從法的和諧價(jià)值維度探析小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的解決(原).doc

從法的和諧價(jià)值維度探析“小產(chǎn)權(quán)房”的法律問(wèn)題摘要：“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題作為當(dāng)今社會(huì)的熱點(diǎn)，它涉及了小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度、土地征收制度、農(nóng)村土地及其上房屋登記制度等法律問(wèn)題。由于中國(guó)社會(huì)正處在法治進(jìn)程當(dāng)中，因此只有以社會(huì)主義和諧社會(huì)理論為指導(dǎo)的法，在和諧的維度下解決上述問(wèn)題，才能真正做到對(duì)癥下藥。也就是說(shuō)，“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的解決應(yīng)體現(xiàn)人與人的和諧、人與社會(huì)的和諧和人與自然的和諧。關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；和諧；法律問(wèn)題引言從07年北京畫(huà)家村農(nóng)民馬海濤訴畫(huà)家李玉蘭夫婦一案，到最近北京5棟廉價(jià)長(zhǎng)租樓盤(pán)的強(qiáng)制拆除，“小產(chǎn)權(quán)房”作為一種社會(huì)現(xiàn)象越來(lái)越引起人們的關(guān)注。小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象之所以在這兩年迅速躥紅，究其原因，是它集中反映了當(dāng)前社會(huì)的種種矛盾。與此同時(shí)，作為中國(guó)共產(chǎn)黨指導(dǎo)現(xiàn)階段國(guó)家建設(shè)的社會(huì)主義和諧社會(huì)理論，由于它能很好調(diào)整了當(dāng)前的主要社會(huì)關(guān)系，也逐漸將和諧轉(zhuǎn)化成為法的價(jià)值的一種。因此，在法治社會(huì)的背景下，如何用具有和諧價(jià)值的法來(lái)“對(duì)癥下藥”的解決小產(chǎn)權(quán)房難題，便成為了具有典型意義的社會(huì)和法律焦點(diǎn)問(wèn)題。一、小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的概述1、小產(chǎn)權(quán)房的概念“小產(chǎn)權(quán)房”是相對(duì)于擁有國(guó)有土地使用權(quán)的“大產(chǎn)權(quán)房”而言的，是指在農(nóng)民集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作的房屋產(chǎn)權(quán)證明的房屋。亦有人認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體所有土地上建造的，出售給非本集體經(jīng)濟(jì)成員的房屋。1一般來(lái)說(shuō)，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的界定主要通過(guò)以下要點(diǎn)：第一，小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的，大多數(shù)是在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)的，但也有少部分是在農(nóng)用地上建設(shè)的；第二，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)主體有村委會(huì)與開(kāi)發(fā)商合作建設(shè)的，也有村委會(huì)自行建設(shè)的，村委會(huì)在小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)中發(fā)揮著重要作用；第三，小產(chǎn)權(quán)房的銷(xiāo)售對(duì)象是非集體經(jīng)濟(jì)組織成員，大多數(shù)為城鎮(zhèn)居民，也有其他集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民；第四，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房者無(wú)法得到國(guó)家頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書(shū)，只能得到鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)制作的房產(chǎn)證，國(guó)家并不承認(rèn)這種房產(chǎn)證的效力。根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房所在土地的性質(zhì)，可以將小產(chǎn)權(quán)房分為集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)用地上的小產(chǎn)權(quán)房。與普通商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房一般具有價(jià)格低廉、質(zhì)量未經(jīng)檢驗(yàn)以及分布偏僻等特點(diǎn)。