山西省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理制度模擬試題.docx

山西省房地產(chǎn)估價師制度與政策：物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理制度模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指_。 A使用價值 B交換價值 C投資價值 D賬面價值 2、僅憑債券發(fā)行者的信用而發(fā)行，既沒有抵押品作擔保，也沒有擔保人的債券，也稱無抵押擔保債券，該債券屬于。 A：信用債券 B：抵押債券 C：質(zhì)押債券 D：擔保債券 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、某酒店已知可以在未來30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計算未來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元，從第4年到第30年的凈收益會穩(wěn)定在130萬元左右，在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報酬率為12%，則此宗估價對象房地產(chǎn)的價格為_萬元。 A992.06 B983.10 C1080 D832 4、指兩家以上商業(yè)銀行受控于同一人或同一集團，但又不以股權公司形式出現(xiàn)的銀行組織形式。 A：單元銀行制 B：總分行制 C：集團銀行制 D：連鎖銀行制 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、房地產(chǎn)估價結果，應是估價對象在時的客觀合理價格或價值。 A：估價作業(yè)日期 B：估價時點 C：價格日期 D：價值時點 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 6、瑕疵請求權是以_得以操作的。 A過錯責任理論和擔保責任理論 B過失責任理論和經(jīng)濟信用理論 C經(jīng)濟信用理論和擔保責任理論 D過錯責任理論和風險收益理論 7、下列不屬于民事法律行為成立的條件有。 A：行為人具有相應的民事權利能力 B：行為人具有相應的民事行為能力 C：意思表示真實 D：不違反法律或者社會公共利益 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、費用與收入相配比即為。 A：企業(yè)經(jīng)營活動中取得的盈利 B：企業(yè)經(jīng)營活動中取得的所有者權益 C：企業(yè)經(jīng)營活動中的支出 D：企業(yè)經(jīng)營活動中取得的負債 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、房屋征收實施過程中，違法建筑應由_認定。 A征收人 B征收主管部門 C房地產(chǎn)登記機構 D規(guī)劃行政主管部門 10、下列關于臨時建筑，表述錯誤的是。 A：臨時建筑都應當有規(guī)定的使用期限 B：超過批準期限的臨時建筑是合法建筑 C：拆除未到期限的臨時建筑會給臨時建筑所有人帶來一定的經(jīng)濟損失 D：拆除未到期限的臨時建筑應當按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當補償 E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章11、下列不屬于建設用地使用權出讓特點的是。 A：平等 B：自愿 C：有償 D：無限期 E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章 12、下列對價格效應、收入效應、替代效應說法正確的是_。 A替代效應收入效應+價格效應 B價格效應替代效應+收入效應 C收入效應替代效應+價格效應 D價格效應替代效應/收入效應 13、用收益法計算房地產(chǎn)價格，若第七年凈收益為a（1+g）t-1，年限為n，凈收益增長率g與報酬率y相等，則房地產(chǎn)價格V=（）。  A.選項A B.選項B C.選項C D.選項D14、城市房屋拆遷估價的目的是為確定被拆遷房屋_而評估其房地產(chǎn)市場價格。 A與產(chǎn)權調(diào)換房屋結算差價 B價值 C貨幣補償金額 D重置價格 15、根據(jù)商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定，屋面防水最低保修期限為年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章 16、下列關于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，表述錯誤的是。 A：因企業(yè)被收購房地產(chǎn)權屬隨之轉(zhuǎn)移的，屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；因企業(yè)被兼并房地產(chǎn)權屬隨之轉(zhuǎn)移的，則不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 B：房地產(chǎn)買賣屬于雙務行為，房地產(chǎn)贈與屬于單務行為 C：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征表現(xiàn)在房屋所有權連同房屋所占用的土地使用權發(fā)生轉(zhuǎn)移 D：凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、房地產(chǎn)估價機構評估一宗土地，評估價2000萬元人民幣，按國家規(guī)定收取的評估費最高不超過_萬元。 A3.00 B3.80 C4.00 D6.00 18、物業(yè)管理的招標方式通常采取_。 A公開招標、委托招標 B公開招標、邀請招標 C邀請招標、協(xié)議招標 D委托招標、協(xié)議招標 19、經(jīng)濟適用房的土地采用_方式取得。 A行政劃撥 B轉(zhuǎn)讓 C出讓 D低價出讓 20、已知某臨街深度30.48米(即100英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米(即150英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總價為_萬元。 A109 B117 C124 D130 21、商品房預售人應當在簽訂書面預售合同之日起_日內(nèi)持預售合同到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理商品房預售登記備案手續(xù)。 A10 B15 C20 D30 22、假設銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為 12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預期收益率為_。 A4.42% B8.11% C8.13% D9.54%23、下列行為中，應征土地增值稅的是。 A：繼承房地產(chǎn) B：贈與房地產(chǎn) C：出售房地產(chǎn) D：出租房地產(chǎn) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是。 