世界購物中心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與趨勢-美國篇.doc

世界購物中心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與趨勢上海購物中心協(xié)會研發(fā)中心主任俞稚玉2007 年9 月（一）美國購物中心產(chǎn)業(yè)已過了豆蔻年華一、歷史回顧1916 年芝加哥建筑師奧爾迪斯（Aldis）說服伊利諾斯洲Lake Forest的富人居民和投資人如：Cyrus H. McCormick, Jr.組成Lake ForestImprovement Trust（投資信托基金）建造Market Square，里面整合了28個(gè)商店、12 個(gè)辦公單元、30 套公寓、健身房、俱樂部會所和景觀。按照理查德.朗斯特萊斯說：汽車在這個(gè)規(guī)劃中是一個(gè)重要的因素，因?yàn)榫用裨缇蛽碛辛似?。Market Square 或許是第一個(gè)特別適合汽車停泊的商業(yè)區(qū)。TheNational Register of Historic Places 已經(jīng)上市。Market Square 在美國是第一個(gè)規(guī)劃的購物區(qū)。二十世紀(jì)二十年代某種形式的購物中心實(shí)際上已存在了1000 多年，如古時(shí)候的廣場市場、集市和海港、商貿(mào)區(qū)。包括各種形式的現(xiàn)代購物中心，小到郊外小的條狀的購物中心，大到百萬平方英尺的超級地區(qū)摩爾，其起源均在二十世紀(jì)20年代。1922 年J.C.尼古爾斯在密蘇里洲堪薩斯城的郊外創(chuàng)建了“鄉(xiāng)村俱樂部廣場”（Country Club Plaza），按照比隨機(jī)組合商店更好的辦法即作為汽車中心廣場來統(tǒng)一規(guī)劃建造，業(yè)主和運(yùn)營商由單一的實(shí)體，為租賃戶出祖空間。尼古爾斯用“購物中心”這個(gè)術(shù)語通俗地描述那些為汽車建造的商業(yè)場所。1924 年帕羅斯.佛得在洛杉磯太平洋西岸將16000 英畝變成美國最大的經(jīng)規(guī)劃的社區(qū)，該項(xiàng)目由查爾斯.H.徹尼（Charles H. Cheney）與奧爾姆斯特兄弟設(shè)計(jì)為理想的網(wǎng)絡(luò)狀的具有地中海風(fēng)格的市場中心，但是大蕭條延誤了建造直至1940 年才完成。1928 年唐.M.卡斯托在俄亥俄洲哥倫布的Grandview Avenue ShoppingCenter 開業(yè)。那里由4 個(gè)超市(Piggly-Wiggly, A&P, Kroger, Polumbos)和20 家商店，400 個(gè)泊車位。Grandview 成為汽車可到達(dá)的條狀摩爾的典范。新澤西建造了Radburn，一個(gè)經(jīng)規(guī)劃的有停車場和步行街及分散的購物商店的購物城。1929 年為威斯伍特（Westwood）在位于比佛里山莊（Beverly Hills）和桑太.莫尼克之間的布宜諾斯艾利斯圣何塞牧場（Rancho San Jos deBuenos Aires）3300 英畝的土地上建造“第二好萊塢”配套的購物中心威斯伍特村開業(yè)。這地塊1919 年由百貨店業(yè)主亞瑟.萊特（Arthur Letts）收購并在1922 年后由他的繼子哈羅爾.捷司開發(fā)為住宅區(qū)，其中包括1926年出售384 英畝給1929 年開業(yè)的加利福尼亞大學(xué)洛杉磯分校（UCLA）作校園。1929 年該購物中心在1929 年有34 個(gè)商店，1939 年增長到452 個(gè)商店。三十四十年代但是很多專家認(rèn)為由休.帕拉沙1931 年開發(fā)的在得克薩斯州達(dá)拉斯市的“Highland Park Shopping Village”是第一個(gè)經(jīng)規(guī)劃的購物中心。