2、小產(chǎn)權(quán)房涉及的法律問(wèn)題小產(chǎn)權(quán)房不是一個(gè)法律概念，但它卻涉及了很多法律問(wèn)題。（1）小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力我國(guó)是“房地一體”主義的立法，也就是說(shuō)如果轉(zhuǎn)讓宅基地上建造的房屋，也必須轉(zhuǎn)讓相關(guān)的宅基地使用權(quán)。但土地管理法第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！睋?jù)此一般認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。這樣，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同便被認(rèn)定為無(wú)效。07年的畫(huà)家村一案的判決也佐證了該合同的效力在法律上的判斷。2從現(xiàn)行立法看，小產(chǎn)權(quán)房是不具有合法性的；不過(guò)從公平正義的角度看，小產(chǎn)權(quán)房的合法性問(wèn)題不能被“一刀切”。一方面，小產(chǎn)權(quán)房確實(shí)反映了城鎮(zhèn)與農(nóng)村居民的生活需求，是目前城鄉(xiāng)一體化的真實(shí)寫(xiě)照。它涉及了諸多需要保護(hù)的法益，因此，不能簡(jiǎn)單的認(rèn)定其買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。另一方面，建設(shè)用地使用權(quán)與宅基地使用權(quán)應(yīng)該平等對(duì)待，都應(yīng)該具有占有、使用、收益、處分的權(quán)能。宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，進(jìn)而造成小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效，這實(shí)際上是一種“歧視”。（2）農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度現(xiàn)行立法僅允許因繼承房屋時(shí)發(fā)生的農(nóng)村宅基地使用權(quán)的一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)约氨敬宕迕裰g住房的出賣(mài)和出租時(shí)發(fā)生的農(nóng)村宅基地使用權(quán)的一并轉(zhuǎn)讓。尚不允許非本村村民、城鎮(zhèn)居民、法人及其他組織，因轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出租等方式取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)。這樣其就為上述小產(chǎn)權(quán)房的合法性問(wèn)題埋下了爭(zhēng)論的伏筆。我國(guó)現(xiàn)在的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度是基于城鄉(xiāng)二元化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)而制定的，然而，隨著我國(guó)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加速，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度與現(xiàn)實(shí)生活的需要之間發(fā)生了越來(lái)越多的抵觸。因此，如何克服法律的滯后性，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度與現(xiàn)實(shí)生活需要的統(tǒng)一，將是解決諸如小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的所不得不面對(duì)的課題。（3）土地征收制度土地征收制度暴露的問(wèn)題，是由集體建設(shè)用地使用權(quán)限制流轉(zhuǎn)制度所間接引發(fā)的連帶效應(yīng)。我國(guó)目前正處在城鄉(xiāng)一體化的高速進(jìn)程當(dāng)中。城市需要更多的集體建設(shè)用地來(lái)進(jìn)行城市的擴(kuò)大化建設(shè)，農(nóng)村村民也向往城市的生活，紛紛放棄供其使用的土地和所有的房屋，進(jìn)城務(wù)工成為城市居民的一份子。然而，國(guó)家立法限制農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)，城市便無(wú)法獲得足夠的農(nóng)村土地進(jìn)行城市建設(shè)。于是，一條捷徑便應(yīng)運(yùn)而生，那便是政府征收農(nóng)村集體所有土地，進(jìn)而出讓給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行城市建設(shè)。不過(guò)，令人遺憾的是，這并非一種理想的解決方法，它會(huì)引起很多問(wèn)題：第一，土地征收須以“公共利益目的”為前提，那么非為公共利益如為商業(yè)利益進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)使用土地，則不能取得土地。如果把“公共利益”無(wú)限泛化，不僅會(huì)使政府的信譽(yù)大打折扣，而且也會(huì)造成政府的過(guò)度自由裁量，從而有損法治進(jìn)程。