XX集團(tuán)預(yù)驗收及物業(yè)移交管理辦法.doc

文件編號版 本 號I生效日期2013-07-30金地集團(tuán)預(yù)驗收及物業(yè)移交管理辦法修改狀態(tài)修 訂 情 況生 效 日 期I新建IIIIIIV編 制劉子銀職務(wù)工程專業(yè)經(jīng)理日 期2013-07-20審 核王曉華職務(wù)工程部助理總經(jīng)理日 期2013-07-25審 核胡若翔職務(wù)工程部副總經(jīng)理日 期2013-07-25審 核祝崢職務(wù)產(chǎn)品部副總經(jīng)理日 期審 核王南職務(wù)ISO9000管理者代表日 期簽 發(fā)黃俊燦職務(wù)總裁日 期金地集團(tuán)預(yù)驗收及物業(yè)移交管理辦法1. 目的為了加強(qiáng)入伙前的質(zhì)量限期整改，降低入伙時的戶均問題數(shù)，滿足入伙后的正常使用功能，提高客戶質(zhì)量滿意度，需要對預(yù)驗收及物業(yè)移交的相關(guān)管理流程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、移交內(nèi)容等進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，特制定本管理辦法。2. 適用范圍適用于由金地集團(tuán)開發(fā)的并移交給金地物業(yè)集團(tuán)進(jìn)行物業(yè)管理的住宅項目。3. 名詞解釋3.1 預(yù)驗收預(yù)驗收是指在入伙前3個月由項目中心或區(qū)域/城市客服部組織物業(yè)公司、監(jiān)理單位和施工單位以客戶的視角對將交付的房屋質(zhì)量進(jìn)行的檢查驗收工作。3.2 物業(yè)移交物業(yè)移交是指地產(chǎn)公司在項目工程竣工驗收合格，在手續(xù)齊全且工程進(jìn)度和質(zhì)量均滿足入住條件的情況下，由物業(yè)公司代表小業(yè)主從滿足后期正常使用以及物業(yè)管理要求的角度，與地產(chǎn)公司共同對物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗收、簽字確認(rèn)、責(zé)權(quán)轉(zhuǎn)移以及對房屋戶內(nèi)部分進(jìn)行移交代管的過程。4. 職責(zé)分工4.1 集團(tuán)工程部（1）負(fù)責(zé)預(yù)驗收及物業(yè)移交管理辦法的編制、修訂及解釋；（2）在入伙交付前組織第三方評估單位對交付房屋質(zhì)量進(jìn)行抽查。4.2 集團(tuán)產(chǎn)品部（1）參與預(yù)驗收及物業(yè)移交管理辦法的編制、修訂及解釋。4.3 區(qū)域/城市公司工程部（1）參與移交實物標(biāo)準(zhǔn)確定，對現(xiàn)場查驗問題整改進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督及提供技術(shù)支持；（2）在入伙交付前配合第三方評估單位對房屋質(zhì)量進(jìn)行抽查。4.4 區(qū)域/城市公司客服部（1）組織確定物業(yè)移交實物標(biāo)準(zhǔn)并參與預(yù)驗收及物業(yè)移交工作；（2）監(jiān)督預(yù)驗收及物業(yè)移交問題整改落實，并根據(jù)銷項率對項目中心進(jìn)行績效評價。4.5 項目中心（1）編制預(yù)驗收及物業(yè)移交工作計劃；（2）組織預(yù)驗收及物業(yè)移交驗收工作；（3）負(fù)責(zé)預(yù)驗收及物業(yè)移交問題整改落實。4.6 物業(yè)公司（1）具體實施預(yù)驗收及物業(yè)移交工作，并負(fù)責(zé)將現(xiàn)場查驗問題錄入CRM系統(tǒng)；（2）負(fù)責(zé)對預(yù)驗收及物業(yè)移交驗收問題的整改情況進(jìn)行復(fù)查并銷項封閉。5. 預(yù)驗收及物業(yè)移交的管理流程圖6. 預(yù)驗收流程6.1 編制預(yù)驗收計劃（1）在入伙前四個月，由項目中心擬定預(yù)驗收計劃，包括預(yù)驗收時間、內(nèi)容、范圍、工作流程以及各專業(yè)溝通渠道等，發(fā)送給物業(yè)公司和區(qū)域/城市公司客服部；物業(yè)公司在接到計劃后一周內(nèi)完成預(yù)驗收配合工作方案，在方案中明確預(yù)驗收對接部門及對接人、人員組織、時間安排、費用支付等內(nèi)容。（2）項目中心或區(qū)域/城市公司客服部7天內(nèi)完成預(yù)驗收配合工作方案的審核，并完善預(yù)驗收工作計劃，并協(xié)調(diào)物業(yè)公司、監(jiān)理公司、施工單位等人員組成聯(lián)合檢查工作組，確定工作組日常工作機(jī)制，明確預(yù)驗收相關(guān)工作內(nèi)容及定期召開預(yù)驗收相關(guān)工作協(xié)調(diào)會議機(jī)制。