國內著名家電連鎖賣場開店手冊(1).doc

第一章 城市評估1、城市基本狀況數據采集1.1 城市地理、人口狀況城市總人口（單位：萬人），其中市區(qū)人口（單位：萬人），人口結構、數量、比例，分以下三段：1624歲，2535歲，3660歲。市區(qū)有多少戶家庭，戶均人數。適齡青年去年結婚數量。城市從業(yè)人員數量，私營企業(yè)人員從業(yè)數量?？偯娣e（單位：平方公里），其中市區(qū)面積（單位：平方公里）市區(qū)人口密度（人/平方公里）。以上數據采集是為了剝離出我們的消費主體，算出市區(qū)人口密度及我們的未來店面需要覆蓋的面積。數據來源是統(tǒng)計局、規(guī)劃局、民政局（親自去或上網查均可）。(填表格6)1.2 區(qū)縣地理、人口狀況與以上城市指標等同。數據來源是統(tǒng)計局、規(guī)劃局、民政局（親自去或上網查均可）。(填表格6)1.3 城市未來發(fā)展規(guī)劃確定市區(qū)擴容是以“攤大餅”形式還是以新建“衛(wèi)星城”形式發(fā)展。擴容方案是否實施，若實施已到何種程度。城市擴容速度快，對舊有銷售格局的沖擊就大，進軍該市場機會多同時難度相對低，成功的機會大。市區(qū)若以“攤大餅” 形式擴容，環(huán)路成為店址的首選。市區(qū)若以“衛(wèi)星城” 形式擴容，舊城與新城的連接干道成為店址的首選。數據來源是規(guī)劃局并實地驗證（親自去或上網查均可）。1.4 公共交通情況市區(qū)公共汽車有多少條線路，它們總里程。近三年的載客數及未來幾年的發(fā)展規(guī)劃。每條線路的票價及月票的價格。自行車的現(xiàn)有數量及前兩年的數量有軌交通是否有，若有，有幾條線路票價及月票價。出租車擁有量及每公里價格。機動車狀況，私車比例及近三年變化情況，小客車與貨車比例。以上是為了解該城市百姓的基本出行方式。數據來源是交通局、公安局、公汽公司、出租車管理局及統(tǒng)計局（親自去或上網查均可）。(填表格7)1.5 房地產狀況商品房開工及在建項目數量，總建筑面積，房屋空置率，每個項目銷售均價及規(guī)模（建筑面積）。住宅項目的戶型結構及比例。以上是為了計算該城市電器消費未來一年的增長趨勢，數據來源是規(guī)劃局（親自去或上網查均可）、各項目實地走訪。(填表格8)1.6 各商圈房屋租金狀況版權所有 翻版必究首先把全市的商業(yè)街劃分為四種類型，A類主商圈最好，B類次商圈，C類有潛力，D類暫無價值。采集每一類的市場報價大型底商綜合樓商品市場臨街鋪面房寫字樓住宅樓。以上是對該市租金整體狀況進行摸底。數據來源是各中介公司及市場調研。（填表格9）開店選址實用手冊1.7 經濟發(fā)展狀況國內生產總值及近兩年增長率人均GDP社會商品零售總額家用電器零售總額戶均家用電器消費額人均收入電器銷售從業(yè)人員人均收入，主要崗位人均收入：店經理、部門經理、普通員工、會計、出納、收銀員、防損員、物業(yè)水、暖、電工等。數據來源是市統(tǒng)計局及市場走訪調研。（填表格10）1.8 未來競爭對手狀況市區(qū)家用電器零售商有多少家，每家營業(yè)額市區(qū)有多少電器賣場，每個面積有多少，市區(qū)家用電器總經營面積，全市電器賣場每平米年平均營業(yè)額。零售商電器經營門類集中度調查，依我公司主要門類劃分為：彩電、空調、冰洗、手機、音響、電腦。專賣店數量調查。數據來源是國家信息中心、市統(tǒng)計局、各供貨商、稅務局及市場走訪調研。（填表格11）1.9 媒體情況平面媒體有多少家，每家發(fā)行量、發(fā)行對象、發(fā)行方式，每年廣告分類收入，廣告報價廣播媒體有幾家，收聽覆蓋率對比，受歡迎欄目時段收聽率對比，報價電視媒體收費報價平面廣告公司報價采集DM廣告發(fā)行報價采集戶外廣告報價采集。