購物廣場商業(yè)規(guī)劃報(bào)告書.doc

購物廣場商業(yè)規(guī)劃報(bào)告書第一部分 前言某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的“某購物廣場”位于山東省濰坊市勝利東街與北海路交叉口西南角。該項(xiàng)目東臨北海路，南靠漲湎河，北接勝利東街，西臨人民保險(xiǎn)大樓;東北與濰坊市政府大樓隔街相望，處于濰坊市新、舊城交界地帶。房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在取得該地塊的開發(fā)與使用權(quán)后，對市場進(jìn)行充分預(yù)測，確定該地塊建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位。地產(chǎn)公司尊重中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)律，既看重地產(chǎn)開發(fā)的短期投資回報(bào)，也同樣注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的長遠(yuǎn)發(fā)展與長期經(jīng)濟(jì)效益。如此超前的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作理念為本項(xiàng)目的成功運(yùn)作奠定了穩(wěn)固的基石。開發(fā)公司遵循社會(huì)化大分工原則，在項(xiàng)目運(yùn)作之初，聘請深圳瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)進(jìn)行了詳盡的市場調(diào)查，得出了較為準(zhǔn)確的市場調(diào)查數(shù)據(jù)。我公司購物廣場項(xiàng)目小組自本月20日入駐，以瑞爾特公司提供的調(diào)查數(shù)據(jù)為依據(jù)，從宏觀角度對濰坊市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、歷史等方面進(jìn)行了初步了解，后經(jīng)工作小組人員親自進(jìn)行全面、深入的商業(yè)市場調(diào)查，比較充分地了解濰坊市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。目前，“購物廣場”項(xiàng)目急需確定建筑設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃方案。對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，項(xiàng)目定位是確定建筑設(shè)計(jì)方案、規(guī)劃方案的前提條件。我公司將用專業(yè)、細(xì)致、負(fù)責(zé)的態(tài)度對該項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)行科學(xué)論證、準(zhǔn)確定位，充分把握該項(xiàng)目的發(fā)展趨勢、發(fā)展規(guī)律，以保證項(xiàng)目順利建設(shè)!地產(chǎn)獵頭本報(bào)告書，著重對項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，對項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)組合和分布、項(xiàng)目主題進(jìn)行規(guī)劃，并提出我們的觀點(diǎn)和建議。第二部分 項(xiàng)目可行性研究購物中心開發(fā)的先決條件是要具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、物質(zhì)條件和運(yùn)營管理能力。在項(xiàng)目立地規(guī)劃初期必須對其進(jìn)行可行性研究，確定項(xiàng)目的位置、地段、區(qū)位、承租戶組成和金融投資來源，使購物中心在未來的投資、經(jīng)營、市場和效益上獲得成功。項(xiàng)目可行性研究需要對項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行基礎(chǔ)資料的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，特別是購買力調(diào)查、分析人口、收入、流通狀況和購買方式等方面的變化趨勢和規(guī)律;需要對本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的數(shù)量、規(guī)模、地點(diǎn)、承租戶組成和經(jīng)營狀況進(jìn)行調(diào)查和研究，判斷本項(xiàng)目具有的潛在市場，確定本項(xiàng)目的定位，以此作為項(xiàng)目開發(fā)決策的依據(jù)。前期深圳瑞爾特房地產(chǎn)顧問公司已做了大量而細(xì)致的市調(diào)工作，并對獲取的各種基礎(chǔ)資料作了專業(yè)的技術(shù)分析，我們在此基礎(chǔ)上，結(jié)合購物中心運(yùn)營的基本規(guī)律，從正反方面、長期與短期影響方面分析濰坊市宏觀經(jīng)濟(jì)概況、城市發(fā)展規(guī)劃和本項(xiàng)目區(qū)位的交通、人口狀況等因素，做出本項(xiàng)目SWOT分析。一、濰坊市宏觀經(jīng)濟(jì)概況1、國民經(jīng)濟(jì)保持較快增長。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2003年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值為1030億元。按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長15.1%。一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長5.5%、20.4%和12%。全年糧食總產(chǎn)量293萬噸，比上年增長12.8%，肉類、水產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長3.3%和5%。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值335.4億元，增長27%。服務(wù)業(yè)發(fā)展勢頭良好，郵政、電信業(yè)務(wù)總量分別增長12%和15%，旅游收入增長5%。2、城市居民生活水平穩(wěn)步提升。2003年全年城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年增長0.1%。城市居民人均可支配收入8317元，增長10.3%。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款繼續(xù)增加，年末全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額607億元，增長13.2%。消費(fèi)預(yù)期回升,全年城市居民人均消費(fèi)性支出比上年增長8.6%。3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度加大。2003年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成517億元，比上年增長86.5%，其中國有及其它投資275.5億元，增長93.1%。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資37.1億元，增長81.7%?？偼顿Y1000萬元以上的項(xiàng)目1912個(gè)，其中過億元的191個(gè)，濰坊電廠二期工程等一批重點(diǎn)項(xiàng)目取得重大進(jìn)展。4、消費(fèi)市場穩(wěn)中趨旺，2003年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額344.6億元，增長14.8%，居民消費(fèi)價(jià)格上漲0.5%。二、城市發(fā)展規(guī)劃2004年濰坊市政府工作報(bào)告中指出，要加快城市建設(shè)，提高城市綜合競爭力。按照“貫通軸線、完善外環(huán)、拓展出口、提升干道”的要求，以北海路為重點(diǎn)，加快中心城區(qū)道路建設(shè)。市區(qū)開展以“三河”整治綠化為重點(diǎn)的綠化工程建設(shè)，新增綠化面積400公頃。深化城建機(jī)制改革。進(jìn)一步開放城建市場，引進(jìn)和發(fā)展城市建設(shè)先進(jìn)生產(chǎn)力。依靠城市資源加大建設(shè)融資力度，建立城市建設(shè)持續(xù)、健康、循環(huán)發(fā)展的新機(jī)制。加強(qiáng)土地儲(chǔ)備，提高土地收入、產(chǎn)出效益，確保政府土地收益突破20億元。引導(dǎo)、支持房地產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)進(jìn)入舊城改造市場。