正規(guī)的期房合同及購買注意事項(xiàng).doc

.如何簽訂規(guī)范有效的期房購買合同一、合同應(yīng)標(biāo)明所購商品房的應(yīng)用面積。劉先生與某房產(chǎn)商簽定了一份購房合同，房屋面積為120平方米，但入住時(shí)，劉先生實(shí)測房屋面積只有111平方米，相差9個(gè)平方米，以每平方米2500元計(jì)算，劉先生多付了22500元，這可不是一個(gè)小數(shù)目。因此，簽訂合同時(shí)應(yīng)對每一個(gè)房間、陽臺(tái)等實(shí)際面積進(jìn)行確定，另外對按比例分?jǐn)傎M(fèi)用的公用面積如電梯間、走廊、樓梯等應(yīng)有明確界定，以免日后麻煩。二、合同里要有建筑及裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則。如墻面材料、顏色、窗格材料、地面的輔設(shè)用料、衛(wèi)浴設(shè)備、電線的鋪設(shè)等。因?yàn)橛行╅_發(fā)商為了吸引消費(fèi)者購房，會(huì)有很多口頭承諾，只有這些口頭承諾以文字的形式在合同中出現(xiàn)，才具有法律效用，否則沒在合同里出現(xiàn)的承諾，在消費(fèi)者接收入住時(shí)發(fā)現(xiàn)沒有兌現(xiàn)也會(huì)因無憑據(jù)而不能再加追究。三、合同應(yīng)有對附屬配套設(shè)施建設(shè)的有效制約。現(xiàn)在，一般房產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)對住宅區(qū)配套設(shè)施建設(shè)有種種承諾，如花園綠地、學(xué)校、超市、泳池、球場等，這些都應(yīng)在合同中體現(xiàn)出來，以免今后房產(chǎn)商的許諾兌現(xiàn)起來遙遙無期。四、合同中應(yīng)有物業(yè)管理的服務(wù)條款及相關(guān)收費(fèi)。有些房產(chǎn)商故意不在合同中體現(xiàn)物業(yè)管理這一項(xiàng)，往往等購房者入住后，才發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理的不完善及收費(fèi)的不合理，但是面對已經(jīng)入住的既成事實(shí)，許多購房者也只好交納高額的管理費(fèi)。為了避免這一情況的發(fā)生，最好在入住之前的購房合同中應(yīng)有所約定。五、合同應(yīng)有詳細(xì)的付款方式。一般房產(chǎn)商都會(huì)要求購房者先預(yù)付部分預(yù)付款，其余款項(xiàng)將分期支付或等交房時(shí)一次付清，從預(yù)付款交付之日起購房者都有權(quán)知其所購房屋的建設(shè)進(jìn)程，以督促房產(chǎn)商按期交房，因此，購房者可在合同中以分期付款及退款的方式來約束、督促房產(chǎn)商。六、合同中必須有具體交房日期及房產(chǎn)商若延期交房應(yīng)有的罰則。房產(chǎn)商會(huì)因資金、材料、施工、天氣等影響交房日期，購房者因房屋拖延交付入住而導(dǎo)致利益受損，購房者有權(quán)要求房產(chǎn)商予以經(jīng)濟(jì)賠償。簽訂規(guī)范、有效的房屋購銷合同是很重要的，所以合同要盡量詳盡，面面俱到，因此，除了簽定購銷合同之外，購房者還要與房產(chǎn)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，以便更好地保護(hù)自己的合法權(quán)益。一、 買期房時(shí)注意的事項(xiàng)： 1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。就是開發(fā)商必須具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開發(fā)的； 2、開發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開發(fā)項(xiàng)目必須取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證； 3、經(jīng)營行為合法?，F(xiàn)房銷售除上述條件外必須經(jīng)過驗(yàn)收合格，項(xiàng)目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設(shè)已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期，落實(shí)了拆遷安置，落實(shí)了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門驗(yàn)核了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊；期房預(yù)售除上述條件外還必須取得商品房預(yù)售許可證。 4、在簽訂合同時(shí)，一是要選用國家工商行政管理局和建設(shè)部的商品房買賣合同（示范文本），該合同文本內(nèi)容比較全，并且規(guī)范；二是注意把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進(jìn)合同。 5、如果你買的是住宅，在交房時(shí)，要向開發(fā)商索取住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書。 辦房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)應(yīng)該注意： 產(chǎn)權(quán)面積和合同面積是否相同，如果不同，可以根據(jù)建設(shè)部商品房銷售管理辦法處理，另外辦理了房屋所有權(quán)證后，還要辦土地使用權(quán)證。相關(guān)費(fèi)用注意除了樓上那位說的外，還有交易費(fèi)和測量費(fèi)，是應(yīng)該開發(fā)商出的，但是開發(fā)商經(jīng)常利用購買人不熟悉法規(guī)，轉(zhuǎn)嫁給購買人. 