房地產(chǎn)稅費(fèi)名目.doc

房地產(chǎn)稅費(fèi)名目作者：長(zhǎng)沙律師 文章來源：本站原創(chuàng) 點(diǎn)擊數(shù)： 663 更新時(shí)間：2010-4-12 18:49:13 【字體：小 大】 依據(jù)相關(guān)法律及規(guī)定，我國房產(chǎn)稅費(fèi)如下：房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收一，契稅：（受讓人繳納）新建商品住房買賣：按房?jī)r(jià)的3%（個(gè)人購買普通住房為1.5%)非居住新建商品房買賣：按房?jī)r(jià)的3%存量住房買賣：按房?jī)r(jià)的3%（個(gè)人購買普通住房為1.5%)非居住存量房屋買賣：按房?jī)r(jià)的3%交換：房屋交換差價(jià)支付方按差額的3%贈(zèng)與：按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的3%預(yù)購商品房及其轉(zhuǎn)讓：按房?jī)r(jià)的3%（其中個(gè)人預(yù)購普通住房按房?jī)r(jià)的1.5%)預(yù)征二，印花稅：（1） 合同印花稅：新建商品住房買賣、新建非居住商品房買賣：受讓人按房?jī)r(jià)的0.03%存量住房買賣、非居住存量房屋買賣：買賣雙方各按房?jī)r(jià)的0.05%（2）權(quán)利、許可證照印花稅：房屋產(chǎn)權(quán)證每件五元三，營業(yè)稅（5%）個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的余額征收營業(yè)稅。單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。四，個(gè)人所得稅個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”（20%）繳納個(gè)人所得稅。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例（上海：1%）核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。房屋出租、轉(zhuǎn)租的稅收出租、轉(zhuǎn)租：不繳納契稅；租賃雙方按合同金額的0.1%繳納印花稅個(gè)人出租居住：出租人按房屋租金的5% 繳納綜合稅款個(gè)人轉(zhuǎn)租居住房屋：轉(zhuǎn)租人按房屋租金的2.5%繳納綜合稅款單位出租房屋、個(gè)人出租非居住房屋：營業(yè)稅：按租金的5%（附加0.56%);所得稅：個(gè)人按收的20%，單位按33%（有優(yōu)惠按優(yōu)惠稅率）；房產(chǎn)稅：從事房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)租賃辦公樓，按房產(chǎn)原值X80%X1.2%；其他按年租金收入12%單位轉(zhuǎn)租房屋、個(gè)人轉(zhuǎn)租非居住房屋：營業(yè)稅：按租金的5%（附加0.56%）；所得稅：個(gè)人按收的20%，單位按33%（有優(yōu)惠按優(yōu)惠稅率）； 開發(fā)商故意隱瞞未取得商品房預(yù)售證的事實(shí)，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任作者：長(zhǎng)沙律師 文章來源：本站原創(chuàng) 點(diǎn)擊數(shù)： 143 更新時(shí)間：2010-4-14 20:30:57 【字體：小 大】 提示：開發(fā)商訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。 【案情】 一審法院經(jīng)審理查明：國貿(mào)房地產(chǎn)公司承建孝感市新華別府綜合樓，2006年9月26日，孝感市孝南區(qū)新華書店與孝感市國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱國貿(mào)房地產(chǎn)公司）簽訂土地聯(lián)合建房協(xié)議書，并對(duì)該協(xié)議書進(jìn)行了公證，雙方約定：孝感市孝南區(qū)新華書店將孝感市北京路40號(hào)的土地（其土地使用權(quán)人是孝感市孝南區(qū)新華書店，使用權(quán)類型為劃撥，用途為倉儲(chǔ)；該樓的承建申請(qǐng)人為孝感市孝南區(qū)文體局）交給國貿(mào)房地產(chǎn)公司開發(fā)，國貿(mào)房地產(chǎn)公司將開發(fā)出來的房屋“孝感市新華別府綜合樓”除無償給孝感市孝南區(qū)新華書店一部分外，其他房屋可由國貿(mào)房地產(chǎn)公司對(duì)外出售，孝感市北京路40號(hào)的土地的過戶手續(xù)、土地出讓金等費(fèi)用均由國貿(mào)房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)辦理和承擔(dān)。 2006年11月14日，國貿(mào)房地產(chǎn)公司與陳光勝簽訂了一份房屋訂購合同，合同約定：由陳光勝定購國貿(mào)房地產(chǎn)公司在建的自建工程“孝感市新華別府綜合樓”中的從北往南第四間門面及二樓整層，門面面積約62平方米，每平方米9500元，二樓面積約為800平方米，每平方米1620元。陳光勝應(yīng)向國貿(mào)房地產(chǎn)公司交付購房預(yù)訂款80萬元，國貿(mào)房地產(chǎn)公司在房產(chǎn)局驗(yàn)收合格后交付土地使用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證，陳光勝在其后30天內(nèi)交付余款。2007年3月28日，國貿(mào)房地產(chǎn)公司應(yīng)向陳光勝交付房屋。合同還約定，國貿(mào)房地產(chǎn)公司如無法交付房屋，則雙倍返還陳光勝交付的全部房款。