第三章環(huán)境容量控制PPT課件.ppt

環(huán)境容量控制 第一節(jié)容積率第二節(jié)建筑密度第三節(jié)居住人口密度第四節(jié)綠地率 1 環(huán)境容量 主要指城市自然環(huán)境容量和城市人工環(huán)境容量兩個(gè)方面 兩者的關(guān)系就如同我們以前討論的三要素是一致 城市人工環(huán)境容量主要表現(xiàn)在市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的負(fù)荷狀態(tài)上 適當(dāng)?shù)娜萘繉Τ鞘协h(huán)境的影響較大 但也是一個(gè)較難確定的問題 2 第一節(jié)容積率 一 容積率概念容積率是樓板面積率的含義 floorarearatio 簡稱 FAR 與建筑面積密度一致 單位表達(dá)不同 指某用地范圍內(nèi)的容積率一般指總的容積率 即總的建筑面積 但不包括地下建筑面積 而建筑面積密度則分 住宅建筑密度 公共建筑面積密度等 容積率指標(biāo)是對用地開發(fā)控制最為重要的指標(biāo) 也是對環(huán)境影響最為重要的指標(biāo) 又被稱為開發(fā)強(qiáng)度 指標(biāo)之一 3 4 5 制定時(shí)主要依據(jù)為 1 保證土地的合理使用和良好的環(huán)境質(zhì)量 2 與地塊的區(qū)位 地塊性質(zhì) 建筑高度 建筑間距和建筑密度等因素綜合考慮 保證其可操作性 3 舊城區(qū)改造的拆建比與新區(qū)開發(fā)的環(huán)境容量 具體操作時(shí)給出上下限的幅度 便于在實(shí)際中調(diào)節(jié) 4 可制定容積率獎(jiǎng)勵(lì)與補(bǔ)償規(guī)定 如開放空間容許增加容積率等 參照 江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 5 二 容積率的相關(guān)問題 一 容積率與城市開發(fā)的關(guān)系主要表現(xiàn)在前期投資費(fèi)用 開發(fā)利潤總額以及開發(fā)資金的循環(huán)速度三個(gè)方面 二 容積率與永續(xù)發(fā)展的關(guān)系容積率過高 造成過分擁擠和環(huán)境惡化 將引起人們心理上的緊張和不安定感 進(jìn)而誘發(fā)一系列的社會問題 另一方面 環(huán)境因素對開發(fā)建設(shè)活動的經(jīng)濟(jì)效益也至關(guān)重要 環(huán)境質(zhì)量的下降無疑會引起地租及房價(jià)下跌 導(dǎo)致開發(fā)利潤減少 6 三 容積率的獎(jiǎng)勵(lì) 民用建筑設(shè)計(jì)通則 GB50352 2005 中規(guī)定 當(dāng)建設(shè)單位在建筑設(shè)計(jì)中為城市提供永久的建筑開放空間 無條件地為公眾使用時(shí) 該用地既定建筑密度和容積率可給予適當(dāng)提高 且應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管部門有關(guān)規(guī)定 四 容積率與建筑密度 建筑平均層數(shù)的關(guān)系三者存在一定的數(shù)學(xué)關(guān)系 容積率 建筑密度 建筑平均層數(shù) 五 建筑面積的計(jì)算方法對容積率的影響陽臺計(jì)算問題 LOFT風(fēng)格住宅因?qū)痈吒叨鴰淼膶?shí)際面積計(jì)算問題 7 六 容積率與地下空間開發(fā)的關(guān)系容積率計(jì)算不包括地下建筑的面積 北京 半地下室高度超過1 6米是 建筑面積計(jì)入其中 最新 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范 中規(guī)定 把地下室 半地下室 底層車庫 雜物間 坡地的建筑吊腳架空層 