二、購房流程 流程第一步：簽訂認(rèn)購書 商品房期房正式銷售工作開始后，一般會(huì)設(shè)立售樓處，購房人在認(rèn)可本項(xiàng)目后，可到售樓處簽訂認(rèn)購書，并繳納訂金。銷售方應(yīng)實(shí)事求是地向購房人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購房人。 簽訂認(rèn)購書是商品房銷售程序的一個(gè)環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂認(rèn)購書的主要內(nèi)容包括： （1）開發(fā)商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；認(rèn)購方名稱、地址、電話、身份證件；指定律師所名稱、地址、電話。 （2）認(rèn)購物業(yè)的樓層；戶型；房號；面積。 （3）房價(jià)。包括單價(jià)；總價(jià)。 （4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。 （5）認(rèn)購條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時(shí)間、地點(diǎn)；付款地址和帳戶，簽認(rèn)購書至正式簽約期間違約補(bǔ)償方式和爭議解決方式。 當(dāng)簽訂完認(rèn)購書后，銷售方應(yīng)給購房人簽約需知，以使購房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。簽約須知主要內(nèi)容包括： （1）項(xiàng)目法律文件：國有土地使用證號、銷售許可證。 （2）購房人應(yīng)攜帶的有效身份證件。公司應(yīng)攜帶的文件、購房批文等。 （3）房款支付方式。 （4）購房應(yīng)繳納的稅費(fèi)說明：印花稅、契稅、手續(xù)費(fèi)、房產(chǎn)權(quán)屬登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、權(quán)證印花稅。 購買商品房流程第二步：簽訂買賣契約 購房人在簽訂認(rèn)購書后，應(yīng)在認(rèn)購書中約定的時(shí)間內(nèi)到指定地點(diǎn)簽訂正式契約。契約包括：內(nèi)銷商品房銷售契約、內(nèi)銷商品房預(yù)售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預(yù)售契約、經(jīng)濟(jì)適用住房買賣契約等。 簽訂買賣契約是整個(gè)購房程序中最重要一環(huán)，契約也是銷售中最重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。副本貳份，開發(fā)商和當(dāng)?shù)胤抗懿块T各壹份。契約的主要條款包括： （1）土地使用證號及使用年限 （2）商品房銷售許可證號 （3）房產(chǎn)名稱及購房人購買房產(chǎn)的類型 （4）所購物業(yè)的樓層、面積、房號、戶型、交付使用日期 （5）房價(jià)款。包括單價(jià)和總價(jià) （6）付款方式 （7）雙方違約條款 （8）保修條款 （9）買方接受物業(yè)管理公司管理?xiàng)l款 （10）預(yù)售登記 （11）房屋轉(zhuǎn)讓 （12）房屋過戶 （13）糾紛、爭議的解決方式 （14）附件一：房屋戶型圖 （15）附件二：裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) （16）附件三：共有共用部位 同時(shí)購房人與開發(fā)商還可就其它內(nèi)容簽訂補(bǔ)充條款。 購買商品房流程第三步：預(yù)售登記 買賣雙方只有辦理完預(yù)售登記后，契約方能具備法律效力。買賣雙方應(yīng)在契約簽訂后30日內(nèi)，到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時(shí)交納印花稅。在此期間，買方如轉(zhuǎn)讓其所購房產(chǎn)，買方與受讓人應(yīng)在契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。 購買商品房流程第四步：簽訂管理公約，辦理入住手續(xù) 當(dāng)購房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開發(fā)商入住通知單，并安排購房人與物管公司接洽。物管公司將給購房人出具物管公約和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費(fèi)后，就可以拿鑰匙入住了。 購買商品房流程第五步：辦理產(chǎn)權(quán)過戶，領(lǐng)房產(chǎn)證要看開發(fā)商有沒有“五證”建議不要買期房，萬一到時(shí)開發(fā)商不能承諾他當(dāng)時(shí)所說的，或者拿著你的錢跑了，也不是沒有可能啊購買期房應(yīng)注意 首先看他的商品房五證是否齊全，其次注意開發(fā)商的資金實(shí)力，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)拖延工期，爛尾樓等現(xiàn)象，再者看他們的品牌信譽(yù)如何，不過基本上所有開發(fā)商的房子做出來都更宣傳的有很大出入，還有注意合同的各項(xiàng)條款，特別是如果是賣建筑面積的，可能出現(xiàn)收房的時(shí)候公攤面積增大，而套內(nèi)面積減小，但建筑面積只要沒超過正負(fù)3%你就拿他沒轍。最好是去了解下他以前開發(fā)的樓盤已入住業(yè)主的口碑。 總之，要做好不管到哪買房都是買遺憾的心理準(zhǔn)備，不過遺憾是多是少就是自己前期的決策問題了。 