教育世家商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理辦公室管理規(guī)定.doc

教育世家商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理辦公室管理規(guī)定目錄一 辦公制度1、 辦公室管理規(guī)定2、 商鋪管理制度3、 業(yè)務(wù)洽談管理規(guī)定4、 安保管理規(guī)定5、 衛(wèi)生管理規(guī)定6、 商戶裝修管理規(guī)定7、 停車場(chǎng)管理8、 合同管理9、 商鋪鑰匙管理10、 物業(yè)管理規(guī)定二 職位描述1、 部門(mén)負(fù)責(zé)人經(jīng)理2、 招商3、 辦公室4、 物業(yè)5、 保安員6、 保潔院三 相關(guān)表格1、 合同管理登記表2、 商鋪鑰匙管理登記表3、 業(yè)務(wù)洽談來(lái)訪登記表4、 物業(yè)設(shè)施日常檢查登記表5、 物業(yè)設(shè)施登記表6、 用電管理登記表7、 用水管理登記表8、 用暖管理登記表9、 電梯維護(hù)修理登記表10、 住宅商鋪房門(mén)維護(hù)修理登記表11、 停車場(chǎng)12、 地下室13、 園區(qū)花木14、 景觀15、 圍墻16、 路燈照明17、 下水井18、 其他商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理辦公室管理規(guī)定為規(guī)范管理，職責(zé)明確，提高日常工作效率，特制定本規(guī)定。一 每位員工都要及時(shí)將公司會(huì)議事項(xiàng)、工作任務(wù)上傳下達(dá)，不超過(guò)四小時(shí)。二 辦公物品領(lǐng)用后要妥善保管，節(jié)儉使用，及時(shí)修理，保持潔凈。三 按時(shí)上下班，不遲到，不早退。四 每位員工對(duì)工作任務(wù)要有計(jì)劃，按時(shí)執(zhí)行，及時(shí)回復(fù)；團(tuán)隊(duì)之間要相互協(xié)作與溝通。五 辦公室衛(wèi)生實(shí)行個(gè)人負(fù)責(zé)制，及時(shí)交接和監(jiān)督。六 辦公室不準(zhǔn)大聲喧嘩，不準(zhǔn)吵鬧。七 部門(mén)員工儀容儀表保持衛(wèi)生、整潔，儀態(tài)要端正，不穿過(guò)分炫耀的服裝。八 每位員工都有義務(wù)對(duì)來(lái)訪客戶進(jìn)行接待，接待時(shí)要主動(dòng)、熱情、禮貌，講五聲忌四語(yǔ)（五聲：迎客聲、稱呼聲、致謝聲、致歉聲、送客聲，四語(yǔ)：藐視語(yǔ)、煩躁語(yǔ)、否定語(yǔ)、斗氣語(yǔ)）。九 上下班要檢查電腦、電燈、門(mén)窗、電源等是否完好或關(guān)閉。十 對(duì)于重要文件資料、合同等文獻(xiàn)要妥善保管、歸檔或刪檔。十一 對(duì)于部門(mén)內(nèi)會(huì)議要積極發(fā)言、嚴(yán)肅認(rèn)真，及時(shí)反映問(wèn)題和建議，維護(hù)秩序，做好會(huì)議紀(jì)要。十二 反對(duì)低俗。教育世家商鋪管理制度為了進(jìn)一步加強(qiáng)中和教育世家小區(qū)商鋪（包括鋪面、停車場(chǎng)）的租賃與管理工作，規(guī)范租賃流程，營(yíng)造整潔亮麗的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，共同打造星級(jí)市場(chǎng)，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，結(jié)合實(shí)際情況，特訂立本制度。 一、規(guī)范租賃。嚴(yán)格按中和教育世家商鋪的有關(guān)規(guī)定租賃商鋪，未經(jīng)批準(zhǔn)不得降低租金標(biāo)準(zhǔn)和少收漏收相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目，不得隨意跨區(qū)域租賃商鋪，不得隨意更改租用合同內(nèi)容等。 二、按期續(xù)租。經(jīng)營(yíng)戶續(xù)租商鋪，應(yīng)于合同期滿前一個(gè)月向中和教育世家運(yùn)營(yíng)管理辦公室申請(qǐng)辦理續(xù)租手續(xù)，否則，視為自愿放棄續(xù)租優(yōu)先權(quán)。合同到期后再要求續(xù)租的，每天按合同約定金額的25加收滯納金，若中和教育世家不同意續(xù)租，將無(wú)條件收回商鋪另行招租。退租商鋪者，不得拆除室內(nèi)外各種裝飾裝修物，穿墻打洞導(dǎo)致商鋪被破壞者，必須恢復(fù)原狀。 三、嚴(yán)控轉(zhuǎn)租。經(jīng)營(yíng)戶欲將商鋪轉(zhuǎn)讓給第三方時(shí)，必須在合同期內(nèi)，征得中和教育世家同意，并辦理相關(guān)手續(xù)后方能有效。否則，轉(zhuǎn)讓無(wú)效，中和教育世家可無(wú)條件收回商鋪另租，因此 造成的一切損失由轉(zhuǎn)租雙方自行承擔(dān)，同時(shí)中和教育世家對(duì)轉(zhuǎn)租雙方處以10002000元的罰款。 四、按時(shí)繳費(fèi)。租賃經(jīng)營(yíng)戶必須按合同約定時(shí)間，及時(shí)按年一次性全額交清租金、管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。自覺(jué)按時(shí)繳納租用商鋪期間所發(fā)生的稅費(fèi)和水、電、電話、光纖、物管等費(fèi)用。 五、合法經(jīng)營(yíng)。商鋪承租經(jīng)營(yíng)戶應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)經(jīng)營(yíng)手續(xù)，證照齊全、亮照經(jīng)營(yíng)、照章納稅。按照國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定提供產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證資料，執(zhí)行進(jìn)貨檢查驗(yàn)收制度，建立進(jìn)銷臺(tái)帳，切實(shí)保障商品質(zhì)量安全，發(fā)現(xiàn)不合格商品時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行商品退市制度。不得經(jīng)營(yíng)假冒偽劣、有毒有害、腐爛變質(zhì)等危害人身健康的商品。 六、服從管理。遵守國(guó)家法律法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行中和教育世家各項(xiàng)制度，服從中和教育世家管理和統(tǒng)一規(guī)劃，嚴(yán)禁在中和教育世家通道內(nèi)堆放物品，確保通道暢通。不得跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)、超界占道經(jīng)營(yíng)。積極參加中和教育世家舉辦的各種公益性活動(dòng)，共同維護(hù)中和教育世家形象。 七、誠(chéng)信文明經(jīng)營(yíng)。禮貌待客、童叟無(wú)欺，努力提高服務(wù)質(zhì)量。不欺行霸市、哄抬物價(jià)、強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣、惡意競(jìng)爭(zhēng)，商品要明碼實(shí)價(jià)，反對(duì)暴利銷售，無(wú)以劣充優(yōu)、以假充真、短斤少兩的經(jīng)營(yíng)行為；在中和教育世家內(nèi)不準(zhǔn)打赤膊、穿拖鞋，保持衣冠整潔,做到語(yǔ)言文明、不說(shuō)臟話、粗話,不參與打架斗毆、聚眾賭博、起哄鬧事。 八、重消防、強(qiáng)安全。經(jīng)營(yíng)戶在商鋪?zhàn)庥闷陂g，應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定完善消防安全設(shè)施，做好防火、防盜、安全用電，嚴(yán)禁私拉亂接電線、光纖線、電話線、水管等管線，否則罰款5001000元，并承擔(dān)整改費(fèi)用。在中和教育世家內(nèi)禁止煮飯和吸煙，吸煙者每次罰款20元，煮飯者每次罰款100-500元。 九、愛(ài)清潔、講衛(wèi)生。