建筑物頂部有維護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間 水箱間 電梯機(jī)房 雨篷結(jié)構(gòu)等建筑面積計(jì)入總建筑面積 以高度2 2米為界 大于全計(jì) 小于按一半計(jì)入 但也有一些城市并不計(jì)入 其理由或認(rèn)識不同和多樣 城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定 8 9 開放空間的條件和計(jì)算方法1 開放空間是指在建筑基地內(nèi) 為社會公眾提供的廣場 綠地 通道 停車場 庫 等公共使用的室內(nèi)外空間 包括平地 下沉式廣場和屋頂平臺 開放空間必須同時(shí)符合下列條件 1 沿城市道路 廣場留設(shè) 不得設(shè)置封閉設(shè)施 2 任一方向的凈寬度在6米以上 實(shí)際使用面積不小于150平方米 3 以凈寬1 5米以上的開放性樓梯或坡道連接基地地面或道路 且與基地地面或道路的高差在 5 0米以內(nèi) 含 5 0米 4 提供室內(nèi)連續(xù)開放空間的 其最大高差為 5 0米至 12 0米 且開放地面層 5 向公眾開放綠地 廣場的 應(yīng)設(shè)置座椅等休息設(shè)施 6 建設(shè)竣工后 應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的標(biāo)志 并交有關(guān)部門管理或經(jīng)批準(zhǔn)由建設(shè)單位代行管理 7 常年開放 且不改變使用性質(zhì) 2 開放空間有效面積的計(jì)算公式如下 F M N式中 F 開放空間的有效面積 M 開放空間向公眾開放的實(shí)際使用面積 N 有效系數(shù) 有效系數(shù) N 按下列條件確定 1 室外開放空間在地面層的 其地坪標(biāo)高與道路或基地地面的高差在 1 5米以內(nèi) 含 1 5米 時(shí) N 1 0 2 室外開放空間在屋面上或?yàn)橄鲁潦綇V場的 其標(biāo)高與道路或基地地面的高差在 1 5米至 5 0米 含 5 0米 或 1 5米至 5 0米 含 5 0米 時(shí) N 0 7 3 提供室內(nèi)開放空間 其標(biāo)高與室外基地地面的高差在 5 0米以內(nèi) 或提供室內(nèi)連續(xù)開放空間 其標(biāo)高與室外基地地面的高差在 5 0米至 12 0米時(shí) N 1 0 10 三 容積率確定需要考慮的因素 一 用地的使用性質(zhì)這是主要因素之一 不同使用性質(zhì)決定了功能的不同 容積率差異較大 二 地塊的區(qū)位區(qū)位條件也是較為重要的影響因素 區(qū)位條件影響土地利用的價(jià)值和用途 同樣的使用性質(zhì) 區(qū)位好的用地 意味著可能在開發(fā)強(qiáng)度上提高 容積率增加 三 地塊的基礎(chǔ)設(shè)施條件基礎(chǔ)設(shè)施條件好 才能支撐高容積率的開發(fā) 11 四 人口容量人口因素也是影響的重要因素 老城區(qū)一般多因人口密度高而需要增加建筑密度 但適當(dāng)?shù)囊?guī)劃調(diào)控是非常需要的 五 地塊的空間環(huán)境條件空間環(huán)境條件 一般更多的是從景觀需要 形態(tài)需要 綠化等因素考慮來決定容積率的適宜范圍 六 地塊的土地出讓價(jià)格條件土地出讓價(jià)格實(shí)際上與容積率形成了一個(gè)互動的關(guān)系 一般成正相關(guān)關(guān)系 其前提是受讓者必須獲得開發(fā)利潤 過分強(qiáng)調(diào)土地出讓價(jià)格 必影響環(huán)境和社會效益 七 城市設(shè)計(jì)要求城市設(shè)計(jì)是一個(gè)非常綜合的要求 包括對文物古跡 風(fēng)貌特色保護(hù)等方面的問題 視線走廊 城市特色 整體面貌等因素 八 建造方式建造方式的影響因素并不明顯 