契稅知識(shí)簡(jiǎn)介.doc

契稅知識(shí)簡(jiǎn)介日 期：2009/02/02一、契稅的概念 契稅是指在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種行為稅。 土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移是指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，包括出讓和轉(zhuǎn)讓兩種方式，其中轉(zhuǎn)讓又包括出售、贈(zèng)與、交換等。農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移不包括在內(nèi)。 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移是指房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，包括買賣、贈(zèng)與和交換三種方式。 二、契稅的納稅人 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人是契稅的納稅人。 三、契稅的征稅對(duì)象 契稅的征稅對(duì)象是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的行為，應(yīng)具備以下三個(gè)條件： （一）轉(zhuǎn)移的客體，一是土地使用權(quán)，不是土地所有權(quán)；二是房屋所有權(quán)。 （二）權(quán)屬必須發(fā)生轉(zhuǎn)移，由一方轉(zhuǎn)到另一方，由一個(gè)權(quán)屬人變更為另一個(gè)權(quán)屬人。 （三）存在利益關(guān)系，除贈(zèng)與之外，權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，承受方須向轉(zhuǎn)出方交付一定數(shù)量的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。 四、契稅的征稅范圍 （一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓，指土使用者向國(guó)家交付土使用權(quán)出讓費(fèi)用，國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者的行為。 （二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，指土地使用者以出售、贈(zèng)與、交換等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為。其中，贈(zèng)與是指土地使用者將其土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為；土地使用權(quán)交換是指土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為。 （三）房屋買賣，指房屋所有者將其房屋出售，由承受方交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的行為。 （四）房屋贈(zèng)與，指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為。 （五）房屋交換，指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。 五、契稅的計(jì)稅依據(jù) 契稅以土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移當(dāng)事人簽訂的合同成交價(jià)格或者核定的市場(chǎng)價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)： （一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋買賣，按成交價(jià)格； （二）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定； （三）土地使用權(quán)交換、房屋交換，按所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。 六、契稅的稅率 國(guó)家規(guī)定契稅的稅率為 3 5 。廣東省現(xiàn)行的契稅稅率定為 3 ，其中對(duì)個(gè)人購買自用普通住房暫減半征收契稅，即稅率為 1.5 。首次購買90平方米及以下普通住房的個(gè)人在2008年11月1日后（含當(dāng)天）簽訂購買合同的，暫同一按1% 稅率征收契稅。上述普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件： 1、住房小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2、當(dāng)套住房建筑面積144平方米（含144平方米）以下； 3、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均價(jià)格1.2倍（含1.2倍）以下。七、契稅的應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額計(jì)稅依據(jù)稅率 應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，應(yīng)當(dāng)按照納稅義務(wù)發(fā)生之日中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)折合成人民幣計(jì)算。 八、契稅的納稅時(shí)間 納稅人應(yīng)在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或者是取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證之日起 10 天內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)交納稅款。 合同性質(zhì)憑證是指具有合同效力的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認(rèn)書以及由省級(jí)人民政府確定的其他憑證。 九、契稅征收的特別規(guī)定 （一）公民繼承土地、房屋不屬于土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的范圍，因此，不征收契稅。