（填表格12）1.10 辦公用品及消耗品報價采集1.11 各政府職能部門辦公流程、各項優(yōu)惠政策采集2、評估報告的編寫2.1 體例以說明文為主列舉數據進行說明，并附以事例及現(xiàn)場圖片2.2 方法版權所有 翻版必究根據各種相關數據進行論證。分析該城市的經濟發(fā)展速度，城市規(guī)模，是否適合開連鎖店。分析進入該城市的投入產出比，需要開多少家店才能基本覆蓋，第一年的營業(yè)額預測及各項費用支出預算。根據房地產情況分析該市整體電器市場第二年的增長潛力。分析預測我們第二年的增長趨勢。分析客流規(guī)律及消費潛力。分析交通地理條件。分析競爭激烈度。分析人力成本。分析廣告宣傳成本。分析人文狀況。分析其他影響經營的因素，如政府的工作效率等。開店選址實用手冊2.3所需各類表格（附后）版權所有 翻版必究開店選址實用手冊第二章 店址選擇1、選擇店址的原則店址的選擇，是一項關系著店面未來的經濟效益和發(fā)展前景的重要工作。通過我們對該城市調查分析、尋找一年內能產生利潤并有明顯增加趨勢的店址。有可能的話還要預測所選店址的銷售額、毛利、成本和利潤及未來的增長潛力。2、選址的基本要素2.1目標店方圓3公里區(qū)域內(10萬人30萬人)，居民聚居、人口集中的地方是適宜設置店面的地方。2.2交通方便，旅客上車、下車最多的車站，或者在幾個主要車站的附近，可以在顧客步行不到20分鐘的路內的街道開店。2.3店面臨主干道，門店設在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的，它位于兩條街道的交叉處，是人流的停滯點，可以產生“拐角效應”2.4有充足的停車位(30100)。2.5所處位置在當地有較高知名度。2.6確定目標店時，應爭取更多的戶外廣告位置。2.7確定目標店時，應考慮適當面積的庫房，一般可占用200-300m2。2.8參考店租價格：以天津為例中環(huán)線以外約為：0.71.5元/m2天，中環(huán)線至內環(huán)線之間約為1.82.6元/m2天。條件好的店址,價格可適當放寬20%-35%.3、選擇開店的商圈3.1最佳目標店：大型超市、家具廣場、高級住宅區(qū)、新建成的居民住宅區(qū)、人口素質較高的居住區(qū)、有較多居住人口和活動人口的地方、大型車站附近、同行密集的地方或沒有一個競爭對手的大街。3.2最差目標店：僻靜的小街小巷、人口稀少的居民區(qū)、機關單位集中的辦公區(qū)、居民人口老化的地方.繁華的市中心、步行街等不宜考慮。3.3裝修定位：店內的地面、墻面、天花板均應有相應的裝修、要力求有新的創(chuàng)意，體現(xiàn)出與眾不同的風格、店內環(huán)境一定要保持清潔。(詳見有關章節(jié))版權所有 翻版必究4、選擇開店的方位開店選址實用手冊4.1選擇現(xiàn)在被商家看好的店址，不如選擇不久的將來會由冷變熱，而目前尚未被看好的店址。這樣的門店位置費用低，潛在的商業(yè)價值大。因此，應特別留心城市建設的發(fā)展帶來的變化。4.2選擇靠近大公司、大店鋪的街道一邊。這一側出入者可以成為我們的顧客，另一方面是因為來過的顧客便于向別人介紹，比較容易指引他人光顧。4.3選擇靠近人口會增加的地方。住宅區(qū)的發(fā)展，新機構的設立，會給門店增添顧客，使今后的發(fā)展更具潛力。4.4選擇經營方向相輔相成的門市作鄰居如:超市附近、家居商場附近。4.5選擇門店位置時，還應重視門店所在建筑提供的設施是否符合經營要求。4.6在同一條街道兩側選擇門市位置，以客流量多、能見度高、交通不易堵塞的位置為佳。5、預測銷售額的因素和方法5.1因素 市場容量及競爭情況 交通 3公里內人口數量及人口基本素質 店面情況 未來城市規(guī)劃5.2 因素分析方法 家電市場容量及競爭情況調查大商場家電部門及電器專賣店基本情況（企業(yè)性質、員工數、年銷售額），預計年家電銷售額,將調查情況列表。