàng)目1.0目的：確保上門維修及時(shí)、高效，讓業(yè)主（住戶）滿意。 2.0適用范圍：所有涉及業(yè)主（住戶）的維修服務(wù)。 3.0職責(zé)：3.1調(diào)度主管指導(dǎo)、監(jiān)督及協(xié)助技工完成維修工作。 4.0基本內(nèi)容：4.1接待住戶的維修請(qǐng)求： 4.1.1調(diào)度主管到客服中心領(lǐng)取維修單，根據(jù)維修內(nèi)容安排上門維修。 4.1.2無(wú)論何種情況，都不可拒絕住戶要求上門維修或查看的請(qǐng)求，如有特殊情況予住戶合理的解釋。 4.1.3根據(jù)實(shí)際情況，即日或預(yù)約上門查看（如為簡(jiǎn)單維修無(wú)須此步驟）或維修， 如住戶要求馬上上門則必須在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。 4.1.4工作服穿戴整潔，佩戴工作證方可上門。 4.1.5約定時(shí)間的必須按約定時(shí)間提前分鐘到達(dá)。 4.1.6憑維修單進(jìn)門查看；對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題向住戶提出解決方案并就所需的材料、工具、修理時(shí)間征詢住戶意見(jiàn)，并得到住戶肯定后方可進(jìn)行下步工作。 4.2領(lǐng)用材料 4.2.1如住戶未準(zhǔn)備材料或準(zhǔn)備材料不合用，在向其說(shuō)明情況后回管理處領(lǐng)用材料。 4.2.2如住戶對(duì)所需材料有特殊要求或倉(cāng)庫(kù)無(wú)此材料時(shí)，可由住戶采購(gòu)提供或或向公司申購(gòu)。 4.3上門維修 4.3.1使用對(duì)講門禁系統(tǒng)和業(yè)主聯(lián)系，如業(yè)主不在家中，則填寫好留言條，附在住戶家門上，方可返回。 4.3.2工作服穿戴整齊，佩戴工作牌，對(duì)所需材料及工具一次性配帶齊全，并自帶抹布以便清理工作現(xiàn)場(chǎng)。 4.1.2 敲門。當(dāng)和業(yè)主起得聯(lián)系后到達(dá)其所屬單元門口時(shí)，無(wú)論業(yè)主是否開門都要輕聲敲門等候業(yè)主的回應(yīng)。 4.1.3介紹。當(dāng)業(yè)主有回應(yīng)時(shí)，要首先自我介紹：“對(duì)不起，打攪了，我是物業(yè)管大廈工程維修人員，工號(hào)，前來(lái)為您服務(wù)”。4.1.4 進(jìn)門。經(jīng)業(yè)主許可后，進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋，拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來(lái)的零件直接放在地上。4.1.5 預(yù)算費(fèi)用。當(dāng)維修人員檢查所需維修部位后，按維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和人工服務(wù)費(fèi)計(jì)費(fèi)，并填寫在維修單上，請(qǐng)業(yè)主確認(rèn)、簽字。如維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)所須維修項(xiàng)目的價(jià)格，就自行計(jì)費(fèi)，請(qǐng)業(yè)主簽字確認(rèn)，一式兩份，一份留業(yè)主，一份自留交收費(fèi)員。4.1.6工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出大的噪音，實(shí)在無(wú)法避免時(shí)，應(yīng)事先向業(yè)主或住戶打招呼，并說(shuō)“非常抱歉，對(duì)不起要打攪一段時(shí)間”。4.1.7 整理：修理完畢后，應(yīng)負(fù)責(zé)打掃干凈，將垃圾雜物裝好，帶離業(yè)主房間，放入公用垃圾桶內(nèi)，臨行時(shí)注意收好工具，不可遺留工具在業(yè)主房?jī)?nèi)。4.1.8試用：當(dāng)維修完畢后，在業(yè)主面前試用維修好的項(xiàng)目。4.1.9講解：向住戶講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識(shí)，并告訴住戶正確使用方法和注意事項(xiàng)。4.1.10填單：請(qǐng)住戶填寫維修服務(wù)意見(jiàn)。4.1.11辭別：工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)離開地面一定距離，至門口時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身對(duì)業(yè)主說(shuō)：“使用過(guò)程中如有問(wèn)題，請(qǐng)聯(lián)系客服中心，再見(jiàn)”。4.1.11 整個(gè)工作期間不得接受業(yè)主贈(zèng)送的物品。 4.4 有關(guān)上門維修常見(jiàn)的問(wèn)題及處理方法：4.4.1 全屋停電有以下幾種情況：1)區(qū)域停電，為不可抗力。由客服中心向業(yè)主解釋。2)該物業(yè)單位電表主電源開關(guān)跌落。接到投訴后，首先到所在梯間檢查該單位電表箱開關(guān)，檢查是否有燒焦的跡象或聞一下是否有燒焦的氣味，可作出判斷，進(jìn)行更換。3)室內(nèi)配電箱漏電開關(guān)跳閘，此時(shí)應(yīng)將后續(xù)各回路斷路器關(guān)閉，再按下漏電開關(guān)表面按鈕，打上開關(guān)，如果仍然跳閘則說(shuō)明漏電開關(guān)損壞，需更換。同樣可檢查漏電開關(guān)是否有燒焦的跡象和氣味，來(lái)作出判斷。4)如總漏電開關(guān)可以合上，則可能各單獨(dú)回路線路有問(wèn)題。處理方法：打下總掣分別將各回路開關(guān)輸出端線頭斷開，甩掉負(fù)載用歐姆表測(cè)量線間是否有短路現(xiàn)象。可測(cè)出哪兩根線間的短路引起的跳閘，再進(jìn)行檢查，可找出問(wèn)題。5)如果以上檢查全部通過(guò)，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，則有可能為室內(nèi)某家用電器有問(wèn)題，以排除法測(cè)出，建議業(yè)主去維修。6)引起跳閘的原因還有，例如各壓線部位是否壓緊，如不壓緊，帶負(fù)荷時(shí)會(huì)引發(fā)火花、發(fā)熱導(dǎo)致跳閘，另外，還有由于暴雨、閃電或區(qū)域電壓不穩(wěn)等造成跳閘，合上即可。并向業(yè)主解釋清楚。4.4.2屋內(nèi)天花、地板、墻身有水漬。1)在天花板上發(fā)現(xiàn)水漬，首先，要詢問(wèn)業(yè)主該處水漬是突然出現(xiàn)，還是時(shí)有時(shí)無(wú)。如果是突然出現(xiàn)，且面積在迅速增大，說(shuō)明樓上單位地板內(nèi)的水管爆裂，漏水，到樓上去檢查。此時(shí)如何判斷是給水管爆裂還是排水管漏水呢？有以下幾種方法：（1）肉眼觀察水跡，如果很大，并有大量水珠，水漬較干凈，說(shuō)明極有可能是給水管漏水，因?yàn)榻o水管漏水會(huì)不斷有水涌出。