購買期房時(shí)，先要對住宅市場進(jìn)行了解，在確定要購買某一家開發(fā)公司的商品房后，要看對方有沒有預(yù)售許可證，所購的房子與預(yù)售許可證上的項(xiàng)目是否一致，如不一致則要查清后再?zèng)Q定。由于許多商品房的開發(fā)是由某一個(gè)開發(fā)公司進(jìn)行，而銷售則由另一家代理商負(fù)責(zé)，所以，購此類期房時(shí)要看清代理商與原開發(fā)商有無委托銷售協(xié)議，有售房協(xié)議的就可以放心買。購買期房時(shí)最好隨工程進(jìn)度采用分期付款或公積金、按揭貸款。因?yàn)橘徺I期房與現(xiàn)房相比，存在兩個(gè)方面風(fēng)險(xiǎn)；一是樓盤爛尾，也就是工程進(jìn)行到一定程度因某種原因停建了；二是房屋竣工后，房屋設(shè)施、質(zhì)量、配套與約定不一致。如一次性交齊房款，那么買方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大，分期付款或公積金、按揭貸款，承擔(dān)的資金風(fēng)險(xiǎn)就小一點(diǎn)。當(dāng)然，購買信譽(yù)好、資金雄厚的開發(fā)公司的商品房，可以一次性付款，這樣可以享受房屋升值帶來的利益。商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售，并由承購人支付定金或房價(jià)款。近年來，因商品房預(yù)售行為發(fā)生糾紛呈上升趨勢，其主要原因在于商品房開發(fā)商不按約定的時(shí)間、內(nèi)容履行合同，嚴(yán)重?fù)p害了預(yù)售方的權(quán)益。因此，消費(fèi)者關(guān)注商品房價(jià)格因素的同時(shí)，還應(yīng)進(jìn)行“五看”。 一要看三證是否齊全商品房預(yù)售必須取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證； 二要看房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)和資信狀況預(yù)售商市場信譽(yù)好、建設(shè)資金雄厚、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)是消費(fèi)者選擇是否購買此房的首先要素； 三要看建筑設(shè)計(jì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的商品房屋的主要結(jié)構(gòu)及設(shè)備應(yīng)合理、符合預(yù)購者的實(shí)際需求； 四要看建筑施工隊(duì)伍的資格和工程質(zhì)量工程施工單位應(yīng)達(dá)到設(shè)計(jì)所要求的建筑資質(zhì)，施工質(zhì)量高，并且沒有轉(zhuǎn)包給資質(zhì)低或無資質(zhì)的施工隊(duì)伍的現(xiàn)象； 五要看預(yù)售商品房合同是否規(guī)范； 預(yù)售合同應(yīng)載明商品房的位置、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售款的給付、交付使用日期、交付使用后的物業(yè)管理以及社區(qū)服務(wù)和房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理等條款，還應(yīng)專門約定雙方的違約責(zé)任。 一、購房前，您首先需要認(rèn)真查驗(yàn)?zāi)x中房產(chǎn)的合法預(yù)售證件。我國目前對商品房預(yù)售實(shí)行的是許可證制度，商品房預(yù)售許可證是政府對房產(chǎn)公司預(yù)售行為進(jìn)行有效監(jiān)管的法定證件，也是開發(fā)商資信狀況的重要證明。房產(chǎn)公司如果在沒有取得許可證的情況下出售期房，則該行為直接違反了建設(shè)部城市商品房預(yù)售管理辦法的規(guī)定，屬于違法行為，所以您在購買期房時(shí)應(yīng)當(dāng)要求房產(chǎn)公司出示商品房預(yù)售許可證，如果該公司不能提供許可證您完全有理由拒絕簽訂任何書面協(xié)議或依該協(xié)議支付任何款項(xiàng)。二、要謹(jǐn)慎簽署購房協(xié)議并詳盡規(guī)定可能涉及的全部事項(xiàng)。期房的購銷合同中有下列條款是需要特別加以詳規(guī)定的：1、 竣工日期及房屋的交付時(shí)間。對于期房來說，購房者最關(guān)心的事情莫過于何時(shí)入住，而開發(fā)商往往不能按時(shí)交房，少則延誤一兩個(gè)月，多則一兩年，購房者巨額房款全部交付，而入住無望，賠償艱難，實(shí)在苦不堪言。因此必須嚴(yán)格規(guī)定房產(chǎn)的交付日期及入住程序，并對延期交房的免責(zé)條件做出限定，所謂免責(zé)條款就是指房產(chǎn)公司在約定的期限不能交房而不被視為違約的情況，比如洪水、地震等自然災(zāi)害等不能預(yù)見的原因造成的無法避免的延期交房，是可以接受的免責(zé)條件。免責(zé)條件決不能籠統(tǒng)約定，只能明確限定一種或幾種，以免開發(fā)商在日后以設(shè)計(jì)變更或資金問題作為不能按期交房的免責(zé)理由，以逃避責(zé)任。2、 詳細(xì)約定付款的時(shí)間及方式。建議您最好采用分期付款的方式支付房款，這樣不僅可以減輕經(jīng)濟(jì)壓力，同時(shí)也是對開發(fā)商如期履行合同最好的約束。雙方可約定按房產(chǎn)的工程進(jìn)度逐筆付款，直至取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證書后的若干個(gè)工作日內(nèi)付清最后一筆款項(xiàng)。