門(mén)前實(shí)行三包（包衛(wèi)生、包秩序、包安全），自備垃圾桶（簍）、拖帕，定點(diǎn)存放，不亂扔亂丟垃圾，商鋪經(jīng)常打掃，無(wú)蛛網(wǎng)、污物、粉塵和異味，不得隨意吐痰，物品擺放整齊，保持墻面光潔。 十一、愛(ài)護(hù)商鋪及其設(shè)施。愛(ài)護(hù)商鋪及其附屬設(shè)施，不得改變房屋結(jié)構(gòu)，保護(hù)好中和教育世家公共設(shè)施，按照“誰(shuí)使用、誰(shuí)損壞、誰(shuí)維修”的原則自行支付相應(yīng)的維修費(fèi)用。損壞照價(jià)賠償、故意損壞210倍賠償。商鋪承租經(jīng)營(yíng)戶應(yīng)自行主動(dòng)采取預(yù)防措施，確保貨物不損壞、不霉?fàn)€變質(zhì)和不被雨淋。 十二、按程序合理表達(dá)訴求。中和教育世家經(jīng)營(yíng)戶對(duì)市場(chǎng)管理若有意見(jiàn)，應(yīng)與市場(chǎng)管理部門(mén)或直接以書(shū)面或口頭形式向中和教育世家相關(guān)部門(mén)反映，合理表達(dá)訴求，對(duì)中和教育世家處理意見(jiàn)不滿意的，可向公司總經(jīng)理或向國(guó)家仲裁機(jī)構(gòu)投訴。不得惡意阻攔中和教育世家出入口和通道，影響市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 十三、本制度解釋權(quán)歸中和教育世家。 十四、本制度從公布之日起執(zhí)行。業(yè)務(wù)洽談管理規(guī)定招商人員必須具備的基本素質(zhì)1、 良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備：（1） 事業(yè)心：包括很強(qiáng)的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進(jìn)取，勇于創(chuàng)新，具有執(zhí)著的奉獻(xiàn)精神；（2） 責(zé)任感:是對(duì)工作的高度負(fù)責(zé)精神，在面對(duì)重大責(zé)任或緊急關(guān)頭，應(yīng)敢于剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策；敢于承擔(dān)責(zé)任，做到秉公辦事，不徇私情，堅(jiān)持公正的立場(chǎng)，充分發(fā)揮綜合能力。（3） 意志力:意志品質(zhì)堅(jiān)強(qiáng)，穩(wěn)健持重的招商人員，才能去認(rèn)真克服困難，并不為小恩小惠誘惑。商業(yè)地產(chǎn)招商不僅是雙方智力、技能和實(shí)力的比較，也是意志、耐性和毅力的爭(zhēng)斗。（4） 自控能力:招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對(duì)立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見(jiàn)。2、 具備相關(guān)經(jīng)濟(jì)知識(shí)、社交能力和語(yǔ)言表達(dá)能力（1） 商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)、會(huì)計(jì)與稅收等相關(guān)學(xué)科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，而且新知識(shí)、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識(shí)，適時(shí)學(xué)習(xí)充電，才能更好做好招商。（2） 商業(yè)地產(chǎn)招商對(duì)象的行為是一個(gè)投資行為，而這行為需要多個(gè)管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進(jìn)行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。（3） 招商信息主要是通過(guò)文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過(guò)語(yǔ)言來(lái)溝通的。招商人員語(yǔ)言表達(dá)須正確規(guī)范，使用有效的語(yǔ)法、修辭和邏輯，使表達(dá)更具吸引力、說(shuō)服力和感染力。3、 具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應(yīng)變能力（1） 敏銳的觀察力通過(guò)察言觀色可捕捉對(duì)放的投資意圖和實(shí)力，通過(guò)對(duì)手的語(yǔ)言表達(dá)姿勢(shì)和動(dòng)作觀察、分析；進(jìn)而做出準(zhǔn)確的判斷，是獲取信息，了解對(duì)手的有效方法和手段之一。（2） 應(yīng)變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢(shì)的千變?nèi)f化、審時(shí)度勢(shì)，爭(zhēng)取相應(yīng)靈活的對(duì)策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。因此，招商人員除必須掌握招商項(xiàng)目的具體情況和市場(chǎng)行情外，還須做到積極進(jìn)取、勇于開(kāi)拓，談判時(shí)做到機(jī)智、幽默、輕松，應(yīng)付自如。九、 招商人員必須具備的基本素質(zhì)1、 良好的心理素質(zhì)。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現(xiàn)為要具備：（5） 事業(yè)心：包括很強(qiáng)的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進(jìn)取，勇于創(chuàng)新，具有執(zhí)著的奉獻(xiàn)精神；（6） 責(zé)任感:是對(duì)工作的高度負(fù)責(zé)精神，在面對(duì)重大責(zé)任或緊急關(guān)頭，應(yīng)敢于剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策；敢于承擔(dān)責(zé)任，做到秉公辦事，不徇私情，堅(jiān)持公正的立場(chǎng)，充分發(fā)揮綜合能力。（7） 意志力:意志品質(zhì)堅(jiān)強(qiáng)，穩(wěn)健持重的招商人員，才能去認(rèn)真克服困難，并不為小恩小惠誘惑。商業(yè)地產(chǎn)招商不僅是雙方智力、技能和實(shí)力的比較，也是意志、耐性和毅力的爭(zhēng)斗。（8） 自控能力:招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對(duì)立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見(jiàn)。2、 具備相關(guān)經(jīng)濟(jì)知識(shí)、社交能力和語(yǔ)言表達(dá)能力（1） 商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)、會(huì)計(jì)與稅收等相關(guān)學(xué)科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，而且新知識(shí)、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識(shí)，適時(shí)學(xué)習(xí)充電，才能更好做好招商。（2） 商業(yè)地產(chǎn)招商對(duì)象的行為是一個(gè)投資行為，而這行為需要多個(gè)管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進(jìn)行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。（3） 招商信息主要是通過(guò)文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過(guò)語(yǔ)言來(lái)溝通的。招商人員語(yǔ)言表達(dá)須正確規(guī)范，使用有效的語(yǔ)法、修辭和邏輯，使表達(dá)更具吸引力、說(shuō)服力和感染力。