第二，土地征收收益分配的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村集體建設(shè)用地的征收是不同于一般的建設(shè)用地征收的，其主要是因?yàn)檗r(nóng)村集體建設(shè)用地涉及到農(nóng)民這個(gè)重要的利益群體。無(wú)論是“三農(nóng)問(wèn)題”，還是建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的規(guī)劃，農(nóng)民利益都是重中之重。土地征收的問(wèn)題也是如此。另外，農(nóng)民是農(nóng)村集體建設(shè)用地的實(shí)際意義上的所有權(quán)人，他們也理應(yīng)獲得更多的利益。不過(guò)，根據(jù)國(guó)研中心課題組的調(diào)查，在目前“合法的”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，地方政府拿走土地增值的20%到30%；開(kāi)發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭，占40%到50%；土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在鄉(xiāng)以下，其中，農(nóng)民的補(bǔ)償款僅占5%到10%。這不得不說(shuō)是對(duì)農(nóng)民利益的一種搶奪。3（4）農(nóng)村土地及其上房屋登記制度完善農(nóng)村土地（包括農(nóng)用地）及其上房屋的登記制度，在目前的中國(guó)，主要有兩個(gè)方面的意義。從短期的角度來(lái)看，農(nóng)村土地及其上房屋的登記有助于土地及房屋的公示，利于村民對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的監(jiān)督。在小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)與銷(xiāo)售過(guò)程中，村委會(huì)直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，獲得土地增值收益，是小產(chǎn)權(quán)房的當(dāng)然受益者。不過(guò)由于農(nóng)民集體和集體經(jīng)濟(jì)組織的概念不確定，農(nóng)民的權(quán)利沒(méi)有明確的界定，農(nóng)民集體對(duì)村委會(huì)成員沒(méi)有形成有效的監(jiān)督機(jī)制，村委會(huì)往往以集體的名義進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)，而村委會(huì)成員在巨大的土地收益面前又被利益驅(qū)動(dòng)，再加上小產(chǎn)權(quán)房缺乏法律規(guī)制，造成部分村干部瓜分土地增值收益，而農(nóng)民卻得不到本應(yīng)得到的土地收益。因此，完善農(nóng)村土地及其上房屋的登記制度，有利于確定真實(shí)的權(quán)利主體，同時(shí)也能使村民時(shí)刻關(guān)注土地和房屋的動(dòng)態(tài)，使村委會(huì)的決策和交易做到“透明化”。從長(zhǎng)期的角度來(lái)看，農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和其上房屋所有權(quán)流轉(zhuǎn)將伴隨城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程，成為一種合法的交易。這樣，完善農(nóng)村土地及其上房屋登記制度便為全社會(huì)內(nèi)的公開(kāi)交易提供了基礎(chǔ)。首先，登記確定權(quán)利的歸屬。不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利登記從法理上講，往往是一種有效性的要件，事先的登記能夠，做到權(quán)利的宣示，使權(quán)利人更好的對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行支配。其次，登記保障流通安全。登記具有公示性。公示的權(quán)利不僅能夠警示潛在的交易人，而且其關(guān)鍵作用在于能夠?qū)埂耙晃锒噘u(mài)”中的第三人。這樣，登記就能為市場(chǎng)交易中經(jīng)濟(jì)意義上的人提供足夠的交易信息，使其做出合理的判斷。目前，我國(guó)的農(nóng)村土地及其上房屋登記制度還存在諸多的空白。盡管2008年2月1日起施行的土地登記辦法和2008年7月1日起施行的房屋登記辦法承認(rèn)了集體土地所有權(quán)和使用權(quán)、農(nóng)村房屋的所有權(quán)可以作為登記的對(duì)象，但是許多具體的制度和界定仍然需要進(jìn)一步完善，并且也需要相關(guān)的登記法規(guī)與民法的基礎(chǔ)法律規(guī)定在日后形成有機(jī)的整體，為相關(guān)的交易提供制度基礎(chǔ)。3、小產(chǎn)權(quán)房法律問(wèn)題的產(chǎn)生原因（1）相關(guān)法律法規(guī)的矛盾小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題主要涉及三部法律憲法、物權(quán)法、土地管理法。4憲法是國(guó)家根本法，具有最高效力，統(tǒng)管一切社會(huì)事項(xiàng)。