房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的主要條款.doc

房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的主要條款：（1）合作開發(fā)當事人的名稱、姓名、住所；（2）項目概況（包括：座落地點、項目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標等）；（3）項目現(xiàn)狀；A、項目報批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；B、項目動拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀。（4）合作方式；A、共同組建項目公司方式需約定：項目公司的注冊資金、出資比例、時間；組織機構(gòu)的設(shè)立、運 作程序、利潤分配等；B、合作建房協(xié)議方式；需約定：合作各方的投資方式（包括土地投入的評估）、投入期限、投資比例、合作經(jīng)營方式、運作機構(gòu)的組成、利益（權(quán)益）分配等。（5）項目公司成立前后的權(quán)利義務的轉(zhuǎn)移（包括項目公司成立前所發(fā)生費用的補償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理等）；（6）項目的總投資數(shù)額（包括成立項目公司的注冊資本及投資總額的差異）的投入方式；（7）項目合作建設(shè)計劃（規(guī)模、進度等）；（8）合作各方的權(quán)利義務（應約定有關(guān)審批手續(xù)的辦理、有關(guān)項目建設(shè)管理工作的分擔以及合作投資回報的分配方式）；（9）違約責任；（10）解決爭議的方法；（11）合作當事人約定的其它事項。制作房地產(chǎn)合作開發(fā)和項目轉(zhuǎn)讓合同應注意的問題1、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應注意的問題（1）要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應責任；（2）約定先合伙或合作、后成立項目公司的方式，其承擔民事責任方式先后不同；要明確先后的權(quán)利義務關(guān)系及辦理相應手續(xù)的責任主體；（3）組成項目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；（4）以土地使用權(quán)入股組成項目公司的，土地使用權(quán)須作評估；（5）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨立承擔權(quán)利義務的其它經(jīng)濟組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務；（6）合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費用的承擔方式和責任人；（7）一個地塊上合作開發(fā)涉及幾個性質(zhì)不同的項目，應分別立項、分別進行審批并辦理不同的證照；（8）合作開發(fā)各方的投資回報的方式，應按是否以開發(fā)項目的房屋為標的分別規(guī)定權(quán)利義務，投資回報系約定分房的，應明確房屋分配的具體辦法；投資回報系分配利潤的，應約定利潤的計取方式；（9）合作開發(fā)合同應約定建筑面積增加時的政府批準手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式；（10）合作開發(fā)合同由于需辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。合作開發(fā)房地產(chǎn)的合同要求（一）合同的形式如果將房地產(chǎn)項目開發(fā)分為三個階段：開發(fā)前期階段、開發(fā)建設(shè)銷售階段、開發(fā)后期階段，那么針對三個不同的項目開發(fā)階段對應的法律關(guān)系的特點也就不同。