主力店招商之主力店的開店選址需求

2015/9/11 主力店招商 主力店的開店選址需求 商 業(yè) 事 業(yè) 部培 訓(xùn) 2015/9/11 前言 打造一個成功的購物中心是一個環(huán)環(huán)相扣 ,并且可持續(xù)發(fā)展的系統(tǒng)工程。 成功的購物中心是一個動態(tài)的 ,不斷適應(yīng)市場變化的購物中心。 2 2015/9/11 合理、優(yōu)秀主力店的進駐是： 商業(yè)項目成功的 重要因素 。 2015/9/11 購物中心的主力店布局 4 2015/9/11 萬象城 簡介： 18.8萬平方米，六層，由四大主力店和六小次主力店及三百左右專賣店組合。 定位：深圳最大，華南最好，中國最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購物中心。 5 2015/9/11 規(guī)劃布局： B1/F ： 超市 ole、特色餐飲、眼鏡 /珠寶、書店、保健品 1/F ： REEL百貨 ；國際精品男女服飾、精品飾品、鞋、包 ,NOVO 2/F ： REEL百貨 女裝、男裝、飾品 /鞋 /包 3/F ： REEL百貨 男女休閑服飾、 嘉禾影院 、 運動 100、美容美發(fā)、留園飯店 4/F ：童裝、美容美發(fā)、 順電電器 、數(shù)碼 /影音、 生活本色 、餐飲 ,冰紛萬象溜冰場 . 5/F ： 王子國宴 、美樂匯 ,泰滿冠等 ,家居床上用品 6 2015/9/11 花園城 簡介：七萬多平米，五層，由五大主力店和一百多個專賣店組成。 定位：區(qū)域型購物中心。 7 2015/9/11 規(guī)劃布局： 1/F ： 紫荊城 為主力店、皮具、飾品、化妝 ,百安居 ,迪卡儂，沃爾瑪 2/F ： 紫荊城 、 百安居 ， 迪卡儂 ，國內(nèi)二線品牌、皮具、飾品和特色餐飲 3/F ： 紫荊城 ,音像制品、運動服裝用品、保健用品、數(shù)碼沖印 4/F ：特色餐飲， 勝記云頂花園酒家、六千館、 健身 SPA 5/F ： MCL洲立影城 8 2015/9/11 華強北茂業(yè) 簡介：于 2003年 10月 1日開業(yè)，經(jīng)營面積 80000多平方米，總投資 5億元，經(jīng)營 2000多個品牌商品，目前該商場是華強北最大、檔次最高的購物商場。 定位：鎖定金領(lǐng)白領(lǐng)消費階層 。 13 2015/9/11 規(guī)劃布局： B/F ：超市、停車場 1/F ：化妝品、男女皮鞋、珠寶首飾、 星巴克 2/F ：少淑女裝、前衛(wèi)女裝、休閑女裝、仿真頭飾、 星巴克 3/F ：個性女裝、淑女裝、銀飾水晶、女式手袋 4/F ：精品女裝、職業(yè)女裝、女士內(nèi)衣、精品擺件、孕婦裝 5/F ：男士正裝、商務(wù)休閑裝、高爾夫系列、男士內(nèi)衣、男裝精品、咖啡吧、縫紉中心 6/F ：男女休閑裝、時尚休閑裝、牛仔系列、休閑箱包、休閑鞋 7/F ：動服飾、運動鞋、健身保健器材、文化體育用品、棋牌、戶外用品 8/F ：童裝童鞋玩具、嬰兒用品、童車童床、母嬰室、貝貝樂園、手機 8/F ：床上用品、工藝禮品、家居用品、廚房精品、水晶瓷器、家私琴行、數(shù)碼產(chǎn)品、小家電 14 2015/9/11 天河城購物中心 簡介：九六年開業(yè)，十六萬平米，地上七層，地下三層由三大主力店和五百多家專賣店組成。 定位： “ 我的廣州生活 ” 。 16 2015/9/11 經(jīng)營類別： 經(jīng)營的租戶超過 300家，有 天河城百貨 （ 2.6萬）和 吉之島 （ 1.14萬）兩家大百貨公司，有專賣店、精品屋等眾多時尚品牌，有 宜家居 （ 5257 ）、文化廊（約 3000 ）、電器行（ 3948 ）等專業(yè)市場，有美食坊（ 22個風(fēng)味， 900個座位）和中、西餐廳等美食天地，有游戲機中 心（ 2000多）、室內(nèi)公園（ 4700多）等游樂世界，有網(wǎng)球場、籃球場、游泳池等康體娛樂場所，還有銀行、商務(wù)中心等設(shè)施。 