房地產(chǎn)與施工行業(yè)的一般特點(diǎn).docx

房地產(chǎn)與施工行業(yè)的一般特點(diǎn)一，房地產(chǎn)今天我講一下房地產(chǎn)和施工，這是我們基本上是我們項(xiàng)目的百搭的，基本上我們所有上項(xiàng)目的同志們都發(fā)現(xiàn)，基本上都有這兩個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)不要去奇怪，往小里說(shuō)，地產(chǎn)和施工是攫取中國(guó)紅利一個(gè)重要的通道，往大里說(shuō)，不管發(fā)家自哪一個(gè)行業(yè)，最終資本的逐利性，會(huì)把你拉到中國(guó)對(duì)恩愛糾纏的這個(gè)領(lǐng)域里面。因?yàn)檫@個(gè)領(lǐng)域，它的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制非常的混亂，里面可鉆的空子非常多，所以它就天然的是一個(gè)政商勾結(jié)的高發(fā)地，但凡有一定社會(huì)能量的，都會(huì)謀求進(jìn)入這個(gè)高地。在村里面有能量的，會(huì)在村里面搞，在鎮(zhèn)上有能量的在鎮(zhèn)上搞，在全國(guó)有能量的在全國(guó)搞。我前不久給大家發(fā)了一篇文章，大家可能見到的，廣東有一個(gè)叫大壯國(guó)際的，它體量非常小，一個(gè)很弱的十幾億的一個(gè)企業(yè)，它就敢和一個(gè)村子合作，做一個(gè)150萬(wàn)方的一個(gè)超大項(xiàng)目，它的150萬(wàn)方是由村民自己協(xié)商，自己拆遷，由村民聯(lián)合入股占49，大壯出開發(fā)款，占51，別忘了，做一個(gè)地產(chǎn)建設(shè)，大頭是地價(jià)，這樣一來(lái)，村民自己拆遷，自己組成一個(gè)公司入股，占49，大壯只要出建設(shè)費(fèi)用，材料啊，地基啊，施工啊，到一定高度，可以預(yù)售了以后，一下子就滾動(dòng)起來(lái)了，這種開發(fā)形態(tài)，一看就知道，這是只有坐地虎才能干的，過(guò)江龍干不了，這個(gè)也從另外一個(gè)側(cè)面證明這個(gè)行業(yè)。簡(jiǎn)單來(lái)看的話，房地產(chǎn)開發(fā)無(wú)外乎拿地，規(guī)劃設(shè)計(jì)，招投標(biāo)，又叫成本合約，施工，銷售，物業(yè)管理，這么一些環(huán)節(jié)，非常簡(jiǎn)單。拿地對(duì)利潤(rùn)的影響數(shù)以億計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)利潤(rùn)的影響數(shù)以億或千萬(wàn)計(jì)，成本合約對(duì)利潤(rùn)的影響數(shù)以百萬(wàn)計(jì)，施工對(duì)利潤(rùn)的影響數(shù)以十萬(wàn)計(jì)，銷售對(duì)利潤(rùn)的影響數(shù)以千萬(wàn)計(jì)，物業(yè)，全中國(guó)來(lái)講，賺錢的就三家，中海，萬(wàn)科，保利，剩下的虧多賺少。物業(yè)基本上是地產(chǎn)商拿來(lái)做品牌的，很少很少說(shuō)拿物業(yè)來(lái)賺錢，這基本上已經(jīng)鳳毛麟角了。所有開發(fā)商，都形成了在這樣的一個(gè)結(jié)構(gòu)里面，要么從頭到尾全產(chǎn)業(yè)鏈展開，甚至延伸到后面的地產(chǎn)中介，甚至裝修，前面的建材，甚至像李兆基，延伸到在全球擁有數(shù)萬(wàn)處物業(yè)，就持有N多個(gè)分割小商鋪，從分割小商鋪里賺錢，你們會(huì)覺(jué)得李兆基很好笑吧，基本上大一點(diǎn)的項(xiàng)目從來(lái)沒(méi)干過(guò)，但是在香港長(zhǎng)時(shí)間排位居于李嘉誠(chéng)之前，只有金融危機(jī)前后，李嘉誠(chéng)才把他推翻，成為華人首富，這是蓋價(jià)值鏈分割之功也，對(duì)價(jià)值鏈進(jìn)行不同的布局，就會(huì)形成不同的優(yōu)勢(shì)。 如果再往前走，如果延伸到一級(jí)開發(fā)，那就更狠了，一級(jí)開發(fā)，甚至圍繞著政府的大的城市規(guī)劃，空間設(shè)計(jì)和規(guī)劃控制，踩著紅線，把土地整理出來(lái)，整理的過(guò)程當(dāng)中，土地的利弊得失，好壞，比如說(shuō)這個(gè)土地是化工廠填埋而成的，里面有很多毒，比如說(shuō)這個(gè)土地是旁邊規(guī)劃里面是個(gè)垃圾焚燒廠，還有這個(gè)土地本身，現(xiàn)在看著這樣，回頭立即會(huì)通地鐵等等，回頭很多因素了解了以后，回頭一級(jí)開發(fā)做完，把生地變熟地，把綠地變成可開發(fā)用地，或者政治能量比較大的話，把工業(yè)土地改性質(zhì)，改為住宅或商業(yè)用地，那基本上賺翻了，甚至把公益用地，教育用地，幾乎不要錢的土地，轉(zhuǎn)成商業(yè)用地，那是不得了，所有全中國(guó)的玩足球的就在玩這一批，龐大的批個(gè)體校，批一個(gè)什么體育中心，建很多很多樓房，剛開始是訓(xùn)練基地，后來(lái)做會(huì)所，最后銷售掉，要不然踢足球還能賺到錢。 一級(jí)開發(fā)做完了以后，伙同政府做很多招拍掛的條件，做招拍掛的門檻，讓別人進(jìn)不來(lái)。比如說(shuō)某地的招拍掛條件就是開發(fā)這個(gè)土地必須旗下?lián)碛兴募乙陨衔逍羌?jí)酒店，必須要有五星級(jí)酒店?duì)I運(yùn)經(jīng)驗(yàn)，必須開發(fā)總面積超過(guò)1000萬(wàn)方等等，六個(gè)條件一看下來(lái)，其實(shí)這就是為碧桂園定做的，所以碧桂園去香港上市的時(shí)候，很多人問(wèn)他，機(jī)構(gòu)問(wèn)他你的低價(jià)這么便宜，你是怎么做到的，你的低價(jià)是其他開發(fā)商的1/4左右，你怎么做到的，碧桂園就講了半天，才把這個(gè)模式講清楚，就是碧桂園模式，碧桂園模式后來(lái)就被我們描述為鎖定大盤，一口氣跟政府談一個(gè)5000畝，1萬(wàn)畝，3萬(wàn)畝，起碼按平方公里講的這樣的大盤以后，進(jìn)行毛地的建設(shè)。在毛地之上，把醫(yī)院，郵局，學(xué)校，百貨公司建好以后，這個(gè)土地拿出來(lái)再去拍賣，這時(shí)候門檻已經(jīng)非常非常高了，很多人知道，一旦我把你拍下來(lái)，我收購(gòu)你的這些酒店、百貨公司，恐怕我得付出天價(jià)，但是你自己只要一個(gè)低價(jià)就能買下來(lái)，這屬于一二級(jí)能夠聯(lián)動(dòng)起來(lái)的方式。 好，這就是房地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)的一個(gè)大的一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)。那么一流的地產(chǎn)商整明白了，甚至是代替政府做規(guī)劃，這方面做得最好的，我們公司老人手都熟悉的一個(gè)案例泛華，代替政府做規(guī)劃，萬(wàn)達(dá)也是，代替政府做規(guī)劃，他賺的錢是來(lái)自于把一般性的土地用途尚未完全清晰的一大塊土地，把它清晰化，做一個(gè)造城，做一個(gè)綜合體項(xiàng)目，從而把這個(gè)土地價(jià)值進(jìn)行充分攫取，而他拿到的土地價(jià)格非常低，他是掙規(guī)劃的錢。而港臺(tái)商人當(dāng)初來(lái)到大陸，是掙時(shí)間的錢，不管怎么樣，一看在中軸線上，一看在未來(lái)的新城區(qū)，先拿下來(lái)，放上20年再說(shuō)。像我們對(duì)面的港匯，陳啟宗的恒隆地產(chǎn)，他的恒隆廣場(chǎng)大家非常熟悉，但是港匯更是他的妙中之絕，先是拿出來(lái)做停車場(chǎng)，做美食街，后來(lái)拿出來(lái)做一個(gè)港匯廣場(chǎng)，然后是平的，但是規(guī)劃的時(shí)候，他的雙塔是規(guī)劃好了，先沒(méi)修雙塔，下面的裙樓先營(yíng)業(yè)，裙樓把低價(jià)燒熱了以后，再開始把雙塔做起來(lái)，這個(gè)手法對(duì)時(shí)間價(jià)值的把握，可以說(shuō)到精妙級(jí)別，大陸商人在這方面，完全沒(méi)法跟他們相提并論，因?yàn)榇箨懮倘藢?duì)城市級(jí)差地租的認(rèn)識(shí)和理解，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)法跟港臺(tái)商人在同一個(gè)層面上，城市級(jí)差地租的研究，是城市最?yuàn)W秘的一堂課，就是在城市發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，東南西北城區(qū)，哪一塊地塊會(huì)怎么走，具體到具體的一個(gè)地塊，同一個(gè)地塊在街頭街角，在幾個(gè)主岔路口和在小岔道的，差幾百米，其租價(jià)、地價(jià)、功能就會(huì)嚴(yán)重不足。