工業(yè)用地進行住宅開發(fā)存在的法律風(fēng)險.doc

工業(yè)用地進行住宅開發(fā)存在哪些法律風(fēng)險北京市中聞律師事務(wù)所合伙人、律師徐西華目前社會上很多企業(yè)用工業(yè)性質(zhì)用地進行房地產(chǎn)開發(fā)，并公開進行銷售，這類性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)存在著較大的法律風(fēng)險。一 違法改變了土地用途，所建的住宅屬非法建筑。土地管理法第四條規(guī)定“國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。”工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)第四條明確規(guī)定“嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施?！背鞘蟹康禺a(chǎn)管理法第十八條規(guī)定“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”。國家實行土地用途管制制度，嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅。改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，并按程序辦理相關(guān)手續(xù)。未經(jīng)相關(guān)程序變更土地用途建設(shè)住宅的行為屬于違法行為。在工業(yè)用地上建設(shè)和銷售的住宅屬于違法建筑。二 工業(yè)用地進行商品房開發(fā)對開發(fā)商法律風(fēng)險（一）交還土地使用權(quán)土地管理法第八十條規(guī)定“依法收回國有土地使用權(quán)，當(dāng)事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準(zhǔn)的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交還土地，處以罰款?！背鞘蟹康禺a(chǎn)管理法第十七條也有類似規(guī)定。 2000年6月聯(lián)建公司以競標(biāo)方式獲得某市國土資源局某宗地，出讓合同約定出讓宗地用途為工業(yè)用地。在土地依約轉(zhuǎn)讓后，聯(lián)建公司在開發(fā)建設(shè)中，未經(jīng)國土局同意，擅自將工業(yè)用地改為商業(yè)用地進行房地產(chǎn)開發(fā)。國土局發(fā)現(xiàn)后要求聯(lián)建公司依據(jù)合同約定的用途使用土地，聯(lián)建公司對國土局的要求未予理睬。隨后國土局向某市中級人民法院提起訴訟，要求解除合同，收回國有土地使用權(quán)。法院審理認為：聯(lián)建公司在出讓合同履行過程中，事先未經(jīng)國土局同意，事后也未經(jīng)國土局追認擅自改變土地用途，是違約行為，判決：解除出讓合同，國土局返還聯(lián)建公司繳納的出讓金，并支付聯(lián)建公司的開發(fā)建設(shè)支出；聯(lián)建公司承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金，返還土地使用權(quán)。從上述法律規(guī)定及部分開發(fā)商的教訓(xùn)，開發(fā)商不按照批準(zhǔn)的用途使用國有土地，可能面臨土地被收回的法律風(fēng)險。（二）補繳土地出讓金城市房地產(chǎn)管理法第十八條規(guī)定了改變土地用途應(yīng)，應(yīng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定第十七條規(guī)定“經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照市場價補繳土地出讓金?！痹诜蓪崉?wù)中，要求交還土地使用權(quán)的情況較少。土地受讓者將工業(yè)用地進行房地產(chǎn)開發(fā)面臨的主要風(fēng)險是補繳土地出讓金。（三）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式重新獲得土地使用權(quán)國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知第四點規(guī)定“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓?！备鶕?jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。土地受讓人改變土地出讓合同中約定的土地用途，超出政府批準(zhǔn)的土地開發(fā)利用范圍使用土地，需要按照法定程序重新取得新用途的土地使用權(quán)。即土地受讓人返還原工業(yè)用地土地使用權(quán)，然后再按照商品住宅土地使用權(quán)的獲得途徑，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的方式重新獲得該土地的使用權(quán)。（四）行政罰款擅自將工業(yè)用地變更為商品住宅的行為本質(zhì)上是違法行為，無論發(fā)生了以上三種的哪種情形，土地受讓人還面臨行政處罰的風(fēng)險。土地管理法第八十條明確規(guī)定了對不按照批準(zhǔn)的用途使用國有土地的，處以罰款。土地管理法實施條例第四十三條規(guī)定“依照土地管理法第八十條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法占用土地每平方米10元以上30元以下?！