項目全程策劃銷售代理合同(羅山).doc

羅山縣東城安置小區(qū) 項目商品房營銷總代理合同 上海仟草房產(chǎn)策劃咨詢有限公司 二零零七年八月商品房銷售總代理合同甲方： 光山縣城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)公司 (開發(fā)商) 聯(lián)絡(luò)地址：河南省羅山縣江淮中路發(fā)改委辦公二樓乙方：上海仟草房產(chǎn)策劃咨詢有限公司（代理商）聯(lián)絡(luò)地址：上海普陀區(qū)真南路4268號c 區(qū)193甲乙雙方在平等、自愿和誠實信用原則的基礎(chǔ)上，依據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法及其相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，訂立本合同。第一條 委托事項（總則）1、 甲方委托乙方為甲方獨家代理銷售位于河南省羅山縣江淮中路“羅山縣東城安置小區(qū)”項目的商品房之所有物業(yè)（含商業(yè)用房、商務(wù)用房、公寓用房及車位等）。本項目名稱的改變不影響該合同的效力，項目名最終以地名辦核準的名稱為準。（以下簡稱“本項目”）。2、 項目概況：（ 詳見附件1）3、 受甲方委托，乙方為甲方制定該物業(yè)詳盡的全程銷售策劃等相關(guān)報告。在該相關(guān)報告中提出之銷售策略和銷售方案，須經(jīng)雙方充分協(xié)商后方可予以執(zhí)行。故甲、乙雙方在本合同的履行期限內(nèi)，均應(yīng)嚴格執(zhí)行上述經(jīng)雙方認可的銷售策略和銷售方案（如市場發(fā)生變化，該銷售策略和銷售方案可由乙方提出變更建議，在征得甲方書面同意后方可予以執(zhí)行），以促成該物業(yè)的銷售取得盡可能高的經(jīng)濟效益和社會效益。4、 乙方在履行本合同的過程中，應(yīng)謹慎、勤勉地盡其所能，為甲方謀取最大的市場效益和經(jīng)濟效益，并以此作為訂立本合同的誠信表示，甲方以全面履行本合同約定的甲方之義務(wù)為對應(yīng)。第二條 委托期限1、 本合同的履行期限： 第一階段為甲乙雙方自簽定合同之日起至項目開盤之前，在此期間乙方將履行銷售前期工作職責(zé)。 第二階段為在本項目開盤之日起的八個月內(nèi)，乙方將正式履行銷售職責(zé)。2、 本合同的履行期限屆滿后，若甲方需要繼續(xù)委托銷售其他項目物業(yè)，在平等條件下則乙方享有優(yōu)先代理權(quán)，雙方可以另行簽訂代理合同或獨家代理合同。第三條 廣告及市場推廣費用1、 該物業(yè)銷售之所有廣告費用及所有項目市場推廣費用由甲方承擔(dān)，金額控制在總銷額的1%，約40萬左右。2、 乙方之廣告工作計劃及推廣預(yù)算須經(jīng)甲方批準后方能實行。3、 甲方委托乙方與廣告公司及有關(guān)設(shè)計、制作公司簽署項目相關(guān)合同、甲方承擔(dān)并支付包含廣告費用在內(nèi)的所有相關(guān)費用。第四條 委托銷售價格甲乙雙方根據(jù)推出項目的具體形態(tài)、市場情況等確定銷售價格。1. 甲乙雙方確定住宅部分(含車庫)平均銷售均價低價為1175元/平方（每層每戶詳細底價由甲乙雙方在開盤前協(xié)商確定）2. 商鋪的平均銷售底價由甲乙雙方在開盤銷售前協(xié)商確定。3. 具體價格策略（一房一價、付款方式、價格提升、價格實現(xiàn)等）由甲乙雙方協(xié)同制定，由甲方批準后方可實行。第五條 銷售計劃1、整個項目的總銷售周期設(shè)計為：項目開盤后的 8 個月內(nèi)，住宅去化量按本合同約定的成交標準達到可銷售面積的 95 %。2、辦公、商鋪由雙方另行協(xié)商銷售、出租速率，并以補充協(xié)議形式明確。第六條 代理服務(wù)費用及支付方式1、 基本代理費用：（固定式）代銷房屋成功銷售后，乙方按照實際銷售總金額的_1.3_%收取代理費。