就對(duì)城市級(jí)差地租的靜態(tài)觀察及動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)，更是重要的難以想象。小小的嘉里集團(tuán)在北京，就是修了個(gè)嘉里中心，嘉里中心一共建面24萬(wàn)，北京嘉里中心，整個(gè)總資產(chǎn)超過(guò)千億。你們知道現(xiàn)在很多大集團(tuán)，非常龐大，總資產(chǎn)800億，900億，說(shuō)出來(lái)很嚇人，而對(duì)嘉里集團(tuán)來(lái)講，隨便對(duì)北京下一步的城市發(fā)展趨勢(shì)一做一個(gè)預(yù)測(cè)，在那里布局一塊項(xiàng)目，做酒店啊，百貨公司啊，寫字樓，一個(gè)綜合體，現(xiàn)在就那一個(gè)地方，每年的租金收入，除了銷售的物業(yè)有租金收入幾十個(gè)億，資產(chǎn)過(guò)千億。你們?nèi)タ纯?，?guó)內(nèi)很多赫赫有名的大集團(tuán)，總資產(chǎn)才多少億，這是對(duì)城市級(jí)差地租的理解，到目前為止，中國(guó)大陸目前正在努力，但是因?yàn)槲覀儧](méi)有過(guò)對(duì)城市起落漲跌，整個(gè)一個(gè)，乃至于兩三個(gè)周期的這種歷史了解，數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)沉淀，所以你讓我們的人去發(fā)現(xiàn)即將隕落的一個(gè)城市，預(yù)測(cè)鄂爾多斯何時(shí)垮，從而追漲殺跌，是做不到的，我們不可能，但是歐美普遍的掌握了這樣一種學(xué)問(wèn)，如果你們仔細(xì)研究這一塊的話，有一門學(xué)問(wèn)叫城市發(fā)展史，非常值得學(xué)習(xí)。了解房地產(chǎn)這本書是入門書，你們有時(shí)間，但凡涉及到地產(chǎn)的施工項(xiàng)目，都買來(lái)看看，不讀此書，基本上都是盲人和傻子，對(duì)城市到底怎么成長(zhǎng)，城市里面景觀，一個(gè)紀(jì)念碑怎么影響城市的發(fā)展，一個(gè)城市廣場(chǎng)將會(huì)怎樣影響，綠地將會(huì)怎么樣影響等等等等，因?yàn)槌鞘胁皇侵袊?guó)的特產(chǎn)，城市是西方的特產(chǎn)，我們說(shuō)的城市是西方定義的，我們的這種縱橫，直線，環(huán)城，中央大道，這種城市規(guī)劃，早就廢了N多年，我們現(xiàn)在所謂的城市是西方定義的城市，所以必須理解城市發(fā)展史。地產(chǎn)公司就在賺這個(gè)錢，這是一流地產(chǎn)公司干的事，要么通過(guò)規(guī)劃挖掘生產(chǎn)力，要么掙取時(shí)間價(jià)值，就這兩個(gè)流派，沒(méi)有別的流派，但是中國(guó)有這么多的地產(chǎn)公司，他都要掙錢，他怎么掙錢，就出現(xiàn)第三個(gè)流派，第三個(gè)流派是從營(yíng)運(yùn)效率上來(lái)掙錢，在香港去上市，如果你的土地儲(chǔ)備不夠你三年持續(xù)開發(fā)，鐵定不讓你上市，這是所謂的香港模式。香港模式只承認(rèn)時(shí)間價(jià)值，他認(rèn)為一個(gè)地產(chǎn)商賺錢，就是靠你的土地儲(chǔ)備，所以中國(guó)大陸但凡地產(chǎn)商都中了香港病，都講我土地夠我開發(fā)多少年，這是香港模式，因?yàn)橹袊?guó)大陸的地產(chǎn)商都是拜香港人為師，所以都學(xué)的是港臺(tái)模式。而美國(guó)模式，像普爾特，漢斯，他走的模式是什么呢，不管多高地價(jià)（其實(shí)美國(guó)地價(jià)不高），只要被我拿到了，我通過(guò)卓越的產(chǎn)品，卓越的銷售，總能銷出高價(jià)格來(lái)，我玩的是快速拿地，快速修建，快速銷售，快速回籠資金，快速周轉(zhuǎn)，掙的是這一塊錢，所以美國(guó)模式不注重手上有多少開發(fā)多年的土地，注重的是產(chǎn)品，這和香港模式完全走的是兩條路。香港模式是土地儲(chǔ)備量越大越好，像恒大地產(chǎn)，事實(shí)上土地實(shí)際儲(chǔ)備已經(jīng)到3億多平米，3億多平米，這是很恐怖的概念，可以買下很多國(guó)家了，小國(guó)。像萬(wàn)科，土地儲(chǔ)備3500萬(wàn)平米，已經(jīng)是很大了，到3億多，就是10個(gè)萬(wàn)科，8個(gè)碧桂園，這就到一個(gè)駭人聽聞的高度，他們都走的是通過(guò)儲(chǔ)備大量土地，而且越是到那種欠發(fā)達(dá)，需發(fā)展，欠缺投資的地方，砍價(jià)式把土地價(jià)格談低，然后捂在手上捂一段時(shí)間盤，利用內(nèi)部資金慢慢周轉(zhuǎn)，等到周轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)了，那個(gè)地方土地價(jià)格起來(lái)了，房產(chǎn)市場(chǎng)成熟了，我再慢慢賺錢。而這種通過(guò)周轉(zhuǎn)，通過(guò)產(chǎn)品賺錢的模式，到目前為止，我們都知道它是個(gè)流派，但是國(guó)內(nèi)幾乎無(wú)人支持它，因?yàn)橘嵧恋氐腻X更容易，誰(shuí)都不愿意去做產(chǎn)品的錢，產(chǎn)品的錢多難掙啊，所以這就是劣幣驅(qū)逐良幣，我們現(xiàn)在還沒(méi)有看到，中國(guó)大陸也就是像富力，金帝小小的走這個(gè)模式以外，還走得不純粹，基本上99%都是土地儲(chǔ)備模式，所以你見一個(gè)地產(chǎn)商，談?wù)勀銈兺恋貕蚨嗌倌觊_發(fā)的，他會(huì)覺(jué)得你很懂行，你注重你的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化了嗎，你的周轉(zhuǎn)率高嗎，他會(huì)覺(jué)得這個(gè)人是個(gè)外行，不懂行，就是這個(gè)道理。 掙時(shí)間價(jià)值，通過(guò)儲(chǔ)備土地的時(shí)間長(zhǎng)度，龜速開發(fā)，分多期開發(fā)，甚至是先做一個(gè)停車場(chǎng)，做一個(gè)大的那種簡(jiǎn)易的批發(fā)市場(chǎng)，捂住多少年的盤，政府你也不能說(shuō)我沒(méi)有開發(fā)，我已經(jīng)在開發(fā)了，在用了，這個(gè)都是港臺(tái)商人手上有了足夠的錢，有了余錢以后，守時(shí)間價(jià)值。但是你們知道中國(guó)商人雖然是光速掙錢，但是你倒推多少年，比如說(shuō)再倒推五年，恒達(dá)地產(chǎn)小得不得了，倒推八年，沒(méi)人看得上萬(wàn)達(dá)，其實(shí)他們當(dāng)時(shí)手上都沒(méi)有錢。而通過(guò)改規(guī)劃來(lái)掙錢，也是極少數(shù)有高能量企業(yè)的最愛，剩下的大部分，是介于幾者之間，我土地儲(chǔ)備也就是兩三年，但是我可能沒(méi)有你關(guān)系那么硬，但是我在一個(gè)鎮(zhèn)上，一個(gè)縣上，我搞定全省不行，但是我搞定縣還是可以的，做這種區(qū)域霸主非常多，所以我們會(huì)看到，中國(guó)房地產(chǎn)商除了有全國(guó)性的這種大地產(chǎn)商以外，區(qū)域霸主非常多，像藍(lán)光地產(chǎn)，就不走出成都，我在成都牛得一塌糊涂，像廣匯，在最高峰時(shí)期占有烏魯木齊90%的市場(chǎng)，像建業(yè)，河南王，河南以外一平米都不建，我就這么狠，現(xiàn)在好一點(diǎn)了。 大約走這幾條線，近些時(shí)間，地產(chǎn)商們都被萬(wàn)科搞迷糊了，一個(gè)呢是萬(wàn)科是雙頭蛇，香港模式加美國(guó)模式，既大量?jī)?chǔ)備土地，又每年有巨大的開發(fā)量，所以每年能支撐一千四五百億的銷售額，光是地產(chǎn)板塊支撐一千四五百億銷售額，而且主要是以住宅為主，95%以上是住宅為主，這是很罕見的一個(gè)，全球最大，漢斯，普爾特，之前萬(wàn)科的老師們，都難以望其項(xiàng)背。那么綠地，每年能干到三千多億，能源一千多億，汽車銷售三四百億，其他的金融業(yè)，貿(mào)易業(yè)四五百億，其實(shí)真正的地產(chǎn)板塊，去年也就一千二百億左右，今年理論上，因?yàn)樯鲜辛?