(見表一) 交通第一步：購買城市地圖，計算主要交通道路，如環(huán)線加放射路線結構地交通，可計算該城市共有幾條環(huán)線、幾條放射線，環(huán)線和放射線交叉口是較好地店面位置，將交通狀況整理列表。（見表二）第二步：按交通狀況表，對每一條道路和路口通過步行觀察客流狀況，對周邊無住戶路段排除，確定重點調查路口和路段，調查客流量和公交線路狀況，依客流量大小進行排列。（見表三）第三步：確定主商圈。如：北京是三環(huán)路、天津為中環(huán)路。 目標店方圓3公里內居民調查版權所有 翻版必究根據主商圈尋找可出租的店址，主要有新建底商，不景氣商場、超市等可主動找主要負責人面談，面積在3000-5000平米，作為目標店址，對目標店址應調查周邊3公里之內顧客群（見表四、表五）。開店選址實用手冊 店面情況（見表六）6、應該注意的問題6.1注意租賃房屋租賃之前，應先了解房屋的基本條件及價格，查看房屋的產權狀況，實地考察，看是否適合我們經營，房屋有無破損，樓面的受力以及水電等情況，了解房租情況. 6.2注意城鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃有些城鎮(zhèn)人口稠密區(qū)的商業(yè)繁華區(qū)都在不斷增多和擴大，都擠在城市某一塊地方是不可能的，必須四面擴張，但擴張不是相等平齊的，而是有條件和有先有后的，選擇場地就要注意到這一點，用長遠的、發(fā)展的眼光對待這一問題。6.3抓緊時機 要選擇的場地只要基礎好，有發(fā)展前途，看準了下決心定下來，環(huán)境和條件差一點，可以邊經營邊建設，逐步改善環(huán)境，創(chuàng)造好的條件。如果猶猶豫豫，當決不決，就會錯過商機。7、租 金 計 算7.1計算原則先準確調研出該城市的年社會消費品零售總額St，推算出家用電器的年零售總額Sh。以該市家用電器年零售額的40%為目標占有率乘以7%的綜合毛利率Pt計算出大概的年毛利額Py。以年毛利額的20%作為這個城市的總租金額，分2到3年實施，第一年用總租金額40%的額度為宜，第二年依經營情況推進。7.2計算公式第一年租金=Sh40%7%20%40%8、城市發(fā)展部調研員工作內容1、城市基本狀況調查1） 本市全年常住人口數2） 本市轄區(qū)人口數3） 城市總面積4） 人口密度（人口密度總人口數總面積）版權所有 翻版必究5） 全市年人均收入（以公布資料為主，詳見附表一并請注明以上數據來源）開店選址實用手冊2、零售市場基本狀況調查1） 全市大型超市狀況（詳見附表二）2） 全市大型百貨商場狀況（詳見附表三并請注明以上數據來源）3、電器市場基本狀況調查1） 大型連鎖企業(yè)基本情況地理位置、場地面積、租金狀況、硬件環(huán)境、外觀照片經營內容、服務特色、客流情況、經營額度廣告內容、宣傳特色運輸狀況、倉儲狀況辦公狀況、人員總數及其它說明每個公司建立一份檔案，按門店分類，將店面詳細情況歸檔。（詳見附表四）2） 其它業(yè)態(tài)電器經營基本情況（百貨商場、超市等）地理位置、場地面積、硬件環(huán)境、外觀照片、經營內容、服務特色、客流情況、經營額度廣告內容、宣傳特色、運輸狀況、倉儲狀況、辦公狀況、人員總數及其它說明每個商場建立一份檔案，將商場或專營店詳細情況歸檔。（詳見附表四）4、預選店址店面選址原則：1） 目標店半徑3公里區(qū)域內約40萬居民、人口集中的地方是適宜設置店面的地方。2） 交通方便，乘客上車、下車最多的車站，或者在幾個主要車站的附近，可以在顧客步行不到20分鐘的路內的街道開店。3） 店面臨主干道，門店設在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的。4） 有充足的停車位，30至100輛。5） 所處位置在當地有較高知名度。6） 確定目標店時，應爭取更多的戶外廣告位置。