2016年上半年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場分析.docx

2016年上半年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場分析一、 區(qū)域簡介（一）濟(jì)南簡介1、濟(jì)南概述濟(jì)南市，簡稱“濟(jì)”，別稱“泉城”，位于山東省的中部，南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，是山東省省會、全國十五個副省級城市之一，是山東政治、文化、教育中心，是國家歷史文化名城，首批中國優(yōu)秀旅游城市，史前文化龍山文化的發(fā)祥地之一。濟(jì)南北連首都經(jīng)濟(jì)圈，南接長三角經(jīng)濟(jì)圈，東西連通山東半島與華中地區(qū)，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)和京滬經(jīng)濟(jì)軸上的重要交匯點，環(huán)渤海地區(qū)和黃河中下游地區(qū)中心城市，山東半島城市群和濟(jì)南都市圈的核心城市。濟(jì)南市轄歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、長清區(qū)、章丘市、平陰縣、濟(jì)陽縣、商河縣，設(shè)6區(qū)、1市、3縣，有90個街道、53個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（2個鄉(xiāng)、51個鎮(zhèn)）。全市戶籍總?cè)丝?21.6萬人，常住人口706.7萬人，城市化率66.41%2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展2015年全市地區(qū)生產(chǎn)總值6100.23億元，比上年增長8.1%，在全省十七個城市排名第3位，在全國十五個副省級城市排名第11位，在全國省會城市排名第9位；占全省比重9.7%。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)增加值305.39億元，增長4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2307.00億元，增長7.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值3487.84億元，增長8.9%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的5.0:39.2:55.8調(diào)整為5.0:37.8:57.2。人均生產(chǎn)總值85919元，增長7.0%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入39889元，比上年增長8.0%；城鎮(zhèn)居民人均生活消費支出26319元，增長9.3%。3、總體規(guī)劃8月2日，國務(wù)院原則同意濟(jì)南市城市總體規(guī)劃(2011-2020年)正式公布。規(guī)劃規(guī)定，濟(jì)南城市規(guī)劃范圍共有3257平方公里，到2020年，中心城區(qū)常住人口控制在430萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在410平方公里以內(nèi)。濟(jì)南市的城市定位為國家歷史文化名城，環(huán)渤海地區(qū)南翼的中心城市。環(huán)渤海將形成兩個金三角，共同帶動北京、天津、河北、遼寧和山東等5省份的整體發(fā)展。（2） 歷城區(qū)簡介1、歷城區(qū)概述歷城區(qū)南依泰山，北靠黃河，是東部沿海經(jīng)濟(jì)大省山東省省會濟(jì)南最大的市轄區(qū)，是泉城東部重要的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，總面積1298平方公里，人口112萬，轄13個街道6個鎮(zhèn)。歷城區(qū)人文旅游資源豐富，基礎(chǔ)設(shè)施完善，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，科技智力密集，投資環(huán)境優(yōu)越，素有“齊魯首邑”之稱。作為省城重要門戶，歷城處于濟(jì)南半小時經(jīng)濟(jì)循環(huán)圈內(nèi)，濟(jì)青高速、繞城高速、國道309、省道327線、青銀高速、濟(jì)萊高速等縱橫交錯，高標(biāo)準(zhǔn)的水泥柏油公路延伸到每一個村落，膠濟(jì)鐵路穿境而過，濟(jì)南國際機場坐落區(qū)內(nèi)，形成了四通八達(dá)、立體開放式的交通骨架網(wǎng)絡(luò)。2、 經(jīng)濟(jì)情況2015年，預(yù)計（下同）全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值795億元，增長8%；完成固定資產(chǎn)投資490億元，增長21%；社會消費品零售總額達(dá)到460億元，增長8%；出口總額達(dá)到11.5億美元，增長10.6%；實際利用外資1.7億美元，增長10.5%；完成地方公共財政收入70.1億元，增長16.39%，完成稅收56.58億元,增長17.74，增幅均列全市第一位。