未來城市的發(fā)展重點(diǎn)是向東面擴(kuò)張，形成城市的政治、文化、旅游、物流中心和高檔住宅區(qū)。三、本項(xiàng)目所在區(qū)位的交通、人口狀況1、項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目位于濰坊市勝利東街與北海路交叉口西南角。東臨北海路，正對人民廣場;南靠漲湎河;北接勝利東街，面對怡和星國際;西臨人民保險(xiǎn)大樓;東北與濰坊市政府緊密相連;本項(xiàng)目地塊位于濰坊市的政治、文化中心，為目前濰坊市奎文區(qū)位置最好，環(huán)境最好，市政配套設(shè)施最完善的地塊之一。在整個(gè)城市向東移的發(fā)展趨勢下，該區(qū)位有著極高的發(fā)展?jié)摿?，將成為濰坊市的政治、文化中心，并形成濰坊市第二商圈。2、本區(qū)位交通狀況及易達(dá)性分析本區(qū)位交通便利，距濟(jì)青高速、308國道、濰萊高速均在10分鐘車程范圍內(nèi)，距火車站15分鐘車程，距機(jī)場20分鐘車程，與域外聯(lián)絡(luò)交通十分便利。市內(nèi)公交直接通過本區(qū)位的有18、20、32路三條公交車路線，本區(qū)位距公交車一站范圍內(nèi)有6、12、16、21、22、28、33、38、52、53、56路十一條公交路線經(jīng)過，可通達(dá)市內(nèi)每個(gè)區(qū)域。距坊子區(qū)10公里，寒亭區(qū)8公里，均有公交車通達(dá)本項(xiàng)目。因此，市內(nèi)任何區(qū)域內(nèi)的居民到達(dá)本項(xiàng)目都十分便利。3、人口狀況2003年底全市總?cè)丝?47.71萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口217.53萬人，男女性別比為108：100，人口自然增長率3.47。本區(qū)域內(nèi)集中了濰坊市大部分高收入的居民，消費(fèi)能力很大，同時(shí)，本區(qū)域還有一所小學(xué)、兩所中學(xué)、一所大學(xué)，在校學(xué)生、教職員工3萬多人。人民公園的重新改造、漲湎河的景觀整治、東風(fēng)街和北海路景觀大道建設(shè)，給本項(xiàng)目帶來旺盛的人氣。4、消費(fèi)習(xí)性分析目前濰坊市民已形成消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)中心集中在老城區(qū)中心。但到世紀(jì)泰華、佳樂家購物的現(xiàn)象日趨增長，東部富人區(qū)購物消費(fèi)習(xí)慣明顯發(fā)生改變，隨著城市東移擴(kuò)張，東部商圈將會(huì)逐步建立和發(fā)展、完善，影響力逐步加大，最終形成濰坊市重要的商圈之一。四、項(xiàng)目SWOT分析Strengths(優(yōu)勢分析)S1、投資商經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，擁有良好的社會(huì)資源。S2、投資商具有多年的資本投資、資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，戰(zhàn)略意識(shí)超前。S3、項(xiàng)目所在地交通便利，易達(dá)性好。S4、近臨的人民廣場作為城市最大的市民休閑聚散地，發(fā)展前景光明。S5、項(xiàng)目擁有政府支持，外圍環(huán)境良好。S6、先規(guī)劃、后經(jīng)營，使物業(yè)環(huán)境和商業(yè)空間設(shè)計(jì)有利于商業(yè)經(jīng)營。Weakness(劣勢分析)W1、位于新城區(qū)，偏離歷史形成的商業(yè)中心。W2、因?yàn)樯啼佷N售產(chǎn)生的壓力，可能導(dǎo)致的產(chǎn)權(quán)銷售與經(jīng)營脫鉤是經(jīng) 營的難點(diǎn)。W3、項(xiàng)目規(guī)模大，操作難度系數(shù)較高。W4、在經(jīng)營中只能通過市場細(xì)分進(jìn)行差異化定位，特色經(jīng)營模式必須具有長遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光和相關(guān)策略，并決心創(chuàng)建當(dāng)?shù)厣虡I(yè)新典范。W5、濰坊市主城區(qū)投資業(yè)戶的資源有限，需縱深挖掘和向外圍延伸。W6、濰坊市現(xiàn)有消費(fèi)人口數(shù)量有限，消費(fèi)能力有待提高。Opportunity(機(jī)會(huì)分析)O1、濰坊城市發(fā)展速度飛快，居民消費(fèi)水平提高迅速。O2、城市消費(fèi)群體有較高文化品位和時(shí)尚追求。O3、當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施一般競爭力薄弱，商品品位及品質(zhì)、服務(wù)不能充分滿足市場消費(fèi)需求。O4、當(dāng)?shù)厣虡I(yè)設(shè)施市場細(xì)分不明確，商業(yè)經(jīng)營水平低下，缺乏一個(gè)定位明確的集時(shí)尚、休閑、娛樂、購物、餐飲、商務(wù)等能夠?yàn)橐惑w的大型綜合購物中心。O5、城市的改造建設(shè)進(jìn)程加速，使商圈也不斷擴(kuò)大，所在地段將通過經(jīng)營，未來將會(huì)形成城市的新商圈。Threat(威脅分析)T1、濰坊市商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈，對投資者市場、經(jīng)營性資源構(gòu)成競爭。T2、本區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目較少并且分布區(qū)域較散亂，綜合競爭力不足以與現(xiàn)有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要較長的市場培育和發(fā)展。T3、投資型產(chǎn)權(quán)商鋪是新型投資方式，投資者的認(rèn)可度具有可變性，需要高回報(bào)率和良好的經(jīng)營保障措施來提升吸引力。T4、投資者因高額投資而對預(yù)期收益期望值相應(yīng)偏高。T5、租金的壓力會(huì)對后期經(jīng)營績效產(chǎn)生較大的依賴性。第三部分 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位是項(xiàng)目成功運(yùn)營和進(jìn)入市場的第一步。項(xiàng)目定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據(jù)科學(xué)規(guī)律，進(jìn)行充分的市場調(diào)研，掌握項(xiàng)目所在區(qū)域市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢及發(fā)展規(guī)律，找準(zhǔn)項(xiàng)目消費(fèi)區(qū)間和競爭區(qū)間、目標(biāo)群體和競爭者，即掌握項(xiàng)目定位的依據(jù)。項(xiàng)目定位準(zhǔn)確與否，直接決定了項(xiàng)目未來的運(yùn)營結(jié)果，定位準(zhǔn)確，確保項(xiàng)目運(yùn)營成功了一半，既能充分體現(xiàn)開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，提升開發(fā)商的品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商價(jià)值最大化，又能使項(xiàng)目以嶄新的、具有鮮明、獨(dú)特的形象進(jìn)入市場，被市場接受和認(rèn)可，從而為業(yè)戶、經(jīng)營者、管理者創(chuàng)造一個(gè)經(jīng)營良好的市場環(huán)境和發(fā)展空間。定位包括項(xiàng)目戰(zhàn)略定位、業(yè)態(tài)定位、主題定位、形象定位、經(jīng)營定位、功能定位、目標(biāo)客層定位以及幅射目標(biāo)區(qū)域定位。一、項(xiàng)目戰(zhàn)略定位(一)背景分析膠東半島是中國環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，地理位置優(yōu)越、資源豐富、經(jīng)濟(jì)繁榮、理念先進(jìn)、人口密集，是中國北部對外開放的重要窗口之一，國家重點(diǎn)建設(shè)和發(fā)展的區(qū)域。濰坊市地處膠東半島城市群的中心，城市外圍幅射空間大，社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、居民收入和消費(fèi)力極大提高，消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生改變，現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、服務(wù)理念已滿足不了消費(fèi)者的消費(fèi)需求。