房地產(chǎn) swot分析.doc

興進(jìn)上郡 SWOT分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)結(jié)課作業(yè)學(xué)院：班級(jí)：姓名：學(xué)號(hào)：項(xiàng)目簡(jiǎn)介：興進(jìn)上郡位于七星區(qū)原福達(dá)機(jī)電廠廠區(qū)地塊，石油六公司南側(cè)、七星教師公寓正對(duì)面。興進(jìn)上郡占地約120畝，分為住宅和商業(yè)兩部分，北部為高檔純住宅區(qū)，南部為商業(yè)綜合體。其中住宅部分占地面積約60畝，總建筑面積8.6萬(wàn)平米，由11棟小高層建筑組成，建成后約700戶。小區(qū)的容積率為2.2，綠化率高達(dá)40%以上。 興進(jìn)上郡所處的七星區(qū)高新產(chǎn)業(yè)板塊，文化教育氣息濃厚，環(huán)境寧?kù)o幽雅，基礎(chǔ)設(shè)施完善，是最為理想的人居版塊。興進(jìn)上郡周圍路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利：北接五里店路，西靠宜詳路，東臨七星路，交通完善，出行便捷。 興進(jìn)上郡地塊與周邊道路高差有3-12米，在規(guī)劃中尊重地塊的原生地貌，充分利用緩坡地形，在深諳本地人文風(fēng)情與城市人居的基礎(chǔ)上，在桂林率先引入坡地建筑的設(shè)計(jì)理念，打造獨(dú)具匠心的坡地生活社區(qū)，無(wú)論在社會(huì)規(guī)劃還是建筑形態(tài)上均堪稱桂林屈指可數(shù)的經(jīng)典之作。其矗立于高臺(tái)之上的姿態(tài)，既富有立體層次感，又有利于俯視，彰顯雄踞領(lǐng)域之上的威儀；它不僅是一種生活意境的展現(xiàn)，也是居者身份的象征和貴族精神的體現(xiàn)。為了創(chuàng)造更為舒適的居住環(huán)境，興進(jìn)上郡于坡地之上科學(xué)布局，不僅戶戶朝南，更結(jié)合地理的經(jīng)緯度、日照時(shí)間等多方面的元素，幾經(jīng)考究，得出最佳朝向東偏南2326太陽(yáng)的回歸線，使得所有立于坡地之上的建筑均為東偏南2326，一年四季都能有更好的采光、朝向和景觀。興進(jìn)上郡基本樓間距保持在2427米，最寬達(dá)到60米，在保證通透的同時(shí)，還更多的土地與園林，使得陽(yáng)光清風(fēng)可以在原生坡地間自由流淌，生活于此，空氣永遠(yuǎn)新鮮如初。興進(jìn)上郡絕大部分為1梯2戶純板式的電梯樓，南北通透的各連貫空間之間的空氣對(duì)流，讓習(xí)習(xí)清風(fēng)與和煦陽(yáng)光一并成為生活?？?。 在外立面的筑造上，興進(jìn)上郡采用新古典主義建筑風(fēng)格，將懷古的浪漫情節(jié)與現(xiàn)代人的生活需求相結(jié)合，兼具華貴典雅與時(shí)尚現(xiàn)代感；既保留了傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊(yùn)，又摒棄了過(guò)于復(fù)雜的肌理和裝飾，簡(jiǎn)化了線條。在傳統(tǒng)美學(xué)的標(biāo)尺之下，興進(jìn)上郡吸收來(lái)自世界的靈感，運(yùn)用現(xiàn)代的材質(zhì)及工藝，演繹一種可受歲月檢驗(yàn)的典雅與端莊。精心挑選每一塊材質(zhì)，用心打磨每一個(gè)細(xì)節(jié)，追求簡(jiǎn)繁如一、整局一體。這樣的建筑永不過(guò)時(shí)，就像雅典衛(wèi)城一般的經(jīng)典著作，歷經(jīng)歲月洗禮，其宏偉氣勢(shì)與貴族風(fēng)范，依然透過(guò)每一個(gè)細(xì)節(jié)流露無(wú)遺。 在戶型設(shè)計(jì)上，興進(jìn)延續(xù)一貫的專業(yè)作風(fēng)，對(duì)區(qū)域環(huán)境和目標(biāo)客戶的需求進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，歷經(jīng)數(shù)十次方案修改，并且力邀國(guó)內(nèi)頂級(jí)豪宅“星河灣”的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)美國(guó)豪張思（HZS）建筑設(shè)計(jì)公司參與，借助其非凡的工作經(jīng)驗(yàn)和國(guó)際化視角，為項(xiàng)目融入傳統(tǒng)別墅的諸多元素，力爭(zhēng)提供新鮮獨(dú)到的高尚居住體驗(yàn)。