商品房預(yù)售合同糾紛中“重大誤解”.docVIP

商品房預(yù)售合同糾紛中“重大誤解”1、案由：商品房預(yù)售合同2、訴訟雙方：原告：姚某被告：南寧市雅和居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(二)訴辯主張?jiān)嬖V稱：XX年11月23日，原、被告簽訂一份商品房買賣合同，由原告向被告購(gòu)買其開發(fā) “悠雅軒”s11號(hào)商鋪一套，約定層高為首層3.6米、二層3米，合同附件一房屋平面圖中僅標(biāo)注有一條梁柱。房屋建成后，原告發(fā)現(xiàn)被告建造的房屋有以下嚴(yán)重影響使用的問題：(1)一、二層中央均有一直徑為15厘米的粗大排水污管;(2)一層有兩條柱子長(zhǎng)寬分別為3854厘米、7213厘米，高2.94米;(3)一層凈高僅為2.94-3.46米;(4)二層有五根橫梁;(5)二層有兩個(gè)沉沙井，規(guī)格分別為2.61.542.35米和2.451.852.32米;(6)二層凈高只有1.93-2.84米。由于原告簽訂商品房買賣合同是希望買到符合合同附件一房屋平面圖及合同第三條約定的商鋪，而被告實(shí)際提供的商鋪違背了原告的真實(shí)意思表示，原告對(duì)此有重大誤解。原告要求退房無(wú)果，故訴至法院，請(qǐng)求判決撤銷雙方的商品房買賣合同，判令被告返還購(gòu)房款258503元及利息(從XX年11月23日起計(jì)至返還之日止)，本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。被告辯稱：不同意解除合同。商品房買賣合同是雙方自愿協(xié)商簽訂的，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力，受法律保護(hù)。被告交付的房屋規(guī)格均符合合同約定，是按有關(guān)部門審查批準(zhǔn)的施工圖紙施工建設(shè)的，也符合國(guó)家相關(guān)規(guī)范，不存在影響房屋使用的問題。原告要求撤銷合同的理由不能成立，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。(三)事實(shí)和證據(jù)南寧市青秀區(qū)人民法院經(jīng)公開審理查明：XX年11月23日，原告姚某與被告雅和居公司簽訂一份商品房買賣合同，約定由姚某(買受人)向雅和居公司(出賣人)購(gòu)買其開發(fā)的位于仙葫半島編號(hào)為068-1-1號(hào)地塊上的“悠雅軒”s11號(hào)商鋪一套，商品房預(yù)售許可證號(hào)為(邕寧)房預(yù)售證字第XX0016號(hào)，房屋屬于框架結(jié)構(gòu)，層高為首層3.6米、二層3.0米，建筑面積85.09平方米，其中套內(nèi)建筑面積為82.80平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e2.29平方米。房屋按建筑面積計(jì)算每平方米售價(jià)為3038元，房屋總價(jià)款為258503元。合同第八條“交付期限”約定，出賣人應(yīng)在XX年12月31日前將經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋交付給買受人使用。合同第十條“規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更”約定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致在結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向等方面影響商品房質(zhì)量或使用功能的，被告應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知原告，原告有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)選擇退房，被告則應(yīng)在原告提出退房要求之日起30日內(nèi)退還已付款，并按銀行同期存款利率支付利息給原告。合同附件一為一、二層的房屋平面圖。合同簽訂后，姚某于XX年11月23日交納了購(gòu)房款103503元，于同年12月14日交納了購(gòu)房款26000元，余款1XX0元也于XX年9月30日以按揭貸款方式支付給被告。XX年12月30日，被告通知原告接收房屋，原告前往實(shí)地查看房屋后，于XX年元月17日向被告提交了一份退房申請(qǐng)報(bào)告，以房屋結(jié)構(gòu)形式、空間尺寸與合同約定不符為由，要求依據(jù)商品房買賣合同第十條的規(guī)定解除合同、退還房款及利息。被告則于次日復(fù)函，稱房屋嚴(yán)格按照原規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙施工，從未做過(guò)任何規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，故不同意解除合同。XX年3月15日，姚某以雅和居公司房屋的層高、梁柱、排水管布局和設(shè)計(jì)不符合合同約定并違反國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范、影響商鋪的正常使用為由，訴至法院，要求解除合同、退還房款及利息。在訴訟過(guò)程中，原告變更訴訟請(qǐng)求，以其對(duì)房屋結(jié)構(gòu)有重大誤解為由，要求撤銷合同、退還房款及利息。