3、 具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應(yīng)變能力（1） 敏銳的觀察力通過(guò)察言觀色可捕捉對(duì)放的投資意圖和實(shí)力，通過(guò)對(duì)手的語(yǔ)言表達(dá)姿勢(shì)和動(dòng)作觀察、分析；進(jìn)而做出準(zhǔn)確的判斷，是獲取信息，了解對(duì)手的有效方法和手段之一。（2） 應(yīng)變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢(shì)的千變?nèi)f化、審時(shí)度勢(shì)，爭(zhēng)取相應(yīng)靈活的對(duì)策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。因此，招商人員除必須掌握招商項(xiàng)目的具體情況和市場(chǎng)行情外，還須做到積極進(jìn)取、勇于開(kāi)拓，談判時(shí)做到機(jī)智、幽默、輕松，應(yīng)付自如。十、 招商人員的特殊素質(zhì)1、 熱愛(ài)商業(yè)地產(chǎn)的招商工作，對(duì)招商具有特有的興趣。興趣可為招商人員加快對(duì)問(wèn)題的觀察、探索、追求和創(chuàng)新；并在招商過(guò)程中增強(qiáng)自信心和對(duì)工作的激情。2、 具有局勢(shì)控制能力，主要表現(xiàn)在對(duì)招商準(zhǔn)備工作，了解自身項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，了解對(duì)方的招展實(shí)情，并在時(shí)間上、心理優(yōu)勢(shì)占據(jù)主動(dòng)權(quán)。3、 較佳的團(tuán)隊(duì)精神，招商是整體運(yùn)作的，雖然整體項(xiàng)目按商品或服務(wù)項(xiàng)目的大類或中類分至每位招商人員，但各個(gè)功能區(qū)的招商成功與否影響到整體項(xiàng)目招商是否成功。招商人才并非天生就有的，他們是通過(guò)選拔、培訓(xùn)并在實(shí)踐中鍛煉出來(lái)的。績(jī)效考核和激勵(lì)機(jī)制在招商實(shí)踐中對(duì)人才的培養(yǎng)起到重大的作用。二、招商現(xiàn)場(chǎng)操作規(guī)程n 迎接客戶前準(zhǔn)備 按接待輪序表提前讓置業(yè)顧問(wèn)做好準(zhǔn)備 準(zhǔn)備好樓書(shū)、文件夾、名片、計(jì)算器等工具 注意售樓處現(xiàn)場(chǎng)及個(gè)人儀表n 接待客戶 當(dāng)客戶進(jìn)入售樓處，每一個(gè)看見(jiàn)的置業(yè)顧問(wèn)都應(yīng)該主動(dòng)招呼點(diǎn)頭致意，禮貌用語(yǔ)為：“您好！”，同時(shí)提醒其他置業(yè)顧問(wèn)注意 當(dāng)值置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)立即目前問(wèn)候，并委婉詢問(wèn)以前是否來(lái)過(guò)，如來(lái)過(guò)，轉(zhuǎn)給曾接待過(guò)的置業(yè)顧問(wèn)（如同事不在應(yīng)義務(wù)接待）；不得挑客戶，不得令客戶受冷落；不論客戶外表、來(lái)訪目的如何，置業(yè)顧問(wèn)都要熱情接待 幫助客戶收拾雨具、放置衣帽等 通過(guò)隨口招呼，區(qū)分客戶真?zhèn)?，了解客戶所?lái)區(qū)域的和如何知道本樓盤(pán)的信息渠道等；或不是真正客戶，也應(yīng)提供一份資料并作簡(jiǎn)潔而熱情的接待 接待客戶，置業(yè)顧問(wèn)一人或一主一副，以二人為限，絕對(duì)不要超過(guò)三人（實(shí)習(xí)生旁聽(tīng)）n 介紹樓盤(pán)禮貌的寒暄之后，可配合模型等做簡(jiǎn)單的項(xiàng)目講解（如：朝向、樓高、配置、周邊環(huán)境等），使客戶對(duì)項(xiàng)目形成一個(gè)大致的概念 交換名片，相互介紹，了解客戶的個(gè)人資訊情況，介紹時(shí)先別發(fā)樓書(shū)，以免分散注意力 按照銷售現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)規(guī)劃好的銷售動(dòng)線，配合燈箱、模型、樣板房等，自然而有重點(diǎn)地介紹樓盤(pán)（著重于地段、環(huán)境、交通、配套設(shè)施、房屋設(shè)計(jì)、主要建材等說(shuō)明） 介紹樓盤(pán)時(shí)，應(yīng)側(cè)重強(qiáng)調(diào)整體優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 將自己的熱忱與誠(chéng)懇推銷給客戶，努力與其建立起相互信任的關(guān)系 通過(guò)交談?wù)_把握客戶的真實(shí)需要，制定應(yīng)對(duì)策略 當(dāng)客戶超過(guò)一人時(shí)，注意區(qū)分其中的決策者，把握他們相互間的關(guān)系 在模型講解過(guò)程中，可探詢客戶需求（如：面積、購(gòu)買(mǎi)意圖等）。做完模型講解后，可邀請(qǐng)他參觀樣板房，在此過(guò)程中，置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)做重點(diǎn)介紹，并迎合客戶的喜好做一些輔助介紹n 帶看現(xiàn)場(chǎng)在售樓處作完基本介紹，并參觀樣板間后，應(yīng)帶領(lǐng)客戶參觀項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 結(jié)合工地現(xiàn)況和周邊特征，邊走邊介紹 按照房型圖，讓客戶切實(shí)感覺(jué)自己所選的戶型 盡量多介紹，讓客戶始終為你所吸引 帶看工地的路線應(yīng)事先規(guī)劃好，注意沿線的整潔及安全 囑咐客戶帶好安全帽及其他隨身攜帶的物品n 初步洽談 倒茶寒暄，引導(dǎo)客戶在洽談桌前就坐（注意此區(qū)域應(yīng)令人視野愉悅并便于控制），給其項(xiàng)目資料 在客戶未主動(dòng)表示前，應(yīng)主動(dòng)地選擇一種戶型作試探性介紹 根據(jù)客戶所喜歡單元，在肯定的基礎(chǔ)上，作更詳盡說(shuō)明，算出其滿意的樓層單元的價(jià)格、首期款、月供及各種相關(guān)手續(xù)費(fèi)用等（一般提供兩、三個(gè)樓層即可） 針對(duì)客戶的疑惑點(diǎn)，進(jìn)行相關(guān)解釋，逐一克服購(gòu)買(mǎi)障礙，但對(duì)樓盤(pán)的解釋不應(yīng)有夸大、虛構(gòu)的成份 適時(shí)制造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，掌握火候，強(qiáng)化其購(gòu)買(mǎi)欲望 在客戶對(duì)樓盤(pán)有70%認(rèn)同度的基礎(chǔ)上，說(shuō)服其下定 不是職權(quán)范圍內(nèi)的承諾應(yīng)報(bào)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理通過(guò)n 談判談判是客戶已完全認(rèn)同本物業(yè)各種情況之后進(jìn)行的工作，其焦點(diǎn)主要集中在折扣及付款方式上。 折扣問(wèn)題上，客戶通常會(huì)列舉周邊一些物業(yè)的價(jià)格及折扣，此時(shí)置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)根據(jù)自身項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)對(duì)比其他項(xiàng)目，詳細(xì)說(shuō)明價(jià)格的合理性，盡可能守住目前折扣，以留一些余地給銷售主管，切忌一放到底 付款方式上，客戶會(huì)提出延遲交款和按揭時(shí)間，對(duì)此情況，置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)征求銷售主管意見(jiàn)，酌情處理，無(wú)法解決時(shí)可由銷售主管協(xié)助解決n 暫未成交 暫未成交或未成交的客戶依舊是客戶，置業(yè)顧問(wèn)都應(yīng)態(tài)度親切，始終如一 設(shè)法留下客戶聯(lián)系方式，以便日后跟蹤 再次告訴客戶聯(lián)系方式，并承諾為其作義務(wù)購(gòu)房咨詢 對(duì)有意向的客戶再次約定看房時(shí)間 送客戶至大門(mén)口或電梯間 及時(shí)分析暫未成交或未成交的真正原因，記錄在案 針對(duì)暫未成交或未成交的原因，報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理，視具體情況，采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施n 客戶登記A.