興進(jìn)上郡的戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)尺度的人性化，如1：1.2黃金進(jìn)深開(kāi)間比例、3米的廚房“U”型操作臺(tái)面，還有功能空間的細(xì)致化，如多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、主臥室配觀景陽(yáng)臺(tái)、步入式衣帽間和儲(chǔ)藏室的設(shè)置，及功能可變的空中院館等，精致生活體貼入微。 在園林環(huán)境的雕琢上，興進(jìn)上郡利用原始地貌，于坡地之上精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，不僅使建筑具有豐富的層次感，并且讓住戶享有開(kāi)闊的景觀視線。其中央園林呈“一軸一水三心多組團(tuán)”（一軸：200米景觀軸、一水：中央水系、三心：三大景觀節(jié)點(diǎn)、多組團(tuán)：生態(tài)花園庭院的園林小品）排布，為整個(gè)社區(qū)營(yíng)造多樣的空間層次感、起伏的形態(tài)變化，增加居住的趣味性。物業(yè)類別：住宅、商鋪?lái)?xiàng)目特色：豪華居住區(qū)建筑類別：小高層，共11棟裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：七星區(qū)五里店路開(kāi)盤時(shí)間：2011-07-16容 積 率：2.20綠 化 率：43%以上戶數(shù)：共 700 戶占地面積:40020平方米建筑面積:86000平方米開(kāi)工時(shí)間:2011-04-01建筑單位:桂林市一建產(chǎn)權(quán)年限:70年房均價(jià)：8000元/平方米物業(yè)公司：桂林市興進(jìn)物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司開(kāi) 發(fā) 商：桂林市興進(jìn)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司工程進(jìn)度:2#10#已建到第三層(2011-11-02)交通狀況：23路到五里店路站下車，6路、9路、14路、20路、23路、35路在石油六公司站下步行項(xiàng)目SWOT分析：S(優(yōu)勢(shì))（1）建造特色：興進(jìn)上郡地塊與周邊道路高差有3-12米，在桂林率先引入坡地建筑的設(shè)計(jì)理念；興進(jìn)上郡于坡地之上科學(xué)布局，不僅戶戶朝南，更結(jié)合地理的經(jīng)緯度、日照時(shí)間等多方面的元素，幾經(jīng)考究使得所有立于坡地之上的建筑均為東偏南2326，一年四季都能有更好的采光、朝向和景觀；興進(jìn)上郡基本樓間距保持在2427米，最寬達(dá)到60米；約有400個(gè)地下停車位，再加上地上泊車位足以保證每戶有車的人都有自己的停車位；小區(qū)的容積率為2.2，綠化率高達(dá)40%以上，給住戶以舒適怡然的感覺(jué)。（2）地理位置：興進(jìn)上郡位于七星區(qū)高新產(chǎn)業(yè)板塊,文化教育氣息濃厚，環(huán)境寧?kù)o幽雅，基礎(chǔ)設(shè)施完善，較為理想的人居版塊。（3）交通條件：興進(jìn)上郡周圍路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利，北接五里店路，西靠宜詳路，東臨七星路，交通完善，出行便捷。若要乘坐公共汽車可搭乘23路到五里店路站下車，或者搭乘6路、9路、14路、20路、23路、35路在石油六公司站下步行至小區(qū)也只要幾步路而已。（4）周圍配套設(shè)施：興進(jìn)上郡的南部為商業(yè)綜合體，周遭還有綜合性商場(chǎng)如南城百貨超市、鸞東菜市、果蔬批發(fā)市場(chǎng)，故居民購(gòu)物方便；小區(qū)附近更有育才小學(xué)、桂林一中、七星幼兒園、廣西師大等學(xué)校；小區(qū)附近的銀行：工行、農(nóng)行、建行一應(yīng)俱全，還有許多自助ATM機(jī)子在小區(qū)里；小區(qū)附近有桂林市第五人民醫(yī)院、桂林高新醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)；桂林市體育館、甲天下國(guó)際會(huì)展中心、桂林市穿山公園、桂林市七星公園等休閑娛樂(lè)設(shè)施也在小區(qū)附近數(shù)十分鐘車程內(nèi)。（5）由于興進(jìn)上郡位處桂林的高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，周邊有大量的企事業(yè)單位及其辦公大樓，大量的上班族在此工作，因此興進(jìn)上郡的位置對(duì)于在高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近工作的上班族有很大的吸引力，居住于此對(duì)他們來(lái)說(shuō)是極大的便利；而且興進(jìn)上郡附近還有大量小區(qū)，故該區(qū)域擁有很大的人流量，這對(duì)于興進(jìn)上郡南部的商業(yè)綜合體的招商引資將有極大的幫助，可以建成大型商場(chǎng)或者是大型超市，更或者是出租給企業(yè)或單位作為辦公場(chǎng)所、寫字樓等。