，理論上?yīng)該超過(guò)一千六百億，可是因?yàn)槠焚|(zhì)，客戶問(wèn)題，其實(shí)把他速度拖慢了，他今年理論上是超越不了萬(wàn)科，但是出于張玉良的虛榮心，他會(huì)作假也會(huì)超越萬(wàn)科，但是我們心里知道他是怎么回事，就是萬(wàn)科是雙頭蛇，既走產(chǎn)品力高周轉(zhuǎn)模式，又玩大儲(chǔ)備。近期萬(wàn)科的一些新做法，什么小股控盤啊，事業(yè)合伙人這些制度，稍微關(guān)注一下，我這里就做一個(gè)通盤的掃描，不多說(shuō)了。 除了這些以外，因?yàn)榈禺a(chǎn)是一個(gè)非常可怕的行業(yè)，拿地的時(shí)候，一大塊資金要出去，拆遷如果困難，建設(shè)如果吃力，遲遲拿不到預(yù)售證，基本上這就死了。所以地產(chǎn)行業(yè)天然的是一個(gè)非常適合于投行存在，吃爛尾樓的人可以吃得很香的一個(gè)行業(yè)，潘石屹在上海吃了一個(gè)東海廣場(chǎng)，一個(gè)爛尾樓賺了40個(gè)億的凈利潤(rùn)，算是在大陸地區(qū)算是一個(gè)杰作，但是在地產(chǎn)市場(chǎng)里來(lái)看的話，爛尾樓向來(lái)是這個(gè)行業(yè)的常態(tài)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的資金是暴進(jìn)暴出，它不是個(gè)勻速性進(jìn)入，只要你對(duì)現(xiàn)金流的管理不到位，只要你有一些其他，尤其是多元化企業(yè)，多元化上面，剛好你的資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)的，所以很多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是算著你的資金的極點(diǎn)來(lái)坑你，知道你最近這幾個(gè)月資金最困難，那么你是不是落井下石一下，坑你一把，對(duì)地產(chǎn)商自己來(lái)講的話，也有一個(gè)怎么有效的加快自己的周轉(zhuǎn)率的問(wèn)題，在這方面，順馳是全中國(guó)的極端，它是去拿地之前就做好規(guī)劃，這個(gè)最好笑，做個(gè)規(guī)劃其實(shí)幾十萬(wàn)，大一點(diǎn)的百把撐死，拿地，小地塊幾個(gè)億，大地塊幾十上百億，順馳就發(fā)現(xiàn)全中國(guó)人，這些地產(chǎn)商都是抓蔥買蒜的家伙，心胸狹窄，是拍完了以后再來(lái)做規(guī)劃，為什么，你規(guī)劃了去拍地，拍不到不是浪費(fèi)了嗎，順馳認(rèn)為這點(diǎn)浪費(fèi)不可怕，所以他們是規(guī)劃完以后，最大化價(jià)值算出來(lái)，大約可以掙到多少錢，概算，就是按億或千萬(wàn)算，不精確到百萬(wàn)的話，大約能夠概算出來(lái)，大不了區(qū)間，拿這個(gè)概算去拿地，這個(gè)概算不合理，就超出了我的預(yù)計(jì)就算了，我不拿，結(jié)果你看，這就差不多卡下來(lái)兩三個(gè)月的時(shí)間。然后一般順馳都會(huì)超出第二名一倍去拍，為什么超出第二名一倍去拍，他把拆遷的壓力給政府，政府必須幾個(gè)月把土地整理好交給他，每晚一天罰百分之幾或千分之幾，政府會(huì)及時(shí)給他，他往往能創(chuàng)下60天拿地，拍賣當(dāng)日起60天或90天開工，180天預(yù)售，這樣的卓越的記錄。但是他舉了這么高的價(jià)格，比第二名高一倍，他提出預(yù)付5%到10%，剩下的款第二年或第三年付，兩年或三年付清，結(jié)果往往創(chuàng)下他樓盤銷售完了，第二筆款還沒(méi)付的這樣的卓越成績(jī)。現(xiàn)在當(dāng)然各地已經(jīng)不再容許這樣，但是當(dāng)時(shí)他地價(jià)非常高，對(duì)政府來(lái)講的話，出現(xiàn)一個(gè)地王，非常有助于把周邊的其他地塊的價(jià)格拉起來(lái)，哪怕你對(duì)我的條件比較苛刻，我都會(huì)接受你這么高的報(bào)價(jià)，因?yàn)橛幸粋€(gè)示范效應(yīng)，所以順馳可以說(shuō)，在這方面當(dāng)時(shí)做到極致了。 那么王石現(xiàn)在在做，一個(gè)是產(chǎn)品力，所謂產(chǎn)品力就是過(guò)去我們把它定義為更好的產(chǎn)品，王石學(xué)習(xí)美國(guó)普爾特在研究，就是怎么拿出一個(gè)更好的面向，他把他的消費(fèi)者定義為七種，面對(duì)七種不同的消費(fèi)者，丁克等等，研究出不同的產(chǎn)品，產(chǎn)品里面的房型，甚至每一個(gè)墻體里面的線路的布線都完全不一樣，這樣一來(lái)呢，為他日后做住宅工業(yè)化，提供了非常好的良機(jī)。徹底的標(biāo)準(zhǔn)化，在碧桂園也是如此，碧桂園一共七種大堂，七種大堂，其實(shí)是三種主要要素的組合構(gòu)成七種大堂，碧桂園的每一個(gè)項(xiàng)目就是這三種要素一組合，就會(huì)構(gòu)成其中一種大堂，這個(gè)審計(jì)很好審計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)化了。像南派，以碧桂園為核心的，更形成了一種把外墻貼上石材，把園林做得非常好，把會(huì)所做成五星級(jí)，然后小客廳，大臥室這樣一種產(chǎn)品，薄墻體，通風(fēng)，采光好。粵派純粹就是包子有肉就在褶上，把好的全部放在外面，那種苗木，都是那種一株幾十塊錢的，內(nèi)地都是幾十塊錢的，這個(gè)完全去了粵派地產(chǎn)就流連忘返，不想回來(lái)，其實(shí)推開門，里面的東西很一般，有肉放在褶上。而你看海派，以上海為核心，就是曲面的，流線的這種墻體造型，大玻璃，通透而較大的客廳，喜歡拉到家里說(shuō)個(gè)事，粵派已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了，在家里面就是睡覺(jué)，生活的，在家里面見客人，一般都不見，都是拉到會(huì)所里面去，對(duì)產(chǎn)品的理解，事實(shí)上隨著生活越來(lái)越個(gè)性化。而萬(wàn)科遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在前面，他的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，供應(yīng)商的標(biāo)準(zhǔn)化，甚至到現(xiàn)在，產(chǎn)品住宅工業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)化，遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在前面。但是還有一些，國(guó)內(nèi)還有一些更牛的，或者說(shuō)更新的，還意識(shí)到如果我把中介也拿下來(lái)，像順馳，金地，首創(chuàng)啊，都做中介，把中介也拿下來(lái)，我對(duì)級(jí)差地租的把握更加深入。做中介，這個(gè)其實(shí)是對(duì)一個(gè)城市級(jí)差地租深刻的理解，對(duì)物業(yè)評(píng)估，對(duì)土地的評(píng)估，這就是后面很多人都知道的大數(shù)據(jù)，但是真正數(shù)據(jù)源頭，就是來(lái)自于你最起碼要有中介，中介有做包銷的，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)，還有像中原這種，不做樓盤包銷，只做租賃，只做中介的，樓盤包銷是他的空白。但是還有很多企業(yè)覺(jué)得樓盤包銷，租賃，中介全做，其實(shí)就在于他要獲取的樣本量到底有多大，他對(duì)這個(gè)城市的理解和他的雄心到底有多大。 物業(yè)在今天，極少數(shù)很有雄心壯志的開發(fā)商把它做成了自己的一個(gè)品牌的支撐，像萬(wàn)科，提供100多種，原先提供100多種物業(yè)服務(wù)，其中30幾是免費(fèi)的，剩下的90幾種是收費(fèi)的，到今天萬(wàn)科已經(jīng)上升到為社區(qū)提供第五食堂，提供社區(qū)金融，恒大已經(jīng)給社區(qū)提供打通水這樣的高度，像花樣年的子公司，開始給廣東地區(qū)，甚至更大地區(qū)的物業(yè)提供整合的商業(yè)服務(wù)，而且形成自己的一個(gè)軟件平臺(tái)，為一億多平米的物業(yè)提供它的延伸的物業(yè)軟件或物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)，一個(gè)物業(yè)公司再大也干不了一億平米，你們想光是入住的人群有多大，但是它的開發(fā)的一些APP，覆蓋人群，到了一億多平米。 