合同總價(jià)款為188.5萬元。合同簽訂后，陳光勝依約分別于2006年12月13日和12月22日交付購房預(yù)訂款8萬元、72萬元。但國貿(mào)房地產(chǎn)公司未按合同約定交付房產(chǎn)證及房屋。國貿(mào)房地產(chǎn)公司至今未取得“孝感市新華別府綜合樓”的商品房預(yù)售許可證。故陳光勝請(qǐng)求判令國貿(mào)房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同及償付違約金160萬元， 【審判】 一審法院認(rèn)為：陳光勝與國貿(mào)房地產(chǎn)公司之間簽訂的房屋定購合同，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，該民事法律關(guān)系合法有效，依法應(yīng)予保護(hù)。該合同從內(nèi)容和性質(zhì)上看，應(yīng)屬房屋買賣合同。國貿(mào)房地產(chǎn)公司未按合同約定履行合同的行為違約，對(duì)引起本案糾紛應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。但因國貿(mào)房地產(chǎn)公司和陳光勝買賣房屋的土地性質(zhì)是國有劃撥用地，且產(chǎn)權(quán)所有人不是國貿(mào)房地產(chǎn)公司，致使該合同目的無法實(shí)現(xiàn)。故對(duì)陳光勝要求國貿(mào)房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同的請(qǐng)求，不予支持。從雙方約定的違約條款性質(zhì)上看，該條款應(yīng)是定金條款，但其約定超過合同總價(jià)款的20，對(duì)超過部分不應(yīng)雙倍返還。據(jù)此，依照中華人民共和國民事訴訟法第一百二十八條、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第五條、中華人民共和國擔(dān)保法第八十九條、第九十一條的規(guī)定，判決如下：一、國貿(mào)房地產(chǎn)公司雙倍返還陳光勝定金75.4萬元(188.5萬元X20X2=37.7萬元X2)。二、國貿(mào)房地產(chǎn)公司返還陳光勝購房款42.3萬元(80萬元-37.7萬元)。上述二項(xiàng)合計(jì)117.7萬元，由國貿(mào)房地產(chǎn)公司于本判決生效后十日內(nèi)付清。如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國民事訴訟法第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 陳光勝不服上訴稱：一審判決認(rèn)定國貿(mào)房地產(chǎn)公司不能繼續(xù)履行房屋訂購合同錯(cuò)誤。即使涉案的房屋訂購合同無效，國貿(mào)房地產(chǎn)公司對(duì)造成該合同無效也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部過錯(cuò)責(zé)任。請(qǐng)求撤銷一審判決，改判國貿(mào)房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行房屋訂購合同并支付違約金80萬元。 國貿(mào)房地產(chǎn)公司上訴并答辯稱：一、國貿(mào)房地產(chǎn)公司與陳光勝簽訂的房屋訂購合同為無效合同。該房屋不是國貿(mào)房地產(chǎn)公司自己開發(fā)建設(shè)的商品房項(xiàng)目，國貿(mào)房地產(chǎn)公司不是該房屋的法定權(quán)利人。國貿(mào)房地產(chǎn)公司與陳光勝簽訂的房屋訂購合同損害了法定權(quán)利人的權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定無效。國貿(mào)房地產(chǎn)公司應(yīng)返還收取的陳光勝交付的購房預(yù)定款，國貿(mào)房地產(chǎn)公司與陳光勝對(duì)合同無效均有過錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。請(qǐng)求撤銷一審判決，確認(rèn)雙方簽訂的房屋訂購合同無效；判決由國貿(mào)房地產(chǎn)公司返還陳光勝預(yù)付購房款80萬元。 二審認(rèn)為：1、關(guān)于涉案的房屋訂購合同是否合法有效的問題。按照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第一條的規(guī)定，本案的涉案合同屬于商品房買賣合同。由于國貿(mào)房地產(chǎn)公司至今未取得“孝感市新華別府綜合樓”的商品房預(yù)售許可證，故按照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條的規(guī)定，該房屋訂購合同應(yīng)認(rèn)定為無效合同。國貿(mào)房地產(chǎn)公司在明知自己沒有取得“孝感市新華別府綜合樓”的商品房預(yù)售許可證的情況下，未告知陳光勝，仍與其簽訂房屋訂購合同，按照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第九條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，陳光勝可以請(qǐng)求國貿(mào)房地產(chǎn)公司返還其已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求國貿(mào)房地產(chǎn)公司承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。本案中，陳光勝已向國貿(mào)房地產(chǎn)公司支付了80萬元購房款，故國貿(mào)房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)退還陳光勝80萬元預(yù)付款并賠償其80萬元。 