國(guó)家、法人及其他組織不能作為土地、房屋的繼承人，但可作為接受房產(chǎn)的受贈(zèng)人。非繼承人承受遺贈(zèng)房屋，屬于贈(zèng)與性質(zhì)，應(yīng)按贈(zèng)與行為征收契稅。 （二）債務(wù)人以土地 、房屋權(quán)屬抵債屬于土地使用權(quán)出售或房屋買賣，債權(quán)人應(yīng)到土地房產(chǎn)部門辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)，因此，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋買賣征收契稅。 （三）單位、個(gè)人因突出貢獻(xiàn)或者參加社會(huì)活動(dòng)（例如抽獎(jiǎng)等）而獲得獎(jiǎng)勵(lì)的土地、房屋，屬于無償轉(zhuǎn)移，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋贈(zèng)與征收契稅。 （四）土地、房屋權(quán)屬交換，雙方的土地、房屋權(quán)屬均發(fā)生轉(zhuǎn)移，并且都是權(quán)屬的承受者，因此，都是契稅的納稅人。征收契稅時(shí)按照差額計(jì)征，交換價(jià)格不等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方交納稅款；交換價(jià)格相等的，雙方均免交契稅。 十、契稅的減免稅政策 （一）根據(jù)中華人民共和國(guó)契稅暫行條例規(guī)定，有下列情形之一的，減征或者免征契稅： 1 國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征。 2 城鎮(zhèn)職工經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)，在國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)第一次購買的公有住房，免征。 3 因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征。 4 財(cái)政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項(xiàng)目： （1）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省級(jí)人民政府確定。 （2）納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。 （3）依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。 （二）根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)（國(guó)稅函 1999 391 號(hào)）規(guī)定：“因夫妻財(cái)產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動(dòng)而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。因此，對(duì)離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅”。 （三）根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知（財(cái)稅 2003 184 號(hào)）的規(guī)定（執(zhí)行至 2005 年 12 月 31 日）： 1 企業(yè)公司制改造 非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司（含國(guó)有獨(dú)資公司）、股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 非公司制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）在新設(shè)公司中所占股份超過 50 的，對(duì)新設(shè)公司承受該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 2 企業(yè)股權(quán)重組 在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。 國(guó)有、集體企業(yè)實(shí)施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買斷企業(yè)產(chǎn)權(quán)，或者向其職工轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)，或者通過其職工投資增資擴(kuò)股，將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對(duì)改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 3 企業(yè)合并 兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 4 企業(yè)分立 企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。 5 企業(yè)出售 國(guó)有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人妥善安置原企業(yè) 30 以上職工的（指買受人或承受人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)職工進(jìn)行合理補(bǔ)償，并簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同，以及按照勞動(dòng)法落實(shí)相關(guān)政策，下同），對(duì)其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。 6 企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn) 企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施關(guān)閉、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè) 30 以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。 