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文檔簡(jiǎn)介
房地產(chǎn)與施工行業(yè)的一般特點(diǎn)一,房地產(chǎn)今天我講一下房地產(chǎn)和施工,這是我們基本上是我們項(xiàng)目的百搭的,基本上我們所有上項(xiàng)目的同志們都發(fā)現(xiàn),基本上都有這兩個(gè)項(xiàng)目,這個(gè)不要去奇怪,往小里說(shuō),地產(chǎn)和施工是攫取中國(guó)紅利一個(gè)重要的通道,往大里說(shuō),不管發(fā)家自哪一個(gè)行業(yè),最終資本的逐利性,會(huì)把你拉到中國(guó)對(duì)恩愛糾纏的這個(gè)領(lǐng)域里面。因?yàn)檫@個(gè)領(lǐng)域,它的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制非常的混亂,里面可鉆的空子非常多,所以它就天然的是一個(gè)政商勾結(jié)的高發(fā)地,但凡有一定社會(huì)能量的,都會(huì)謀求進(jìn)入這個(gè)高地。在村里面有能量的,會(huì)在村里面搞,在鎮(zhèn)上有能量的在鎮(zhèn)上搞,在全國(guó)有能量的在全國(guó)搞。我前不久給大家發(fā)了一篇文章,大家可能見到的,廣東有一個(gè)叫大壯國(guó)際的,它體量非常小,一個(gè)很弱的十幾億的一個(gè)企業(yè),它就敢和一個(gè)村子合作,做一個(gè)150萬(wàn)方的一個(gè)超大項(xiàng)目,它的150萬(wàn)方是由村民自己協(xié)商,自己拆遷,由村民聯(lián)合入股占49,大壯出開發(fā)款,占51,別忘了,做一個(gè)地產(chǎn)建設(shè),大頭是地價(jià),這樣一來(lái),村民自己拆遷,自己組成一個(gè)公司入股,占49,大壯只要出建設(shè)費(fèi)用,材料啊,地基啊,施工啊,到一定高度,可以預(yù)售了以后,一下子就滾動(dòng)起來(lái)了,這種開發(fā)形態(tài),一看就知道,這是只有坐地虎才能干的,過(guò)江龍干不了,這個(gè)也從另外一個(gè)側(cè)面證明這個(gè)行業(yè)。簡(jiǎn)單來(lái)看的話,房地產(chǎn)開發(fā)無(wú)外乎拿地,規(guī)劃設(shè)計(jì),招投標(biāo),又叫成本合約,施工,銷售,物業(yè)管理,這么一些環(huán)節(jié),非常簡(jiǎn)單。拿地對(duì)利潤(rùn)的影響數(shù)以億計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)利潤(rùn)的影響數(shù)以億或千萬(wàn)計(jì),成本合約對(duì)利潤(rùn)的影響數(shù)以百萬(wàn)計(jì),施工對(duì)利潤(rùn)的影響數(shù)以十萬(wàn)計(jì),銷售對(duì)利潤(rùn)的影響數(shù)以千萬(wàn)計(jì),物業(yè),全中國(guó)來(lái)講,賺錢的就三家,中海,萬(wàn)科,保利,剩下的虧多賺少。物業(yè)基本上是地產(chǎn)商拿來(lái)做品牌的,很少很少說(shuō)拿物業(yè)來(lái)賺錢,這基本上已經(jīng)鳳毛麟角了。所有開發(fā)商,都形成了在這樣的一個(gè)結(jié)構(gòu)里面,要么從頭到尾全產(chǎn)業(yè)鏈展開,甚至延伸到后面的地產(chǎn)中介,甚至裝修,前面的建材,甚至像李兆基,延伸到在全球擁有數(shù)萬(wàn)處物業(yè),就持有N多個(gè)分割小商鋪,從分割小商鋪里賺錢,你們會(huì)覺(jué)得李兆基很好笑吧,基本上大一點(diǎn)的項(xiàng)目從來(lái)沒(méi)干過(guò),但是在香港長(zhǎng)時(shí)間排位居于李嘉誠(chéng)之前,只有金融危機(jī)前后,李嘉誠(chéng)才把他推翻,成為華人首富,這是蓋價(jià)值鏈分割之功也,對(duì)價(jià)值鏈進(jìn)行不同的布局,就會(huì)形成不同的優(yōu)勢(shì)。 如果再往前走,如果延伸到一級(jí)開發(fā),那就更狠了,一級(jí)開發(fā),甚至圍繞著政府的大的城市規(guī)劃,空間設(shè)計(jì)和規(guī)劃控制,踩著紅線,把土地整理出來(lái),整理的過(guò)程當(dāng)中,土地的利弊得失,好壞,比如說(shuō)這個(gè)土地是化工廠填埋而成的,里面有很多毒,比如說(shuō)這個(gè)土地是旁邊規(guī)劃里面是個(gè)垃圾焚燒廠,還有這個(gè)土地本身,現(xiàn)在看著這樣,回頭立即會(huì)通地鐵等等,回頭很多因素了解了以后,回頭一級(jí)開發(fā)做完,把生地變熟地,把綠地變成可開發(fā)用地,或者政治能量比較大的話,把工業(yè)土地改性質(zhì),改為住宅或商業(yè)用地,那基本上賺翻了,甚至把公益用地,教育用地,幾乎不要錢的土地,轉(zhuǎn)成商業(yè)用地,那是不得了,所有全中國(guó)的玩足球的就在玩這一批,龐大的批個(gè)體校,批一個(gè)什么體育中心,建很多很多樓房,剛開始是訓(xùn)練基地,后來(lái)做會(huì)所,最后銷售掉,要不然踢足球還能賺到錢。 一級(jí)開發(fā)做完了以后,伙同政府做很多招拍掛的條件,做招拍掛的門檻,讓別人進(jìn)不來(lái)。比如說(shuō)某地的招拍掛條件就是開發(fā)這個(gè)土地必須旗下?lián)碛兴募乙陨衔逍羌?jí)酒店,必須要有五星級(jí)酒店?duì)I運(yùn)經(jīng)驗(yàn),必須開發(fā)總面積超過(guò)1000萬(wàn)方等等,六個(gè)條件一看下來(lái),其實(shí)這就是為碧桂園定做的,所以碧桂園去香港上市的時(shí)候,很多人問(wèn)他,機(jī)構(gòu)問(wèn)他你的低價(jià)這么便宜,你是怎么做到的,你的低價(jià)是其他開發(fā)商的1/4左右,你怎么做到的,碧桂園就講了半天,才把這個(gè)模式講清楚,就是碧桂園模式,碧桂園模式后來(lái)就被我們描述為鎖定大盤,一口氣跟政府談一個(gè)5000畝,1萬(wàn)畝,3萬(wàn)畝,起碼按平方公里講的這樣的大盤以后,進(jìn)行毛地的建設(shè)。在毛地之上,把醫(yī)院,郵局,學(xué)校,百貨公司建好以后,這個(gè)土地拿出來(lái)再去拍賣,這時(shí)候門檻已經(jīng)非常非常高了,很多人知道,一旦我把你拍下來(lái),我收購(gòu)你的這些酒店、百貨公司,恐怕我得付出天價(jià),但是你自己只要一個(gè)低價(jià)就能買下來(lái),這屬于一二級(jí)能夠聯(lián)動(dòng)起來(lái)的方式。 好,這就是房地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)的一個(gè)大的一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)。那么一流的地產(chǎn)商整明白了,甚至是代替政府做規(guī)劃,這方面做得最好的,我們公司老人手都熟悉的一個(gè)案例泛華,代替政府做規(guī)劃,萬(wàn)達(dá)也是,代替政府做規(guī)劃,他賺的錢是來(lái)自于把一般性的土地用途尚未完全清晰的一大塊土地,把它清晰化,做一個(gè)造城,做一個(gè)綜合體項(xiàng)目,從而把這個(gè)土地價(jià)值進(jìn)行充分攫取,而他拿到的土地價(jià)格非常低,他是掙規(guī)劃的錢。而港臺(tái)商人當(dāng)初來(lái)到大陸,是掙時(shí)間的錢,不管怎么樣,一看在中軸線上,一看在未來(lái)的新城區(qū),先拿下來(lái),放上20年再說(shuō)。像我們對(duì)面的港匯,陳啟宗的恒隆地產(chǎn),他的恒隆廣場(chǎng)大家非常熟悉,但是港匯更是他的妙中之絕,先是拿出來(lái)做停車場(chǎng),做美食街,后來(lái)拿出來(lái)做一個(gè)港匯廣場(chǎng),然后是平的,但是規(guī)劃的時(shí)候,他的雙塔是規(guī)劃好了,先沒(méi)修雙塔,下面的裙樓先營(yíng)業(yè),裙樓把低價(jià)燒熱了以后,再開始把雙塔做起來(lái),這個(gè)手法對(duì)時(shí)間價(jià)值的把握,可以說(shuō)到精妙級(jí)別,大陸商人在這方面,完全沒(méi)法跟他們相提并論,因?yàn)榇箨懮倘藢?duì)城市級(jí)差地租的認(rèn)識(shí)和理解,遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)法跟港臺(tái)商人在同一個(gè)層面上,城市級(jí)差地租的研究,是城市最?yuàn)W秘的一堂課,就是在城市發(fā)展過(guò)程當(dāng)中,東南西北城區(qū),哪一塊地塊會(huì)怎么走,具體到具體的一個(gè)地塊,同一個(gè)地塊在街頭街角,在幾個(gè)主岔路口和在小岔道的,差幾百米,其租價(jià)、地價(jià)、功能就會(huì)嚴(yán)重不足。