那么這些都事實(shí)上是主流人群，他們也都可以視為做一個(gè)產(chǎn)品，然后為什么物業(yè)服務(wù)好了以后，效果比較好呢，二手房見底，物業(yè)價(jià)值見底，租售則越來(lái)越優(yōu)秀，所以物業(yè)當(dāng)時(shí)價(jià)值看不出來(lái)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值看得出來(lái)。中國(guó)采用的是有限責(zé)任制的地產(chǎn)開發(fā)，而且采用的是香港模式，一次巨額收費(fèi)，后面的物業(yè)是小收費(fèi)。美國(guó)是前面銷售價(jià)格很低，后面的物業(yè)收費(fèi)和房產(chǎn)稅收入很大，所以呢，美國(guó)的開發(fā)商開發(fā)完了沒(méi)賺多少錢，必須守著物業(yè)慢慢掙錢，政府持續(xù)收稅，這個(gè)對(duì)于一個(gè)政府的漸進(jìn)式城市建設(shè)非常有幫助，那種爆發(fā)式城市建設(shè)，一年一變樣絕對(duì)做不到，所以中國(guó)睿智的學(xué)習(xí)了香港模式，但是由此造成了很多隱患，不具備資質(zhì)的，能力很差的開發(fā)商，包給那種很爛的那種施工企業(yè)，在招投標(biāo)上做手腳，很爛的，用最差的材料，所以為什么水暖管建，水電都非常差，過(guò)上多少年，十年，十五年，基本上全出事，但是這些老板，要么公司已經(jīng)關(guān)閉了，注銷了，我知道是周正國(guó)開發(fā)的，但是周正國(guó)注銷了以后，我就追究不了他的責(zé)任，他是有效責(zé)任，很好笑。也沒(méi)有一筆質(zhì)保金，而且還有很多壞老板，我們哪怕用行政能力，非法可以懲罰他們，他們都移民，地產(chǎn)這方面出了很多這樣的問(wèn)題。 好了，這些是主流人群干的事，那么現(xiàn)在非主流人群，干更遠(yuǎn)的事。郭廣昌現(xiàn)在怎么開發(fā)房地產(chǎn)呢，一個(gè)是用保險(xiǎn)的浮存金，做保險(xiǎn)有很多浮存金，浮在面上的，還沒(méi)有賠付掉的浮存金，浮存金呢，有兩種做法，一個(gè)是我這個(gè)浮存金拿去做銀行的基礎(chǔ)存款，還有一種是我浮存金拿出去做，保險(xiǎn)現(xiàn)在可以做資產(chǎn)管理，做PE了，受益，所以我就算我的財(cái)務(wù)成本，我自己做PE，賺6個(gè)點(diǎn)，我拿自己的浮存金來(lái)做地產(chǎn)開發(fā)，賺11個(gè)點(diǎn)，我利差是5個(gè)點(diǎn)。還有一種算法更牛，浮存金是白得的，相當(dāng)于負(fù)現(xiàn)金流，拿負(fù)現(xiàn)金流開發(fā)，其實(shí)就是你怎么向你的股東匯報(bào)的問(wèn)題。復(fù)星就是學(xué)巴非特模式，巴非特所有的投資都是用保險(xiǎn)浮存金，所以他是全球最成功的商人，他控制了AIG，以后他的所有的投資都是從AIG來(lái)的，所以他的資金成本，在所有的投資商里面是最低的，現(xiàn)在復(fù)星在學(xué)這個(gè)模式，不僅學(xué)這個(gè)模式，而且復(fù)星還在干什么，由復(fù)星出面來(lái)組織房地產(chǎn)基金，房地產(chǎn)基金里面呢，復(fù)星出資5%到10%，其余的復(fù)星的朋友們，復(fù)星的伙伴們，按照基金法叫做合格投資人的這些人，出資90%到95%。比如說(shuō)一個(gè)100億元的復(fù)星地產(chǎn)基金，復(fù)星只出5億到10億，然后剩下的90億或95億由其他人出，這就是資金最起碼放大了10倍，甚至20倍。拿這筆錢去開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，銀行視同為你的自有資金，配套貸款75%，配套貸款多少呢，300億，你拿100億去開發(fā)地產(chǎn)，銀行，就是你自有資金25%，銀行配套300億，這就很可怕了，這就放大了，你們一算就知道了，放大了至少30倍。但是復(fù)星更可怕，他很有可能拿這筆復(fù)星地產(chǎn)基金做母基金，再發(fā)10支10億元的基金，就是100億，我在每個(gè)基金里出10億，再讓別人出90億，這個(gè)當(dāng)然理論上他可以三級(jí)、四級(jí)放大，在中國(guó)市場(chǎng)目前沒(méi)有這么火，他沒(méi)法做這樣的算術(shù)題。但是這樣一算你們就知道，這個(gè)實(shí)在是，這種做法實(shí)在是太可怕了。他募集資金，我的好朋友，好朋友拉來(lái)的好朋友，我把這些人鎖定在這里，我向他們路演，最后要求你們出資，我簽合同的時(shí)候可以告訴你，差不多回報(bào)應(yīng)該在7個(gè)點(diǎn)在9個(gè)點(diǎn)，但絕不寫在合同里，你如果非要寫在合同里，不行，我不寫，口頭我可以給你暗示，明示都不行，你作為L(zhǎng)P應(yīng)該有LP的自覺(jué)，然后我就給你這么多回報(bào)，和我賺了多少錢無(wú)關(guān)。如果你這一起你吃了虧，下一期你跟進(jìn)，像杭州濱江地產(chǎn)發(fā)了九期了，前面吃了虧的，后面總會(huì)補(bǔ)，占了太多便宜，回頭總會(huì)吃點(diǎn)虧，但長(zhǎng)期來(lái)講的話，比放在銀行里，或者余額寶，那至少是穩(wěn)當(dāng)?shù)?，因?yàn)檫@么大筆資金，比如說(shuō)你手上有20個(gè)億，你是不敢放在余額寶里的，真的會(huì)毀掉的。這個(gè)他已經(jīng)在算爭(zhēng)利的要素價(jià)值，過(guò)去我們認(rèn)為土地便宜，就是最厲害的，他現(xiàn)在是土地便宜，資金還要便宜。 土地便宜了，資金便宜了，那么我們?cè)傧?，能不能模式便宜。萬(wàn)達(dá)是典型的模式便宜，萬(wàn)達(dá)呢在每個(gè)地方開發(fā)項(xiàng)目，一定要當(dāng)?shù)卣乙粋€(gè)合作伙伴，形成51對(duì)49的模式，最后萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)修出來(lái)以后，綜合體歸自己，萬(wàn)達(dá)商業(yè)街歸對(duì)方，他在一開始修建的時(shí)候，面積上就算得很清，最后我倆分得很開，合作由你搞定當(dāng)?shù)氐呐９砩呱?，所有的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，賄賂風(fēng)險(xiǎn)我一分不擔(dān)，我倆做完，把商業(yè)街給你，我只做綜合體，你們仔細(xì)看看萬(wàn)達(dá)所有的項(xiàng)目都是這么做的。同時(shí)萬(wàn)達(dá)有七級(jí)合作伙伴，比如說(shuō)第一級(jí)合作伙伴，家樂(lè)福，沃爾瑪，這種屬于簽約70年，租金打?qū)φ墼賹?duì)折，然后對(duì)方可以隨時(shí)解約，對(duì)對(duì)方毫無(wú)約束力，這種是送貨上門級(jí)戰(zhàn)略合作伙伴，他們一般會(huì)，只要你萬(wàn)達(dá)開綜合體，我一定會(huì)來(lái)捧場(chǎng)，反正條件對(duì)我這么優(yōu)越，不開白不開。而對(duì)其他，再往下還有很多合作品牌，最差的比如有一個(gè)兒童品牌叫博士蛙，要求你每年在我所有覆蓋的面積里面，你最起碼要做到比如說(shuō)3000平米，5000平米，如果能做到租金打多少折，如果做不到，你在我這里有一筆質(zhì)保金，押金，我沒(méi)收了。這樣一來(lái)，萬(wàn)達(dá)做到了全世界唯一一個(gè)3、50萬(wàn)的大綜合體，開業(yè)當(dāng)天招商全滿，絕對(duì)沒(méi)有一個(gè)企業(yè)，一般要經(jīng)過(guò)5到8年招商才能全滿，他能夠開業(yè)當(dāng)天全滿，模式非常便宜。所以為什么說(shuō)21世紀(jì)是中國(guó)世紀(jì)，說(shuō)的就是這個(gè)意思，像這么聰明的人，印度是不可能擁有的，這個(gè)腦袋得多會(huì)想啊。最重要的是整個(gè)中國(guó)，全民皆商，價(jià)值觀高度統(tǒng)一，都在財(cái)富渴望期，焦灼期，焦慮期，所以用一根指揮棒可以所有的人都可以指揮起來(lái)，碰到很多人很恬淡，想歸于田園，還有很多人反社會(huì)主義，這個(gè)就麻煩了，多元社會(huì)是做不到，像中國(guó)這樣積極，所以他能做到模式便宜。 