北京市物業(yè)項目交接管理辦法.doc

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)北京市物業(yè)項目交接管理辦法的通知京建發(fā)2010603號各區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、房管局，各有關(guān)單位：為貫徹實施北京市物業(yè)管理辦法（北京市人民政府令第219號），進一步規(guī)范物業(yè)項目交接活動，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委研究制訂了北京市物業(yè)項目交接管理辦法，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。附件：北京市物業(yè)項目交接管理辦法北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會二一年十月十九日附件：北京市物業(yè)項目交接管理辦法第一章 總則第一條 為規(guī)范本市物業(yè)項目交接活動，維護業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進本市物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)北京市物業(yè)管理辦法，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間進行物業(yè)項目交接的，適用本辦法。第三條 本辦法所稱物業(yè)項目交接，是指建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間對物業(yè)共用部分進行查驗交接以及對物業(yè)管理相關(guān)資料進行移交和承接的行為。第四條 市房屋行政主管部門負責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)項目交接活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)項目交接活動的監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)協(xié)調(diào)處理本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目交接糾紛，指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。第五條 物業(yè)項目交接活動應(yīng)當(dāng)遵循依法有序、平等協(xié)商、維護社區(qū)和諧與社會穩(wěn)定的原則。第二章 交接內(nèi)容和程序第六條 已經(jīng)成立業(yè)主大會的物業(yè)項目，可由經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會代表全體業(yè)主進行交接；未成立業(yè)主大會的，可由全體業(yè)主授權(quán)的業(yè)主代表進行交接。全體業(yè)主可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行交接；也可以按照北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法（京建發(fā)2010383號）委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行物業(yè)項目交接查驗評估，并出具物業(yè)項目交接查驗報告。第七條 物業(yè)項目交接前應(yīng)當(dāng)簽訂交接協(xié)議。交接協(xié)議一般包括：物業(yè)項目名稱、交接主體、交接時間、權(quán)利和責(zé)任分界點、交接內(nèi)容、交接查驗方法和標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)債權(quán)債務(wù)的處理、爭議解決方式等。第八條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式的，全體業(yè)主與建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列程序進行交接：（一）全體業(yè)主將業(yè)主共同決定書面告知建設(shè)單位；（二）雙方協(xié)商簽訂交接協(xié)議；（三）全體業(yè)主及時將業(yè)主共同決定、交接協(xié)議等相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及區(qū)縣房屋行政主管部門；（四）雙方按照北京市物業(yè)管理辦法第十條規(guī)定和交接協(xié)議約定，對物業(yè)共用部分進行查驗交接并對物業(yè)管理相關(guān)資料進行移交和承接。北京市物業(yè)管理辦法施行前訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同解除的，由全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本辦法第九條的規(guī)定進行交接。第九條 業(yè)主共同決定不再接受事實服務(wù)的，或者決定在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照下列程序進行交接：（一）全體業(yè)主將業(yè)主共同決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前3個月書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（二）雙方協(xié)商簽訂交接協(xié)議；（三）全體業(yè)主及時將業(yè)主共同決定、交接協(xié)議等相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及區(qū)縣房屋行政主管部門；（四）雙方按照北京市物業(yè)管理辦法第二十七條規(guī)定和交接協(xié)議約定，對物業(yè)共用部分進行查驗交接并對物業(yè)管理相關(guān)資料進行移交和承接。第十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供事實服務(wù)的，或者在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主按照下列程序進行交接：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前3個月書面告知全體業(yè)主；（二）雙方協(xié)商簽訂交接協(xié)議；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時將決定、交接協(xié)議等相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及區(qū)縣房屋行政主管部門；（四）雙方按照北京市物業(yè)管理辦法第二十七條規(guī)定和交接協(xié)議約定，對物業(yè)共用部分進行查驗交接并對物業(yè)管理相關(guān)資料進行移交和承接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知之日至合同期限屆滿之日不足3個月的，應(yīng)當(dāng)自告知之日起3個月后方可撤出物業(yè)管理區(qū)域，不得擅自停止物業(yè)服務(wù)。全體業(yè)主怠于履行交接義務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以推薦業(yè)主代表按規(guī)定組織交接。第十一條 業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照下列程序進行交接：（一）全體業(yè)主將業(yè)主共同決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（二）雙方協(xié)商簽訂交接協(xié)議；（三）全體業(yè)主及時將業(yè)主共同決定、交接協(xié)議等相關(guān)情況書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及區(qū)縣房屋行政主管部門；（四）雙方按照北京市物業(yè)管理辦法第二十七條規(guī)定和交接協(xié)議約定，對物業(yè)共用部分進行查驗交接并對物業(yè)管理相關(guān)資料進行移交和承接。