填寫(xiě)客戶信息登記表： 客戶信息登記表由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核簽名確認(rèn)，登記本用完后或項(xiàng)目銷售結(jié)束后交還部門(mén)負(fù)責(zé)人存檔，每到月底統(tǒng)計(jì)分析計(jì)算出成交率 客戶信息登記表必須按時(shí)間順序記錄，嚴(yán)禁空頁(yè)、倒序，不得涂改（因故涂改須項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字）或銷毀 客戶登記有沖突的，以先登記者為準(zhǔn)B.填寫(xiě)的重點(diǎn)： 客戶的姓名、聯(lián)系方式、行業(yè)、來(lái)訪渠道等 購(gòu)房目的（住宅或辦公等）、購(gòu)房預(yù)算 客戶對(duì)樓盤(pán)的要求條件 分析未成交的原因 客戶資料應(yīng)自行備案建檔，以便日后跟蹤，客戶等級(jí)應(yīng)視具體情況，進(jìn)行階段性調(diào)整 每天或每周，應(yīng)由現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理定時(shí)召開(kāi)工作會(huì)議，依客戶資料商討銷售情況，并采取應(yīng)對(duì)措施n 客戶跟蹤 繁忙間隙，依客戶意向程度與之聯(lián)系，切忌休息時(shí)間打擾。時(shí)間不要選在太早、午間休息或太晚 對(duì)于意向較明確的客戶，置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)列為重點(diǎn)對(duì)象，保持密切聯(lián)系，盡一切可能，努力說(shuō)服客戶 跟蹤客戶要注意切入話題的選擇，勿給客戶造成銷售不暢、死硬推銷的印象 跟蹤客戶要注意時(shí)間的間隔，一般心二三天為宜 一人以上跟蹤同一客戶時(shí)，應(yīng)口徑一致，注意協(xié)助 注意跟蹤方式的變化：可打電話、寄資料、上門(mén)拜訪、邀請(qǐng)參加促銷活動(dòng)等 無(wú)論最后成交與否，都要婉轉(zhuǎn)地請(qǐng)求客戶幫忙介紹客戶 將每一次跟蹤情況作詳盡記錄，便于與下一次跟蹤銜接及日后分析判斷n 換房 原則上不能換戶，如遇特殊情況，須請(qǐng)示現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理，征得同意 將原認(rèn)購(gòu)書(shū)及收據(jù)收回，重新填寫(xiě)認(rèn)購(gòu)書(shū)并于空白處注明哪一戶換至哪一戶 應(yīng)補(bǔ)金額及首期款若有變化，以換戶后為準(zhǔn) 再次檢查認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容是否準(zhǔn)確n 簽約A. 成交收定金： 客戶決定購(gòu)買(mǎi)并下定金時(shí)，應(yīng)及時(shí)對(duì)照銷控表，并立刻告之現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理 恭喜客戶 詳盡解釋認(rèn)購(gòu)書(shū)填寫(xiě)的各項(xiàng)條款和內(nèi)容 填寫(xiě)完認(rèn)購(gòu)書(shū)，仔細(xì)檢查房號(hào)、面積、總價(jià)、定金、首期款等是否準(zhǔn)確后，由客戶、經(jīng)辦置業(yè)顧問(wèn)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理（或同事）三方簽字確認(rèn) 由財(cái)務(wù)人員或?qū)Ｈ耸杖《ń穑ㄈ缡侵表殞?xiě)明票號(hào)） 將蓋章后的認(rèn)購(gòu)書(shū)和收據(jù)都交與客戶，其他物件交與現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理或財(cái)務(wù)人員備案 再次向客戶確定簽合同日期，告之公司帳號(hào)，并詳細(xì)告訴客戶各種注意事項(xiàng)和所需要備齊的證件名稱 留取客戶身份證復(fù)印件，懇請(qǐng)客戶填寫(xiě)客戶調(diào)查表，并輸入電腦存檔 再次恭喜客戶，送客至大門(mén)外或電梯口C. 臨時(shí)定金相關(guān)規(guī)定： 當(dāng)客戶對(duì)某套房稍有興趣或決定購(gòu)買(mǎi)卻定金未帶足時(shí)，鼓勵(lì)客戶支付臨時(shí)定金是一個(gè)可取的方法 與客戶簽訂預(yù)定書(shū)，臨時(shí)定金金額及保留時(shí)間可視銷售情況而定（間隔時(shí)間盡可能短，以防節(jié)外生枝），須注明補(bǔ)定時(shí)間或簽合同時(shí)間D. 補(bǔ)足定金： 定金欄內(nèi)填寫(xiě)實(shí)收補(bǔ)金額 將約定補(bǔ)足日及應(yīng)補(bǔ)金額欄劃掉 再次確定簽合同日期 在約定補(bǔ)足日前，再次與客戶聯(lián)系，確定日期并作好簽約準(zhǔn)備E. 簽訂合同： 恭喜客戶選擇我們的樓盤(pán) 驗(yàn)對(duì)客戶身份證原件，審核其購(gòu)房資格 出示商品房預(yù)售合同范本，逐條解釋主要條款 買(mǎi)賣雙方的姓名或名稱、地址、證件號(hào)碼 房地產(chǎn)的坐落、面積、四周范圍 土地所有權(quán)性質(zhì)、獲得方式和使用年限 房地產(chǎn)規(guī)劃使用性質(zhì) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、付款方式和期限，交房日期 房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況 違約責(zé)任 爭(zhēng)議的解決方式寫(xiě)客戶商討并確定所有內(nèi)容，在職權(quán)范圍內(nèi)適當(dāng)讓步 簽訂合同，交首期款，同時(shí)相應(yīng)抵扣已付定金 將定金收據(jù)收回，由財(cái)務(wù)人員開(kāi)首期款收據(jù) 將認(rèn)購(gòu)書(shū)收回，交現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理備案F. 簽合同注意事項(xiàng)： 示范合同文本應(yīng)事先備好；解釋合同條款時(shí)，在情感上應(yīng)側(cè)重于客戶立場(chǎng)，讓其有認(rèn)同感 簽合同時(shí)，如客戶有問(wèn)題無(wú)法說(shuō)服，匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理或更一級(jí)主管；如客戶的問(wèn)題無(wú)法解決而拒簽合同時(shí)，請(qǐng)客戶先回，另約時(shí)間，以時(shí)間換取雙方的折讓 簽合同最好由購(gòu)房本人簽名蓋章，如由他人代理，戶主給予代理人的委托書(shū)須經(jīng)過(guò)公證 對(duì)已簽的合同，應(yīng)迅速交房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)審核，并報(bào)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記備案n 退房 分析退房原因，明確是否可以退房 原則上定金不予退還，如遇特殊情況，報(bào)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理批準(zhǔn) 結(jié)清相關(guān)款項(xiàng) 將作廢合同收回，交公司留存?zhèn)浒?若有爭(zhēng)議無(wú)法解決可提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)調(diào)解或人民法院裁安保管理規(guī)定小區(qū)保安值班管理規(guī)定 著裝整齊，衣冠整潔，儀表端正，精神飽滿，佩戴齊全。 