營(yíng)銷(xiāo)管理中心銷(xiāo)售合同管理辦法.doc

營(yíng)銷(xiāo)管理中心銷(xiāo)售合同管理辦法1、本辦法所指物業(yè)包括住宅、商鋪、辦公樓、工業(yè)用房及車(chē)庫(kù)、車(chē)位、儲(chǔ)藏室，等等。2、對(duì)各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售合同的簽訂與執(zhí)行管理主要包括售前、簽約、售后三個(gè)階段。3、售前管理售前管理指銷(xiāo)售活動(dòng)開(kāi)始前的準(zhǔn)備工作，主要需做好下列工作：3.1完成物業(yè)面積預(yù)測(cè)繪工作，確定可售物業(yè)總面積與分戶(hù)面積。3.2中心策劃部、銷(xiāo)售部完成市場(chǎng)價(jià)格調(diào)研定位，擬定可售物業(yè)分戶(hù)價(jià)格及銷(xiāo)售折扣辦法，經(jīng)中心管理部核審、中心總經(jīng)理審核報(bào)集團(tuán)公司（合作項(xiàng)目報(bào)董事會(huì)）審批后執(zhí)行，具體見(jiàn)“物業(yè)價(jià)格管理辦法”。3.3中心銷(xiāo)售部按范本制定、調(diào)整物業(yè)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，車(chē)位、車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室等使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，經(jīng)律師、項(xiàng)目公司總經(jīng)理、營(yíng)銷(xiāo)管理中心、集團(tuán)公司審核后執(zhí)行。集團(tuán)人事行政部、中心管理部、集團(tuán)財(cái)務(wù)部留存樣版。3.4中心銷(xiāo)售部按范本制定、調(diào)整銷(xiāo)售合同（含附件）各款內(nèi)容，經(jīng)律師、項(xiàng)目公司總經(jīng)理、營(yíng)銷(xiāo)管理中心、集團(tuán)公司審核后執(zhí)行。集團(tuán)人事行政部、中心管理部、集團(tuán)財(cái)務(wù)部留存樣版。3.5各項(xiàng)目公司完成前期物業(yè)管理公司選聘工作，確定前期物業(yè)管理協(xié)議與業(yè)主公約，經(jīng)律師、項(xiàng)目公司總經(jīng)理、營(yíng)銷(xiāo)管理中心、集團(tuán)公司審核后執(zhí)行，集團(tuán)人事行政部、中心管理部、集團(tuán)財(cái)務(wù)部留存樣版。3.6中心銷(xiāo)售部擬定物業(yè)商業(yè)貸款與公積金貸款銀行，報(bào)營(yíng)銷(xiāo)管理中心和集團(tuán)財(cái)務(wù)部審核后執(zhí)行。3.7取得商品房預(yù)售許可證或具備進(jìn)行房屋預(yù)訂的條件。4、簽約管理簽約管理指物業(yè)正常銷(xiāo)售簽約工作。4.1物業(yè)銷(xiāo)售簽約基本流程：客戶(hù)交納定金簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)交納首付款簽訂銷(xiāo)售合同及附屬協(xié)議辦理按揭貸款手續(xù)/一次性付款者付清余款。4.2認(rèn)購(gòu)：物業(yè)定金額度由中心銷(xiāo)售部根據(jù)物業(yè)總價(jià)與項(xiàng)目地市場(chǎng)習(xí)慣確定，報(bào)營(yíng)銷(xiāo)管理中心、集團(tuán)財(cái)務(wù)部審核后執(zhí)行。物業(yè)認(rèn)購(gòu)協(xié)議一式三份，客戶(hù)、中心銷(xiāo)售部、項(xiàng)目財(cái)務(wù)部各一份，與銷(xiāo)售合同共同存檔。4.3優(yōu)惠：營(yíng)銷(xiāo)管理中心在集團(tuán)公司核準(zhǔn)的價(jià)格與折扣權(quán)限范圍內(nèi)自行確定銷(xiāo)售優(yōu)惠政策和優(yōu)惠審批流程；超過(guò)折扣權(quán)限的，報(bào)集團(tuán)公司審批后執(zhí)行。4.4簽約：客戶(hù)應(yīng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)，履行銷(xiāo)售合同簽約手續(xù)；中心銷(xiāo)售部必須在客戶(hù)支付首付款或一次性付清房款后，才能與客戶(hù)簽訂銷(xiāo)售合同。銷(xiāo)售合同數(shù)量根據(jù)付款方式不同而確定，中心銷(xiāo)售部至少應(yīng)保留兩份，分存于中心銷(xiāo)售部與項(xiàng)目財(cái)務(wù)部。