住宅市場價格泡沫及預警機制研究(DOC 95頁).docx

分類號學校代碼10487學號 2005513100030博士學位論文住宅市場價格泡沫及預警機制研究學位申請人：王春雷學科專業(yè):數(shù)量經(jīng)濟學指導教師:張宗成教授獨創(chuàng)性聲明本人聲明所呈交的學位論文是我個人在導師指導下進行的研究工作及取得的 研究成果。盡我所知，除文中已經(jīng)標明引用的內(nèi)容外，本論文不包含任何其他個人或 集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果。對本文的研究做出貢獻的個人和集體，均已在文 中以明確方式標明。本人完全意識到本聲明的法律結(jié)果由本人承擔。學位論文作者簽名：王春雷 日期：2008年5月26日學位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學位論文作者完全了解學校有關保留、使用學位論文的規(guī)定，即：學校有權(quán) 保留并向國家有關部門或機構(gòu)送交論文的復印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。 本人授權(quán)華中科技大學可以將本學位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關數(shù)據(jù)庫進行檢 索，可以采用影印、縮印或掃描等復制手段保存和匯編本學位論文。保密口，在年解密后適用本授權(quán)書。本論文屬于不保密口彳。(請在以上方框內(nèi)打“V”學位論文作者簽名：王春雷指導教師簽名：張宗成日期：2008年5月26日日期：2008年5月26日摘要住宅作為房地產(chǎn)的一個最重要的組成部分，其發(fā)展是否健康直接關系到我國經(jīng)濟 的穩(wěn)定發(fā)展。近年來，我國商品住宅銷售價格呈現(xiàn)出逐年上漲的趨勢，國內(nèi)不少城市 的房價收入比甚至超過一些發(fā)達國家的水平，這使得住宅市場是否存在價格泡沫成為 政府與百姓、商界與學界共同關注的焦點問題。目前，關于我國住宅市場是否存在泡 沫這一問題，各界人士各持己見，歸納起來，大致有三種觀點：泡沫論、無泡沫論及 存在泡沫危險論。由于各方對泡沫采取了不同的定義，觀測指標的選取存在較大差異， 檢驗方法也不盡相同，這使得各方各言其是，提出的政策建議也千差萬別。隨著國家對住宅市場調(diào)控力度的加強，調(diào)控政策的合理及有效性顯得越發(fā)重要， 而對泡沫存在性、類型及形成原因的識別，是政策合理有效的基礎。因此，加強對泡沫形成機制及泡沫存在性檢驗的研究不僅具有很強的學術意義，更具有現(xiàn)實的緊迫 性。本文采用理論模型和經(jīng)驗分析相結(jié)合的方法，對住宅價格泡沫的形成機制進行分 析，從實證的角度提供檢驗泡沫存在性及泡沫類型的方法，并系統(tǒng)研究住宅市場泡沫 的預警技術，研究結(jié)果可以為政府調(diào)控住宅市場提供重要參考。論文的主體分為四個部分：第一部分分析住宅市場價格泡沫的形成機制；第二部 分以上海住宅市場為例，對泡沫的存在性及泡沫類型進行實證研究，得到了上海住宅 市場不存在長期性泡沫但存在短期性區(qū)制轉(zhuǎn)移型泡沫的結(jié)論；第三部分運用二元選擇 模型及排序選擇模型，建立了上海住宅市場預警監(jiān)測系統(tǒng)；第四部分在前文研究結(jié)果 的基礎上提出了調(diào)控住宅市場的一些政策建議。為分析住宅市場價格泡沫的形成機制，本文利用Case(2003)對住宅市場購買主體 的劃分，將購房者分為投資者與自住者兩類。理論模型結(jié)果表明，當住宅市場只存在 投資者時，價格泡沫的產(chǎn)生主要與投資者向銀行的風險轉(zhuǎn)移行為有關，泡沫出現(xiàn)的前 提條件是投資者存在違約可能；當住宅市場上只存在自住者時，自住者對住宅價格的 預期對于泡沫的形成起到了至關重要的作用，泡沫存在的前提條件是自住者預期泡沫 會隨時間逐漸增大。為回答“住宅市場是否存在價格泡沫”的問題，本文以上海住宅市場為例，從經(jīng)驗分析的角度分別對長期性和短期性泡沫的存在性進行了驗證。由于在運用單位根與協(xié) 整檢驗法的過程中遇到了利率對住宅價格影響為正的“問題協(xié)整方程”，本文通過引入 住宅抵押貸款信貸額度這一新的變量，將抵押貸款利率對住宅價格的影響非線性化， 實現(xiàn)了對傳統(tǒng)單位根與協(xié)整檢驗法的改進，得到了上海市住宅價格在長期內(nèi)不存在泡 沫的結(jié)論。隨后運用誤差糾正模型對住宅價格短期動態(tài)調(diào)整的研究表明，住宅價格從 偏離狀態(tài)回到其均衡價格的過程十分緩慢，且住宅價格的運動過程呈現(xiàn)出明顯的正自 相關特征，這些現(xiàn)象表明，上海市住宅市場存在短期性價格泡沫。為進一步洞察上海市住宅市場短期性泡沫的運動特征及形成原因，本文利用van Norden(1996)提出的泡沫檢驗方法對其泡沫類型進行了實證檢驗。研究發(fā)現(xiàn)，短期性 泡沫確實存在，這種泡沫時漲時消，且呈現(xiàn)出一種擴張（或收縮）概率隨泡沫大小而 變的特征，本文將其稱為“區(qū)制轉(zhuǎn)移型泡沫”。實證結(jié)果還表明，住宅市場上非理性的 狂熱跟風行為并不是這種泡沫的形成原因，它由人們對未來住宅投資收益的理性預期 引發(fā)，是一種理性泡沫。為實現(xiàn)住宅市場價格泡沫的提前預警和偵測，防止其對國民經(jīng)濟的發(fā)展造成不良 影響，本文構(gòu)建了上海市住宅市場預警監(jiān)測系統(tǒng)。由于目前國內(nèi)普遍采用的景氣指數(shù) 預警法和綜合模擬預警法各有缺陷，難以滿足住宅市場發(fā)展和監(jiān)控的實際需要，本文 采用“房價收入比”作為核心預警指標，運用二元選擇模型以及排序選擇模型建立住宅 預警監(jiān)測系統(tǒng)，克服了傳統(tǒng)方法的缺陷，兩模型的判別正確率均超過70%。論文最后為促進我國住宅市場的健康運行提出了政策建議。