遇到上級(jí)、公司領(lǐng)導(dǎo)主動(dòng)問(wèn)候敬禮。 對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)、同事態(tài)度和藹、言語(yǔ)文明。 嚴(yán)禁擅離崗位，無(wú)故遲到、早退。 嚴(yán)禁值班睡覺(jué)，看書(shū)、報(bào)、小說(shuō)、聚眾聊天、打牌、下棋、 聽(tīng)音樂(lè)，做與工作無(wú)關(guān)的事情。 嚴(yán)禁當(dāng)勤叉腰，手插褲袋等行為。 嚴(yán)禁言語(yǔ)粗魯，動(dòng)作下流，比劃動(dòng)作。 嚴(yán)禁交接班不清楚，相互推卸責(zé)任。 嚴(yán)禁在值班登記本上亂涂畫(huà)、撕扯、不認(rèn)真記錄。 嚴(yán)禁使用對(duì)講機(jī)聊天，講些與工作無(wú)關(guān)的事情，禁止對(duì)講機(jī)私借。 嚴(yán)禁利用職務(wù)之便，監(jiān)守自盜，或內(nèi)外勾結(jié)盜竊公司財(cái)物。 嚴(yán)格遵守保安員各項(xiàng)管理制度。 小區(qū)保安交接班制度值班保安員提前分鐘叫崗，接班員提前分鐘接班，服務(wù)區(qū)檢查完畢之后，認(rèn)為沒(méi)有問(wèn)題方可登記，登記本要記錄當(dāng)天確切的交接時(shí)間。 接班保安員若有特殊事情，不能準(zhǔn)時(shí)接班，必須提前分鐘請(qǐng)示，保安部另派人接班。 接班保安員若無(wú)正當(dāng)理由，既不請(qǐng)示又不準(zhǔn)時(shí)接班的，按缺勤及處罰條款進(jìn)行處理。 交班保安員要等接班保安員對(duì)管區(qū)巡視一遍進(jìn)行驗(yàn)收后才能交接，但接班保安員驗(yàn)收時(shí)間無(wú)特殊情況不能超過(guò)分鐘。交接班時(shí)，交班保安必須把本班情況及各種設(shè)施設(shè)備的狀況，及可能出現(xiàn)的非常情況需在下班值班過(guò)程中繼續(xù)觀察，特別留意或處理的問(wèn)題，上級(jí)的指示，待辦事項(xiàng)及各類物品如實(shí)登記清楚，向接班保安員交待，同時(shí)也須督促接班員接收清楚并簽名。一旦簽名，責(zé)任由簽名保安自己承擔(dān)。 所有事情交接清楚之后，交接后必須分別在登記本上記錄清楚真實(shí)的上下班時(shí)間并簽名，然后交班保安員方可離開(kāi)崗位下班休息。 接班保安員若在接班驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，不具備接班簽名條件時(shí)可以拒絕簽名接班，但必須同時(shí)報(bào)告保安隊(duì)處理再進(jìn)行簽?zāi)颐影?，?zé)任由交班保安員承擔(dān)。如果報(bào)告處理后不接班，無(wú)故和借故不上班論處。 接班保安員自己驗(yàn)收完畢并已簽名接班，而且交班保安已離開(kāi)崗位之后，無(wú)論發(fā)生發(fā)現(xiàn)任何問(wèn)題，責(zé)任一律由當(dāng)班保安員承擔(dān)。 接班保安員因故沒(méi)有及時(shí)接班，交班員不得下班并且擅離崗位。 若接班員沒(méi)簽名接班，交班員已下班離開(kāi)崗位，其間發(fā)生的任何問(wèn)題責(zé)任由兩人共同承擔(dān)，沒(méi)有發(fā)生問(wèn)題，則按物業(yè)制度及處罰條款進(jìn)行處罰。 交班員若發(fā)現(xiàn)接班員無(wú)故不簽名接班或拖延接班時(shí)間，交班員可以提出抗議，并報(bào)告保安隊(duì)，保安隊(duì)根據(jù)情況對(duì)接班人員按處罰條款進(jìn)行處罰。衛(wèi)生管理規(guī)定教育世家小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理制度為保持小區(qū)清潔干凈、保證小區(qū)內(nèi)綠色植物的正常生長(zhǎng)，給業(yè)主提供舒適、清新、優(yōu)雅的生活工作環(huán)境，特制定以下管理規(guī)定。1、 請(qǐng)勿隨地吐痰，勿亂拋果皮、煙蒂、紙屑、垃圾等。2、 請(qǐng)勿高空擲物，否則，除每次需賠付300元環(huán)境破壞費(fèi)外，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。3、 請(qǐng)愛(ài)護(hù)花園綠化和環(huán)境美化的設(shè)施，勿攀折花木，踐踏草坪；不要在樹(shù)枝拉繩晾曬衣服、物品；否則每次賠償20-100元花木損壞費(fèi)。4、 生活垃圾需分類裝入垃圾袋，放在指定地點(diǎn)或投入分袋式垃圾箱，勿亂倒亂拋，否則每次需向物業(yè)管理公司支付清潔費(fèi)50-100元。5、 物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)生活垃圾的清運(yùn)，建筑垃圾由裝修戶委托外請(qǐng)或物業(yè)管理公司搬運(yùn)隊(duì)清運(yùn)。亂倒亂拋建筑垃圾者，物業(yè)管理公司將其追討由此而產(chǎn)生的相關(guān)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用。6、 請(qǐng)勿在公共設(shè)施、樹(shù)木、樓宇外墻亂寫(xiě)、亂劃、亂貼字畫(huà)與廣告，否則責(zé)任人每次賠償環(huán)境破壞費(fèi)100元。7、 請(qǐng)勿在綠化地帶堆放雜物、勿向樹(shù)林上潑污水和有害物質(zhì)，否則，除責(zé)令其恢復(fù)原貌外物業(yè)管理公司有權(quán)每次追索賠償100-300元。8、 請(qǐng)保護(hù)公共樓梯走道清潔，勿在公共走廊、過(guò)道停放車輛或堆放雜物等。 9、 請(qǐng)勿駕駛車輛入綠化帶。10、未經(jīng)物業(yè)公司允許，請(qǐng)勿在公共場(chǎng)地設(shè)置廣告招牌。否則，除限期責(zé)令其恢復(fù)原貌外，物業(yè)管理公司有權(quán)每次追索賠償100-300元。11、請(qǐng)保持小區(qū)環(huán)境安靜，勿在小區(qū)演奏鼓樂(lè)，播放各種音響和彈唱歌曲時(shí)請(qǐng)勿影響他人休息。12、請(qǐng)保持環(huán)境清新，自行處理好雜物、氣、污水、不要污染環(huán)境。13、請(qǐng)勿在路面、梯間等公共地方摻和水泥、攪拌油漆等，否則，物業(yè)管理公司有權(quán)除責(zé)令其恢復(fù)原貌外另每次按照200元/平方米追索賠償。14、商鋪經(jīng)營(yíng)人員請(qǐng)勿在店外經(jīng)營(yíng)，請(qǐng)勿在店外擅自懸掛、張貼、擺放宣傳品或裝飾品等，否則，每次應(yīng)向中和教育世家運(yùn)營(yíng)管理部賠付100元環(huán)境破環(huán)費(fèi)。15、商鋪及住宅區(qū)內(nèi)不可經(jīng)營(yíng)煎、炒、炸等產(chǎn)生強(qiáng)烈污染的飲食項(xiàng)目。教育世家保潔管理規(guī)定為開(kāi)創(chuàng)環(huán)衛(wèi)工作新局面，根據(jù)環(huán)衛(wèi)行業(yè)的特殊性，結(jié)合沅陵鎮(zhèn)實(shí)際制定本制度。全鎮(zhèn)小區(qū)保潔員必須以本制度的要求規(guī)范自己的行為，嚴(yán)格履行工作職責(zé)和崗位責(zé)任制，愛(ài)崗敬業(yè)，勤奮工作，加強(qiáng)職業(yè)道德修養(yǎng)，遵守本制度。一、服從中和教育世家運(yùn)營(yíng)管理辦公室工作安排，按時(shí)到崗，在安排的保潔路段保潔，不準(zhǔn)串崗、離崗。確因工作需要，應(yīng)事先說(shuō)明，得到同意。上班時(shí)間必須穿保潔服。二、保潔員必須服從中和教育世家運(yùn)營(yíng)管理辦公室的檢查，并接受批評(píng)、糾正錯(cuò)誤。執(zhí)行定崗、定時(shí)、定員的管理模式，完成自己的工作任務(wù)。三、工作時(shí)不允許做與本職工作無(wú)關(guān)的事，工作時(shí)間（含上班前用餐）不準(zhǔn)喝酒，不允許在非休息時(shí)間和地點(diǎn)休息，工作時(shí)，應(yīng)保持良好的精神狀態(tài)。