3、 違約責(zé)任關(guān)于本條款，特別要提醒您的是對預(yù)期違約的約定，在現(xiàn)存的各種商品房購銷合同文本中，即使是由主管部門推行的條款相當(dāng)完善的格式合同當(dāng)中，對于違約責(zé)任也只是做了一般約定，即約定如果開發(fā)商不能按期交房，應(yīng)如何賠償購房者的經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)一般的違約條款，購房者只能等合同約定時(shí)間到期后，方可要求賠償或退款，而這個(gè)期間不但包括合同本身的期限，還要包括漫長的協(xié)商、談判或是訴訟期限，非常不利于購房者的權(quán)利保護(hù)。而事先在合同中訂立預(yù)期違約條款后，如果再發(fā)生工程的實(shí)際進(jìn)度與約定進(jìn)度嚴(yán)重不符情況，或到期根本無法交房的情況時(shí)，購房者可按合同規(guī)定提前終止合同，并要求開發(fā)商即時(shí)賠付經(jīng)濟(jì)損失或退還房款，協(xié)商不成，可直接采取起訴、仲裁等司法補(bǔ)救方法，這在時(shí)間、具體上都更加切實(shí)保護(hù)了購房者的權(quán)利。三、雙方簽署商品房預(yù)售合同后，您最好還應(yīng)該了解開發(fā)商是否在合同訂立后30日內(nèi)，到房產(chǎn)管理部門辦理登記、備案手續(xù)，以便從程序上保證該合同的法律效力。購買期房注意事項(xiàng)一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件城市房地產(chǎn)管理法對商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定：1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗(yàn)證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。3、按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預(yù)售款從事項(xiàng)目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。4、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明(開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到本市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證明)。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動(dòng)置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。二、了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。4、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國城市房地產(chǎn)管理法雖然對商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。7、違約責(zé)任。包括購房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。9、物業(yè)管理?xiàng)l款。10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。購買“期房”五項(xiàng)注意目前，在房地產(chǎn)消費(fèi)市場，購買“期房”房產(chǎn)是一種常見的現(xiàn)象，但存在較多的風(fēng)險(xiǎn)，如房屋竣工后，房屋設(shè)施、質(zhì)量配套等未能如約履行。為此，消費(fèi)者在購買時(shí)應(yīng)注意以下有關(guān)事項(xiàng)： 1. 查看賣方的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，以及本項(xiàng)目的有關(guān)“五證”，即：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證及商品房預(yù)售許可證。此外，購買人還要詳細(xì)查驗(yàn)欲買房是否與許可證中批準(zhǔn)的具體項(xiàng)目幢號、層次一致。此外，由于許多商品房的開發(fā)是由某一個(gè)開發(fā)公司進(jìn)行，而銷售則由另一家代理商負(fù)責(zé)，所以，購此類期房時(shí)要看清代理商與原開發(fā)商有無委托銷售協(xié)議， 2. 要認(rèn)真填寫商品房的買賣合同并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向房管部門辦理登記備案。買賣合同應(yīng)采用國家統(tǒng)一制定的商品房銷售合同文本，合同應(yīng)盡可能詳細(xì)、準(zhǔn)確，明確房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、建筑面積（合同中必須規(guī)定出可接受的超出面積的具體大?。?、價(jià)格、交房確切日期、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和違約責(zé)任等。同時(shí)，雙方對一些未能在合同中體現(xiàn)出來的具體事項(xiàng)進(jìn)行約定，并附在正式合同后，其附件的基本內(nèi)容應(yīng)包括：所購買房屋的平面圖、房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)及公共配套設(shè)施、購買停車位所簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確買賣雙方的權(quán)利、義務(wù)，以及正式合同文本中未列明的其他事項(xiàng)。 3. 購買“期房”最好利用公積金抵押貸款或者按揭貸款。