至于還有很多公司，龐大的中介，通過(guò)中介了解當(dāng)?shù)氐淖邉?shì)，判斷當(dāng)?shù)氐膬r(jià)格和市場(chǎng)的最佳入手點(diǎn)，進(jìn)去以后又利用自己中介龐大的客戶資源，迅速銷售，迅速回籠資金，這些次模式，那是比比皆是，多得不能再多了。像綠地，每去一個(gè)城市，必給該城修一個(gè)第一高樓，第一高樓修完以后招商非常好，為什么呢？張玉良認(rèn)為第一高樓的優(yōu)勢(shì)就在于很虛榮，在該地有很多住在原第一、二、三高樓的人，在我修了第一高樓以后，就全部搬到我第一高樓，租金加倍無(wú)所謂，在第一高樓里，誰(shuí)不愿意住在第一高樓，客戶來(lái)了，合同不砍價(jià)就直接成交了，羊毛出在羊身上，然后第一高樓賺錢，政府老覺(jué)得第一高樓是虧的，因?yàn)橥顿Y非常大，周邊配套的住宅，商業(yè)大量的給。所以綠地每進(jìn)入一個(gè)城市，修一個(gè)第一高樓，高鐵站對(duì)面修一個(gè)高鐵商戶區(qū)，再做一個(gè)龐大的舊城改造，再做一個(gè)龐大的綜合體，四個(gè)項(xiàng)目做下來(lái)，必掙無(wú)疑，他的3000億就是這么來(lái)的，他是把一個(gè)城市視為一個(gè)項(xiàng)目，南京第一高樓，武漢第一高樓，合肥第一高樓，鄭州第一高樓，都是他做起來(lái)的，你會(huì)說(shuō)北京、上海，算了吧，北京和上海不是修不起第一高樓，北京和上海是政府不可能拿他當(dāng)一根蔥，他就是算準(zhǔn)了門當(dāng)戶對(duì)，略高一級(jí)的，所以博士娶本科，本科找中專這么一個(gè)級(jí)別。 那么大的，你們看得出來(lái)的算是主流吧，就是這樣一個(gè)流派，目前中國(guó)的房地產(chǎn)，第一，還沒(méi)到拿不到地，所以每拿一個(gè)項(xiàng)目要精致化開發(fā)的程度，必然要走到這個(gè)程度。還有呢，算著以后沒(méi)有多少項(xiàng)目了，拿著手上持有很多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在還沒(méi)到這個(gè)程度，到那天就叫做后房地產(chǎn)時(shí)代，至于王石們未雨綢繆，用線上線下結(jié)合服務(wù)于社區(qū)，在社區(qū)做金融，在社區(qū)做服務(wù)等等，那都屬于小眾的。而多元化的佼佼者華潤(rùn)，一向提倡產(chǎn)融結(jié)合，融融結(jié)合，產(chǎn)產(chǎn)結(jié)合，基于華潤(rùn)旗下的華潤(rùn)水泥，華潤(rùn)燃?xì)?，華潤(rùn)健康，華潤(rùn)醫(yī)療，華潤(rùn)教育，華潤(rùn)地產(chǎn)，華潤(rùn)的萬(wàn)象城等多個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊，現(xiàn)在開始融合的做項(xiàng)目。他做比如小徑灣，水泥進(jìn)去，燃?xì)膺M(jìn)去，健康進(jìn)去，會(huì)所進(jìn)去，教育進(jìn)去，商業(yè)進(jìn)去，所以一出手就是個(gè)產(chǎn)融結(jié)合的一個(gè)巔峰，包括社區(qū)里的金融服務(wù)，那都是應(yīng)有之意，這都屬于太厲害了，不值得講，講了以后傷心，學(xué)不到。當(dāng)然這些里面，還有一些就是挖掘極限商業(yè)價(jià)值，現(xiàn)在很多很爛的四星級(jí)酒店，都賺不到錢，其實(shí)盈利能力比如家、漢庭差得遠(yuǎn)，拿下來(lái)做酒店改造，改造完，改造得比較個(gè)性，一下子一個(gè)新酒店就出來(lái)了，外墻，內(nèi)部裝修略為加以改進(jìn)，至于loft改造，倉(cāng)庫(kù)改造等等，一些居民樓做成風(fēng)情建筑，你們?nèi)ド虾Ｓ袀€(gè)很爛的項(xiàng)目，田子坊，你們看那么爛的做的很小資，也做出價(jià)值來(lái)，這樣的項(xiàng)目多得很。像安縵法云，杭州的安縵法云是佼佼者，華東地區(qū)最高檔的一個(gè)酒店，就是他把一個(gè)古村落整體拿下來(lái)以后，把每一個(gè)古村落里面的古宅子作為一間客房，一個(gè)古宅子，四合院，或者一個(gè)院子就是一間客房，這樣一來(lái)，一個(gè)古村落就是一個(gè)酒店集群，這個(gè)和這次APEC會(huì)議在北京開的，接待總統(tǒng)的那個(gè)酒店有異曲同工之妙，有時(shí)間在做項(xiàng)目的時(shí)候，把這次APEC接待這些元首的酒店，也研究一下，這個(gè)酒店集群太牛了，是阿特金斯做的，多少個(gè)元首，每一幢別墅事實(shí)上就是一個(gè)酒店群，至少3、50間客房，每幢別墅，這次接待元首，元首走了以后對(duì)外開放，據(jù)說(shuō)民營(yíng)企業(yè)家們排隊(duì)排到好長(zhǎng)時(shí)間以后，都是想在奧巴馬的床上睡一下。這些都屬于后房地產(chǎn)或準(zhǔn)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，我們還得懂，這是整個(gè)中國(guó)，因國(guó)家紅利，區(qū)域紅利所累積成的一個(gè)巨大的紅利區(qū)，因他外部高度不確定性，所以很多人不敢介入，常態(tài)的傳統(tǒng)企業(yè)不敢介入，他風(fēng)險(xiǎn)較高，不確定性較高，所以少數(shù)介入者就獲得了勇敢者的獎(jiǎng)金，而且是超額獎(jiǎng)賞，而且他本身還有一個(gè)窮者愈窮，富者愈富，經(jīng)驗(yàn)強(qiáng)的，政治能量強(qiáng)的越來(lái)越強(qiáng)，最后就變成了一個(gè)典型的一個(gè)馬太效應(yīng)，全國(guó)你看堆出來(lái)的超千億的，行情這么不好，要超過(guò)8個(gè)，這是很可怕的。這個(gè)行業(yè)最終到明年，可能會(huì)出現(xiàn)10個(gè)世界500強(qiáng)，世界500強(qiáng)也就500家，其中10個(gè)同時(shí)成為，或者8個(gè)同時(shí)成為世界500強(qiáng)，這還是很震撼世界的，大約就看到，整個(gè)算是房地產(chǎn)的一個(gè)地圖吧。 除了大家所理解的，所知道的這么一個(gè)中國(guó)最顯著的，每年光是地價(jià)給國(guó)家貢獻(xiàn)7萬(wàn)億的一個(gè)行業(yè)以外，其實(shí)拍地給國(guó)家貢獻(xiàn)7萬(wàn)億，它是支柱經(jīng)濟(jì)是不可替代的，無(wú)論你怎么調(diào)控，我們已經(jīng)看到了，目前還沒(méi)有一個(gè)行業(yè)，光是地價(jià)提供7萬(wàn)億，其他的稅收，交易，各種能夠把國(guó)家養(yǎng)到這個(gè)高度，你不要看GDP這么大，真正就是算國(guó)家能夠進(jìn)行財(cái)政收入，除了稅收以外，支柱就是靠房地產(chǎn)，還沒(méi)有一個(gè)行業(yè)，能夠說(shuō)是個(gè)，到這個(gè)程度的萬(wàn)億級(jí)的支柱，包括中國(guó)最狠的一個(gè)支柱煙草，煙草到萬(wàn)億就撐死了，他是沒(méi)法跟房地產(chǎn)這樣的級(jí)別來(lái)，這個(gè)量級(jí)的來(lái)比，剩下的一個(gè)就是汽車了，汽車這個(gè)中國(guó)就是掙個(gè)高興錢，利潤(rùn)全是外資的，中資主要是合并報(bào)表的錢，國(guó)家手上過(guò)手的錢非常少非常少，像大眾這么大的公司，每年交的稅寥寥無(wú)幾，所以為什么我們喊了半天的支柱支柱，搞不下來(lái)，就是這個(gè)道理。而且地產(chǎn)商們討厭他們的時(shí)候很討厭，但是對(duì)于一個(gè)城市來(lái)講的話，他夢(mèng)幻般的壓縮了城市進(jìn)程，極大化的短期里面迅速的使城市的承載功能、發(fā)展功能、使用功能成熟，這也是一個(gè)小小的成都的國(guó)際會(huì)展中心，單體面積191萬(wàn)方，亞洲最大的一個(gè)，一個(gè)房子就是191萬(wàn)方，這個(gè)還是很恐怖的，有時(shí)間你們可以去看看，這么大的一個(gè)項(xiàng)目，事實(shí)上是整個(gè)成都中軸線南端，直接有一個(gè)標(biāo)志，城市檔次就上了一個(gè)，躍升了一個(gè)層次。像第一高樓，給城市做地標(biāo)，如果廣州沒(méi)有這個(gè)扭扭大廈，我們就不能想象廣州現(xiàn)在怎么能夠和深圳、香港能夠并肩，要不然就成了一個(gè)村妞了，這是地產(chǎn)之所以在中國(guó)如此重要，它的作用。