具有先進(jìn)、科學(xué)的經(jīng)營理念和經(jīng)營方式的新型商業(yè)業(yè)態(tài)，具有極大的競爭優(yōu)勢和發(fā)展空間。(二)戰(zhàn)略定位立足濰坊，打造商業(yè)地產(chǎn)品牌;延伸品牌價(jià)值，幅射膠東半島。(三)定位依據(jù)l 濰坊市現(xiàn)有的城市人口、GDP總量、居民收入及消費(fèi)力，能夠提供本項(xiàng)目發(fā)展所需的基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)條件，從市場基礎(chǔ)條件方面保證了開發(fā)商對本項(xiàng)目一舉開發(fā)成功，為開發(fā)商推行全省發(fā)展戰(zhàn)略奠定了基礎(chǔ)。l 開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，具有多年的資本運(yùn)作和資本投資的經(jīng)驗(yàn)，在本項(xiàng)目的前期開發(fā)過程中戰(zhàn)略意識(shí)和經(jīng)營理念超前，具有做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和樹立商業(yè)地產(chǎn)品牌的前提條件，同樣也具有延伸品牌和推廣品牌的基本條件。l 濰坊市作為膠東半島中部城市，在全國乃至全世界都享有較高的知名度。房地產(chǎn)公司在此知名度很高的“風(fēng)箏之都”開發(fā)建設(shè)“某購物廣場”這一商業(yè)地產(chǎn)品牌，具有較好的項(xiàng)目形象推廣條件和良好的品牌價(jià)值延伸發(fā)展空間，也必將為公司的發(fā)展創(chuàng)造更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位(一)背景分析大型購物中心shopping mall在中國的出現(xiàn)是在中國改革開放的大背景下，零售商業(yè)發(fā)生變革的必然結(jié)果。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程步伐的加快和中國的全面復(fù)興，這種新興的商業(yè)業(yè)態(tài)具有極大的發(fā)展生命力，無論是物質(zhì)生活還是社會(huì)觀念上給中國帶來的社會(huì)經(jīng)濟(jì)變化是前所未有的。濰坊作為膠東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，城市商業(yè)氣氛濃厚，投資環(huán)境不斷優(yōu)化，城市經(jīng)濟(jì)正處在快速發(fā)展階段，城市人口不斷增加，居民收入及消費(fèi)能力不斷提高。對商品的消費(fèi)需求急劇增長，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，市內(nèi)現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施已經(jīng)無法滿足這種需求。同時(shí)，不斷增長的城市消費(fèi)人口和消費(fèi)需求，刺激了商業(yè)開發(fā)的需求，也促進(jìn)了商業(yè)物業(yè)所有者、管理者和經(jīng)營者之間建立新的關(guān)系。再者，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，現(xiàn)代交通工具徹底改變了市民的活動(dòng)范圍和速度，改善了居民的居住環(huán)境和生活條件，人們的消費(fèi)方式和行為發(fā)生了根本的變化。(二)業(yè)態(tài)定位：shopping mall(三)定位依據(jù)l 本項(xiàng)目地處濰坊市兩條城市主干道勝利街和北海路的交叉處，本市完善的城市公交系統(tǒng)，使消費(fèi)者能從城市的每一個(gè)角落都很方便到達(dá)本項(xiàng)目，同時(shí)本項(xiàng)目距濟(jì)青高速、濰萊高速、308國道均在15分鐘車程之內(nèi)，項(xiàng)目選址位置的交通條件極為便利。l 本項(xiàng)目占地面積、商業(yè)經(jīng)營面積體量巨大，分別為60，669.5平方米和100，000平方米，項(xiàng)目規(guī)模符合shopping mall的經(jīng)營需求。l 濰坊現(xiàn)有的城市商業(yè)設(shè)施基本屬于傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，缺乏集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)等功能于一體的“一站式”消費(fèi)的綜合性購物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目正好填充城市商業(yè)發(fā)展的空白，既能發(fā)揮本項(xiàng)目規(guī)模大的競爭優(yōu)勢，又能通過科學(xué)組合各種服務(wù)功能，滿足消費(fèi)者各種消費(fèi)需求，發(fā)揮本項(xiàng)目服務(wù)功能全的競爭優(yōu)勢。l 金正公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營理念超前，從根本上保障了本項(xiàng)目能夠建設(shè)并成功運(yùn)營的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的shopping mall。三、項(xiàng)目形象定位(一)背景分析商業(yè)經(jīng)濟(jì)是高文化的經(jīng)濟(jì)，商業(yè)競爭實(shí)質(zhì)上是商業(yè)文化競爭。“某購物廣場”既是商業(yè)購物中心，也應(yīng)當(dāng)是文化建設(shè)中心。除了加強(qiáng)商業(yè)購物營銷，還要充實(shí)其文化內(nèi)涵，通過提高文化品位來創(chuàng)造項(xiàng)目特色;通過簡潔、明快的建筑風(fēng)格、柔和親切的色彩、合理的樓層規(guī)劃與店面設(shè)計(jì)、貨品的科學(xué)擺放，包括運(yùn)營的每一細(xì)節(jié)，體現(xiàn)親切、人性、方便、舒適、時(shí)尚、潮流的項(xiàng)目形象;通過品牌經(jīng)營保證商品質(zhì)量的優(yōu)良;通過時(shí)尚渲染保證商業(yè)經(jīng)營的文化氣息;通過文化滲透保證對商品質(zhì)量和人員服務(wù)的管理;通過質(zhì)量和服務(wù)的管理促進(jìn)企業(yè)文化的提升。通過各種經(jīng)營因素形成商業(yè)經(jīng)營的綜合價(jià)值，進(jìn)而打造一個(gè)有品位的項(xiàng)目，創(chuàng)造一個(gè)知名的商業(yè)品牌。(二)形象定位商業(yè)新業(yè)態(tài)、管理新典范。定位依據(jù)l 本項(xiàng)目規(guī)模大、功能全，是濰坊市第一家真正能滿足消費(fèi)者購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)多種需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài)shopping mall。l 濰坊市以風(fēng)箏為載體成功地打造了“風(fēng)箏之都”的城市新形象。本項(xiàng)目地處濰坊市市政府斜對面，緊臨市政府廣場人民廣場，項(xiàng)目建設(shè)將作為政府形象工程來規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，綜合考慮濰坊市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的需要、居民生活及消費(fèi)習(xí)慣的變化及城市商業(yè)未來發(fā)展趨勢，同時(shí)致力于提升項(xiàng)目所在商圈發(fā)展水平的需要，項(xiàng)目作為濰坊市展示城市的窗口，充分展示政府致力于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、提高人民生活質(zhì)量的政府新形象;充分展示本項(xiàng)目管理規(guī)范、商品時(shí)尚、營銷現(xiàn)代、理念超前的現(xiàn)代商業(yè)新形象。四、項(xiàng)目主題定位(一)背景分析在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的前提下，濰坊市居民收入有了很大提高，社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增長，城市居民消費(fèi)類別中居住消費(fèi)、餐飲、服裝類消費(fèi)比重保持平穩(wěn)，恩格爾系數(shù)逐年降低，人們的生活消費(fèi)習(xí)慣從一味講究經(jīng)濟(jì)實(shí)惠逐步趨向于品牌化、時(shí)尚化、個(gè)性化消費(fèi)，本項(xiàng)目的定位應(yīng)順應(yīng)這一市場需求狀況，充分滿足人們生活及消費(fèi)的需要。