而如果是排水管漏水的話，水跡會(huì)給人污糟的感覺(jué)，甚至?xí)挟愇?。?）打壓試驗(yàn)法，將總水閘關(guān)閉，將手動(dòng)打壓泵接入室內(nèi)管路，打壓至0.8Mpa，穩(wěn)壓10分鐘，觀察壓力表變化，如壓力下降很大，說(shuō)明給水管有漏水，如無(wú)壓力降，則可能是排水管漏水。有了以上判斷，就可以有針對(duì)性的進(jìn)行維修。還有一種情況，如水漬時(shí)有時(shí)無(wú)，則有可能是天氣變化形成結(jié)露，屬自然現(xiàn)象，告訴業(yè)主注意開窗通風(fēng)。如果天花漏水發(fā)生在頂層物業(yè)單位，則可以判斷為天面排水不暢。天溝堵塞，積水引起天花板漏水。2)當(dāng)發(fā)現(xiàn)墻面有水漬時(shí)，這種情況，一種可能是墻內(nèi)埋設(shè)的給水管發(fā)生漏水，也可能是天氣變化結(jié)露現(xiàn)象。還有就是空調(diào)排水倒流，引起墻身水跡。外墻有水跡，如排除空調(diào)漏水，墻內(nèi)無(wú)水管，則是外墻有裂縫，下雨導(dǎo)致外墻滲水，查明原因后，再進(jìn)行針對(duì)性維修。四、工程維修部管理制度一、值班管理制度1、值班員工必須嚴(yán)格堅(jiān)守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離崗位者，作違反勞動(dòng)紀(jì)律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。2、值班員工必須集中精力，保持警覺(jué)，認(rèn)真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無(wú)關(guān)的事情。3、值班員工必須服從調(diào)度主管的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行組長(zhǎng)的工作指令。4、值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運(yùn)行。5、值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，保持聯(lián)系。6、值班員工必須掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理方案。遇突發(fā)性事件，應(yīng)保持冷靜，果斷處理。7、值班員工必須做好事故現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級(jí)到場(chǎng)處理。8、值班人員必須做好當(dāng)班的工作記錄，按欄目要求認(rèn)真如實(shí)填寫。二、運(yùn)行記錄管理制度1、巡視值班記錄表每班記錄一次，電氣設(shè)備運(yùn)行記錄、每半天記錄一次，設(shè)備運(yùn)行記錄表（空調(diào)系統(tǒng)）每班記錄一次，由相關(guān)專業(yè)的管理員檢查后每月月底將表格匯總交調(diào)度主管存檔。2、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班組長(zhǎng)，相關(guān)專業(yè)的管理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交調(diào)度主管存檔。3、巡查簽到表每日均由當(dāng)值員工巡查設(shè)備后簽名，由相關(guān)專業(yè)的管理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交調(diào)度主管存檔。4、巡視值班記錄表每日由當(dāng)值員工填寫，每周部門經(jīng)理簽名后交調(diào)度主管。5、值班表每月月底由維修班填寫，物管部經(jīng)理審閱后交調(diào)度主管。6、設(shè)備檢查必須認(rèn)真、仔細(xì)，記錄須填寫認(rèn)真、字跡清晰。7、所有記錄必須按時(shí)完成，不準(zhǔn)弄虛作假。三、工程檔案管理制度1、工程設(shè)備檔案資料由調(diào)度主管。調(diào)度主管者應(yīng)嚴(yán)守公司檔案管理制度和保密守則。2、各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強(qiáng)、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報(bào)警；房屋結(jié)構(gòu)；等系統(tǒng)資料由調(diào)度主管存放于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo)簽。3、編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。4、外單位交來(lái)圖紙由調(diào)度主管統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)核對(duì)實(shí)物，如圖紙無(wú)誤則由調(diào)度主管按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由調(diào)度主管聯(lián)系交圖單位更正。5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存。6、借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)調(diào)度主管以上人員批準(zhǔn)，調(diào)度主管登記并指定歸還日期，由調(diào)度主管按期追還，需續(xù)借的要重新登記。四、設(shè)備設(shè)施管理制度一、設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定為保證設(shè)備正常運(yùn)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設(shè)施設(shè)備組必須對(duì)所轄設(shè)備進(jìn)行日常巡檢。1、巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間和項(xiàng)目巡視檢查管轄下的設(shè)備。2、巡視值班人員外出巡檢，必須隨時(shí)與部門保持聯(lián)系。3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。4、巡視值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運(yùn)行情況，對(duì)“手動(dòng)”運(yùn)行的設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)行不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。5、發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化，均應(yīng)即時(shí)通知維修人員調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運(yùn)行。