就對(duì)城市級(jí)差地租的靜態(tài)觀察及動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè),更是重要的難以想象。小小的嘉里集團(tuán)在北京,就是修了個(gè)嘉里中心,嘉里中心一共建面24萬(wàn),北京嘉里中心,整個(gè)總資產(chǎn)超過(guò)千億。你們知道現(xiàn)在很多大集團(tuán),非常龐大,總資產(chǎn)800億,900億,說(shuō)出來(lái)很嚇人,而對(duì)嘉里集團(tuán)來(lái)講,隨便對(duì)北京下一步的城市發(fā)展趨勢(shì)一做一個(gè)預(yù)測(cè),在那里布局一塊項(xiàng)目,做酒店啊,百貨公司啊,寫字樓,一個(gè)綜合體,現(xiàn)在就那一個(gè)地方,每年的租金收入,除了銷售的物業(yè)有租金收入幾十個(gè)億,資產(chǎn)過(guò)千億。你們?nèi)タ纯?,?guó)內(nèi)很多赫赫有名的大集團(tuán),總資產(chǎn)才多少億,這是對(duì)城市級(jí)差地租的理解,到目前為止,中國(guó)大陸目前正在努力,但是因?yàn)槲覀儧](méi)有過(guò)對(duì)城市起落漲跌,整個(gè)一個(gè),乃至于兩三個(gè)周期的這種歷史了解,數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)沉淀,所以你讓我們的人去發(fā)現(xiàn)即將隕落的一個(gè)城市,預(yù)測(cè)鄂爾多斯何時(shí)垮,從而追漲殺跌,是做不到的,我們不可能,但是歐美普遍的掌握了這樣一種學(xué)問(wèn),如果你們仔細(xì)研究這一塊的話,有一門學(xué)問(wèn)叫城市發(fā)展史,非常值得學(xué)習(xí)。了解房地產(chǎn)這本書是入門書,你們有時(shí)間,但凡涉及到地產(chǎn)的施工項(xiàng)目,都買來(lái)看看,不讀此書,基本上都是盲人和傻子,對(duì)城市到底怎么成長(zhǎng),城市里面景觀,一個(gè)紀(jì)念碑怎么影響城市的發(fā)展,一個(gè)城市廣場(chǎng)將會(huì)怎樣影響,綠地將會(huì)怎么樣影響等等等等,因?yàn)槌鞘胁皇侵袊?guó)的特產(chǎn),城市是西方的特產(chǎn),我們說(shuō)的城市是西方定義的,我們的這種縱橫,直線,環(huán)城,中央大道,這種城市規(guī)劃,早就廢了N多年,我們現(xiàn)在所謂的城市是西方定義的城市,所以必須理解城市發(fā)展史。地產(chǎn)公司就在賺這個(gè)錢,這是一流地產(chǎn)公司干的事,要么通過(guò)規(guī)劃挖掘生產(chǎn)力,要么掙取時(shí)間價(jià)值,就這兩個(gè)流派,沒(méi)有別的流派,但是中國(guó)有這么多的地產(chǎn)公司,他都要掙錢,他怎么掙錢,就出現(xiàn)第三個(gè)流派,第三個(gè)流派是從營(yíng)運(yùn)效率上來(lái)掙錢,在香港去上市,如果你的土地儲(chǔ)備不夠你三年持續(xù)開發(fā),鐵定不讓你上市,這是所謂的香港模式。香港模式只承認(rèn)時(shí)間價(jià)值,他認(rèn)為一個(gè)地產(chǎn)商賺錢,就是靠你的土地儲(chǔ)備,所以中國(guó)大陸但凡地產(chǎn)商都中了香港病,都講我土地夠我開發(fā)多少年,這是香港模式,因?yàn)橹袊?guó)大陸的地產(chǎn)商都是拜香港人為師,所以都學(xué)的是港臺(tái)模式。而美國(guó)模式,像普爾特,漢斯,他走的模式是什么呢,不管多高地價(jià)(其實(shí)美國(guó)地價(jià)不高),只要被我拿到了,我通過(guò)卓越的產(chǎn)品,卓越的銷售,總能銷出高價(jià)格來(lái),我玩的是快速拿地,快速修建,快速銷售,快速回籠資金,快速周轉(zhuǎn),掙的是這一塊錢,所以美國(guó)模式不注重手上有多少開發(fā)多年的土地,注重的是產(chǎn)品,這和香港模式完全走的是兩條路。香港模式是土地儲(chǔ)備量越大越好,像恒大地產(chǎn),事實(shí)上土地實(shí)際儲(chǔ)備已經(jīng)到3億多平米,3億多平米,這是很恐怖的概念,可以買下很多國(guó)家了,小國(guó)。像萬(wàn)科,土地儲(chǔ)備3500萬(wàn)平米,已經(jīng)是很大了,到3億多,就是10個(gè)萬(wàn)科,8個(gè)碧桂園,這就到一個(gè)駭人聽聞的高度,他們都走的是通過(guò)儲(chǔ)備大量土地,而且越是到那種欠發(fā)達(dá),需發(fā)展,欠缺投資的地方,砍價(jià)式把土地價(jià)格談低,然后捂在手上捂一段時(shí)間盤,利用內(nèi)部資金慢慢周轉(zhuǎn),等到周轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)了,那個(gè)地方土地價(jià)格起來(lái)了,房產(chǎn)市場(chǎng)成熟了,我再慢慢賺錢。而這種通過(guò)周轉(zhuǎn),通過(guò)產(chǎn)品賺錢的模式,到目前為止,我們都知道它是個(gè)流派,但是國(guó)內(nèi)幾乎無(wú)人支持它,因?yàn)橘嵧恋氐腻X更容易,誰(shuí)都不愿意去做產(chǎn)品的錢,產(chǎn)品的錢多難掙啊,所以這就是劣幣驅(qū)逐良幣,我們現(xiàn)在還沒(méi)有看到,中國(guó)大陸也就是像富力,金帝小小的走這個(gè)模式以外,還走得不純粹,基本上99%都是土地儲(chǔ)備模式,所以你見一個(gè)地產(chǎn)商,談?wù)勀銈兺恋貕蚨嗌倌觊_發(fā)的,他會(huì)覺(jué)得你很懂行,你注重你的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化了嗎,你的周轉(zhuǎn)率高嗎,他會(huì)覺(jué)得這個(gè)人是個(gè)外行,不懂行,就是這個(gè)道理。 掙時(shí)間價(jià)值,通過(guò)儲(chǔ)備土地的時(shí)間長(zhǎng)度,龜速開發(fā),分多期開發(fā),甚至是先做一個(gè)停車場(chǎng),做一個(gè)大的那種簡(jiǎn)易的批發(fā)市場(chǎng),捂住多少年的盤,政府你也不能說(shuō)我沒(méi)有開發(fā),我已經(jīng)在開發(fā)了,在用了,這個(gè)都是港臺(tái)商人手上有了足夠的錢,有了余錢以后,守時(shí)間價(jià)值。但是你們知道中國(guó)商人雖然是光速掙錢,但是你倒推多少年,比如說(shuō)再倒推五年,恒達(dá)地產(chǎn)小得不得了,倒推八年,沒(méi)人看得上萬(wàn)達(dá),其實(shí)他們當(dāng)時(shí)手上都沒(méi)有錢。而通過(guò)改規(guī)劃來(lái)掙錢,也是極少數(shù)有高能量企業(yè)的最愛,剩下的大部分,是介于幾者之間,我土地儲(chǔ)備也就是兩三年,但是我可能沒(méi)有你關(guān)系那么硬,但是我在一個(gè)鎮(zhèn)上,一個(gè)縣上,我搞定全省不行,但是我搞定縣還是可以的,做這種區(qū)域霸主非常多,所以我們會(huì)看到,中國(guó)房地產(chǎn)商除了有全國(guó)性的這種大地產(chǎn)商以外,區(qū)域霸主非常多,像藍(lán)光地產(chǎn),就不走出成都,我在成都牛得一塌糊涂,像廣匯,在最高峰時(shí)期占有烏魯木齊90%的市場(chǎng),像建業(yè),河南王,河南以外一平米都不建,我就這么狠,現(xiàn)在好一點(diǎn)了。 大約走這幾條線,近些時(shí)間,地產(chǎn)商們都被萬(wàn)科搞迷糊了,一個(gè)呢是萬(wàn)科是雙頭蛇,香港模式加美國(guó)模式,既大量?jī)?chǔ)備土地,又每年有巨大的開發(fā)量,所以每年能支撐一千四五百億的銷售額,光是地產(chǎn)板塊支撐一千四五百億銷售額,而且主要是以住宅為主,95%以上是住宅為主,這是很罕見的一個(gè),全球最大,漢斯,普爾特,之前萬(wàn)科的老師們,都難以望其項(xiàng)背。