（6）在戶型設(shè)計(jì)上，興進(jìn)力邀國(guó)內(nèi)頂級(jí)豪宅“星河灣”的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)美國(guó)豪張思（HZS）建筑設(shè)計(jì)公司參與，借助其非凡的工作經(jīng)驗(yàn)和國(guó)際化視角，為項(xiàng)目融入傳統(tǒng)別墅的諸多元素，力爭(zhēng)提供新鮮獨(dú)到的高尚居住體驗(yàn)。戶型設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)尺度的人性化，如1：1.2黃金進(jìn)深開(kāi)間比例、3米的廚房“U”型操作臺(tái)面，還有功能空間的細(xì)致化，如多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、主臥室配觀景陽(yáng)臺(tái)、步入式衣帽間和儲(chǔ)藏室的設(shè)置，以及功能可變的空中院館等，精致生活體貼入微，而且戶型選擇多二居、三居、四居都有，以中等戶型為主，足以滿足大多數(shù)人的需求，也響應(yīng)了國(guó)家的政策。（7）開(kāi)發(fā)商：興進(jìn)實(shí)業(yè)是桂林房地產(chǎn)三大品牌企業(yè)之一，2007年榮獲“廣西私營(yíng)企業(yè)50強(qiáng)”稱號(hào)。興進(jìn)公司擅長(zhǎng)在城市黃金地段開(kāi)發(fā)商業(yè)及住宅精品樓盤，如中山路的“怡嘉華庭”、“女人世界”、“先鋒天地”、秀峰翠苑、先鋒商城等都是桂林市中心成功的商住項(xiàng)目。在大型住宅小區(qū)上，從2004年開(kāi)始，興進(jìn)先后開(kāi)發(fā)了城南的興進(jìn)嘉園、城東的興進(jìn)上城、城西的興進(jìn)曦鎮(zhèn)，以及城市中心地段的興進(jìn)中央尊館，都得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，樹(shù)立了“勇于創(chuàng)新、注重品位”的品牌形象。經(jīng)過(guò)十四年的歷煉和發(fā)展，興進(jìn)實(shí)業(yè)始終堅(jiān)持以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，走房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)化道路，追求“產(chǎn)品品質(zhì)化”、“開(kāi)發(fā)創(chuàng)新性”，為市場(chǎng)奉獻(xiàn)高認(rèn)可度的專業(yè)精品，提供優(yōu)質(zhì)居住體驗(yàn)。W(劣勢(shì))（1）環(huán)境：由于興進(jìn)上郡位于桂林的高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，周邊擁有大量的企事業(yè)單位的辦公大樓和生產(chǎn)工廠等，車流量也很大。興進(jìn)上郡本身就位于七星區(qū)原福達(dá)機(jī)電廠廠區(qū)地塊，石油六公司的南側(cè)，小區(qū)可能會(huì)因此受到一定的影響，可能有光污染，噪聲污染，更或者是空氣污染。（2）興進(jìn)上郡分為住宅和商業(yè)兩部分，北部為高檔純住宅區(qū)，南部為商業(yè)綜合體，北面的住宅區(qū)很有可能會(huì)受到南面商業(yè)綜合區(qū)的影響，在靠近商業(yè)區(qū)的那些住宅可能別人會(huì)有所顧忌而不敢買，怕噪音或者污染影響到自己的正常生活。（3）商業(yè)：興進(jìn)上郡所處位置的商業(yè)經(jīng)營(yíng)不如解放路、中山路、上海路地段（4）自然景觀：從小區(qū)里放眼向外看去，即看不到漓江也很難看到穿山之類的自然美景，周邊除了小區(qū)本身的人造景觀之外，就是高樓大廈、小區(qū)工廠之類的鋼筋混泥土的世界。（5）價(jià)格：興進(jìn)上郡的均價(jià)為8000元/平方米與周邊的在售樓盤的價(jià)位比屬于中等偏高水平，而且本身定位為高檔住宅區(qū)，又在自然環(huán)境和地理位置無(wú)獨(dú)到之處，沒(méi)有自己本身拿得出的殺手锏來(lái)體現(xiàn)出自己均價(jià)8千的高檔住宅區(qū)的價(jià)值和到底哪里顯得高人一等的尊貴高檔，位置偏南一些離市中心的距離又偏遠(yuǎn)了些。