關鍵詞：住宅價格泡沫；協(xié)整檢驗；區(qū)制轉(zhuǎn)移型泡沫；住宅市場預警目 錄摘要緒論11.1研究目的和意義1 1.2住宅價格泡沫的定義 21.3國內(nèi)外研究綜述 31.4 本文結(jié)構(gòu)和創(chuàng)新點 152住宅市場價格泡沫形成機制分析182.1 模型的基本前提18 2.2住宅投資者價格泡沫模型19 2.3住宅自住者價格泡沫模型 27 2.4本章小結(jié) 333住宅市場價格泡沫存在性檢驗343.1引言 343.2 單位根與協(xié)整檢驗 35 3.3利率影響非線性化的單位根與協(xié)整檢驗 433.4 短期性泡沫的偵察 483.5本章小結(jié) 514泡沫類型檢驗：基于區(qū)制轉(zhuǎn)移模型的實證研究524.1區(qū)制轉(zhuǎn)移型泡沫的理論模型及檢驗思路 53 5住宅市場價格泡沫預警機制研究636結(jié)論及政策建議6.1本文的主要結(jié)論91 6.2加強住宅市場調(diào)控與監(jiān)測的政策建議 92 6.3研究存在的不足及后續(xù)研究方向 96致 謝98參考文獻 99附錄1攻讀學位期間發(fā)表的學術論文105附錄2ALLEN AND GALE(2000)的性質(zhì)1的正確證明過程 1061緒論1.1研究目的和意義中國住宅市場的真正發(fā)展是從1998年開始的。這一年中國住房體制改革的綱領 性文件關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知頒布，決定自當 年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化與社會化的住房新體 制。這一綱領性文件使國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)得到快速的發(fā)展，成為帶動國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的第一 支柱產(chǎn)業(yè)和動力（易憲容，2005）。近十年來，住宅投資額及銷售額迅速增加，國內(nèi)商品房價格不斷上升，房地產(chǎn)企業(yè)利潤快速增長，造就了我國住宅市場的繁榮。近年來，全國商品住宅銷售價格從2002年開始逐步上漲，2002年上漲了 3.5%， 2003年上漲了 3.9%,2004年上漲了 11.6%,2005年上漲了 18.1%,2006年上漲了 4.1%。 據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)不少城市的房價收入比甚至超過一些發(fā)達國家的水平。例如，從1995 年開始，上海市房價收入比就一直在10以上，遠遠超過國際上通常認為的3-6倍的合 理水平（劉莉亞和蘇毅，2005）。目前，我國的房地產(chǎn)過熱問題逐漸成為政府與百姓、 商業(yè)與學界共同關注的焦點，而住宅市場是否存在泡沫也成為當前討論最為熱烈的話 題。這些爭論歸納起來，大致有以下三種觀點：以金融界人士和部分學者為代表的泡 沫論；以建設部政策研究中心為代表的非泡沫論；以中央政府有關部門為代表的存在 泡沫危險論（周京奎，2004）。關于我國住宅市場是否存在泡沫這一問題，各界人士各持己見，究其原因，在于 各方對住宅泡沫的釋義采用了不同口徑，各言其是，造成泡沫釋義擴大化以及缺乏客 觀的數(shù)據(jù)判定標準，將住宅投資快速增長、房價持續(xù)上升等現(xiàn)象都歸結(jié)為泡沫。事實 上，房地產(chǎn)開發(fā)投資，商品房竣工面積、銷售面積、開發(fā)面積，商品房開發(fā)貸款，土 地開發(fā)及購置等增長迅速，只是房地產(chǎn)市場過熱的表現(xiàn)，有可能導致泡沫，并不能據(jù) 此就斷定出現(xiàn)泡沫。即使商品房銷售價格持續(xù)上漲，也不能輕易斷定一定存在泡沫， 而必須考察由市場基礎決定的住宅基本價值情況，才可以確定泡沫是否存在，程度如 何。目前判斷泡沫的指標還不是很成熟、科學，如果盲目采取一些所謂制止泡沫的措施，將會嚴重影響今后房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。目前隨著國家對住宅市場調(diào)控力度的加大，住宅市場的運行更易受到相關政策的 影響，因而政策的合理及有效性就越發(fā)顯得重要。特別是針對住宅價格泡沫的調(diào)控政 策，其合理及有效性的前提是對住宅價格泡沫存在性、類型及原因的識別，因此加強 對價格泡沫的形成機制以及檢驗泡沫存在性的研究不僅具有很強的學術意義，更具有 現(xiàn)實的緊迫性。眾所周知，政策存在時滯，住宅市場調(diào)控政策也不例外。因此，若在 住宅價格泡沫顯示出其對市場穩(wěn)定發(fā)展的危害性之后，再采取調(diào)控政策則為時已晚。 因此，根據(jù)市場運行狀況對住宅市場是否存在泡沫進行提前偵測，就顯得非常必要。本文采用理論模型和經(jīng)驗分析相結(jié)合的方法，對住宅價格泡沫的形成機制進行分 析，從實證的角度提供檢驗泡沫存在性及泡沫類型的方法，并系統(tǒng)研究住宅市場價格 泡沫的預警技術，這不僅對于完善和發(fā)展我國房地產(chǎn)經(jīng)濟理論具有重要學術意義，而 且對維護國民經(jīng)濟健康運行有重大的現(xiàn)實意義。1.2住宅價格泡沬的定義在歷史上由于資產(chǎn)價格泡沫破裂引發(fā)的金融危機或經(jīng)濟衰退的典型案例很多。早 期的著名案例有1634-1637年間在荷蘭發(fā)生的郁金香泡沫、1919-1920年的法國密西 西比股票泡沫、1920的英國南海公司的股票泡沫、1929-1933年美國股票泡沫。近期 的典型案例有20世紀80年代末90年代初日本的股市泡沫及房地產(chǎn)泡沫、1997年的 亞洲金融危機、2001年的美國納斯達克股票泡沫。在我國，1992-1993年發(fā)生的北海、 海南房地產(chǎn)泡沫，對我國經(jīng)濟產(chǎn)生了很大的負面影響。西方學者關于泡沫定義的爭論由來已久，正如美國經(jīng)濟學會前會長、著名經(jīng)濟學 家金德爾伯格在為新帕爾格雷夫經(jīng)濟學大辭典撰寫的“泡沫”辭條中寫道：“在編寫 本辭條時，理論界尚未達成對泡沫的一致同意的定義；至于它是否可能發(fā)生，也沒有 一致的看法。”到目前為止，理論界比較公認的權(quán)威解釋是金德爾伯格在新帕爾格 雷夫經(jīng)濟學大辭典中做出的：“簡言之，泡沫一詞就是一種或一系列資產(chǎn)在一個連續(xù)過程中陡然漲價，開始的 價格上升會使人們產(chǎn)生還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主-這些人一般只是想通過買賣牟取利潤，而對這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的可能性不敢興趣。隨著 價格上漲的預期逆轉(zhuǎn)，接著價格暴跌，最后以金融危機告終。”仿照這一定義，本文對住宅價格泡沫定義如下：“住宅價格泡沫指在一個連續(xù)過程中住宅價格不斷上漲，開始的價格上升使人們 產(chǎn)生還要漲價的預期，于是又吸引了新的購房者。一部分購房者只是想通過投資住宅 獲利，而對住宅本身帶來的消費功能不敢興趣（住宅投資者；另外一部分購房者則 是為了自己居住的需求，出于如果現(xiàn)在不買以后更加買不起的擔心，他們會提前購買 住宅（住宅自住者。