憲法第8條規(guī)定：“參加農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的勞動(dòng)者，有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)自留地、自留山”。第10條規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地。”該規(guī)定將我國(guó)的土地分為國(guó)家所有和集體所有兩種形式，國(guó)家和集體成為擁有土地所有權(quán)且相互獨(dú)立的兩個(gè)主體。對(duì)土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧椃ㄊ菄?yán)格禁止的，但是土地的使用權(quán)是可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓的。由此可知，憲法只是做出了框架性的規(guī)定，并沒(méi)有沒(méi)有對(duì)農(nóng)村集體所有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓給予具體的規(guī)定。土地管理法是土地使用方面的專(zhuān)門(mén)性法律，其第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱(chēng)依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。”第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”這兩條明確規(guī)定了集體土地不能用于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，雖然土地管理法并沒(méi)有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題做出直接規(guī)定，但通過(guò)對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制間接禁止小產(chǎn)權(quán)房。新近出臺(tái)的物權(quán)法針對(duì)作為不動(dòng)產(chǎn)處理的集體所有土地，在第151條規(guī)定：“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理?！钡?53條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”由這兩條準(zhǔn)用性規(guī)則可知，集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題，適用土地管理法等法律規(guī)定，也就是說(shuō)物權(quán)法對(duì)此并沒(méi)有做任何變化。但是，153條所規(guī)定的“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”為小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)定留下了過(guò)于寬泛的空間。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，政府，尤其是一些地方政府為了調(diào)控樓市，紛紛將小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)認(rèn)定作為宏觀(guān)調(diào)控的手段。政府會(huì)適時(shí)發(fā)布一些類(lèi)似于政策的規(guī)定，由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化多端，規(guī)定的內(nèi)容也經(jīng)常朝令夕改，或是大相徑庭。這樣在小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)定上，便出現(xiàn)了時(shí)時(shí)不同、處處不同的混亂局面。（2）相關(guān)利益主體需求的矛盾小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)會(huì)涉及到地方政府、開(kāi)發(fā)商、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民和房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同一方的城鎮(zhèn)居民。雖然各個(gè)主體之間由于小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，互相之間形成了一個(gè)非常復(fù)雜的利益網(wǎng)絡(luò)，可謂是牽一發(fā)而動(dòng)全身。小產(chǎn)權(quán)房在立法上不予承認(rèn)，并缺乏相關(guān)規(guī)范，自然它的出現(xiàn)將會(huì)帶來(lái)諸多的弊端。就開(kāi)發(fā)商而言，小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)少，建筑利用率高，價(jià)格低廉，它的出現(xiàn)無(wú)疑沖擊著正規(guī)途徑的開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商的利益。