四、小區(qū)衛(wèi)生實(shí)行8小時(shí)保潔，保潔員必須8小時(shí)到崗及從事清掃保潔工作,具體上班時(shí)間夏季為早上6點(diǎn)10點(diǎn)，下午3點(diǎn)-7點(diǎn)；冬季為上午7：3011：30，下午2：306：30。五、按時(shí)上班，不得無(wú)故遲到、早退、曠工，有私事須提前中和教育世家運(yùn)營(yíng)管理辦公室請(qǐng)假，請(qǐng)假一天，扣當(dāng)月工資15元。保潔員每個(gè)月休假4天，中和教育世家運(yùn)營(yíng)管理辦公室合理安排好保潔員上班及休假時(shí)間，作好休假期小區(qū)衛(wèi)生的交接和清掃保潔工作，原則上每個(gè)星期日為保潔員的休息日。申請(qǐng)病假須持縣級(jí)以上醫(yī)院證明，經(jīng)同意后方可休假，由居委會(huì)安排人員代掃；全年病假控制在40天以內(nèi)，超過(guò)40天作辭退處理。六、保潔員的勞動(dòng)工具（除掃把以外）由沅陵鎮(zhèn)城建服務(wù)所統(tǒng)一發(fā)放，勞動(dòng)工具必須妥善保管，不得無(wú)故損壞，因保管不當(dāng)丟失或損壞的按原價(jià)賠償，鐵鏟必須交舊換新，使用期不得少于三個(gè)月，垃圾板車使用期不得少于三年，每季度每人統(tǒng)一發(fā)放口罩3個(gè)，肥皂3條，手套一雙。七、保潔員上班時(shí)間必須穿保潔服，如發(fā)現(xiàn)一次未穿保潔服的罰款15元，從當(dāng)月工資中扣除出。無(wú)故礦工一天的，扣當(dāng)月工資20元，連續(xù)礦工三天的作清退處理。八、環(huán)衛(wèi)組和保潔專干要認(rèn)真負(fù)責(zé)，要對(duì)保潔員的到崗、保潔等日常工作進(jìn)行管理，對(duì)缺崗或不正常上下班的情況進(jìn)行登記。城建所將根據(jù)環(huán)衛(wèi)組和保潔專干對(duì)保潔員的日常檢查結(jié)果執(zhí)行獎(jiǎng)罰兌現(xiàn)，對(duì)居民反映良好、工作負(fù)責(zé)的保潔員年終實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)無(wú)故缺崗或居民意見(jiàn)反映不好、不能勝任工作的保潔員進(jìn)行重點(diǎn)管理及通報(bào)批評(píng)，對(duì)通報(bào)三次以上還不能勝任工作的，將由鎮(zhèn)政府作辭退處理。商戶裝修管理規(guī)定商鋪進(jìn)行裝修（將已審核通過(guò)的裝修方案附后），裝修期間同意遵守以下條款，并交500元作裝修保證金。1、 裝修戶必須嚴(yán)格按照審核通過(guò)的裝修方案施工，如有違反，我中心管理人員可要求立即停工，對(duì)已施工或正在施工的項(xiàng)目可要求即時(shí)拆除。2、不得破壞商鋪內(nèi)設(shè)施、設(shè)備和現(xiàn)有裝修（含地磚、玻璃墻面、玻璃門(mén)及鋼結(jié)構(gòu)），若有損壞、需照價(jià)賠償。3、須保證商鋪內(nèi)中央空調(diào)風(fēng)口及消防噴淋頭的正常使用，裝修時(shí)不得改動(dòng)、遮蓋或卡住消防噴淋頭，如因施工原因造成嚴(yán)重后果，將扣除全額保證金并自行承擔(dān)所有責(zé)任。4、商鋪內(nèi)不得動(dòng)用電焊，違者扣除全額保證金。5、不得受力于格柵吊頂懸掛物品，可在頂部拉桿處著力或另加設(shè)鋼條著力，不得在地磚和鋼結(jié)構(gòu)上鉆孔，若有損壞，需照價(jià)賠償。6、商鋪現(xiàn)有拉線開(kāi)關(guān)，均更換成118系列開(kāi)關(guān)。7、不得使用電梯搬運(yùn)貨物及裝修材料，違者扣除違約金200元，造成電梯損壞及其他事故須承擔(dān)全部責(zé)任。8、不得在商鋪外施工（我方指定的位置除外），違者扣除保證金200元。9、營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)不得使用電動(dòng)工具等噪音大的工具、違者扣除保證金100元。10、營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)不得使用有異味的裝飾材料，違者扣除保證金200元，禁止噴漆，違者扣除全部保證金。11、商鋪訂購(gòu)成品柜，安裝前需通知市場(chǎng)部及工程部工作人員對(duì)線路進(jìn)行檢查，合格后方可拼裝，違者扣除違約金200元，同時(shí)須按照我中心的要求及時(shí)對(duì)其線路進(jìn)行整改。12、在營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)必須保證門(mén)楣燈箱開(kāi)啟，裝修時(shí)應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)增加或更改門(mén)楣發(fā)光字（每個(gè)發(fā)光字單獨(dú)使用一個(gè)整流器），控制開(kāi)關(guān)并入常用的線路內(nèi)，違者合同到期將不予續(xù)租。13、商鋪裝燈要注意離所掛物品保持一定距離，一面長(zhǎng)時(shí)間照射產(chǎn)生熱量自然，出現(xiàn)火警、火險(xiǎn)的，自行承擔(dān)所有責(zé)任。嚴(yán)禁使用聚光燈，建議使用金鹵燈，亮且節(jié)能。14、商鋪內(nèi)接電源、走線等，必須是在工程部的指導(dǎo)下進(jìn)行，絕對(duì)不允許設(shè)花線，要求用多股銅芯線（BVR）線，必須穿阻燃管，商鋪用電總功率不得超過(guò)1.5KW。私自亂接電源，走線者，扣除保證金200元。15、裝修期間必須服從本中心工作人員的管理，違者扣除保證金200元。16、施工現(xiàn)場(chǎng)不準(zhǔn)抽煙，違者扣除保證金100元30000元/次，并自行承擔(dān)所有責(zé)任。17、施工期間不得在商鋪留宿，違者扣除保證金100元/次。18、施工產(chǎn)生的垃圾不及時(shí)清理到一樓建筑垃圾堆，扣除保證金200元。說(shuō)明：裝修過(guò)程中，請(qǐng)嚴(yán)格按照申請(qǐng)表上規(guī)定的條款施工，我中心人員會(huì)不定期進(jìn)行檢查，裝修完畢后，請(qǐng)及時(shí)通知我中心市場(chǎng)部工作人員，并接受工程部人員的全面檢查，檢查完畢后，無(wú)上述違規(guī)行為，保證金將全額退還。商鋪裝飾裝修管理協(xié)議甲方：中和教育世家運(yùn)營(yíng)管理部乙方：（業(yè)主或租戶） 丙方：（裝飾公司） 為規(guī)范商鋪裝修的管理，有效地制止違章裝修行為，保障商鋪的整體結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，保證小區(qū)環(huán)境的清潔，維護(hù)居民的正常生活秩序，根據(jù)國(guó)家、建設(shè)部和蘭州市房地局、市消防部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)的實(shí)際情況，甲、乙、丙三方經(jīng)友好協(xié)商特制定此協(xié)議。一、管理權(quán)限和責(zé)任范圍1、凡在本管理公司接管的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的裝修施工隊(duì)，都必須按本協(xié)議的規(guī)定進(jìn)行裝修，服從統(tǒng)一管理。2、甲方對(duì)裝修方案的審批，并不代表對(duì)方案中的技術(shù)參數(shù)的認(rèn)可，同時(shí)甲方對(duì)方案中所選設(shè)備、材料及其性能不負(fù)任何責(zé)任。3、乙方應(yīng)對(duì)單元裝修完工后的情況負(fù)責(zé)，即使按審批方案完工后發(fā)現(xiàn)任何系統(tǒng)的情況變壞，甲方將不負(fù)任何責(zé)任。二、甲方的權(quán)利和義務(wù)一甲方的權(quán)利1、審驗(yàn)乙方所委托的裝修施工單位的資格（裝修施工單位需要提供公司資質(zhì)，消防許可證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、設(shè)計(jì)資質(zhì)、施工消防許可證、稅務(wù)登記等證照復(fù)印件），申報(bào)的裝修設(shè)計(jì)圖紙復(fù)印件、預(yù)算及有關(guān)手續(xù)，對(duì)不符合裝修管理要求的設(shè)計(jì)方案提出修改意見(jiàn)，直至達(dá)到住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法、蘭州市室內(nèi)裝修管理辦法等裝修管理的要求；審批完后，將裝修申請(qǐng)表、施工圖紙資料和相關(guān)證件復(fù)印件歸檔保存。