它像“鄉(xiāng)村俱樂部購物廣場”一樣，是在單一業(yè)主的控制下，建成的商店具有統(tǒng)一的形象和統(tǒng)一的管理。而且，“Highland Park Shopping Village”位于一個(gè)孤僻的位置，沒有被公共街道切割。它向內(nèi)的店面遠(yuǎn)離街道，這是一個(gè)革命性的設(shè)計(jì)。在三十到四十年代，西爾斯.魯白克公司和蒙哥馬利.沃德設(shè)立大型獨(dú)立式的商店。它們有緊靠德停車場，遠(yuǎn)離大城市的中心。在俄亥俄州哥倫布市的“Town & Country Shopping Center”開辟了夜間購物。開發(fā)商唐.卡斯妥海德.格萊特瑪.卡佛（Don Castohired Grandma Carver)在露天停車場展示她的表演，將購物中心提升到一個(gè)新的水平。（這個(gè)女人從一個(gè)90英尺的高臺跳入4 英尺深灼熱的水池中潛水。）1930 年費(fèi)城Strawbridge & Clothier 百貨店在Ardmore 的主線上（MainLine）建造了一個(gè)分店“郊外廣場”。在許多城市里，百貨商店成為建造郊外購物中心的領(lǐng)導(dǎo)力量。1931 年在達(dá)拉斯由Hugh Prather 設(shè)計(jì)的The Highland Park ShoppingVillage 是地中海風(fēng)格的購物中心，前面由個(gè)內(nèi)部停車場。1935 年在馬里蘭洲的Greenbelt 由New Deal 建造，是一個(gè)經(jīng)規(guī)劃的包括商店在內(nèi)的社區(qū)，但是沒有組織成為一個(gè)購物中心。1938 年馬里蘭洲Silver Spring 的Silver Spring 購物中心由JohnEberson 設(shè)計(jì)，是一個(gè)較早的鄰里中心，由19 個(gè)商店，以雜貨店和Silver電影院作為錨店，隔街以個(gè)停車場。1939 年Wisstein 兄弟和Surval 規(guī)劃的鄰里中心在洛杉磯南百老匯開業(yè)，吸引那些想尋找遠(yuǎn)離擁擠市區(qū)而汽車又能到達(dá)旅游街區(qū)商鋪的藥店（Owl, Sontag, Thrifty）連鎖店、超市（Vons,Ralphs）和雜貨商店（Kress,Woolworth, Newberry）。每個(gè)購物中心提供一個(gè)小的100-300 個(gè)車位的停車場。1946 年長島的Abraham Levitts Levittown 是戰(zhàn)后時(shí)期大量產(chǎn)生的定位于大城市中心邊緣的汽車郊區(qū)和衛(wèi)星城市的低成本的住宅區(qū)的先驅(qū)。1947 年11 月，在南洛杉磯The BroadwayCrenshaw Center 開業(yè)。它有550000 平方英尺，13 英畝停車場，百來匯百貨商店、Woolworth 雜貨店和Vons 超市作為錨店，與今天大家知道的Baldwin Hills CrenshawShopping Plaza 一樣，是美國現(xiàn)存運(yùn)營的最老的地區(qū)性購物中心。1947 年麻塞諸塞州比佛利附近作為波士頓地區(qū)的地區(qū)購物中心的TheNorth Shore Center 的開業(yè)，它由Kenneth Welch 設(shè)計(jì)成為商店周圍有100平方英尺景觀的而中間作為開放區(qū)域的鄉(xiāng)村綠地，1949 年Don M. Casto 在哥倫布東Whitehall 郊外的Town & Country開業(yè)。他說：“俄亥俄的哥倫布Town & Country 購物中心開創(chuàng)了夜間購物，開發(fā)商Don Casto 聘請Grandma Carver（從90 尺高臺上往一個(gè)4 尺熱水池跳下潛水的女人）在燈光停車場進(jìn)行藝術(shù)表演使物中心的促銷達(dá)到了一個(gè)新的水平。