那么綠地,每年能干到三千多億,能源一千多億,汽車銷售三四百億,其他的金融業(yè),貿(mào)易業(yè)四五百億,其實(shí)真正的地產(chǎn)板塊,去年也就一千二百億左右,今年理論上,因?yàn)樯鲜辛?,理論上?yīng)該超過(guò)一千六百億,可是因?yàn)槠焚|(zhì),客戶問(wèn)題,其實(shí)把他速度拖慢了,他今年理論上是超越不了萬(wàn)科,但是出于張玉良的虛榮心,他會(huì)作假也會(huì)超越萬(wàn)科,但是我們心里知道他是怎么回事,就是萬(wàn)科是雙頭蛇,既走產(chǎn)品力高周轉(zhuǎn)模式,又玩大儲(chǔ)備。近期萬(wàn)科的一些新做法,什么小股控盤啊,事業(yè)合伙人這些制度,稍微關(guān)注一下,我這里就做一個(gè)通盤的掃描,不多說(shuō)了。 除了這些以外,因?yàn)榈禺a(chǎn)是一個(gè)非常可怕的行業(yè),拿地的時(shí)候,一大塊資金要出去,拆遷如果困難,建設(shè)如果吃力,遲遲拿不到預(yù)售證,基本上這就死了。所以地產(chǎn)行業(yè)天然的是一個(gè)非常適合于投行存在,吃爛尾樓的人可以吃得很香的一個(gè)行業(yè),潘石屹在上海吃了一個(gè)東海廣場(chǎng),一個(gè)爛尾樓賺了40個(gè)億的凈利潤(rùn),算是在大陸地區(qū)算是一個(gè)杰作,但是在地產(chǎn)市場(chǎng)里來(lái)看的話,爛尾樓向來(lái)是這個(gè)行業(yè)的常態(tài),因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的資金是暴進(jìn)暴出,它不是個(gè)勻速性進(jìn)入,只要你對(duì)現(xiàn)金流的管理不到位,只要你有一些其他,尤其是多元化企業(yè),多元化上面,剛好你的資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)的,所以很多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是算著你的資金的極點(diǎn)來(lái)坑你,知道你最近這幾個(gè)月資金最困難,那么你是不是落井下石一下,坑你一把,對(duì)地產(chǎn)商自己來(lái)講的話,也有一個(gè)怎么有效的加快自己的周轉(zhuǎn)率的問(wèn)題,在這方面,順馳是全中國(guó)的極端,它是去拿地之前就做好規(guī)劃,這個(gè)最好笑,做個(gè)規(guī)劃其實(shí)幾十萬(wàn),大一點(diǎn)的百把撐死,拿地,小地塊幾個(gè)億,大地塊幾十上百億,順馳就發(fā)現(xiàn)全中國(guó)人,這些地產(chǎn)商都是抓蔥買蒜的家伙,心胸狹窄,是拍完了以后再來(lái)做規(guī)劃,為什么,你規(guī)劃了去拍地,拍不到不是浪費(fèi)了嗎,順馳認(rèn)為這點(diǎn)浪費(fèi)不可怕,所以他們是規(guī)劃完以后,最大化價(jià)值算出來(lái),大約可以掙到多少錢,概算,就是按億或千萬(wàn)算,不精確到百萬(wàn)的話,大約能夠概算出來(lái),大不了區(qū)間,拿這個(gè)概算去拿地,這個(gè)概算不合理,就超出了我的預(yù)計(jì)就算了,我不拿,結(jié)果你看,這就差不多卡下來(lái)兩三個(gè)月的時(shí)間。然后一般順馳都會(huì)超出第二名一倍去拍,為什么超出第二名一倍去拍,他把拆遷的壓力給政府,政府必須幾個(gè)月把土地整理好交給他,每晚一天罰百分之幾或千分之幾,政府會(huì)及時(shí)給他,他往往能創(chuàng)下60天拿地,拍賣當(dāng)日起60天或90天開工,180天預(yù)售,這樣的卓越的記錄。但是他舉了這么高的價(jià)格,比第二名高一倍,他提出預(yù)付5%到10%,剩下的款第二年或第三年付,兩年或三年付清,結(jié)果往往創(chuàng)下他樓盤銷售完了,第二筆款還沒(méi)付的這樣的卓越成績(jī)。現(xiàn)在當(dāng)然各地已經(jīng)不再容許這樣,但是當(dāng)時(shí)他地價(jià)非常高,對(duì)政府來(lái)講的話,出現(xiàn)一個(gè)地王,非常有助于把周邊的其他地塊的價(jià)格拉起來(lái),哪怕你對(duì)我的條件比較苛刻,我都會(huì)接受你這么高的報(bào)價(jià),因?yàn)橛幸粋€(gè)示范效應(yīng),所以順馳可以說(shuō),在這方面當(dāng)時(shí)做到極致了。 那么王石現(xiàn)在在做,一個(gè)是產(chǎn)品力,所謂產(chǎn)品力就是過(guò)去我們把它定義為更好的產(chǎn)品,王石學(xué)習(xí)美國(guó)普爾特在研究,就是怎么拿出一個(gè)更好的面向,他把他的消費(fèi)者定義為七種,面對(duì)七種不同的消費(fèi)者,丁克等等,研究出不同的產(chǎn)品,產(chǎn)品里面的房型,甚至每一個(gè)墻體里面的線路的布線都完全不一樣,這樣一來(lái)呢,為他日后做住宅工業(yè)化,提供了非常好的良機(jī)。徹底的標(biāo)準(zhǔn)化,在碧桂園也是如此,碧桂園一共七種大堂,七種大堂,其實(shí)是三種主要要素的組合構(gòu)成七種大堂,碧桂園的每一個(gè)項(xiàng)目就是這三種要素一組合,就會(huì)構(gòu)成其中一種大堂,這個(gè)審計(jì)很好審計(jì),標(biāo)準(zhǔn)化了。像南派,以碧桂園為核心的,更形成了一種把外墻貼上石材,把園林做得非常好,把會(huì)所做成五星級(jí),然后小客廳,大臥室這樣一種產(chǎn)品,薄墻體,通風(fēng),采光好。粵派純粹就是包子有肉就在褶上,把好的全部放在外面,那種苗木,都是那種一株幾十塊錢的,內(nèi)地都是幾十塊錢的,這個(gè)完全去了粵派地產(chǎn)就流連忘返,不想回來(lái),其實(shí)推開門,里面的東西很一般,有肉放在褶上。而你看海派,以上海為核心,就是曲面的,流線的這種墻體造型,大玻璃,通透而較大的客廳,喜歡拉到家里說(shuō)個(gè)事,粵派已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了,在家里面就是睡覺(jué),生活的,在家里面見客人,一般都不見,都是拉到會(huì)所里面去,對(duì)產(chǎn)品的理解,事實(shí)上隨著生活越來(lái)越個(gè)性化。而萬(wàn)科遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在前面,他的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化,供應(yīng)商的標(biāo)準(zhǔn)化,甚至到現(xiàn)在,產(chǎn)品住宅工業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)化,遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在前面。但是還有一些,國(guó)內(nèi)還有一些更牛的,或者說(shuō)更新的,還意識(shí)到如果我把中介也拿下來(lái),像順馳,金地,首創(chuàng)啊,都做中介,把中介也拿下來(lái),我對(duì)級(jí)差地租的把握更加深入。做中介,這個(gè)其實(shí)是對(duì)一個(gè)城市級(jí)差地租深刻的理解,對(duì)物業(yè)評(píng)估,對(duì)土地的評(píng)估,這就是后面很多人都知道的大數(shù)據(jù),但是真正數(shù)據(jù)源頭,就是來(lái)自于你最起碼要有中介,中介有做包銷的,21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn),還有像中原這種,不做樓盤包銷,只做租賃,只做中介的,樓盤包銷是他的空白。但是還有很多企業(yè)覺(jué)得樓盤包銷,租賃,中介全做,其實(shí)就在于他要獲取的樣本量到底有多大,他對(duì)這個(gè)城市的理解和他的雄心到底有多大。 物業(yè)在今天,極少數(shù)很有雄心壯志的開發(fā)商把它做成了自己的一個(gè)品牌的支撐,像萬(wàn)科,提供100多種,原先提供100多種物業(yè)服務(wù),其中30幾是免費(fèi)的,剩下的90幾種是收費(fèi)的,到今天萬(wàn)科已經(jīng)上升到為社區(qū)提供第五食堂,提供社區(qū)金融,恒大已經(jīng)給社區(qū)提供打通水這樣的高度,像花樣年的子公司,開始給廣東地區(qū),甚至更大地區(qū)的物業(yè)提供整合的商業(yè)服務(wù),而且形成自己的一個(gè)軟件平臺(tái),為一億多平米的物業(yè)提供它的延伸的物業(yè)軟件或物業(yè)服務(wù),物業(yè)服務(wù),一個(gè)物業(yè)公司再大也干不了一億平米,你們想光是入住的人群有多大,但是它的開發(fā)的一些APP,覆蓋人群,到了一億多平米。 