第十二條 本辦法第八條、第九條規(guī)定的物業(yè)項目交接，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接，并撤出物業(yè)管理區(qū)域。交接的起算時間為：（一）約定期限的物業(yè)服務(wù)合同終止的，自物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿之日起算；（二）其他情形，自建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到全體業(yè)主共同決定的書面告知之日起算。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。第十三條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主共同決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿之日前30日內(nèi)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同。第三章 交接行為規(guī)范第十四條 物業(yè)項目交接可以參照新建物業(yè)項目交接查驗標(biāo)準(zhǔn)進行交接查驗。第十五條 物業(yè)項目交接時，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會及相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行配合義務(wù)，不得出現(xiàn)下列行為：（一）拒不移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料；（二）拒不配合交接查驗；（三）拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域；（四）強行接管；（五）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。第十六條 本辦法所稱拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，是指建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第十二條規(guī)定，逾期不撤出物業(yè)管理區(qū)域的行為。第十七條 本辦法所稱強行接管，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)的下列行為：（一）未經(jīng)業(yè)主共同決定選聘為物業(yè)服務(wù)單位而進駐物業(yè)管理區(qū)域，但政府相關(guān)部門組織接管的除外；（二）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚未撤出時，未協(xié)商達成一致或者未經(jīng)訴訟、仲裁而進駐物業(yè)管理區(qū)域。第四章 應(yīng)急物業(yè)服務(wù)第十八條 有下列情形之一，住宅物業(yè)項目不能維持正常物業(yè)管理秩序的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門組織提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)：（一）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，建設(shè)單位或原物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法撤出物業(yè)管理區(qū)域，全體業(yè)主未能依法確定物業(yè)管理方式的；（二）物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反約定單方解除物業(yè)服務(wù)合同，撤出物業(yè)管理區(qū)域，全體業(yè)主未能依法確定物業(yè)管理方式的；（三）物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)因破產(chǎn)、資質(zhì)被注銷等原因致使其法律上或者事實上不能履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)的。第十九條 應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的方式根據(jù)轄區(qū)實際情況確定，可以專門成立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)隊或者指定、聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。第二十條 組織應(yīng)急物業(yè)服務(wù)前，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費、服務(wù)期限等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第二十一條 應(yīng)急物業(yè)服務(wù)內(nèi)容僅限于垃圾清運、秩序維護、二次供水、電梯運行等維持業(yè)主基本生活的服務(wù)事項。第二十二條 應(yīng)急物業(yè)服務(wù)費用由全體業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助收取。第二十三條 應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限一般不超過3個月。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時指導(dǎo)和協(xié)助全體業(yè)主依法共同決定物業(yè)管理方式和內(nèi)容。第二十四條 應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)共用部分的毀損責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，應(yīng)急服務(wù)單位故意造成的除外。第五章 監(jiān)督管理第二十五條 違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料、拒不配合交接查驗、擅自停止物業(yè)服務(wù)、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域、強行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門按照物業(yè)管理條例、北京市物業(yè)管理辦法相關(guān)規(guī)定依法處罰。第二十六條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行交接義務(wù)、不按規(guī)定交接、擅自停止物業(yè)服務(wù)、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域、強行接管的，由市、區(qū)縣房屋行政主管部門按照本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)及項目負責(zé)人信用信息管理和物業(yè)服務(wù)項目管理的相關(guān)規(guī)定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)責(zé)任人予以處理。第二十七條 違反中華人民共和國治安管理處罰法、保安服務(wù)管理條例相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其保安員采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置交接糾紛，扣押、沒收他