2000年還開設(shè)了有 25家鋪位的國際國內(nèi)名牌名店區(qū) “ 時尚閣”。 2003年開設(shè)了兩間共 800多個座位的電影院。擁有最高的肯德基餐廳 17 2015/9/11 正佳廣場 簡介：四十二萬平方米，地上七層，地下二層，由五大主力店和一千個品牌店組合。 定位：亞洲體驗之都。 18 2015/9/11 規(guī)劃布局： B1/F ：一站超市（ 百佳超市 ） M/F ：前沿精華區(qū) 1/F ：時尚都會（ 友誼商店 ） 2/F ：潮流天地（ 友誼商店 ） 3/F ：多彩生活（ 友誼商店 ） 4/F ：動感之都 （ 永樂生活家電 ） 5/F ：繽紛城市（美食廣場、玩具城、溜冰場） 6/F ：美居與美食 7/F ：世紀歡樂城（哇哇哇游樂城、飛揚影城） 19 2015/9/11 什么是主力店 ？ 2015/9/11 在購物中心（ shopping mall）中占有 較大規(guī)模 ； 吸引指定 客流 ； 商圈 輻射力 較大； 自身 統(tǒng)一經(jīng)營管理； 具有一定 品牌 的零售業(yè)態(tài) 。 2015/9/11 主力店的市場功能在購物中心中所處的位置，短時間內(nèi)無法取代； 主力店的經(jīng)營形態(tài)決定著整個購物中心經(jīng)營形態(tài)（檔次、規(guī)模、消費群）。 2015/9/11 主力店除其內(nèi)部運營外，必須納入整個購物中心運營管理，所以主力店最好是向購物中心租賃商業(yè)物業(yè)； 主力店因購物中心所處的區(qū)域、規(guī)模的不同，可設(shè)立一間或多間。 2015/9/11 20 主要大型主力店 2015/9/11 超市 ：華潤萬家 、沃爾瑪 、新一佳 、人人樂 、百佳 、家樂福 、好又多 、大潤發(fā) 、民潤 、易初蓮花 、麥德龍 、樂購 百貨 ：天虹商場 、歲寶百貨 、友誼城百貨 、海雅百貨 、崇尚百貨 、太平洋百貨、 JUSCO 家居、電器 ：順電電器 、國美電器、蘇寧電器 、銘可達 、家福特 、好百年家居 、百安居 、樂安居家居 、好又美 個人護理 ：屈臣氏 、康是美 、萬寧 影院、餐飲 、等等 21 2015/9/11 華潤萬家有限公司（綜合超市） 華潤集團有限公司旗下一級利潤中心。華潤萬佳是由華潤超市和萬佳百貨強強聯(lián)合組成的。深圳華潤創(chuàng)立于 1991年 10月，是國內(nèi)第一家中外合資連鎖超級市場公司， 1992年 1月 10日的一間分店開張。到 2006年，擁有分店 2250間，全國零售連鎖排第四名。 2015/9/11 深圳沃爾瑪珠江百有限公司（綜合超市） 沃爾瑪百貨有限公司是世界第一大零售連鎖集團。其創(chuàng)辦人山姆 .沃爾頓先生于 1962年在美國阿肯色州本頓維爾鎮(zhèn)開設(shè)了第一家沃爾瑪折扣商店。到 2006年，中國共開設(shè)分店 71家，全國零售連鎖排 14位。 2015/9/11 深圳市新一佳超市商場股份有限公司（綜合超市） 新一佳是大型綜合連鎖超市集團，自 1995年創(chuàng)辦首家寶安分店以來，已先后在全國各地開設(shè)了超大面積的大型買場 99家，足跡遍布廣東、湖南、湖北、廣西、遼寧、吉林、黑龍江、四川、浙江、江蘇、山東等省市地區(qū)。 2006年全國 100強零售連鎖排 15位。 2015/9/11 深圳市人人樂連鎖商業(yè)有限公司（綜合超市） 1996年 7月，人人樂首家面積為 2000平方米的小超市在深圳市南山區(qū)南油文化廣場開業(yè)。今天，人人樂已形成了自身獨特的信息、采購、物流陪送以及低成本運營等核心技術(shù)，極具市場競爭力和品牌效應(yīng)。到2006年，全國共設(shè)分店 52家，全國零售連鎖排 31位。 