7 其他 經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 政府主管部門對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。 企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。 （四）根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅（國(guó)稅函 2002 622 號(hào)）的規(guī)定： 對(duì)交易雙方已簽訂房屋買賣合同，但由于各種原因最終未能完成交易的，如購房者已按規(guī)定納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對(duì)其已納契稅款應(yīng)予以退還。 （五）根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收管理若干具體事項(xiàng)的通知（國(guó)稅發(fā) 1997 176 號(hào)）的規(guī)定，凡 1997 年 10 月 1 日前已簽訂房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同，但未辦理繳納契稅手續(xù)的，對(duì)其征稅處理仍按原政策執(zhí)行，其中，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移不征契稅。 十一、廣州市的契稅征收管理 （一）征管依據(jù) 1 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法及其實(shí)施細(xì)則； 2 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則； 3 廣東省契稅實(shí)施辦法； 4 國(guó)家、省、市對(duì)契稅征收的其他規(guī)定。 （二）征管機(jī)關(guān) 1 廣州市財(cái)政局負(fù)責(zé)全市的契稅征管工作。 2 坐落在越秀區(qū)、東山區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、芳村區(qū)的土地和房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅征收由廣州市財(cái)政局第一分局具體負(fù)責(zé)，征收點(diǎn)設(shè)在珠江新城華就路 31 號(hào)二樓廣州市房地產(chǎn)交易中心大廳內(nèi)，共有 8 個(gè)窗口辦理，咨詢電話： 37585094 。 3 坐落在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（含保稅區(qū)）、番禺區(qū)、花都區(qū)、增城市、從化市的土地和房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅征收由所在地的區(qū)、縣級(jí)市財(cái)政局具體負(fù)責(zé)。 （三）繳納契稅需提供的資料 1 新購商品房繳納契稅需提供的資料包括：房管部門提供的房屋交易登記證明書并附鑒證過戶結(jié)案情況表、 商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同；已預(yù)繳 50 契稅的，提供 預(yù)繳時(shí)的 廣東省契稅納稅稅申報(bào)表。 2 購買二手房繳納契稅需提供的資料包括：房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)買賣申請(qǐng)表、房管部門提供的房地產(chǎn)價(jià)格審核書。 3 轉(zhuǎn)讓樓花繳納契稅需提供的資料包括：房管部門提供的房地產(chǎn)交易情況表、預(yù)售房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記記錄、 商品房買賣合同；出讓方已預(yù)繳 50 契稅的，提供 預(yù)繳時(shí)的 廣東省契稅納稅稅申報(bào)表。 4 繳納土地契稅需提供的資料包括：房管部門提供的土地出讓金收款通知書、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。 5 房產(chǎn)贈(zèng)與繳納契稅需提供的資料包括：房地產(chǎn)證、贈(zèng)與公證書、房管部門提供的房地產(chǎn)估價(jià)答復(fù)書。 6 拆遷征用補(bǔ)償房屋繳納契稅，根據(jù)房管部門直接提供房產(chǎn)登記的資料。7 購買拍賣的商品房繳納契稅需提供的資料包括：購買一手房的，房管部門提供的房屋交易登記證明書、預(yù)售商品房買賣過戶登記憑證、預(yù)售合同結(jié)案情況表， 商品房預(yù)售合同，拍賣行提供的拍賣成交確認(rèn)書，已預(yù)繳 50 契稅的提供 預(yù)繳時(shí)的 廣東省契稅納稅稅申報(bào)表 ； 購買二手房的，房地產(chǎn)證（ 已注銷房地產(chǎn)證的提供查冊(cè)表） ， 拍賣行提供的拍賣成交確認(rèn)書，人民法院提供的民事裁定書，房地產(chǎn)登記申請(qǐng)表。 納稅人提供以上資料時(shí)（房管部門直接提供的除外），需提供原件和復(fù)印件， 收件時(shí)核對(duì)原件。 復(fù)印件應(yīng)注明“此件由納稅人提供”，單位納稅的蓋公章，個(gè)人納稅的蓋私章或簽名。 （四）申辦契稅減免稅、退稅的資料1 國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施 申請(qǐng)免征契稅需提供的資料： （1）申請(qǐng) 免征契稅 的報(bào)告（主送契稅征收部門）； （2）上級(jí)主管部門加具意見； （3）機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的法人代碼證； （4）事業(yè)單位近期的會(huì)計(jì)報(bào)表； （5）上級(jí)部門批準(zhǔn)購房文件； （6）屬新購商品房的，提供商品房買賣合同；屬舊房轉(zhuǎn)讓的，提供房地產(chǎn)證 、房地產(chǎn)價(jià)格審核書、房地產(chǎn)買賣登記申請(qǐng)表、 房地產(chǎn)買賣合同；屬土地出讓的，提供土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金繳款通知書； （7）填寫廣東省契稅減免稅申請(qǐng)表一式三份； （8） 契稅征收部門要求提供的其他資料。