五十年代二十世紀(jì)五十年代早期市場出現(xiàn)第一個(gè)由兩個(gè)市區(qū)全線百貨商店分店錨定兩端的購物中心。在華盛頓州西雅圖市的“Northgate”（兩排面對面商店條狀的購物中心中間是步行走道）開業(yè)于1950 年。馬薩諸塞州Framingham 市的“購物者世界”（Shoppers World）購物中心在下一年也登場。（這是第一個(gè)兩層樓的購物中心）。1954 年密歇根州底特律市的“Northland Center”購物中心（第一個(gè)用中央空調(diào)取暖的中心）的概念作了改進(jìn)，使用“集束形布局”即中央是單一的百貨店，周圍一圈商店環(huán)繞著它。停車場環(huán)滿購物中心的四周。1956 年，明尼蘇達(dá)州Edina 市的“Southdale Center”(明尼阿波利斯市的外邊)具有兩層樓面設(shè)計(jì)的，作為第一個(gè)全封閉摩爾開業(yè)。它有中央空調(diào)及采暖，一個(gè)舒適的共享區(qū)，很多進(jìn)口商品，兩個(gè)相互競爭的百貨店作為錨店。大多數(shù)行業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為“SouthdaleCenter”是第一個(gè)現(xiàn)代地區(qū)摩爾。1950 年4 月21 日位于西亞圖附近的Northgate 開業(yè)。這使首次將地區(qū)購物中心定義為摩爾。錨店是Bon Marche 百貨商店。購物中心提供800000平方英尺的場地，商店沿著44 英尺的步行街呈線狀排列。摩爾就成為未來所有地區(qū)購物中心的主流。摩爾這個(gè)詞來源于英國游戲“pall-mall”,或“ball and mallet”,它結(jié)合十五世紀(jì)以來在航道草坪邊上玩的槌球和高爾夫球的元素。1950 年受歡迎的免下車購物流行，人口從市中心向郊外遷移。圣迭戈州立大學(xué)附近校園免下車商店Campus Drive-In 有個(gè)50 英尺高的霓虹廣告作標(biāo)志。1951 年第一個(gè)設(shè)在主要高速公路附近的購物中心Valley Plaza 開業(yè)，西爾斯百貨作錨店，中心位于快速成長的洛杉磯北San Fernando Valley的郊外1952 年位于亞道格拉斯飛機(jī)制造廠附近在長灘北7 英里的LakewoodCenter 開業(yè)，它是南加利福尼最大的摩爾之一。內(nèi)有100 個(gè)商店，12000個(gè)車位的停車場，占地154 英畝。350000 平方英尺的May 百貨商店作錨店，中心線的兩端還有2 個(gè)超市。在后來的8 年間，有13 個(gè)地區(qū)摩爾建在洛杉磯地區(qū)。1953 年在丹佛的Cherry Creek Shopping Center 開業(yè)，由建筑師TempleBull 在1946 年開始規(guī)劃，1950 年開始修建，在第一大街的一邊有丹佛干貨店（Denver Dry Good）作為錨店。1954 年Buell 金屬裝修的Sears Roebuck商店在第一大街的另一邊。1954 年澳大利亞出生的維克多.格魯恩設(shè)計(jì)了位于底特律附近的Northland,它又110 個(gè)商店，119200 平方英尺，兩層樓，周圍有停車場。是古希臘市鎮(zhèn)廣場的集市形式。格魯恩是個(gè)流亡者，1938 年為躲避納粹來到紐約，口袋里只有8 美元，行李中除了T-型尺多不了什么東西。他在一些早期開放式的購物中心中工作。然后，底特律的J. L. Hudson 連鎖百貨商店趁戰(zhàn)后城市出現(xiàn)高速公路新近向郊外發(fā)展的機(jī)會，請他設(shè)計(jì)一個(gè)離市區(qū)旗艦店8 英里的購物中心，于是當(dāng)時(shí)世界最大的摩爾Northland Center在1954 年開業(yè)。1956 年維克多.