T(威脅)（1）由于國(guó)家的房地產(chǎn)政策及限購(gòu)令，還有貨幣和財(cái)政政策的推行，銀行貸款的利率的提高，更有居高不下且仍在上漲的建筑材料的物價(jià)，這些對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)極大的考驗(yàn)，資金能否周轉(zhuǎn)將會(huì)嚴(yán)重影響到興進(jìn)上郡的施工進(jìn)程（工程進(jìn)度：2#10#已建到第三層2011-11-10）。（2）現(xiàn)階段全國(guó)的樓市似乎已經(jīng)接近一個(gè)拐點(diǎn)，許多城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)出要頹疲下降之勢(shì)，而中國(guó)人從來(lái)都是買漲不買跌的心態(tài)，故此時(shí)此刻許多想買房的都抱持著觀望的態(tài)度，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量可能會(huì)急劇下降，這對(duì)于興進(jìn)上郡的銷售來(lái)說(shuō)絕對(duì)不是個(gè)好消息。（3）由于近年來(lái)樓市大熱，興進(jìn)上郡周邊有大量已經(jīng)售完和正在銷售及計(jì)劃開(kāi)發(fā)的樓盤，數(shù)量接近飽和；且與其同等規(guī)模條件相仿的樓盤不在少數(shù)，地理位置又比興進(jìn)上郡好，價(jià)格或相仿或低些，這些將給興進(jìn)上郡帶來(lái)不小沖擊。O(機(jī)會(huì))（1）可以利用興進(jìn)上郡在建造結(jié)構(gòu)上的特點(diǎn)，如桂林率先引入坡地建筑的設(shè)計(jì)理念，科學(xué)布局采光科學(xué)，較寬的樓間距及新古典主義建筑風(fēng)格外形，多選的戶型選擇和名師人性化的設(shè)計(jì)等為亮點(diǎn)進(jìn)行廣告宣傳。（2）找到自身可以有別于其它樓盤的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)并加以濃墨重彩的宣傳，可以利用位處桂林高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢(shì)，將目標(biāo)消費(fèi)群移向在高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作的上班族及急需購(gòu)首套房的人進(jìn)行宣傳，不要一定把自己定為得有多高檔，從而使別人望而生畏使得客戶的范圍變窄，并應(yīng)向全市進(jìn)行有層次輕重的進(jìn)行有效宣傳推廣。（3）應(yīng)趁著樓市還未明顯下降且桂林的樓市泡沫不那么大，加快興進(jìn)上郡的工程進(jìn)度，盡快完工以為自己多增加些優(yōu)勢(shì)，并加強(qiáng)宣傳攻勢(shì)；還應(yīng)進(jìn)行一些面對(duì)購(gòu)房客戶的活動(dòng)，如買房送裝修，送家具電器，送平方等變相降價(jià)的活動(dòng)抑或可以直接降價(jià)打折，增加更多人性化措施和增強(qiáng)與客戶互動(dòng)并以真誠(chéng)來(lái)打動(dòng)客戶。內(nèi)部環(huán)境分析（S,W）外部環(huán)境分析（O,T）優(yōu)勢(shì)(S)劣勢(shì)(W)人性化建筑構(gòu)造，科學(xué)布局，戶型多樣化；位于桂林高新產(chǎn)業(yè)板塊，是理想的人居版塊，潛在客戶量大；交通便利,周圍配套設(shè)施完善；擁有信譽(yù)良好市場(chǎng)認(rèn)可度高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。位于高新產(chǎn)業(yè)板塊，易受到環(huán)境污染影響；小區(qū)本身的商業(yè)綜合體也可能會(huì)影響到住宅區(qū)的正常生活；不是最發(fā)達(dá)的商業(yè)區(qū)，周圍沒(méi)有青山綠水相伴，價(jià)格偏高，沒(méi)有體現(xiàn)自己核心優(yōu)勢(shì)的地方。機(jī)會(huì)（O）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)找到自己的核心優(yōu)勢(shì)如人性化構(gòu)造及科學(xué)布局，進(jìn)行重點(diǎn)宣傳；定位自己的潛在客戶群，進(jìn)行有層次之分宣傳；加快施工進(jìn)度，加強(qiáng)宣傳，舉辦適當(dāng)直接或間接降價(jià)宣傳活動(dòng)。以建筑構(gòu)造，交通便利，完善的配套設(shè)施為宣傳重點(diǎn)對(duì)全市進(jìn)行宣傳，盡量搶占白領(lǐng)上班族，進(jìn)行促銷降價(jià)等宣傳推廣活動(dòng)，以期盡快將房子盡快售出。