這些新的購房者會推動住宅價格繼續(xù)上漲，形成住宅價格泡沫。 隨著價格上漲的預期逆轉(zhuǎn)，投資者拋售住宅，自住者推遲購買計劃，住宅價格暴跌。 由于大部分購房者從金融機構(gòu)借入資金購買住宅，當住宅價格暴跌時，不少購房者會 選擇違約來逃避損失，金融機構(gòu)壞帳不斷增加，最后可能導致金融危機?！鄙鲜龆x說明了預期和投機在住宅價格泡沫形成中的重要作用，正是基于對未來 價格的樂觀預期，新的買主源源不斷地涌入市場，住宅價格就會偏離其基本價值。而 當預期逆轉(zhuǎn)之時，也正是泡沫破裂的開始。本章在下一節(jié)中將重點對國內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫研究的歷史和最新動態(tài)進行綜述，為 下文的研究打下基礎。1.3國內(nèi)外研究綜述 1.3.1國外文獻從研究內(nèi)容來看，國外文獻對房地產(chǎn)泡沫及預警的研究可歸納為以下三個方面。 泡沫理論研究對泡沫現(xiàn)象進行系統(tǒng)而富有成果的研究始于20世紀70年代所謂“理性泡沫”的研究，即在理性預期的框架內(nèi)研究資產(chǎn)價格泡沫?！袄硇耘菽笔侵冈诶硇灶A期的框架內(nèi)， 市場價格相對于資產(chǎn)未來各期收益現(xiàn)金流的折現(xiàn)值(即理論價格，也稱基本價值)的偏離。自從Blanchard（1979)、Blanchard and Weston(1982)最先提出理性預期泡沫以來， 經(jīng)濟學界在理性預期理論的基礎上提出了很多重要的理性泡沫模型，如確定性泡沫 (determinisitic bubbles)、隨機性泡沫 (stochastic bubbles)、周期性破裂泡沫(periodically collapsiong bubbles)等。Blanchard and Ficsher1989；中文版，1998給出了一個理性泡沫的明確定義，表明在局部均衡條件下并不存在可排除泡沫的一般結(jié)論。在一般均衡框架下，關于理性泡沫的討論主要來自TIROLE（1982，1985）以及WEIL（1987），TIROLE（1982）證明，在時期無限、市場參與者有限的情況下不可能存在泡沫。 TIROLE（1982）、WEIL（1987）利用DIAMOND世代交疊模型證明了在有限期、市場參與者無限的情況下，當經(jīng)濟動態(tài)有效時不可能存在泡沫；而當經(jīng)濟動態(tài)無效時，不僅穩(wěn)定的泡沫可以存在，而且引入泡沫對經(jīng)濟整體是一種帕累托改進。早期理論研究僅對泡沫進行一般意義上的分析和討論，并不涉及具體的市場結(jié)構(gòu)，而且實證結(jié)果與人們對現(xiàn)實的自覺相差甚遠。因此，20世紀80年代末以來，研究者逐步將信息不對稱理論納入泡沫理論的研究中。Campbell and Kyle(1988)創(chuàng)建了股票市場的“噪聲交易”模型。Delong(1990)發(fā)展了一個基于行為人的正反饋交易的資 產(chǎn)定價模型。Allen and Gorton(1991)證明，即使所有的市場參與者都是理性的，投資者和資產(chǎn)組合管理者之間的代理問題也會產(chǎn)生泡沫。Allen etal(1993)的模型指出，資本市場的信息不對稱使價格操縱成為可能，并最終導致資產(chǎn)價格泡沫。Mishkin etal (1997)提出，金融機構(gòu)與借款人之間的信息不對稱將會導致金融支持泡沫，但他們并 未將泡沫形成過程模型化。Allen and Gale(2000)發(fā)展了 一個金融機構(gòu)與實際部分互動 的資產(chǎn)泡沫模型，從中得出金融機構(gòu)的中介作用產(chǎn)生的風險轉(zhuǎn)移最終導致資產(chǎn)價格泡沫。上述研究主要針對股票市場，直接對房地產(chǎn)市場的研究并不多見。Carey(1990)提出了一個信息不對稱下的土地價格模型，分析了土地價格變化與投資者數(shù)量和銀行 貸款數(shù)量之間的關系。Bertrand(1996)在對1986-1994年全球房地產(chǎn)周期的研究中發(fā) 現(xiàn)，在金融自由化和放松金融管制的情況下，金融機構(gòu)違規(guī)借貸以及金融風險的累積， 加速了房地產(chǎn)周期波動和房地產(chǎn)泡沫的形成與破裂。Krugman(1999)認為，房地產(chǎn)市 場中的所有泡沫都是由銀行融資而產(chǎn)生的。Garino and Sarno(2004)建立了一個3期代際交疊模型，說明房地產(chǎn)購買者對未來價格的預期為何會導致價格泡沫。另外，非理性泡沫模型是對上述理性泡沫模型的一個補充，用于解釋由于非理性 因素導致的泡沫現(xiàn)象，其產(chǎn)生的主要原因是理性泡沫模型難以解釋最近幾十年資本市場上出現(xiàn)的頻繁價格波動及泡沫現(xiàn)象，而非理性泡沫模型則是解釋這一現(xiàn)象的有力工 具。這類模型認為，市場參與者常常相信，市場基本面僅能部分決定價格，而諸如群 體心理、時尚、狂熱等外來因素而引起的投機行為，也是決定價格的重要因素。 Hirshleifer(1975)和Feiger(1976)認為主觀信念的不同會產(chǎn)生投機泡沫，市場中的一些 投資者明知某些資產(chǎn)價格高于實際價值，但他確信將來會有人愿意以更高的價格購 買，因而愿意以高價購進資產(chǎn)。Harrison and Kreps(1978)認為與投資者必須長期持有 某項資產(chǎn)相比，如果投資者擁有隨時出售該資產(chǎn)的權(quán)利和可能性時，投資者就愿意支 付過高的價格。Kindleberger(1989)描述了經(jīng)濟史上許多泡沫與投機事件，認為非理性泡沫之所以產(chǎn)生，是因為市場并非是有效的，投資者獲得的信息和利用信息的能力存在差異，而且市場上存在大量受心理情感因素支配的投資者。然而，在房地產(chǎn)泡沫理論研究中引入非理性行為的做法比較少見。Wong(1998)以泰國地產(chǎn)泡沫為背景，建立了一個動態(tài)模型，研究了在經(jīng)濟過熱、國際資本大量流入的情況下，地產(chǎn)商對市場過 度樂觀的預期以及人們預期之間的相互作用所產(chǎn)生的“羊群效應”在地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和膨脹過程中的作用機制。( 2）泡沫經(jīng)驗研究投機是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的一個重要原因，因此許多研究者對房地產(chǎn)市場的投機行為進行了實證研究。