公積金貸款、按揭貸款將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行方面，購房者的風(fēng)險(xiǎn)小些，但如果購房者資金充裕，而開發(fā)商信譽(yù)好、資金雄厚，不妨選擇一次性付款。 4. 購買“期房”要準(zhǔn)確房屋的位置。購買者要認(rèn)真弄清所購的具體位置，以及所處的周圍環(huán)境和中長期建設(shè)規(guī)劃，不要被廣告所迷惑，避免房屋建成交房時(shí)，才與開發(fā)商交涉，甚至發(fā)生糾紛。 5. 如果購買的“期房”未能如期交付，購房者要勇于維護(hù)自己的合法權(quán)利. 在房地產(chǎn)交易中,商品房分為現(xiàn)房和期房.顧名思義,現(xiàn)房既現(xiàn)買現(xiàn)住的房產(chǎn),這類商品房因是已建成的房產(chǎn),房屋面積測量多已經(jīng)完成,對購房者來說,所購房產(chǎn)的面積是固定的,不會(huì)有變化,可就房論價(jià),購為所得.但對期房來說,僅從面積方面來看,問題就相對多些. 在房產(chǎn)買賣過程中,如今一期房交易為常見.期房分為不同的階段,有的期房僅是圖紙一張,有的期房剛破土動(dòng)工.但不管處在哪一階段,期房多是現(xiàn)買而不能現(xiàn)住的房產(chǎn),只能在約定的時(shí)間竣工后才能入住,不言而喻,購買期房有一定的風(fēng)險(xiǎn)性,因?yàn)閺膭?dòng)工到竣工,驗(yàn)收,其間會(huì)有許多不確定因素,這些多變情形往往導(dǎo)致購房者所購置的期房面積與約定的不符,而給交房時(shí)雙方結(jié)算帶來麻煩.所以作為購房者須注意預(yù)售房產(chǎn)契約的條款約定,以規(guī)避面積風(fēng)險(xiǎn). 現(xiàn)在不論銷售期房或是現(xiàn)房,發(fā)展商大多采用格式合同.格式合同中關(guān)于房屋面積的約定較為簡單,面積一般都以暫測為基礎(chǔ),將來以實(shí)測為準(zhǔn).通常買賣雙方多同意暫測與實(shí)測面積不超過正負(fù)2%3%時(shí),不再另行結(jié)算;然而一旦誤差面積超出2%3%的范疇時(shí),問題就出來了,因格式合同中的規(guī)定較為簡單,一般多以超出部分按房屋售價(jià)進(jìn)行結(jié)算一言代之,如果誤差面積超出幾平方米,買方尚能接受,如果誤差面積高達(dá)數(shù)十平方米,買方就很難承受.這時(shí)根據(jù)上述合同的規(guī)定,發(fā)展商要求買方按房屋售價(jià)進(jìn)行結(jié)算,買方若不按售價(jià)進(jìn)行結(jié)算,就有違約之嫌。這就使買方處于一種非常尷尬的境地，因此，合同中必須規(guī)定可接受的超出面積的具體大小。購買期房注意：一看開發(fā)商，了解其是否合法。購買期房與現(xiàn)房相比，存在兩方面風(fēng)險(xiǎn)：一是樓盤爛尾，也就是工程進(jìn)行到一定程度因某種原因停建了；二是房屋竣工后，房屋設(shè)施、質(zhì)量、配套與約定不一致。如一次性交齊房款，那么買方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大，分期付款或公積金、按揭貸款，承擔(dān)的資金風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)小一點(diǎn)。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，最好的辦法就是找信譽(yù)好、資金雄厚的開發(fā)公司買房子。具體的考察方法是：看對方有沒有國有土地使用證、建設(shè)規(guī)劃許可證、商品房銷售許可證、建設(shè)工程開工許可證等相關(guān)證件；看自己所購的房子與銷售許可證上的項(xiàng)目是否一致，如不一致則要查清后再?zèng)Q定；看代理商與開發(fā)商有無委托銷售協(xié)議（因?yàn)楹芏嗌唐贩康拈_發(fā)是由某一個(gè)開發(fā)公司進(jìn)行，而銷售則由另一家代理商負(fù)責(zé)的）。二看樓書，了解樓盤是否是自己想要的。人們所說的“樓書”，實(shí)際上是開發(fā)商為推銷房屋，自己精心制作的一種印有房屋圖形和文字說明的廣告性宣傳材料，需要明確的是：“樓書”上的東西屬于一種要約邀請，如果在簽合同時(shí)沒有確認(rèn)，打起官司來也會(huì)很麻煩?！皹菚币话惆ㄒ韵掳藗€(gè)方面：外觀圖、小區(qū)整體布局圖、地理位置、樓宇簡介、房屋平面圖、房屋主體結(jié)構(gòu)、出售價(jià)格及附加條件（如代辦按揭）、配套設(shè)施、物業(yè)管理?？赐庥^圖、小區(qū)整體布局圖。可以初步判斷樓宇是單體建筑或是聯(lián)體建筑或是成片小區(qū)，是高檔、中檔或是低檔，用途是居住、辦公或是商住兩用。需要注意的是：很多外觀圖經(jīng)過處理，看起來的效果往往比實(shí)際效果要好?？吹乩砦恢脠D，可以了解樓宇的具體位置，同時(shí)也可以估計(jì)房屋的大概價(jià)格。需要注意的是：現(xiàn)在很多地理位置圖均標(biāo)名“示意圖”，因而有很大的任意性，很多都未能按比例繪制，會(huì)對地點(diǎn)的選擇形成誤導(dǎo)，最好的辦法還是現(xiàn)場看一看比較好?？捶课萜矫鎴D，可以選擇設(shè)計(jì)合理、適合自己居住或辦公的面積、房型。需要注意的是：很多平面圖面積并不按比例來做，方方正正的戶型，到實(shí)際施工時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的偏差，這就需要在簽合同時(shí)對房屋的寬度和進(jìn)深均有所約定，方不會(huì)吃虧。三看圖紙，了解承諾與實(shí)際是否一致。通過看圖紙，可以了解房子的很多具體情況，如建筑規(guī)模、樓層數(shù)、房型結(jié)構(gòu)、平面布置及建房時(shí)選用的主要材料、主要部位（結(jié)點(diǎn)）的工藝設(shè)計(jì)及要求達(dá)到的水準(zhǔn)。