邦盛服裝園商定價方法.doc

邦盛服裝工業(yè)園底商定價方法一、定價依據(jù)此次定價針對邦盛服裝工業(yè)園一期已建廠房部分（120000平米）。首先、定價的參考因素有：1、 南昌城市工業(yè)地產(chǎn)市場情況；2、 邦盛服裝工業(yè)園產(chǎn)品分析、目前及遠期發(fā)展空間；3、 租金回報結合收益率分析可支撐的售價；4、 市場同類工業(yè)園產(chǎn)品價格加權計算；其次、定價的方法為：1、 確定各比較方法的權重2、 市場比較法3、 收益還原法4、 目標利潤法5、 綜合確定均價最后、確定各方法的權重如下：1、市場比較法：因南昌工業(yè)地產(chǎn)07年才開始掛牌可以銷售，南昌市可類比產(chǎn)品缺少，加之地段差異、產(chǎn)品品牌、運營管理、升值潛力等因素方面，邦盛服裝工業(yè)園業(yè)均高于其他的開發(fā)區(qū)，故此方法權重確定為30%2、收益還原法：邦盛服裝工業(yè)園因其功能性上的特點，導致投資者購買的主要權衡點為投資回報的水平、業(yè)態(tài)規(guī)劃、基地規(guī)模、招商管理水平等，故收益還原應占到確定為40%3、目標利潤法：因邦盛服裝工業(yè)園利潤目標在制定時和建造成本核算在一起，而只在最后核算利潤時采用成本數(shù)據(jù)，故此方法權重確定為30%。二、市場比較法1、類比樓盤根據(jù)邦盛服裝工業(yè)園在南昌幾乎沒有可以相對比較的工業(yè)園，現(xiàn)在從全國中部地區(qū)離南昌較近經(jīng)濟、消費水平和南昌相近的的城市武漢、長沙、安徽，從在售的工業(yè)園中選出4個較相似者作比較，包括上武漢天潤工業(yè)園、武漢盤龍工業(yè)園，長沙市高新區(qū)麓谷工業(yè)園，合肥機電產(chǎn)業(yè)園并依據(jù)其與邦盛服裝工業(yè)園的相似性確定了相關權重，以下是加權統(tǒng)計結果：資料來源：武漢樓市2007年12月最新 可比價格及權重工業(yè)園名稱銷售均價權重比較值武漢天潤工業(yè)園153025%382武漢盤龍工業(yè)園149025%372長沙麓谷工業(yè)園150025%375合肥機電產(chǎn)業(yè)園148025%370比較得出的價格1500？應對每個工業(yè)園的地理位置、周邊配套、交通、物業(yè)自身、目前入駐產(chǎn)業(yè)的狀況、運作情況，進行一個簡單的介紹，只有表格，不能說明什么，太簡單了，沒有說服力？定價分析：1、邦盛服裝工業(yè)園在南昌還沒有相近的工業(yè)園，加之區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，因同時間段可比性樓盤有限，故得出以上結論作為參考，考慮邦盛服裝工業(yè)園實際地段位置等情況，由市場比較法確定的均價為1500元/平方米三、收益還原法定價定價說明：1、 因邦盛服裝工業(yè)園地段比較接近市區(qū)交通便利，目前商業(yè)形態(tài)較低，故收益率按照5%（此數(shù)據(jù)是怎么得出來的？）計算來反推售價；2、 公式為：預設租金底價*12（個月）/5%=可支撐售價，并按照5%遞增計算來年租金；3、 因廠房并未開始招商，故用于測算均價的租金以預先制定的租金體系為準，見表中的預設租金底價。4、 雖然廠房將在2008年出售，但購買廠房屬于長期投資行為，故不以第一年租金標準計算出的售價為準，因現(xiàn)租賃合同期限多為3-5年，以保守的態(tài)度計算，以2009年可支撐的售價計算此方法的最后均價。一期 以2009年的租金標準，按照年5%回報率計算出的商鋪單價預設租金底價按照20年回報測算的租金可支撐的保底售價(租金每年在上年基礎上遞增5%)以2009年的租金標準，按照6%年回報計算出的單價200720082009201020115.5元/平米132013861455152816041455四、目標利潤法定價定價說明：1、按照目前行情，由企業(yè)獨立征地并進行建設，并加以合理的20%利潤設定所得出的價格參考數(shù)據(jù)。2、計算公式為由貴公司所提供的1000元/平米（本項目建設成本）+200（攤到每平米的樓面地價的土地增值空間部分）*120%（預設定利潤）。參考成本 土地增值部分利潤參考價格10002262401466五、各定價方法綜合確認均價按照先前所述：市場比較法30%的權重及收益還原法40%權重和目標利潤法30%的權重測算均價：價格權重價格結果市場比較15000.3450收益還原14550.4582目標利潤法14660.3439合計11471初步得出結論，平均價格為1471元六、關于價格的影響因素及作出的調(diào)整1、邦盛服裝工業(yè)園價格策略SWOT分析S優(yōu)勢： -、單核城市中心、輻射力強-、省市重大產(chǎn)業(yè)工程-、園區(qū)產(chǎn)業(yè)已處具規(guī)模-、企業(yè)資源豐厚W劣勢 ： -、單體面積所造成的總價過高-、體量大，開發(fā)周期長-、交通、生活配套設施落后-、缺乏商業(yè)和文化氛圍O機會 ： -、城市格局的改變-、“退沿進中”沿海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移- 3、昌南新城的建設- 4、紡織原料大市場的新建T威脅 ： -1、其他地塊部分相同的功能定位開發(fā)-2、復合型地產(chǎn)營銷的高難度的復雜要求-3、開發(fā)戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略的相互融和由于工業(yè)物業(yè)屬于新興的地產(chǎn)類型，省內(nèi)工業(yè)水平暫時也無法直接和武漢、長沙等城市對等。工業(yè)物業(yè)市場的前期引導和開拓的難度較大，在上海工業(yè)物業(yè)（廠房、辦公樓、宿舍、物流等）起售價也在1600元/平米 - 4200元/平米。其中金山廠房售價最低，其單層廠房售價為1600元/平方米，浦東多層廠房售價為4200元/平米。結 論：1、 結合本項目周邊規(guī)劃看，邦盛服裝工業(yè)園發(fā)展?jié)摿^大；2、 廠房可設定平均售價1471元，基本契合市場實際水平；綜上所述，邦盛服裝工業(yè)園商業(yè)投資潛力較大，相信能適應南昌工業(yè)物業(yè)市場的需求，建議推出正式價格作一定上浮和下調(diào)的準備 ，市場上浮和下調(diào)的空間以200元/平米計，屆時可通過相應的市場試探營銷