比?購買工業(yè)用地建設(shè)的住宅存在以下法律風(fēng)險開發(fā)商將工業(yè)用地專做住宅樓盤進行銷售，因為價格低廉，一般比同類樓盤低20%-30%，這些樓盤的銷售火爆一時。但是這類商品房屬于改變土地用途的違規(guī)建筑，購買后存在較大的法律風(fēng)險。（一）沒有產(chǎn)權(quán)證，權(quán)利無法得到保障城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第五條規(guī)定“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)，并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)力的惟一合法憑證?！北本┦蟹课葙I賣管理暫行規(guī)定第九條也明確規(guī)定“自房屋所有權(quán)證簽發(fā)之日起，買方始取得房屋所有權(quán)?！惫I(yè)用地上進行的房地產(chǎn)開發(fā)，由于改變了土地的批準(zhǔn)用途，開發(fā)的房地產(chǎn)屬于非法建筑，開發(fā)企業(yè)無法辦理產(chǎn)權(quán)證。如果開發(fā)企業(yè)辦理了工業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)證，其產(chǎn)權(quán)只能是開發(fā)企業(yè)自己的產(chǎn)權(quán)，由于是工業(yè)用房，房產(chǎn)也無法進行分割。因此，對于購買房屋的產(chǎn)權(quán)人來說，將無法得到房屋的產(chǎn)權(quán)證明。由于房屋不具有產(chǎn)權(quán)證，其對房屋所擁有的權(quán)利將無法得到保障。（二）使用年限短，屆滿后不能自動續(xù)簽普通商品房土地使用權(quán)的年限一般為70年，工業(yè)用地土地使用權(quán)最高年限為50年。普通商品房和工業(yè)用地建設(shè)的住宅的使用年限相差20年甚至更多。物權(quán)法第一百四十九條的規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！背鞘蟹康禺a(chǎn)管理法第二十二條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)?！碑?dāng)土地使用權(quán)屆滿時，住宅建設(shè)用地使用權(quán)可以自動續(xù)期，非住宅建設(shè)用地的續(xù)期沒有明確規(guī)定。如果工業(yè)用地的企業(yè)不存在或者沒有及時申請續(xù)期或者申請續(xù)期未被批準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)不再擁有土地使用權(quán)，土地被收回，而地上的房子也會面臨被拆的風(fēng)險。（三）水電、貸款、增值稅等其他費用的增高，無法落戶口小區(qū)的水、電、煤氣等費用都是根據(jù)土地性質(zhì)收取的，工業(yè)用地開發(fā)的住宅，按工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取水、電、煤氣、物業(yè)費等。比如，北京普通工業(yè)電價0.7565元/度，居民生活用電電價0.44元/千瓦時。生活成本差價的日積月累也是一筆不容忽視的費用。在貸款方面，對于居住用地的房產(chǎn)，銀行在首付、貸款期限方面都有較非居住用地的房產(chǎn)更多的優(yōu)惠政策。比如，對于居住用地的房產(chǎn)，銀行會允許貸款人辦理首付最少三成的住房貸款，但是購買非居住用地的房產(chǎn)，首付最少為四成。這類住宅在買賣過程中也會負擔(dān)更重的增值稅，增加了住宅的流動成本。在交易過程中這類房產(chǎn)采用“工業(yè)算法”，與常規(guī)商品住宅相比，就土地增值稅一項稅費就高出許多。個人的戶口不能跟工業(yè)地產(chǎn)捆綁,不可以在房產(chǎn)上落戶口。（四）容積率、配套設(shè)施等實行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，影響居住環(huán)境工業(yè)用地建造的樓盤之所以售價便宜，除了工業(yè)用地使用權(quán)供應(yīng)較多、土地轉(zhuǎn)讓金較低等原因外，容積率和配套設(shè)施實行工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也大大降低了開發(fā)成本。但容積率和配套設(shè)施是影響業(yè)主住宅舒適度和方便度的關(guān)鍵因素。工業(yè)用地的容積率標(biāo)準(zhǔn)高于住宅用地。容積率是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。除了容積率，綠化率、停車位等配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)都存在差別。北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)中明確規(guī)定了居住區(qū)養(yǎng)老設(shè)施、教育設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施的各項指標(biāo)。工業(yè)用地建設(shè)的住宅不受這些指標(biāo)約束，開發(fā)商為了追逐利益