在訴訟過(guò)程中,法院于XX年4月19日上午對(duì)爭(zhēng)議房屋的結(jié)構(gòu)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)測(cè)量,所見情況如下:房屋內(nèi)一層?xùn)|、西兩側(cè)墻中部各有一條從天面到地板的垂直梁柱(長(zhǎng)寬分別為： 0.37米0.54米、0.135米0.72米);二層天面有兩處沉箱(長(zhǎng)寬分別為2.32米1.46米、2.60米1.50米，其底部距離二層地面高度分別為2.345米、2.40米);從二層窗戶上方到樓梯上方天面依次有四條相互平行的橫梁，其間距不等(第一條橫梁位于窗戶正上方，其底部寬0.314 米、距地面高2.13米;第二條橫梁底部寬0.32 米、距地面高2.25米;第三條橫梁底部寬0.44 米、距地面高1.935米;第四條橫梁底部寬0.375 米、距地面高2.23米);二層?xùn)|側(cè)墻面與天面交接處還有一條承重梁(底部距二層地面2.04米，寬0.328米，長(zhǎng)5.48米);一、二層西側(cè)墻面上均有一條直徑約0.15米的排污管靠墻鋪設(shè)，從二層天面直通一層地面;一層室內(nèi)地面到天面的距離為2.94米(最矮處)-3.45米(最高處),二層室內(nèi)地面到天面的距離為2.83米(最高處)-1.935米(最矮處即橫梁下方)。 此外，位于s11號(hào)房旁的s12號(hào)房屋戶型與s11號(hào)房屋相似，但沒有白色排污管，二層也沒有沉箱，二層有三條橫梁但其底部與地面之間的目測(cè)距離大于s11號(hào)房二層的最低處。對(duì)于同一棟樓的其余房屋與s11號(hào)房屋內(nèi)情況是否一致，因無(wú)法進(jìn)入其余房屋內(nèi)而未能勘驗(yàn)，對(duì)其余房屋的結(jié)構(gòu)情況，原告表示不清楚詳情，被告則主張其余部分房屋中也有類似情況存在。另查明，原、被告的商品房買賣合同附件一房屋一、二層平面圖中，只對(duì)梁柱的位置做了標(biāo)注，對(duì)房屋內(nèi)的排污管、橫梁等都未作標(biāo)注。而原告在購(gòu)買房屋時(shí)，被告也未將房屋內(nèi)存在排污管和幾條橫梁等情況告知原告。上述事實(shí)有下列證據(jù)證明：(1)原、被告于XX年11月23日簽訂的商品房買賣合同，證明雙方之間商品房買賣合同關(guān)系的內(nèi)容;(2)被告向原告開具的收款收據(jù)，證明原告已向被告交納全額房?jī)r(jià)款的事實(shí);(3)XX年12月16日雅和居商住樓h棟通過(guò)驗(yàn)收的建設(shè)工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收意見書，證明爭(zhēng)議房屋已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收。(4)XX年元月17日原告向被告提交的一份退房申請(qǐng)報(bào)告，證明原告在查看房屋后曾經(jīng)以房屋不符合合同約定為由申請(qǐng)退房。(四)判案理由南寧市青秀區(qū)人民法院根據(jù)上述事實(shí)和證據(jù)認(rèn)為：本案當(dāng)事人的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，是原告姚某與被告雅和居公司簽訂商品房買賣合同時(shí)，是否存在重大誤解的情形。本案原、被告雙方簽訂商品房買賣合同時(shí)，涉訴的房屋尚未建成，原告作為消費(fèi)者，對(duì)其所購(gòu)房屋的具體情況只能通過(guò)被告的口頭和書面描述中得到認(rèn)知。但被告在原告簽訂合同時(shí)，并未將房屋的詳細(xì)結(jié)構(gòu)情況通過(guò)樣板房、平面圖或其他書面及口頭方式告知原告、以便原告能正確認(rèn)知房屋的基本結(jié)構(gòu)。而從房屋建成后現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)的情況看，確實(shí)存在空間狹小以致嚴(yán)重影響使用的問題，尤其以第二層的情況更為嚴(yán)重。也就是說(shuō)，通常情況下常人根據(jù)被告提供的信息對(duì)房屋空間結(jié)構(gòu)的想象，與房屋實(shí)際情況確有較大差距，并且，也沒有證據(jù)證明這樣的空間結(jié)構(gòu)是同一樓層所有房屋的通用設(shè)計(jì)，故原告主張其在購(gòu)買房屋時(shí)對(duì)房屋空間結(jié)構(gòu)存在重大誤解，本院予以支持。原告據(jù)此請(qǐng)求撤銷雙方之間的商品房買賣合同符合法律規(guī)定。商品房買賣合同被撤銷后，被告應(yīng)當(dāng)向原告返還已付購(gòu)房款258503元。此外，對(duì)于商品房買賣合同被撤銷造成的已付購(gòu)房款的利息損失，也應(yīng)由被告承擔(dān)。原告的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。(五)定案結(jié)論南寧市青秀區(qū)人民法院依照中華人民共和國(guó)合同法第五十四條第(一)項(xiàng)、第五十八條之規(guī)定，判決如下：一、撤銷原告姚某與被告南寧市雅和居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于XX年11月23日簽訂的商品房買賣合同;二、被告南寧市雅和居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)向原告姚某返還購(gòu)房款258503元，并支付該款利息(利息計(jì)算：按中國(guó)人民銀行同期流動(dòng)資金貸款利率，從XX年11月24日起計(jì)至同年12月14日按本金103503元計(jì)，從XX年12月15日起計(jì)至XX年9月30日止按本金129503元計(jì)，從XX年10月1日起計(jì)至本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日止，按本金258503元計(jì))。