就地方政府而言，小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)由于繞過(guò)國(guó)家而直接尋求集體經(jīng)濟(jì)組織，不繳納土地出讓金，也不繳納房地產(chǎn)建設(shè)和銷(xiāo)售中的各種稅費(fèi)，這就直接損害了以土地收入作為主要財(cái)政來(lái)源的地方政府的利益。就農(nóng)民而言，由于小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)建設(shè)無(wú)法律規(guī)制，如何避免農(nóng)村集體土地腐敗問(wèn)題，如何對(duì)巨額土地增值收益進(jìn)行合理分配，如何使土地增值收益真正落到農(nóng)民手中，這一切都沒(méi)有法律保障。農(nóng)民的所有者利益能否實(shí)現(xiàn)，就目前來(lái)看，還是個(gè)未知數(shù)。然而，事物都具有兩面性，小產(chǎn)權(quán)房在具有諸多弊端的同時(shí)，也不失其合理性。就農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織而言，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)使其擴(kuò)充了土地所有權(quán)的經(jīng)營(yíng)，不僅可以占有、使用、收益，而且也能處分，增加了收益的機(jī)會(huì)。就農(nóng)民而言，小產(chǎn)權(quán)房使農(nóng)民直接參與土地增值收益分配，其得到的利益必然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)土地補(bǔ)償款的數(shù)額。此外，農(nóng)民通過(guò)集體土地上的建設(shè)，吸引城里人來(lái)居住、投資，農(nóng)村的第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)都能夠帶動(dòng)起來(lái)。就城鎮(zhèn)居民而言，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格低廉，往往不到城市商品房的一半，也節(jié)省了排隊(duì)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等的時(shí)間成本，可以使城鎮(zhèn)居民以較少的錢(qián)住上自己心儀的房子。5可見(jiàn)，在這個(gè)利益系統(tǒng)里，開(kāi)發(fā)商成為了最大的受害者，而農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民則成為了最大的受益者。 （3）法律的滯后性與現(xiàn)實(shí)需要的矛盾眾所周知，法律作為一種社會(huì)調(diào)控的工具，它自身并不是萬(wàn)能的。它不僅在規(guī)范對(duì)象的范圍上存在不足，而且也在規(guī)范的僵硬性或滯后性上有必然的劣勢(shì)。如果立法者在立法當(dāng)時(shí)，未能很好預(yù)見(jiàn)到未來(lái)的社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，抑或社會(huì)的發(fā)展產(chǎn)生了突如其來(lái)的變化，法律往往會(huì)成為人們尋求實(shí)質(zhì)正義的枷鎖。在小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題上，法律的滯后性特點(diǎn)再次引起人們的關(guān)注。如前所述，中國(guó)目前對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的立法規(guī)制主要體現(xiàn)在土地管理法的規(guī)定上。不過(guò)，令人惋惜的是土地管理法的立法意圖似乎并沒(méi)有正確地反映當(dāng)前的社會(huì)形勢(shì)。究其原因，主要是土地管理法反映的是中國(guó)城鄉(xiāng)二元的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。在立法當(dāng)時(shí)，農(nóng)村和城市是兩個(gè)互相隔離的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，雙方都自給自足，在自身內(nèi)部實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)要素的循環(huán)。顯然，該法的立法宗旨是與我國(guó)目前的國(guó)情相違背的。我國(guó)目前正經(jīng)歷著一場(chǎng)高速的城鄉(xiāng)一體化運(yùn)動(dòng)。城鄉(xiāng)一體化是城市化發(fā)展的一個(gè)新階段，是隨著生產(chǎn)力的發(fā)展而促進(jìn)城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)方式、生活方式和居住方式變化的過(guò)程，是城鄉(xiāng)人口、技術(shù)、資本、資源等要素相互融合，互為資源，互為市場(chǎng)，互相服務(wù)，逐步達(dá)到城鄉(xiāng)之間在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、生態(tài)上協(xié)調(diào)發(fā)展的過(guò)程。毋庸置疑，農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)是符合這個(gè)社會(huì)進(jìn)程的，也就是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房作為該流轉(zhuǎn)的一種形式，是具有其合理性的。