代理費中已包括策劃費，乙方對本案進行的整盤策劃、推廣不再另行收取策劃費。2、 溢價獎勵：乙方將竭盡所能提升上述物業(yè)的市場價值，成功銷售的房屋的平均售價超出平均底價的部分為溢價，甲乙雙方按照 8 ： 2 分成。3、 傭金支付時間及方式：代理費用按銷售節(jié)點結(jié)算，符合本合同約定的成交確認標準的合同金額結(jié)算，甲方在乙方完成總銷的40%，60%，80%，95%四個節(jié)點，分四次支付乙方的代理傭金。溢價獎勵與代理傭金一并結(jié)算。甲方有權(quán)在乙方完成總銷95%之前，每次結(jié)算傭金及溢價時，保留20%直至最后一并支付給乙方。（乙方保證在開盤之日起的一個月內(nèi)，完成總銷的35%，開盤后的兩個月內(nèi)，完成總銷的40%，開盤后的四個月內(nèi)完成總銷的60%，開盤后的六個月內(nèi)完成總銷的80%，開盤后的八個月內(nèi)，完成總銷的95%，即清盤。）如乙方在任何一個銷售節(jié)點未完成銷售計劃，則甲方只結(jié)算傭金不結(jié)算溢價給乙方，直至乙方在下個銷售節(jié)點完成銷售計劃，甲方須補齊乙方以前應(yīng)得的溢價。4、 自簽約之日起，甲方每月3日支付乙方前期策劃費用1萬元人民幣/月，直至項目開盤。（在開盤銷售后可從乙方傭金中扣回）。第八條 成交確認1、 本案的住宅銷售以套為出售單位。購房者采用銀行按揭付款的，與開發(fā)商簽署預(yù)售合同后，首付房款達到總房款的30%以上（含 30%）視為成交，并可以此結(jié)算乙方傭金。2、 購房者未采用銀行按揭形式的，以簽訂預(yù)/銷售合同，支付全額房款視為成交。3、 甲方介紹的關(guān)系客戶購買，簽訂認購書即視為成交（先由案場推薦，后找發(fā)展商談價的客戶不計入內(nèi)）。乙方傭金減半收??；溢價照常收取，并計入銷售率。第九條 甲方的職責(zé)1、 甲方必須具有履行本合同的主體資格和能力。2、 保證本項目的土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)合法、真實、清晰，并確保本項目達到預(yù)售、銷售的標準（以相關(guān)法律文書為準）。在本協(xié)議簽署時及本協(xié)議履行過程中，甲方保證本案所屬建筑物及土地份額未被抵押或被司法機關(guān)施以強制措施。3、 甲方力爭在2007年12月前正式開盤，具體時間（詳見附件3），并保證滿足下列開盤條件：l 提供售樓場所、景觀樣板區(qū)、樣板房，并裝修完成。l 取得商品房預(yù)售許可證。l 宣傳資料到位。l 所有的銷售道具、模型、辦公家具、直線電話進場并布置完成。4、 甲方負責(zé)本項目銷售過程中的法務(wù)監(jiān)督和財務(wù)管理。甲方負責(zé)配備財務(wù)出納，售后服務(wù)等人員配合相應(yīng)的銷售、出租工作，上述人員的工資由甲方承擔(dān)并按雙方商定的工作程序進行統(tǒng)一管理。5、 甲方同意按乙方銷售的需要，在開盤后配合乙方辦理認購協(xié)議、預(yù)售合同加蓋公章、提供收據(jù)發(fā)票等須以開發(fā)商名義辦理的各項手續(xù)，包括以下內(nèi)容：5.1、提供由甲方名義出具的認購協(xié)議書、預(yù)售合同、定金收據(jù)、全額房款發(fā)票等，在所有應(yīng)由發(fā)展商名義出具的合同文本、書面資料上蓋章。5.2、提供與乙方進行銷售、出租代理工作有關(guān)的所有資料與設(shè)計圖紙（復(fù)印件）6、 甲方應(yīng)負責(zé)向小業(yè)主交房，并解決因該物業(yè)建筑質(zhì)量、施工進度、產(chǎn)權(quán)、交付標準、配套設(shè)施、綠化方案、交房日期等方面產(chǎn)生的問題，自行承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。如由于發(fā)生上述內(nèi)容而影響銷售，則乙方完成銷售率的時間相應(yīng)延長。