2、按照蘭州市相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)收取裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用；預(yù)收并保存業(yè)主、裝修施工單位的裝修質(zhì)量保證金；發(fā)放裝修許可證，辦理施工人員出入證，通知業(yè)主開(kāi)始裝修。3、要求乙方嚴(yán)格按審批的圖紙施工，有權(quán)對(duì)裝修過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。4、按照國(guó)家及地方法規(guī)對(duì)施工單位存在的違規(guī)現(xiàn)象，按國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)、條令、條例或辦法進(jìn)行處理。二甲方的義務(wù)1、甲方在接到乙方裝修申請(qǐng)或竣工驗(yàn)收申請(qǐng)后，在三個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)。2、提醒裝修人與裝修企業(yè)按住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法簽訂裝修合同和裝修質(zhì)量保修協(xié)議。 3、物業(yè)管理公司在施工中的管理不對(duì)裝修質(zhì)量負(fù)責(zé)，只是為了給小區(qū)營(yíng)造一個(gè)安全、溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，保護(hù)業(yè)主的公共利益。三、乙方的權(quán)利和義務(wù)1、乙方在進(jìn)場(chǎng)施工前，需將商鋪招牌、廣告位、空調(diào)安裝等設(shè)計(jì)方案連同業(yè)主本人身份證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、送至政府相關(guān)部門(mén)報(bào)批。2、乙方裝修商鋪除嚴(yán)格遵守本協(xié)議之外，必須向甲方申報(bào)、填寫(xiě)裝修申請(qǐng)表，如實(shí)填報(bào)裝修項(xiàng)目、范圍，提供裝修方案、施工圖和施工單位名稱、聯(lián)系電話等。經(jīng)審批后，即可辦理入場(chǎng)施工手續(xù)。對(duì)于工程量較大或容易損壞房屋結(jié)構(gòu)及公共設(shè)施的裝修工程，由乙方自行上報(bào)消防、國(guó)土、建設(shè)等政府部門(mén)審批。3、乙方在申請(qǐng)的同時(shí)須出示施工單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書(shū)或建設(shè)行政主管部門(mén)發(fā)放的個(gè)體裝飾裝修從業(yè)者上崗證書(shū)，驗(yàn)原件、交復(fù)印件并加蓋公章。4、乙方在裝修過(guò)程中如需增加裝修范圍或延期裝修的，須到管理公司重新申報(bào)審批，方可施工。5、乙方需在建筑物防火分區(qū)內(nèi)吊頂、隔墻裝修的，高層超過(guò)50平方米裝修面積、低層超過(guò)100平方米，裝修單位必須將工程的有關(guān)防火設(shè)計(jì)圖紙和資料，送消防局防火科審核，取得合格證后，方可施工。6、為避免裝修期發(fā)生意外而造成損失，建議業(yè)主要求施工單位購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)（含工程險(xiǎn)、第三責(zé)任險(xiǎn)、業(yè)主財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)）。7、乙方在裝修過(guò)程中，不得改變或損壞原有房屋的結(jié)構(gòu)、外觀及公共設(shè)施，不得改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。乙方對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施（如樓地面、內(nèi)墻面、天棚等）進(jìn)行裝修時(shí)，樓地面不得鑿到原結(jié)構(gòu)層，只允許鑿毛；不得隨意增加樓地面靜荷載（如增厚混凝土地坪或增砌地面磚墻等）；如需加高地面則只能用輕質(zhì)材料（如膨脹珍珠巖磚、燃渣、木料等）。不得超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具及吊扇；不得刨鑿頂棚；裝飾材料必須是難燃、不燃的，否則須做防火處理；固定的家具亦須作防火處理 。8、乙方不得安裝外置防盜網(wǎng)、不得隨意改動(dòng)外門(mén)窗、不得在房屋外立面的門(mén)窗處放置、粘貼有礙觀瞻的廣告等物品；不得在樓頂安裝太陽(yáng)能熱水器；不得私自打空調(diào)孔洞，須在甲方指定的位置安裝空調(diào)，按原設(shè)計(jì)的排水管排放冷凝水。 9、乙方在二次裝修中打眼、打孔不得破壞防水層、暗敷水管、強(qiáng)弱電線、保溫層。10、乙方不得擅自改動(dòng)或損壞房屋的柱、梁、承重墻、上下水管道、管道井、煙道、供電主干線路、通訊線路、屋面防水隔熱層、消防設(shè)施等所有共（公）用或毗連的部位及設(shè)施。11、乙方室內(nèi)線路（電話、有線電視、智能系統(tǒng)、配電等），家電總用電容量不得超過(guò)額定負(fù)荷的容量，線徑容量必須大于用電負(fù)荷，線路須套管暗敷；拆除隔墻時(shí)注意原墻內(nèi)強(qiáng)、弱電線；接線處須留有檢查口，空調(diào)電線、一般插座線和照明線須分開(kāi)。12、乙方不得私自改動(dòng)和接用燃?xì)夤艿溃缧韪膭?dòng)須向燃?xì)夤旧陥?bào)；熱水器必須由專業(yè)技術(shù)人員安裝，只能安裝電熱水器和強(qiáng)排式燃?xì)鉄崴鳎艧熆装惭b在管理公司指定的位置。13、乙方有責(zé)任和義務(wù)督促裝修施工隊(duì)遵守裝修管理規(guī)定，繳納賠償金及違約金。14、乙方必須對(duì)其所雇之裝修施工單位的施工人員的行為負(fù)責(zé)并加以管理、約束。四、丙方的義務(wù)：1、材料、工具等物品由乙方施工單位實(shí)施保管、看護(hù)和保護(hù)，若有損壞責(zé)任自負(fù)。2、丙方施工期間，其人身安全、工傷事故、相關(guān)第三者責(zé)任保險(xiǎn)等均由丙方自行負(fù)責(zé)，與甲方無(wú)關(guān)。3、丙方在施工過(guò)程中不得改動(dòng)智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、煤氣管道的位置和功能，如確實(shí)需要改動(dòng)，請(qǐng)聯(lián)系專業(yè)公司進(jìn)行施工，所需費(fèi)用自理。戶內(nèi)煤氣管嚴(yán)禁暗埋。五、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、乙方申請(qǐng)裝修住宅，應(yīng)預(yù)繳裝修質(zhì)量保證金2000元，裝修施工隊(duì)預(yù)繳裝修質(zhì)量保證金2000元（自裝者由乙方另交1000元質(zhì)量保證金）。該項(xiàng)裝修質(zhì)量保證金在竣工驗(yàn)收合格之日起滿三個(gè)月后即按有關(guān)規(guī)定退還。2、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：按房屋建筑面積3元/計(jì)收。3、施工臨時(shí)出入證：施工人員辦理施工臨時(shí)出入證，每人一證工本費(fèi)5元（押金0元）。六、裝修施工的管理1、商鋪裝修施工期限：中小工程30天，較大工程45天，最長(zhǎng)不得超過(guò)三個(gè)月，如確需延期，須辦理延期手續(xù)；每天施工時(shí)間：上午7：00至12：00，下午14：00至21：00，節(jié)假日：不準(zhǔn)施工。若超時(shí)施工，甲方有權(quán)責(zé)令停工，扣留、沒(méi)收工具。2、裝修施工人員必須辦理臨時(shí)出入證及施工證，并佩帶出入證出入小區(qū)，施工證進(jìn)場(chǎng)施工。