6.2 確定實體驗收樣板由項目中心負(fù)責(zé)按照毛坯或精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)完成實體驗收樣板（包括住宅戶內(nèi)及公共空間的實體驗收樣板），區(qū)域/城市公司客服部組織區(qū)域/城市工程部、設(shè)計部、項目中心、物業(yè)公司在入伙前三個月前對實體驗收樣板進(jìn)行聯(lián)合驗收，并簽字進(jìn)行確認(rèn)，作為現(xiàn)場查驗及物業(yè)移交的樣板標(biāo)準(zhǔn)。6.3 現(xiàn)場查驗（1）現(xiàn)場查驗可根據(jù)現(xiàn)場進(jìn)度分批次進(jìn)行，具體批次由項目中心和物業(yè)公司在預(yù)驗收工作計劃中確定；現(xiàn)場查驗必須在入伙前三個月開始啟動，最遲在入伙前一個月必須全部查驗完成。（2）現(xiàn)場查驗的條件是工程施工完畢、基本達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場查驗包括戶內(nèi)、公共部分及共用設(shè)備設(shè)施，對住宅部分必須100%的逐套進(jìn)行查驗，對公共區(qū)間及共用設(shè)備設(shè)施也要進(jìn)行100%的查驗。（3）現(xiàn)場查驗標(biāo)準(zhǔn)參見實體驗收樣板及附件金地集團(tuán)物業(yè)移交標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)公司組織的預(yù)驗收小組成員按照金地集團(tuán)預(yù)驗收記錄表標(biāo)準(zhǔn)表格進(jìn)行現(xiàn)場查驗，并將現(xiàn)場查驗問題逐項如實進(jìn)行填寫。（4）每批次的現(xiàn)場查驗完成后7天內(nèi)，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)對預(yù)驗收問題記錄進(jìn)行整理，并逐項錄入CRM系統(tǒng)。6.4 問題整改（1）項目中心應(yīng)組織施工單位就現(xiàn)場查驗問題進(jìn)行交底會，并限期要求各施工單位上報整改計劃，組織各施工單位對照現(xiàn)場查驗問題逐條進(jìn)行整改，一般問題要求在7天內(nèi)整改完畢、特殊問題要求15天內(nèi)整改完畢，原則上對現(xiàn)場查驗問題應(yīng)在入伙前一個月全部整改完畢。（2）對現(xiàn)場查驗暴露出來的重大質(zhì)量技術(shù)問題及質(zhì)量缺陷，應(yīng)由項目中心組織區(qū)域/城市公司設(shè)計部、工程部、客服部、物業(yè)公司召開專題會商討并確定技術(shù)解決方案，區(qū)域/城市公司工程部應(yīng)在現(xiàn)場查驗全過程中提供技術(shù)支持。（3）區(qū)域/城市公司工程部負(fù)責(zé)對項目中心的預(yù)驗收整改進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，對現(xiàn)場整改組織不力、整改進(jìn)度推進(jìn)遲緩的現(xiàn)象，區(qū)域/城市公司工程部應(yīng)定期發(fā)出預(yù)警報告。7. 物業(yè)移交流程7.1 物業(yè)移交條件（1）施工全部完畢：工程范圍內(nèi)房屋的主體工程及附屬配套工程均按照合同要求完成，且預(yù)驗收現(xiàn)場查驗問題基本整改完畢，無漏項、甩項，滿足入伙及項目正常使用要求。（2）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案。（3）公用設(shè)施設(shè)備滿足政府相關(guān)文件要求。（4）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全，具備住宅使用說明書、房屋面積實測表、住宅質(zhì)量保證書、分戶驗收合格證等必要的文件。（5）房屋幢、戶編號已通過政府相關(guān)部門確認(rèn)，樓牌、門牌制作完畢并安裝到位。（6）物業(yè)管理用房及配套用房裝修到位，滿足使用要求。（7）小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)完善，并安裝完畢。7.2 物業(yè)移交的前期組織工作（1）項目竣工驗收以后，項目中心需制定專職人員負(fù)責(zé)項目移交驗收工作，并于入伙前兩個月送達(dá)移交驗收通知書給物業(yè)公司，通知移交驗收事宜。（2）物業(yè)公司在接到通知一周內(nèi)應(yīng)編制完成物業(yè)移交工作計劃，報區(qū)域/城市客服部、工程部、項目中心審核，其內(nèi)容應(yīng)包括項目移交驗收時間、內(nèi)容、范圍、進(jìn)度、工作流程、各專業(yè)溝通渠道、產(chǎn)權(quán)設(shè)備資料移交時間以及驗收標(biāo)準(zhǔn)、表格等。