格魯恩在明尼蘇達(dá)州明尼阿波利斯附近的Edina 占地95 英畝兩層的Southdale Center Mall 于10 月日開業(yè)，這是第一個(gè)全封閉的購物中心，有恒溫72 度的人工氣候，設(shè)計(jì)靈感來自于意大利米蘭建筑師Giuseppe 在1865-1877 年設(shè)計(jì)和建造的Galleria Vittoria Emanuele。詹姆斯.路斯（James Rouse 美國房地產(chǎn)開發(fā)商）在巴爾的摩西面的MondawminMall 于10 月開業(yè)。1957 年36 個(gè)成員創(chuàng)建了國際購物中心協(xié)會。ICSC 理事會首任主席是公司總部在紐約郊外條型購物中心的開發(fā)商倫納德.L.法勃（Leonard L.Farber），1958-1986 年阿爾伯特.舒斯曼被選為ICSC 總裁。1958 年穿過圣地亞哥Mission Valley 的8 號州間高速公路在二月開通。Mission Valley Shopping Center 隨后與1961 年開業(yè)，里面的電影院Cinema 21 在1963 年已有975 個(gè)座位，1967 年為Chargers 和SDSU Aztecs足球隊(duì)（1981 年由體育編輯Jack Murphy 重命名為圣地亞哥聯(lián)盟，1997 年再命名為Qualcomm）建了圣地亞哥露天體育場，1968 年體育場成為從前小社團(tuán)Padres 之家，最近重組為Major League 棒球隊(duì)1959 年在Kalamazoo 的Burdick Mall 開業(yè)，市區(qū)步行摩爾由維克多.格魯恩設(shè)計(jì)，他認(rèn)為購物中心可能在美國衰退中的城市中心獲得新生。1959 年美國新聞署挑選Kalamazoo 作為“全美國城市”參展歐洲旅游展，BurdickMall 的成功引發(fā)了美國市區(qū)步行摩爾的狂熱。六十年代到1964 年美國已有7600 個(gè)購物中心。第二次世界大戰(zhàn)以后，郊區(qū)的發(fā)展和人口的增長創(chuàng)造了更多的商業(yè)需求和更多的便利零售業(yè)態(tài)。建于五十年代和六十年代的購物中心大多數(shù)是條狀的，是新的房產(chǎn)開發(fā)的配套服務(wù)。1962 年維克多.格魯恩為紐約洲Rochester 設(shè)計(jì)市中心的MidtownPlaza 于1962 年4 月開業(yè)，占地7 英畝，有2 個(gè)百貨商店：McCurdys andFormans，造價(jià)3500 萬美元，是美國二戰(zhàn)以來城市零售業(yè)單項(xiàng)最大的私人投資。在芝加哥附近Mount Prospect 的Gruens Randhurst Shopping Center也在當(dāng)年開業(yè)，在它巨大的園屋頂下有100 萬平方英尺面積和3 個(gè)百貨商店，被尊為那時(shí)世界最大的購物中心。1963 年Stanley H. Durwood 成為多功能電影院之父，當(dāng)時(shí)在堪薩斯城（Kansas City ）的Ward Parkway Center 的兩邊并排著有兩個(gè)700 個(gè)座位的電影院，他繼續(xù)領(lǐng)導(dǎo)AMC Entertainment 成為國內(nèi)第三大的電影院公司。1964 年改造巧克力工廠1893 年建筑的Ghirardelli Square 在洛杉磯開業(yè)，它是第一個(gè)城市專業(yè)摩爾。加利福尼亞Fresno 的The Fulton Street市區(qū)步行摩爾在9 月1 日開業(yè)。具有噴泉、瀑布、水池、小溪和優(yōu)美雕塑的步行綠洲被全世界建筑師贊揚(yáng)。1967 年在Orange Countys South Coast area 的South Coast Plaza開業(yè)，70 年代擴(kuò)建后增加到175 個(gè)商店，6 個(gè)百貨商店和2000000 平方英尺，包括主題餐廳如：20th Century Limited Dining Car Restaurant 和Station Saloon。