3、發(fā)展規(guī)劃2009年，區(qū)委、區(qū)政府根據(jù)市委市政府“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的城市總體發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步明確了“一帶四區(qū)”的發(fā)展布局，引導(dǎo)全區(qū)上下進(jìn)一步統(tǒng)一思想、搶抓機遇，加快建設(shè)省會現(xiàn)代化中心城區(qū)?！耙粠А奔炊h(huán)東路隆起帶，“四區(qū)”為洪樓商貿(mào)區(qū)、東部新城區(qū)、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)、南部生態(tài)區(qū)。2、 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場分析（一）房地產(chǎn)政策分析1、首套房相關(guān)政策2月2日，中國人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會公布在不實施限購的城市，對首套房首付比例最低降至兩成，二套房首付比例最低可付三成。2月24日，首套房認(rèn)定以“區(qū)”為單位。2、 公積金及存貸款政策2月17日，中國人民銀行、住建部聯(lián)合財政部發(fā)布通知，調(diào)整職工住房公積金賬戶存款利率，統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。2月20日，中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部將住房公積金賬戶存款利率升至1.5%。2月22日，濟(jì)南住房公積金管理中心擬將公積金最高貸款額度由60萬元提高到70萬元。3、 稅收政策2月19日，財政部、國家稅務(wù)總局和住建部三部門發(fā)布通知，對個人購買前兩套住房給予降低契稅優(yōu)惠；對個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。財政部調(diào)減房地產(chǎn)契稅營業(yè)稅，購買90平方米以下二套房契稅從3%減至1%。3月，國務(wù)院部署從今年5月1日起，將營改增試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。3月24日，財政部營改增后個人二手房仍按5%征收率計征，國稅總局發(fā)布規(guī)定個人二手房交易5月起開征增值稅。4、 其他相關(guān)政策2月21日，中共中央、國務(wù)院提出原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。2月23日，財政部、國土部、央行、銀監(jiān)會減少土儲規(guī)模，叫停土儲貸款。2月29日，央行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存準(zhǔn)率0.5個百分點。（二）土地市場分析1、上半年各行政區(qū)土地供應(yīng)量2016年上半年（截至7月7日，下同），濟(jì)南各行政區(qū)累計供應(yīng)土地69宗，供應(yīng)土地體量為宗，供應(yīng)土地體量為335萬。從土地供應(yīng)宗數(shù)來看，上半年歷下區(qū)從土地供應(yīng)宗數(shù)來看，上半年歷下區(qū)、歷城、歷城區(qū)、高新天橋四區(qū)、高新天橋四區(qū)、高新天橋四大區(qū)供應(yīng)較多，均在12宗以上。從供應(yīng)體量來看，歷城區(qū)居首占比33%，高新區(qū)其次占比為20%。另外，天橋區(qū)、歷下供應(yīng)體量亦較多占比分別為19%、12%。上半年濟(jì)南土地供應(yīng)，以居住用為主累計31宗，供應(yīng)體宗，供應(yīng)體量占各類土地總的42%；其次為工業(yè)用地，累計18宗，供應(yīng)體量占各類土地總量的30%；此外，上半年商服、金融用地供應(yīng)較多累計土16宗，供應(yīng)體量約18%。 2、上半年土地成交量分析 （1）成交區(qū)域分析上半年濟(jì)南累計成交土地62宗（占比供應(yīng)約90%），土地累計成交體量為2873636（占供應(yīng)比約85%）。各行政區(qū)成交以歷下、歷城、天橋為主，其中歷下21宗，體量占比14%；歷城成交15宗，體量占比39%39%，天橋成交11宗，體量占比19%。歷下區(qū)成交土地主要集中在省博CBD片區(qū)，雖然供應(yīng)宗地數(shù)較多，但因地塊面積較少，歷下區(qū)供應(yīng)總體量少于歷城。 （2）成交類型分析 上半年成交以居住用地為主，成交31宗，體量占比48%，工業(yè)用地成交13宗，體量占比24%，商業(yè)、金融成交16宗，體量占比宗，體量占比22%。上半年供應(yīng)居住用地、商業(yè)、金融用地均全部成交。工業(yè)用地7宗，1宗高新區(qū)孫村片工業(yè)用地流拍。 上半年濟(jì)南各類土地累計成交金額164.9億，居住用地成交金額113.9億，占各類土地成總額的69%。商業(yè)、金融用地成交額46.5億，占各類土地成交總額的28%；工業(yè)、倉儲用地成交金額及占比均較低，4.6億，成交金額4.6億元，占比不足4%。 3、上半年濟(jì)南土地成交價格分析（1）商服、金融用地上半年濟(jì)南商服、金融土地價格，除長清（加油站使用）G002地塊成交價格較高外，為2053萬/畝，各片區(qū)成交價格仍以主城區(qū)商服土地最高，成交價格為1004萬/畝；其次為CBD片區(qū)土地成交價格較高，為592-1095萬/畝，再次為漢峪片區(qū)（土地成交時間較早）商服價格，為659萬/畝。