經(jīng)理專業(yè)知識(shí)及管理模式考試.docx

悅 家 房 產(chǎn) 經(jīng)理專業(yè)知識(shí)及管理模式考試 分行： 姓名： 得分： 1、 單選題：（每題1分，共12題，計(jì)12分）1. 公司的理念是 B ？ A.規(guī)范高效，專業(yè)熱情 B.“悅”工作，“悅”成功 C.以人為本，以德為先，責(zé)任于心，專業(yè)于行 D.全員專業(yè)，全過(guò)程專業(yè) 2. 中華人民共和國(guó)規(guī)定的住宅用地使用的年限為 D 年。 A.40 B.50 C.60 D.703.多層住宅為 B 層。 . B. C. D.層以上 4.房地產(chǎn)權(quán)證的面積一般稱為 A 。 .建筑面積 B.公攤面積 C.使用面積 D.實(shí)用面積5. 中華人民共和國(guó)規(guī)定的商業(yè)用地使用年限為 A 年。 A.40 B.50 C.60 D.706.以下哪一項(xiàng)不屬于住宅房 C 。 A.花園洋房 B.別墅 C.商鋪 D.公寓7.以下關(guān)于帶看后跟進(jìn)客戶和房主說(shuō)法錯(cuò)誤的是 C 。A. 帶看后第一時(shí)間給房主反饋客戶看房情況并適時(shí)與房主議價(jià)。B .積極了解客戶出價(jià)，及時(shí)預(yù)約買(mǎi)賣雙方洽談。C .不要著急，耐心等待客戶和房主的電話，然后在進(jìn)行溝通。D. 看房產(chǎn)生意向后立即帶客戶回到公司，利用團(tuán)隊(duì)的力量進(jìn)行逼定。8.以下關(guān)于在帶看中的做法錯(cuò)誤的是 D 。A.指出客戶容易忽視的地方或者需要重點(diǎn)查看的地方。房屋的優(yōu)點(diǎn)一定反復(fù)的講，同時(shí)經(jīng)紀(jì)人自己也要流露出贊許的語(yǔ)氣。B.發(fā)現(xiàn)買(mǎi)賣雙方互通相關(guān)信息時(shí)，應(yīng)果斷終止這種行為。C.生動(dòng)活潑的介紹，關(guān)心客戶，注意細(xì)節(jié)，熱情服務(wù)。D.房子所有的優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)都要介紹給客戶，這樣可以讓客戶覺(jué)得自己非常的專業(yè)取得客戶的信任。9.購(gòu)買(mǎi)90以上的首套房，應(yīng)繳納契稅為網(wǎng)備房?jī)r(jià)的 B 。 A.1% B.1.5% C.2% D.4%10下列關(guān)于帶看的說(shuō)法錯(cuò)誤的是 C 。 A. 帶看前需熟悉地形，確認(rèn)預(yù)約的時(shí)間，盡可能比客戶早到。 B. 帶看中應(yīng)選擇環(huán)境較好的路段行走，避免經(jīng)過(guò)垃圾集散地等。 C. 看房時(shí)應(yīng)讓房主和客戶多點(diǎn)時(shí)間交流，盡可能讓客戶與房主自行溝通。 D. 帶看后要及時(shí)向房主反饋看房情況，增加房主的信任和好感。11.按照合肥政策規(guī)定，購(gòu)房者最低的首付比例為 C 。 A.20% B.25% C.30% D.40%12.公司規(guī)定，每日考勤打卡及簽到所用的軟件為 B 。 A.房友 B.釘釘 C.微信 D.網(wǎng)站2、 填空題。（每題2分，共8題，計(jì)16分）1. 房地產(chǎn)因此其自身的特點(diǎn) 固定性 和 不可移動(dòng)性 又稱為“不動(dòng)產(chǎn)”2. 業(yè)務(wù)流程：發(fā)布房源信息、收集客戶信息、 匹配房客源 、電話約看、 現(xiàn)場(chǎng)帶看 、看房滿意、 預(yù)約雙方洽談 、 組織及實(shí)施談判 、談判成功、 簽定合同 。3. 