由于涉案合同無效，因而不能繼續(xù)履行。2、關(guān)于涉案的房屋訂購合同第八條是否是定金條款的問題。涉案的房屋訂購合同第八條明確約定“違約責(zé)任：1、自乙方簽訂合同之日起，如有資金問題或其他原因，乙方違約，甲方有權(quán)沒收全部所交的款項(xiàng)。2、甲方因工程半途而廢止，或中途轉(zhuǎn)讓他人，竣工時(shí)間延期等所造成無法交付給乙方，乙方所交付的房款總額，甲方應(yīng)雙倍償還給乙方”。該條款是合同雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，是對(duì)其違約責(zé)任的約定，故涉案的雙方當(dāng)事人均應(yīng)按房屋訂購合同第八條的約定履行。一審判決適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。經(jīng)二審審判委員會(huì)討論決定，判決：一、撤銷一審民事判決。二、孝感市國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退還陳光勝預(yù)付購房款80萬元，并賠償陳光勝80萬元，由孝感市國貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決書生效后十日內(nèi)付清。三、駁回陳光勝的其他訴訟請(qǐng)求。上述給付款項(xiàng)，如未按判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國民事訴訟法第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。 【問題】 一、本案屬于房屋買賣合同還是屬于商品房預(yù)售合同糾紛。國貿(mào)房地產(chǎn)公司與陳光勝簽訂了一份房屋訂購合同時(shí)，標(biāo)的物尚未竣工，根據(jù)建設(shè)部1994年11月15日發(fā)布的城市商品房預(yù)售管理辦法的規(guī)定，本案應(yīng)屬于商品房預(yù)售合同糾紛。 二、合同的效力。1、該商品房的土地性質(zhì)是國有劃撥用地，根據(jù)中華人民共和國國家土地管理局1998年第8號(hào)令國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定第五條、第九條、第十三條的規(guī)定，涉及的劃撥土地使用權(quán)，需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，補(bǔ)交出讓金或有關(guān)土地有償使用費(fèi)用。至本案審結(jié)，國貿(mào)房地產(chǎn)公司亦未能提交改變土地用途所必須的有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。2、根據(jù)最高人民法院2003年4月28日關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，至本案審結(jié)，國貿(mào)房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證。以上兩點(diǎn)，根據(jù)中華人民共和國合同法第五十二條第一款第（五）項(xiàng)的規(guī)定，國貿(mào)房地產(chǎn)公司與陳光勝簽訂的房屋訂購合同無效。 三、本案是否遺漏當(dāng)事人。本案新華書店是土地使用權(quán)人，是否遺漏了當(dāng)事人新華書店。根據(jù)陳光勝的訴請(qǐng)，陳光勝請(qǐng)求認(rèn)定合同有效、國貿(mào)房地產(chǎn)公司履行雙方簽訂的合同并承擔(dān)違約責(zé)任，國貿(mào)房地產(chǎn)公司辨稱合同無效并駁回陳光勝的訴訟請(qǐng)求。雙方的焦點(diǎn)是合同的效力，故此，依照商品房預(yù)售合同糾紛處理，沒有遺漏當(dāng)事人。 四、二審改判的理由。由于涉案合同無效，依照無效合同的處理原則，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。國貿(mào)房地產(chǎn)公司未改變土地使用性質(zhì)，明知自己沒有取得“孝感市新華別府綜合樓”的商品房預(yù)售許可證的情況下，亦未告知陳光勝，即與其簽訂房屋訂購合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同無效的過錯(cuò)責(zé)任。按照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第九條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，陳光勝可以請(qǐng)求國貿(mào)房地產(chǎn)公司返還其已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求國貿(mào)房地產(chǎn)公司承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。本案中，陳光勝已向國貿(mào)房地產(chǎn)公司支付了80萬元購房款，故國貿(mào)房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)退還陳光勝80萬元預(yù)付款并賠償其損失80萬元。 房產(chǎn)抵押未辦理登記不影響抵押合同的效力作者：長(zhǎng)沙律師 文章來源：本站原創(chuàng) 點(diǎn)擊數(shù)： 139 更新時(shí)間：2010-4-16 20:02:04 【字體：小 大】 長(zhǎng)沙律師網(wǎng)提示：根據(jù)物權(quán)法 “物權(quán)、債權(quán)區(qū)分”原則，即使抵押物未登記，抵押權(quán)未成立，但不影響抵押合同的成立及生效。