那么這些都事實(shí)上是主流人群,他們也都可以視為做一個(gè)產(chǎn)品,然后為什么物業(yè)服務(wù)好了以后,效果比較好呢,二手房見底,物業(yè)價(jià)值見底,租售則越來(lái)越優(yōu)秀,所以物業(yè)當(dāng)時(shí)價(jià)值看不出來(lái),持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值看得出來(lái)。中國(guó)采用的是有限責(zé)任制的地產(chǎn)開發(fā),而且采用的是香港模式,一次巨額收費(fèi),后面的物業(yè)是小收費(fèi)。美國(guó)是前面銷售價(jià)格很低,后面的物業(yè)收費(fèi)和房產(chǎn)稅收入很大,所以呢,美國(guó)的開發(fā)商開發(fā)完了沒(méi)賺多少錢,必須守著物業(yè)慢慢掙錢,政府持續(xù)收稅,這個(gè)對(duì)于一個(gè)政府的漸進(jìn)式城市建設(shè)非常有幫助,那種爆發(fā)式城市建設(shè),一年一變樣絕對(duì)做不到,所以中國(guó)睿智的學(xué)習(xí)了香港模式,但是由此造成了很多隱患,不具備資質(zhì)的,能力很差的開發(fā)商,包給那種很爛的那種施工企業(yè),在招投標(biāo)上做手腳,很爛的,用最差的材料,所以為什么水暖管建,水電都非常差,過(guò)上多少年,十年,十五年,基本上全出事,但是這些老板,要么公司已經(jīng)關(guān)閉了,注銷了,我知道是周正國(guó)開發(fā)的,但是周正國(guó)注銷了以后,我就追究不了他的責(zé)任,他是有效責(zé)任,很好笑。也沒(méi)有一筆質(zhì)保金,而且還有很多壞老板,我們哪怕用行政能力,非法可以懲罰他們,他們都移民,地產(chǎn)這方面出了很多這樣的問(wèn)題。 好了,這些是主流人群干的事,那么現(xiàn)在非主流人群,干更遠(yuǎn)的事。郭廣昌現(xiàn)在怎么開發(fā)房地產(chǎn)呢,一個(gè)是用保險(xiǎn)的浮存金,做保險(xiǎn)有很多浮存金,浮在面上的,還沒(méi)有賠付掉的浮存金,浮存金呢,有兩種做法,一個(gè)是我這個(gè)浮存金拿去做銀行的基礎(chǔ)存款,還有一種是我浮存金拿出去做,保險(xiǎn)現(xiàn)在可以做資產(chǎn)管理,做PE了,受益,所以我就算我的財(cái)務(wù)成本,我自己做PE,賺6個(gè)點(diǎn),我拿自己的浮存金來(lái)做地產(chǎn)開發(fā),賺11個(gè)點(diǎn),我利差是5個(gè)點(diǎn)。還有一種算法更牛,浮存金是白得的,相當(dāng)于負(fù)現(xiàn)金流,拿負(fù)現(xiàn)金流開發(fā),其實(shí)就是你怎么向你的股東匯報(bào)的問(wèn)題。復(fù)星就是學(xué)巴非特模式,巴非特所有的投資都是用保險(xiǎn)浮存金,所以他是全球最成功的商人,他控制了AIG,以后他的所有的投資都是從AIG來(lái)的,所以他的資金成本,在所有的投資商里面是最低的,現(xiàn)在復(fù)星在學(xué)這個(gè)模式,不僅學(xué)這個(gè)模式,而且復(fù)星還在干什么,由復(fù)星出面來(lái)組織房地產(chǎn)基金,房地產(chǎn)基金里面呢,復(fù)星出資5%到10%,其余的復(fù)星的朋友們,復(fù)星的伙伴們,按照基金法叫做合格投資人的這些人,出資90%到95%。比如說(shuō)一個(gè)100億元的復(fù)星地產(chǎn)基金,復(fù)星只出5億到10億,然后剩下的90億或95億由其他人出,這就是資金最起碼放大了10倍,甚至20倍。拿這筆錢去開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候,銀行視同為你的自有資金,配套貸款75%,配套貸款多少呢,300億,你拿100億去開發(fā)地產(chǎn),銀行,就是你自有資金25%,銀行配套300億,這就很可怕了,這就放大了,你們一算就知道了,放大了至少30倍。但是復(fù)星更可怕,他很有可能拿這筆復(fù)星地產(chǎn)基金做母基金,再發(fā)10支10億元的基金,就是100億,我在每個(gè)基金里出10億,再讓別人出90億,這個(gè)當(dāng)然理論上他可以三級(jí)、四級(jí)放大,在中國(guó)市場(chǎng)目前沒(méi)有這么火,他沒(méi)法做這樣的算術(shù)題。但是這樣一算你們就知道,這個(gè)實(shí)在是,這種做法實(shí)在是太可怕了。他募集資金,我的好朋友,好朋友拉來(lái)的好朋友,我把這些人鎖定在這里,我向他們路演,最后要求你們出資,我簽合同的時(shí)候可以告訴你,差不多回報(bào)應(yīng)該在7個(gè)點(diǎn)在9個(gè)點(diǎn),但絕不寫在合同里,你如果非要寫在合同里,不行,我不寫,口頭我可以給你暗示,明示都不行,你作為L(zhǎng)P應(yīng)該有LP的自覺(jué),然后我就給你這么多回報(bào),和我賺了多少錢無(wú)關(guān)。如果你這一起你吃了虧,下一期你跟進(jìn),像杭州濱江地產(chǎn)發(fā)了九期了,前面吃了虧的,后面總會(huì)補(bǔ),占了太多便宜,回頭總會(huì)吃點(diǎn)虧,但長(zhǎng)期來(lái)講的話,比放在銀行里,或者余額寶,那至少是穩(wěn)當(dāng)?shù)?,因?yàn)檫@么大筆資金,比如說(shuō)你手上有20個(gè)億,你是不敢放在余額寶里的,真的會(huì)毀掉的。這個(gè)他已經(jīng)在算爭(zhēng)利的要素價(jià)值,過(guò)去我們認(rèn)為土地便宜,就是最厲害的,他現(xiàn)在是土地便宜,資金還要便宜。 土地便宜了,資金便宜了,那么我們?cè)傧?,能不能模式便宜。萬(wàn)達(dá)是典型的模式便宜,萬(wàn)達(dá)呢在每個(gè)地方開發(fā)項(xiàng)目,一定要當(dāng)?shù)卣乙粋€(gè)合作伙伴,形成51對(duì)49的模式,最后萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)修出來(lái)以后,綜合體歸自己,萬(wàn)達(dá)商業(yè)街歸對(duì)方,他在一開始修建的時(shí)候,面積上就算得很清,最后我倆分得很開,合作由你搞定當(dāng)?shù)氐呐9砩呱?,所有的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),賄賂風(fēng)險(xiǎn)我一分不擔(dān),我倆做完,把商業(yè)街給你,我只做綜合體,你們仔細(xì)看看萬(wàn)達(dá)所有的項(xiàng)目都是這么做的。同時(shí)萬(wàn)達(dá)有七級(jí)合作伙伴,比如說(shuō)第一級(jí)合作伙伴,家樂(lè)福,沃爾瑪,這種屬于簽約70年,租金打?qū)φ墼賹?duì)折,然后對(duì)方可以隨時(shí)解約,對(duì)對(duì)方毫無(wú)約束力,這種是送貨上門級(jí)戰(zhàn)略合作伙伴,他們一般會(huì),只要你萬(wàn)達(dá)開綜合體,我一定會(huì)來(lái)捧場(chǎng),反正條件對(duì)我這么優(yōu)越,不開白不開。而對(duì)其他,再往下還有很多合作品牌,最差的比如有一個(gè)兒童品牌叫博士蛙,要求你每年在我所有覆蓋的面積里面,你最起碼要做到比如說(shuō)3000平米,5000平米,如果能做到租金打多少折,如果做不到,你在我這里有一筆質(zhì)保金,押金,我沒(méi)收了。這樣一來(lái),萬(wàn)達(dá)做到了全世界唯一一個(gè)3、50萬(wàn)的大綜合體,開業(yè)當(dāng)天招商全滿,絕對(duì)沒(méi)有一個(gè)企業(yè),一般要經(jīng)過(guò)5到8年招商才能全滿,他能夠開業(yè)當(dāng)天全滿,模式非常便宜。所以為什么說(shuō)21世紀(jì)是中國(guó)世紀(jì),說(shuō)的就是這個(gè)意思,像這么聰明的人,印度是不可能擁有的,這個(gè)腦袋得多會(huì)想啊。最重要的是整個(gè)中國(guó),全民皆商,價(jià)值觀高度統(tǒng)一,都在財(cái)富渴望期,焦灼期,焦慮期,所以用一根指揮棒可以所有的人都可以指揮起來(lái),碰到很多人很恬淡,想歸于田園,還有很多人反社會(huì)主義,這個(gè)就麻煩了,多元社會(huì)是做不到,像中國(guó)這樣積極,所以他能做到模式便宜。 