但在一定程度上與開發(fā)建設(shè)的具體活動有關(guān) 因此 也不能忽視 12 一個(gè)特殊的情況 值得重視 容積率下限 開發(fā)商在取得用地后并不急于開發(fā) 或限于政策規(guī)定很少量地開發(fā) 待地價(jià)升值后轉(zhuǎn)手 賺取土地差價(jià) 俗稱 炒地皮 另外 過低的開發(fā)強(qiáng)度 影響城市景觀的形成 達(dá)不到整體效益的體現(xiàn) 針對此情況 確定容積率下限指標(biāo) 下限是容積率必須達(dá)到的指標(biāo) 閾值 13 2020 2 5 14 下限 城市綜合效益的最低體現(xiàn) 社會的效益 城市功能經(jīng)濟(jì)的效益 開發(fā)成本和經(jīng)營者的利益 因開發(fā)初期規(guī)模小 不宜過多投資 環(huán)境景觀的效益 城市景觀面貌的形成 避免長期拋荒 15 第二節(jié)建筑密度 建筑密度指 用地范圍內(nèi)各類建筑基底面積總和占用地總面積的比例 一般用百分比表示 也可以理解為建筑覆蓋率 buildingdensity buildingcoverage 這是一個(gè)既影響容積率 又影響舒適的指標(biāo) 有兩個(gè)層面的問題值得思考 一是 什么樣的建筑密度是合適的 非常難確定 二是 密度最大和最小的界限在哪里 同樣難確定 16 規(guī)劃設(shè)計(jì)需要了解和掌握一般不同的建筑密度 對不同功能的影響 建筑密度的確定 應(yīng)該有較強(qiáng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) 如 住區(qū)用地 底層住區(qū) 多層住區(qū) 高層住區(qū)的不同 如 工業(yè) 倉儲建筑的差異 如 商業(yè)建筑群 小塊商業(yè)建筑的建筑密度可能高達(dá)60 70 等 17 確定建筑密度時(shí)應(yīng)做到與地塊的區(qū)位 地塊性質(zhì) 建筑高度 建筑間距 容積率 保留建筑等因素結(jié)合 綜合考慮 最好有試做方案進(jìn)行論證確定 特別在居住區(qū)規(guī)劃中 建筑密度的制定須按當(dāng)?shù)氐娜照找蟊ＷC住宅和中小學(xué) 醫(yī)院 休 療 養(yǎng)建筑 幼兒園 托兒所的日照間距 18 19 例如 建設(shè)基地建筑密度 容積率上限指標(biāo) 江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 19 第三節(jié)居住人口密度 這個(gè)指標(biāo)實(shí)際上作為引導(dǎo)性指標(biāo)來理解和實(shí)施的 如同我們要準(zhǔn)確把握城市人口一樣困難 居住人口密度是一個(gè)數(shù)學(xué)上相對的數(shù)值而不是精確數(shù)值 本質(zhì)上人口密度是社會問題而不是城市建設(shè)的問題 有人口毛密度和人口凈密度之分 毛 總?cè)丝?居住用地 或總用地 凈 總?cè)丝?住宅用地 一般非居住用地或與居住無關(guān)的綜合性用地 不設(shè)該指標(biāo) 適宜的人口密度應(yīng)該是多少 難以回答 20 第四節(jié)綠地率 一 綠地率的概念 一 綠地和綠地率綠地 簡單地理解就是有綠化的用地 綠化 有綠色植物的狀態(tài) 因此 我們可以這么理解綠地率 有綠色植物狀態(tài)的用地占總用地的比例 不是定義 僅是理解 概念 地塊內(nèi)綠化用地總和占總用地面積的比例 是用地的概念 對用地的分析 對用地的界定 21 園林基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn) 3 2 5綠地率greeningrate ratioofgreenspace一定城市用地范圍內(nèi) 各類綠化用地總面積占該城市用地面積的百分比 問題的關(guān)鍵在于 什么樣的地是綠地 規(guī)劃應(yīng)有定義 