值得關(guān)注的是，唐冶片區(qū)商服用地價格上半年拍賣價格有大幅拉升，為301-799萬/畝，最貴地塊單價已超越漢峪片區(qū)土格。 上半年濟(jì)南商服、金融土地成交樓面價，以CBD片區(qū)最高，樓面地價為5229元/；唐冶片區(qū)最高成交樓面地價為3760元/，與西客站片區(qū)地價3176元/基本相當(dāng)；藥山片區(qū)因位較偏，周邊發(fā)展配套匱乏僅為1491元/（2）居住用地上半年濟(jì)南各片區(qū)居住用地成交單價可以看出，CBD片區(qū)居住用地成交主力單價約為10001200萬/畝；唐冶片區(qū)居住用地成交主力單價約為660-710萬/畝；華山片區(qū)居住用地成交主力單價約為420-450萬/畝；藥山片區(qū)居住用地成交主力單價約為320-330萬/畝；長清區(qū)居住用地單價成交主力單價約為120-140萬/畝。 上半年濟(jì)南各片區(qū)居住用地樓面單價可以看出，CBD片區(qū)居住用地主力樓面單價約為6100-6400元/；唐冶片區(qū)居住用地主力樓面單價約為4300-5000元/；華山片區(qū)居住用地主力樓面單價約為3900-4800元/；藥山片區(qū)居住用地主力樓面單價約為1600-1700元/；長清區(qū)居住用地主力樓面單價約為800-1000元/。 （3）工業(yè)、倉儲用地 上半年濟(jì)南各片區(qū)工業(yè)、倉儲用地土地單價可以看出，高新區(qū)土地單價約為30-40萬/畝；市中區(qū)土地單價約為40-50萬/畝；天橋區(qū)價格則相對較低，約為20-30萬/畝；西客站片區(qū)價格最高，土地單價約為50-60萬/畝。 （三）商品房市場分析1、 住宅市場分析 （1）供應(yīng)量及區(qū)域分布2016年上半年濟(jì)南住宅市場供應(yīng)了58056套、671.24萬平米，同比增長3.0%和5.2%。其中新增供應(yīng)36264套、403.22萬平米，同比增長13.6%和13.5%。 從各區(qū)域的供應(yīng)來看，東部依然是住宅供應(yīng)的絕對主力區(qū)域，市場上接近半數(shù)的供應(yīng)來自東部。上半年東部市場供應(yīng)了27194套、317.22萬平米，套數(shù)占總供應(yīng)的47%；其次是西部，西部上半年的供應(yīng)有所減少，供應(yīng)14395套、164.69萬平米，套數(shù)占總供應(yīng)量的25%，；南部區(qū)域上半年供應(yīng)5823套、73平米，套數(shù)占總供應(yīng)量的10%，；北部上半年供應(yīng)8618套、91.76萬平米，套數(shù)占供應(yīng)總量的15%。（2）成交量及區(qū)域分析2016年上半年濟(jì)南住宅市場共成交47577套、545.55萬平米，同比增長43.9%和47.7%.從各區(qū)域的成交來看，濟(jì)南上半年區(qū)域分化嚴(yán)重，東部銷量暴漲，區(qū)域共成交22850套、263.8萬平米，套數(shù)和面積占到全市成交量的48%，較去年同期上漲48.4%和54.7%，高端改善項目熱銷是導(dǎo)致成交面積上漲的主要原因。西部主要是品牌項目支撐片區(qū)成交，區(qū)域上半年共成交11292套、129.4萬平米，套數(shù)和面積占到全市成交量的24%，較去年同期上漲18.9%和20.0%。北部成交較為平穩(wěn)，上半年共成交6817套、72.6萬平米，套數(shù)和面積分別占到全市成交量的14%和13%，較去年同期上漲21.3%和23.6%。南部和中部成交量上漲明顯，南部成交主要是華潤和魯能項目，上半年區(qū)域成交5136套、63.3萬平米，套數(shù)和面積分別占到全市成交量的11%和12%，較去年同期上漲146.7%和143.7%。中部是因為新項目的入市熱銷帶動，區(qū)域上半年成交1483套、16.4萬平米，較去年同期增長了1021套和9.98萬平米。（3）成交價格分析上半年，濟(jì)南住宅整體均價9505元/平米，同比上漲14.3%。房價上漲明顯，一方面高端項目頻推，改善性需求爆發(fā)；另一方面銷售市場持續(xù)向好，各項目庫存不足，價格上漲。從各區(qū)域的價格看，除了中部價格出現(xiàn)下降外，其他區(qū)域的價格均呈上漲趨勢。尤其東部市場領(lǐng)漲勢頭最為明顯，目前東部區(qū)域成交均價已經(jīng)突破萬元。2、寫字樓市場分析2016年上半年，寫字樓市場總供應(yīng)48.2萬平米，同比減少22.8%，開發(fā)商推貨節(jié)奏放緩、入市謹(jǐn)慎，新增供應(yīng)量較去年同期明顯減少，庫存壓力得到緩解；上半年總成交20.34萬平米，同比下降5.6%，成交較為穩(wěn)定。受房地產(chǎn)整體價格普漲和成交板塊影響，上半年均價為12081元/平米（該價格不包含綠地普利中心和世茂高端寫字樓），同比上漲8.1%，漲幅明顯。上半年成交多集中在東部區(qū)域，價格也較高，拉高了整體市場均價。 從各區(qū)域成交來看，2016年上半年，寫字樓成交量主要集中在二環(huán)東以東的奧體和高新板塊。上半年奧體板塊成交9.72萬平米，占比47.8%，高新板塊成交4.92萬平米，占比24.4%。受城市東擴和CBD建設(shè)影響，東部區(qū)域為城市發(fā)展的主力區(qū)域，東部樓市大熱惠及寫字樓項目。西客站板塊上半年在售項目較少，且無新房源加推，客戶需求刺激程度較小，且受樓市整體“東熱西冷”的影響，去化速度緩慢，上半年僅成交1.18萬平米，占比5.8%。受個別熱銷項目影響，其他零星板塊和山大路板塊成交量大致相當(dāng)，分別成交2.31萬平米和1.63萬平米，占比11.4和8%。3、 商業(yè)市場分析 2016年上半年，濟(jì)南市商業(yè)市