（3）項目中心在入伙前一個月應(yīng)組織物業(yè)公司、監(jiān)理單位、設(shè)備供應(yīng)商、施工單位及相關(guān)部門進(jìn)行物業(yè)移交驗收，最遲應(yīng)在入伙前半個月移交驗收完畢。（4）物業(yè)移交驗收應(yīng)包括戶內(nèi)及公共部分，對戶內(nèi)部分的驗收托管應(yīng)分戶進(jìn)行，對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的接管驗收應(yīng)逐項、逐臺進(jìn)行，重點對預(yù)驗收的現(xiàn)場查驗問題的整改封閉情況進(jìn)行復(fù)驗。（5）項目中心和物業(yè)公司應(yīng)對已經(jīng)完成的整改并移交驗收合格部分及時辦理物業(yè)移交簽字確認(rèn)手續(xù)；對尚未整改完成的問題以及新暴露出的問題應(yīng)在CRM中進(jìn)行補充記錄，一般問題要求7天整改完成，特殊問題應(yīng)在15天內(nèi)整改完成，經(jīng)物業(yè)公司復(fù)驗合格后補辦物業(yè)移交驗收簽字確認(rèn)程序。7.3 物業(yè)移交驗收內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)移交內(nèi)容包括資料、項目本體、公共能源系統(tǒng)、道路及交通標(biāo)識、室外景觀、室外管井移交以及制度與培訓(xùn)移交，具體移交標(biāo)準(zhǔn)詳見附件金地集團(tuán)物業(yè)移交驗收標(biāo)準(zhǔn)，資料移交及實體移交手續(xù)參考附件資料移交清單。7.3.1 項目資料移交資料移交包括產(chǎn)權(quán)資料移交和技術(shù)資料移交兩個部分，在物業(yè)移交現(xiàn)場驗收工作開展前20天，參照資料移交清單由地產(chǎn)和物業(yè)對接人逐項進(jìn)行資料移交。7.3.2 項目本體移交驗收房屋本體移交工作分為戶內(nèi)和戶外兩個部分，根據(jù)工作時間安排，由聯(lián)合驗收工作組成員進(jìn)行逐項驗收。其中，戶內(nèi)部分接管驗收應(yīng)按驗收標(biāo)準(zhǔn)分戶、分項進(jìn)行，每戶按房屋本體、給排水、電氣三種專業(yè)進(jìn)行；戶外部分驗收按照附件驗收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行逐項驗收。7.3.3 公用設(shè)施設(shè)備移交驗收（1）公共能源系統(tǒng)移交驗收具體包括供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)七個分項。移交驗收時按照七個分項成立對應(yīng)的驗收組，驗收檢查側(cè)重于設(shè)備功能的完善、安全的運行環(huán)境（包括硬件配置和制度建設(shè)）以及人性化的維護(hù)和操作。（2）道路及交通標(biāo)識移交驗收按照附件移交驗收標(biāo)準(zhǔn)逐項進(jìn)行，主要是為小區(qū)業(yè)主的便利通行，保證小區(qū)通行井然有序所提供的各種配套設(shè)施的移交驗收工作。如機(jī)動車道、非機(jī)動車道、人行車道、地面車位、道路標(biāo)識及相關(guān)的輔助設(shè)施。（3）室外景觀移交驗收按照附件移交驗收標(biāo)準(zhǔn)逐項進(jìn)行，主要是為小區(qū)業(yè)主提供室外的正常生活、休閑環(huán)境、娛樂健身場所配置的各類設(shè)施的移交驗收工作。如園林綠化、公共健身器材、休閑桌椅、雕塑等。（4）室外管井移交驗收按照附件移交驗收標(biāo)準(zhǔn)逐項進(jìn)行，主要為保證室外小區(qū)給、排水管網(wǎng)的順暢，強(qiáng)、弱電線路的埋地敷設(shè)、檢修的便利所配置的各類設(shè)施的移交驗收工作，如室外的檢查井、雨水井、污水井、排水管網(wǎng)等。 小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)完善并安裝完畢，房屋本體、公共場所（地）、設(shè)備設(shè)施等的標(biāo)識完整，滿足使用功能要求。7.3.4 各類設(shè)施設(shè)備的培訓(xùn)及操作指導(dǎo)移交在項目進(jìn)行實體移交的過程中，項目中心應(yīng)根據(jù)物業(yè)移交工作計劃安排，組織相關(guān)施工單位對物業(yè)方進(jìn)場的人員進(jìn)行設(shè)備設(shè)施的操作流程、維護(hù)保養(yǎng)及注意事項等培訓(xùn)，并責(zé)成廠家或施工單位制作相關(guān)操作指引、工作流程圖及管理制度，培訓(xùn)內(nèi)容主要涵蓋：（1）安全運行與操作的培訓(xùn)：主要包括保證設(shè)備的安全運行應(yīng)滿足的條件，日常操作中人員工作內(nèi)容，以及操作過程中人員、設(shè)備的安全與防護(hù)注意事項。