杭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法.doc

杭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法 2009-05-01 杭價(jià)服200968號(hào) 第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)價(jià)格管理和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)(不含蕭山區(qū)、余杭區(qū))的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。 第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費(fèi)用。 第四條 政府提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。 第五條 杭州市各級(jí)價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。 第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 第七條 物業(yè)服務(wù)一般包括以下內(nèi)容：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（二）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理和化糞池清理；（三）公共綠地、景觀和花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)管理；（四）秩序維護(hù)以及車(chē)輛停放管理；（五）協(xié)助做好安全防范工作；（六）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案資料管理；（七）業(yè)主委托的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。 第八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)的不同階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。 非住宅物業(yè)、別墅、排屋以及業(yè)主委員會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 第九條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)，市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市物業(yè)主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本等因素適時(shí)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 普通住宅小區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)，在公布的相應(yīng)等級(jí)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度內(nèi)，通過(guò)招標(biāo)或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)議確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確。 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后十五日內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)格主管部門(mén)備案。其中通過(guò)招標(biāo)確定的，報(bào)市價(jià)格主管部門(mén)備案；通過(guò)協(xié)議確定的，報(bào)物業(yè)所在區(qū)價(jià)格主管部門(mén)備案。 第十條 普通住宅小區(qū)擬定前期物業(yè)服務(wù)方案確定的服務(wù)內(nèi)容、水平超出杭州市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)（甲級(jí)）要求，按甲級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上浮后仍未能補(bǔ)償成本并取得合理報(bào)酬的，建設(shè)單位可按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則，提出前期物業(yè)服務(wù)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)市價(jià)格主管部門(mén)確認(rèn)后實(shí)施招標(biāo)，未實(shí)行招標(biāo)的報(bào)物業(yè)所在區(qū)價(jià)格主管部門(mén)確認(rèn)。未經(jīng)價(jià)格主管部門(mén)確認(rèn)的，不得突破甲級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第十一條 規(guī)劃分期開(kāi)發(fā)的普通住宅小區(qū)，同時(shí)滿足以下條件的，后期項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)價(jià)格主管部門(mén)確認(rèn)后可作適當(dāng)調(diào)整：1、小區(qū)實(shí)行分期開(kāi)發(fā)，可實(shí)行獨(dú)立管理；2、后期項(xiàng)目與首期項(xiàng)目可以預(yù)售（銷(xiāo)售）時(shí)間間隔超過(guò)兩年；3、前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)到期。4、未與購(gòu)房者約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第十二條 普通住宅小區(qū)內(nèi)住宅以經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置住房等保障性住房或農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓為主的，其前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不得高于丙級(jí)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第十三條 為及時(shí)掌握物業(yè)服務(wù)成本收支情況，市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市物業(yè)主管部門(mén)于每年一季度選擇一定數(shù)量的有代表性的住宅小區(qū)作為成本監(jiān)審對(duì)象，對(duì)其物業(yè)服務(wù)成本進(jìn)行監(jiān)審。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合并如實(shí)提供服務(wù)成本，不得弄虛作假。 第十四條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。 包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 第十五條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參照杭州市普通住宅物業(yè)菜單式服務(wù)參考收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)選用菜單式服務(wù)，協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 第十六條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的，物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用；（四）辦公費(fèi)用；（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理必備的固定資產(chǎn)折舊；（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（七）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。 第十七條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。 業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。 第十八條 住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，按不超過(guò)所在小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的原則，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。住宅小區(qū)內(nèi)的住宅物業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)改為非住宅用途的，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可按照非住宅物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 第十九條 前期物業(yè)管理期間，共用電梯、增壓水泵、水系景觀、中央空調(diào)等高能耗設(shè)施設(shè)備運(yùn)行消耗的電費(fèi)可以單獨(dú)按實(shí)向業(yè)主分?jǐn)偂＞唧w分?jǐn)傓k法由業(yè)主或建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 第二十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。物業(yè)服務(wù)費(fèi)預(yù)收期限不得超過(guò)12個(gè)月。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納; 逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。 第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其它部門(mén)和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。相應(yīng)費(fèi)用在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金中列支的，收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按以業(yè)主為收費(fèi)對(duì)象的原則確定。 第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，不得強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述單位委托代收上述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，除政府部門(mén)有規(guī)定的外，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。 第二十四條 物業(yè)服務(wù)中的停車(chē)收費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等按價(jià)格主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第二十五條 對(duì)物業(yè)裝修的，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)由業(yè)主交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)做好裝修管理服務(wù)。 因裝修搬運(yùn)材料造成電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可與裝修單位（裝修人）協(xié)商確定一次性修復(fù)補(bǔ)償，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)在集中裝修過(guò)后統(tǒng)一修復(fù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制向業(yè)主（使用人）和裝修單位（裝修人）收取樓道維護(hù)費(fèi)、裝修保證金、進(jìn)出人員出入證工本費(fèi)等（遺失補(bǔ)證除外）。 第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。 第二十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將企業(yè)名稱(chēng)、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格舉報(bào)電話12358等有關(guān)情況進(jìn)行公示。 第二十八條 違反本辦法規(guī)定的價(jià)格違法行為，由政府價(jià)格主管部門(mén)依照中華人民共和國(guó)價(jià)格法、價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定、關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)