至于還有很多公司,龐大的中介,通過(guò)中介了解當(dāng)?shù)氐淖邉?shì),判斷當(dāng)?shù)氐膬r(jià)格和市場(chǎng)的最佳入手點(diǎn),進(jìn)去以后又利用自己中介龐大的客戶資源,迅速銷售,迅速回籠資金,這些次模式,那是比比皆是,多得不能再多了。像綠地,每去一個(gè)城市,必給該城修一個(gè)第一高樓,第一高樓修完以后招商非常好,為什么呢?張玉良認(rèn)為第一高樓的優(yōu)勢(shì)就在于很虛榮,在該地有很多住在原第一、二、三高樓的人,在我修了第一高樓以后,就全部搬到我第一高樓,租金加倍無(wú)所謂,在第一高樓里,誰(shuí)不愿意住在第一高樓,客戶來(lái)了,合同不砍價(jià)就直接成交了,羊毛出在羊身上,然后第一高樓賺錢,政府老覺(jué)得第一高樓是虧的,因?yàn)橥顿Y非常大,周邊配套的住宅,商業(yè)大量的給。所以綠地每進(jìn)入一個(gè)城市,修一個(gè)第一高樓,高鐵站對(duì)面修一個(gè)高鐵商戶區(qū),再做一個(gè)龐大的舊城改造,再做一個(gè)龐大的綜合體,四個(gè)項(xiàng)目做下來(lái),必掙無(wú)疑,他的3000億就是這么來(lái)的,他是把一個(gè)城市視為一個(gè)項(xiàng)目,南京第一高樓,武漢第一高樓,合肥第一高樓,鄭州第一高樓,都是他做起來(lái)的,你會(huì)說(shuō)北京、上海,算了吧,北京和上海不是修不起第一高樓,北京和上海是政府不可能拿他當(dāng)一根蔥,他就是算準(zhǔn)了門當(dāng)戶對(duì),略高一級(jí)的,所以博士娶本科,本科找中專這么一個(gè)級(jí)別。 那么大的,你們看得出來(lái)的算是主流吧,就是這樣一個(gè)流派,目前中國(guó)的房地產(chǎn),第一,還沒(méi)到拿不到地,所以每拿一個(gè)項(xiàng)目要精致化開發(fā)的程度,必然要走到這個(gè)程度。還有呢,算著以后沒(méi)有多少項(xiàng)目了,拿著手上持有很多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng),現(xiàn)在還沒(méi)到這個(gè)程度,到那天就叫做后房地產(chǎn)時(shí)代,至于王石們未雨綢繆,用線上線下結(jié)合服務(wù)于社區(qū),在社區(qū)做金融,在社區(qū)做服務(wù)等等,那都屬于小眾的。而多元化的佼佼者華潤(rùn),一向提倡產(chǎn)融結(jié)合,融融結(jié)合,產(chǎn)產(chǎn)結(jié)合,基于華潤(rùn)旗下的華潤(rùn)水泥,華潤(rùn)燃?xì)?,華潤(rùn)健康,華潤(rùn)醫(yī)療,華潤(rùn)教育,華潤(rùn)地產(chǎn),華潤(rùn)的萬(wàn)象城等多個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊,現(xiàn)在開始融合的做項(xiàng)目。他做比如小徑灣,水泥進(jìn)去,燃?xì)膺M(jìn)去,健康進(jìn)去,會(huì)所進(jìn)去,教育進(jìn)去,商業(yè)進(jìn)去,所以一出手就是個(gè)產(chǎn)融結(jié)合的一個(gè)巔峰,包括社區(qū)里的金融服務(wù),那都是應(yīng)有之意,這都屬于太厲害了,不值得講,講了以后傷心,學(xué)不到。當(dāng)然這些里面,還有一些就是挖掘極限商業(yè)價(jià)值,現(xiàn)在很多很爛的四星級(jí)酒店,都賺不到錢,其實(shí)盈利能力比如家、漢庭差得遠(yuǎn),拿下來(lái)做酒店改造,改造完,改造得比較個(gè)性,一下子一個(gè)新酒店就出來(lái)了,外墻,內(nèi)部裝修略為加以改進(jìn),至于loft改造,倉(cāng)庫(kù)改造等等,一些居民樓做成風(fēng)情建筑,你們?nèi)ド虾S袀€(gè)很爛的項(xiàng)目,田子坊,你們看那么爛的做的很小資,也做出價(jià)值來(lái),這樣的項(xiàng)目多得很。像安縵法云,杭州的安縵法云是佼佼者,華東地區(qū)最高檔的一個(gè)酒店,就是他把一個(gè)古村落整體拿下來(lái)以后,把每一個(gè)古村落里面的古宅子作為一間客房,一個(gè)古宅子,四合院,或者一個(gè)院子就是一間客房,這樣一來(lái),一個(gè)古村落就是一個(gè)酒店集群,這個(gè)和這次APEC會(huì)議在北京開的,接待總統(tǒng)的那個(gè)酒店有異曲同工之妙,有時(shí)間在做項(xiàng)目的時(shí)候,把這次APEC接待這些元首的酒店,也研究一下,這個(gè)酒店集群太牛了,是阿特金斯做的,多少個(gè)元首,每一幢別墅事實(shí)上就是一個(gè)酒店群,至少3、50間客房,每幢別墅,這次接待元首,元首走了以后對(duì)外開放,據(jù)說(shuō)民營(yíng)企業(yè)家們排隊(duì)排到好長(zhǎng)時(shí)間以后,都是想在奧巴馬的床上睡一下。這些都屬于后房地產(chǎn)或準(zhǔn)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng),我們還得懂,這是整個(gè)中國(guó),因國(guó)家紅利,區(qū)域紅利所累積成的一個(gè)巨大的紅利區(qū),因他外部高度不確定性,所以很多人不敢介入,常態(tài)的傳統(tǒng)企業(yè)不敢介入,他風(fēng)險(xiǎn)較高,不確定性較高,所以少數(shù)介入者就獲得了勇敢者的獎(jiǎng)金,而且是超額獎(jiǎng)賞,而且他本身還有一個(gè)窮者愈窮,富者愈富,經(jīng)驗(yàn)強(qiáng)的,政治能量強(qiáng)的越來(lái)越強(qiáng),最后就變成了一個(gè)典型的一個(gè)馬太效應(yīng),全國(guó)你看堆出來(lái)的超千億的,行情這么不好,要超過(guò)8個(gè),這是很可怕的。這個(gè)行業(yè)最終到明年,可能會(huì)出現(xiàn)10個(gè)世界500強(qiáng),世界500強(qiáng)也就500家,其中10個(gè)同時(shí)成為,或者8個(gè)同時(shí)成為世界500強(qiáng),這還是很震撼世界的,大約就看到,整個(gè)算是房地產(chǎn)的一個(gè)地圖吧。 除了大家所理解的,所知道的這么一個(gè)中國(guó)最顯著的,每年光是地價(jià)給國(guó)家貢獻(xiàn)7萬(wàn)億的一個(gè)行業(yè)以外,其實(shí)拍地給國(guó)家貢獻(xiàn)7萬(wàn)億,它是支柱經(jīng)濟(jì)是不可替代的,無(wú)論你怎么調(diào)控,我們已經(jīng)看到了,目前還沒(méi)有一個(gè)行業(yè),光是地價(jià)提供7萬(wàn)億,其他的稅收,交易,各種能夠把國(guó)家養(yǎng)到這個(gè)高度,你不要看GDP這么大,真正就是算國(guó)家能夠進(jìn)行財(cái)政收入,除了稅收以外,支柱就是靠房地產(chǎn),還沒(méi)有一個(gè)行業(yè),能夠說(shuō)是個(gè),到這個(gè)程度的萬(wàn)億級(jí)的支柱,包括中國(guó)最狠的一個(gè)支柱煙草,煙草到萬(wàn)億就撐死了,他是沒(méi)法跟房地產(chǎn)這樣的級(jí)別來(lái),這個(gè)量級(jí)的來(lái)比,剩下的一個(gè)就是汽車了,汽車這個(gè)中國(guó)就是掙個(gè)高興錢,利潤(rùn)全是外資的,中資主要是合并報(bào)表的錢,國(guó)家手上過(guò)手的錢非常少非常少,像大眾這么大的公司,每年交的稅寥寥無(wú)幾,所以為什么我們喊了半天的支柱支柱,搞不下來(lái),就是這個(gè)道理。而且地產(chǎn)商們討厭他們的時(shí)候很討厭,但是對(duì)于一個(gè)城市來(lái)講的話,他夢(mèng)幻般的壓縮了城市進(jìn)程,極大化的短期里面迅速的使城市的承載功能、發(fā)展功能、使用功能成熟,這也是一個(gè)小小的成都的國(guó)際會(huì)展中心,單體面積191萬(wàn)方,亞洲最大的一個(gè),一個(gè)房子就是191萬(wàn)方,這個(gè)還是很恐怖的,有時(shí)間你們可以去看看,這么大的一個(gè)項(xiàng)目,事實(shí)上是整個(gè)成都中軸線南端,直接有一個(gè)標(biāo)志,城市檔次就上了一個(gè),躍升了一個(gè)層次。像第一高樓,給城市做地標(biāo),如果廣州沒(méi)有這個(gè)扭扭大廈,我們就不能想象廣州現(xiàn)在怎么能夠和深圳、香港能夠并肩,要不然就成了一個(gè)村妞了,這是地產(chǎn)之所以在中國(guó)如此重要,它的作用。