如果發(fā)現(xiàn)樓書承諾內(nèi)容與設(shè)計(jì)內(nèi)容不一致的地方時(shí)，應(yīng)向?qū)I(yè)人員請教，并與銷售商進(jìn)行探討，可以避免將來因雙方理解程度的偏差造成房屋外觀、布局、質(zhì)量、設(shè)施等的糾紛。四看地段，了解出行是否便利無論在何處購房，交通都是必須要考慮的因素。有車族考慮的是出行方便，它包括小區(qū)位置是否臨近城市交通主干道、道路通行能力、路面路況、高峰堵車狀況、交通是否經(jīng)常被限制，如出行受到單雙號的限制、小區(qū)內(nèi)私家車停車條件、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。工薪族考慮出行是否方便時(shí)，可以就以下8個(gè)問題進(jìn)行考察：1大公交到小區(qū)嗎？2工交車運(yùn)行的起止時(shí)間、間隔時(shí)間是怎樣的？3路途堵車嗎？4從住宅到公交車站的距離是多少？5夫妻上下班，孩子上學(xué)有沒有直達(dá)車到門口，轉(zhuǎn)車方便嗎？6“打的”乘車方便嗎？7小區(qū)到市區(qū)有沒有直達(dá)公交車？8一旦發(fā)生應(yīng)急情況，出行方便嗎，能應(yīng)急嗎？五看配套，了解居住是否方便一般來說，居住區(qū)社區(qū)規(guī)模越大，居住者就會(huì)感到居住的環(huán)境更加舒適、生活更加方便。比如購物、子女就學(xué)、醫(yī)療、娛樂設(shè)施及物業(yè)管理等等方面，只有社區(qū)達(dá)到一定規(guī)模，這些條件才會(huì)同時(shí)具備。六看戶型，了解戶型設(shè)計(jì)是否成功看戶型需要專業(yè)知識(shí)，對一般的購房者來說，如果以下4個(gè)條件都能符合，就差不多了：條件1自然采光：每套住宅臥室和使用面積在10平方米以上的起居室（廳）均應(yīng)直接采光，且至少應(yīng)有一間臥室或起居室（廳）具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般為南向，南偏東或南偏西不可大于45度。條件2通風(fēng)情況好：住宅應(yīng)有良好的自然通風(fēng)，即應(yīng)有在外墻上開窗所形成的穿堂風(fēng)或相鄰?fù)鈮ι祥_窗所形成的轉(zhuǎn)角通風(fēng)，對單朝向的套型必須有通風(fēng)措施；廚房應(yīng)有直接對外的采光、通風(fēng)窗（包括開向天井的窗）；衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)有直接采光、通風(fēng)窗，考慮到建筑平面設(shè)計(jì)的靈活性和可能性，對無通風(fēng)窗的衛(wèi)生間規(guī)定應(yīng)設(shè)置出屋頂管道，并合理安排進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)管道。 五證齊全。一、建筑用地規(guī)劃許可證 建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。 二、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。 三、國有土地使用證 經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。 四、建筑工程施工許可證 建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。 五、商品房銷售(預(yù)售)許可證 市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件 商品房銷售合同合同應(yīng)盡可能詳細(xì)、準(zhǔn)確，明確房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、建筑面積、使用面積（或套內(nèi)面積）、公攤面積、價(jià)格、交房確切日期、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和違約責(zé)任等。附件的基本內(nèi)容應(yīng)包括：所購買房屋的平面圖、房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)及公共配套設(shè)施、及其它補(bǔ)充協(xié)議。合同或協(xié)議內(nèi)還需要明確的事項(xiàng)：第一，應(yīng)該把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去。第二，明確交樓日期。如未能按期交樓可以退房并支付利息。免責(zé)條件僅限自然災(zāi)害等不能預(yù)見的情況。第三，明確房屋所有權(quán)證（房產(chǎn)證）辦理的時(shí)間。 第四，明確關(guān)于公攤建筑面積。不能有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要明確公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。第五，明確交樓標(biāo)準(zhǔn)。看批準(zhǔn)的規(guī)劃書上陽臺(tái)是不是全封閉的。陽臺(tái)封閉的話是什么標(biāo)準(zhǔn)和材料。分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。 2、套(單元)與公共建筑空間之的分隔墻，以及外墻（包括山墻)墻體水平投影面積的一半。不應(yīng)公攤的共有建筑面積包括 1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。 2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。簽約注意事項(xiàng)：1、 會(huì)所同時(shí)使用。