（2）維保注意事項的培訓(xùn)：主要包括設(shè)備在運行中，根據(jù)使用的周期需定期進(jìn)行的相關(guān)檢查、檢測，易損配件產(chǎn)品的選型或替代產(chǎn)品的要求，以及在維修保養(yǎng)過程中安全與防護(hù)注意事項。（3）突發(fā)問題處理預(yù)案：主要包括設(shè)備在出現(xiàn)突發(fā)或異常情況下，對設(shè)備進(jìn)行的緊急處理辦法，以及為防止出現(xiàn)對業(yè)主大范圍的影響可以采取的臨時性措施。7.4 水電過戶工作（1）項目水、電等能耗計量應(yīng)符合分類計量和一戶一表等需求，供電、供水設(shè)備通過接管驗收合格并完成抄表到戶手續(xù)后，方可辦理與物業(yè)公司的水電過戶工作。（2）滿足過戶條件后，項目中心需提供項目的供用電合同、供水合同及上月度電費、水費繳費單據(jù)，移交給物業(yè)公司，由物業(yè)履行后續(xù)繳費手續(xù)；對未完成抄表到戶的項目，由物業(yè)公司代收水電費交給地產(chǎn)公司，地產(chǎn)公司向有關(guān)部門繳納相關(guān)費用。（3）完成水電過戶工作后，項目中心需根據(jù)圖紙內(nèi)容，將計量表計量范圍統(tǒng)計表移交物業(yè)公司。7.5 物業(yè)管理用房的移交在規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)公司應(yīng)按照規(guī)定要求提出辦公場所、員工住宿場所、食堂、倉儲場所等物業(yè)管理用房的需求，物業(yè)管理用房應(yīng)滿足當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律法規(guī)及實際使用要求，由區(qū)域/城市公司設(shè)計部負(fù)責(zé)在施工圖紙中進(jìn)行設(shè)計，由項目中心在施工中進(jìn)行落實。在物業(yè)移交時，辦公、生活等物業(yè)管理用房應(yīng)按照移交標(biāo)準(zhǔn)裝修完成，符合使用要求。8. 移交驗收問題整改及復(fù)驗（1）移交驗收過程中，必須嚴(yán)格按照移交標(biāo)準(zhǔn)，對移交內(nèi)容進(jìn)行逐項移交；一般問題應(yīng)7天內(nèi)整改完成，特殊問題應(yīng)在15天內(nèi)整改完成。（2）施工單位整改完成后，項目中心需組織聯(lián)合驗收小組對整改工作進(jìn)行復(fù)驗，驗收合格，地產(chǎn)、物業(yè)公司在驗收記錄上簽字確認(rèn)。（3）對于市政配套等方面非地產(chǎn)公司原因的、且有可能較大影響入住使用功能并在入伙前不能整改完成的問題，應(yīng)由項目中心牽頭組織專題會議討論確定解決方案及完成時間，經(jīng)地產(chǎn)公司及物業(yè)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)后，可以帶問題移交，否則物業(yè)公司可以拒絕移交簽字。9. 驗收費用配合事宜（1）預(yù)驗收的現(xiàn)場查驗是由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司組織人員進(jìn)行的交付前逐戶查驗，地產(chǎn)公司應(yīng)向物業(yè)公司支付合理費用，費用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照地產(chǎn)和物業(yè)集團(tuán)制定的預(yù)驗收收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；物業(yè)公司在編制預(yù)驗收配合工作方案時應(yīng)提出具體費用標(biāo)準(zhǔn)及支付方式，項目中心應(yīng)負(fù)責(zé)牽頭地產(chǎn)公司相關(guān)部門在7天內(nèi)完成費用審批意見。（2）為滿足項目入伙而進(jìn)行帶問題移交的工程項目，項目中心應(yīng)按照約定的時間完成整改，且在完成整改之前的相關(guān)費用和責(zé)任仍由地產(chǎn)公司承擔(dān)，不得因已進(jìn)行了物業(yè)移交為由而進(jìn)行推托。10. 監(jiān)督協(xié)調(diào)機(jī)制（1）區(qū)域/城市公司客服部負(fù)責(zé)牽頭對預(yù)驗收及物業(yè)移交期間的項目中心和物業(yè)公司之間責(zé)權(quán)劃分糾紛以及其它未盡事宜進(jìn)行組織協(xié)調(diào)。（2）在入伙前15天，可由地產(chǎn)集團(tuán)工程部委托、區(qū)域/城市公司工程部配合第三方評估單位對交付房屋質(zhì)量進(jìn)行抽查