(二)主題定位1、項(xiàng)目整體主題定位：休閑shopping mall2、各樓層主題定位-1F：生活品位1F：流行精品2F：女人時(shí)尚3F：休閑空間4F：快樂時(shí)空(三)定位依據(jù)l 緊扣項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位shopping mall。l 應(yīng)順應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加、消費(fèi)市場和消費(fèi)方式變化以及濰坊城市新形象、消費(fèi)新理念的要求。l 充分利用人民廣場在城市中的地位和影響力，延伸其市民休閑、聚會(huì)的功能。l 與市內(nèi)其它商業(yè)設(shè)施形成獨(dú)特的經(jīng)營特色，提升本項(xiàng)目的競爭力。五、項(xiàng)目經(jīng)營定位(一)背景分析經(jīng)營是購物中心的核心功能，滿足消費(fèi)市場需求是購物中心的運(yùn)營目標(biāo)。本項(xiàng)目的整體風(fēng)格呈現(xiàn)大、精、雅，大是針對項(xiàng)目的規(guī)模而言，精是突出項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、服務(wù)功能以及經(jīng)營商品的特點(diǎn)，雅代表了項(xiàng)目整體的空間環(huán)境和營銷環(huán)境。整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營特色鮮明，各業(yè)種及類別細(xì)分明確，充分適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣并滿足其消費(fèi)需求。(二)經(jīng)營定位品牌化、時(shí)尚化、個(gè)性化、特色化。(三)定位依據(jù)l 品牌化：品牌主力百貨、品牌生活超市、品牌休閑娛樂店、品牌餐飲店、品牌專業(yè)店、品牌專賣店以及各業(yè)態(tài)區(qū)品牌專柜共同構(gòu)成項(xiàng)目的品牌經(jīng)營特色。在項(xiàng)目功能組合設(shè)計(jì)和招商時(shí)，對引進(jìn)品牌進(jìn)行合理分類、科學(xué)布局、有效管理，不僅堅(jiān)持每個(gè)業(yè)態(tài)區(qū)、每個(gè)功能區(qū)經(jīng)營品牌商品，而且讓整個(gè)項(xiàng)目成為本地知名商業(yè)品牌。l 時(shí)尚化：突出時(shí)尚消費(fèi)的新穎性、時(shí)效性及周期性特點(diǎn)。在項(xiàng)目運(yùn)營中，緊緊圍繞目標(biāo)市場的消費(fèi)特征，環(huán)境、商品、服務(wù)各個(gè)經(jīng)營因素都要求新，遵循時(shí)尚變化的規(guī)律，引導(dǎo)消費(fèi)的流行。l 個(gè)性化：體現(xiàn)出消費(fèi)者在追趕潮流的同時(shí)更加強(qiáng)調(diào)“與眾不同”，個(gè)性消費(fèi)可以讓顧客獲得高度的滿足感和受尊敬感，服務(wù)要充分體現(xiàn)“一對一”的個(gè)性化，顧客在個(gè)性化消費(fèi)中自我意識(shí)得到高提升。l 特色化：是指項(xiàng)目總體的經(jīng)營要體現(xiàn)出核心競爭力和特色優(yōu)勢。以品牌化體現(xiàn)經(jīng)營規(guī)范，時(shí)尚化體現(xiàn)前衛(wèi)流行，個(gè)性化體現(xiàn)“以人為本”，使本項(xiàng)目在膠東半島樹立起區(qū)別于其它傳統(tǒng)商業(yè)態(tài)的大型購物中心的典范形象。六、地產(chǎn)獵頭項(xiàng)目功能定位(一)背景分析緊扣項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位和主題定位，圍繞大型綜合性購物中心的特征確定本項(xiàng)目的功能定位，滿足消費(fèi)者購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)的“一站式”消費(fèi)需求。(二)功能定位購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)。(三)定位依據(jù)l 購物功能作為本項(xiàng)目運(yùn)營的核心功能，隱含在時(shí)尚感覺與休閑功能之后被隱性化。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，占本項(xiàng)目整體面積的80.7%。l 餐飲功能作為購物功能的補(bǔ)充和延伸，讓顧客充分體驗(yàn)購物的便利與樂趣。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，占本項(xiàng)目整體面積的8.1%。l 休閑是指本項(xiàng)目的購物環(huán)境、營銷等各個(gè)方面，都為顧客營造一個(gè)輕松愉悅的氛圍，讓顧客身心放松，感覺隨意，體會(huì)休閑。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，休閑項(xiàng)目占本項(xiàng)目整體面積的4.5%。l 娛樂功能作為本項(xiàng)目的配套功能之一，與項(xiàng)目休閑功能有機(jī)結(jié)合，合理配置，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目室內(nèi)主題公園的設(shè)計(jì)風(fēng)格，使其成為項(xiàng)目的經(jīng)營特色之一。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，占本項(xiàng)目整體面積的1.8%。l 商務(wù)功能為顧客和商務(wù)人士提供良好的交往活動(dòng)平臺(tái)(此項(xiàng)功能主要在本項(xiàng)目二期規(guī)劃中設(shè)計(jì))。七、項(xiàng)目目標(biāo)客層定位(一)目標(biāo)客層定位1、項(xiàng)目整體目標(biāo)客層定位：全客層2、各樓層、各業(yè)態(tài)、功能區(qū)的目標(biāo)客層定位：-1F：家庭主婦、低收入普通消費(fèi)者等;1F：高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入高消費(fèi)者等;2F：時(shí)尚女性、兒童等;3F：休閑人士、商務(wù)人士等;4F：家庭消費(fèi)、青少年、兒童、休閑人士等。(二)定位依據(jù)l 購物中心是將所有的消費(fèi)者作為自己的目標(biāo)服務(wù)客層，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall、主題定位為休閑shopping mall，所以必須鎖定所有的消費(fèi)者作為目標(biāo)客層。同時(shí)，購物中心是集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)、公寓等功能為一體的綜合型商業(yè)業(yè)態(tài)，強(qiáng)大的功能組合所提供的服務(wù)能力也具備服務(wù)所有消費(fèi)者的能力。l 本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的各業(yè)態(tài)、各功能區(qū)、各專業(yè)店以及每個(gè)個(gè)體經(jīng)營店的經(jīng)營定位也是相互錯(cuò)位和相互補(bǔ)充的。l 是提升本項(xiàng)目的品牌價(jià)值和創(chuàng)造新商圈的發(fā)展要求。l 濰坊市城市現(xiàn)有人口規(guī)模、消費(fèi)能力和消費(fèi)市場總量的支撐和保證。八、商圈定位(一)背景分析本項(xiàng)目以設(shè)施配套、功能齊全的shopping mall業(yè)態(tài)填補(bǔ)了本市大型商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，直面市場內(nèi)的競爭對手，從根本上贏得項(xiàng)目的生存、競爭和發(fā)展的空間。同時(shí)，中百與世紀(jì)泰華已經(jīng)率先在濰坊市樹立科學(xué)規(guī)劃、合理布局、規(guī)范管理、時(shí)尚消費(fèi)的品牌商業(yè)形象，在一定程度上取得了成功，導(dǎo)致消費(fèi)需求市場變化加劇，潛在的品牌消費(fèi)、時(shí)尚消費(fèi)市場能量巨大。本項(xiàng)目運(yùn)作的目的，除收回項(xiàng)目投資、獲得基本的經(jīng)濟(jì)回報(bào)外，更注重體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的社會(huì)價(jià)值。項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)不是簡單計(jì)算地產(chǎn)銷售的資金回報(bào)，而是綜合評估項(xiàng)目產(chǎn)生的投資回報(bào)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)價(jià)值，實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)知名品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，以濰坊市為基礎(chǔ)，輻射膠東半島，影響全國，為金正公司的遠(yuǎn)景規(guī)劃開創(chuàng)良好的開端。