實(shí)際的城市規(guī)劃實(shí)踐中 無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是管理 較難操作 綠化覆蓋率 用 綠色覆蓋率 似更準(zhǔn)確 航拍統(tǒng)計(jì)所得 在很大程度上能較好地反映城市綠化狀態(tài) 可以這么理解 綠地率是前提 綠化覆蓋率是效果 22 二 綠地的分類和組成 對用地分類的補(bǔ)充 1 看看基本概念 摘自 園林基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn) 3城市綠地系統(tǒng)3 1城市綠地3 1 1公園綠地publicpark向公眾開放 以游憩為主要功能 兼具生態(tài) 美化 防災(zāi)等作用的城市綠地 3 1 2公園park供公眾游覽 觀賞 休憩 開展戶外科普 文體及健身等活動 向社會開放 有較完善的設(shè)施及良好生態(tài)環(huán)境的城市綠地 3 1 3兒童公園childrenpark單獨(dú)設(shè)置 為少年兒童提供游戲及開展科普 文化活動的公園 23 3 1 4動物園zoo在人工飼養(yǎng)條件下 移動保護(hù)野生動物 供觀賞 科普及科學(xué)知識 進(jìn)行科學(xué)研究和動物繁育 并具有良好設(shè)施的綠地 3 1 5植物園botanicalgarden進(jìn)行植物科學(xué)研究和引種馴化 并供觀賞 游憩及開展科普活動的綠地3 1 6墓園cemeterygarden園林化的墓地 3 1 7盆景園penjinggarden miniaturelandscape以盆景展示為主要內(nèi)容的專類公園 3 1 8盲人公園parkfortheblind以盲人為主要服務(wù)對象 配備以安全的設(shè)施 可以進(jìn)行觸覺感知 聽覺感知和嗅覺感知等活動的公園 3 1 9花園garden以植物觀賞為主要功能的小型綠地 可獨(dú)立設(shè)園 也可附屬于宅院 建筑物或公園 3 1 10歷史名園historicalgardenandpark歷史悠久 知名度高 體現(xiàn)傳統(tǒng)造園藝術(shù)并被審定為文物保護(hù)單位的園林 24 3 1 11風(fēng)景名勝公園famousscenicpark位于城市建設(shè)用地范圍內(nèi) 以文物古跡 風(fēng)景名勝點(diǎn) 區(qū) 為主形成的具有城市公園功能的綠地 3 1 12紀(jì)念公園memorialpark以紀(jì)念歷史事件 緬懷名人和革命烈士為主題的公園 3 1 13街旁綠地roadsidegreenspace位于城市道路用地之外 相對獨(dú)立成片的綠地 3 1 14帶狀公園linearpark沿城市道路 城墻 水系等 有一定游憩設(shè)施的狹長型綠地 3 1 15專類公園themepark具有特定內(nèi)容或形式 有一定游憩設(shè)施的公園 3 1 16巖石園rockgarden模擬自然界巖石及巖生植物的景觀 附屬于公園內(nèi)或獨(dú)立設(shè)置的專類公園 3 1 17社區(qū)公園communitypark為一定居住用地范圍內(nèi)的居民服務(wù) 具有一定活動內(nèi)容和設(shè)施的集中綠地 25 3 1 18生產(chǎn)綠地productiveplantationarea為城市綠化提供苗木 花草 種子的苗圃 花圃 草圃等圃地 3 1 19防護(hù)綠地greenbuffer greenareaforenvironmentalprotection城市中具有衛(wèi)生 隔離和安全防護(hù)功能的綠化用地 3 1 20附屬綠地attachedgreenspace城市建設(shè)用地中除綠地之外各類用地中的附屬綠化用地 3 1 21居住綠地greenspaceattach dtohousingestate residentialgreenspace城市