1967 年Ernest W. Hahn 在加利福尼亞Santa Barbara 的第一個(gè)地區(qū)購物中心La Cumbre Plaza 開業(yè)。在馬利蘭Rouse Company 建造哥倫比亞規(guī)劃社區(qū)并成為公司總部所在地。The Rouse Company 成為東部最大的摩爾建造者之一，而在西部是Ernest Hahn Company。1968 年華盛頓特區(qū)第一個(gè)地區(qū)購物中心的Montomery Mall 開業(yè)，跟著Tysons Center 于1969 年開業(yè)，1972 年Landover Mall 開業(yè)，它在70 年代后期作為“郊外黑色購物中心的首次成功”而重生，其他特區(qū)摩爾有在Gaithersbur 的Springfield Mall, Lake Forest Mall、在Fairfax 的FairOaks Mall 和1977 年在明尼蘇達(dá)州North Bethesda 的White Flint。1969 年為城市200 周年紀(jì)念慶，圣地亞哥市議會批準(zhǔn)了一項(xiàng)有個(gè)市區(qū)購物中心項(xiàng)目的城市復(fù)興計(jì)劃，這就是Horton Plaza，由Jerde 建筑師在1975 年設(shè)計(jì)，并由Ernest Hahn 建造，1985 年開業(yè)。內(nèi)有一個(gè)七屏的電影院United Artists。七十年代至1972 年，購物中心的數(shù)量幾乎增長一倍，有13,174 個(gè)。地區(qū)性摩爾像“Southdal”和在德克薩斯州Houston 市的“The Galleria”在眾多的大商場中已有穩(wěn)固的地位。美國人開始享受摩爾購物的便利與快樂。七十年代間，新形態(tài)購物中心的數(shù)量和類型有了發(fā)展。1976 年，The Rouse Co.在馬薩諸塞州Boston 市開發(fā)了”Faneuil HallMarketplace”,它是建在美國的第一個(gè)“節(jié)日市場”。這個(gè)項(xiàng)目給雜亂的市鎮(zhèn)市場賦予了新的活力。市場居中銷售食品和零售專賣。類似的項(xiàng)目建在馬里蘭州Baltimore 市、紐約州紐約市和佛羅里達(dá)州邁阿密市。購物中心的數(shù)量在市區(qū)已經(jīng)領(lǐng)先?！癟he Bicentennial year”標(biāo)志著鄉(xiāng)村第一個(gè)城市型垂直結(jié)構(gòu)的摩爾的開始。業(yè)內(nèi)許多專家認(rèn)為：伊利諾斯州Chicago 市密歇根大道的“WaterTower Place”有高檔的商店、賓館、辦公樓、公寓和車庫，是一個(gè)保持多功能的卓越的項(xiàng)目?！癢ater Tower Place”和“ Faneuil Hall”的開業(yè)顯示購物中心行業(yè)又回歸城市作為根基。1970 年亞特蘭大的John Portman 設(shè)計(jì)和建造了Hyatt Regency，是第一個(gè)都市“百萬結(jié)構(gòu)”的購物中心，有很大的開放式內(nèi)部大堂和購物綜合體。1972 年經(jīng)20 年穩(wěn)定的擴(kuò)張性建設(shè)，美國已有總數(shù)為13174 個(gè)購物中心。1973 年The Hahn Co.在El.峽谷建造Parkway Plaza 購物中心，它包括已個(gè)3 屏的電影院United Artists（在1989 年關(guān)閉）1974 年位于洛杉磯南的Westminster Mall 開業(yè)，它是最后的地區(qū)摩爾，建有一個(gè)巨大的中庭。1975 年洛杉磯Fox Hills Mall 開業(yè)，是加利福尼亞第一個(gè)3 層樓的摩爾。Houston 附近的Westwood 同年開業(yè)。1976 年波士頓的Faneuil Hall Marketplace 由Rouse Co.