開發(fā)前期階段實質(zhì)是：開發(fā)商與政府的博弈合同關(guān)系的特點是：主體單一、內(nèi)容簡單、法律關(guān)系清晰、爭議較少開發(fā)建設(shè)階段實質(zhì)是：開發(fā)商與施工單位的博弈合同關(guān)系的特點是：主體單一、內(nèi)容較多、法律關(guān)系清晰、爭議有但可調(diào)和開發(fā)后期階段實質(zhì)是：開發(fā)商與購房人的博弈物業(yè)公司與業(yè)主的博弈合同關(guān)系的特點是：主體較多、內(nèi)容龐雜、法律關(guān)系混亂、爭議過多難以協(xié)調(diào) 相應的，這三個不同的項目開發(fā)階段對應著不同的合同類型合同類型分述如下：開發(fā)前的獲地階段常見的項目開發(fā)獲地，主要有五種基本方式；相應涉及五種不同形式的國有土地使用權(quán)獲取合同：1、劃撥獲地（一般是開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房）與政府的土地主管部門國有土地使用權(quán)劃撥合同；2、出讓獲地與政府的土地主管部門國有土地使用權(quán)出讓合同；出讓一般又分三種形式（也即三種合同）：協(xié)議出讓；招標出讓；拍賣出讓。3、轉(zhuǎn)讓獲地與土地使用權(quán)人國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；4、合作共建的獲地（一方出地、另一方出資金）與合作另方合作開發(fā)合同（通常認為是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式）；5、公司股權(quán)變更的獲地與股權(quán)受讓人股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（通常認為是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式）。獲地后的準備階段：1、拆遷與安置與被拆遷人拆遷與安置合同（產(chǎn)權(quán)調(diào)換合同/作價補償合同）；2、通水通電與供水、電單位水電供應合同；3、項目策劃與策劃專業(yè)機構(gòu)項目策劃合同；4、工程勘察、設(shè)計與勘察、設(shè)計單位工程勘察、設(shè)計合同；5、場地整理、平整與施工單位委托拆建、平整施工合同；6、環(huán)境評價、地震、人防、防雷、測繪等與相關(guān)單位委托服務合同。獲地后融資階段1、與銀行或其他金融機構(gòu)的借款合同；2、借款擔保合同或土地使用權(quán)抵押合同。項目開發(fā)建設(shè)銷售階段一般所要涉及的合同開發(fā)建設(shè)階段1、項目施工實行招投標的與招投標機構(gòu)委托招投標合同；2、項目施工實行發(fā)承包的與工程施工單位的建設(shè)工程施工合同（包括土建施工合同、水電暖安裝合同、裝飾裝修合同、園林綠化合同等）；3、項目施工實行監(jiān)理的與工程監(jiān)理單位的工程監(jiān)理合同；4、建筑材料采購與出賣人建筑材料買賣合同；5、以在建項目融資的與銀行或其他金融機構(gòu)、個人借款合同、借款擔保合同或在建項目抵押合同；6、在建項目轉(zhuǎn)讓的與受讓方在建項目轉(zhuǎn)讓合同（包括合作共建合同、合資共建合同（通常認為是在建項目轉(zhuǎn)讓的特殊形式）。開發(fā)銷售階段7、商品房預售的與買受人商品房買賣（預售）合同；8、商品房現(xiàn)售的與買受人商品房買賣（現(xiàn)房）合同；9、委托中介機構(gòu)代理銷售商品房的與中介機構(gòu)委托銷售合同；10、商品房廣告與廣告發(fā)布機構(gòu)廣告發(fā)布合同（電影、電視廣告、報紙雜志廣告、廣播電臺廣告、戶外平面或立體廣告、彩葉傳單廣告等）；11、開發(fā)企業(yè)應選聘前期物業(yè)企業(yè)與物管企業(yè)前期物管委托合同/與購房人前期物管合同；12、開發(fā)企業(yè)應制定臨時管理規(guī)約13、商品房兩書制度開發(fā)企業(yè)向購買人提供商品房質(zhì)保書、住宅使用說明書；14、項目竣工與施工單位工程質(zhì)量保修合同；15、商品房出租與承租人房屋租賃合同；16、開發(fā)企業(yè)代辦房產(chǎn)證的與買房人委托辦證合同；17、開發(fā)企業(yè)代收費的（如水、電、暖、氣、通訊的開戶費或使用費）與收費單位的代理收繳費協(xié)議/與購房人的代理收繳費協(xié)議。項目開發(fā)的后期階段一般所要涉及的合同1、對已售出但未交付的房屋，開發(fā)公司移交物業(yè)企業(yè)管理的與物業(yè)公司房屋移交協(xié)議；2、開發(fā)建設(shè)資料移交物管企業(yè)或業(yè)主大會的與物管企業(yè)或業(yè)主大會資料移交協(xié)議；3、物業(yè)專項維修資金移交業(yè)主大會與業(yè)主大會資金移交協(xié)議；4、其他法定或者約定的服務、義務相關(guān)明示、規(guī)范的合同。（二）、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是約束合作各方的憲法規(guī)定法性文件，因此合作開發(fā)房地產(chǎn)合同條款中應注意以下幾方面的內(nèi)容：1）應明確合作方式，是成立項目公司進行開發(fā)，還是不成立項目公司進行開發(fā)，如不成立項目公司，是各方聯(lián)名開發(fā)，還是有一方或數(shù)方隱名參與開發(fā)。