7） 確定目標店時，應考慮適當面積的庫房，一般以200-300m2為宜。（詳見附表五，另附照片一套,目標店所處位置地形圖一套.）版權所有 翻版必究開店選址實用手冊注：1、 調研員認真填寫各項數據后上報該城市發(fā)展部主管。2、 上文中所提各類表單。版權所有 翻版必究開店選址實用手冊附表1： 各 城 市 評 分 對 比 表調查人： 調查日期： 年 月 日序號城市名稱消費品零售額(億元)市區(qū)人口(萬人)市區(qū)人口密度(人/平方公里)GDP增長率人均收入（元）商品房電器業(yè)態(tài)狀況綜合評價（分）銷售面積(萬平米)在建面積(萬平米)均價（元）數量(家)賣場總數量（個）賣場總面積（平米）12345678910備注：打分標準 序號項目取分單位分數備注序號項目取分單位分數備注1消費品零售額100億元3分7商品房均價1000元2分2市區(qū)人口1000萬20分8連鎖競爭對手數量家-3分3市區(qū)人口密度1萬人/平方公里3分9單體競爭對手數量家-0.5分4人均收入5000元3分10賣場數量3個-0.5分5商品房銷售面積100萬平米2分11賣場總面積1萬平米-0.5分6商品房在建面積100萬平米2分北京舉例：開店選址實用手冊附表2： 城 市 各 行 政 區(qū) 指 標 對 比 表城市名稱： 調查人： 調查日期： 年 月 日序號行政區(qū)名稱消費品零售額（億元）區(qū)人口(萬人)區(qū)人口密度(人/平方公里)人均收入（元）商場超市小商品市場政府機關數量企業(yè)數量學校數量綜合評價（分）數量面積數量面積數量面積12345678910備注：打分標準 序號項目取分單位分數備注序號項目取分單位分數備注1消費品零售額10億元3分8超市營業(yè)面積1萬平米2分2區(qū)人口100萬20分9小商品市場數量個2分3區(qū)人口密度1萬人/平方公里3分10小商品市場營業(yè)面積1萬平米2分4人均收入5000元3分11市級政府機關數量個1分5商場數量家2分12企業(yè)數量個1分6商場營業(yè)面積1萬平米2分13學校數量所1分7超市數量個2分附表3： 城 市 主 要 道 路 指 標 對 比 表城市名稱： 調查人： 調查日期： 年 月 日序號道路名稱起始點走向長度(公里)路寬（米）車道數公交線路(條)十字路口(個)立交橋(座)商場超市餐飲企業(yè)機關專賣店綜合評價(分)數量面積數量面積12345678910備注：打分標準 序號項 目取分單位分數備注序號項 目取分單位分數備注1走向8商場數量2長度9超市數量3道路總寬10餐飲數量4上下行車道數11企業(yè)數量5沿線5站以上公交線路12機關數量6十字路口數量13專賣店數量7立交橋數量合計開店選址實用手冊附表4-1： 城 市 主 要 路 口 指 標 對 比 表城市名稱： 調查人： 調查日期： 年 月 日序號路口名稱交匯道路名稱主路寬次路寬公交站點數量路口日機動車流路口自行車流路口四角日客流（人）商場超市寫字樓餐飲企業(yè)機關專賣店綜合評價(分)東西南北東西南北ABCD數量面積數量面積1 2345678910備注：打分標準 序號項 目取分單位分數備注序號項 目取分單位分數備注1交匯道路條59500米商場數量家22主路寬雙向每車道510500米商場面積萬平米23次路寬雙向每車道311500米超市數量家14公交站點50米內每個212500米超市面積萬平米15路口機動車流日200輛313200米內寫字樓面積1000平米16路口自行車流日400輛514飯館數量10家17路口客流日500人715200米內機關數量個18200米內公司數量10個116200米內專賣店數量10個1開店選址實用手冊附表4-2 道路截點流量登記表道路名稱： 地 點： 調查人： 時間： 年 月 日時 段機動車流量（輛）自行車流量（輛）人流量（人）備注上行下行上行下行上行下行78899101011111212131314141515161617171818191920合計版權所有 