2015/9/11 百佳超市 百佳作為香港李嘉誠先生和記黃埔集團旗下的超級市場業(yè)務(wù)，早在 1984年就在深圳蛇口開設(shè)了第一家百佳分店，成為中國第一家中外合資零售企業(yè)。到 2006年全國分店 44家，零售連鎖排 45位。 2015/9/11 深圳家樂福有限公司（超市） 世界第二大零售巨頭。深圳南頭分店是法國家樂福集團在深圳開設(shè)的第一家超市，三年后在福田區(qū)梅林一村開設(shè)面積達 21000平方米的大超市。經(jīng)營種類凡多，已向全國開展業(yè)務(wù)。到 2006年中國共設(shè)分店 95家，全國零售連鎖排第 6位。 2015/9/11 好又多量販超市 好又多超市是一家大型的流通業(yè)量販型臺資企業(yè)。自 1997年 8月成立至今，隊伍不斷發(fā)展和壯大。從廣州向全國擴展，開店速度迅猛旗下經(jīng)營店數(shù)（含加盟）達 100多家 ，2006年全國零售連鎖排 16位。 2015/9/11 臺灣大潤發(fā)超市 臺灣潤泰集團，臺灣排名第 7位的大財團，投資領(lǐng)域涉及紡織、金融、醫(yī)療、教育、房地產(chǎn)、國際貿(mào)易及流通事業(yè)，總資產(chǎn)達 4000億元新臺幣。 中國開設(shè)超大購物賣場，單層面積在 9000以上，已經(jīng)在大陸拓展了 60余家。主要在北方城市。 2015/9/11 易初蓮花 易初蓮花是泰國正大集團在中國投資的連鎖超市有限公司，正大集團是全球 500強企業(yè)之一，擁有數(shù)百億美元的資產(chǎn)，投資于世界20多個國家和地區(qū)，到 2006年，中國共開設(shè)分店 75家，全國零售連鎖排 17位。 2015/9/11 麥德龍超市 麥德龍集團成立于 1964年，位于當(dāng)今世界 500強的前 50位，是世界上最大的現(xiàn)付自運制的商業(yè)連鎖公司。是將超市和倉儲合而為一的零售業(yè)態(tài)。省掉了傳統(tǒng)零售企業(yè)獨立的倉庫和配送中心，經(jīng)營中實現(xiàn)了快速補貨，保證了超市低成本高效率的運作。于 1996年在上海開設(shè)了第一家大型倉儲式會員制連鎖店，截至 2006年上海錦江麥德龍集團已開設(shè)了 33家，全國零售排 23位。 2015/9/11 深圳天虹商場有限公司（百貨商店） 深圳天虹商場有限公司是一家中外合資經(jīng)營的大型綜合性商業(yè)企業(yè)，由中國航空技術(shù)進出口公司深圳公司與香港五龍貿(mào)易公司合資經(jīng)營，是深圳中航企業(yè)集團的主要成員之一。公司成立于 1984年，現(xiàn)注冊資本 8,000萬元 ，到 2006年，全國共開設(shè) 23家，主要在珠三角區(qū)，全國零售連鎖排 43位。 2015/9/11 國美電器 國美電器是中國最大的家電零售連鎖企業(yè)，到 2006年，在北京、天津、上海、成都、重慶、西安、廣州、深圳等國內(nèi) 100個城市以及香港地區(qū)擁有直營店 820余家，現(xiàn)又收購了永樂電器（ 202家），成為國內(nèi)外眾多知名家電廠家在中國最大的經(jīng)銷商。 2006年全年銷售 1000多個億。全國零售排名第一。 2015/9/11 蘇寧電器 蘇寧電器是中國 3C（家電、電腦、通訊）家電連鎖零售企業(yè)的領(lǐng)先者，截止 2006年 12月底，蘇寧電器在中國 27個省和直轄市，90多個城市擁有近 500多家，全國零售連鎖排第三位。 2015/9/11 百安居 百安居隸屬于世界 500強企業(yè)之一的英國翠豐集團。翠豐集團是一個擁有 30多年成功經(jīng)營管理經(jīng)驗的大型國際裝飾建材零售集團。翠豐集團在全球的營業(yè)額達到 10多億英鎊，并在 10多個國家擁有超過 1400多家連鎖店、 9萬多名員工，形成一個龐大的裝飾建材營銷體系，日漸成為全球最為出色的裝飾建材企業(yè)。 