研究所有的行業(yè),你可以各有專長(zhǎng),但是地產(chǎn)不能把它忘了,它是中國(guó)的一個(gè)如此重要,如此百搭的的一個(gè)行業(yè),如此渴求資金,又如此暴利。所以不管是企業(yè)怎么掙錢,最終百川歸大海,資本能力拖著他們,拽著他們,趨勢(shì)著他們進(jìn)入地產(chǎn),制造業(yè)開始干地產(chǎn),制造業(yè)把錢抽出來(lái)以后,高利貸給地產(chǎn),直接或間接的來(lái)從事地產(chǎn)。一方面國(guó)家尚未形成其他有效的投資產(chǎn)品,來(lái)分散和引導(dǎo)人民群眾的投資,我們連一個(gè)合格的資本市場(chǎng)都沒(méi)有,巴非特之所以成功,和美國(guó)股市多少年都正向成長(zhǎng),除了幾年股災(zāi)以外,都每年正向成長(zhǎng),簡(jiǎn)單的說(shuō),每年都有分紅,就是拿得出手的,只要和基礎(chǔ)股價(jià)能夠保持一致的,和道指走勢(shì)保持一致的,基本上都能分紅。要不然的話,巴非特的累積財(cái)富是不可以想象的。那么到目前為止,為什么中國(guó)進(jìn)入到一個(gè)強(qiáng)勢(shì)制造股市繁榮和金融反腐雙周期并行,這也是習(xí)近平所理解的自己的一個(gè)實(shí)力,如果不打造一個(gè)合格的資本市場(chǎng),遲早我們握不住中產(chǎn)階級(jí)的心,所以共產(chǎn)黨,這是他的執(zhí)政的一個(gè)窗口或抓手。二,施工 好,拿出了這個(gè)最大最牽動(dòng)人心的行業(yè)以外,還有一個(gè)行業(yè)與之相關(guān),并不一定所有的人都去做,但是我們得要了解,施工。施工泛指港口建設(shè),工業(yè)建設(shè),工業(yè)安裝,各種各樣經(jīng)營(yíng)性,非經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)地的勘察設(shè)計(jì),物理施工,農(nóng)田水利等等,這叫施工。其中一塊就是我們非常熟悉的建筑,建筑是整個(gè)施工里面的一個(gè)領(lǐng)域,包括化工建設(shè),化工安裝,核電廠,都屬于施工,但是我們所謂的建筑,泛指工民建,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),道路橋梁,隧道建設(shè),充其量有一部分工業(yè)安裝和鐵路建設(shè)。所以我們一般說(shuō)建筑的時(shí)候,我們一般說(shuō)建筑施工,建筑施工,但是我們心里非得清楚,施工所包含的門類要大得多。 那么建筑是中國(guó)非常重要的一個(gè)門類,從業(yè)人口應(yīng)該是最多的,早些年中國(guó)消化農(nóng)村就業(yè)的低學(xué)歷,低教育全靠施工,現(xiàn)在還快遞都吸收了一部分,那時(shí)候哪來(lái)快遞,沒(méi)有學(xué)歷的全到施工現(xiàn)場(chǎng),有學(xué)歷的全部被東莞搞定,這就是當(dāng)時(shí)我們的就業(yè)一個(gè)版圖。那么施工呢,原則上就是第一,看坑,去城市里面各處找哪里在挖坑,就是證明這里有項(xiàng)目了,這個(gè)坑啊,過(guò)去是實(shí)講看坑,現(xiàn)在講的是跑城建,跑規(guī)劃,問(wèn)最近是不是要搞一些項(xiàng)目了,這也叫看坑。從看坑開始,如果是總包,那恭喜,到時(shí)候你主動(dòng)上門也好,邀標(biāo)也好,你會(huì)被邀請(qǐng)去參加這次招標(biāo),買標(biāo)書,做好商務(wù)標(biāo),技術(shù)標(biāo),向我投標(biāo),有些是底價(jià)中標(biāo),有的是綜合評(píng)比,有的是分?jǐn)?shù)中標(biāo),當(dāng)然中國(guó)中標(biāo)都是假的,完了以后還要再砍一次價(jià),二次議標(biāo),三次議標(biāo),最后還得要你墊付,這是看坑,招標(biāo),參加招標(biāo),中標(biāo),分包,施工管理,最后驗(yàn)收。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才能把5%到10%的質(zhì)保金拿到手,質(zhì)量保證金。原則上這一個(gè)項(xiàng)目做完,快的半年,慢的一年,一年半。所以施工行業(yè),中國(guó)施工,大施工行業(yè)上市的公司,最好的利潤(rùn)率就在5個(gè)點(diǎn),理論上化建,做一些特殊的建設(shè),像地鐵隧道,其實(shí)利潤(rùn)還是比較高的,但是單純做化建,做隧道,像中國(guó)鐵建這樣只做鐵路很難得,一兩千億的銷售額,你全做鐵路,哪有那么多鐵路可以給你建,最后一綜合下來(lái),尤其做民建,民建利潤(rùn)是最低的,因?yàn)槭裁矗窠ㄩT檻太低了,誰(shuí)都會(huì)。像中國(guó)最好的建設(shè)公司叫中國(guó)建筑,中建集團(tuán),中建集團(tuán)現(xiàn)在只做40層以上的高大難全的項(xiàng)目,40層以下的,幾個(gè)億以下的項(xiàng)目看都不看,不是我的菜,因?yàn)樗馁Y質(zhì)太牛了,他做過(guò)太多太好的項(xiàng)目,所以呢,他是這樣的??偟膩?lái)講,工民建沒(méi)有什么錢賺,工民建沒(méi)有什么錢賺,大家就開始轉(zhuǎn)做道路,橋梁,隧道,輕軌,轉(zhuǎn)做綠化,體育場(chǎng)館,橋梁,這種高難度的,人人都知道,門檻上了一個(gè)臺(tái)階,那利潤(rùn)就不是上一個(gè)臺(tái)階,兩三個(gè)臺(tái)階,所以通過(guò)做非標(biāo)建筑,做那種高門檻,有資質(zhì)難度的,像核建,全中國(guó)有核建資質(zhì)的不超過(guò)五家,所以拿到合建了,基本上是躺著睡了,如果不是有福島事件的話,基本上每年利潤(rùn),做一個(gè)項(xiàng)目都是包在那里,核建為了防輻射,就莫名其妙的,幾十米厚的混凝土,里面還有數(shù)層鉛板,就是你隨便報(bào),這個(gè)就基本上不是個(gè)價(jià)格問(wèn)題了,你敢報(bào),他就敢讓你做,因?yàn)橘Y質(zhì)全國(guó)也沒(méi)幾家,而且你做完一遍以后,你等于在施工過(guò)程當(dāng)中還掌握核建技術(shù),下一個(gè)非得讓你做,第四代核技術(shù)你做過(guò)一個(gè)項(xiàng)目,比如說(shuō)G2000項(xiàng)目,你做過(guò)一個(gè),那以后就是你的,別人還模仿都模仿不了,但這樣的少。像你要做地鐵,去租別人的盾構(gòu),盾構(gòu)租來(lái)每天多少萬(wàn),把你的利潤(rùn)早就吃掉了,你自己要買一個(gè)盾構(gòu),如果你沒(méi)有足夠的那種地鐵項(xiàng)目,你施完一個(gè)工,盾構(gòu)在那里放上半年,基本上你也快掛了,你的利潤(rùn)就那么多,資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率太低,所以對(duì)所有的地產(chǎn)商來(lái)講,在工民建做好基礎(chǔ),形成一個(gè)施工隊(duì)伍,項(xiàng)目經(jīng)理隊(duì)伍的前提之下,大舉的進(jìn)行資質(zhì)的擴(kuò)展,資質(zhì)的升級(jí),一個(gè)是二級(jí)轉(zhuǎn)一級(jí),一級(jí)轉(zhuǎn)特級(jí),往一級(jí)總包,特級(jí)總包,那就越上一個(gè)臺(tái)階,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手十倍級(jí)減少,你想每個(gè)省特級(jí)總承包也就少數(shù)幾個(gè),上海也就是上海建工等等幾個(gè)有特級(jí),你做一個(gè)特級(jí),事實(shí)上高端建筑就我們兩家瓜分了,或者三家瓜分了,誰(shuí)都想資質(zhì),比如上一個(gè)特級(jí)總承包,下面有甲級(jí)設(shè)計(jì)院,有多少個(gè)高級(jí)工程師個(gè),多少個(gè)工程師,一共每年施工面積要超過(guò)多少萬(wàn)平米等等,這些門檻使得你一般人上不去,而且是特級(jí)不是每年都報(bào),每過(guò)幾年報(bào),這一輪趕不上你就下一輪,像古代進(jìn)京趕考四年一輪,很多人就中間有實(shí)力,但是沒(méi)趕上,回頭得肺癌死了,古代不是不健康,那就掛了。 