7、 本合同為獨家代理合同，即甲方承諾在本合同的履行期限內(nèi)，不會自行銷售、出租該物業(yè)，亦不會委托除乙方以外的任何第三方作為其代理人銷售、出租該物業(yè)。8、 在本合同履行期限內(nèi)，甲方應(yīng)提供該物業(yè)現(xiàn)場租、售樓處供乙方無償使用，并免費提供相應(yīng)辦公設(shè)備、水、電、直線電話等基本條件及維修，為乙方工作提供方便。9、 甲方須于該物業(yè)開盤（以第一次報章開盤廣告發(fā)布之日為準）前完成該物業(yè)現(xiàn)場租、售樓處的裝修及布置工作，并完成裝修效果展示房。10、甲方可以指定1名代表甲方行事的工作協(xié)調(diào)人，負責(zé)對乙方提出的需由甲方確認的各項事宜進行審核、簽字確認。在本合同履行期限內(nèi)，甲方發(fā)生與該物業(yè)銷售、出租有關(guān)的事宜的變動，應(yīng)由該工作協(xié)調(diào)人及時向乙方進行傳達和通報。該工作協(xié)調(diào)人的確定與變更，甲方均應(yīng)及時書面通知乙方。11、甲方應(yīng)按照本合同約定及時、足額支付給乙方傭金和溢價。12、 于本協(xié)議確定的銷售房號不得以任何借口惜售。在正常履約的情況下，甲方承諾不會干涉乙方的銷售業(yè)務(wù)。13、 本合同履行期限終止時，甲方應(yīng)對乙方在合同期限內(nèi)所受理的準客戶予以確認。經(jīng)甲方確認的該準客戶最終在履行期限終止后的二個月內(nèi)與甲方直接成交，均視作乙方代理成交，甲方應(yīng)按照本合同規(guī)定的傭金標準支付給乙方傭金。第十條 乙方的職責(zé)1、 乙方保證具有國家法律法規(guī)規(guī)定的符合本案代理銷售的資質(zhì)條件。2、 乙方負責(zé)該物業(yè)的市場調(diào)研，產(chǎn)品定位，營銷策劃，廣告策劃，推廣計劃，銷售培訓(xùn)，銷售執(zhí)行、出租計劃，、出租組織與控制等，具體內(nèi)容（詳見附件4：乙方工作內(nèi)容），并應(yīng)提前報請甲方批準，經(jīng)確認后實施。3、 乙方所提出的廣告策劃方案、各類廣告及銷售、出租資料的制作、廣告公司的確定及現(xiàn)場布置等一系列工作及計劃均需事先征詢甲方意見（3個工作日）并獲得甲方批準確認后方可予以實施。4、 乙方應(yīng)落實該物業(yè)銷售、出租所必須的策劃、銷售、出租人員，并委派銷售兼出租經(jīng)理行使現(xiàn)場銷售、出租管理職責(zé)等以保證銷售、出租任務(wù)的全面完成（該項費用由乙方自行承擔(dān)）。5、 代表甲方以發(fā)展商名義與購房者簽署本案的認購協(xié)議、預(yù)售合同、出售合同、租賃（預(yù)租）合同等法律文本，但不得做出對甲方不利或不可能實現(xiàn)的承諾，未經(jīng)甲方書面同意，不得修改甲方審定的購房合同的任何條款，否則因此而產(chǎn)生的一切后果和經(jīng)濟損失由乙方負責(zé)。6、 乙方可以指定1名代表乙方行事的工作協(xié)調(diào)人，負責(zé)對甲方提出的需由乙方確認的各項事宜進行審核、簽字確認。在本合同履行期限內(nèi)，乙方發(fā)生與該物業(yè)銷售、出租有關(guān)的事宜的變動，應(yīng)由該工作協(xié)調(diào)人及時向甲方進行傳達和通報。該工作協(xié)調(diào)人的確定與變更，乙方均應(yīng)及時書面通知甲方。7、 在本合同生效后，根據(jù)甲方確認的廣告方案，乙方有責(zé)任協(xié)助甲方安排、指導(dǎo)及督促廣告公司的工作。8、 乙方在本合同履行期限內(nèi)，應(yīng)根據(jù)實際銷售、出租情況，提出和確定每期媒體廣告的發(fā)布日期及版面安排，并報請甲方批準。乙方受甲方委托負責(zé)與廣告公司接洽及聯(lián)系工作，并對廣告樣稿進行審核及提出修改意見。9、 在該物業(yè)開盤（以第一次報章開盤廣告發(fā)布之日為準）之后，乙方需每日，每周以簡報形式對該物業(yè)的銷售、出租情況、廣告效果、市場動態(tài)及下一步銷售、出租計劃與甲方進行溝通、協(xié)商，以利于銷售、出租計劃等各項工作的及時調(diào)整與落實。