交易流程：核定合同信息、備齊交易證明、產(chǎn)調(diào)、開(kāi)空戶、 申報(bào)稅 、贖房還貸、 注銷抵押權(quán) 、 資金托管 、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、領(lǐng)取新政、 申辦貸款 、貸款評(píng)估、 審批貸款 、貸款抵押。4. 貸款申請(qǐng)，買(mǎi)方應(yīng)提供證明： 身份證 、 戶口本 、 婚姻證明 、 收入證明 。5. 合肥九個(gè)行政區(qū)分別為： 包河區(qū) 、 蜀山區(qū) 、 廬陽(yáng)區(qū) 、 瑤海區(qū) 濱湖區(qū) 、 高新區(qū) 、 政務(wù)區(qū) 、 新站區(qū) 、 經(jīng)開(kāi)區(qū) 。6.套內(nèi)面積是由哪三個(gè)部分組成的 套內(nèi)使用面積 、 套內(nèi)墻體面積 、 陽(yáng)臺(tái)建筑面積 。7.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)種類包括 所有權(quán) 、 占有權(quán) 、 處分權(quán) 、 收益權(quán) 、 使用權(quán) 。8. 房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)過(guò)戶需要哪些材料 房產(chǎn)證、稅票、資金托管單、身份證、戶口本、結(jié)婚證 。 三、簡(jiǎn)答題（每題4分，共8題，計(jì)32分）1. 什么是房地產(chǎn)？答：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于自身的固定性和不可移動(dòng)性的特定，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為“不動(dòng)產(chǎn)”。2. 分析如何通過(guò)網(wǎng)絡(luò)房源的發(fā)布提高客戶量？答：58同城：每天新增至少7條優(yōu)質(zhì)房源，每周設(shè)置置頂房源，發(fā)布的房源均為多圖優(yōu)質(zhì)房源，庫(kù)存及發(fā)布使用率達(dá)100%。 搜房幫：每天新增至少5條優(yōu)質(zhì)房源，每天刷新達(dá)100%，發(fā)布的房源均為多圖優(yōu)質(zhì)房源，庫(kù)存及發(fā)布使用率100%。 無(wú)線搜房幫：882版本每天新增至少2條優(yōu)質(zhì)房源，1260及以上版本每天新增至少5條優(yōu)質(zhì)房源，每天刷新達(dá)100%，刷新的時(shí)間段應(yīng)在上午10:00-12:00，下午15:00-18:00發(fā)布的房源均為多圖優(yōu)質(zhì)房源，庫(kù)存及發(fā)布使用率100%。 中安房：每天新增至少1條優(yōu)質(zhì)房源，庫(kù)存房源的發(fā)布時(shí)間要保證在7天內(nèi)，及時(shí)更新下架發(fā)布時(shí)間過(guò)久的房源，確保庫(kù)存的房源均為多圖優(yōu)質(zhì)房源。3. 房源信息有哪些參數(shù)名稱？答：物業(yè)地址及樓棟號(hào)、戶型、面積、價(jià)格、建成年份、裝修情況、稅費(fèi)情況、業(yè)主稱呼、業(yè)主聯(lián)系方式、可看房時(shí)間。4. 如何應(yīng)對(duì)買(mǎi)賣雙方在看房現(xiàn)場(chǎng)議價(jià)的行為？答：針對(duì)賣方，在看房前摸清房主底價(jià)，拉近關(guān)系，并讓房主配合看房，不要說(shuō)出底價(jià)。針對(duì)買(mǎi)方，在看房前講房?jī)?nèi)問(wèn)價(jià)議價(jià)不好的案例，叮囑買(mǎi)方在看房期間不要和房主議 價(jià)，不能表現(xiàn)出看上這套房子的樣子，否則后期與房主不好談判議價(jià)。