2）成立項目公司合作開發(fā)的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；3）以土地使用權(quán)入股組成項目公司的，土地使用權(quán)須作評估；4）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨立承擔權(quán)利義務的其它經(jīng)濟組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務；5）合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費用的承擔方式和責任人；6）一個地塊上合作開發(fā)涉及幾個性質(zhì)不同的項目，應分別立項、分別進行審批并辦理不同的證照；7）合作開發(fā)各方的投資回報的方式，應按是否以開發(fā)項目的房屋為標的分別規(guī)定權(quán)利義務，投資回報約定分房的，應明確房屋分配的具體辦法；投資回報約定分配利潤的，應約定利潤的計算以及分配方式；8）在當事人訂立的合作開發(fā)合同中，只有合作各方共享利潤、共擔風險，才能認定為合法有效的合作合同，除此之外，均不視為合法有效的合作行為；9）合作開發(fā)合同應約定建筑面積增加時的政府批準手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式；10）合作合同應具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。11）應對項目的工期進行明確的規(guī)定。12）應對合作各方在合作中的職責進行明確約定。最高人民法院關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的司法解釋三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛第十四條本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。第十五條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效。第十六條土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應當認定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準手續(xù)的，應當認定合同有效。第十七條投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。第十八條房屋實際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。第十九條在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴：（一）依法需經(jīng)批準的房地產(chǎn)建設(shè)項目未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府主管部門批準；（二）房地產(chǎn)建設(shè)項目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。因當事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。第二十條房屋實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經(jīng)有批準權(quán)的人民政府主管部門批準后，當事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數(shù)額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。第二十一條當事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準權(quán)的人民政府主管部門認定為違法建筑責令拆除，當事人對損失承擔協(xié)商不成的，按照當事人過錯確定責任；過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。第二十二條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤。第二十三條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。