邦盛服裝園商定價(jià)方法.doc

邦盛服裝工業(yè)園底商定價(jià)方法一、定價(jià)依據(jù)此次定價(jià)針對(duì)邦盛服裝工業(yè)園一期已建廠房部分（120000平米）。首先、定價(jià)的參考因素有：1、 南昌城市工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況；2、 邦盛服裝工業(yè)園產(chǎn)品分析、目前及遠(yuǎn)期發(fā)展空間；3、 租金回報(bào)結(jié)合收益率分析可支撐的售價(jià)；4、 市場(chǎng)同類工業(yè)園產(chǎn)品價(jià)格加權(quán)計(jì)算；其次、定價(jià)的方法為：1、 確定各比較方法的權(quán)重2、 市場(chǎng)比較法3、 收益還原法4、 目標(biāo)利潤(rùn)法5、 綜合確定均價(jià)最后、確定各方法的權(quán)重如下：1、市場(chǎng)比較法：因南昌工業(yè)地產(chǎn)07年才開始掛牌可以銷售，南昌市可類比產(chǎn)品缺少，加之地段差異、產(chǎn)品品牌、運(yùn)營(yíng)管理、升值潛力等因素方面，邦盛服裝工業(yè)園業(yè)均高于其他的開發(fā)區(qū)，故此方法權(quán)重確定為30%2、收益還原法：邦盛服裝工業(yè)園因其功能性上的特點(diǎn)，導(dǎo)致投資者購(gòu)買的主要權(quán)衡點(diǎn)為投資回報(bào)的水平、業(yè)態(tài)規(guī)劃、基地規(guī)模、招商管理水平等，故收益還原應(yīng)占到確定為40%3、目標(biāo)利潤(rùn)法：因邦盛服裝工業(yè)園利潤(rùn)目標(biāo)在制定時(shí)和建造成本核算在一起，而只在最后核算利潤(rùn)時(shí)采用成本數(shù)據(jù)，故此方法權(quán)重確定為30%。二、市場(chǎng)比較法1、類比樓盤根據(jù)邦盛服裝工業(yè)園在南昌幾乎沒有可以相對(duì)比較的工業(yè)園，現(xiàn)在從全國(guó)中部地區(qū)離南昌較近經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)水平和南昌相近的的城市武漢、長(zhǎng)沙、安徽，從在售的工業(yè)園中選出4個(gè)較相似者作比較，包括上武漢天潤(rùn)工業(yè)園、武漢盤龍工業(yè)園，長(zhǎng)沙市高新區(qū)麓谷工業(yè)園，合肥機(jī)電產(chǎn)業(yè)園并依據(jù)其與邦盛服裝工業(yè)園的相似性確定了相關(guān)權(quán)重，以下是加權(quán)統(tǒng)計(jì)結(jié)果：資料來源：武漢樓市2007年12月最新 可比價(jià)格及權(quán)重工業(yè)園名稱銷售均價(jià)權(quán)重比較值武漢天潤(rùn)工業(yè)園153025%382武漢盤龍工業(yè)園149025%372長(zhǎng)沙麓谷工業(yè)園150025%375合肥機(jī)電產(chǎn)業(yè)園148025%370比較得出的價(jià)格1500？應(yīng)對(duì)每個(gè)工業(yè)園的地理位置、周邊配套、交通、物業(yè)自身、目前入駐產(chǎn)業(yè)的狀況、運(yùn)作情況，進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹，只有表格，不能說明什么，太簡(jiǎn)單了，沒有說服力？定價(jià)分析：1、邦盛服裝工業(yè)園在南昌還沒有相近的工業(yè)園，加之區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅蛲瑫r(shí)間段可比性樓盤有限，故得出以上結(jié)論作為參考，考慮邦盛服裝工業(yè)園實(shí)際地段位置等情況，由市場(chǎng)比較法確定的均價(jià)為1500元/平方米三、收益還原法定價(jià)定價(jià)說明：1、 因邦盛服裝工業(yè)園地段比較接近市區(qū)交通便利，目前商業(yè)形態(tài)較低，故收益率按照5%（此數(shù)據(jù)是怎么得出來的？）計(jì)算來反推售價(jià)；2、 公式為：預(yù)設(shè)租金底價(jià)*12（個(gè)月）/5%=可支撐售價(jià)，并按照5%遞增計(jì)算來年租金；3、 因廠房并未開始招商，故用于測(cè)算均價(jià)的租金以預(yù)先制定的租金體系為準(zhǔn)，見表中的預(yù)設(shè)租金底價(jià)。