Case and Shiller(1989.1990),Tirtiroglu(1992)以及Meese and Wallace(1994)的研究清楚地表明住宅投資收益存在正的自相關。住宅市場具有明顯的 信息不對稱、產(chǎn)品異質(zhì)以及交易成本高等特征，使得住宅價格至少從短期看是能夠被 預測的，而這使得住宅市場的投機性購買成為可能，泡沫容易產(chǎn)生。Ito and Iwaisako(1995)針對日本上世紀80年代末期及90年代初期房地產(chǎn)價格的劇烈波動，試圖研究 房地產(chǎn)價格的波動有多大程度歸功于市場基本面的變動。他們認為，用市場基本面的 變動來解釋房地產(chǎn)價格的劇烈波動看起來是不可能的。Abraham and Hendershott(1996)利用美國30個城市1977-1992年的數(shù)據(jù)進行研究，發(fā)現(xiàn)在1992年底，東北部城市的 住宅價格超過市場基本價值30%，西部沿海城市的住宅價格升水為1520%，而Texas 州的住宅價格明顯低于市場基本價值。他們在模型中包含兩個代理變量，一個衡量泡 沫破裂的趨勢，一個衡量泡沫繼續(xù)存在的趨勢。他們發(fā)現(xiàn)這兩個代理變量對解釋西部住宅實際價格較大的周期性波動非常有用。levin and Wright(1997)描述為什么住宅市 場會發(fā)生投機行為的三種機制，建立了包含投機因素的住宅價格模型，并利用英國 19692005年的時間序列數(shù)據(jù)檢驗投機行為的存在性。他們的研究表明，房地產(chǎn)市 場存在投機行為，且投機是房地產(chǎn)價格的決定因素之一。盡管房地產(chǎn)市場存在投機行為的結(jié)論不容置疑，但在經(jīng)驗分析中檢驗房地產(chǎn)（投 機）泡沫的存在性卻是非常困難的。這是因為，在經(jīng)驗分析中，價格泡沫無法直接觀測，而是從經(jīng)濟基本面模型中推導得來，但經(jīng)濟基本面模型本身就存在不少爭議，一 些是關于用哪些變量刻畫經(jīng)濟基本面的問題，另一些是關于模型設定的問題。即使研究者們在“泡沫存在”這一點上能夠達成共識，但通常在“泡沫是理性還是非理性”上還是會產(chǎn)生分歧。在具體的檢驗方法上，西方學者提出的泡沫檢驗法主要有兩種：直接檢驗法和間 接檢驗法。所謂直接檢驗，即對某一類型的泡沫過程直接進行檢驗，亦即直接以某一類型的泡沫過程本身為零假設，如設定性檢驗。所謂間接檢驗，即通過考察有關數(shù)據(jù)是否滿足由泡沫推導出的某些特征或條件，來判定是否存在泡沫，如方差檢驗法、單位根與協(xié)整檢驗法、投機度檢驗方法等。由于直接檢驗法無法對屬于設定參數(shù)類型以外的泡沫進行檢測，所以拒絕存在泡沫并不必然意味著其它類型的泡沫不存在，而且由于房地產(chǎn)基本價值難以準確定義，因而直接檢驗法較少應用于房地產(chǎn)泡沫檢驗。近年來，檢驗房地產(chǎn)泡沫的文獻基本上是間接檢驗法。LeRoy and Porter(1981),Shiller(1981)針對股價泡沫分別提出了方差檢驗方法， 但Flavin(1983)、Marsh and Merton(1986)、Merton(1987)已經(jīng)對方差檢驗法提出了不少置疑，因而很少運用于房地產(chǎn)價格泡沫的實證檢驗中。利用方差檢驗法對房地產(chǎn)泡 沫的主要研究文獻有Scott(1990)以及Brooks etal.2001。Scott使用的是13個房地產(chǎn) 投資信托公司的價格指數(shù)數(shù)據(jù)，而Brooks etal.使用的是英國房地產(chǎn)股票價格數(shù)據(jù)， 兩項研究結(jié)果均表明房地產(chǎn)市場存在非理性投機價格泡沫。隨后，Hamilton and Whiteman1985、Hamilton1986以及Diba andGrossman1988提出米用單位根檢驗方法判別泡沫的存在性。Meese1986和Diba and Grossman1988等人在論文中強調(diào)，為了更準確地判斷泡沫是否存在，除了進行單位根檢驗外， 還應進行協(xié)整檢驗。這一方法稱為“單位根與協(xié)整檢驗法”，它在房地產(chǎn)泡沫的研究中得到了廣泛的應用。Kim and Lee2000采用了這一方法研究韓國房地產(chǎn)價格泡沫的存 在性，其結(jié)果表明：在長期內(nèi)，名義及實際土地價格與市場基本面存在協(xié)整關系，而 在短期內(nèi)這樣的協(xié)整關系并不存在，進而推出房地產(chǎn)泡沫具有周期性破裂的特征。在 短期內(nèi)，投機會推動價格偏離基本價值，而在長期內(nèi)，變量之間的均衡關系會使得價 格趨于基本價值。Lee2003采用了兩種方法檢驗韓國住宅價格泡沫，一種方法是Mankiw et al1985提出的改良方差上限檢驗法，另一種方法則是Diba and Grossman 1988提出的單位根及協(xié)整檢驗法。然而，兩種檢驗方法的結(jié)果存在矛盾：第一種檢 驗方法拒絕了市場有效的零假設，表明了非理性泡沫的存在性；第二種檢驗方法卻得到住宅價格泡沫不存在的結(jié)論。Hui and Shen2006同樣通過研究住宅市場價格與市場基本面的關系來檢驗北京及上海住宅市場是否存在泡沫。他們采用標準的計量方法，如Johanson協(xié)整檢驗、Granger因果檢驗、脈沖相應分析等，發(fā)現(xiàn)在2003年底上 海住宅價格泡沫約為22%，而在北京并未出現(xiàn)泡沫信號。盡管單位根與協(xié)整檢驗法在房地產(chǎn)泡沫的研究中得到了廣泛應用，但這一方法仍然存在明顯缺陷。在一篇重要的文獻中，Evans1991的Monte Carlo模擬實驗表明， 在泡沫具有周期性破裂特征的情況下，標準的單位根及協(xié)整檢驗通常會得到不存在泡沫的結(jié)論，因而只能作為資產(chǎn)價格泡沫的初步檢驗。針對單位根及協(xié)整檢驗法的這一缺陷，Van Norden(1996)對 Blanchard and Weston(1982)提出的理性預期價格泡沫模型進行了一定的修改，推導出理性價格泡沫模型為一參數(shù)受到限制的區(qū)制轉(zhuǎn)移模型，進而提出通過估計該區(qū)制轉(zhuǎn)移模型并進行參數(shù)檢驗來檢驗泡沫的存在性。作者采用這一方法分別對日元、德國馬克、加元匯率是否存在泡沫進行了檢驗，其結(jié)果表明檢驗結(jié) 論對匯率基本價值的設定比較敏感。之后，Van Norden and Vigfusson(1996b)通過 Bootstrapping仿真試驗表明，在有限樣本中，采用區(qū)制轉(zhuǎn)移模型檢驗投機泡沫要比傳 統(tǒng)的單位根及協(xié)整檢驗更有優(yōu)勢。