建造，按照Ben Thompson 的思想于8 月26 日就是原昆西市場（Quincy Market）奉獻(xiàn)150 周年慶日開業(yè)。是第一個(gè)“歡樂集市”，中央是食品和特色零售，使老的市鎮(zhèn)得到重生。在芝加哥位于密歇根大街（Michigan Avenue ）國內(nèi)第一個(gè)直立的摩爾Water Tower Place 開業(yè)，內(nèi)有7 層樓的商店，一個(gè)開放中庭有3 輛玻璃門墻的電梯，一個(gè)22 層的酒店和40 層的共管公寓。，1977 年Roy Ramond 在洛杉磯創(chuàng)立了Victorias Secret 婦女內(nèi)衣店，11982 年賣給了TheLimited corporation 后快速擴(kuò)張并進(jìn)入購物中心，2005年達(dá)1000 家商店。八十年代八十年代是出購物中心發(fā)展的黃金時(shí)代。19801990 年建的購物中心超過16，000 個(gè)。這一時(shí)期超級地區(qū)中心（摩爾面積大于800,000 平方英尺）日益受到消費(fèi)者歡迎。1990 年一項(xiàng)蓋洛普民意測驗(yàn)（Gallup poll）發(fā)現(xiàn)人們購物最頻繁的是去超級地區(qū)艘物中心和鄰里中心；美國人平均每一個(gè)月光顧摩爾四次。1989-1993 年間新的購物中心的發(fā)展幾乎下降了70%，新開工的購物中心從1989 年1510 個(gè)下降到1993 年的451 個(gè)。新開工數(shù)的急劇下降歸因于儲蓄和信貸危機(jī)引發(fā)信用危機(jī)。當(dāng)時(shí)在美國一些地區(qū)已出現(xiàn)了建造過多小的購物中心的現(xiàn)象，因?yàn)樵谶@困難時(shí)期，在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，購物中心最吸引人并且又最好的業(yè)績表現(xiàn)。The Limited corporation 后快速擴(kuò)張并進(jìn)入購物中心，2005 年達(dá)1000家商店。1980 年Harborplace 在巴爾的摩市內(nèi)開業(yè)，接著的例子是FaneuilHall，由Rouse Company 建的新的建筑在一個(gè)歷史的水邊碼頭的位置。圣地亞哥占有市區(qū)海灣前14 英畝土地的Seaport Village 開業(yè)，有75 個(gè)專賣店和餐廳，追隨這些海邊歡樂集市的先軀者的有類似的城市摩爾，如：費(fèi)城的Penn Landing，馬薩諸塞州的Pickering Wharf in Salem，西亞圖的Pikes Place 和新奧爾良的Jackson Brewery。九十年代在九十年代工廠直銷中心是購物中心行業(yè)中成長最快的板塊之一。1990 年有183 個(gè)工廠直銷中心，而今天在美國的直銷中心超過230 個(gè)。直銷摩爾由制造商承租以折扣價(jià)格銷售他們自己的產(chǎn)品。有些大的項(xiàng)目,像Marshalls，將直銷商店和傳統(tǒng)的平價(jià)商店結(jié)合起來。其中在佛羅里達(dá)州Sunrise 的“Sawgrass Mills”，面積大于200 百萬平方英尺，以直銷店、折扣店、清倉零售店為經(jīng)營特色。到1992 年，購物中心行業(yè)的主要趨勢變成對現(xiàn)有項(xiàng)目的改造和擴(kuò)張。1992 年更新改造已超過新建，據(jù)報(bào)告增加面積和改造的有571 家。較多聚焦在專業(yè)管理和營銷，這成為購物中心行業(yè)的特點(diǎn)。1993 年以通過幾宗私人持有產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)換，家族購物中心發(fā)展成公司（如Simon,Taubman 等）進(jìn)而以房地產(chǎn)投資信托基金公開交易為標(biāo)志。