6、發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動(dòng)、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報(bào)告維修人員，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，防止事故的發(fā)生或擴(kuò)大。7、相關(guān)專業(yè)人員每周一次對(duì)巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。五、設(shè)備管理制度1、設(shè)備的維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由相關(guān)專業(yè)人員按維修保養(yǎng)項(xiàng)目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)計(jì)劃，交各班組實(shí)施。2、各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和班組長(zhǎng)填寫保養(yǎng)記錄并存檔。3、設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)的人員根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。4、如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)致嚴(yán)重故障的缺陷事項(xiàng)，必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報(bào)調(diào)度主管實(shí)施整改。5、每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應(yīng)的表格，調(diào)度主管負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。 六、機(jī)房管理制度物管部轄下的設(shè)備機(jī)房有：開閉所變配電房、弱電機(jī)房、電梯機(jī)房、熱交換機(jī)房、水泵房、空調(diào)機(jī)房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機(jī)房的管理，特制定本規(guī)定。1、機(jī)房門口醒目位置懸掛機(jī)房名稱，并張貼“機(jī)房重地，謝絕來(lái)訪”或“生產(chǎn)重地，請(qǐng)勿進(jìn)入”的告示牌。2、凡易燃易爆的設(shè)備場(chǎng)站，高電壓、高溫等設(shè)備場(chǎng)所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。3、各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識(shí)。4、各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。5、機(jī)房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機(jī)房鑰匙。6、未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來(lái)人員(包括參觀學(xué)習(xí)和施工等)禁止進(jìn)入機(jī)房；經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房的外來(lái)人員必須遵守機(jī)房有關(guān)規(guī)定，服從機(jī)房工作人員的安排指導(dǎo)。7、供電局突然到場(chǎng)檢查或抽查相應(yīng)的機(jī)房如開閉所、變配電房等，當(dāng)值人員在查驗(yàn)證件核實(shí)身份后，應(yīng)熱情接待，主動(dòng)配合，并應(yīng)立即通知調(diào)度主管或部門領(lǐng)導(dǎo)。8、保持機(jī)房的安靜、嚴(yán)肅、整潔，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)聚會(huì)、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。9、嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入易燃易爆的設(shè)備場(chǎng)站和電子類設(shè)備機(jī)房，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準(zhǔn)并落實(shí)安全措施，不得在機(jī)房?jī)?nèi)進(jìn)行動(dòng)火類作業(yè)。10、機(jī)房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時(shí)刻保持待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長(zhǎng)時(shí)間占用電話。11、各機(jī)房工作員工必須按要求如實(shí)認(rèn)真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。七、設(shè)備機(jī)房防火制度1、不得在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。機(jī)房?jī)?nèi)不得存放易燃物品。3、需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，由相關(guān)專業(yè)人員填寫機(jī)房動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表，工程部經(jīng)理簽名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)的易燃物品，準(zhǔn)備好滅火器；施工后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無(wú)火種后方能離開。4、部門人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機(jī)房?jī)?nèi)的滅火自救措施，并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號(hào)的正確方法。5、當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報(bào)警探測(cè)器和消防設(shè)備的情況，及時(shí)報(bào)告、處理火警信號(hào)。6、機(jī)房?jī)?nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無(wú)阻，嚴(yán)禁堆放物件。7、機(jī)房?jī)?nèi)的火災(zāi)探測(cè)器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。