(二)商圈定位核心商圈：本城區(qū)5公里范圍內(nèi)。次商圈：濰坊市。邊緣商圈：膠東半島。(三)定位依據(jù)l 綜合考慮了濰坊市目前的各類消費(fèi)群體的客層總量、消費(fèi)能力，確定本項(xiàng)目的目標(biāo)客層為服務(wù)所有消費(fèi)者。l 最大限度地發(fā)揮地源優(yōu)勢，擴(kuò)大投資回報(bào)的需要。為了保證金正公司及時(shí)回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營收益，需要最大限度地提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，在保證本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高附加商業(yè)價(jià)值，使整體價(jià)值隨著項(xiàng)目發(fā)展實(shí)現(xiàn)逐步升值，這是在進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)需要考慮的關(guān)鍵因素。l 濰坊作為膠東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，并以風(fēng)箏為載體成功地打造了“風(fēng)箏之都”的濰坊城市新形象，并且地處膠東半島城市群的中心，交通發(fā)達(dá)，對外輻射力強(qiáng)，“購物廣場”作為半島新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，以其獨(dú)特的經(jīng)營特色，巨大的商業(yè)規(guī)模、金正公司強(qiáng)大的實(shí)力和超前的戰(zhàn)略意識(shí)、運(yùn)作理念，在半島未來的商業(yè)競爭中顯現(xiàn)出巨大的競爭優(yōu)勢。第四部分 業(yè)態(tài)組合及分布shopping mall是集購物、休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，其各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比是否科學(xué)、準(zhǔn)確，以及各業(yè)態(tài)的經(jīng)營方式是否相互配套和協(xié)調(diào)將直接影響到項(xiàng)目的后期經(jīng)營、管理及持續(xù)發(fā)展。shopping mall的運(yùn)營具有統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的管理特點(diǎn)。管理者對其實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，有組織進(jìn)行日常運(yùn)行、物業(yè)管理、進(jìn)貨和促銷活動(dòng)等;經(jīng)營者不參與管理，定期向店鋪所有者交納租金，向管理者交納管理費(fèi);店鋪所有者和管理者不參與經(jīng)營。針對SHOPPING MALL的運(yùn)營特點(diǎn)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，設(shè)定本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比和經(jīng)營方式，確保各業(yè)態(tài)相互帶動(dòng)、客流資源共享、經(jīng)營方式科學(xué)、滿足項(xiàng)目定位要求，追求項(xiàng)目運(yùn)營的最好效果，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。室內(nèi)步行街作為項(xiàng)目的內(nèi)部空間骨架，將本項(xiàng)目內(nèi)各大主力店、專業(yè)店、品牌店、餐飲店、娛樂、休閑、設(shè)施等有機(jī)地串連在一起。各類業(yè)態(tài)店鋪在圍繞室內(nèi)步行街排布的同時(shí)，充分考慮到項(xiàng)目每個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值和各業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)連、帶動(dòng)，以及對整個(gè)項(xiàng)目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業(yè)要求及經(jīng)營、管理的特點(diǎn)等因素。一、主題百貨(一)經(jīng)營方式引進(jìn)1家國內(nèi)知名品牌百貨主力店，獨(dú)立經(jīng)營。如引進(jìn)王府井、新瑪特、銀座、太平洋百貨、百盛等。(二)區(qū)域位置及面積規(guī)劃1、百貨主力店規(guī)劃在項(xiàng)目14層的東南角，面積約20000m左右。2、依據(jù)(1)知名品牌百貨店的進(jìn)場，可以促進(jìn)本項(xiàng)目物業(yè)的保值和升值，以利于正常回報(bào)，包括對政府穩(wěn)定稅收資源以及提升項(xiàng)目形象都有積極的作用。(2)主題百貨店作為本項(xiàng)目的核心主力店。主題百貨店強(qiáng)大的聚客功能能極大的帶動(dòng)項(xiàng)目14層整體人氣和客流的合理流動(dòng)，延長顧客在項(xiàng)目停滯的時(shí)間。(3)百貨店作為一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模面積應(yīng)在2萬m左右。國內(nèi)大部分知名百貨店均在2萬m-2.5萬m之間。本項(xiàng)目規(guī)劃2萬m的主題百貨，有利于成功招商。(4)東南角屬于本項(xiàng)目中心區(qū)域(一、二期綜合考慮)，且臨主干道北海路，面對人民廣場，項(xiàng)目視野良好。(三)物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售產(chǎn)權(quán)，采用10年返租，物業(yè)整體租賃給國內(nèi)外知名品牌百貨經(jīng)營。(四)收益方式1、收取固定租金。2、通過百貨經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。(五)定位1、經(jīng)營定位中、高檔時(shí)尚品牌。2、定位依據(jù)(1)充分利用本項(xiàng)目規(guī)模大、功能全的優(yōu)勢，科學(xué)處理與項(xiàng)目中各品牌專賣店、個(gè)體專業(yè)店的錯(cuò)位經(jīng)營，全面提升主題百貨與市內(nèi)現(xiàn)有同業(yè)態(tài)商場的綜合競爭力。(2)以中、高檔的定位來全面提升和顯示本項(xiàng)目的整體定位水平和項(xiàng)目整體形象。給消費(fèi)者強(qiáng)大的吸引力，帶動(dòng)項(xiàng)目的整體人氣。(3)提升本項(xiàng)目室內(nèi)步行街各品牌專賣店的經(jīng)營定位，帶動(dòng)各品牌專賣店、各個(gè)體專業(yè)店的經(jīng)營，確保本項(xiàng)目整體運(yùn)營成功。(4)是本項(xiàng)目主要的購物功能的需要。(六)目標(biāo)客層目標(biāo)客層：高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體。中青年消費(fèi)者，因?yàn)樗麄儞碛休^高的收入水平，受過良好的教育，容易接受前衛(wèi)、新鮮事物，并且目前我國人口的年齡結(jié)構(gòu)中，年輕人占的比例最大，消費(fèi)意識(shí)與觀念較其他年齡段消費(fèi)者更強(qiáng)，他們是21世紀(jì)前20年的消費(fèi)主體，在價(jià)值取向、生活觀念、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)方式等方面都具有明顯的多變性、前衛(wèi)性特點(diǎn)。他們是新世紀(jì)中國消費(fèi)革命的先行者，對高檔、時(shí)尚消費(fèi)品的消費(fèi)欲強(qiáng)烈，不僅引領(lǐng)消費(fèi)潮流，而且是最活躍的消費(fèi)群體，對社會(huì)消費(fèi)趨勢有著導(dǎo)向作用、示范作用。二、生活超市(一)經(jīng)營方式引進(jìn)1家國內(nèi)、國外知名的大賣場品牌，如大潤發(fā)、樂購、家世界、北京華聯(lián)、物美等。(二)區(qū)域位置及面積規(guī)劃1、設(shè)置在項(xiàng)目的地下1層，營業(yè)賣場及配套總面積約20000 m。2、依據(jù)(1)大賣場超市是一種能對居民日常生活發(fā)揮作用、扎根于社區(qū)市場的商業(yè)形態(tài)，能夠滿足大眾消費(fèi)，適合于各消費(fèi)檔次，滿足顧客“求便”的心理需求，是最聚集人氣的主力店,是本項(xiàng)目核心主力店之一。