第二十四條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。第二十五條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。第二十六條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應當認定為借款合同。第二十七條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。房地產(chǎn)項目合作開發(fā)協(xié)議書目 錄第一章、總則：第二章、機構(gòu)的設(shè)置和職責分工第三章、費用的分擔第四章、會計財務制度第五章、房屋的分配第六章、合作項目所需資金和其他費用的支付方式第七章、土地競買：第八章、工程前期：第九章、工程營造：第十章、房屋銷售：第十一章、竣工材料報批：第十二章、工程保修：第十三章 物業(yè)管理第十四章 本協(xié)議的變更和終止第十五章、違約責任第十六章、合同管理 第十七章、其他約定事項第一章、總則1.1 根據(jù)武漢市國土資源和房屋管理局等單位發(fā)布的X國土資房（預）告字200號儲備國有土地使用權(quán)拍賣預告的規(guī)定，武漢市國土資源和房屋管理局定于200年月日公開拍賣宗儲備國有土地使用權(quán)。經(jīng)本協(xié)議當事人（以下簡稱本協(xié)議當事人）充分協(xié)商，本協(xié)議當事人決定聯(lián)合參加武漢市區(qū)號地塊(以下簡稱號地塊)的競買，拍買購得X號地塊后，由本協(xié)議當事人按本協(xié)議的約定聯(lián)合投資，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)項目公司,（以下簡稱項目公司）負責具體開發(fā)業(yè)務。1.2 項目公司股東會是本協(xié)議項下合作項目（以下簡稱合作項目）的最高權(quán)力機構(gòu)，由股東會授權(quán)董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理全權(quán)負責合作項目的開發(fā)、決策和管理。項目公司下設(shè)各部門具體負責合作項目實施。1.3 土地競買、工程前期的報批、對規(guī)劃設(shè)計單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營造、工程款支付、通過媒體推介合作項目、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項由項目公司統(tǒng)一管理。1.4 本協(xié)議當事人通過競買的方式取得合作項目的土地。1.5 本協(xié)議當事人通過競買方式競得開發(fā)土地，實行土地按份共有。根據(jù)經(jīng)審批的施工圖分配房屋。本協(xié)議當事人共同委托項目公司銷售其分得的房屋。1.6 合作項目公司設(shè)立獨立的財務帳戶，費用的支取按本協(xié)議的約定統(tǒng)一撥付。1.7 根據(jù)本協(xié)議當事人實際分得房屋的確權(quán)建筑面積分攤合作項目所發(fā)生的相關(guān)工程費用和其他稅費。第二章、機構(gòu)的設(shè)置和職責分工2.1 為便于合作項目的開發(fā)、建設(shè)、管理，由本協(xié)議當事人派員共同設(shè)立武漢市新明高房地產(chǎn)開發(fā)公司（或由現(xiàn)湖北明春泰相關(guān)房地產(chǎn)公司另設(shè)相應項目公司運作，以下簡稱項目公司），項目公司全權(quán)負責合作項目的開發(fā)和管理。項目公司下設(shè)綜合部、工程前期部、工程部、銷售部、財務部、工程予決算部等部門。2.2 項目部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。項目公司設(shè)總經(jīng)理1人,副總經(jīng)理 人。項目公司的職責：全權(quán)負責和決定合作項目的一切事宜。項目部的議事規(guī)則：項目公司實行工作例會制度，決定合作項目所涉一切事宜。項目公司召開會議時，由專職人員負責記錄，參加會議人員對會議記錄無異議時應在會議記錄上簽名。會議記錄由專職記錄人員負責保管。專職記錄人員由本協(xié)議當事人協(xié)商后確定。項目公司例會由項目公司經(jīng)理主持，經(jīng)理因故不能參加的，由副經(jīng)理主持。合作項目所涉事項由項目公司協(xié)商一致確定，達不成一致的，按每方繳納競買保證金數(shù)額比例予以表決，其重要事項按占競買保證金數(shù)額的三分之二方的意見辦理，一般事項按占競買保證金數(shù)額過半數(shù)方的意見辦理。重要事項和一般事項的劃分，屆時由各投資方另行確定。