在小區(qū)內(nèi)必須著裝整齊，在施工區(qū)域外不得坦胸露背，赤腳行走，也不得在非工作區(qū)逗留、不得在小區(qū)踐踏草坪、采摘花草、不得隨地吐痰，不得高聲喧嘩，不得嬉戲打鬧 ，禁止賭博、酗酒、斗毆。3、有打墻、鑿地等要求，施工隊(duì)須向物業(yè)管理公司申報(bào)，管理公司將派人監(jiān)督。裝修垃圾必須袋裝扎緊 ，堆放在管理公司指定位置（垃圾中轉(zhuǎn)站），嚴(yán)禁從樓上拋棄垃圾和其它物品。4、搬運(yùn)裝修材料、家具時(shí)須到甲方申報(bào)，由甲方監(jiān)督搬運(yùn)，走指定的路線；如有破壞公共設(shè)施，須照價(jià)賠償或修復(fù)。在裝修過(guò)程中，對(duì)違章作業(yè)，損壞公共設(shè)施、公用管線、道路綠化的，當(dāng)事人必須照價(jià)賠償。隨意拋棄裝修垃圾或不按規(guī)定搬運(yùn)垃圾且拒不整改者，甲方有權(quán)責(zé)令其停工。5、裝修施工戶外用電：施工隊(duì)?wèi)?yīng)提前3天向甲方申報(bào)，并說(shuō)明電器工具的品種、負(fù)荷、使用時(shí)間、操作人員等；業(yè)主、裝修施工人員不得私自在戶外接撥水、電，否則視情節(jié)輕重收取當(dāng)事人違約金并交由有關(guān)部門(mén)處理。因裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損壞他人物品等，應(yīng)由裝修施工單位負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。6、特種作業(yè)須持有特種作業(yè)證，如：焊工證、電工證等，在作業(yè)時(shí)要做好防范措施，以防事故的發(fā)生。如在施工中損害他人財(cái)物及公共設(shè)施的，照價(jià)賠償，同時(shí)，視情節(jié)輕重報(bào)有關(guān)部門(mén)追究裝修企業(yè)法律責(zé)任。7、裝修現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁煙火，裝修面積100以下必須配備1具4Kg滅火器；裝修面積在100以上須配備4Kg滅火器2具，嚴(yán)禁動(dòng)用明火作業(yè)。8、裝修隊(duì)在運(yùn)裝修材料或房屋拆除物出小區(qū)時(shí)，須出具由業(yè)主開(kāi)列的材料清單及簽名，并到物管中心填寫(xiě)物品放行條，審核無(wú)誤后方予放行。9、施工現(xiàn)場(chǎng)不得留宿，不得做飯。10、裝修工作人員及裝修材料必須在甲方指定路徑及門(mén)口進(jìn)出。11、在裝修施工過(guò)程中，應(yīng)關(guān)閉本單元門(mén)，以免裝修灰塵四處飛揚(yáng)，但物業(yè)管理工作人員樓檢時(shí)應(yīng)主動(dòng)開(kāi)門(mén)配合。12、乙方的店招上只允許安裝發(fā)光字，不允許安裝霓虹燈。不得產(chǎn)生光污染。13、裝修期間違反有關(guān)規(guī)定且不服從管理，甲方有權(quán)責(zé)令其停工，由此造成的后果由裝修公司負(fù)責(zé)。七、違章裝修的處理 凡未申報(bào)、未批準(zhǔn)的裝修以及不遵守裝修管理規(guī)定的裝修，都屬于違章裝修。甲方有權(quán)對(duì)違反規(guī)定者，視情節(jié)輕重和后果，做出以下處理：1、責(zé)令停工；2、責(zé)令恢復(fù)原狀；3、賠償經(jīng)濟(jì)損失；4、按規(guī)定扣除相應(yīng)裝修保證金；5、根據(jù)國(guó)家及地方的法律法規(guī)追究責(zé)任；6、對(duì)違章責(zé)任視情節(jié)輕重，扣除100元以上違約金。八、竣工驗(yàn)收1、工程竣工后，裝修施工隊(duì)到物業(yè)管理公司交回臨時(shí)出入證和審批單及裝修許可證，由甲方派專業(yè)人員與業(yè)主一同進(jìn)行驗(yàn)收。有隱蔽工程的須有隱蔽工程驗(yàn)收簽證。應(yīng)由消防部門(mén)審批的工程，還必須通過(guò)消防部門(mén)的驗(yàn)收。2、對(duì)有滲、漏、堵、損壞等現(xiàn)象的項(xiàng)目及違章項(xiàng)目，甲方向業(yè)主或施工隊(duì)發(fā)整改通知單限期整改，整改完畢經(jīng)重新驗(yàn)收后，裝修質(zhì)量保證金比正常情況延后3月后結(jié)算退還；對(duì)造成經(jīng)濟(jì)損失的，責(zé)成全額賠償、直至追究民事責(zé)任。3、對(duì)無(wú)滲、漏、堵、損壞等現(xiàn)象的項(xiàng)目，甲方會(huì)同業(yè)主以及裝修負(fù)責(zé)人共同驗(yàn)收并在驗(yàn)收單上簽寫(xiě)合格，裝修質(zhì)量保證金自竣工驗(yàn)收合格之日起滿三個(gè)月且期間亦未發(fā)生上述現(xiàn)象，即全額無(wú)息退還。4、如乙方房屋或發(fā)現(xiàn)上述第1、2、3、條所述問(wèn)題、或乙方毗鄰的第三方因而受到損失，乙方有責(zé)任召回裝修隊(duì)解決上述問(wèn)題，相關(guān)損失由乙方承擔(dān)。因裝修引起對(duì)自己房屋、毗鄰及公用部分的損壞，乙方始終要承擔(dān)責(zé)任。九、業(yè)主及裝修隊(duì)承諾：業(yè)主及裝修隊(duì)嚴(yán)格遵守*商鋪裝飾裝修管理協(xié)議規(guī)定。若違反，愿依本協(xié)議按相關(guān)規(guī)定處理。十、本協(xié)議未盡事宜由甲乙雙方會(huì)同相關(guān)方協(xié)商解決。十一、若本協(xié)議中部分條款與國(guó)家法律法規(guī)相抵觸，以國(guó)家法律法規(guī)為準(zhǔn)，但不影響其他條款所具備的效應(yīng)。甲方：物業(yè)管理公司（簽名并公章）： 年 月 日乙方：業(yè) 主（簽名或蓋章）： 年 月 日丙方：裝修施工單位（簽名并公章）： 年 月 日中和教育世家停車場(chǎng)管理規(guī)定一、 維持道口交通秩序，保證道口暢通無(wú)阻。二、 對(duì)進(jìn)出停車場(chǎng)的車輛進(jìn)行檢查、核對(duì)、換證、登記。三、 仔細(xì)觀察進(jìn)場(chǎng)車輛，當(dāng)發(fā)現(xiàn)進(jìn)場(chǎng)車輛有損壞時(shí)，應(yīng)立即向車主或司機(jī)指出，并做好記錄，防止因責(zé)任不清而發(fā)生糾紛。四、 提醒和指揮車主（司機(jī)）進(jìn)場(chǎng)后按規(guī)定路線行駛、泊車。五、 對(duì)在道口附近泊車、擺攤者，要進(jìn)行勸阻和制止。六、 私家車位停車場(chǎng)，應(yīng)嚴(yán)格控制外來(lái)車輛進(jìn)入。七、 堅(jiān)持原則，對(duì)外來(lái)車輛進(jìn)入停車場(chǎng)，必須按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用，嚴(yán)禁收費(fèi)不給票據(jù)和亂收費(fèi)。嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，認(rèn)真填寫(xiě)交接班記錄，做到交接清楚，責(zé)任明確。合同管理員對(duì)合同管理規(guī)定1、負(fù)責(zé)好審查合同方的資信證明材料；2、負(fù)責(zé)審查各類合同的條款是否符合公司的規(guī)定；3 負(fù)責(zé)公司合同信息錄入工作，實(shí)行電子化檔案管理；4 負(fù)組織責(zé)合同會(huì)簽，跟蹤執(zhí)行并按期提交合同簽訂、執(zhí)行情況的報(bào)告；5 負(fù)責(zé)管理公司合同文本，建立合同管理臺(tái)帳及合同檔案；6 負(fù)責(zé)公司合同的查詢工作；7 負(fù)責(zé)合同履行的監(jiān)督工作。商鋪鑰匙管理中和教育世家鑰匙管理規(guī)章制度一、 目的：通過(guò)對(duì)鑰匙保管、交接、收發(fā)、使用的管理，確保商戶的財(cái)產(chǎn)安全。二、 職責(zé)1. 保安隊(duì)員、工程人員、客服人員負(fù)責(zé)本部門(mén)保管鑰匙的交接、借用登記工作。2. 保安部主管負(fù)責(zé)對(duì)鑰匙管制工作進(jìn)行指導(dǎo)、每日檢查和考核。三、 執(zhí)行細(xì)則1. 鑰匙管理總則1.1 中和教育世家運(yùn)營(yíng)