8、發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí)，當(dāng)值員工施救時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴(kuò)散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。9、火災(zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。10、遇火災(zāi)時(shí)，要及時(shí)上報(bào)消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。八、機(jī)房衛(wèi)生管理制度為做好機(jī)房?jī)?nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運(yùn)行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。1、機(jī)房?jī)?nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。2、各班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房地面，做到無(wú)明顯污漬，無(wú)雜物、無(wú)粉塵。3、機(jī)房?jī)?nèi)各設(shè)備必須按時(shí)擦拭，使設(shè)備表面光潔無(wú)塵。4、機(jī)房值班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。5、機(jī)房?jī)?nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時(shí)清潔除塵。6、維修人員負(fù)責(zé)制定本機(jī)房清潔衛(wèi)生時(shí)間表，并對(duì)機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。7、各專業(yè)人員定期抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重衛(wèi)生問(wèn)題，立刻組織整改，并追究設(shè)備責(zé)任人的責(zé)任。五： 強(qiáng)電系統(tǒng)管理一、層間配電室管理制度1、配電室內(nèi)的電柜、電箱平時(shí)應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。2、配電室內(nèi)每周清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。3、工程維修部每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。4、工程維修部根據(jù)計(jì)劃定期保養(yǎng)配電房?jī)?nèi)設(shè)施，重點(diǎn)做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。5、檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程(一)計(jì)劃轉(zhuǎn)、停電 1、供電局轉(zhuǎn)、停電，物管部接到通知后應(yīng)立即報(bào)告物業(yè)經(jīng)理。2、因大樓施工需要停電，須至少提前24小時(shí)將停電計(jì)劃書面上報(bào)部門經(jīng)理。3、總經(jīng)理審批后，工程維修部部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由物業(yè)客服部通知業(yè)主。三、供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程1、每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括(開閉所、低壓配電室，發(fā)電機(jī)房)，并將設(shè)備運(yùn)行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄表上。2、發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)馬上查找原因，并通知物管部安排處理。3、用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過(guò)流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。4、未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設(shè)備線路和運(yùn)行設(shè)置。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)。5、嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。6、高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。四、供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1、嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。2、工程維修經(jīng)理每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。報(bào)物業(yè)經(jīng)理審批。3、督促承包商對(duì)外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細(xì)記錄。4、工作過(guò)程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。5、根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤(rùn)滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。6、各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營(yíng)運(yùn)為原則，特殊情況，須報(bào)告物管部經(jīng)理，及時(shí)通知受影響的用戶。7、維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在開閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機(jī)房設(shè)備檢查表和當(dāng)值日志上。8、高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí)，在室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4米以內(nèi)，在室外不得接近故障點(diǎn)8米以內(nèi)，進(jìn)入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時(shí)應(yīng)戴絕緣手套。