以上第（3）至（6）項(xiàng)資料需提供原件和復(fù)印件，收件時(shí)核對(duì)原件。復(fù)印件需蓋申請(qǐng)單位公章并注明“此件由我單位提供”。 2 夫妻房產(chǎn)贈(zèng)予、析產(chǎn)或離婚房產(chǎn)處置申辦不征契稅需提供的資料： （1）申請(qǐng)人身份證，委托他人申辦的，提供委托書及委托人和被委托人的身份證； （2）結(jié)婚證或離婚證（或法院的判決書、調(diào)解書）； （3）贈(zèng)與公證書或財(cái)產(chǎn)分割、房產(chǎn)處置的協(xié)議書； （4）房地產(chǎn)證或商品房預(yù)售合同或商品房買賣合同； （5）填寫廣東省契稅減免稅申請(qǐng)表一式三份； （6） 契稅征收部門要求提供的其他資料。 以上第（1）至（4）項(xiàng)資料需提供原件和復(fù)印件，收件時(shí)核對(duì)原件。復(fù)印件需注明“此件由本人提供”，并由申請(qǐng)人蓋私章或簽名。 3 企業(yè)改制重組（包括改制、合并、分立、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)等）申請(qǐng)減免契稅需提供的資料： （1）申請(qǐng)減免契稅的報(bào)告（主送契稅征收部門）； （2）改制重組前原企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照； （3）改制重組后新企業(yè)的章程和營(yíng)業(yè)執(zhí)照； （4）企業(yè)破產(chǎn)的提供政府有關(guān)部門批準(zhǔn)破產(chǎn)的文件或法院的判決書；企業(yè)改制、合并、重組的提供企業(yè)上級(jí)或主管部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)制、合并、重組的文件；（5）購買已注銷的國(guó)有、集體企業(yè)或非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，由有關(guān)部門出具妥善安置原企業(yè)職工的證明材料； （6）行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)、同一投資主體內(nèi)部無償劃轉(zhuǎn)、經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)而承受土地、房屋權(quán)屬的批文； （7）房地產(chǎn)價(jià)格審核書或過戶登記鑒證證明書 （8）企業(yè)轉(zhuǎn)制的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書； （9）涉及辦理土地有償使用手續(xù)的企業(yè)需提供國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金收款通知書、繳交契稅的繳款書及完稅證； （10）房地產(chǎn)證或商品房買賣合同或房地產(chǎn)權(quán)屬證明書； （11）填寫廣東省契稅減免稅申請(qǐng)表一式三份； （12） 契稅征收部門要求提供的其他資料。 以上第（2）項(xiàng)資料可提供原件或復(fù)印件；第（3）至（10）項(xiàng)資料需提供原件和復(fù)印件， 收件時(shí)核對(duì)原件。復(fù)印件需蓋申請(qǐng)單位公章并注明“此件 由我單位提供 ”。 4 因錯(cuò)收、多收、期房退房申請(qǐng)契稅退稅需提供的資料： （1）申請(qǐng)契稅退稅的報(bào)告（主送契稅征收部門）； （2）有關(guān)單位或開發(fā)商加具證明情況屬實(shí)的意見； （3）屬個(gè)人繳稅的提供契稅的繳款書，屬開發(fā)商代繳稅款的提供繳款明細(xì)表和繳款書； （4）尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)證的，提供商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同；已領(lǐng)取房地產(chǎn)證的，提供契稅的完稅證及房地產(chǎn)證； （5）單位納稅的，提供銀行帳戶；個(gè)人納稅的，提供納稅人的身份證及銀行存折（含開戶人、開戶行名稱、帳戶號(hào)碼等資料）；若不退回納稅人的銀行帳戶（存折）的，需出具納稅人的委托書、納稅人（個(gè)人）的身份證以及被委托人的銀行帳戶（存折）。 （6）退一手房提供開發(fā)商退房款的發(fā)票（紅字）；退二手房提供房地產(chǎn)買賣合同或贈(zèng)與公證書； （7）房管部門出具的期房退房證明或房?jī)r(jià)計(jì)算錯(cuò)誤的證明或贈(zèng)與不受理的證明；（8） 契稅征收部門要求提供的其他資料。 以上第（2）至（6）項(xiàng)資料需提供原件和復(fù)印件， 收件時(shí)核對(duì)原件。 復(fù)印件注明“此件由申請(qǐng)人提供”，單位申請(qǐng)的蓋公章，個(gè)人申請(qǐng)的蓋私章或簽名。 （五）繳納契稅的基本程序（在廣州市房地產(chǎn)交易中心大廳內(nèi)的征收點(diǎn)） 1 申報(bào) 征收部門受理納稅申報(bào)，審核有關(guān)資料，打印廣東省契稅納稅稅申報(bào)表一式兩份交給納稅人（或納稅人委托的代理人，下同）簽名確認(rèn)后，再打印繳款書交給納稅人。 2 繳款 納稅人到指定的銀行交款，交付現(xiàn)金的，銀行收訖后蓋章確認(rèn)并退還繳款書第一、二聯(lián)；交付支票的， 4 個(gè)工作日后憑回執(zhí)到銀行取回繳款書第一、二聯(lián)。 3 完稅 征收部門收回繳款書第一聯(lián)，打印完稅證，并將完稅證第二、四聯(lián)交給納稅人。日 期：2009/02/02一、契稅的概念 契稅是指在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種行為稅。 土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移是指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，包括出讓和轉(zhuǎn)讓兩種方式，其中轉(zhuǎn)讓又包括出售、贈(zèng)與、交換等。農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移不包括在內(nèi)。 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移是指房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，包括買賣、贈(zèng)與和交換三種方式。 