使用華爾街資金對一個(gè)仍未完全從信用危機(jī)中恢復(fù)過來的行業(yè)無異于提供了一個(gè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在九十年代，一種日益受歡迎的零售業(yè)態(tài)是能量中心。這是一種定義較寬松的購物中心。它的面積在25 萬60 萬平方英尺之間，大約有75%90%的空間由“品類殺手”或特色錨店所占用。能量中心常位于地區(qū)中心摩爾或超級地區(qū)中心摩爾附近。有超前概念的舊金山Terranomics為加利福尼亞州Colma 的280 Metro Center 增光添彩。1993 年美國有16個(gè)能量中心開業(yè)，而超級地區(qū)摩爾僅4 家。1995 年，出現(xiàn)明尼蘇達(dá)州Bloomington 的“美國摩爾”（The Mall ofAmerica），因?yàn)榭萍歼M(jìn)步，娛樂項(xiàng)目很快成為行業(yè)的佼佼者，使購物中心發(fā)展成能陪育不可思議的體念，這種體念像去迪斯尼樂園那樣，是一次參觀民族表演的主題公園。“美國摩爾是現(xiàn)在美國最大的摩爾。它包括一個(gè)占地七英畝的游樂公園、夜總會、餐飲業(yè)。面積420 萬平方英尺（其中約一半用于零售）。中心被稱為創(chuàng)造性地揉合娛樂業(yè)和零售業(yè)的“領(lǐng)頭羊”。領(lǐng)先于“美國摩爾”的是北美最大的摩爾，位于加拿大Alberta 的“WestEdmonton Mall”，它的面積是550 萬平方英尺。自從掀起娛樂沖擊波，零售商表現(xiàn)令人振奮的業(yè)績，購物中心的業(yè)主則盡力通過混合出租獲得吸引最大范圍的顧客的可能性。在一個(gè)屋頂下或在一個(gè)戶外的零售業(yè)態(tài)，消費(fèi)者總喜歡游兒童游樂、虛擬實(shí)景游戲、生活秀、多功能影院、多樣化食品或美食苑或主題餐館、游藝機(jī)、令人眩目的商品推銷技術(shù)、機(jī)器動物、展示和表演。很多購物中心專注于增加以服務(wù)導(dǎo)向的承租商，他們給今天繁忙的顧客提供一個(gè)完成一周瑣事的機(jī)會或開展其它各種活動?，F(xiàn)代摩爾中有教堂、學(xué)校、郵電支局、市政廳、圖書館和博物館。九十年代幾乎停滯不。國際零售業(yè)一個(gè)關(guān)于未來的沖擊波威脅購物中心行業(yè)的穩(wěn)定性。1998 年，時(shí)代雜志預(yù)測：銷品茂將消亡！時(shí)代雜志封面以黑體字忠告它的讀者：”吻別你的摩爾：網(wǎng)上購物更便宜、更快捷并更好?！狈饷娣浅尤?，語氣清晰。購物中心行業(yè)再一次受到來自于一個(gè)可供選擇的零售業(yè)態(tài)的攻擊。早幾年類似的主張產(chǎn)生于家庭電視購物行業(yè)的沖擊。實(shí)際上，早在1993 年7 月商業(yè)周刊雜志的封面說：“零售從不雷同，家庭購物的革命?！辈幌窦彝ル娨曎徫?，因特網(wǎng)上購物很快受到公眾、媒體和華爾街的注意，那些公司匆忙地發(fā)展網(wǎng)站，將商品直接銷售給消費(fèi)者。幸好事件很短暫，很多因特網(wǎng)公司很小或缺乏零售經(jīng)驗(yàn)。開始時(shí)實(shí)體零售商擔(dān)心商店的零售額會滑坡，對利用因特網(wǎng)直接將商品銷售給公眾顯得猶豫不決。盡管，他們比因特網(wǎng)零售的優(yōu)勢在某些方面是顯而易見的（如：品牌認(rèn)知度、配送設(shè)施、供應(yīng)關(guān)系、商店接受退貨的能力等），實(shí)體零售商還是開辦了他們自己的網(wǎng)站。這些有利條件很快使他們獲得成功。實(shí)體零售商發(fā)現(xiàn)他們的客戶在網(wǎng)上除了購物外，利用因特網(wǎng)作為搜索的工具。顧客登陸零售商的網(wǎng)站尋找商品和服務(wù)并利用產(chǎn)品信息到商店采購商品。