2015/9/11 好百年家居 好百年家居連鎖企業(yè)成立于 1998年，是從事家居商品流通的大型家居連鎖企業(yè)，隸屬于好百年集團。好百年各分店主要經(jīng)營中高檔家居商品并為家居商品供應(yīng)商提供商品展示、分銷、物流配送及信息服務(wù)。 2015/9/11 家福特 2003年香江集團與本行業(yè)的經(jīng)營管理團隊共同組建了深圳市家福特建材超市有限公司 ,旨在打造中國人自己的倉儲式建材超市。由于其鮮明的特點和倡導(dǎo)的消費文化吻合了現(xiàn)代消費 的趨勢，使它成為了歐美市場的主流，占到了 90%以上的建材銷售市場份額 。 2015/9/11 開店選址要求 22 2015/9/11 超市拓展選址要求要點具體情況 選址區(qū)域：城市核心商圈，商業(yè)中心區(qū)域，大型住宅密集區(qū)域經(jīng)營 樓層選擇：（層） 3層 需求面積：（） 15,000 30,000 單層面積：（） 5,000 以上 層高要求（ m）：首層層高 5.5m，二層以上層高 4.5m 樓板承重（ Kg/ ）： 350 Kg/ 給排水：符合國家標(biāo) 準(zhǔn)供配電： 2500KVA 中央空調(diào)： 200 220Kcal/ 店內(nèi)垂直交通：提供自動人行扶梯、貨梯 2部 卸貨區(qū)（）： 500 柱間距（ m）： 88m 燃氣管道：需要 提供獨立排污管道、排煙管道、化糞池及隔油池 店前走道開闊 停車場位置、數(shù)量 500個車位 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)：簡裝或毛坯 租金承受范圍 30元 / /月交付租金形式，一般是純租金 租賃年限 15-20年，免租期半年以上 發(fā)展商品牌影響力：相當(dāng)重要 2015/9/11 百貨類拓展選址要求 選址區(qū)域：城市核心商圈，商業(yè)中心內(nèi)或商業(yè)新區(qū)經(jīng)營 樓層選擇（層）： 1 5層（亦可酌情考慮） 需求面積（）： 10,000 30,000 單層面積 3000 5000 左右 層高要求（ m）：首層層高 5.5m，二層以上層高 4.5m樓板承重（ Kg/ ） 500 Kg/ 給排水供水： 100DN 供配電： 2500KVA 中央空調(diào)： 200 220Kcal/ 店內(nèi)垂直交通：提供自動人行扶梯 2-3部 /層，貨梯 2部 卸貨區(qū)（）： 200 柱間距（ m）： 88m 燃氣管道：提供 配口排污 20DN 店前走道開闊，臨街或臨廣場停車場位置、數(shù)量 500個車位左右 物業(yè)交付：裝修標(biāo)準(zhǔn)簡裝 /毛坯 租金承受范圍： 20-50元 / /月左右 交付租金形式：扣點或純租金租賃年限 10 20年免租期，不同區(qū)域有不同的標(biāo)準(zhǔn)，一般一年左右 發(fā)展商品牌影響力：相當(dāng)重要 2015/9/11 建材家居選址要求具體情況 選址區(qū)域：建材裝飾集中的區(qū)域、大型樓盤較為集中的區(qū)域經(jīng)營 樓層選擇（層）：以首層為主 ,2 5層均可需求面積（） 10000-20000 單層面積（）5000 層高要求（ m） 7-8米 樓板承重（ Kg/ ） 3噸 4噸 給排水：商洽 供配電：商洽 中央空調(diào)：商洽 要求有卸貨區(qū)（） 要求柱間距（ m） 8米 排污：國家標(biāo)準(zhǔn) 店前走道：要求有停車場位置、數(shù)量 100個以上 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)：國家標(biāo)準(zhǔn) 租金承受范圍：視位置而定 交付租金形式：現(xiàn)付或轉(zhuǎn)賬 租賃年限 8-10年 免租期：面談 2015/9/11 項目 1.5公里范圍內(nèi) 人口達到 10萬 以上為佳； 2公里范圍內(nèi)常住人口可達到 12-15萬 人；須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳； 商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以 中青年 為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄?；項目周邊人口暢旺，道路與項目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進出停車場； 核心商圈內(nèi)（距項目 1.5公里）無經(jīng)營面積超過 5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳。物業(yè)縱深在 50米以上為佳，原則上不能低于 40米，臨街面不低于 70米； 層高不低于 5米 ，對于期樓的層高要求不低于 6米凈高在 4.5米以上（空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離）； 23 2015/9/11 樓板承重在 800KG/平方米以上 ，對期樓的要求在 1000KG/平方米以上； 柱距間要求 9米以上 ，原則上不能低于 8米；正門至少提供 2個主出入口 ，免費外立面 廣告 至少 3個； 每層有 電動扶梯 相連， 地下車 庫與商場之間有豎向交通連接；商場要求有一定面積的 廣場 ； 至少提供 300個以上地上或地下的顧客免費停車位 ； 必須為供應(yīng)商提供 20個以上的免費貨車停車位 ； 如商場在社區(qū)邊緣需做到社區(qū)居民和商場客流分開，同時為商場供貨車輛提供物流專用場地， 40尺貨柜車轉(zhuǎn)彎半徑 18米 ； 物業(yè)租賃期限一般為 20年或 20年以上， 不低于 15年并提供一定的免租期。 2015/9/11 24 吉之島 2萬 -3萬平方米 的標(biāo)準(zhǔn) GMS店選址條件包括： 裝修后的 高度要 5米左右的凈空 ； 必須配備大型停車場。 2006年前，每家新開的店起碼要有容納 400-500個車位的停車場。而一個 3萬平方米左右的購物中心，至少應(yīng)配置 1000個車位的停車場 ，即一萬平方米面積的店鋪就要求有 1000個以上的停車位與之匹配。 地塊面積要求： 1、按建筑密度 40%計算：凈用地面積為 39600平方米（ 220m180m）或以上； 2、按建筑密度 40%計算：凈用地面積為 63000平方米（ 350m180m）或以上。 工程建筑要求指標(biāo)： 1、商場建筑面積： 8000-10000 /層，共二層或三層 2、樓層凈高： 6.5米 3、支柱跨度： 12米 12米或 9米 9米 4、樓層活負荷：每層 5KN/ 5、卸貨場所：吉之島專用場所 1處（ 11噸車 4輛） 6、商業(yè)停車場： 800臺或以上 2015/9/11 25 類型 規(guī)模 面積 開店要求 商業(yè)街店 小型店 50以上 處于市級商圈、區(qū)級商圈。 店中店 中型店 100-600 具有較大商流的大型商場或大型超市內(nèi)，處于或接近電器商品銷售區(qū)或日用消費品區(qū)。 處于市級商圈、區(qū)級商圈。 社區(qū)店 中型店 100-600 位于可輻射多個高消費社區(qū)的商業(yè)區(qū)域，緊鄰主要大型社區(qū)，社區(qū)人口 10萬人左右（一層）。 特定市場店 大型店 800-1800 手機、 IT一條街（一層）。市級手機、 IT一條街。 交通樞紐店 旗艦店 3000以上 位于地鐵、機場、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈。 原則上小型店只經(jīng)營3C商品，中型店和大型店根