4、 雖然廠房將在2008年出售，但購(gòu)買廠房屬于長(zhǎng)期投資行為，故不以第一年租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出的售價(jià)為準(zhǔn)，因現(xiàn)租賃合同期限多為3-5年，以保守的態(tài)度計(jì)算，以2009年可支撐的售價(jià)計(jì)算此方法的最后均價(jià)。一期 以2009年的租金標(biāo)準(zhǔn)，按照年5%回報(bào)率計(jì)算出的商鋪單價(jià)預(yù)設(shè)租金底價(jià)按照20年回報(bào)測(cè)算的租金可支撐的保底售價(jià)(租金每年在上年基礎(chǔ)上遞增5%)以2009年的租金標(biāo)準(zhǔn)，按照6%年回報(bào)計(jì)算出的單價(jià)200720082009201020115.5元/平米132013861455152816041455四、目標(biāo)利潤(rùn)法定價(jià)定價(jià)說明：1、按照目前行情，由企業(yè)獨(dú)立征地并進(jìn)行建設(shè)，并加以合理的20%利潤(rùn)設(shè)定所得出的價(jià)格參考數(shù)據(jù)。2、計(jì)算公式為由貴公司所提供的1000元/平米（本項(xiàng)目建設(shè)成本）+200（攤到每平米的樓面地價(jià)的土地增值空間部分）*120%（預(yù)設(shè)定利潤(rùn)）。參考成本 土地增值部分利潤(rùn)參考價(jià)格10002262401466五、各定價(jià)方法綜合確認(rèn)均價(jià)按照先前所述：市場(chǎng)比較法30%的權(quán)重及收益還原法40%權(quán)重和目標(biāo)利潤(rùn)法30%的權(quán)重測(cè)算均價(jià)：價(jià)格權(quán)重價(jià)格結(jié)果市場(chǎng)比較15000.3450收益還原14550.4582目標(biāo)利潤(rùn)法14660.3439合計(jì)11471初步得出結(jié)論，平均價(jià)格為1471元六、關(guān)于價(jià)格的影響因素及作出的調(diào)整1、邦盛服裝工業(yè)園價(jià)格策略SWOT分析S優(yōu)勢(shì)： -、單核城市中心、輻射力強(qiáng)-、省市重大產(chǎn)業(yè)工程-、園區(qū)產(chǎn)業(yè)已處具規(guī)模-、企業(yè)資源豐厚W劣勢(shì) ： -、單體面積所造成的總價(jià)過高-、體量大，開發(fā)周期長(zhǎng)-、交通、生活配套設(shè)施落后-、缺乏商業(yè)和文化氛圍O機(jī)會(huì) ： -、城市格局的改變-、“退沿進(jìn)中”沿海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移- 3、昌南新城的建設(shè)- 4、紡織原料大市場(chǎng)的新建T威脅 ： -1、其他地塊部分相同的功能定位開發(fā)-2、復(fù)合型地產(chǎn)營(yíng)銷的高難度的復(fù)雜要求-3、開發(fā)戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略的相互融和由于工業(yè)物業(yè)屬于新興的地產(chǎn)類型，省內(nèi)工業(yè)水平暫時(shí)也無法直接和武漢、長(zhǎng)沙等城市對(duì)等。工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的前期引導(dǎo)和開拓的難度較大，在上海工業(yè)物業(yè)（廠房、辦公樓、宿舍、物流等）起售價(jià)也在1600元/平米 - 4200元/平米。其中金山廠房售價(jià)最低，其單層廠房售價(jià)為1600元/平方米，浦東多層廠房售價(jià)為4200元/平米。結(jié) 論：1、 結(jié)合本項(xiàng)目周邊規(guī)劃看，邦盛服裝工業(yè)園發(fā)展?jié)摿^大；2、 廠房可設(shè)定平均售價(jià)1471元，基本契合市場(chǎng)實(shí)際水平；綜上所述，邦盛服裝工業(yè)園商業(yè)投資潛力較大，相信能適應(yīng)南昌工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的需求，建議推出正式價(jià)格作一定上浮和下調(diào)的準(zhǔn)備 ，市場(chǎng)上浮和下調(diào)的空間以200元/平米計(jì)，屆時(shí)可通過相應(yīng)的市場(chǎng)試探營(yíng)銷