經(jīng)理的職責：組織和協(xié)調(diào)項目部的日常工作，主持項目公司的例會。副經(jīng)理的職責：副經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理的工作。2.3 綜合部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。綜合部設(shè)經(jīng)理 人。2.4 工程前期部由 人組成, 其中甲方派員人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程前期部設(shè)經(jīng)理 人。2.5 工程部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程部設(shè)經(jīng)理 人。2.6 銷售部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。銷售部設(shè)經(jīng)理 人，銷售部經(jīng)理的人選由項目部決定。2.7 財務部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。財務部設(shè)經(jīng)理 人。2.8 工程予決算部由 人組成, 其中甲方派員人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程予決算部設(shè)經(jīng)理 人。 第三章、費用的分擔3.1 合作項目的配套費用，在分房方案確定前，按競買保證金（或股權(quán)）的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。本項的配套費用是指建設(shè)和安裝房屋基礎(chǔ)外墻以外的所有的建筑物、構(gòu)筑物、地下管線、綠化、建筑小品、配電室等所發(fā)生的全部費用。3.2工程款在分房方案確定前，按競買保證金（或股權(quán)）的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。如本合同當事人是按整樓座取得房屋的，房屋工程價款、稅費由各自負擔。本項的工程款是指建設(shè)和安裝房屋基礎(chǔ)外墻以內(nèi)所發(fā)生的全部工程款和相關(guān)稅費。3.3 合作項目公司所發(fā)生的競買保證金、拍賣傭金、出土出讓金、行政性事業(yè)性收費，在分房方案確定前，按競買保證金（或股權(quán)）的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。3.4 項目公司的人員工資、辦公費用、招待費用、辦公家具和配備車輛等所發(fā)生的費用，在分房方案確定前，按競買保證金（或股權(quán)）的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。3.5 售樓處的建造費用和售樓處經(jīng)理的工資，在分房方案確定前，按競買（股權(quán)）保證金的比例予以分攤，分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤，房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。3.6 項目公司所設(shè)各部門實行費用包干，超資不補，節(jié)余作為獎勵由各部自行支配。各部下設(shè)各部的具體費用數(shù)額，屆時由項目公司確定。3.7 本協(xié)議當事人派員到項目部及下設(shè)各部工作的專職人員的福利、保險、工傷費用等，均由派出方負擔。3.8 除銷售部經(jīng)理外，其他銷售人員的工資、福利、保險以及在銷售工程中發(fā)生的全部費用均由派出方負擔。3.9 本協(xié)議項下合作項目公司的貸款利息按比例予以分攤。3.10 項目公司租用的辦公場所發(fā)生的租賃費用, 在分房方案確定前，按競買保證金（股權(quán)）的比例予以分攤。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按實際測繪的建筑面積的比例進行結(jié)算。第四章、會計財務制度4.1 合作項目公司所涉的會計、稅務由項公司統(tǒng)一處理。4.2 合作項目所需資金實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支出的原則。4.3 主管會計和出納應由不同本協(xié)議當事人分別委派擔任，本協(xié)議當事人有權(quán)隨時派員審閱、了解費用支出情況。4.4 財務部應定期以書面的方式公布費用支出情況。4.5 通過銀行貸款解決合作項目建設(shè)資金的，不論以本協(xié)議當事人任何一方的名義申請貸款，本協(xié)議其他當事人應為此提供有效擔保。