(2)競爭需要。未來零售市場的競爭將更加激烈，本項(xiàng)目的經(jīng)營成功取決于各主力店、次主力店的經(jīng)營成功。對本項(xiàng)目大賣場超市經(jīng)營構(gòu)成直接競爭的是中百佳樂家大賣場及將建成投入市場的易初蓮花大賣場。中百佳樂家大賣場現(xiàn)已在本區(qū)域市場內(nèi)開門迎賓，已形成了一批屬于自己的基礎(chǔ)顧客群體，具有先入為主的競爭優(yōu)勢，易初蓮花大賣場憑借其品牌知名度和規(guī)模較大(易初蓮花大賣場標(biāo)準(zhǔn)綜合超市面積在2萬m左右，超內(nèi)面積一般在8千 m至1萬m)，也會(huì)在市場競爭中占有一席之地。本項(xiàng)目大賣場超市在未來的經(jīng)營中必須要具備一定的規(guī)模，加盟合作者必須是國內(nèi)、外知名的品牌連鎖超市。(3)招商要求近年來，由于商業(yè)地產(chǎn)的火爆發(fā)展，國內(nèi)、外品牌連鎖超市大賣場在選址、合作條件方面已發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，由早期主動(dòng)尋求合作者變?yōu)楸粍?dòng)邀請進(jìn)行合作者。這種轉(zhuǎn)變，使品牌連鎖超市大賣場在與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者的合作談判中占據(jù)主導(dǎo)地位，將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者推向被動(dòng)地位，并且雙方合作條件對品牌連鎖超市大賣場越來越有利，更多的義務(wù)、更多的市場風(fēng)險(xiǎn)由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者來承擔(dān)，使招商難度越來越大。在合作條件中，國內(nèi)一線品牌(如大潤發(fā)、好又多等)連鎖超市大賣場開店的面積均要求在1.5萬m-2萬m。(4)開發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)營的戰(zhàn)略目標(biāo)要求。本項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位要求通過項(xiàng)目的地產(chǎn)營銷收回項(xiàng)目的投資并實(shí)現(xiàn)基本的地產(chǎn)銷售利潤。大賣場超市設(shè)在B1層，既方便和滿足了消費(fèi)者購物的便利性，且旺盛的人氣勢必然帶動(dòng)和提升B1層小商品市場區(qū)店鋪的價(jià)值，促進(jìn)商鋪的銷售。這符合濰坊地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售的市場特征和商鋪投資者的投資心理(本地區(qū)投資者購買商鋪時(shí)優(yōu)先選擇的層數(shù)為1F、-1F、2F)。(5)功能要求。是本項(xiàng)目主要購物功能之一。(三)物業(yè)產(chǎn)權(quán)：開發(fā)商自留商業(yè)物業(yè)，將物業(yè)整體租賃給國內(nèi)、外知名大賣場超市品牌。(四)收益方式1、收取固定租金。2、通過超市經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。3、進(jìn)行資本運(yùn)作。(六)目標(biāo)客層大賣場超市的目標(biāo)客層為本項(xiàng)目輻射區(qū)域在15公里范圍內(nèi)的居民、學(xué)生以及休閑娛樂人士，核心客層為家庭主婦、學(xué)校學(xué)生、人民廣場旅游觀光、休閑人士。三、專業(yè)店(一)3C店1、經(jīng)營方式：引進(jìn)1家國內(nèi)知名的數(shù)碼、通信、家電賣場。2、區(qū)域位置及面積規(guī)劃(1)設(shè)置在項(xiàng)目2、3層的西北角，面積約5000 m。(2)依據(jù)l 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。3C店作為專業(yè)性強(qiáng)的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求，滿足消費(fèi)者家電、IT、通訊產(chǎn)品的消費(fèi)需求。l 3C店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，3C店在選址上特別注重項(xiàng)目的交通條件、通透性、營業(yè)面積等因素。一是由于經(jīng)營的商品專業(yè)性強(qiáng)，消費(fèi)者大部分是有目的選購，二是由于經(jīng)營商品的物理特性要求(單件商品體積大)以及商品進(jìn)出量大。l 項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。由于3C店專業(yè)性強(qiáng)，人氣很旺，將其設(shè)置在本項(xiàng)目的東北角的頂端位，它帶來的顧客資源能夠帶動(dòng)項(xiàng)目整體人氣。同時(shí)，如此規(guī)模，在濰坊市具有絕對的競爭優(yōu)勢。l 是本項(xiàng)目主要的購物功能之一。3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)整體銷售或自留，用于整體租賃。4、收益方式(1)產(chǎn)權(quán)銷售，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益。(2)租賃，收取固定租金并實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)作。5、參考目標(biāo)品牌：國美、蘇寧、三聯(lián)、大中、燦坤等。6、目標(biāo)客層市內(nèi)所有消費(fèi)家電、IT、通訊的客層。(二)運(yùn)動(dòng)用品區(qū)1、經(jīng)營方式：引進(jìn)1家國際、國內(nèi)知名運(yùn)動(dòng)店2、區(qū)域位置及面積規(guī)劃設(shè)置在項(xiàng)目的3層西南角，面積約2000 m。依據(jù)l 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。作為商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。l 運(yùn)動(dòng)用品店選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，運(yùn)動(dòng)用品店在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性以及經(jīng)營者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，彰顯不同商品的獨(dú)特個(gè)性。二是消費(fèi)者有目的選購和隨機(jī)購賣的比例大致相當(dāng)。l 項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。由于運(yùn)動(dòng)用品的時(shí)尚屬性、專業(yè)性因素，人氣較旺，特別是學(xué)生、中青年、休閑人士喜歡光顧，將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，它帶來的顧客資源能夠帶動(dòng)項(xiàng)目整體人氣。同時(shí)，如此規(guī)模，在濰坊市具有絕對的競爭優(yōu)勢。l 是本項(xiàng)目主要的購物功能之一。3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租，10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。4、收益方式(1)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益。(2)收取固定租金。5、參考目標(biāo)品牌：運(yùn)動(dòng)100、名品運(yùn)動(dòng)城等。6、目標(biāo)客層目標(biāo)客層為學(xué)生、中青年、休閑人士運(yùn)動(dòng)服飾能充分展現(xiàn)青年人的蓬勃向上的青春氣息，深受青年人的喜愛，同時(shí)也較符合青年人活潑的特性;運(yùn)動(dòng)器具、休閑器具正好能滿足休閑人士運(yùn)動(dòng)、健身的需求。(三)珠寶城1、經(jīng)營方式：引進(jìn)1家知名品牌連鎖店2、區(qū)域位置及面積規(guī)劃(1)設(shè)置在項(xiàng)目的1層西南角，面積約1000 m。(2)依據(jù)l 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。珠寶城是經(jīng)營的商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。