二、契稅的納稅人 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人是契稅的納稅人。 三、契稅的征稅對(duì)象 契稅的征稅對(duì)象是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的行為，應(yīng)具備以下三個(gè)條件： （一）轉(zhuǎn)移的客體，一是土地使用權(quán)，不是土地所有權(quán)；二是房屋所有權(quán)。 （二）權(quán)屬必須發(fā)生轉(zhuǎn)移，由一方轉(zhuǎn)到另一方，由一個(gè)權(quán)屬人變更為另一個(gè)權(quán)屬人。 （三）存在利益關(guān)系，除贈(zèng)與之外，權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，承受方須向轉(zhuǎn)出方交付一定數(shù)量的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。 四、契稅的征稅范圍 （一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓，指土使用者向國(guó)家交付土使用權(quán)出讓費(fèi)用，國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者的行為。 （二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，指土地使用者以出售、贈(zèng)與、交換等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為。其中，贈(zèng)與是指土地使用者將其土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為；土地使用權(quán)交換是指土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為。 （三）房屋買賣，指房屋所有者將其房屋出售，由承受方交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的行為。 （四）房屋贈(zèng)與，指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈(zèng)者的行為。 （五）房屋交換，指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。 五、契稅的計(jì)稅依據(jù) 契稅以土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移當(dāng)事人簽訂的合同成交價(jià)格或者核定的市場(chǎng)價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)： （一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋買賣，按成交價(jià)格； （二）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定； （三）土地使用權(quán)交換、房屋交換，按所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。 六、契稅的稅率 國(guó)家規(guī)定契稅的稅率為 3 5 。廣東省現(xiàn)行的契稅稅率定為 3 ，其中對(duì)個(gè)人購買自用普通住房暫減半征收契稅，即稅率為 1.5 。首次購買90平方米及以下普通住房的個(gè)人在2008年11月1日后（含當(dāng)天）簽訂購買合同的，暫同一按1% 稅率征收契稅。上述普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件： 1、住房小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2、當(dāng)套住房建筑面積144平方米（含144平方米）以下； 3、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均價(jià)格1.2倍（含1.2倍）以下。七、契稅的應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額計(jì)稅依據(jù)稅率 應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，應(yīng)當(dāng)按照納稅義務(wù)發(fā)生之日中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)折合成人民幣計(jì)算。 八、契稅的納稅時(shí)間 納稅人應(yīng)在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或者是取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證之日起 10 天內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)交納稅款。 合同性質(zhì)憑證是指具有合同效力的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認(rèn)書以及由省級(jí)人民政府確定的其他憑證。 九、契稅征收的特別規(guī)定 （一）公民繼承土地、房屋不屬于土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的范圍，因此，不征收契稅。國(guó)家、法人及其他組織不能作為土地、房屋的繼承人，但可作為接受房產(chǎn)的受贈(zèng)人。非繼承人承受遺贈(zèng)房屋，屬于贈(zèng)與性質(zhì)，應(yīng)按贈(zèng)與行為征收契稅。 （二）債務(wù)人以土地 、房屋權(quán)屬抵債屬于土地使用權(quán)出售或房屋買賣，債權(quán)人應(yīng)到土地房產(chǎn)部門辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)，因此，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋買賣征收契稅。 （三）單位、個(gè)人因突出貢獻(xiàn)或者參加社會(huì)活動(dòng)（例如抽獎(jiǎng)等）而獲得獎(jiǎng)勵(lì)的土地、房屋，屬于無償轉(zhuǎn)移，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋贈(zèng)與征收契稅。 （四）土地、房屋權(quán)屬交換，雙方的土地、房屋權(quán)屬均發(fā)生轉(zhuǎn)移，并且都是權(quán)屬的承受者，因此，都是契稅的納稅人。征收契稅時(shí)按照差額計(jì)征，交換價(jià)格不等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方交納稅款；交換價(jià)格相等的，雙方均免交契稅。 十、契稅的減免稅政策 （一）根據(jù)中華人民共和國(guó)契稅暫行條例規(guī)定，有下列情形之一的，減征或者免征契稅： 1 國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征。 2 城鎮(zhèn)職工經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)，在國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)第一次購買的公有住房，免征。 3 因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征。 4 財(cái)政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項(xiàng)目： （1）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省級(jí)人民政府確定。 （2）納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。 （3）依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。 （二）根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)（國(guó)稅函 1999 391 號(hào)）規(guī)定：“因夫妻財(cái)產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動(dòng)而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。因此，對(duì)離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅”。 （三）根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知（財(cái)稅 2003 184 號(hào)）的規(guī)定（執(zhí)行至 2005 年 12 月 31 日）： 1 企業(yè)公司制改造 非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司（含國(guó)有獨(dú)資公司）、股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 非公司制國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）在新設(shè)公司中所占股份超過 50 的，對(duì)新設(shè)公司承受該國(guó)有獨(dú)資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 2 企業(yè)股權(quán)重組 在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。 國(guó)有、集體企業(yè)實(shí)施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買斷企業(yè)產(chǎn)權(quán)，或者向其職工轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)，或者通過其職工投資增資擴(kuò)股，將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對(duì)改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 3 企業(yè)合并 兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 4 企業(yè)分立 企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。 5 企業(yè)出售 國(guó)有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人妥善安置原企業(yè) 30 以上職工的（指買受人或承受人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)職工進(jìn)行合理補(bǔ)償，并簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動(dòng)用工合同，以及按照勞動(dòng)法落實(shí)相關(guān)政策，下同），對(duì)其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。 6 企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn) 企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施關(guān)閉、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè) 30 以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。 7 其他 經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 政府主管部門對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。 企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。 （四）根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅（國(guó)稅函 2002 622 號(hào)）的規(guī)定： 對(duì)交易雙方已簽訂房屋買賣合同，但由于各種原因最終未能完成交易的，如購房者已按規(guī)定納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對(duì)其已納契稅款應(yīng)予以退還。 （五）根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收管理若干具體事項(xiàng)的通知（國(guó)稅發(fā) 1997 176 號(hào)）的規(guī)定，凡 1997 年 10 月 1 日前已簽訂房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同，但未辦理繳納契稅手續(xù)的，對(duì)其征稅處理仍按原政策執(zhí)行，其中，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移不征契稅。 十一、廣州市的契稅征收管理 （一）征管依據(jù) 1 中華人民共和國(guó)稅收征收管理法及其實(shí)施細(xì)則； 2 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則； 3 廣東省契稅實(shí)施辦法； 4 國(guó)家、省、市對(duì)契稅征收的其他規(guī)定。 （二）征管機(jī)關(guān) 1 廣州市財(cái)政局負(fù)責(zé)全市的契稅征管工作。 2 坐落在越秀區(qū)、東山區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、芳村區(qū)的土地和房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅征收由廣州市財(cái)政局第一分局具體負(fù)責(zé)，征收點(diǎn)設(shè)在珠江新城華就路 31 號(hào)二樓廣州市房地產(chǎn)交易中心大廳內(nèi)，共有 8 個(gè)窗口辦理，咨詢電話： 37585094 。 3 坐落在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（含保稅區(qū)）、番禺區(qū)、花都區(qū)、增城市、從化市的土地和房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅征收由所在地的區(qū)、縣級(jí)市財(cái)政局具體負(fù)責(zé)。 （三）繳納契稅需提供的資料 1 新購商品房繳納契稅需提供的資料包括：房管部門提供的房屋交易登記證明書并附鑒證過戶結(jié)案情況表、 商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同；已預(yù)繳 50 契稅的，提供 預(yù)繳時(shí)的 廣東省契稅納稅稅申報(bào)表。 2 購買二手房繳納契稅需提供的資料包括：房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)買賣申請(qǐng)表、房管部門提供的房地產(chǎn)價(jià)格審核書。 3 轉(zhuǎn)讓樓花繳納契稅需提供的資料包括：房管部門提供的房地產(chǎn)交易情況表、預(yù)售房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記記錄、 商品房買賣合同；出讓方已預(yù)繳 50 契稅的，提供 預(yù)繳時(shí)的 廣東省契稅納稅稅申報(bào)表。 4 繳納土地契稅需提供的資料包括：房管部門提供的土地出讓金收款通知書、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。 5 房產(chǎn)贈(zèng)與繳納契稅需提供的資料包括：房地產(chǎn)證、贈(zèng)與公證書、房管部門提供的房地產(chǎn)估價(jià)答復(fù)書。 6 拆遷征用補(bǔ)償房屋繳納契稅，根據(jù)房管部門直接提供房產(chǎn)登記的資料。7 購買拍賣的商品房繳納契稅需提供的資料包括：購買一手房的，房管部門提供的房屋交易登記證明書、預(yù)售商品房買賣過戶登記憑證、預(yù)售合同結(jié)案情況表， 商品房預(yù)售合同，拍賣行提供的拍賣成交確認(rèn)書，已預(yù)繳 50 契稅的提供 預(yù)繳時(shí)的 廣東省契稅納稅稅申報(bào)表 ； 購買二手房的，房地產(chǎn)證（ 已注銷房地產(chǎn)證的提供查冊(cè)表） ， 拍賣行提供的拍賣成交確認(rèn)書，人民法院提供的民事裁定書，房地產(chǎn)登記申請(qǐng)表。 納稅人提供以上資料時(shí)（房管部門直接提供的除外），需提供原件和復(fù)印件， 收件時(shí)核對(duì)原件。 復(fù)印件應(yīng)注明“此件由納稅人提供”，單位納稅的蓋公章，個(gè)人納稅的蓋私章或簽名。 （四）申辦契稅減免稅、退稅的資料1 國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施 申請(qǐng)免征契稅需提供的資料： （1）申請(qǐng) 免征契稅 的報(bào)告（主送契稅征收部門）； （2）上級(jí)主管部門加具意見； （3）機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的法人代碼證； （4）事業(yè)單位近期的會(huì)計(jì)報(bào)表； （5）上級(jí)部門批準(zhǔn)購房文件； （6）屬新購商品房的，提供商品房買賣合同；屬舊房轉(zhuǎn)讓的，提供房地產(chǎn)證 、房地產(chǎn)價(jià)格審核書、房地產(chǎn)買賣登記申請(qǐng)表、 房地產(chǎn)買賣合同；屬土地出讓的，提供土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金繳款通知書； （7）填寫廣東省契稅減免稅申請(qǐng)表一式三份； （8） 契稅征收部門要求提供的其他資料。以上第（3）至（6）項(xiàng)資料需提供原件和復(fù)印件，收件時(shí)核對(duì)原件。復(fù)印件需蓋申請(qǐng)單位公章并注明“此件由我單位提供”。 2 夫妻房產(chǎn)贈(zèng)予、析產(chǎn)或離婚房產(chǎn)處置申辦不征契稅需提供的資料： （1）申請(qǐng)人身份證，委托他人申辦的，提供委托書及委托人和被委托人的身份證； （2）結(jié)婚證或離婚證（或法院的判決書、調(diào)解書）； （3）贈(zèng)與公證書或財(cái)產(chǎn)分割、房產(chǎn)處置的協(xié)議書； （4）房地產(chǎn)證或商品房預(yù)售合同或商品房買賣合同； （5）填寫廣東省契稅減免稅申請(qǐng)表一式三份； （6） 契稅征收部門要求提供的其他資料。 以上第（1）至（4）項(xiàng)資料需提供原件和