于是因特網(wǎng)有了很大的轉(zhuǎn)變，越來越多的零售商成為“多通道”零售商，他們具有所有的銷售通道（商店、網(wǎng)站和郵購），有助于零售商品牌價(jià)值的最大化。理解了因特網(wǎng)與實(shí)體商店的重要的協(xié)同，購物中心的業(yè)主們創(chuàng)建了他們自己的網(wǎng)站，并利用他們的零售承租商去開辟對消費(fèi)者不管去購物中心的商店、上網(wǎng)或是兩者均是安全的配送通道。二十一世紀(jì)購物中心繼續(xù)顯示出其體量的適應(yīng)性。發(fā)展商為保持他們物業(yè)的新鮮感不斷的改造它們的大小、設(shè)計(jì)和招商組合以便贏得顧客。設(shè)計(jì)概念的一種是現(xiàn)有100 多個(gè)購物中心創(chuàng)立了“生活方式中心”。大多數(shù)“生活方式中心” 迎合了零售和商區(qū)內(nèi)顧客追求生活方式的需要?，F(xiàn)有的“生活方式中心”大多數(shù)定位于富裕居民區(qū)并有大規(guī)模的招商組合。不管怎樣用的術(shù)語來描述中心的在今天市場中的地位，購物中心的發(fā)展商正努力創(chuàng)建能吸引分布在各處購物者的零售項(xiàng)目，并繼續(xù)改進(jìn)，為他們的社區(qū)服務(wù)，滿足需求。具有時(shí)尚商品、食品、娛樂和各種服務(wù)的綜合性購物中心現(xiàn)在和未來幾年將繼續(xù)擴(kuò)大它的社會功能?，F(xiàn)在，現(xiàn)代購物中心已經(jīng)遍布全球，整個(gè)產(chǎn)業(yè)已成為對各國經(jīng)濟(jì)具有很大影響力的產(chǎn)業(yè)。前國際購物中心協(xié)會主席邁克爾柯奇瓦爾說：“三四十年前席卷北美洲的購物中心熱潮如今正蔓延到全球各地。”據(jù)美國ICSC 和農(nóng)業(yè)部資料，2004 年美國有購物中心47，718 個(gè)，可出租面積總計(jì)為59.5 億平方英尺。每月有1.9 億成人去各種購物中心去購物，當(dāng)年購物中心的銷售額達(dá)2.01 萬億，占非汽車銷售零售總額的75%。創(chuàng)造州銷售稅收入1090 億美元。美國購物中心雇傭人員1248 萬人，約占全國非農(nóng)業(yè)雇員總數(shù)的9.5%。另一個(gè)北美國家加拿大22004 年有購物中心2261 個(gè)，可出租總面積6300 萬平方英尺，年銷售2307 億加元，占零售、餐飲業(yè)總銷售60.2%，創(chuàng)造省銷售稅收入156 億加元，雇傭人員142.9 萬人，占非農(nóng)業(yè)雇員總數(shù)的10.5%。即使在東方，現(xiàn)代購物中心也是一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)。日本2003 年購物中心的銷售額已占全部零售額的19.33%，而同期超市業(yè)僅占9.37%，百貨僅為6.93%。在1999 年，印度只有三家購物中心?，F(xiàn)在，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)上升到45 家。到2010 年，印度將擁有多達(dá)300 家大型購物中心。在中東阿聯(lián)酋第二大酋長國迪拜的國土面積小，人口總數(shù)只有120 萬，但去年到購物中心的人次卻有8，850 萬。在巴西，平均每月有大約1.8 億人到購物中心，這個(gè)數(shù)字幾乎與美國到購物中心的人數(shù)相當(dāng)。在非洲，肯尼亞首都內(nèi)羅畢就有四家全新的購物中心，另外還有三家正在計(jì)劃建造。二、美國發(fā)展購物中心產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)：1、美國購物中心建造的年代我們先從2003 年NRB 收錄的購物中心資料中選取美國各州面積排名前十位的購物中心來分析。（1） 美國發(fā)展較有規(guī)模的購物中心按建造年代排列，幾乎呈正態(tài)分布。二十世紀(jì)二十年代