l 珠寶城選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，珠寶城在選址上比較注重項(xiàng)目的交通條件、規(guī)劃布局區(qū)位的獨(dú)立性以及經(jīng)營者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，屬貴重商品，其展示必須充分考慮商品價(jià)值高、安全保障要求高、消費(fèi)者挑選習(xí)性、服務(wù)員服務(wù)方式和要求等因素。二是消費(fèi)者大部分是有目的選購。l 項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。由于珠寶商品的時(shí)尚屬性、專業(yè)性因素以及服務(wù)特性，將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項(xiàng)目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣。同時(shí)，如此規(guī)模，在濰坊市具有絕對的競爭優(yōu)勢，在濰坊市形成購買珠寶首選“某購物廣場”，最終在濰坊珠寶消費(fèi)市場占據(jù)主導(dǎo)地位。l 是本項(xiàng)目主要的購物功能之一。3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租，10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。4、收益方式(1)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益。(2)收取固定租金。5、目標(biāo)客層濰坊市所有珠寶消費(fèi)的顧客并輻射膠東半島范圍內(nèi)的珠寶消費(fèi)者。(四)鞋城1、經(jīng)營方式：引進(jìn)1家知名品牌連鎖店2、區(qū)域位置及面積規(guī)劃(1)設(shè)置在項(xiàng)目的2、3層西南角，面積約2000 m。(2)依據(jù)l 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。鞋城是經(jīng)營的商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。l 鞋城選址的要求。作為專業(yè)店經(jīng)營，鞋城在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性以及經(jīng)營者自身品牌因素。一是由于經(jīng)營的商品屬性統(tǒng)一，商品展示必須充分利用物業(yè)具備的各種因素條件，在商品統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，彰顯不同商品的獨(dú)特個(gè)性。二是消費(fèi)者有目的選購和隨機(jī)購賣的比例大致相當(dāng)。l 項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，能很好地與主題百貨、精品步行街的規(guī)劃和定位融合一起，并在本項(xiàng)目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣。同時(shí)，如此規(guī)模，在濰坊市具有較大的競爭優(yōu)勢，在濰坊市形成購買鞋首選“某購物廣場”，最終在濰坊中低檔鞋消費(fèi)市場占據(jù)主導(dǎo)地位。l 是本項(xiàng)目主要的購物功能之一。3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租，10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。4、收益方式(1)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)收益。(2)收取固定租金。5、參考目標(biāo)品牌：百信鞋業(yè)、大臺(tái)北鞋業(yè)等。6、目標(biāo)客層濰坊市所有中低檔鞋消費(fèi)的顧客。(五)圖書城1、經(jīng)營方式：租賃給1家專業(yè)公司經(jīng)營2、區(qū)域位置和規(guī)劃面積設(shè)置在項(xiàng)目2、3層西南角，面積約2400 m。依據(jù)l 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。圖書城是經(jīng)營圖書的專業(yè)店，符合項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。l 圖書城選址的要求。作為圖書專業(yè)店經(jīng)營，在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。一是圖書的消費(fèi)理念不同于其他商品消費(fèi)者，二是購物環(huán)境需要相對安靜，三是消費(fèi)者有目的選購和隨機(jī)購賣的比例大致相當(dāng)，并且消費(fèi)群體均有一定的文化素質(zhì)，特征是學(xué)生、專業(yè)人員居多。l 項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，與主題百貨、精品步行街形成錯(cuò)位經(jīng)營，極大提升和豐富項(xiàng)目經(jīng)營商品品類的齊全性，并在本項(xiàng)目的中部形成主題鮮明的購物主題，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣。同時(shí)，如此規(guī)模，在濰坊市具有較大的競爭優(yōu)勢。l 濰坊市是一個(gè)歷史文化古城，有著濃厚的文化消費(fèi)氣息。l 是本項(xiàng)目主要的購物功能之一。3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留或銷售4、收益方式(1)收取固定租金或?qū)嶋H房地產(chǎn)銷售收益。(2)通過經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。(3)進(jìn)行資本運(yùn)作。5、參考目標(biāo)品牌：席殊書屋、新華書店等。6、目標(biāo)客層市內(nèi)所有學(xué)生、教師、學(xué)者、技術(shù)人員、專業(yè)人士、政府公務(wù)員、商務(wù)人士。四、美食街(一)經(jīng)營方式：引進(jìn)1家或幾家國際、國內(nèi)知名餐飲品牌。(二)區(qū)域位置及面積規(guī)劃1、設(shè)置在項(xiàng)目4層南面，面積約3000 m。2、依據(jù)l 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，餐飲是項(xiàng)目主要服務(wù)功能之一。l 美食街能為項(xiàng)目帶來極旺盛的客流，將其設(shè)置在4F能很好的將顧客吸引至4F，使本項(xiàng)目形成淋浴式顧客流動(dòng)線。l 美食街選址的要求。美食街在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。美食街作為項(xiàng)目購物功能的補(bǔ)充和延伸，滿足消費(fèi)者對品牌餐飲的消費(fèi)需求，二是消費(fèi)者的消費(fèi)理念和習(xí)慣不同于其他商品消費(fèi)，三是購物環(huán)境需要相對獨(dú)立，四是消費(fèi)者多屬隨機(jī)消費(fèi)。l 項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。將其設(shè)置在本項(xiàng)目的南部的頂端位，作為本項(xiàng)目餐飲功能的主要組成部分，與3F品牌餐廳的設(shè)置位置樓上樓下相互對應(yīng)，便于物業(yè)設(shè)施的安裝、維護(hù)，與休閑娛樂項(xiàng)目相輔相成，極大提升和豐富項(xiàng)目服務(wù)功能的齊全性，并在本項(xiàng)目的頂部形成主題鮮明的餐飲主題，滿足消費(fèi)者在購物、休閑、娛樂時(shí)的飲食需求，帶動(dòng)項(xiàng)目整體的人氣。同時(shí)，如此規(guī)模，在濰坊市具有較大的競爭優(yōu)勢。(三)物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留(四)收益方式(1)收取固定租金。(2)通過經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。(3)進(jìn)行資本運(yùn)作。(五)參考目標(biāo)品牌：大食代、快活林等。(六)目標(biāo)客層所有進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客、本項(xiàng)目內(nèi)(一、二期)每一位工作人員、營業(yè)員、進(jìn)場經(jīng)營的所有經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員、周邊居民家庭、政府公務(wù)員、周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客等。