本案案件受理費(fèi)6680元，其他訴訟費(fèi)1000元，兩項(xiàng)共計(jì)7680元，由被告南寧市雅和居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。(六)解說(shuō)本案有兩個(gè)值得思考的問題，一是適度把握商品房預(yù)售合同糾紛中“重大誤解”的適用范圍;二是法院在審理案件時(shí)如何透過(guò)當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求探尋當(dāng)事人的真意。1、適度把握商品房預(yù)售合同糾紛中“重大誤解”的適用范圍商品房預(yù)售是平等主體的當(dāng)事人之間買賣尚未建成的房屋(以下簡(jiǎn)稱期房)的交易行為。商品房預(yù)售區(qū)別于現(xiàn)房銷售的最大特征，是交易發(fā)生時(shí)作為標(biāo)的物的商品房尚未建成，買受人只能借助出賣人提供的資料、通過(guò)想象來(lái)認(rèn)知所購(gòu)房屋的情況。因此，房屋建成后的實(shí)際狀況與買受人的想象存在差異是難免的。正因?yàn)槿绱?，與同等條件下現(xiàn)房銷售相比，預(yù)售期房不但價(jià)格偏低，而且為了維護(hù)交易的穩(wěn)定性，對(duì)買賣雙方的權(quán)利義務(wù)也有特殊要求：一方面要求出賣人在履行如實(shí)告知義務(wù)時(shí)，應(yīng)保證買受人的想象與將來(lái)房屋的真實(shí)狀況之間的差異在合理范圍之內(nèi);另一方面也要求買受人對(duì)差異風(fēng)險(xiǎn)有合理的預(yù)見。所謂“合理”，是以通常情況下常人的理解能力、承受能力為判斷標(biāo)準(zhǔn)的。是否超過(guò)“合理”范圍影響到買賣房屋的真實(shí)意思表示，是判斷是否構(gòu)成“重大誤解”的標(biāo)準(zhǔn)。本案原告作為消費(fèi)者，在交易中處于弱勢(shì)地位，對(duì)其所購(gòu)房屋的具體情況只能通過(guò)被告的口頭和書面描述中得到認(rèn)知。但被告卻未將房屋的詳細(xì)結(jié)構(gòu)情況通過(guò)實(shí)物(如樣板房)或書面及口頭方式告知原告、以便原告能正確認(rèn)知房屋的基本結(jié)構(gòu)。而從房屋建成后法院現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)的情況看，雖然仍然該商鋪仍然能夠使用，但確實(shí)存在空間狹小、結(jié)構(gòu)低矮、有明顯的壓抑感的問題，尤其以第二層的情況更為嚴(yán)重。這是通常情況下常人根據(jù)被告提供的信息(包括合同中對(duì)戶型和層高的文字描述、平面圖的標(biāo)注等等)所無(wú)法想象的，也必將對(duì)房屋的使用人造成不便及不適，顯然不符合原告購(gòu)房時(shí)的真實(shí)意思表示。因此，原告主張其在購(gòu)買房屋時(shí)對(duì)房屋空間結(jié)構(gòu)存在重大誤解，應(yīng)予支持。在本案判決生效后，同一小區(qū)的另外兩戶業(yè)主曾經(jīng)以同樣的理由提起訴訟，但法院經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)后，發(fā)現(xiàn)這兩戶房屋雖然也存在梁柱、排污管占用一定空間的事實(shí)，但情況遠(yuǎn)不如本案中的嚴(yán)重，不會(huì)給使用者帶來(lái)明顯的不適感。也就是說(shuō)，常人對(duì)房屋的想象與實(shí)際情況的差異尚未超過(guò)合理范圍，因此，在后兩案中，原告的訴訟請(qǐng)求并未得到支持。三個(gè)案件的不同判決，體現(xiàn)了對(duì)“重大誤解”的尺度的把握。2、法院在審理案件時(shí)如何透過(guò)當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求探尋當(dāng)事人的真意本案原告在起訴時(shí)，是以房屋的層高、梁柱、排水管布局和設(shè)計(jì)不符合合同約定并違反國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范、影響商鋪的正常使用為由要求解除合同。后在訴訟過(guò)程中，原告又將訴的理由改為重大誤解，要求撤銷合同。嚴(yán)格地說(shuō)，被告交付的房屋并沒有明顯違反法律法規(guī)、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范及合同的約定，也符合房屋的一般用途。在建筑學(xué)上，“層高”與“凈高”的概念是不同的，雙方當(dāng)事人在合同中只約定了“層高”而未約定“凈高”，雖然國(guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范中規(guī)定有住宅的局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2.10m，但本案原告購(gòu)買的是商鋪，其凈高標(biāo)準(zhǔn)并沒有相應(yīng)的國(guó)家規(guī)定，被告正是利用了這一法律空白，提出自己沒有違約的抗辯。如果原告沒有變更訴的理由，而是堅(jiān)持以違約起訴，其訴訟請(qǐng)求能否支持呢?一種觀點(diǎn)認(rèn)為，民事審判原則上不應(yīng)當(dāng)超出當(dāng)事人的主張范圍。因此，如果當(dāng)事人的主張不適當(dāng)