在進(jìn)行宣傳推廣時(shí)，盡量找到本身的核心優(yōu)勢(shì)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，以優(yōu)勢(shì)來(lái)掩蓋劣勢(shì)，適當(dāng)優(yōu)惠降價(jià)來(lái)吸引急需購(gòu)首套房的年輕族群，把握住消費(fèi)者的心理需求進(jìn)行宣傳推廣。威脅（T）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減少劣勢(shì)，避免威脅國(guó)家的樓市、貨幣、財(cái)政政策及建筑材料物價(jià)上漲，使地產(chǎn)商資金緊張，影響到施工進(jìn)度；全國(guó)樓市可能出現(xiàn)拐點(diǎn)，購(gòu)房者現(xiàn)在大都在觀望，房子成交量大幅下降；周圍有大量樓盤，競(jìng)爭(zhēng)激烈，自己并沒(méi)核心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。將優(yōu)勢(shì)最大化并加以重點(diǎn)宣傳，將宣傳推廣和優(yōu)惠降價(jià)活動(dòng)相結(jié)合，以實(shí)惠和真誠(chéng)吸引購(gòu)房者。對(duì)周邊樓盤進(jìn)行剖析以制定自己售房策略和價(jià)格。把握全國(guó)樓市還未明顯大幅下降的時(shí)機(jī)，盡快完成房子的建設(shè)及銷售。加強(qiáng)社區(qū)本身的綠化水平，將商業(yè)區(qū)對(duì)住宅的影響大小進(jìn)行梯度排列；適當(dāng)下調(diào)價(jià)格，盡快完成施工和銷售，強(qiáng)化自身核心優(yōu)勢(shì)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳推廣，分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以制定自己的銷售及宣傳策略。策略及小結(jié)：1) 首先，興進(jìn)上郡應(yīng)該找到自己的核心優(yōu)勢(shì)即賣點(diǎn)所在，并加以強(qiáng)化重點(diǎn)的宣傳和推廣；定位好自己的潛在客戶群所在，可以以急需買首套房的上班族為重點(diǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略宣傳，分析好購(gòu)房消費(fèi)者的心理需求進(jìn)行宣傳和舉辦活動(dòng)，如買房送裝修，買房送家具，買房送平方或者直接進(jìn)行優(yōu)惠折扣降價(jià)，多舉辦活動(dòng)與購(gòu)房者進(jìn)行互動(dòng)，活動(dòng)中即使對(duì)于不買房的人也可能中獎(jiǎng)等為亮點(diǎn)以盡量吸引大眾眼球，使自己的樓盤先熱起來(lái)，銷售量應(yīng)該會(huì)有所增加；2) 其次，興進(jìn)上郡位于桂林的高新產(chǎn)業(yè)板塊，這是桂林的一個(gè)充滿希望正在飛速發(fā)展的區(qū)域，交通便利，周圍配套設(shè)施完善，對(duì)于許多人來(lái)說(shuō)都擁有吸引力，所以這里的房?jī)r(jià)泡沫并不是那么明顯。但是，現(xiàn)在全國(guó)樓市都或多或少遇到了一個(gè)成交量下降瓶頸，興進(jìn)上郡應(yīng)該對(duì)于周邊幾個(gè)規(guī)模和定位相仿的樓盤即競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行全方位的剖析和了解，并與自身相比較得出自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)彌補(bǔ)不足，制定出一份詳細(xì)而周全的銷售和推廣戰(zhàn)略。興進(jìn)上郡應(yīng)在價(jià)格上做出一定調(diào)整，可以直接降價(jià)也可以間接降價(jià)如舉行一些送實(shí)惠的活動(dòng)等以炒熱自己的樓盤增加人氣，堅(jiān)持走高質(zhì)量、低價(jià)位樓盤的路線，充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，將威脅和劣勢(shì)化解到最小限度。3) 最后，現(xiàn)在全國(guó)樓市在限購(gòu)令及一系列政策的壓制下漸顯頹疲之勢(shì)，房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)若隱若現(xiàn)，之后可能就是全國(guó)性大規(guī)模大幅度的下降，到時(shí)對(duì)于全國(guó)的房地產(chǎn)