五、工作票制度1、在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。2、填用工作票的工作為：高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全措施者；帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接線回路上的工作，無(wú)需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動(dòng)中的發(fā)電機(jī)上的工作。3、其他工作用口頭或電話命令?？陬^或電話命令必須清楚正確，值班人員應(yīng)將發(fā)令人、負(fù)責(zé)人及工作任務(wù)詳細(xì)記人操作記錄簿中，并向發(fā)令人復(fù)誦核對(duì)一遍。4、工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應(yīng)正確清楚，不得任意涂改，如有錯(cuò)別字、漏字需修改時(shí)，應(yīng)字跡清楚。兩份工作票中的一份必須經(jīng)常保存在工作地點(diǎn)，由工作負(fù)責(zé)人收?qǐng)?zhí)，另一份由值班員收?qǐng)?zhí)，按值移交。值班員應(yīng)將工作票號(hào)碼、工作任務(wù)、許可工作時(shí)間及完工時(shí)間記入操作記錄簿中。5、一個(gè)工作負(fù)責(zé)人只能發(fā)給一張工作票。工作票所列的工作地點(diǎn)，以一個(gè)電氣連接部分為限。開工前工作票內(nèi)的全部完全措施應(yīng)一次做完。6、事故搶修工作可不用工作票，但應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)。在開始工作前必須做好保證安全的技術(shù)措施并指定專人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)，即：停電，驗(yàn)電，裝設(shè)接地線，懸掛指示牌。7、工作票的有效時(shí)間，以批準(zhǔn)檢修期為限。8、需要變更工作班中的成員時(shí)，須經(jīng)工作負(fù)責(zé)人同意。9、工作票簽發(fā)人由強(qiáng)電管理員擔(dān)任。工作負(fù)責(zé)人和允許辦理工作票的值班員（工作許可人）由強(qiáng)電組長(zhǎng)或資深技工擔(dān)任。10、工作票所列人員的安全責(zé)任：(1)工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正確完備；所派工作負(fù)責(zé)人和工作班人員是否適當(dāng)和足夠，精神狀態(tài)是否良好。(2)工作負(fù)責(zé)人（監(jiān)護(hù)人）：正確安全地組織工作；結(jié)合實(shí)際進(jìn)行安全思想教育；督促、監(jiān)護(hù)工作人員遵守本規(guī)程；負(fù)責(zé)檢查工作票所載安全措施是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件；工作前對(duì)工作人員交待安全事項(xiàng)。(3)工作許可人：負(fù)責(zé)審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場(chǎng)條件；負(fù)責(zé)檢查工作現(xiàn)場(chǎng)布置的安全措施是否完善；負(fù)責(zé)檢查停電設(shè)備有無(wú)突然來(lái)電的危險(xiǎn)；對(duì)工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問(wèn)，也必須向工作票簽發(fā)人詢問(wèn)清楚，必要時(shí)應(yīng)要求做詳細(xì)補(bǔ)充。(4)工作班成員：認(rèn)真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場(chǎng)安全措施，互相關(guān)心施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及措施的實(shí)施。六：供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施(一)外線故障1、大樓設(shè)計(jì)要求：主供停電，備供自動(dòng)投入。當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源停電時(shí)，值班員工要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)線柜真空開關(guān)退出，掛上“有人工作，禁止合閘”指示牌。2、備用電源處于非自動(dòng)位置，故主供電源斷電時(shí)不能自動(dòng)合閘，檢查備用電源進(jìn)線柜的電表和指示燈，真空開關(guān)應(yīng)處于準(zhǔn)備合閘位置，合上備用電源進(jìn)線柜開關(guān)。3、檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。4、檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。5、向供電局調(diào)度室報(bào)告并了解外線故障情況。(二)內(nèi)部故障當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時(shí)（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻溆秒娫吹氖茈姽裢ｋ姡藭r(shí)值班人員應(yīng)遵守下列程序：1、將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳?xì)怏w滅火器滅火，1人向消防中心報(bào)告火警）。2、將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。3、將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設(shè)施用電。4、向物管部主管和維修班報(bào)告故障經(jīng)過(guò)和處理情況。5、物管部召開事故分析會(huì)，邀請(qǐng)供電局、廠商及有關(guān)方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報(bào)告有關(guān)部門。七： 給排水、管道系統(tǒng)管理一、安全用水、供水管理制度根據(jù)市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的具體情況，對(duì)供水管理規(guī)定如下：1、凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)(即自來(lái)水公司向轄區(qū)供水總表以內(nèi)的)一律由管理公司管理。2、用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。 3、用戶不可隨意更改大廈供水管道。