如果買(mǎi)賣雙方在看房時(shí)現(xiàn)場(chǎng)議價(jià)，必須阻止分開(kāi)，把買(mǎi)方拉到一邊，告知議價(jià)的后果，并帶買(mǎi)方離開(kāi)進(jìn)行鼓動(dòng)逼定，鼓勵(lì)式引導(dǎo)買(mǎi)房與房主到公司雙方面談。5.房屋價(jià)格是哪些條件決定的？答：地段、位置、商圈 公共設(shè)施、交通、學(xué)區(qū) 小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理 建筑結(jié)構(gòu)、戶型、樓層、建成年份、裝修、稅費(fèi) 房主售房的心理價(jià)位6. 不動(dòng)產(chǎn)交易應(yīng)繳納哪些稅費(fèi)，請(qǐng)列出稅費(fèi)名稱及規(guī)定和稅率。答：契稅：首套房 90及以下 1%，90以上1.5% 二套房 90及以下 1%，90以上2% 三套房及以上 4% 個(gè)稅：產(chǎn)證滿五年且是省內(nèi)家庭唯一一套住房免征個(gè)人所得稅。 不滿足上述條件征收個(gè)人所得稅1% 增值稅：產(chǎn)證不滿2年交易，交納增值稅為申報(bào)核稅價(jià)（1+0.05）0.056 土地收益金：房改房首次上市交易交納1% 手續(xù)費(fèi)：3元/ 登記費(fèi)：50元/套 印花稅：5元/本 中介服務(wù)代理費(fèi)：2%-4%7. 購(gòu)房貸款應(yīng)交納哪些費(fèi)用，請(qǐng)列出費(fèi)用名稱和費(fèi)率。答：貸款評(píng)估費(fèi)：房屋評(píng)估價(jià)的4 貸款手續(xù)費(fèi)：貸款額的1 抵押登記費(fèi)：50元/套8. 業(yè)務(wù)拓展兩個(gè)資源是什么？用什么匹配和轉(zhuǎn)化資源？什么決定意向簽單量？答：兩個(gè)資源為：房源和客源 電話量匹配兩個(gè)資源 電話話術(shù)轉(zhuǎn)化兩個(gè)資源，實(shí)現(xiàn)售看 帶看量決定意向簽單量四、計(jì)算題。（每題10分，共1題，計(jì)10分）買(mǎi)方張先生，26周歲，未婚，在合肥首次購(gòu)買(mǎi)位于世紀(jì)陽(yáng)光花園蘭陽(yáng)苑16#508室住房，90，180萬(wàn)，2010年建成，毛坯，不動(dòng)產(chǎn)證下發(fā)時(shí)間為2011年12月18日，賣方王先生夫妻名下在合肥有兩套住房，買(mǎi)方張先生資金不足，無(wú)公積金，希望足額貸款。請(qǐng)問(wèn)：（1）此房可貸款多少？（2）此房繳納那些稅費(fèi)及數(shù)額？（3）首付多少？答：（1）此房可貸款為總房款的70%：180萬(wàn)70%=126萬(wàn) （2）契稅：180萬(wàn)1%=1.8萬(wàn)、 個(gè)稅：180萬(wàn)1%=1.8萬(wàn) 登記費(fèi)：50元、手續(xù)費(fèi)：3元/90=270元、印花稅：5元 中介費(fèi)：180萬(wàn)2%=3.6萬(wàn)、貸款評(píng)估費(fèi)：180萬(wàn)4=7200元 貸款手續(xù)費(fèi)：126萬(wàn)1%=1.26萬(wàn)、抵押登記費(fèi)：50元/套 （3）首付：180萬(wàn)30%=54萬(wàn)5、 經(jīng)理管理工作。（每題5分，共2題，計(jì)10分）1. 經(jīng)理檢查端口時(shí)間是如何安排的？（1） 晨會(huì)：每天晨會(huì)前檢查經(jīng)紀(jì)人的端口房源的點(diǎn)擊量和房源質(zhì)量，晨會(huì)上安排經(jīng)紀(jì)人下架點(diǎn)擊量低和發(fā)布時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的房源。并通過(guò)晨會(huì)分享集中推廣的商圈及分行的優(yōu)質(zhì)房源，要求經(jīng)紀(jì)人集中推廣。