研究所有的行業(yè)，你可以各有專長(zhǎng)，但是地產(chǎn)不能把它忘了，它是中國(guó)的一個(gè)如此重要，如此百搭的的一個(gè)行業(yè)，如此渴求資金，又如此暴利。所以不管是企業(yè)怎么掙錢，最終百川歸大海，資本能力拖著他們，拽著他們，趨勢(shì)著他們進(jìn)入地產(chǎn)，制造業(yè)開始干地產(chǎn)，制造業(yè)把錢抽出來(lái)以后，高利貸給地產(chǎn)，直接或間接的來(lái)從事地產(chǎn)。一方面國(guó)家尚未形成其他有效的投資產(chǎn)品，來(lái)分散和引導(dǎo)人民群眾的投資，我們連一個(gè)合格的資本市場(chǎng)都沒(méi)有，巴非特之所以成功，和美國(guó)股市多少年都正向成長(zhǎng)，除了幾年股災(zāi)以外，都每年正向成長(zhǎng)，簡(jiǎn)單的說(shuō)，每年都有分紅，就是拿得出手的，只要和基礎(chǔ)股價(jià)能夠保持一致的，和道指走勢(shì)保持一致的，基本上都能分紅。要不然的話，巴非特的累積財(cái)富是不可以想象的。那么到目前為止，為什么中國(guó)進(jìn)入到一個(gè)強(qiáng)勢(shì)制造股市繁榮和金融反腐雙周期并行，這也是習(xí)近平所理解的自己的一個(gè)實(shí)力，如果不打造一個(gè)合格的資本市場(chǎng)，遲早我們握不住中產(chǎn)階級(jí)的心，所以共產(chǎn)黨，這是他的執(zhí)政的一個(gè)窗口或抓手。二，施工 好，拿出了這個(gè)最大最牽動(dòng)人心的行業(yè)以外，還有一個(gè)行業(yè)與之相關(guān)，并不一定所有的人都去做，但是我們得要了解，施工。施工泛指港口建設(shè)，工業(yè)建設(shè)，工業(yè)安裝，各種各樣經(jīng)營(yíng)性，非經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)地的勘察設(shè)計(jì)，物理施工，農(nóng)田水利等等，這叫施工。其中一塊就是我們非常熟悉的建筑，建筑是整個(gè)施工里面的一個(gè)領(lǐng)域，包括化工建設(shè)，化工安裝，核電廠，都屬于施工，但是我們所謂的建筑，泛指工民建，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，道路橋梁，隧道建設(shè)，充其量有一部分工業(yè)安裝和鐵路建設(shè)。所以我們一般說(shuō)建筑的時(shí)候，我們一般說(shuō)建筑施工，建筑施工，但是我們心里非得清楚，施工所包含的門類要大得多。 那么建筑是中國(guó)非常重要的一個(gè)門類，從業(yè)人口應(yīng)該是最多的，早些年中國(guó)消化農(nóng)村就業(yè)的低學(xué)歷，低教育全靠施工，現(xiàn)在還快遞都吸收了一部分，那時(shí)候哪來(lái)快遞，沒(méi)有學(xué)歷的全到施工現(xiàn)場(chǎng)，有學(xué)歷的全部被東莞搞定，這就是當(dāng)時(shí)我們的就業(yè)一個(gè)版圖。那么施工呢，原則上就是第一，看坑，去城市里面各處找哪里在挖坑，就是證明這里有項(xiàng)目了，這個(gè)坑啊，過(guò)去是實(shí)講看坑，現(xiàn)在講的是跑城建，跑規(guī)劃，問(wèn)最近是不是要搞一些項(xiàng)目了，這也叫看坑。從看坑開始，如果是總包，那恭喜，到時(shí)候你主動(dòng)上門也好，邀標(biāo)也好，你會(huì)被邀請(qǐng)去參加這次招標(biāo)，買標(biāo)書，做好商務(wù)標(biāo)，技術(shù)標(biāo)，向我投標(biāo)，有些是底價(jià)中標(biāo)，有的是綜合評(píng)比，有的是分?jǐn)?shù)中標(biāo)，當(dāng)然中國(guó)中標(biāo)都是假的，完了以后還要再砍一次價(jià)，二次議標(biāo)，三次議標(biāo)，最后還得要你墊付，這是看坑，招標(biāo)，參加招標(biāo)，中標(biāo)，分包，施工管理，最后驗(yàn)收。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才能把5%到10%的質(zhì)保金拿到手，質(zhì)量保證金。原則上這一個(gè)項(xiàng)目做完，快的半年，慢的一年，一年半。所以施工行業(yè)，中國(guó)施工，大施工行業(yè)上市的公司，最好的利潤(rùn)率就在5個(gè)點(diǎn)，理論上化建，做一些特殊的建設(shè)，像地鐵隧道，其實(shí)利潤(rùn)還是比較高的，但是單純做化建，做隧道，像中國(guó)鐵建這樣只做鐵路很難得，一兩千億的銷售額，你全做鐵路，哪有那么多鐵路可以給你建，最后一綜合下來(lái)，尤其做民建，民建利潤(rùn)是最低的，因?yàn)槭裁矗窠ㄩT檻太低了，誰(shuí)都會(huì)。像中國(guó)最好的建設(shè)公司叫中國(guó)建筑，中建集團(tuán)，中建集團(tuán)現(xiàn)在只做40層以上的高大難全的項(xiàng)目，40層以下的，幾個(gè)億以下的項(xiàng)目看都不看，不是我的菜，因?yàn)樗馁Y質(zhì)太牛了，他做過(guò)太多太好的項(xiàng)目，所以呢，他是這樣的?？偟膩?lái)講，工民建沒(méi)有什么錢賺，工民建沒(méi)有什么錢賺，大家就開始轉(zhuǎn)做道路，橋梁，隧道，輕軌，轉(zhuǎn)做綠化，體育場(chǎng)館，橋梁，這種高難度的，人人都知道，門檻上了一個(gè)臺(tái)階，那利潤(rùn)就不是上一個(gè)臺(tái)階，兩三個(gè)臺(tái)階，所以通過(guò)做非標(biāo)建筑，做那種高門檻，有資質(zhì)難度的，像核建，全中國(guó)有核建資質(zhì)的不超過(guò)五家，所以拿到合建了，基本上是躺著睡了，如果不是有福島事件的話，基本上每年利潤(rùn)，做一個(gè)項(xiàng)目都是包在那里，核建為了防輻射，就莫名其妙的，幾十米厚的混凝土，里面還有數(shù)層鉛板，就是你隨便報(bào)，這個(gè)就基本上不是個(gè)價(jià)格問(wèn)題了，你敢報(bào)，他就敢讓你做，因?yàn)橘Y質(zhì)全國(guó)也沒(méi)幾家，而且你做完一遍以后，你等于在施工過(guò)程當(dāng)中還掌握核建技術(shù)，下一個(gè)非得讓你做，第四代核技術(shù)你做過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，比如說(shuō)G2000項(xiàng)目，你做過(guò)一個(gè)，那以后就是你的，別人還模仿都模仿不了，但這樣的少。像你要做地鐵，去租別人的盾構(gòu)，盾構(gòu)租來(lái)每天多少萬(wàn)，把你的利潤(rùn)早就吃掉了，你自己要買一個(gè)盾構(gòu)，如果你沒(méi)有足夠的那種地鐵項(xiàng)目，你施完一個(gè)工，盾構(gòu)在那里放上半年，基本上你也快掛了，你的利潤(rùn)就那么多，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率太低，所以對(duì)所有的地產(chǎn)商來(lái)講，在工民建做好基礎(chǔ)，形成一個(gè)施工隊(duì)伍，項(xiàng)目經(jīng)理隊(duì)伍的前提之下，大舉的進(jìn)行資質(zhì)的擴(kuò)展，資質(zhì)的升級(jí)，一個(gè)是二級(jí)轉(zhuǎn)一級(jí)，一級(jí)轉(zhuǎn)特級(jí)，往一級(jí)總包，特級(jí)總包，那就越上一個(gè)臺(tái)階，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手十倍級(jí)減少，你想每個(gè)省特級(jí)總承包也就少數(shù)幾個(gè)，上海也就是上海建工等等幾個(gè)有特級(jí)，你做一個(gè)特級(jí)，事實(shí)上高端建筑就我們兩家瓜分了，或者三家瓜分了，誰(shuí)都想資質(zhì)，比如上一個(gè)特級(jí)總承包，下面有甲級(jí)設(shè)計(jì)院，有多少個(gè)高級(jí)工程師個(gè)，多少個(gè)工程師，一共每年施工面積要超過(guò)多少萬(wàn)平米等等，這些門檻使得你一般人上不去，而且是特級(jí)不是每年都報(bào)，每過(guò)幾年報(bào)，這一輪趕不上你就下一輪，像古代進(jìn)京趕考四年一輪，很多人就中間有實(shí)力，但是沒(méi)趕上，回頭得肺癌死了，古代不是不健康，那就掛了。 