10、乙方承諾在該物業(yè)租、售樓處現(xiàn)場之專案人員將統(tǒng)一著裝，注意有關(guān)人員形象。11、 該物業(yè)公開銷售、出租之前，乙方應(yīng)根據(jù)甲方提供的預(yù)租、預(yù)售許可證明，擬定相應(yīng)的銷售、出租計劃，該銷售、出租計劃分別界定每期物業(yè)公開銷售、出租時間及銷售、出租進度。提前提交甲方批準后實施，并接受甲方監(jiān)督。12、 乙方應(yīng)協(xié)助甲方與承購方或承租方簽訂認購書、認租書或類似協(xié)議和/或預(yù)售合同、出售合同、租賃合同（含預(yù)租合同）。13、合同的履行期限內(nèi)，乙方對該物業(yè)的任何代理銷售、出租行為均應(yīng)符合中華人民共和國的有關(guān)法律、法規(guī)；若因乙方工作人員銷售、出租行為不當(dāng)而引起的銷售、出租爭議，由乙方負責(zé)協(xié)調(diào)解決，費用由乙方承擔(dān)。由此而給甲方造成損失的由乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。14、合同因故終止時，乙方應(yīng)在三日內(nèi)向甲方移交售（租）樓處及相關(guān)設(shè)施、辦公設(shè)備等財物，本項目有關(guān)的資料文件（包括電子文檔），并保證移交物的完整和完好。15、提供的工作成果抄襲他人的創(chuàng)意或作品，侵犯他人知識產(chǎn)權(quán)的，由乙方承擔(dān)全部責(zé)任，由此造成甲方損失的由乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。16、乙方有權(quán)在發(fā)布該物業(yè)廣告的報紙、電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、燈箱、橫幅、圍墻、樓書、單頁等各類媒體上以銷售、出租總代理或獨家銷售、出租代理及全程策劃及行銷企劃的身份披露乙方公司的名稱及標記以及電話號碼。第十一條 違約責(zé)任1、 在本協(xié)議正常履約的過程中，任何一方不得無故終止本協(xié)議，或以不作為來阻礙本協(xié)議的履行，否則違約方將向守約方支付違約金 20萬元。2、甲方如未按約定條款支付給乙方代理費用，則甲方應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按應(yīng)付金額日0.3計算。甲方將承擔(dān)違約責(zé)任，對乙方已成交客戶仍應(yīng)支付乙方應(yīng)得傭金及溢價部分。3、 如乙方在合同期限內(nèi)沒有達到本協(xié)議預(yù)定的銷售階段進度，則應(yīng)給予3個月調(diào)整期。此3個月銷售傭金暫時不支付給乙方，如3個月后仍然沒有完成銷售階段計劃， 甲方可單方解除本協(xié)議，取消乙方的代理資格，乙方視為違約。 4、 如因甲方未能執(zhí)行本協(xié)議約定的各項職責(zé)，致使乙方事實上無法完成銷售行為的，乙方有權(quán)單方面解除本協(xié)議，甲方視為違約。第十二條 爭議解決在本合同的履行期限內(nèi)，如甲、乙雙方中的任何一方發(fā)生違約行為的，或在履行本合同過程中發(fā)生爭議的，雙方應(yīng)本著友好協(xié)商的精神解決。協(xié)商不能解決的，任何一方可向項目所在地法院提起訴訟。第十三條 獎勵制度 甲方在對乙方提前完成銷售計劃的情況下，將對乙方予以獎勵。獎勵具體實施方法（詳見附件5）第十四條 附則1、 本協(xié)議自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。2、 一方向另一方送達的文件、回復(fù)，應(yīng)采用書面形式，用掛號郵寄或直接送達的方式，送達本協(xié)議所列的其