（2） 每天4點(diǎn)鐘前檢查經(jīng)紀(jì)人中安房的新增是否達(dá)標(biāo)。（3） 每天下班前檢查經(jīng)紀(jì)人端口的新增及刷新置頂情況是否達(dá)標(biāo)。2. 經(jīng)紀(jì)人日清售看經(jīng)理回訪有何意義？經(jīng)理回訪內(nèi)容是什么？意義：（1）可以了解經(jīng)紀(jì)人的工作狀態(tài) （2）可以了解經(jīng)紀(jì)人的看房的真實(shí)性 （3）可以了解看房后客戶的購(gòu)房變化和購(gòu)房的想法 （4）可以幫助經(jīng)紀(jì)人更好的為客戶匹配房源 （5）可以了解到經(jīng)紀(jì)人在與客戶溝通時(shí)忽視的問(wèn)題 （6）可以逼定約談，促成談判內(nèi)容：（1）經(jīng)理自我介紹：悅家房產(chǎn)某某經(jīng)紀(jì)人經(jīng)理，打擾您2分鐘。 （2）某天某時(shí)某經(jīng)紀(jì)人帶看某套房，對(duì)某經(jīng)紀(jì)人服務(wù)可有意見(jiàn)。 （3）所看的房源是否能夠接受，是否要與房主洽談。 （4）如果不滿意所看的房源，給客戶推薦2套房，并給予客戶購(gòu)房建議。6、 公司管理模式題。（每題10分，共2題，計(jì)20分）1. 悅家房產(chǎn)公司管理模式分為業(yè)務(wù)模式和執(zhí)行模式，請(qǐng)分別列出業(yè)務(wù)模式和執(zhí)行模式的內(nèi)容，并注釋在工作中如何運(yùn)用？業(yè)務(wù)模式：聚焦房源 集中推廣 執(zhí)行模式：制定目標(biāo) 執(zhí)行督導(dǎo) 聚焦?fàn)I銷 連續(xù)跟客 檢查過(guò)程 匯總分析 服務(wù)專業(yè) 盯客盯單 考核結(jié)果 糾偏整改業(yè)務(wù)模式：針對(duì)可控房源同意發(fā)布集中推廣，統(tǒng)一銷售，針對(duì)客戶帶看要連續(xù)跟進(jìn)，進(jìn)行復(fù)看并匹配其他房源進(jìn)行不斷約看跟進(jìn)。用給自己的專業(yè)服務(wù)取得買(mǎi)賣雙方的信任和認(rèn)可，有意向的客戶緊盯不放，認(rèn)真配房，經(jīng)常帶看，產(chǎn)生意向要盡快逼定，不能放棄。執(zhí)行模式：根據(jù)指定的目標(biāo)，要對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行督導(dǎo)，一定要檢查執(zhí)行的過(guò)程，然后匯總分析完成的情況及出現(xiàn)的問(wèn)題，針對(duì)執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行獎(jiǎng)懲考核，最后總結(jié)問(wèn)題制定整改措施落實(shí)到位。2. “人、房、客”的管理要素分別是什么，請(qǐng)逐項(xiàng)寫(xiě)明內(nèi)容。人：1.規(guī)范制度管理，嚴(yán)明紀(jì)律執(zhí)行。 2.定目標(biāo)，模式管，連續(xù)執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。 3.管理以勤奮敬業(yè)者為本。 4.持續(xù)培訓(xùn)：熟盤(pán)培訓(xùn)，沙盤(pán)演練，業(yè)務(wù)技能交流，專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。利用晨夕會(huì)展開(kāi)各類培訓(xùn)。房：1.搜集控制房源（如代理房），集中推廣，統(tǒng)一實(shí)施營(yíng)銷。 2.重視與房主的交流和關(guān)系建立，售房要以房?jī)?yōu)點(diǎn)為主推方向，積極為房主快速售出房屋。 3.定期掃盤(pán)，議價(jià)，售勘，