第五章 房屋的分配施工圖通過審批后，由項目公司確定分房方案。協(xié)商不成的，由項目部根據(jù)本協(xié)議當事人繳納競買保證金（股權(quán)）的比例，將房屋劃分為若干份，通過抓閹的方式分配房屋。任何一方拒絕抓閹的，視為拒絕抓閹一方接收本協(xié)議其他當事人抓閹分配后剩余的房屋。第六章、合作項目所需資金和其他費用的支付方式6.1 競買保證金的繳納日期按7.4項辦理。6.2 拍賣機構(gòu)傭金的繳納日期按7.5項辦理。6.3 土地出讓金的繳納日期按7.8項辦理。6.4 競買土地不成的,其競買保證金的退還按7.6項辦理。6.5 工程前期向有關(guān)部門所繳納的行政性事業(yè)性收費,在項目報批前由本協(xié)議當事人支付。6.6 合作項目公司各項稅收的繳納按稅法和稅務機關(guān)的規(guī)定繳納。6.7 項目公司及下設(shè)部租用的辦公場所發(fā)生的租賃費用,在房屋租賃合同簽訂前繳納。6.8 根據(jù)建設(shè)工程施工合同的約定,屆時由項目公司確定具體的支付工程款日期。6.9 根據(jù)建設(shè)工程設(shè)計合同的約定,屆時由項目公司確定具體的支付設(shè)計費日期。6.10根據(jù)建設(shè)工程監(jiān)理合同的約定,屆時由項目公司確定具體的支付監(jiān)理費日期。6.11 其他費用的支付,屆時由項目公司根據(jù)合作項目的進度另行確定。6.12 丙方如按本協(xié)議所約定價款競標取得本項目地塊，且在概算成本時合作項目有贏余，其中XXX萬元/畝，XXX萬元/畝則甲、乙雙方分別同意給予建造房屋總面積1%、0.5%面積的特別條件利益。第七章、土地競買7.1 本次拍賣會及本協(xié)議當事人共同擬競買的地塊的簡介：根據(jù)武漢市儲備國有土地使用權(quán)拍賣公告土資房告字200號，200年月日，武漢市國土資源和房屋管理局等單位將在武漢市房地產(chǎn)交易中心X樓拍賣廳舉行武漢市儲備國有土地使用權(quán)出讓拍賣會。本協(xié)議當事人決定參加上述號拍賣地塊的競買。 7.2 1號地塊的基本情況和規(guī)劃設(shè)計主要指標1. 地塊位置:2. 地塊總面積:3 土地用途：4 土地面積:5 容積率：6. 建筑密度：7、 綠地率：8. 規(guī)劃建筑面積：7.3 本協(xié)議當事人一致同意，競買號地塊的樓面地價的競買應價不超過人民幣 元/平方米。7.4 競買保證金人民幣 元，甲方支付 元，乙方支付 元，丙方支付 元。前述保證金應于武漢市國土資源和房屋管理局規(guī)定的截止日期的日前支付給丙方，由其代本協(xié)議其他當事人轉(zhuǎn)交武漢市國土資源和房屋管理局。7.5 拍賣機構(gòu)的傭金，在拍賣機構(gòu)規(guī)定日期的日前向出資最多的一方支付，由其代本協(xié)議其他當事人繳納。本協(xié)議當事人按競買保證金的比例分攤拍賣傭金。分房方案確定后，按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后，按照每方分得房屋的確權(quán)面積具實結(jié)算。7.6 土地競買的有關(guān)手續(xù)，由丙方負責辦理。競買不成的，應在拍賣機構(gòu)退還保證金到帳后日內(nèi)退還本協(xié)議當事人。7.7 每方派員一名參加拍賣會，由丙方派員負責舉牌。競買成交的，由負責舉牌人簽署成交確認書和拍賣筆錄。7.8 拍賣成交后,本協(xié)議當事人最遲應于武漢市國土資源和房屋管理局規(guī)定的截止日期的日前備齊土地出讓金,并通過丙方轉(zhuǎn)交武漢市國土資源和房屋管理局。7.9 國有土地使用權(quán)出讓合同由丙方代本協(xié)議當事人（或由項目公司的法定代表人）簽訂。7.10 拍賣成交后至國有土地出讓合同簽訂前，任何一方毀約導致其他方將競得土地再行拍賣的，違約方應支付前次委托方和本協(xié)議當事人的傭金，如再行拍賣的價款低于原拍賣價款的，違約方負責補足差額。7.11 應價超過7.3項約定的，其他本協(xié)議當事人有權(quán)予以追認，也有權(quán)單方終止本協(xié)議。選擇終止本協(xié)議的，負責舉牌的一方，應在拍賣結(jié)束后三日內(nèi)退還其支付的保證金。7.12 除競買不成的，任何一方已支付的競買保證金和傭金不再退還。7.13 競買不成的，除4.9項外,本協(xié)議的其他條款自動失效。7.14 丙方負責拍賣前的設(shè)定拍賣門檻(限定條件)工作,因6.12條中對丙方已做特別分配,故此項工作如發(fā)生費有由丙方自行處理。第八章、工程前期8.1 合作項目公司的工程前期工作應統(tǒng)一管理和決策，工程前期部具體負責經(jīng)辦,本協(xié)議當事人應予以積極協(xié)助。