另外就是做別的資質(zhì),工民建誰(shuí)都會(huì),路橋,隧道,等等上個(gè)資質(zhì),非常非常艱難,所有的人在這方面,那基本上為了上資質(zhì),你還要有這樣的專業(yè)人才,你還要從基礎(chǔ)做起,有人愿意把這種低技術(shù)難度的部分分包給你,你只能從分包做起,不可能一開始就總包,是由無(wú)到有的過(guò)程,所以這塊資質(zhì)升級(jí)非常困難,但是資質(zhì)如果升級(jí)起來(lái)以后,我們就發(fā)現(xiàn),道路,隧道,橋梁,水務(wù),這些可以延伸做BT、BOT,總算是經(jīng)營(yíng)上喘一口氣了,這就賺錢的門路就出來(lái)了,要不然純粹做工民建,基本上就是死一條路,周轉(zhuǎn)率又低,競(jìng)爭(zhēng)又高,而且往往必須墊資經(jīng)營(yíng),所以你們?cè)谌袊?guó)會(huì)看到,幾百億的建筑公司比比皆是,仔細(xì)再一看,8、90億,一兩百億的工程都是掛靠的,這是中國(guó)的一個(gè)巨大的現(xiàn)象,中國(guó)很多項(xiàng)目經(jīng)理,吃飯,洗腳,狼狽為奸搞出來(lái)的這種,對(duì)方管招投標(biāo)的,管采購(gòu)的也不是什么好玩意,項(xiàng)目經(jīng)理也不是什么好玩意,就這種項(xiàng)目經(jīng)理,他是自由項(xiàng)目經(jīng)理,他不歸屬于任何一個(gè)企業(yè),自己掏腰包,平常交接一些朋友,對(duì)方家換煤氣都自己上場(chǎng),平常喂了這個(gè)人以后,這個(gè)人把項(xiàng)目,等于是說(shuō)穿了了,我到時(shí)候找?guī)讉€(gè)陪標(biāo)的,鎖定給你,你到時(shí)候就會(huì)去掛靠,談判,你管理費(fèi)收我?guī)讉€(gè)點(diǎn),看誰(shuí)收我管理費(fèi)收得最低,當(dāng)然同時(shí)還要墊資,當(dāng)然我會(huì)保證我的關(guān)系比較好,墊完資以后,每到一個(gè)結(jié)點(diǎn)及時(shí)付款,這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就很大了,但是這就叫飲鴆止渴,全中國(guó)不掛靠的建筑企業(yè)寥寥無(wú)幾,掛靠在50%以上的比比皆是,像北城,掛靠在6、70以上,這就是一個(gè)定時(shí)炸彈,隨時(shí)可以把你炸死。這些項(xiàng)目經(jīng)理,就是跟你是露水夫妻,沒(méi)有任何感情,這一單做完,回頭還有更好條件,再見,如果能坑你一把就坑你一把,總之你只能靠管理,再加上一定的涉黑威懾對(duì)方。建筑企業(yè)誰(shuí)不涉黑,那很罕見,當(dāng)然大家也不用擔(dān)心,涉黑了以后,這個(gè)黑不是你們見的黑道的黑道,城建啊,環(huán)保啊,消防啊,公安啊,都送了錢的,工地上來(lái)鬧的這些大哥,金牙,這種給他們一個(gè),送幾個(gè)保安來(lái)吧,都搞定了,他如果純粹是一個(gè)書生,一個(gè)大學(xué)教授開的建筑企業(yè),真的是死定了。好了,就這樣搞,掛靠是靠不住的,然后全國(guó)來(lái)這么多的消息,有些是道聽途說(shuō)來(lái)的,有些是朋友介紹來(lái)的,有些是客戶介紹客戶,有些是公開發(fā)各種邀標(biāo)文件,到處每年就是去應(yīng)各種標(biāo),應(yīng)標(biāo)的全過(guò)程就是買標(biāo)書,去參加招標(biāo)說(shuō)明會(huì),然后回頭做技術(shù)標(biāo),就是設(shè)計(jì),我們?cè)趺词┕さ鹊?,怎么保障,我的資產(chǎn)哪些,我有多少臺(tái)挖掘機(jī),多少個(gè)工程師,現(xiàn)場(chǎng)我的安全員配幾個(gè)等等,就這種承諾和保障,和我們寫建議書是一個(gè)道理。另外就是商務(wù)標(biāo),怎么報(bào)價(jià),報(bào)價(jià)呢,國(guó)家都有標(biāo)準(zhǔn),額定,額定的標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi),基本上施工企業(yè),想做個(gè)花招都難,只能是在額定價(jià)格之下,標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)之下自己降,這么多年,地產(chǎn)商利潤(rùn)一直在漲,但是施工的費(fèi)用一直是總造價(jià)的一個(gè)百分之多少,就是鎖定在這里,多年這個(gè)政策都沒(méi)有變動(dòng),不管人工怎么漲,我這個(gè)就價(jià)格不變,所以施工企業(yè)為什么在中國(guó)這么吃力,但是它有非常大的好處,低門檻,門檻極低。而且施工企業(yè),如果你有一個(gè)特級(jí)總承包資質(zhì),你就可以成為一個(gè)真正的皮包公司,像中建公司,他是特級(jí)總承包,他拿到項(xiàng)目以后,就是包給下面的自己的子公司,分公司和包給社會(huì)上的一些公司,那種但凡需要墊資的全部包給社會(huì)上。他的每年所需要的自有資金非常非常少,中建集團(tuán)每年銷售額差不多是,訂單差不多是8000到1萬(wàn)億,每年能做4000億左右的銷售,有很多訂單是三四年左右的訂單,別指望這一年就把1萬(wàn)億做完,做4000多億,利潤(rùn)非常少,1個(gè)點(diǎn)不到,你們會(huì)覺(jué)得很低檔對(duì)吧,這是不同的算法。在財(cái)務(wù)上我們必須要知道一種算法叫自有資金回報(bào)率,你們知道他自有資金非常少,算他的銷售利潤(rùn)率極低,我們中國(guó)很多人就是財(cái)務(wù)知識(shí)不健全,老算利潤(rùn)率。如果要算利潤(rùn)率,買珠寶,買化妝品是最高的,從外國(guó)帶二手衣服,二手包包,加三倍上去,銷售利潤(rùn)率極高,但是算自有資金回報(bào)率其實(shí)極低,一筆錢已經(jīng)押在這么,砸上好幾個(gè)月甚至好幾年才能出去,像中建集團(tuán),基本上一分錢不出,全靠分包其他人墊資,這個(gè)合同就來(lái)了,而且這個(gè)合同因?yàn)楸旧?,到他這個(gè)高度,比如說(shuō)修第一高樓,80層以上,100層以上,就他一個(gè)人,叫議標(biāo),他出的價(jià)格連跟他對(duì)撼的人都沒(méi)有,你可以請(qǐng)國(guó)際公司來(lái)跟他搶標(biāo),開玩笑,國(guó)際公司沒(méi)把自己當(dāng)普通人,價(jià)格還是中建的一兩倍,所以你根本用不起。而你不請(qǐng)中建,就沒(méi)有人有這個(gè)資質(zhì),你第一高樓不許建,安全隱患,不許建,所以只能承受這種公司的盤剝。所以這是算法不同,你考慮到算法,是一個(gè)非常賺錢的買賣,核電站也是這個(gè)道理,核電有多牛呢,核電的地方自有資金只有5%到10%,一般一個(gè)工程項(xiàng)目的自有資金,一般我們要求,至少要到25,1/4,但核電只要5%到10%,剩下的95%到90%是亞行或世行的低息貸款,所以你們知道核電為什么,每次我們看報(bào)紙上什么核電之爭(zhēng),爭(zhēng)搶核電項(xiàng)目,你們覺(jué)得很好笑是嗎,核電項(xiàng)目有什么爭(zhēng)搶的,有可能核泄露,但是你們要想到,對(duì)各省來(lái)講,省能源公司就是謀求一生來(lái)幾個(gè)核電項(xiàng)目就好,自有資金比例這么低,貸款利息這么低,建設(shè)完以后,核電和不要錢是一個(gè)道理,核燃料放一點(diǎn)點(diǎn)就轉(zhuǎn)了,不像火電,不停的要拉煤進(jìn)去,核電鈾棒放進(jìn)去,多長(zhǎng)時(shí)間變成貧鈾、琺鈾,拿出來(lái),再換一批,這個(gè)使用時(shí)間非常長(zhǎng),基本上是不要錢的概念,就是一次建設(shè)投資比較大,而且這個(gè)電又非常非常低,是各地上網(wǎng)的優(yōu)選電。 你們理解這個(gè)概念,所以對(duì)施工企業(yè)來(lái)講,這個(gè)中了標(biāo)了,要把它分包掉,分包掉以后,讓分包企業(yè)去墊資這個(gè)你們會(huì)覺(jué)得奇怪,施工企業(yè)為什么全是子公司呢,因?yàn)橘Y質(zhì)不能轉(zhuǎn)移,母公司是特級(jí)總承包,設(shè)一個(gè)子公司,子公司的資質(zhì)是什么呢,答,沒(méi)有資質(zhì),從零起步,所以他不能設(shè)子公司,只能設(shè)分公司,要不然,他這個(gè)企業(yè)就沒(méi)法經(jīng)營(yíng)下去,但是設(shè)了副公司以后,壞處就在哪里呢,分公司簽了合同,違了約,被訴訟,有可能對(duì)方申請(qǐng)封母公司帳號(hào),如果中建集團(tuán)這么大的公司,如果每年,每天母公司帳號(hào)要被封死,解凍不了,像中建集團(tuán),一年打一兩千場(chǎng)官司是很正常的,你想想看這是不能想象的,所以他們都是設(shè)分公司,由分公司在當(dāng)?shù)卦O(shè)一個(gè)法人的找投標(biāo)公司,由他來(lái)招標(biāo),我要石子,水泥,沙石,還有鋼管,最后一旦不能及時(shí)付款,訴訟他,訴訟當(dāng)?shù)氐牟少?gòu)公司,跟我們母公司沒(méi)關(guān)系,他是個(gè)子公司。