二、法的和諧價(jià)值1、法的和諧價(jià)值的含義法的和諧價(jià)值是最近兩年中國(guó)理論界所著力倡導(dǎo)的一種法的價(jià)值。它與社會(huì)主義和諧社會(huì)理論是相輔相成的。一方面，法治的中國(guó)需要法具有和諧的價(jià)值，進(jìn)而保障社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)；另一方面，社會(huì)主義和諧社會(huì)的偉大進(jìn)程也無(wú)疑會(huì)加劇法自身的和諧化進(jìn)程。正是基于上述原因，法的和諧價(jià)值越來(lái)越受到人們的認(rèn)可，進(jìn)而成為法的一種重要的價(jià)值。法的和諧價(jià)值，是指法在一定的條件下，尤其是在實(shí)行民主、法治的條件下，能夠因勢(shì)利導(dǎo)，使人們的這些需要和價(jià)值追求獲得協(xié)調(diào)，使對(duì)立的東西得以統(tǒng)一，使相反的方面得以相成。也就是說(shuō)，法有協(xié)調(diào)不同主體或同一主體之間多種、多樣、多變的價(jià)值追求，從而促進(jìn)人們之間的和諧，促進(jìn)社會(huì)和諧的價(jià)值，而這就是法的和諧價(jià)值。62、法的和諧價(jià)值的體現(xiàn)由于法的和諧價(jià)值主要來(lái)源于社會(huì)主義和諧社會(huì)理論，因此它自身和諧價(jià)值便在社會(huì)主義和諧社會(huì)的框架下得以體現(xiàn)。我們所要建設(shè)的社會(huì)主義和諧社會(huì)，是民主法治、公平正義、誠(chéng)信友愛(ài)、充滿(mǎn)活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會(huì)。民主法治，就是社會(huì)主義民主得到充分發(fā)揚(yáng)，依法治國(guó)基本方略得到切實(shí)落實(shí)，各方面積極因素得到廣泛調(diào)動(dòng)；公平正義，就是社會(huì)各方面的利益關(guān)系得到妥善協(xié)調(diào)，人民內(nèi)部矛盾和其他社會(huì)矛盾得到正確處理，社會(huì)公平和正義得到切實(shí)維護(hù)和實(shí)現(xiàn)；誠(chéng)信友愛(ài)，就是全社會(huì)互幫互助、誠(chéng)實(shí)守信，全體人民平等友愛(ài)、融洽相處；充滿(mǎn)活力，就是能夠使一切有利于社會(huì)進(jìn)步的創(chuàng)造愿望得到尊重，創(chuàng)造活動(dòng)得到支持，創(chuàng)造才能得到發(fā)揮，創(chuàng)造成果得到肯定；安定有序，就是社會(huì)組織機(jī)制健全，社會(huì)管理完善，社會(huì)秩序良好，人民群眾安居樂(lè)業(yè)，社會(huì)保持安定團(tuán)結(jié)；人與自然和諧相處，就是生產(chǎn)發(fā)展，生活富裕，生態(tài)良好。總的來(lái)說(shuō)，法的和諧價(jià)值在三個(gè)方面得以體現(xiàn)：第一，人與人的層面，法通過(guò)各種機(jī)制引導(dǎo)和維護(hù)人與人和諧。具體說(shuō)來(lái)，法明確個(gè)體身份及其權(quán)利和義務(wù)，確保人與人之間誠(chéng)實(shí)信用，化解矛盾和糾紛。第二，人與社會(huì)的層面。該層面有可具體細(xì)化為三個(gè)關(guān)系。在公民與國(guó)家的關(guān)系中，法律理性平衡權(quán)利與權(quán)力之間的關(guān)系，合理協(xié)調(diào)了公民利益與國(guó)家利益的范疇，建立健全了權(quán)利救濟(jì)制度；在個(gè)人與集體關(guān)系中，法律通過(guò)合理的規(guī)定，有效統(tǒng)籌了個(gè)人與集體，實(shí)現(xiàn)集體正義，提高了集體凝聚力和個(gè)體的認(rèn)同感；在群體與群體關(guān)系中，法律在民主的基礎(chǔ)上確定利益主體、界定利益范圍、指導(dǎo)利益分配、協(xié)調(diào)利益關(guān)系，實(shí)現(xiàn)各個(gè)階層的共贏(yíng)共榮。第三，人與自然層面。法律將可持續(xù)發(fā)展理念轉(zhuǎn)化為法律上的權(quán)利和義務(wù)，不僅能夠統(tǒng)一人們的環(huán)境保護(hù)意識(shí)，增強(qiáng)政府的環(huán)境保護(hù)責(zé)任，而且也能為環(huán)境方面的爭(zhēng)端提供救濟(jì)的依據(jù)。7三、小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題在法的和諧價(jià)值維度下的解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題是當(dāng)代中國(guó)諸多社會(huì)矛盾的一個(gè)縮影，無(wú)疑它是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。而中國(guó)目前正朝著法治國(guó)家的方向邁進(jìn)，也就是說(shuō)要用法律解決諸多社會(huì)問(wèn)題，在這個(gè)意義上說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題又轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)法律問(wèn)題。