翻版必究開店選址實用手冊附表4-3 主要路段客流調查表調查人： 調查時間： 項目名稱節(jié) 假 日平 時備注方向機動車自行車行人方向機動車自行車行人東西東西西東西東南北南北北南北南東西東西西東西東南北南北北南北南東西東西西東西東南北南北北南北南東西東西西東西東南北南北北南北南東西東西西東西東南北南北北南北南東西東西西東西東南北南北北南北南版權所有 翻版必究開店選址實用手冊附表5： 目標店評分項目及標準序號項目評分單位分數評分序號項目評分單位分數評分1區(qū)消費品零售額10億元1029賣場層數單層502所在區(qū)人口100萬人30二層403所在區(qū)人口密度1萬人/km215三層304所在區(qū)人均收入5000元10四層20以下為三公里范圍內目標店環(huán)境比較五層105三公里內人口5萬人5030機動車停車位門前每10個56三公里內人口密度萬人/ km230樓后每10個47三公里內人均收入5000元30地下每10個38商品房銷售面積（萬米）131自行車存放每10個29商品房在建面積（萬米）132戶外廣告廣告牌每10m2310商場數量個5燈箱每10 m2211商場面積（萬米）5櫥窗每10 m2112超市數量個233賣場層高3m3013超市面積（萬米）33m每10cm加1分14商品市場數量個53m每10cm減5分15商品市場面積（萬米）534門前公交線路50m以內有站每條516市政府機關數量個150-100m以內有站每條317獨立辦公企業(yè)數量個135電梯自動扶梯雙向每部818寫字摟企業(yè)數量個1自動扶梯單向每部519高校學生數量1000人3客梯1噸/部320連鎖競爭對手數量每家10貨梯1.5噸/部621單體競爭對手數量每家536空調中央空調3022競爭對手營業(yè)面積1000m23分體柜機每10匹3以下為三公司目標店硬件設施比較37消防煙感系統(tǒng)523門前馬路上下三車道30噴淋系統(tǒng)5上下二車道20消防栓每個2上下一車道10滅火器每10個1單行線038電力容量100KW3024面積使用率852039產權性質自建或購買2085%每1加2分租賃1085%每1減3分40正門寬度林建525建筑高度6m3040目標店沿街長度10m56m每米加5分4110m56m每米減10分26門前機動車流量8-20時雙向200輛527門前自行車流量8-20時雙向400輛1028門前人流量8-20時雙向500人10合計合計版權所有 翻版必究開店選址實用手冊附表6-1： 城市基本狀況數據匯總表城市名稱： 調查人： 調查日期： 年 月 日 序號調查項目單位數量序號調查項目單位數量1總人口萬人25市區(qū)家庭戶數戶2市區(qū)人口萬人26戶均人數人31624歲萬人27去年結婚數量對42535歲萬人28城市總面積萬平方公里53660歲萬人29市區(qū)面積萬平方公里6城鎮(zhèn)從業(yè)人員萬人30市區(qū)人口密度人/平方公里7私營企業(yè)從業(yè)人員萬人31家用電器零售總額億元8國內生產總值億元32市區(qū)家用電器零售商家9固定資產投資總額億元33電器賣場數量個10消費品零售額億元34市區(qū)電器賣場總面積萬平米11GDP增長率%35每平米年產出萬元12人均GDP元36空調專賣店數量家13人均收入元37手機專賣店數量家14商品房在建面積萬平米38電腦專賣店數量家15商品房均價元39音響專賣店數量家16公交線路條40A類商圈底商租金平米/天17公交線路運行總里程公里41B類商圈底商租金平米/天18年運載量人42C類商圈底商租金平米/天19出租車保有量輛43地方報紙家20機動車保有量輛44地方廣播電臺家21私車保有量輛45地方電視臺家22自行車保有量輛23有軌交通條24有軌交通運行總里程公里版權所有 翻版必究開店選址實用手冊附表6-2： 