就現(xiàn)有文獻來看，利用這一方法檢驗房地產(chǎn)市場泡 沫的文獻比較少見。Roche2001采用四種方法衡量Dublin住宅市場的非基本價值， 利用區(qū)制轉(zhuǎn)移模型檢驗Dublin的住宅價格是由投機泡沫、時尚還是經(jīng)濟基本因素引起的，其結(jié)果表明Dublin的住宅價格存在投機泡沫。另外，Hall et al(1999)也提出了另外一種檢驗泡沫的新方法，這是一種利用馬爾可夫區(qū)制轉(zhuǎn)移模型的單位根檢驗。然而這一方法需要利用模擬技術獲得檢驗的臨界 值，實際上較難操作。Garino and Sarno(2004)運用這一方法檢驗英國住宅價格是否存在泡沫，發(fā)現(xiàn)在1983-2002年的樣本區(qū)間中存在價格泡沫。(3)房地產(chǎn)市場預警國外最早開始進行預警監(jiān)測是在宏觀經(jīng)濟領域。19世紀末，法國經(jīng)濟學家福里利在其社會和經(jīng)濟氣象研究論文中，以黑、灰、淡紅和大紅幾種顏色來測定法國1877 年1887年的經(jīng)濟波動；1909年，美國經(jīng)濟統(tǒng)計學家巴布森創(chuàng)造了巴布森“經(jīng)濟活動 指數(shù)”，這是關于美國宏觀經(jīng)濟狀態(tài)的第一個指示器；1915年，美國哈佛大學的帕森 斯教授編制了“美國一般商情指數(shù)”，即哈佛指數(shù)；1950年，經(jīng)濟統(tǒng)計學家穆爾在20世 紀30年代監(jiān)測指標體系基礎上進行新的景氣監(jiān)測系統(tǒng)的建立工作。這個系統(tǒng)由先行、 同步和滯后三類指數(shù)構(gòu)成，采用了新的多指標信息綜合方法-擴散指數(shù)(DI)。自 20世紀60年代以來，宏觀經(jīng)濟監(jiān)測預警從民間研究走向官方實際應用階段。60年代， 美國經(jīng)濟統(tǒng)計學家希斯金提出了合成指數(shù)法，用于綜合多指標信息；1965年，法國政 府為配合第四個五年計劃制定了“景氣政策信號制度”，借助不同的信號燈顏色，對宏 觀經(jīng)濟狀態(tài)做出簡明直觀的評價；自1970年美國開始將二戰(zhàn)后出現(xiàn)的預期調(diào)查法引入 監(jiān)測預警系統(tǒng)，專門設置了以預期調(diào)查信息編制的擴散指數(shù)；90年代，許多新興經(jīng)濟 正面臨著經(jīng)濟危機，因此進行經(jīng)濟預警的研究工作又一次大幅展開。這一時期的預警研究主要采用預警信號方法，當風險指標超過所設定的閥值時，預警系統(tǒng)就被激活。房地產(chǎn)市場是宏觀經(jīng)濟的一個重要分支，因此在房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和預警當中， 上述宏觀經(jīng)濟預警研究的理論與方法被廣泛運用。歸納起來，房地產(chǎn)市場預警方法主 要有三種，它們分別是：景氣指數(shù)法、綜合模擬法及經(jīng)濟計量模型法。這些方法會在 第5章詳細介紹。1.3.2國內(nèi)文獻1泡沫理論與經(jīng)驗研究在房地產(chǎn)泡沫理論模型方面，國內(nèi)研究者從不同層面對國外已有模型進行了修正和擴展。謝經(jīng)榮等2002在Allen等人的基礎上，建立了一個房地產(chǎn)商和銀行都參 與的資本市場局部均衡模型，證明了房地產(chǎn)價格與銀行信貸數(shù)量相關，資產(chǎn)回報的不 確定性將產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，而人們對未來信貸規(guī)模擴張的預期以及信貸規(guī)模擴張程度 的不確定性將使房地產(chǎn)泡沫變得更加嚴重。袁志剛和樊瀟彥2003構(gòu)建了房地產(chǎn)市 場的局部均衡模型，給出了房地產(chǎn)均衡價格中理性泡沫產(chǎn)生和存在的條件，以及導致 泡沫破裂的相應條件，為分析行為人預期、銀行信貸及政府政策在地產(chǎn)泡沫形成中的 重要作用提供了一個簡明、統(tǒng)一的分析框架。陸磊和李世宏2004借鑒了Tirole(1985)提出的世代交疊模型，研究居民的房地產(chǎn)投資決策和泡沫的形成與爆裂過程。周京奎 2004在房地產(chǎn)市場局部均衡的框架下，探討了金融支持過度與房地產(chǎn)泡沫生成和 演化的過程，提出了金融支持過度假說，認為當房地產(chǎn)市場存在群體投機行為時，房地產(chǎn)價格存在泡沫，并且隨金融支持力度的增加而不斷增大。許承明和王安興2006在Allen and Gale(2000)的基礎上，分析了房地產(chǎn)投資者以按揭貸款方式進行投資時房 地產(chǎn)的均衡價格及泡沫，并模擬分析了利率政策、按揭比例和交易成本等因素對房地 產(chǎn)價格泡沫的影響程度。史永東和陳日清2006在Chari and Kehoe(2003) 對熱錢研究所采用的決策博弈模型的基礎上，在信息不對稱的條件下，考察了房地產(chǎn)市場 中羊群行為的生成機制，并分析了羊群行為如何導致房地產(chǎn)泡沫的生成。對于我國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫這一經(jīng)驗問題，從2004年以來經(jīng)濟理論界的 爭論就比較激烈，至今仍無定論。殷劍鋒(2004)利用1999至2003年全國31個省、 直轄市的面板數(shù)據(jù)，分析了住宅銷售平均價格與城市就業(yè)率、職工平均工資和房屋造 價的關系，得出“城市就業(yè)比率對住宅售價影響很大、工資對住宅售價影響幅度有限、 造價是影響住宅售價的關鍵因素以及泡沫論難以成立”的結(jié)論。楊帆2005等依據(jù) 馬克思的地租理論和索羅斯的市場非均衡觀，對中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀進行衡量，認為中國 房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，并以極快的速度發(fā)展。姜春海2005利用袁志剛和樊瀟彥 2003構(gòu)建的房地產(chǎn)泡沫模型，對1991至2004年我國房地產(chǎn)市場泡沫程度進行了 測算，發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場不但存在泡沫，而且還比較嚴重。另外，作者對2005至 2008年的房地產(chǎn)市場泡沫進行了簡單預測，表明泡沫程度將會逐漸增大。劉莉亞和蘇毅2005測算了上海房地產(chǎn)價格的合理水平，并分析了上海房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)的失調(diào)程度及原因。