在解決這個(gè)問(wèn)題時(shí)，我們必須時(shí)刻保持頭腦清醒，冷靜客觀(guān)的厘清各種關(guān)系，以社會(huì)主義和諧社會(huì)理論為指導(dǎo)，突出法的和諧價(jià)值，在和諧的維度上尋求一個(gè)最為妥當(dāng)?shù)慕鉀Q方法。1、人與人的和諧農(nóng)村宅基地使用權(quán)主體的擴(kuò)大我國(guó)目前關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)主體的規(guī)定，是基于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)而做出的規(guī)定。該規(guī)定只將以戶(hù)為單位的農(nóng)村村民作為唯一的權(quán)利主體。這種帶有歧視色彩的“身份主義”的立法模式是不利于城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民相容相通的，是不利于人與人之間和諧的。伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下工業(yè)化與城市化的發(fā)展，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)一體化將決定社會(huì)成員身份的一體化，“農(nóng)民”將不再是確定的身份而是一種職業(yè)的選擇。農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度應(yīng)考慮到社會(huì)所有成員，其受益人群將不僅僅是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民，還應(yīng)該包括廣大城鎮(zhèn)居民。在切實(shí)保障農(nóng)民安居樂(lè)業(yè)的前提下，只要是不改變農(nóng)村宅基地的使用用途，沒(méi)有破壞其使用功能，法律應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)適度地向城鎮(zhèn)居民、法人及其他組織流轉(zhuǎn)。2、人與社會(huì)的和諧（1）公民與國(guó)家的關(guān)系土地征收制度的完善土地征收制度是國(guó)家權(quán)力在合法的前提下，對(duì)公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)做出強(qiáng)制處分，并做出相應(yīng)補(bǔ)償?shù)囊环N制度。其是權(quán)利制約權(quán)力關(guān)系的一種例外，不過(guò)其目的也只有一個(gè)，即更好的保護(hù)個(gè)人的權(quán)利。但是，如果不能很好的處理土地征收的相關(guān)事宜，那肯定將會(huì)使公民權(quán)利處于可能時(shí)刻受權(quán)力侵犯的不確定狀態(tài)之中，造成公民與國(guó)家關(guān)系的緊張。我國(guó)的土地征收制度目前存在兩大問(wèn)題，一是“公共利益”的泛化，二是土地征收補(bǔ)償?shù)牟缓侠?。前者主要是政府為了?cái)政稅收，常常打著公共利益的旗號(hào)，征收農(nóng)村集體所有土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；后者是指土地征收并經(jīng)開(kāi)發(fā)后所獲得的利益，開(kāi)發(fā)商和政府拿了大頭，而作為土地所有人的村民則只拿到了5%到10%。針對(duì)第一個(gè)問(wèn)題，只有嚴(yán)格限制“公共利益”的內(nèi)涵，才能減少政府對(duì)農(nóng)村集體所有土地的征收和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將該現(xiàn)象扼殺在搖籃之中?！肮怖妗睉?yīng)至少具有這樣幾個(gè)特征：首先，所涉目的應(yīng)有特別重要性，即應(yīng)該是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事。其次，公共目的的發(fā)生應(yīng)具有不經(jīng)常性。征收本身便是一種例外，如果發(fā)生征收的情況變得極其平常，那么它便失去了特殊性。最后，公共利益判斷的做出應(yīng)該考慮權(quán)利保護(hù)的因素。征收的最終目的是為了保護(hù)權(quán)利，因此，一個(gè)事項(xiàng)是否應(yīng)認(rèn)定為存在公共利益目的，也應(yīng)考慮到其是否能更好的保護(hù)權(quán)利。而針對(duì)第二個(gè)問(wèn)題，應(yīng)該突出農(nóng)民實(shí)際意義上的土地所有人的身份，在利益的分配上，給予其絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。該分配比例不僅應(yīng)該考慮農(nóng)民現(xiàn)實(shí)生活水平、通貨膨脹的情況、地區(qū)的情況，而且應(yīng)該考慮農(nóng)民的子孫安置和生活的要求。（2）個(gè)體與集體的關(guān)系農(nóng)村土地及其上房屋登記制度的完善農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)中，代表村民與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉，是開(kāi)發(fā)利益的直接受益人。農(nóng)民作為實(shí)際意義上的土地所有人從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所獲取的利益中進(jìn)行二次分配。