8.2 工程前期部的報批工作包括但不限于下列事項：1、報批建設(shè)項目的立項和可行性研究報告2、建設(shè)項目的市場調(diào)研，確定開發(fā)項目的整體方案；3、規(guī)劃設(shè)計單位招標（或確定規(guī)劃設(shè)計單位），簽訂規(guī)劃設(shè)計合同；4、規(guī)劃方案設(shè)計和規(guī)劃方案的報批；5、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；6、建筑設(shè)計單位招標（或確定建筑設(shè)計單位），簽訂建筑設(shè)計合同；7、方案設(shè)計和施工圖的審批；8、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；9、施工單位招標（或確定施工單位），簽訂建設(shè)工程施工合同；10、監(jiān)理單位招標（或確定監(jiān)理單位），簽訂工程監(jiān)理合同；11、委托質(zhì)檢工作；12、申辦開工計劃和施工許可證；13、辦理規(guī)劃驗線，開發(fā)項目開工。8.3 辦理上述事項向有關(guān)部門繳納的相關(guān)費用,本協(xié)議當事人應在繳納費用的日前支付給財務部。第九章、工程營造9.1 合作項目工程施工單位的選擇，應通過招標或其他本協(xié)議當事人協(xié)商一致的方式確定。未經(jīng)其他本協(xié)議當事人協(xié)商一致，本協(xié)議的任何一方不得參加合作項目工程的招標和施工。9.2 合作項目工程的監(jiān)理單位的選擇，通過招標或其他本協(xié)議當事人協(xié)商一致的方式確定。9.3 建設(shè)工程施工合同應具備下列條款：1、工程總價款采用“包死價”和工程設(shè)計變更據(jù)實結(jié)算的決算方式： 2、工程材料由施工單位總包，未經(jīng)本協(xié)議當事人協(xié)商一致，任何一方不得以任何方式向施工單位提供工程所需任何材料。9.4 工程款的撥付日期由項目公司董事會決定，由財務部統(tǒng)一支付。9.5 工程的簽證、隱蔽記錄等工程資料由工程部保存。9.6 工程的施工和管理由工程部負責,工程施工過程中的資料由專人負責。第十章、 房屋銷售：10.1 根據(jù)本協(xié)議當事人分得的房屋,統(tǒng)一辦理商品房預售許可證,由項目公司統(tǒng)一銷售。10.2 分得的房屋銷售款由合作項目公司設(shè)立的獨立帳戶。10.3 售樓處房屋建設(shè)費用、營銷費用、購置辦公家具和銷售部經(jīng)理的工資按分得的房屋的面積分攤。待工程竣工測繪后，按確權(quán)的建筑面積據(jù)實決算。本條約定的售樓處房屋建設(shè)費用是指建設(shè)售樓處發(fā)生的土建和安裝費用。本條約定的營銷費用是指為銷售房屋通過媒體進行廣告宣傳所發(fā)生的費用。10.4 房屋的銷售采用統(tǒng)一的商品房買賣合同文本。商品房買賣合同文本的起草由合作項目公司聘任的法律顧問負責。第十章、竣工驗收和竣工材料的報批：第十一章、工程竣工11.1 工程的竣工驗收工作,由項目公司負責統(tǒng)一組織,其他各部予以積極配合.第十二章、工程保修12.1 房屋交付后,其保修單位的確定由本協(xié)議當事人協(xié)商的方式確定。協(xié)商不成的，由出價最低的一方承擔，或由本協(xié)議當事人共同委托第三人承擔。12.2 房屋的保修金按工程結(jié)算值的 %計算，每方按實際分得的房屋面積予以分攤。除工程出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題時，保修單位不得再要求追加保修費用。12.3 保修合同由本協(xié)議當事人共同與保修單位簽訂。12.4 工程保修金在工程保修合同簽訂時一次付清。12.5 保修期限內(nèi)，如因保修單位的原因造成業(yè)主損失的，由保修單位承擔賠償責任。如一方承擔了責任，其有權(quán)向保修單位予以追償。第十三章 物業(yè)管理13.1 房屋交付后,實行統(tǒng)一的物業(yè)管理。13.2 物業(yè)管理單位的確定，由本協(xié)議當事人協(xié)商一致的方式確定。協(xié)商不成的，本協(xié)議當事人共同委托其他的物業(yè)管理單位，并與之簽訂物業(yè)管理合同。第十四章 本協(xié)議的變更和終止14.1 經(jīng)本協(xié)議當事人協(xié)商一致,可以變更或終止本協(xié)議。14.2未經(jīng)本協(xié)議當事人的一致同意，任何一方不得將本協(xié)議項下的項目向他人轉(zhuǎn)讓。14.3 競買土地被有關(guān)部門收回的，本協(xié)議自動終止。14.4 因不可抗力造成本協(xié)議不能履行的，本協(xié)議自動終止。第十五章、違約責任15.1 任何一方未按本協(xié)議第六章的約定支付費用的,每逾期1日,按應交金額的支付違約金。15.2