否則罰款；2、 大堂規(guī)格3、 廣告做附件4、 樓層描述說明5、 保證多久產(chǎn)權(quán)證到手6、 所有涉及到的證件復(fù)印附上7、 簽字人委托書正本副本8、 查商品房銷售管理辦法9、 要求查附上面積測定證明10、 審查開發(fā)商的資質(zhì)、銷售資格11、 地上物的排他權(quán)、房屋結(jié)構(gòu)、戶型、套內(nèi)建筑面積、公攤面積、價(jià)款及付款期限、房屋及產(chǎn)權(quán)證書的交付時(shí)間、質(zhì)量條款、保修責(zé)任等關(guān)鍵內(nèi)容更應(yīng)審慎對待，12、 如果打算采用向銀行貸款按揭的方式購買期房，應(yīng)當(dāng)考慮到貸款不成的情況，因?yàn)殂y行在放貸前既要審查樓房的建設(shè)情況、也要審查貸款人的資信和還貸能力。因此，事先在補(bǔ)充協(xié)議中約定貸款不成時(shí)買賣契約可因此解除，可以省去很多麻煩，購房人不會(huì)再為追索已付的首付款而耗費(fèi)精力。13、 一、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的(含3%)，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；二、面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣方應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人14、 雙方還可以在合同中約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。15、 中心花園面積、泳池確認(rèn)入合同16、 查五證，土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證。土地是否出讓、土地的批準(zhǔn)文件，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工許可證1.國有土地使用權(quán)證，證明開發(fā)商已合法取得該土地的使用權(quán)，并交納了土地出讓金；2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該房屋的規(guī)劃已取得規(guī)劃部門的許可；3.建設(shè)用地規(guī)劃許可證，允許在該土地上進(jìn)行該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)；4.建設(shè)工程開工許可證，允許該項(xiàng)目的工程進(jìn)行施工建設(shè)；5.銷售許可證，允許銷售該房屋.開發(fā)商證明上述五證是真實(shí)有效且未經(jīng)修改的最后版本，任何修改都必須即使通知我方，我方保留權(quán)利。17、 比如要看土地許可證上有沒有注明土地已被銀行抵押、預(yù)售許可證上包不包括房地產(chǎn)商正在出售的房屋，并且還告誡買房人只看“五證”不夠，還要了解房地產(chǎn)商有沒有資質(zhì)、了解小區(qū)的整體規(guī)劃、了解要買的房是否已被房地產(chǎn)商抵押證實(shí)無抵押1.建設(shè)部的商品房銷售和預(yù)售管理辦法及商品房買賣合同示范文本都沒有提及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，經(jīng)查這個(gè)許可證列明的規(guī)劃建設(shè)單位是可以申請更改的，通過看此證和查規(guī)劃并不能保證買房人所買房屋的規(guī)劃環(huán)境不會(huì)改變。2.有預(yù)售許可證沒有土地許可證售房的不止一兩家，按建設(shè)部相關(guān)規(guī)定和合同示范文本，有土地使用批準(zhǔn)文件的就可以出售。批準(zhǔn)文件真?zhèn)魏陀行裕胀ㄙI房人更難辨別。3.按我國抵押法的相關(guān)規(guī)定，有抵押的不等于不能轉(zhuǎn)讓(出售)，經(jīng)抵押人同意，被抵押物一樣可以轉(zhuǎn)讓(出售)，在實(shí)際操作上房地產(chǎn)商將土地抵押換取貸款對加快房屋建設(shè)不一定是壞事，沒有周轉(zhuǎn)資金，房子遲遲蓋不起來，對買房人不同樣是風(fēng)險(xiǎn)？4.房地產(chǎn)商超許可證面積銷售并非從房號上就一定能看得出來，最近北京某小區(qū)的面積糾紛實(shí)際上是房地產(chǎn)商在公攤上做手腳，所有房號都包括在許可證范圍之內(nèi)，當(dāng)時(shí)從許可證上很難看出破綻。5.沒有強(qiáng)制性法規(guī)要求房地產(chǎn)商在售房時(shí)必須向買房人出示“五證”正本，售樓人員經(jīng)常給買房人出示的都是影印件，如果房地產(chǎn)商在影印件上做手腳，買房人還是防不勝防。鑒于以上分析，筆者認(rèn)為買房人保護(hù)自己的方法只能從合同入手，將風(fēng)險(xiǎn)“轉(zhuǎn)嫁”給政府，和房地產(chǎn)商的合同在第六條“付款方式及期限”中約定清楚：“第一次付款時(shí)間為合同在政府做完備案登記后天內(nèi)?！边@樣所有查證手續(xù)都由政府完成，將來出什么問題也由政府負(fù)責(zé)。目前法院判定合同是否為有效合同的惟一標(biāo)準(zhǔn)是合同有沒有在政府主管部門備案登記，銀行能否給買房人發(fā)放貸款的前提同樣也是合同有沒有在政府主管部門備案登記。對于居住環(huán)境特別關(guān)心的買房人則最好從合同的補(bǔ)充協(xié)議入手，要求房地產(chǎn)商注明光照、房子間距等條件，這比去查將來可以變更的規(guī)劃來得更實(shí)際一些18、 用電負(fù)荷19、 道路不得收費(fèi)20、 環(huán)保家裝無異味21、 產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)年限自何時(shí)開始，至何時(shí)結(jié)束22、 房產(chǎn)允許抵押、置押23、 垃圾何處處理24、 萬分之一違約款太低25、 按照合同約定及法律規(guī)定，收房時(shí)一定要查看相應(yīng)的法律文件(一表二書等)，避免因入住行為造成既成事實(shí)給自己帶來被動(dòng)。