五、餐飲(一)品牌快餐1、經(jīng)營方式：引進(jìn)1家國際著名的快餐品牌店2、區(qū)域位置和規(guī)劃面積(1)分布在項(xiàng)目各層，面積約1100 m;(2)依據(jù)l 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，國際著名品牌快餐是其不可缺少的一個(gè)業(yè)態(tài)組成,能最大提升本項(xiàng)目的商務(wù)價(jià)值。l 品牌快餐能為項(xiàng)目吸引來眾多的消費(fèi)者，帶動(dòng)整個(gè)商場的人氣。另一方面也可為商場帶來穩(wěn)定的收益。l 品牌快餐的選址要求。國際著名快餐在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境等因素。本項(xiàng)目符合其選址條件。l 項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。各個(gè)品牌快餐對項(xiàng)目內(nèi)位置的要求不盡相同，如肯德基、麥當(dāng)勞要求有獨(dú)立的門面，而永和豆?jié){、德克士等品牌側(cè)重要求面積足夠大，操作間設(shè)備齊全就可，對樓層沒有特別要求。因此將各類品牌快餐店根據(jù)整體項(xiàng)目運(yùn)營情況，將其分布于不同樓層。這樣也可以使品牌快餐的人流與各層共享。對整個(gè)項(xiàng)目的人氣提升有一定作用。3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留4、收益方式(1)收取固定租金。(2)通過經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。(3)進(jìn)行資本運(yùn)作。5、參考目標(biāo)品牌：麥當(dāng)勞、肯德基、德克士、永和豆?jié){等。6、目標(biāo)客層政府公務(wù)員、周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客特別是小孩和青少年、本項(xiàng)目內(nèi)(一、二期)工作人員、營業(yè)員、進(jìn)場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員。(二)風(fēng)味小吃1、經(jīng)營方式：引進(jìn)國內(nèi)、外知名的各種風(fēng)味小吃。2、區(qū)域位置和規(guī)劃面積(1)設(shè)置在-1F，面積2000。(2)依據(jù)l 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，消費(fèi)群體為全客層，高、中、低檔飲食消費(fèi)都不可缺少。l 風(fēng)味小吃安排在-1F，與大賣場在同一樓層，可滿足大賣場顧客的休息、進(jìn)餐需求。同時(shí)也可聚集人氣。使進(jìn)入大賣場購物的顧客能夠在商場內(nèi)停留更長的時(shí)間。l 項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。風(fēng)味小吃是項(xiàng)目購物功能的補(bǔ)充和延伸，消費(fèi)者大都為即時(shí)消費(fèi)。因此它最注重人氣。本項(xiàng)目將其設(shè)置與大賣場處于同一樓層，可滿足其經(jīng)營需求。3、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留4、收益方式(1)收取固定租金。(2)通過經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。(3)進(jìn)行資本運(yùn)作。5、目標(biāo)客層周邊學(xué)校學(xué)生、旅游觀光客、周邊居民家庭、進(jìn)入本項(xiàng)目的每一位顧客、本項(xiàng)目內(nèi)(一、二期)工作人員、營業(yè)員、進(jìn)場經(jīng)營的經(jīng)營者及業(yè)務(wù)人員。(三)品牌餐廳1、經(jīng)營方式：引進(jìn)35家國內(nèi)中、高檔餐飲品牌連鎖店2、區(qū)域位置和規(guī)劃面積(1)分布在3層?xùn)|南部，面積約2000 m。(2)依據(jù)l 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall，消費(fèi)群體為全客層，高、中、低檔飲食消費(fèi)都不可缺少，因此中、高檔品牌餐廳在業(yè)態(tài)組合上不可缺少。l 品牌餐廳的選址要求。品牌快餐在選址上比較注重項(xiàng)目的易達(dá)性、通透性、環(huán)境以及經(jīng)營者自身品牌因素。本項(xiàng)目符合其選址條件。l 品牌餐廳安排在3F，有一個(gè)相對較為獨(dú)立的空間，對環(huán)境要求較高。它的營業(yè)時(shí)間與項(xiàng)目商場部分產(chǎn)生錯(cuò)位，因此需要單獨(dú)通道。將品牌餐廳設(shè)置在3F可滿足多方面的要求。3、經(jīng)營定位：低檔：川味、東北菜、湘菜中檔：魯菜、杭幫菜、京菜、潮粵菜高檔：海鮮、鮑翅4、物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留5、收益方式(1)收取固定租金。(2)通過經(jīng)營提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。(3)進(jìn)行資本運(yùn)作。6、目標(biāo)客層目標(biāo)客層：白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和中高收入、中高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體。六、品牌店(一)經(jīng)營方式：引進(jìn)國內(nèi)、外中高檔品牌專賣店(二)區(qū)域位置和規(guī)劃面積1、沿室內(nèi)步行街設(shè)置，-1F面積約8200 m， 1層約17800 m、2層約3600 m，共計(jì)29600 m。2、依據(jù)l 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。由多個(gè)國內(nèi)、外品牌專賣店組成的室內(nèi)步行街是shopping mall的一大特點(diǎn)。品牌店的進(jìn)場可以保證本項(xiàng)目物業(yè)的保值和升值，以利于正常投資回報(bào)，并對提升項(xiàng)目形象具有積極作用。l 品牌店是本項(xiàng)目時(shí)尚、新潮消費(fèi)的一個(gè)消費(fèi)區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，是整個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)亮點(diǎn)，也是展現(xiàn)項(xiàng)目形象的最重要部分。此區(qū)域還可以聚集大量社會(huì)層次較高、消費(fèi)實(shí)力較強(qiáng)的顧客，這些顧客與主題百貨店的顧客形成共享，具有強(qiáng)大的聚客功能，從而提升項(xiàng)目人氣。l 品牌店的面積與整個(gè)項(xiàng)目的面積應(yīng)形成一定比例，本項(xiàng)目整體面積約為10萬m，結(jié)合本項(xiàng)目的整體面積及布局，現(xiàn)將品牌店設(shè)定為2萬m左右。而根據(jù)濰坊市目前的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，市場容量足以支撐這2萬m品牌店。(三)物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)產(chǎn)權(quán)分零銷售。(四)收益方式： 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收益。(五)經(jīng)營范圍：服飾、鞋帽、化妝品、珠寶、藥、茶、保健品、飾品、小百貨等。(六)目標(biāo)客層目標(biāo)客層：高級白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和高收入、高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體、時(shí)尚消費(fèi)群體。七、休閑區(qū)(一)經(jīng)營方式：引進(jìn)10家左右休閑項(xiàng)目。(二)區(qū)域位置和規(guī)劃面積1、設(shè)置在項(xiàng)目4層?xùn)|部，面積約1500 m左右。2、依據(jù)l 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位需要。作為一個(gè)現(xiàn)代shopping mall，它應(yīng)該包容各種業(yè)態(tài)，在滿足人們購物的需求時(shí)，也應(yīng)當(dāng)具有良好的休閑功能。l 休閑區(qū)的位置要求。來這里消費(fèi)的消費(fèi)者一般層次較高，因此對環(huán)境、服務(wù)也有