梁云芳等(2006)利用協(xié)整分析和H-P濾波，計算了房地產(chǎn)均衡價格水平以及房地產(chǎn)價格偏離均衡價格的波動狀態(tài)，認為我國房地產(chǎn)市場價格的偏離只是受部分地區(qū)的影響，即存在“局部泡沫”。胡健穎等(2006)認為中國房地產(chǎn)價格上升是 由經(jīng)濟基本因素和投機因素共同驅(qū)動的，而經(jīng)濟基本因素對房地產(chǎn)價格起到了關鍵性作用，因此中國房地產(chǎn)總體泡沫成分不高。(2)房地產(chǎn)市場預警研究我國房地產(chǎn)市場自1998年以來，呈現(xiàn)出快速發(fā)展的勢頭，尤其是最近兩年房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展以及市場價格的大幅度上漲，使得人們對于當前房地產(chǎn)市場是否過熱、有無泡沫、能否健康持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了諸多質(zhì)疑。為此，政府宏觀決策部門把加強房地 產(chǎn)市場的監(jiān)測預警及宏觀調(diào)控作為工作的重中之重，提上日程。在2002年初武漢召開 的全國房地產(chǎn)工作會議上，建設部首次提出了建立房地產(chǎn)市場預警體系的工作目標， 即：2003年上半年完成房地產(chǎn)市場預警體系研究；選擇已經(jīng)開展預警體系研究的5-6 個城市進行試運行，并爭取于2003年底前，在35個大中城市和部分有代表性的城市推 廣使用。與政府部門的巨大聲勢相比，對我國房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的研究和實踐事實上在更早 的時候就已經(jīng)在學術界和房地產(chǎn)相關研究機構(gòu)展開。在房地產(chǎn)預警指標的選擇方面，較早的研究有譚剛1994、馮俊1995、梁運斌 1995及袁賢禎1998等。其中，梁運斌及袁賢禎的研究較為典型。袁賢禎1998把所 選取的基本指標分為同步指標、先行指標和滯后指標三類，并通過簡單加權(quán)得出了土地供應指數(shù)等7個反映房地產(chǎn)景氣的綜合指數(shù)。梁運斌1995從研究房地產(chǎn)周期波動 的不同角度考慮，將房地產(chǎn)景氣指標分為靜態(tài)和動態(tài)兩方面。顯然，這一時期對房地 產(chǎn)預警指標的研究方法還比較簡單，指標選取的依據(jù)也多為對國外實踐經(jīng)驗、專家意 見的直接借鑒以及作者本人的主觀設想。由于與發(fā)達國家完備的房地產(chǎn)信息統(tǒng)計調(diào)查 制度相比，我國的統(tǒng)計制度還在處在逐步完善和發(fā)展的過程當中，很多指標的統(tǒng)計較 為粗略，頻率過低，一些指標（如各類物業(yè)的銷售率、空置率、投資回報率等甚至 難以獲得，因此，上述指標體系在我國房地產(chǎn)預警的實踐當中并未獲得實際運用。在2000年以后的文獻中，研究者開始運用包括馬場法、時差相關分析、XI信 息量方法、灰色關聯(lián)度法、聚類分析及主成分分析等在內(nèi)的統(tǒng)計和計量經(jīng)濟方法來選取適合中國市場狀況的房地產(chǎn)預警和景氣指標，取得了不少成果。丁烈云、李斌2001 從不同角度選取了一些反映房地產(chǎn)市場特性的指標，分析了這些指標與房地產(chǎn)市場波 動的關系，探討了房地產(chǎn)預警指標體系的流程設計。劉學成2001通過選取房地產(chǎn)開 發(fā)投資額、商品房價格等5個指標，并計算其環(huán)比增長率，運用算術平均和移動平均 所得來的值來表示房地產(chǎn)的短期波動和長期波動。葉艷兵、丁烈云2001采用主成分 分析法與相關性分析法以武漢市為例建立了一套房地產(chǎn)監(jiān)測預警系統(tǒng)，系統(tǒng)包含了包括房地產(chǎn)價格、商品房建設投資、從業(yè)人數(shù)等在內(nèi)的14個指標。楊靜2003用時差相關分析與XI信息量分析法分析了所選取房地產(chǎn)景氣指標與房地產(chǎn)周期的關系。胡鵬 2003將銷售率作為基準指標，以四川省房地產(chǎn)歷年有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)為樣本，利用時差 相關分析，構(gòu)建了包括銷售面積增長率、房地產(chǎn)投資增長率、新開工面積增長率、施 工面積增長率、竣工面積增長率、土地供應面積增長率、土地出讓收入增長率、固定 資產(chǎn)投資增長率在內(nèi)的房地產(chǎn)預警先行指標體系。為了體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與整個宏觀經(jīng)濟運行之間的關系，除了選取房地產(chǎn)投資、價格、 施工、竣工、新建面積等變量作為基本指標之外，不少學者還在自己的研究中加入了 基本指標與宏觀經(jīng)濟變量之間的比值。如鮑小飛(2005）提出，將房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)市場價格增長率/名義增長率、購房按揭款/居民月收入、房地產(chǎn)貸款增值率/貸款總額增長率以及房價/家庭年平均收入等變量作為預警指標。上海社科院上海市房地產(chǎn)預警預報指標體系課題組認為，預警指標的選擇不能僅僅考慮房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的某一階段，而要覆蓋整個開發(fā)經(jīng)營的全過程，包括土地供應、投資量、開發(fā)建設、市場交易、空置率等房地產(chǎn)市場運作的各個環(huán)節(jié)；數(shù)量、數(shù)值與價格、金額并重。在名為上海市房地產(chǎn)預警預報指標體系研究的課題報告中，他們提出了包括三大指標的預警體系：一、同國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)關系的指標；二、同市場協(xié)調(diào)關系的指標；三、產(chǎn)業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)關系的指標。三個大指標又細分為相應的幾個小指標，如第一大塊指標就包括房地產(chǎn)投資增長速度/？增長速度、房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)貸款余額/金融業(yè)貸款余額、房地產(chǎn)開發(fā)用地面積/城市建設用地面積等。