26、 確認(rèn)樓層和樓號的描述，不能只寫號碼，防止開發(fā)商以更換號碼的方式變換房屋位置27、 開發(fā)商對贈(zèng)送的產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)責(zé)。28、 要開發(fā)商承諾工程進(jìn)度比予以監(jiān)督，以便在對方萬一破產(chǎn)前打官司29、 開發(fā)商對產(chǎn)權(quán)不得抵押30、 印花稅雙方出31、 是否需支付土地使用稅購買期房僅有一個(gè)商品房買賣合同是不夠的，購房人應(yīng)該通過與開發(fā)商談判“補(bǔ)充協(xié)議”，以彌補(bǔ)商品房買賣合同示范文本的不足。1、增加如：墻面裂縫、管道的位置妨礙裝修等，居住安全的房屋質(zhì)量條款。注明無論是輕微的房屋質(zhì)量問題，還是影響居住安全的房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商都應(yīng)承擔(dān)的維修責(zé)任和法律責(zé)任。2、小區(qū)規(guī)劃比如：綠地、湖面被縮小了或被挪動(dòng)位置了，或者在房屋的窗前兀然增建了一座建筑，令簽訂購房合同時(shí)期待的窗外視覺完全落空。這種情況在商品房開發(fā)小區(qū)非常普遍。開發(fā)商大多以小區(qū)規(guī)劃的改變經(jīng)過了規(guī)劃部門的同意為由，拒絕承擔(dān)責(zé)任。你無法阻止開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，你所能做到的就是爭取在“補(bǔ)充協(xié)議”中訂立這樣一個(gè)條款：如果開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，你將獲得哪些權(quán)利。所以，“補(bǔ)充協(xié)議”在針對開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，“退房”應(yīng)作為下下策，不退房而獲得開發(fā)商更多的賠償金，應(yīng)作為爭取的首要目標(biāo)。但是，在“補(bǔ)充協(xié)議”中明確地寫上這一要求，開發(fā)商可能不會(huì)同意。你可以采取這樣一個(gè)辦法：將這一要求暗含在有關(guān)房屋質(zhì)量的條款里，比如，將在簽訂購房合同時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附圖列為房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之一，同時(shí)，在違約責(zé)任條款里，將房屋不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任與其他屬于嚴(yán)重違約的違約責(zé)任一起羅列，約定一個(gè)共同的賠償金的計(jì)算方法或者違約金的比例(或金額)。3、房屋交付使用的條件迄今為止，沒有任何一法律規(guī)定對開發(fā)商向購房人交付商品房應(yīng)具備哪些使用條件做出規(guī)定，比如：水、電、燃?xì)?、暖氣等等的線路或管道都已經(jīng)敷設(shè)或安裝完畢，符合綜合驗(yàn)收合格條件，但若開發(fā)商沒有與水、電、燃?xì)狻⑴瘹獾墓?yīng)商簽訂供應(yīng)合同、不能保證在購房人入住時(shí)就有水、電、燃?xì)?、暖氣的供?yīng)，購房人就無法在房子里住下去，除非購房人購買房屋不是為了居住?！把a(bǔ)充協(xié)議”里約定清楚獨(dú)立供應(yīng)的水、暖氣或燃?xì)獾膬r(jià)格，在你入住以后，開發(fā)商將單方確定一個(gè)價(jià)格。開發(fā)商單方確定的價(jià)格，可能使你十分難受。4、“補(bǔ)充協(xié)議”必須讓開發(fā)商對售樓廣告的內(nèi)容做出承諾;如果開發(fā)商拒絕在“補(bǔ)充協(xié)議”中做出承諾，建議你放棄這個(gè)樓盤。5、公共財(cái)產(chǎn)，注意“歸出賣人”之類的文字“補(bǔ)充協(xié)議”時(shí)，不要在哪些屬于公共財(cái)產(chǎn)、哪些財(cái)產(chǎn)歸誰的問題上與開發(fā)商糾纏，如果開發(fā)商堅(jiān)持要在“補(bǔ)充協(xié)議”中寫些什么，就讓他寫吧，干脆將他想歸他所有的都寫成歸他所有，讓他滿心歡喜，以此作為在涉及真正對你有意義的條款時(shí)換取他讓步的籌碼。6、為了防范開發(fā)商將土地使用權(quán)或房屋抵押造成的風(fēng)險(xiǎn)，“補(bǔ)充協(xié)議”應(yīng)當(dāng)做到：1.要求開發(fā)商在“補(bǔ)充協(xié)議”中對土地使用權(quán)或房屋有無被抵押做出明示;2.要求開發(fā)商在“補(bǔ)充協(xié)議”中承諾在簽訂“補(bǔ)充協(xié)議”后不將土地使用權(quán)或房屋抵押;3.約定開發(fā)商違反以上承諾的違約責(zé)任。7、房屋面積防止開發(fā)商在房屋面積上短斤少量的最好辦法是按照套內(nèi)面積計(jì)算誤差，但開發(fā)商一般不會(huì)同意，因?yàn)檫@樣一來，他沒法做手腳。退而求其次的辦法是：在“補(bǔ)充協(xié)議”中約定套內(nèi)建筑面積的變化不得使套內(nèi)實(shí)測面積占銷售面積的比例低于某個(gè)百分比。8、“補(bǔ)充協(xié)議”中應(yīng)該約定開發(fā)商向購房人交付房屋時(shí)應(yīng)向購房人交付哪些物品和文件才標(biāo)志開發(fā)商履行了交房義務(wù)。開發(fā)商應(yīng)向購房人交付的物品主要是鑰匙。開發(fā)商應(yīng)向購房人交付的文件，有“三書一證兩表”之說和“兩書一表