由于我國(guó)相關(guān)立法的不完備，該開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程都缺乏實(shí)質(zhì)意義上的監(jiān)督，難以做到個(gè)人與集體利益的平衡。如何既不影響集體經(jīng)濟(jì)組織的工作效率，又使其工作透明，登記制度是十分有效的一種選擇。隨著2008年相繼生效的土地登記辦法和房屋登記辦法，我國(guó)形成了農(nóng)村土地及其上房屋登記制度?；趯?duì)目前農(nóng)村土地和房屋登記現(xiàn)狀的考慮，該法僅規(guī)定了登記具有對(duì)抗的效力。但是,為了強(qiáng)化權(quán)利取得的確認(rèn)方式，滿(mǎn)足土地管理的客觀(guān)要求，充分發(fā)揮物權(quán)登記公示、公信的效力，維護(hù)交易安全，農(nóng)村宅基地使用權(quán)以及其上房屋所有權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)采取登記生效的原則，必須進(jìn)行物權(quán)登記。農(nóng)戶(hù)依法申請(qǐng)經(jīng)批準(zhǔn)取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)提出農(nóng)村宅基地使用權(quán)初始登記申請(qǐng)，報(bào)縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，將農(nóng)村宅基地使用權(quán)記載于土地登記簿公示，核發(fā)農(nóng)村宅基地使用權(quán)證。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得自宅基地使用權(quán)登記完成時(shí)生效。農(nóng)村宅基地使用權(quán)人在申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在直轄市、市、縣人民政府建設(shè)主管部門(mén)或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)，申請(qǐng)房屋登記，獲得注明“集體土地”字樣的房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書(shū)。房屋所有權(quán)的取得自房屋權(quán)屬登記完成時(shí)生效。（3）群體與群體的關(guān)系農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度的完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)是與城市建設(shè)用地使用權(quán)相對(duì)應(yīng)的概念，它們都是城鄉(xiāng)二元化結(jié)構(gòu)的產(chǎn)物。然而，兩者的權(quán)能卻不是對(duì)應(yīng)的。城市建設(shè)用地使用權(quán)有占有、使用、收益、處分的權(quán)能，而農(nóng)村宅基地使用權(quán)卻只有占有、使用、收益的權(quán)能，或者說(shuō)只有有限的處分權(quán)能，即只能在該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。這顯然是不公平的，不利于城鄉(xiāng)居民兩大群體之間的和諧。因此，只有公平對(duì)待農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城市建設(shè)用地使用權(quán)，賦予農(nóng)村宅基地使用權(quán)以充分的處分權(quán)能，才能成功解決這對(duì)矛盾。具體來(lái)看，應(yīng)該允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)以買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與、出租、抵押、入股等方式在社會(huì)中進(jìn)行流轉(zhuǎn)。但是還應(yīng)注意：首先，以切實(shí)保障農(nóng)民的居住利益為首要原則。農(nóng)村宅基地制度是保障農(nóng)民居住權(quán)的一種帶有福利性質(zhì)的社會(huì)保障制度。在此基礎(chǔ)上，方可將農(nóng)村宅基地使用權(quán)再向城鎮(zhèn)居民等主體流轉(zhuǎn)。其次，流轉(zhuǎn)的期限不得超過(guò)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的剩余期限。再次，嚴(yán)格遵守農(nóng)村宅基地的土地規(guī)劃和使用用途的要求。取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體不得改變宅基地規(guī)劃的使用用途，受讓人只能利用宅基地建造以居住為目的的住宅。最后，同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。物權(quán)法強(qiáng)化了農(nóng)村集體組織的成員權(quán)，為了保護(hù)本集體經(jīng)濟(jì)組織以及本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的利益，法律應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定在農(nóng)村宅基地使用權(quán)