4、有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，大廈物業(yè)將按下列規(guī)定處理：(1)私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場(chǎng)停用，按最大流量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，還要賠償大樓損失。(2)私自啟動(dòng)水表的封印影響準(zhǔn)確計(jì)量，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。(3)私自啟用水表的，不管停用時(shí)間長(zhǎng)短，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水費(fèi)外，賠償大廈損失。5、用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕物業(yè)管理公司維修人員檢查，不采納安全用水意見(jiàn)及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實(shí)際情況賠償損失。二、大廈節(jié)水、用水措施1、嚴(yán)格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標(biāo)用水。2、在各公共洗手間張貼節(jié)水標(biāo)語(yǔ)，加強(qiáng)用戶節(jié)水意識(shí)。3、安裝感應(yīng)式或延時(shí)式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。4、每周抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。5、做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。三、物管部停水、限水管理制度1、所有的停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。2、收到政府部門有關(guān)停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即報(bào)告總經(jīng)理，至少提前24小時(shí)書面通知受影響用戶。3、工程維修部應(yīng)安排足夠的人員處理停、限水工作。4、停水前應(yīng)將蓄水池注滿。5、停水期間工程人員應(yīng)每?jī)尚r(shí)巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過(guò)低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。6、當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水情況記錄在當(dāng)值日志上。四、水泵房管理制度1、保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。2、每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無(wú)關(guān)人員不得借用鑰匙。外單位參觀或領(lǐng)導(dǎo)檢查作好登記記錄。3、每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。4、每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“手動(dòng)”位置，用手動(dòng)試驗(yàn)主泵和備用泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回“自動(dòng)”位置。5、定期檢查水泵、電機(jī)的緊固螺絲有無(wú)松動(dòng)、軸承潤(rùn)滑油情況是否良好等。6、進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的告示牌。7、發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動(dòng)失靈等，立即報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，并留在現(xiàn)場(chǎng)觀察。8、每班對(duì)泵房進(jìn)行檢查后，在機(jī)管泵房巡檢簽到卡簽名并認(rèn)真填寫機(jī)管系統(tǒng)巡查表。9. 定期檢查生活用水水池，和藥劑添加系統(tǒng)。五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度1、給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運(yùn)行維修班負(fù)責(zé)。2、工程部每年12月份負(fù)責(zé)制訂和監(jiān)督實(shí)施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃。3、維修及保養(yǎng)過(guò)程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知客服部，由客服部通知受影響用戶。4、根據(jù)設(shè)備特點(diǎn)重點(diǎn)做好潤(rùn)滑、除塵工作。5、供水泵故障時(shí)馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供水。6、污水泵故障時(shí)應(yīng)馬上采取措施，降低集水井水位。7、所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。8、給排水設(shè)備的故障應(yīng)于24小時(shí)內(nèi)修復(fù)，無(wú)法解決的應(yīng)馬上要求通知受影響用戶，并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。六、給排水系統(tǒng)故障排除措施(一)給水系統(tǒng)故障處理1、因給水泵故障影響供水時(shí)，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動(dòng)”狀態(tài)運(yùn)行。2、因給水泵自動(dòng)控制系統(tǒng)故障影響供水時(shí)，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采用手動(dòng)狀態(tài)定時(shí)供水，并用對(duì)講機(jī)保持聯(lián)系和在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)，防止出現(xiàn)水浸事故，待自動(dòng)控制系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動(dòng)控制狀態(tài)。3、因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時(shí)，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。