A：銷售狀況價值論 B：市場供求價值論 C：生產(chǎn)費用價值論 D：經(jīng)濟花費價值論 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、假設某類住宅的價格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為_。 A-1.33 B-0.66 C0.66 D1.53二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、征用_，不需國務院批準。 A基本農(nóng)田10公頃以下的 B基本農(nóng)田以外的耕地不超過35公頃的 C基本農(nóng)田以外的耕地超過70公頃的 D其他土地不超過35公頃的 E其他土地超過70公頃的 2、在以下投資組合中，對投資者來說，投資品等比例選擇風險最小的是_。 A股票+投資基金 B債券+投資基金 C投資基金+股票+債券 D股票+債券3、若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項目房地產(chǎn)投資的實際收益為（）。 A9.26% B10% C11.32% D12% 4、建筑物區(qū)分所有權包括等。 A：按份共有所有權 B：專有部分所有權 C：共同關系成員權 D：共用部分持份權 E：長期使用和租賃5、有條件的地方，可申請繳存住房公積金。 A：城鎮(zhèn)單位聘用進城務工人員，單位和職工 B：城鎮(zhèn)個體 C：城鎮(zhèn)工商戶 D：城鎮(zhèn)自由職業(yè)人員 E：農(nóng)民 6、對于出售的房地產(chǎn)，采用假設開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，根據(jù)待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，可以采用_和長期趨勢法相結合進行估算。 A比較法 B收益法 C成本法 D路線價法 7、住房公積金的繳存比例一般不得低于_。 A3% B5% C10% D12% 8、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有_。 A項目投資形成的可分配利潤 B協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息 C協(xié)議中規(guī)定的有關費用 D租售收益 E股息 9、承包商收到竣工結算價款后，通常應在月內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。(2005年試題) A：半個 B：一個 C：一個半 D：兩個 E：借款合同 10、下列房地產(chǎn)中，不得設定抵押的有。 A：共有房地產(chǎn) B：未解決權屬爭議的房屋 C：已出租的房屋 D：被執(zhí)法機關查封的房屋 E：經(jīng)濟適用住房11、_是整個開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，該階段最重要的工作就是對開發(fā)項目進行可行性研究。 A投資機會選擇與決策分析 B前期工作 C建設階段 D租售階段 12、下列關于拍賣過程中承擔瑕疵責任的表述中，正確的有。(2008年試題) A：拍賣中的瑕疵責任均應當由委托人承擔 B：如果委托人未向拍賣人告知瑕疵，則拍賣人不需負任何責任 C：委托人可能需對告知與瑕疵承擔最終責任 D：承擔瑕疵責任的基本準則是誰知曉，誰負責 E：即使拍賣中確實存在應告知而未告知的瑕疵，也應由拍賣人先行負責 13、會計核算要求，凡在當期取得的收入或者負擔的費用，不論款項是否收付，都應作為當期的收入或費用，是會計核算一般原則中的_。 A權責發(fā)生制原則 B收負實現(xiàn)制原則 C配比原則 D劃分收益性支出與資本性支出原則14、印花稅是對因等行為而書立、領受的應稅憑證征收的一種稅。 A：商事活動 B：產(chǎn)權轉(zhuǎn)移 C：權利許可證授受 D：人事管理 E：外事活動 15、屬于物業(yè)管理企業(yè)運行機制的是。 A：自主經(jīng)營 B：自負盈虧 C：自我補給 D：自我約束 E：自我發(fā)展 16、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標準個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得97分，則個別因素修正系數(shù)為_。 A1.05 B0.95 C0.98 D1.03 17、下列關于建設用地使用權出讓，表述正確的是。 A：土地使用權出讓由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權 B：經(jīng)出讓取得土地使用權的單位和個人，擁有土地所有權 C：土地使用權可以進入市場，進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，包括地下埋藏物在內(nèi) D：土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書 E：集體土地不經(jīng)征收(成為國有土地)不得出讓 18、土地使用權出讓合同規(guī)定：土地使用者在簽約時應繳納地價款的一定比例作為定金，并應在_日內(nèi)支付全部價款，逾期未全部支付地價款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權并不退定金。 A15 B30 C60 D90 19、物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下等部分。 A：管理服務人員的王資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等 B：物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用 C：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用 D：物業(yè)管理區(qū)域外的綠化養(yǎng)護費用 E：物業(yè)管理區(qū)域外的秩序維護費用 20、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應取_年。 A35 B45 C48 D50 21、當建筑物的建筑式樣，特別是外形方面會讓人產(chǎn)生不好的聯(lián)想時，房地產(chǎn)的價格一般_。 A較低 B取決于周邊環(huán)境 C不受影響 D取決于地段影響 22、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同當事人應當自合同簽訂之日起_日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。 A10 B15 C20 D3023、房地產(chǎn)開發(fā)項目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序為_。 A合同協(xié)議書、投標書及其附件、圖紙、工程報價單或預算書 B圖紙、投標書及其附件、合同協(xié)議書、工程報價單或預算書 C合同協(xié)議書、投標書及其附件、工程報價單或預算書、圖紙 D紙、工程報價單或預算書、投標書及其附件、合同協(xié)議書 24、抵押人以同一抵押房地產(chǎn)向同一抵押權人再次抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進行的評估，通常稱為_。 A再次抵押估價 B增加抵押貸款估價 C續(xù)貸抵押