4.5付款：物業(yè)銷(xiāo)售一般提供按揭付款與一次性付款兩種付款方式。住宅類(lèi)物業(yè)首套房首付款應(yīng)不低于物業(yè)總價(jià)的30%，二套房首付款應(yīng)不低于物業(yè)總價(jià)的60%，如國(guó)家有關(guān)部門(mén)有其他政策的按政策執(zhí)行）；其它類(lèi)物業(yè)首付款一般不低于物業(yè)總價(jià)的50%。按揭付款客戶(hù)應(yīng)在簽訂銷(xiāo)售合同后七日內(nèi)提供按揭貸款所需資料并協(xié)助辦理貸款手續(xù)；一次性付款客戶(hù)應(yīng)認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)付清全部房款。4.6審核：中心銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)房源、物業(yè)認(rèn)購(gòu)協(xié)議（合同）內(nèi)容與成交價(jià)格的審核；項(xiàng)目財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)成交價(jià)格付款要求等的復(fù)核；合同經(jīng)審核后方可加蓋合同專(zhuān)用章。4.7回款：中心銷(xiāo)售部、項(xiàng)目財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)應(yīng)收款的催繳，中心管理部與集團(tuán)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目回款的檢查與督促。4.8車(chē)庫(kù)、車(chē)位、儲(chǔ)藏室等物業(yè)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)芍苯雍炗喪褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，采取一次性付款方式（不采用定金方式）；也可與有產(chǎn)權(quán)物業(yè)合并銷(xiāo)售。4.9前期物業(yè)管理協(xié)議與業(yè)主公約，在簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)同步簽訂。4.10 每月底中心銷(xiāo)售部應(yīng)制作銷(xiāo)售明細(xì)表與項(xiàng)目財(cái)務(wù)部核對(duì)客戶(hù)、房源、銷(xiāo)售金額、已收款、應(yīng)收款等數(shù)據(jù)；每年年終，中心銷(xiāo)售部與項(xiàng)目財(cái)務(wù)部應(yīng)對(duì)剩余房源和應(yīng)收款進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)。確保所有數(shù)據(jù)一一對(duì)應(yīng)，準(zhǔn)確無(wú)誤。5、售后管理售后管理指預(yù)售物業(yè)交房面積補(bǔ)差及物業(yè)退房、轉(zhuǎn)讓等工作。5.1中心銷(xiāo)售部在預(yù)售物業(yè)交房前應(yīng)完成房屋面積實(shí)測(cè)，并結(jié)合合同約定，計(jì)算出物業(yè)面積補(bǔ)差費(fèi)用并經(jīng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)部審核；在交房時(shí)，與客戶(hù)確認(rèn)面積和房款，多退少補(bǔ)。5.2根據(jù)物業(yè)付款方式差異，結(jié)合項(xiàng)目地情況，由業(yè)主或中介公司代理房屋土地權(quán)證的辦理。一般一次性付款物業(yè)由客戶(hù)自行辦理；按揭付款物業(yè)由營(yíng)銷(xiāo)管理中心招標(biāo)的中介公司辦理。按揭物業(yè)應(yīng)在客戶(hù)辦理物業(yè)抵押手續(xù)后方可交房予業(yè)主。5.3客戶(hù)簽訂銷(xiāo)售合同后要求退房或進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，見(jiàn)“商品房退房與再銷(xiāo)售管理辦法”。5.4交房完成后，銷(xiāo)售合同、認(rèn)購(gòu)協(xié)議及其它補(bǔ)充協(xié)議一并存檔。6、中心管理部與集團(tuán)資金財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司銷(xiāo)售合同簽約、執(zhí)行與回款工作情況的監(jiān)督、檢查。7、銷(xiāo)售各環(huán)節(jié)工作由中心銷(xiāo)售部與項(xiàng)目財(cái)務(wù)部落實(shí)責(zé)任人同步在銷(xiāo)售管理軟件系統(tǒng)