區(qū)縣基本狀況數據匯總表城市名稱： 調查人： 調查日期： 年 月 日 序號調查項目單位數量序號調查項目單位數量1總人口萬人25市區(qū)家庭戶數戶2市區(qū)人口萬人26戶均人數人31624歲萬人27去年結婚數量對42535歲萬人28城市總面積萬平方公里53660歲萬人29市區(qū)面積萬平方公里6城鎮(zhèn)從業(yè)人員萬人30市區(qū)人口密度人/平方公里7私營企業(yè)從業(yè)人員萬人31家用電器零售總額億元8國內生產總值億元32市區(qū)家用電器零售商家9固定資產投資總額億元33電器賣場數量個10消費品零售額億元34市區(qū)電器賣場總面積萬平米11GDP增長率%35每平米年產出萬元12人均GDP元36空調專賣店數量家13人均收入元37手機專賣店數量家14商品房在建面積萬平米38電腦專賣店數量家15商品房均價元39音響專賣店數量家16公交線路條40A類商圈底商租金平米/天17公交線路運行總里程公里41B類商圈底商租金平米/天18年運載量人42C類商圈底商租金平米/天19出租車保有量輛43地方報紙家20機動車保有量輛44地方廣播電臺家21私車保有量輛45地方電視臺家22自行車保有量輛23有軌交通條24有軌交通運行總里程公里版權所有 翻版必究開店選址實用手冊附表7： 城市基本狀況數據城市名稱： 調查人：調查項目：交通狀況 調查日期： 年 月 日 調查項目數量總里程（公里）年載客數（人）占比（%）備注市區(qū)公交線路（條）自行車保有量（輛）出租車保有量（輛）有軌交通線路（條）機動車保有量（輛）機動車私車保有量（輛）版權所有 翻版必究開店選址實用手冊附表8： 城市基本狀況數據城市名稱： 調查人： 調查項目：房地產項目 調查日期： 年 月 日 序號項目名稱建筑面積(萬平米)均價（元）一居（套）二居（套）三居（套）四居（套）五居以上或別墅開工日期交房日期123456789101112131415版權所有 翻版必究開店選址實用手冊附表9-1： 市基本狀況數據城市名稱： 調查人： 調查項目：A類商圈租金 調查日期： 年 月 日序號街道名稱1500平米以上底商（元/）商品市場（元/）鋪面房（元/）綜合樓（元/）寫字樓（元/）住宅樓（元/）12345678910111213版權所有 翻版必究開店選址實用手冊附表9-2： 市基本狀況數據城市名稱： 調查人： 調查項目：B類商圈租金 調查日期： 年 月 日序號街道名稱1500平米以上底商（元/）商品市場（元/）鋪面房（元/）綜合樓（元/）寫字樓（元/）住宅樓（元/）12345678910111213版權所有 翻版必究開店選址實用手冊附表9-3： 市基本狀況數據城市名稱： 調查人： 調查項目：C類商圈租金 調查日期： 年 月 日序號街道名稱1500平米以上底商（元/）商品市場（元/）鋪面房（元/）綜合樓（元/）寫字樓（元/）住宅樓（元/）12345678910111213版權所有 翻版必究開店選址實用手冊附表9-4： 市基本狀況數據城市名稱： 調查人： 調查項目：D類商圈租金 調查日期： 年 月 日序號街道名稱1500平米以上底商（元/）商品市場（元/）鋪面房（元/）綜合樓（元/）寫字樓（元/）住宅樓（元/）12345678910111213版權所有 翻版必究開店選址實用手冊附表10： 城市基本狀況數據城市名稱： 調查人：調查項目：經濟發(fā)展及工資收入 調查日期： 年 月 日1、國內生產總值： 億元 ，去年增長率 %，前年增長率 % 。2、社會零售總額： 億元3、家用電器零售總額： 億元，戶均家用電器消費額： 元。4、人均年收入： 元，電器零售業(yè)人均年收入： 元。電器零售從業(yè)人員各崗位收入情況序號崗位月收入（元）序號崗位月收入（元）1總經理12物流經理2店經理13司機3采購經理14平面設計4部門經理15計算機維護5財務經理16物業(yè)經理6行政經理17