三線城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范

三線城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范 摘 要房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)較為復(fù)雜而充滿風(fēng)險(xiǎn)的活動(dòng),具有政策影響性強(qiáng)、資金需求量大、建設(shè)周期長(zhǎng)、不確定因素多而存在大量的風(fēng)險(xiǎn)。目前,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),但有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方面的風(fēng)險(xiǎn)研究仍處于起步階段。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展,有必要研究和建立一套比較全面系統(tǒng)的理論和方法來(lái)促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。三線城市是城市化進(jìn)程中最為重要的載體,其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同樣受多種因素的影響,面臨著很大的不確定性。因此,對(duì)三線城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)研究同樣有著現(xiàn)實(shí)的意義。本文結(jié)合自身開發(fā)工作的實(shí)踐活動(dòng),用風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)理論和方法,對(duì)三線城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)防范方法進(jìn)行了初步研究,重點(diǎn)對(duì)應(yīng)用性較強(qiáng)的理論和方法進(jìn)行了詳細(xì)的論述。目的是希望通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)問題的研究能引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重視和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范,以提高開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā) 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 風(fēng)險(xiǎn)防范1 AbstractThe real estate development is an activity to be complement and full of risk. The risks include great influence of policy,great demand for bund,long building time and many uncertain factors. At present,real estate has developed to be pillar industry of national economy. But the risk research about real estate exploration project is still in starting phase. For realizing the continuing and health development of real estate,it is necessary to study and build a set of comprehensive and systematic theory methods to promote risk identification and prevention. The three-lane urban level cities are the most important vector in the course of urbanization. The development of real estate also be effected by various factors and be confronted with great uncertainties. Therefore,the risk research to the three-lane urban real estate also has the same reality significance . The essay combines with own practice activity to have a first step research to risk identification,judgment and prevention to real developing project in the three-lane urban. Especially have a detailed discussion on applicable method. The purpose is that through the research to raise real estates attention to the business and prevention to risk and then to improve economic returns and social benefits on the developing project.Key words:Real estate developmentrisk identification risk identification2 目 錄1. 緒論 ?1 1.1 研究的背景與意義 ?1 1.2 本文研究的主要內(nèi)容與框架?5 2. 三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析?7 2.1 三線城市的定義及其分類?7 2.1.1 三線城市的定義?7 2.1.2 三線城市的分類?8 2.2 三線城市房地產(chǎn)的發(fā)展?9 2.2.1 三線城市發(fā)展空間?9 2.2.2 房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)三線城市? 10 2.2.3 三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 ?11 3. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述? 13 3.1 風(fēng)險(xiǎn)概述? 13 3.1.1 風(fēng)險(xiǎn)的定義 ? 13 3.2 房地產(chǎn)開發(fā)概述 ? 13 3.3 國(guó)內(nèi)外有關(guān)研究現(xiàn)狀? 14 3.3.1 國(guó)外有關(guān)研究現(xiàn)狀? 14 3.3.2 國(guó)內(nèi)有關(guān)研究現(xiàn)狀? 15 3.4 房地產(chǎn)開發(fā)與風(fēng)險(xiǎn) ? 16 3.4.1 房地產(chǎn)的政策影響性與風(fēng)險(xiǎn) ? 16 3.4.2 房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性與風(fēng)險(xiǎn) ? 