為了實現(xiàn)對房地產(chǎn)價格及房地產(chǎn)行業(yè)景氣情況的動態(tài)描述，我國房地產(chǎn)研究機構(gòu) 還相繼推出了“中房指數(shù)”、“偉業(yè)指數(shù)”、“西安40指數(shù)”、“中原城市指數(shù)”等房地產(chǎn)價 格指數(shù)以及“國房指數(shù)”、“中房預警指數(shù)”等房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)。隨著1998年以來房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，有關我國房地產(chǎn)市場監(jiān)測和預警系統(tǒng)的研 究也不斷涌現(xiàn)，景氣指數(shù)法、綜合模擬法以及經(jīng)濟計量模型等方法被大量運用到研究與實踐當中。景氣指數(shù)法方面，胡鵬、姚長學、鐘叔平(2003)以銷售率為基準循環(huán)指標，利用時差相關分析獲得與基準循環(huán)指標相關且先行的指標，并在此基礎上構(gòu)建了房地產(chǎn)先行擴散指數(shù)預警系統(tǒng)，該系統(tǒng)將房地產(chǎn)市場擴散指數(shù)循環(huán)波動分為擴張、熱度上升、 降溫、全面收縮四個階段；余曉紅、盛承懋(2004)根據(jù)蘇州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點和實際情況，依據(jù)“國房指數(shù)”的編制方法，建立了蘇州房地產(chǎn)景氣指數(shù)預警系統(tǒng)；李斌、丁烈云、葉艷兵(2003)在運用景氣指數(shù)對房地產(chǎn)進行預警時，針對計算擴散指數(shù)DI和合成指數(shù)CI可能出現(xiàn)的警兆不一致并導致警情失真等弊端，對傳統(tǒng)DI計算方法進行了改進，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數(shù)來進行景氣評價，有效地消除了兩指數(shù)間的矛盾沖突。趙黎明、賈永飛、錢偉榮(1999)認為，景氣指數(shù)法單純用合成后的綜合指數(shù)的波動來分析經(jīng)濟形勢變化缺乏成熟的理論基礎支持，而且在預警分析中有時難以分清合 成指數(shù)的變化到底是由哪些經(jīng)濟指標引起的，不利于針對具體的經(jīng)濟變量進行調(diào)控。 由此，趙黎明等提出了基于綜合模擬法的房地產(chǎn)預警系統(tǒng)。他們認為，該方法既可以 看出經(jīng)濟活動的升降，又可以反映各指標的綜合結(jié)果，不僅能監(jiān)控整體經(jīng)濟活動的波 動，還可以監(jiān)控每一個指標的波動，由此可以從宏觀上明確對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動調(diào)控的 目標和方向。由于該設計定量化、系統(tǒng)化地分析房地產(chǎn)經(jīng)濟的走向，為后來的很多房 地產(chǎn)預警研究所采用，相關的研究包括葉劍平(2000)、彭羽(2002)、丁烈云和徐澤清 (2003)、韓立達(2004)等。同時，郭磊、王鋒、劉長濱(2003)建立的深圳市房地產(chǎn)預警 系統(tǒng)，上海市房地產(chǎn)市場預警預報指標體系研究課題組（張鴻銘、陳則明，2004）所建立的上海房地產(chǎn)預警系統(tǒng)以及胡健穎等(2006)所建立的北京房地產(chǎn)預警系統(tǒng)也都采 用了綜合模擬方法。在這種方法的運用中，單一指標和綜合指標預警區(qū)間的確定是核心問題，多數(shù)研究采用了基于樣本均值和樣本方差的3Sigma方法（或稱6Sigma方法）。 在采用年度數(shù)據(jù)進行研究時為了克服樣本過少的問題，楊佃輝2005等文獻還采用了bootstrap方法對單一指標均值和方差進行估計，取得了一定效果。此外，王慧敏1998 考慮了樣本方差的時變特性，通過將只模型引入預警系統(tǒng)的研究，使預報的置信 區(qū)間能夠與經(jīng)濟時間序列的波動程度相適應，從而使警限能夠動態(tài)反映實際的經(jīng)濟狀況。陳峰、丁烈云2006認為，在以往房地產(chǎn)綜合模擬預警法的研究中存在長期趨勢 建模和預警域確定的誤區(qū)，這使得房地產(chǎn)市場的預警預報出現(xiàn)失真現(xiàn)象。針對存在的偏 差，他們從系統(tǒng)角度出發(fā)建立了簡單的修正模型，模型顯著提高了房地產(chǎn)預警的有效度 和精度。與上面兩種方法相比，采用經(jīng)濟計量模型方法對房地產(chǎn)市場監(jiān)控和預警的研究還 剛剛開始，數(shù)量并不多。陳日清、李雪增2007在總結(jié)國內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫預警研究的 基礎上，論述了二值響應模型在房地產(chǎn)泡沫預警研究中的應用，并以日本為例進行了 實證研究。該文以被解釋變量的樣本擬合值為標準，將0.25、0.5和0.75作為劃分預 警級別的警界值，結(jié)果表明，二值響應模型在房地產(chǎn)泡沫預警中有比較準確的預測作 用。丁烈云2002將模糊系統(tǒng)理論和神經(jīng)網(wǎng)絡理論相結(jié)合，考慮了心理因素對房地產(chǎn) 市場的影響，將人氣指數(shù)作為輸入變量，使預警模型更切合實際。楊佃輝2005采用 BP與RBF兩種神經(jīng)網(wǎng)絡，分別運用不同的思路實現(xiàn)了上海房地產(chǎn)的監(jiān)測預警。他認 為，：BP神經(jīng)網(wǎng)絡在房地產(chǎn)預警的應用重在評價市場的冷熱程度，而RBF網(wǎng)絡需與相 關預警區(qū)間的劃分或評價標準相結(jié)合，功能重在預測。(3)簡評在理論模型方面，國內(nèi)學者借鑒Tirole、Allen and Gale等西方學者的研究成果對 房地產(chǎn)泡沫的形成機制進行了大量的探討，但幾乎所有文獻均假設房地產(chǎn)市場的參與 個體是同質(zhì)的，這顯然與現(xiàn)實存在較大差距。以住宅市場為例，在現(xiàn)實生活中，根據(jù) 購買目的的不同，住宅購買者可分為投資者與自住者兩類。兩類購房者行為模式的不 同會對住宅市場泡沫的形成機制產(chǎn)生截然不同的影響。在構(gòu)建理論模型時，只有考慮 到不同購房者的特點，對房地產(chǎn)市場的參與個體進行明確分類之后，才能對市場泡沫 的形成過程有一個更加清晰的認識。