另外就是做別的資質(zhì)，工民建誰(shuí)都會(huì)，路橋，隧道，等等上個(gè)資質(zhì)，非常非常艱難，所有的人在這方面，那基本上為了上資質(zhì)，你還要有這樣的專業(yè)人才，你還要從基礎(chǔ)做起，有人愿意把這種低技術(shù)難度的部分分包給你，你只能從分包做起，不可能一開始就總包，是由無(wú)到有的過(guò)程，所以這塊資質(zhì)升級(jí)非常困難，但是資質(zhì)如果升級(jí)起來(lái)以后，我們就發(fā)現(xiàn)，道路，隧道，橋梁，水務(wù)，這些可以延伸做BT、BOT，總算是經(jīng)營(yíng)上喘一口氣了，這就賺錢的門路就出來(lái)了，要不然純粹做工民建，基本上就是死一條路，周轉(zhuǎn)率又低，競(jìng)爭(zhēng)又高，而且往往必須墊資經(jīng)營(yíng)，所以你們?cè)谌袊?guó)會(huì)看到，幾百億的建筑公司比比皆是，仔細(xì)再一看，8、90億，一兩百億的工程都是掛靠的，這是中國(guó)的一個(gè)巨大的現(xiàn)象，中國(guó)很多項(xiàng)目經(jīng)理，吃飯，洗腳，狼狽為奸搞出來(lái)的這種，對(duì)方管招投標(biāo)的，管采購(gòu)的也不是什么好玩意，項(xiàng)目經(jīng)理也不是什么好玩意，就這種項(xiàng)目經(jīng)理，他是自由項(xiàng)目經(jīng)理，他不歸屬于任何一個(gè)企業(yè)，自己掏腰包，平常交接一些朋友，對(duì)方家換煤氣都自己上場(chǎng)，平常喂了這個(gè)人以后，這個(gè)人把項(xiàng)目，等于是說(shuō)穿了了，我到時(shí)候找?guī)讉€(gè)陪標(biāo)的，鎖定給你，你到時(shí)候就會(huì)去掛靠，談判，你管理費(fèi)收我?guī)讉€(gè)點(diǎn)，看誰(shuí)收我管理費(fèi)收得最低，當(dāng)然同時(shí)還要墊資，當(dāng)然我會(huì)保證我的關(guān)系比較好，墊完資以后，每到一個(gè)結(jié)點(diǎn)及時(shí)付款，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就很大了，但是這就叫飲鴆止渴，全中國(guó)不掛靠的建筑企業(yè)寥寥無(wú)幾，掛靠在50%以上的比比皆是，像北城，掛靠在6、70以上，這就是一個(gè)定時(shí)炸彈，隨時(shí)可以把你炸死。這些項(xiàng)目經(jīng)理，就是跟你是露水夫妻，沒(méi)有任何感情，這一單做完，回頭還有更好條件，再見，如果能坑你一把就坑你一把，總之你只能靠管理，再加上一定的涉黑威懾對(duì)方。建筑企業(yè)誰(shuí)不涉黑，那很罕見，當(dāng)然大家也不用擔(dān)心，涉黑了以后，這個(gè)黑不是你們見的黑道的黑道，城建啊，環(huán)保啊，消防啊，公安啊，都送了錢的，工地上來(lái)鬧的這些大哥，金牙，這種給他們一個(gè)，送幾個(gè)保安來(lái)吧，都搞定了，他如果純粹是一個(gè)書生，一個(gè)大學(xué)教授開的建筑企業(yè)，真的是死定了。好了，就這樣搞，掛靠是靠不住的，然后全國(guó)來(lái)這么多的消息，有些是道聽途說(shuō)來(lái)的，有些是朋友介紹來(lái)的，有些是客戶介紹客戶，有些是公開發(fā)各種邀標(biāo)文件，到處每年就是去應(yīng)各種標(biāo)，應(yīng)標(biāo)的全過(guò)程就是買標(biāo)書，去參加招標(biāo)說(shuō)明會(huì)，然后回頭做技術(shù)標(biāo)，就是設(shè)計(jì)，我們?cè)趺词┕さ鹊?，怎么保障，我的資產(chǎn)哪些，我有多少臺(tái)挖掘機(jī)，多少個(gè)工程師，現(xiàn)場(chǎng)我的安全員配幾個(gè)等等，就這種承諾和保障，和我們寫建議書是一個(gè)道理。另外就是商務(wù)標(biāo)，怎么報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)呢，國(guó)家都有標(biāo)準(zhǔn)，額定，額定的標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)，基本上施工企業(yè)，想做個(gè)花招都難，只能是在額定價(jià)格之下，標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)之下自己降，這么多年，地產(chǎn)商利潤(rùn)一直在漲，但是施工的費(fèi)用一直是總造價(jià)的一個(gè)百分之多少，就是鎖定在這里，多年這個(gè)政策都沒(méi)有變動(dòng)，不管人工怎么漲，我這個(gè)就價(jià)格不變，所以施工企業(yè)為什么在中國(guó)這么吃力，但是它有非常大的好處，低門檻，門檻極低。而且施工企業(yè)，如果你有一個(gè)特級(jí)總承包資質(zhì)，你就可以成為一個(gè)真正的皮包公司，像中建公司，他是特級(jí)總承包，他拿到項(xiàng)目以后，就是包給下面的自己的子公司，分公司和包給社會(huì)上的一些公司，那種但凡需要墊資的全部包給社會(huì)上。他的每年所需要的自有資金非常非常少，中建集團(tuán)每年銷售額差不多是，訂單差不多是8000到1萬(wàn)億，每年能做4000億左右的銷售，有很多訂單是三四年左右的訂單，別指望這一年就把1萬(wàn)億做完，做4000多億，利潤(rùn)非常少，1個(gè)點(diǎn)不到，你們會(huì)覺(jué)得很低檔對(duì)吧，這是不同的算法。在財(cái)務(wù)上我們必須要知道一種算法叫自有資金回報(bào)率，你們知道他自有資金非常少，算他的銷售利潤(rùn)率極低，我們中國(guó)很多人就是財(cái)務(wù)知識(shí)不健全，老算利潤(rùn)率。如果要算利潤(rùn)率，買珠寶，買化妝品是最高的，從外國(guó)帶二手衣服，二手包包，加三倍上去，銷售利潤(rùn)率極高，但是算自有資金回報(bào)率其實(shí)極低，一筆錢已經(jīng)押在這么，砸上好幾個(gè)月甚至好幾年才能出去，像中建集團(tuán)，基本上一分錢不出，全靠分包其他人墊資，這個(gè)合同就來(lái)了，而且這個(gè)合同因?yàn)楸旧?，到他這個(gè)高度，比如說(shuō)修第一高樓，80層以上，100層以上，就他一個(gè)人，叫議標(biāo)，他出的價(jià)格連跟他對(duì)撼的人都沒(méi)有，你可以請(qǐng)國(guó)際公司來(lái)跟他搶標(biāo)，開玩笑，國(guó)際公司沒(méi)把自己當(dāng)普通人，價(jià)格還是中建的一兩倍，所以你根本用不起。而你不請(qǐng)中建，就沒(méi)有人有這個(gè)資質(zhì)，你第一高樓不許建，安全隱患，不許建，所以只能承受這種公司的盤剝。所以這是算法不同，你考慮到算法，是一個(gè)非常賺錢的買賣，核電站也是這個(gè)道理，核電有多牛呢，核電的地方自有資金只有5%到10%，一般一個(gè)工程項(xiàng)目的自有資金，一般我們要求，至少要到25，1/4，但核電只要5%到10%，剩下的95%到90%是亞行或世行的低息貸款，所以你們知道核電為什么，每次我們看報(bào)紙上什么核電之爭(zhēng)，爭(zhēng)搶核電項(xiàng)目，你們覺(jué)得很好笑是嗎，核電項(xiàng)目有什么爭(zhēng)搶的，有可能核泄露，但是你們要想到，對(duì)各省來(lái)講，省能源公司就是謀求一生來(lái)幾個(gè)核電項(xiàng)目就好，自有資金比例這么低，貸款利息這么低，建設(shè)完以后，核電和不要錢是一個(gè)道理，核燃料放一點(diǎn)點(diǎn)就轉(zhuǎn)了，不像火電，不停的要拉煤進(jìn)去，核電鈾棒放進(jìn)去，多長(zhǎng)時(shí)間變成貧鈾、琺鈾，拿出來(lái)，再換一批，這個(gè)使用時(shí)間非常長(zhǎng)，基本上是不要錢的概念，就是一次建設(shè)投資比較大，而且這個(gè)電又非常非常低，是各地上網(wǎng)的優(yōu)選電。 你們理解這個(gè)概念，所以對(duì)施工企業(yè)來(lái)講，這個(gè)中了標(biāo)了，要把它分包掉，分包掉以后，讓分包企業(yè)去墊資這個(gè)你們會(huì)覺(jué)得奇怪，施工企業(yè)為什么全是子公司呢，因?yàn)橘Y質(zhì)不能轉(zhuǎn)移，母公司是特級(jí)總承包，設(shè)一個(gè)子公司，子公司的資質(zhì)是什么呢，答，沒(méi)有資質(zhì)，從零起步，所以他不能設(shè)子公司，只能設(shè)分公司，要不然，他這個(gè)企業(yè)就沒(méi)法經(jīng)營(yíng)下去，但是設(shè)了副公司以后，壞處就在哪里呢，分公司簽了合同，違了約，被訴訟，有可能對(duì)方申請(qǐng)封母公司帳號(hào)，如果中建集團(tuán)這么大的公司，如果每年，每天母公司帳號(hào)要被封死，解凍不了，像中建集團(tuán)，一年打一兩千場(chǎng)官司是很正常的，你想想看這是不能想象的，所以他們都是設(shè)分公司，由分公司在當(dāng)?shù)卦O(shè)一個(gè)法人的找投標(biāo)公司，由他來(lái)招標(biāo)，我要石子，水泥，沙石，還有鋼管，最后一旦不能及時(shí)付款，訴訟他，訴訟當(dāng)?shù)氐牟少?gòu)公司，跟我們母公司沒(méi)關(guān)系，他是個(gè)子公司。