17 3.4.3 房地產(chǎn)開發(fā)的周期性與風(fēng)險(xiǎn) ? 17 3.4.4 房地產(chǎn)開發(fā)的資本需求性與風(fēng)險(xiǎn)? 18 4. 三線城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 ? 19 4.1 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別概述 ? 19 4.1.1 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的概念? 19 4.1.2 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基本方法? 19 4.2 三線城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別? 20 4.2.1 開發(fā)項(xiàng)目投資選擇和決策分析階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別? 20 4.2.2 開發(fā)項(xiàng)目前期工作階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別? 23 4.2.3 開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 ? 25 4.2.4 開發(fā)項(xiàng)目房屋租售階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別? 26I 5. 三線城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ? 28 5.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容? 28 5.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的基本程序? 28 5.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的基本方法? 29 5.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的定性方法? 29 5.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的定量方法? 30 6. 三線城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范 ? 34 6.1 風(fēng)險(xiǎn)防范概述 ? 34 6.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分類? 34 6.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策 ? 34 6.3.1 積極的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策? 34 6.3.2 消極的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策? 35 6.4 三線城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范的具體措施 ? 38 7. 應(yīng)用案例? 40 7.1 項(xiàng)目基本概況 ? 40 7.2 項(xiàng)目所在地環(huán)境分析? 40 7.2.1 社會(huì)環(huán)境分析 ? 40 7.2.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ? 41 7.2.3 消費(fèi)觀念分析 ? 41 7.2.4 其它? 42 7.3 項(xiàng)目的 SWOT分析 ? 42 7.4 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 ? 43 7.5 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ? 44 7.6 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范的具體措施? 46 8. 結(jié)論與展望? 47 8.1 本文的研究結(jié)論 ? 47 8.2 本文的未來(lái)研究展望? 47 參考文獻(xiàn) ? 49II Contents1. Introduction?1 1.1 Background and significance of the study ?1 1.2 Main contents and the framework of this paper ?5 2. Analysis of the real estate market development in three-lane urban?7 2.1 Definition and classification of three-lane urban?7 2.1.1 Definition of three-lane urban?7 2.1.2 Classification of three-lane urban ?8 2.2 Development of the real estate in three-lane urban ?9 2.2.1 Development space of the real estate in three-lane urban ?9 2.2.2 The Real estate industry have moved to the three-lane urban ? 10 2.2.3 Characteristics of the real estate market in three-lane urban?11 3. Risks of the real estate development project? 13 3.1 Overview of the risks ? 13 3.1.1 Definition of the risks? 13 3.2 Overview of the real estate development ? 13 3.3 Research of the real estate domestic and abroad ? 14 3.3.1 Research of the real estate domestic? 14 3.3.2 Research of the real estate abroad? 15 3.4 Development and the risks of the real estate? 16 3.4.1 The policy implications and risks of the real estate ? 16 3.4.2 Non-mobility and risks of the real estate? 17 3.4.3 Cyclical nature and risks of the real estate development? 17 3.4.4 Capital needs and risks of the real estate development ? 18 4. Risk identification of the real estate development project inthree-lane urban ? 19 4.1 Risk identification overview? 19 4.1.1 Definition of risk identification? 