一、案情 2009年1月14日，被告陳某向原告李某借款250000元，約定于2009年7月30日前歸還，被告孫某表示愿意以自有房產(chǎn)一處為該債務(wù)提供擔(dān)保。借款當(dāng)日被告陳某與原告李某簽訂借款協(xié)議一份，載明借款金額和還款日期等事項(xiàng)，被告孫某在協(xié)議下方注明：“擔(dān)保人承諾，對(duì)上述借款，擔(dān)保人自愿將座落于XX處的自有房產(chǎn)提供給李某作為抵押，如到期不能還清，承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。擔(dān)保人孫某。”借款到期后，被告陳某未還款，原告李某于2009年11月9日訴至法院，要求被告陳某立即歸還借款，其不能歸還部分，要求對(duì)被告孫某房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。經(jīng)審理查明，協(xié)議簽訂后，被告孫某將房屋產(chǎn)權(quán)證交由原告李某保管，但對(duì)該房產(chǎn)并未辦理抵押登記手續(xù)，庭審過程中，雖經(jīng)法院對(duì)相關(guān)法律法規(guī)予以釋明，但被告孫某拒絕配合辦理抵押登記手續(xù)。二、判決 法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告李某與被告陳某之間簽訂的借款合同依法成立生效并已履行被告陳某應(yīng)依約定歸還借款；被告孫某在借款合同后自愿書寫的抵押條款未違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，依法有效，其與原告之間的抵押合同成立并生效，因抵押物未依法辦理登記手續(xù)，抵押權(quán)不能成立，被告孫某應(yīng)在房產(chǎn)價(jià)值內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。據(jù)此，依據(jù)中華人民共和國合同法第六十條第一款、第一百零七條、第一百九十八條、中華人民共和國物權(quán)法第十五條、第一百七十八條、第一百八十七條、中華人民共和國民事訴訟法第一百二十八條之規(guī)定，判決被告陳某于本判決生效后十日內(nèi)歸還原告李某借款本金250000元，被告孫某在XX房產(chǎn)價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。點(diǎn)評(píng)：抵押合同是否有效 中華人民共和國擔(dān)保法第四十一條規(guī)定 “ 當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”2中華人民共和國物權(quán)法第十五條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！保谝话侔耸邨l規(guī)定“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”顯然，兩部法律對(duì)抵押權(quán)成立時(shí)間規(guī)定一致，即自登記時(shí)設(shè)立；而根據(jù)新法優(yōu)于舊法的法律適用原則，抵押合同成立生效的時(shí)間應(yīng)遵從物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，即自合同成立時(shí)生效，抵押權(quán)是否成立不影響抵押合同的效力，因此抵押權(quán)未成立，并不影響抵押合同的效力。抵押權(quán)應(yīng)在主債務(wù)訴訟時(shí)效內(nèi)主張作者：長(zhǎng)沙律師 文章來源：本站原創(chuàng) 點(diǎn)擊數(shù)： 266 更新時(shí)間：2010-4-17 20:01:00 【字體：小 大】 長(zhǎng)沙律師網(wǎng)提示：根據(jù)物權(quán)法第202條規(guī)定，抵押權(quán)人應(yīng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效內(nèi)行使。一、案情 1999年1月22日，被告周智保向原告中國農(nóng)業(yè)銀行吉水縣支行貸款50000元，并以周智保所有的房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保且辦理了抵押登記。借款到期后，銀行多次向周智保催收借款本息，周智保也在2004年9月7日承諾于2005年底還清借款本息，此后，銀行沒有再向周智保催款，2008年4月，銀行向法院起訴，請(qǐng)求法院判令周智保償還借款本息并享有抵押房產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)。周智保則提出本案?jìng)鶛?quán)及抵押權(quán)已超過訴訟時(shí)效。點(diǎn)評(píng)： 押權(quán)的行使期限應(yīng)適用物權(quán)法的規(guī)定，根據(jù)物權(quán)法第202條抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)的規(guī)定，原告的抵押權(quán)已消滅，應(yīng)當(dāng)駁回原告銀行要求被告周智保還款及享有抵押房產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請(qǐng)求。理由： 一、抵押權(quán)行使期限中期間的經(jīng)過也屬于抵押關(guān)系的法律事實(shí)部分。物權(quán)法第202條規(guī)定，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。而擔(dān)保法司法解釋第12條第2款則規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)