(二)排水系統(tǒng)故障處理1、排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關(guān)閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機(jī)吸水。2、雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機(jī)吸水。如雨水較大，無(wú)法攔截時(shí)可將溢水從走火梯引走，排到街外。八： 空調(diào)、設(shè)備系統(tǒng)管理一、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容1、設(shè)備巡查巡查運(yùn)行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運(yùn)行狀態(tài)，聽有沒(méi)有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒(méi)有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。2、空調(diào)機(jī)房(1)主機(jī)是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。(2)巡查水泵運(yùn)行狀態(tài)，檢查進(jìn)出水壓力、運(yùn)轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音是否正常，運(yùn)行中有無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象，檢查閥門、Y型過(guò)濾器、軟接頭止回閥、水流開關(guān)有無(wú)漏水、損壞、不能開啟等故障。(3)空調(diào)控制室內(nèi)，水泵起動(dòng)箱有無(wú)故障指示。3、冷卻塔、水箱檢查(1)冷卻塔：檢查水塔有無(wú)溢流、缺水，風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)是否發(fā)出噪音，風(fēng)機(jī)起動(dòng)電柜有無(wú)故障指示。(2)膨脹水箱：檢查有無(wú)溢流、缺水，浮球是否正常工作。4、風(fēng)機(jī)等檢查(1)組合式風(fēng)機(jī)：檢查運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，起動(dòng)箱指示燈是否正常，塵網(wǎng)有無(wú)堵塞，塵網(wǎng)是否干凈，運(yùn)行有無(wú)噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。(2)吊裝式風(fēng)機(jī)：運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有無(wú)堵塞。二、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程（一）開機(jī)程序1、檢查電源、三相電壓是否有380V。2、檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。3、檢查并確保需用主機(jī)冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。4、檢查冷卻塔補(bǔ)給水是否正常。5、檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。6、根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風(fēng)扇開啟臺(tái)數(shù)。主機(jī)運(yùn)行中，冷卻水出水溫度升高至3時(shí)需要加開冷卻塔風(fēng)扇。7、檢查膨脹水箱補(bǔ)水是否正常。8、檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。9、啟動(dòng)冷卻水泵和冷凍水泵。10、檢查冷凍水泵和冷卻水泵運(yùn)行電流是否正常。11、檢查并確保需用主機(jī)冷凍水管、冷卻水管、電動(dòng)閥已經(jīng)在開啟位置。12、檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差(約1 kgcm2)。13、檢查主機(jī)油箱油位在上鏡的半鏡位置。14、檢查主機(jī)、油溫是否在6568之間。15、啟動(dòng)主機(jī)。16、檢查主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)，待主機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)后才可離開機(jī)房。（二）關(guān)機(jī)程序1、關(guān)機(jī)前記錄主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)。2、按停主機(jī)。3、主機(jī)完全停止后10分鐘停冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)，冷凍水泵、也可根據(jù)需要繼續(xù)運(yùn)行冷凍水泵供冷。開啟多少臺(tái)主機(jī)，根據(jù)負(fù)荷及水溫而定，每開一臺(tái)主機(jī)應(yīng)開一組水泵配合。三、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定1、空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運(yùn)行由空調(diào)組負(fù)責(zé)，暖通、給排水管理員進(jìn)行監(jiān)督。2、每班當(dāng)值人員每?jī)尚r(shí)巡查空調(diào)機(jī)組和外圍設(shè)備一次，并將運(yùn)行運(yùn)行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表上，未經(jīng)主管管理員批準(zhǔn)，不得擅自更改運(yùn)行參數(shù)。3、按大樓空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表準(zhǔn)時(shí)啟停空調(diào)系統(tǒng)。4、在不影響大樓正常營(yíng)運(yùn)的前提下，積極探索并實(shí)施有效的節(jié)能方法。四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、冷水機(jī)組維修保養(yǎng)和水處理由委保公司負(fù)責(zé)。2、強(qiáng)弱電綜合班組負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)輔助設(shè)備（水泵、電機(jī)和風(fēng)機(jī)）的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃做好設(shè)備保養(yǎng)。給排水綜合班負(fù)責(zé)管道，風(fēng)機(jī)盤管的水路暢通。