19 4.1.2 Basic method of risk identification ? 19 4.2 Risk identification of the real estate development project in three-lane urban ? 20 4.2.1 Risk identification of investment and analysis of decision-making phase? 20 4.2.2 Risk identification of preparatory work for the real estate development Project? 23III 4.2.3 Risk identification of construction phase for the real estate development project ? 25 4.2.4 Risk identification of rental period for the real estate developmentProject? 26 5. Risk Assessment of the real estate development project in three-lane urban? 28 5.1 Main contents of risk assessment for the real estate? 28 5.2 Basic procedures of risk assessment for the real estate? 28 5.3 Basic method of risk assessment for the real estate? 29 5.3.1 Qualitative methods of risk assessment for the real estate ? 29 5.3.2 Quantitative methods of risk assessment for the real estate ? 30 6. Risk prevention of the real estate development project in three-lane urban? 34 6.1 Overview of risk prevention? 34 6.2 Risk classification of the real estate development project ? 34 6.3 Countermeasures on risk prevention of the real estate development project ? 34 6.3.1 Positive response for risk prevention ? 34 6.3.2 Negative response for risk prevention? 35 6.4 Specific measures for risk classification of the real estate developmentProject? 38 7. Application Case?40 7.1 Basic information of the case ? 40 7.2 Environmental analysis of the case? 40 7.2.1 Analysis of the social environment ? 40 7.2.2 Analysis of the economic environment ? 41 7.2.3 Analysis of consumer attitudes ? 41 7.2.4 Analysis of other environmental ? 42 7.3 SWOT Analysis of the case ? 42 7.4 Risk identification of the case? 43 7.5 Risk Assessment of the case ? 44 7.6 Specific measures of risk prevention for the case? 46 8. Conclusion and Outlook? 47 8.1 The conclusions of the study in this article ? 47 8.2 Prospects for future research of this article ? 47 References? 49IV 1. 緒論 1. 緒論1.1 研究的背景與意義 房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本生產(chǎn)要素,與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的 50多行業(yè)有著顯著的關(guān)系,不僅與建筑施工業(yè)、建材裝飾業(yè)、銀行業(yè)有著密切的聯(lián)系,而且可以帶動(dòng)鋼鐵、化工、機(jī)電等大行業(yè)的發(fā)展,還為家用電器業(yè)、家具家居業(yè)提供很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。由于房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度非常高,帶動(dòng)力強(qiáng),己經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,可以提高居民住房水平,改善居住質(zhì)量,滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要;也可以促進(jìn)消費(fèi),擴(kuò)大內(nèi)需,從而拉動(dòng)投資增長(zhǎng);在發(fā)揮人才資源,擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)方面同樣起著重要的作用。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展,對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì),加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。 房地產(chǎn)業(yè)具有政策影響性強(qiáng)、資金需求量大、建設(shè)周期長(zhǎng)、市場(chǎng)變化快等特點(diǎn),其發(fā)展過程中易受到社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、技術(shù)等很多因素的制約 。因此,房地產(chǎn)業(yè)有很大的不確定性,面臨著大量的風(fēng)險(xiǎn)。 在全球范圍內(nèi),由于投資的急劇增長(zhǎng),自 1990年以來(lái),德國(guó)、瑞士、日本和韓國(guó)的房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了下滑。日本上世紀(jì) 80年代 6大城市地價(jià)指數(shù) 10年間上漲了 5倍,鼎盛時(shí)期房屋市值總額高達(dá) 4000萬(wàn)億日元,相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的 4倍,土地單價(jià)是美國(guó)的 100倍, 1991年房地產(chǎn)“泡沫”破裂后,僅銀行的壞賬就高達(dá) 6000億美元,整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)由此很快進(jìn)入衰退期,十多年都無(wú)法振興。