所以他們是這么運(yùn)行的。而像中建集團(tuán),母公司是施工特級(jí)總承包,下面有八大子集團(tuán),商砼,鋼構(gòu),裝飾等等,這個(gè)每一個(gè)子公司又是這種小領(lǐng)域,窄領(lǐng)域里面的第一,像他的中藝裝飾,中國(guó)施工裝飾特級(jí)總承包,比如說(shuō)再修個(gè)人民大會(huì)堂,裝飾工程,肯定是必須中藝去干,別人干不了,招標(biāo)的權(quán)利都沒(méi)有,頂多他降一個(gè)級(jí),最多要三個(gè)招標(biāo),他就邀個(gè)標(biāo),你進(jìn)去,基本上你就是走個(gè)過(guò)場(chǎng),國(guó)家元首要做,一旦你的東西有甲醛怎么辦,你說(shuō)我沒(méi)有,他不信賴你,最后一定是中藝中標(biāo)。比如中建下面的幾個(gè)子集團(tuán)都是我們做的,中建商砼,中建鋼構(gòu),都是行業(yè)里面的最高資質(zhì),他是母公司綜合資質(zhì)第一,子公司專業(yè)資質(zhì)第一,子公司下面可以設(shè)分公司,母公司下面還可以設(shè)專業(yè)分公司,這樣一來(lái)呢,中建去投一個(gè)龐大的第一高樓,建筑總承包是他的,裝飾總承包也是他的,鋼構(gòu)也被他拿走了,商砼,商品混凝土也是他的,這樣一來(lái),他形成一個(gè)中國(guó)最優(yōu)施工企業(yè)的結(jié)構(gòu),別人就看都看不透,讀都讀不懂,而且客觀上來(lái)講的話,這時(shí)候資質(zhì)就是生產(chǎn)力,不講別的,你現(xiàn)在再拿一個(gè)甲級(jí)設(shè)計(jì)院,做到特級(jí),比如裝飾的特級(jí)總承包,那你要有一個(gè)甲級(jí)設(shè)計(jì)院,甲級(jí)設(shè)計(jì)院你拿不下來(lái),現(xiàn)在隨便一個(gè)甲級(jí)設(shè)計(jì)院三四個(gè)億,懂嗎,現(xiàn)在我買個(gè)殼也就一兩億,所以誰(shuí)花這么多錢買個(gè)甲級(jí)設(shè)計(jì)院,甲級(jí)設(shè)計(jì)院買下來(lái),能不能拿到一個(gè)資質(zhì)是一碼事,我還要背上一個(gè)沉重的包袱,要養(yǎng)一批人,更何況不光是說(shuō)拿一個(gè)甲級(jí)設(shè)計(jì)院就一定能拿下來(lái),還得要其他施工總面積,工藝工法,很多硬條件。所以到這個(gè)程度的話,門檻夠高,我們搞不定了。 然后施工企業(yè),這樣事干完了以后,就會(huì)形成一個(gè)平臺(tái),項(xiàng)目辦,到各個(gè)項(xiàng)目上去巡查,設(shè)安全員,巡檢組,然后自己的項(xiàng)目,掛靠的項(xiàng)目,自己拿來(lái)項(xiàng)目以后找來(lái)行業(yè)里面比較牛的,那種知名的項(xiàng)目經(jīng)理,高薪聘請(qǐng)他來(lái)管理的等等,多種項(xiàng)目不一而足,管控手段那就是到了這個(gè)管控,那就是實(shí)踐出真知,無(wú)論理論上怎么管控,這種管控就是死一條路,管不過(guò)來(lái),所以為什么施工企業(yè)要涉黑,就是這個(gè)道理,紅道、黑道、白道全搞定,這才能夠?qū)?xiàng)目形成一定的管控,而且項(xiàng)目經(jīng)理也分為多種,一種是我們自己養(yǎng)著,然后分成項(xiàng)目經(jīng)理的級(jí)別,五星級(jí),四星級(jí),三星級(jí),你不能讓他做一個(gè)1000萬(wàn)的項(xiàng)目就拿低薪,做8000萬(wàn)的項(xiàng)目就拿高薪,這個(gè)是你公司的拿項(xiàng)目能力,你必須保證項(xiàng)目經(jīng)理的基礎(chǔ)收入是保障的,而且分配的項(xiàng)目與他能力是相當(dāng)?shù)?,自己的?xiàng)目經(jīng)理,但是這種牛的項(xiàng)目經(jīng)理,公司是養(yǎng)不住的,太牛了,人人都挖,養(yǎng)不住,所以很難得很難得養(yǎng)上一批項(xiàng)目經(jīng)理。像中國(guó)最好的民營(yíng)建筑企業(yè)之一的中天建設(shè),最牛的是他們老板每年帶著一批非常優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理,每年就投2、30個(gè)標(biāo),就能形成4、500億的銷售額,剩下的小標(biāo),掛靠的他都不看重,他就是養(yǎng)好這2、30個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理,而我們另外一個(gè)客戶叫廣夏建筑,每年要做幾萬(wàn)個(gè)單子,幾萬(wàn)個(gè)項(xiàng)目,大大小小,幾個(gè)億的,幾百萬(wàn)的,疲于奔命,其實(shí)資源沒(méi)有集中,中標(biāo)率極低,在非常好的項(xiàng)目上不能舉全國(guó)之力,在很爛的項(xiàng)目上也得進(jìn)駐進(jìn)去,所以真是管控的藝術(shù)。中天建設(shè)不僅資源高度集中,利潤(rùn)率極高,而且每年資質(zhì)能夠上一個(gè)臺(tái)階,他現(xiàn)在資質(zhì)除了中建集團(tuán)以外,就是他最好,民營(yíng)企業(yè)好到這個(gè)程度真是難以想象,浙江的一家企業(yè)。 好,然后設(shè)一個(gè)平臺(tái),旗下這么多項(xiàng)目經(jīng)理要管理,很多項(xiàng)目要墊資,墊完資以后,還要怕業(yè)主最后付不出來(lái),還要怕項(xiàng)目經(jīng)理用各種手段把錢搞到自己荷包里跑掉,項(xiàng)目經(jīng)理都是野人,拿到錢,包明星,去澳門,買邁巴赫,有很多很差很差的項(xiàng)目經(jīng)理,小學(xué)都沒(méi)有讀完,所以你們看那種娛樂(lè)場(chǎng)合,還有奢侈品店里面,買五個(gè),都是項(xiàng)目經(jīng)理,這種人他真的屬于平臺(tái)吃糠咽菜,咽上好多年,突然拿到一個(gè)項(xiàng)目,他心理就是扭曲的,因?yàn)檫@段奢侈以后,明星包完以后,回頭他再好長(zhǎng)時(shí)間里,連個(gè)媳婦都沒(méi)有,所以他就得壓縮型消費(fèi),這就是所有的施工企業(yè)背上沉重的包袱,搞不定這么多項(xiàng)目經(jīng)理。一年做20個(gè)項(xiàng)目很成功,一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理跑路你就死掉了。一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理跑路,帶走兩三千萬(wàn)是小意思,但是你別忘了,一個(gè)施工企業(yè),不要再那里吹噓多少個(gè)億,你就說(shuō)一個(gè)100億的銷售額,合同額150億,年完成產(chǎn)值,這個(gè)叫完成產(chǎn)值100億,其中50億是掛靠的,兩三個(gè)點(diǎn)的,甚至在浙江現(xiàn)在是一個(gè)點(diǎn)都不到的管理費(fèi),再加上財(cái)務(wù)成本的話,基本上沒(méi)有什么收入,但是你的總面積上去了,到資質(zhì)的話,總量上去了,剩下的50億是自己的,50億的產(chǎn)值,有實(shí)際利潤(rùn),一般都虛報(bào)的,實(shí)際利潤(rùn)有上一個(gè)點(diǎn)撐死,5000萬(wàn),是吧,一個(gè)點(diǎn)是5000萬(wàn),一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理跑路,跑走2000萬(wàn),基本上半年白干了。再如果加上要購(gòu)置一些新設(shè)備,比如說(shuō)一個(gè)盾構(gòu)4000萬(wàn),基本上就直接趴下了,好就好在施工企業(yè)拿到訂單以后,銀行會(huì)給你融資,所以很多企業(yè)玩的是流氓術(shù),一手是施工,施工不賺錢,一手是房地產(chǎn),房地產(chǎn)不讓貸款,限制
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