2工程部員每年12月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。3、當(dāng)值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)立即進(jìn)行維修，并報(bào)告調(diào)度主管。4、設(shè)備維修過(guò)程所要更換的零件，必須做詳細(xì)記錄。5、根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤(rùn)滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。6、工作過(guò)程中注意環(huán)保，對(duì)有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。 7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動(dòng)火證，并嚴(yán)格遵守動(dòng)火作業(yè)規(guī)定。8、系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營(yíng)運(yùn)為原則。對(duì)突發(fā)性故障應(yīng)在4小時(shí)內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級(jí)報(bào)告以便及時(shí)通知受影響的用戶。9、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。五 管網(wǎng)系統(tǒng)1、主管道(1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)主管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機(jī)組和水泵。(2)現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導(dǎo)人走火梯。(3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。(4)將空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過(guò)高，則需關(guān)閉排水口。(5)報(bào)告調(diào)度主管，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。2、水平管網(wǎng)(1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)迅速將事故樓層風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。(2)現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導(dǎo)入洗手間地漏。(3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。(4)報(bào)告調(diào)度主管，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。3、空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的伸縮節(jié)(1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)機(jī)房?jī)?nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機(jī)組，并按急停掣停止水泵。(2)將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機(jī)組。如閘閥關(guān)閉不嚴(yán)，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機(jī)組和備用泵。(3)報(bào)告調(diào)度主管，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。4、空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的管道(1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道漏水，應(yīng)停止機(jī)組水泵并將電房?jī)?nèi)的機(jī)組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。(2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。(3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。(4)開啟機(jī)房?jī)?nèi)對(duì)應(yīng)管道底的排水口排水。(5)注意水泵房污水井的水位，如水位過(guò)高則增加一臺(tái)潛水泵輔助抽水至另一污水井。(6)報(bào)告調(diào)度主管，由其組織搶修。九：緊急情況通知受影響用戶事件發(fā)生后，調(diào)度主管報(bào)告部門經(jīng)理認(rèn)為4小時(shí)內(nèi)可修復(fù)的應(yīng)通過(guò)緊急廣播知會(huì)受影響用戶，超過(guò)4小時(shí)才能修復(fù)的由部門經(jīng)理上報(bào)總經(jīng)理書面報(bào)告。（一）電梯困人如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按如下方法處理：1、 發(fā)生電梯困人事故時(shí)，電梯安管員通過(guò)電梯對(duì)講機(jī)或咕話與被困人員取得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜，不得驚慌，靜心等待救援人員的援救；被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂牌半開閉狀態(tài)，電梯安管員應(yīng)聯(lián)系工程部人員設(shè)法將轎廂門完全關(guān)閉并及時(shí)和電梯廠商或者維保單位聯(lián)系派人過(guò)來(lái)。2、 根據(jù)指層燈、PC顯示、選層器橫桿或打開廳門觀察判斷轎廂所在位置。3、 轎廂停于距廳門0.5米左右（高于或低于）位置時(shí)的救援（1） 拉下電梯電源開關(guān)。（2） 用專用廳門鑰匙開啟廳門。（3） 在轎頂用人力開啟轎廂門。（4） 協(xié)助科客離開轎廂。（5） 重新關(guān)好廳門。4、 轎廂停于距離廳門0.5米以外位置的救援方法（1） 進(jìn)入機(jī)房切斷電梯電源。（2） 拆除電動(dòng)機(jī)尾軸罩蓋，安上旋柄座及旋柄。（3） 援救人員之一把旋柄，另一援救人員手持釋放桿，輕輕撬開制動(dòng)器，利用轎廂自重向正方向移動(dòng)。為了避免轎廂移動(dòng)太快發(fā)行危險(xiǎn)，操作時(shí)應(yīng)一撬一放使轎廂逐步移動(dòng)，直至最接近廳門（0.5米左右）為止。（4） 當(dāng)