美國(guó) 2006年以來(lái),隨著房屋價(jià)格持續(xù)下跌及美聯(lián)儲(chǔ)不斷調(diào)高利率,導(dǎo)致貸款人的還款壓力迅速增大,次級(jí)房貸違約率不斷上升,2007年次級(jí)房貸市場(chǎng)形勢(shì)繼續(xù)惡化,2007年 4月 2日,隨著美國(guó)第二大次級(jí)抵押貸款公司新世金融公司的申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù),次級(jí)房貸危機(jī)愈演愈烈,次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)危機(jī)引發(fā)了嚴(yán)重的金融市場(chǎng)動(dòng)蕩,導(dǎo)致全球各大股市暴跌。 在我國(guó),房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史不長(zhǎng),還屬于新興產(chǎn)業(yè),可供借鑒和積累的經(jīng)驗(yàn)不多,面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大。上世紀(jì) 90年代,總?cè)藬?shù)不過 655.8萬(wàn)人的海南島上竟然出現(xiàn)了 2萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司,據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年鑒1996統(tǒng)計(jì),短短的幾年,海南島商品房?jī)r(jià)由 1988年的平均價(jià)格 1350元/可到 1992年的 5000元/可,增長(zhǎng)近4倍,1993年更是達(dá)到 7500元/m,。投資熱引起的“泡沫”結(jié)果是 600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和 800億元積壓資金,僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就美查爾斯.J.雅各布斯著,任榮榮、張江改編,房地產(chǎn)概論,電子工業(yè)出版社,2007 美蓋倫.E.格里爾著,龍勝平、張愕等譯,房地產(chǎn)投資決策分析,上海人民出版社,20051 三線城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范 高達(dá) 300億元。同樣,香港房地產(chǎn)“泡沫”破滅后,房?jī)r(jià)從 1999年的最高峰開始了持續(xù) 6年的下跌,跌幅累計(jì)達(dá) 65%,港人財(cái)富蒸發(fā) 2.2萬(wàn)億元。 以上這些房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的問題應(yīng)引起我們的高度重視,作為深刻的歷史教訓(xùn),要求我們?cè)谛碌臅r(shí)期重視對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)的研究,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)管理。 我國(guó)近幾年來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快,總體上看是健康和理性的。但由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使,一些地方仍然投資增幅過大,盲目投資現(xiàn)象依然嚴(yán)重。在房地產(chǎn)發(fā)展過程中,已經(jīng)暴露出了很多較嚴(yán)重的問題。主要表現(xiàn)在以下方面: 1.房?jī)r(jià)地價(jià)過高,且有加速上漲的態(tài)勢(shì) 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)顯示,2004年-2006年全國(guó)房?jī)r(jià)分別上漲 9.1%、7.6%、5.6%。進(jìn)入 2007年以來(lái),尤其是二、三季度,全國(guó)房?jī)r(jià)地價(jià)出現(xiàn)加速上漲的態(tài)勢(shì),70個(gè)大中城市新建商品住房售價(jià)同比漲幅,從 4月的 5.3%,到 7月的 8.1%,再到8月的 12.2%,呈現(xiàn)逐月增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。部分熱點(diǎn)城市漲幅更大,如 11月份新建商品住房售價(jià)同比漲幅:烏魯木齊 21.1%、寧波 18.8%、北海 18.3%、北京 17.4%、長(zhǎng)沙 17.2%、深圳 17.0%、杭州 16.7%、南寧 16.1%,房?jī)r(jià)的快速上漲已涵蓋東中西部。地價(jià)上漲同樣很大,70 個(gè)大中城市土地交易價(jià)格,2007 年一季度同比上漲9.8%,二季度同比上漲 13.5%,三季度同比上漲 15%。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì),2008年 3月,全國(guó) 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 10.7%;2008年一季度,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資接近四千七百億人民幣,較上年同期增加三成多。 與此同時(shí),我國(guó)的人均國(guó)民收入在全球居 110位,相當(dāng)于美國(guó)的 4%、日本的4.8%、韓國(guó)的 10%,而房?jī)r(jià)卻名列前茅。2007年 12月在北京舉辦的“2007中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告會(huì)”上,北京科技大學(xué)趙曉教授說,據(jù)他近期對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的考察,美國(guó)大部分普通住宅每平方米不到 8000元人民幣,美國(guó)家庭 3年的年收入可以購(gòu)買一套住房。而在我國(guó)大中城市一套普通住宅大約等于城市居民 10-15年的收入。趙曉教授感慨:“我們是第三世界的收入,第一世界的房?jī)r(jià)”。 2.開發(fā)資金主要依賴銀行貸款 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)如下表所示: 俞文青,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理,立信會(huì)計(jì)出版社,20012 1. 緒論 表 l一 1中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)2004一 2008年 年 份 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 平均數(shù) 20.75% 銀行貸款 23.09% 21.99% 22.52% 23.8% 18.4% 18.17% 19.52% 18.48% 利用外資 2.81% 1.76% 1.64% 1.40% 1.33% 1.99% 2.56% 2.97% 2.06% 自籌資金 26.91% 28.33% 28.51% 28.63% 30.33% 32.46% 31.33% 31.01% 29.69% 定金和預(yù)47.12% 47.87% 47.30% 46.16%