在對我國房地產(chǎn)市場泡沫的經(jīng)驗研究中，一些研究者通過計算房地產(chǎn)投資、房價、 空置率等指標來判別房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，但這種“指標分析法”只能在一定程度上 說明房地產(chǎn)業(yè)的“熱”發(fā)展，并不能得出“存在泡沫”的必然結(jié)論。另外一些學者，如屠佳華和張潔2005、劉莉亞和蘇毅2005等，采用單位根與協(xié)整檢驗法研究上海 市的房地產(chǎn)泡沫，但是這兩種檢驗方法的正確性均依賴于經(jīng)濟基本面模型設定的正確性?？v觀國內(nèi)文獻，雖然研究者們在經(jīng)濟基本面的選擇上存在較大差異，但基本上都得到價格與經(jīng)濟基本面存在協(xié)整關系的結(jié)論。但Evans(1991）表明這一方法存在明顯的缺陷，只能作為房地產(chǎn)價格泡沫是否存在的初步檢驗。此外，投機度檢驗法也得到了不少應用，如胡健穎等2006、洪濤等2007。盡管投機度檢驗法可通過估計市場投機程度來判斷泡沫程度，但與單位根及協(xié)整檢驗法一樣，其檢驗正確性同樣依賴 于經(jīng)濟基本面模型設定的正確性。如果模型設定存在偏誤，投機度檢驗法得到的結(jié)論 就值得懷疑。因此，采用更加先進的計量方法對國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫進行經(jīng)驗研究，克服上述檢驗方法的缺陷，對于緩解國內(nèi)關于房地產(chǎn)泡沫的爭論以及明確政策制定方向具 有不小的意義。在房地產(chǎn)市場監(jiān)測和預警體系的構(gòu)建方面，“中房指數(shù)”、“國房指數(shù)”等房地產(chǎn)指 數(shù)雖然能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的狀態(tài)進行描述，但無法起到事前監(jiān)控的作用，也 無法得到市場“過冷”或“過熱”的結(jié)論來對市場進行預警。景氣指數(shù)法單純用合成后的 綜合指數(shù)的波動來分析行業(yè)形勢的變化，缺乏成熟的理論基礎支持，而且在預警分析 中難以分清合成指數(shù)的變化由哪些經(jīng)濟指標引起，不利于找到警源并針對具體的經(jīng)濟 變量進行調(diào)控。綜合模擬法當在目前的房地產(chǎn)預警實踐中使用較多，采用人工神經(jīng)網(wǎng) 絡方法建立的預警模型近年來也受到不少研究者的矚目。但是，由于我國房地產(chǎn)市場 統(tǒng)計數(shù)據(jù)的樣本長度不足，缺乏多指標的月度數(shù)據(jù)，這一現(xiàn)實情況給綜合模擬法和神經(jīng)網(wǎng)絡法的應用帶來了不小的挑戰(zhàn)。對比傳統(tǒng)預警方法，本文認為在房地產(chǎn)預警研究當中，二元選擇模型以及能夠輸 出多級預警信號的排序選擇模型尚未得到足夠的重視和深入的研究。這類預警模型無 須憑主觀經(jīng)驗或?qū)＜乙庖姶_定各因素的權(quán)重，排序選擇模型甚至可以自動估計出發(fā)生 不同級別警情的臨界值，因而無論從房地產(chǎn)市場預警的理論角度還是預警系統(tǒng)應用的實踐角度來看，都值得進行進一步的研究和討論。綜上所述，國內(nèi)學者在房地產(chǎn)泡沫的理論和經(jīng)驗研究以及房地產(chǎn)市場監(jiān)測和預警 體系方面進行了大量的研究，取得了一定的成果，但是，這些研究還存在一定的局限 及有待擴展的方面，這也給本文留下了研究和創(chuàng)新的空間。1.4本文結(jié)構(gòu)和創(chuàng)新點 1.4.1本文結(jié)構(gòu)針對以上分析，本文將從住宅價格泡沫的形成機制出發(fā)，以住宅價格泡沫檢驗及 泡沫預警系統(tǒng)的構(gòu)建為研究重點，力圖克服現(xiàn)有研究的缺陷，彌補國內(nèi)理論和經(jīng)驗研究的不足，實現(xiàn)對我國大中城市住宅市場運行態(tài)勢的準確判斷和住宅泡沫的盡早預警，從技術層面為政府決策部門提供房地產(chǎn)市場監(jiān)控的有力工具。具體而言，正文共 分為5章。第2章建立理論模型，對住宅市場價格泡沫的形成機制進行分析。本文利用 2003對住宅市場購買者的劃分，將購買者分為投資者與自住者兩類。研究結(jié)果表明， 當市場上僅存在投資者時，他們通過向銀行貸款購買住宅，由于投資者可將投資風險 轉(zhuǎn)移給銀行，因而傾向于為住宅這一風險資產(chǎn)支付過高的價錢，住宅價格泡沫由此產(chǎn) 生；當市場上僅存在自住者時，住宅價格泡沫來自于居民對未來住宅價格過于樂觀的 預期，這種預期促使自住者愿意購買過多的住宅，形成超額需求，產(chǎn)生價格泡沫。另 外，無論是分析住宅投資者還是分析住宅自住者時，金融支持是住宅價格泡沫形成的 必要條件。第3章以上海住宅市場為例，從經(jīng)驗分析的角度，對長期性和短期性住宅價格泡 沫的存在性進行驗證。由于在運用單位根與協(xié)整檢驗法的過程中遇到了利率對住宅價 格影響為正的“問題協(xié)整方程”，本文通過引入住宅抵押貸款信貸額度這一新的變量， 將抵押貸款利率對住宅價格的影響非線性化，實現(xiàn)了對傳統(tǒng)單位根與協(xié)整檢驗法的改 進，得到了上海市住宅價格在長期內(nèi)不存在泡沫的結(jié)論。隨后運用誤差糾正模型對住 宅價格短期動態(tài)調(diào)整的研究表明，住宅價格從偏離狀態(tài)回到其均衡價格的過程十分緩 慢，且住宅價格的運動過程呈現(xiàn)出明顯的正自相關特征，這些現(xiàn)象表明，上海市住宅市場存在短期性價格泡沫。為進一步洞察短期性泡沫的運動特征及形成機制，第4章利用Van Norden(1996)提出的泡沫檢驗方法對上海市住宅市場的泡沫類型進行實證檢驗。研究發(fā)現(xiàn)，第3章 所偵測到的短期性泡沫確實存在，這種泡沫時漲時消，且呈現(xiàn)出一種擴張（或收縮） 概率隨泡沫大小而變的特征，本文將其稱為“區(qū)制轉(zhuǎn)移型泡沫”。住宅市場上非理性 的狂熱跟風行為并不是這種泡沫的形成原因，它由人們對未來住宅投資收益的理性預 期引發(fā)，是一種理性泡沫。研究結(jié)果對認清房地產(chǎn)市場的深層次特征提供了幫助。為防止住宅市場價格泡沫對國民經(jīng)濟的發(fā)展造成重大影響，本文在第5章構(gòu)建住 宅市場預警監(jiān)測系統(tǒng)。研究認為，目前國內(nèi)普遍采用的景氣指數(shù)預警方法和綜合模擬 預警方法各有缺陷，難以滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展和監(jiān)控的實際需要。針對最具代表性