所以他們是這么運(yùn)行的。而像中建集團(tuán)，母公司是施工特級(jí)總承包，下面有八大子集團(tuán)，商砼，鋼構(gòu)，裝飾等等，這個(gè)每一個(gè)子公司又是這種小領(lǐng)域，窄領(lǐng)域里面的第一，像他的中藝裝飾，中國(guó)施工裝飾特級(jí)總承包，比如說(shuō)再修個(gè)人民大會(huì)堂，裝飾工程，肯定是必須中藝去干，別人干不了，招標(biāo)的權(quán)利都沒(méi)有，頂多他降一個(gè)級(jí)，最多要三個(gè)招標(biāo)，他就邀個(gè)標(biāo)，你進(jìn)去，基本上你就是走個(gè)過(guò)場(chǎng)，國(guó)家元首要做，一旦你的東西有甲醛怎么辦，你說(shuō)我沒(méi)有，他不信賴你，最后一定是中藝中標(biāo)。比如中建下面的幾個(gè)子集團(tuán)都是我們做的，中建商砼，中建鋼構(gòu)，都是行業(yè)里面的最高資質(zhì)，他是母公司綜合資質(zhì)第一，子公司專業(yè)資質(zhì)第一，子公司下面可以設(shè)分公司，母公司下面還可以設(shè)專業(yè)分公司，這樣一來(lái)呢，中建去投一個(gè)龐大的第一高樓，建筑總承包是他的，裝飾總承包也是他的，鋼構(gòu)也被他拿走了，商砼，商品混凝土也是他的，這樣一來(lái)，他形成一個(gè)中國(guó)最優(yōu)施工企業(yè)的結(jié)構(gòu)，別人就看都看不透，讀都讀不懂，而且客觀上來(lái)講的話，這時(shí)候資質(zhì)就是生產(chǎn)力，不講別的，你現(xiàn)在再拿一個(gè)甲級(jí)設(shè)計(jì)院，做到特級(jí)，比如裝飾的特級(jí)總承包，那你要有一個(gè)甲級(jí)設(shè)計(jì)院，甲級(jí)設(shè)計(jì)院你拿不下來(lái)，現(xiàn)在隨便一個(gè)甲級(jí)設(shè)計(jì)院三四個(gè)億，懂嗎，現(xiàn)在我買個(gè)殼也就一兩億，所以誰(shuí)花這么多錢買個(gè)甲級(jí)設(shè)計(jì)院，甲級(jí)設(shè)計(jì)院買下來(lái)，能不能拿到一個(gè)資質(zhì)是一碼事，我還要背上一個(gè)沉重的包袱，要養(yǎng)一批人，更何況不光是說(shuō)拿一個(gè)甲級(jí)設(shè)計(jì)院就一定能拿下來(lái)，還得要其他施工總面積，工藝工法，很多硬條件。所以到這個(gè)程度的話，門檻夠高，我們搞不定了。 然后施工企業(yè)，這樣事干完了以后，就會(huì)形成一個(gè)平臺(tái)，項(xiàng)目辦，到各個(gè)項(xiàng)目上去巡查，設(shè)安全員，巡檢組，然后自己的項(xiàng)目，掛靠的項(xiàng)目，自己拿來(lái)項(xiàng)目以后找來(lái)行業(yè)里面比較牛的，那種知名的項(xiàng)目經(jīng)理，高薪聘請(qǐng)他來(lái)管理的等等，多種項(xiàng)目不一而足，管控手段那就是到了這個(gè)管控，那就是實(shí)踐出真知，無(wú)論理論上怎么管控，這種管控就是死一條路，管不過(guò)來(lái)，所以為什么施工企業(yè)要涉黑，就是這個(gè)道理，紅道、黑道、白道全搞定，這才能夠?qū)?xiàng)目形成一定的管控，而且項(xiàng)目經(jīng)理也分為多種，一種是我們自己養(yǎng)著，然后分成項(xiàng)目經(jīng)理的級(jí)別，五星級(jí)，四星級(jí)，三星級(jí)，你不能讓他做一個(gè)1000萬(wàn)的項(xiàng)目就拿低薪，做8000萬(wàn)的項(xiàng)目就拿高薪，這個(gè)是你公司的拿項(xiàng)目能力，你必須保證項(xiàng)目經(jīng)理的基礎(chǔ)收入是保障的，而且分配的項(xiàng)目與他能力是相當(dāng)?shù)?，自己的?xiàng)目經(jīng)理，但是這種牛的項(xiàng)目經(jīng)理，公司是養(yǎng)不住的，太牛了，人人都挖，養(yǎng)不住，所以很難得很難得養(yǎng)上一批項(xiàng)目經(jīng)理。像中國(guó)最好的民營(yíng)建筑企業(yè)之一的中天建設(shè)，最牛的是他們老板每年帶著一批非常優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理，每年就投2、30個(gè)標(biāo)，就能形成4、500億的銷售額，剩下的小標(biāo)，掛靠的他都不看重，他就是養(yǎng)好這2、30個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理，而我們另外一個(gè)客戶叫廣夏建筑，每年要做幾萬(wàn)個(gè)單子，幾萬(wàn)個(gè)項(xiàng)目，大大小小，幾個(gè)億的，幾百萬(wàn)的，疲于奔命，其實(shí)資源沒(méi)有集中，中標(biāo)率極低，在非常好的項(xiàng)目上不能舉全國(guó)之力，在很爛的項(xiàng)目上也得進(jìn)駐進(jìn)去，所以真是管控的藝術(shù)。中天建設(shè)不僅資源高度集中，利潤(rùn)率極高，而且每年資質(zhì)能夠上一個(gè)臺(tái)階，他現(xiàn)在資質(zhì)除了中建集團(tuán)以外，就是他最好，民營(yíng)企業(yè)好到這個(gè)程度真是難以想象，浙江的一家企業(yè)。 好，然后設(shè)一個(gè)平臺(tái)，旗下這么多項(xiàng)目經(jīng)理要管理，很多項(xiàng)目要墊資，墊完資以后，還要怕業(yè)主最后付不出來(lái)，還要怕項(xiàng)目經(jīng)理用各種手段把錢搞到自己荷包里跑掉，項(xiàng)目經(jīng)理都是野人，拿到錢，包明星，去澳門，買邁巴赫，有很多很差很差的項(xiàng)目經(jīng)理，小學(xué)都沒(méi)有讀完，所以你們看那種娛樂(lè)場(chǎng)合，還有奢侈品店里面，買五個(gè)，都是項(xiàng)目經(jīng)理，這種人他真的屬于平臺(tái)吃糠咽菜，咽上好多年，突然拿到一個(gè)項(xiàng)目，他心理就是扭曲的，因?yàn)檫@段奢侈以后，明星包完以后，回頭他再好長(zhǎng)時(shí)間里，連個(gè)媳婦都沒(méi)有，所以他就得壓縮型消費(fèi)，這就是所有的施工企業(yè)背上沉重的包袱，搞不定這么多項(xiàng)目經(jīng)理。一年做20個(gè)項(xiàng)目很成功，一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理跑路你就死掉了。一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理跑路，帶走兩三千萬(wàn)是小意思，但是你別忘了，一個(gè)施工企業(yè)，不要再那里吹噓多少個(gè)億，你就說(shuō)一個(gè)100億的銷售額，合同額150億，年完成產(chǎn)值，這個(gè)叫完成產(chǎn)值100億，其中50億是掛靠的，兩三個(gè)點(diǎn)的，甚至在浙江現(xiàn)在是一個(gè)點(diǎn)都不到的管理費(fèi)，再加上財(cái)務(wù)成本的話，基本上沒(méi)有什么收入，但是你的總面積上去了，到資質(zhì)的話，總量上去了，剩下的50億是自己的，50億的產(chǎn)值，有實(shí)際利潤(rùn)，一般都虛報(bào)的，實(shí)際利潤(rùn)有上一個(gè)點(diǎn)撐死，5000萬(wàn)，是吧，一個(gè)點(diǎn)是5000萬(wàn)，一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理跑路，跑走2000萬(wàn)，基本上半年白干了。再如果加上要購(gòu)置一些新設(shè)備，比如說(shuō)一個(gè)盾構(gòu)4000萬(wàn)，基本上就直接趴下了，好就好在施工企業(yè)拿到訂單以后，銀行會(huì)給你融資，所以很多企業(yè)玩的是流氓術(shù)，一手是施工，施工不賺錢，一手是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)不讓貸款，限制