如皋東景豪庭地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)報(bào)告.doc

針對(duì)許多樓盤均傾向于定性描述的現(xiàn)狀，我們嘗試對(duì)樓盤進(jìn)行定量描述。進(jìn)行量化統(tǒng)計(jì)的樓盤應(yīng)為可比性較強(qiáng)的、地段、價(jià)格、功能、用途、檔次都相近的現(xiàn)樓、準(zhǔn)現(xiàn)樓或樓花。每一樓盤定級(jí)因素的具體指標(biāo)及等級(jí)劃分只有落實(shí)到具體樓盤所在片區(qū)才能清楚描述。價(jià)格定位要考慮市場(chǎng)、產(chǎn)品、成本等眾多因素，但最終起決定作用的是市場(chǎng)行情，項(xiàng)目組主要是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，采用市場(chǎng)比較法對(duì)項(xiàng)目銷售價(jià)格進(jìn)行合理的預(yù)估。一：住宅價(jià)格定位1.區(qū)域在售樓盤價(jià)格分析項(xiàng)目定價(jià)不能脫離區(qū)域市場(chǎng)行情，項(xiàng)目位于如皋，區(qū)域在售樓盤價(jià)格行情如下表：如皋地區(qū)住宅樓盤銷售價(jià)格一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱地理位置規(guī)模（）主力戶型均價(jià)(元/)銷售率（%）物業(yè)形態(tài)1頤園青云路（一類地段）900003*2305090多層、小高層2淺水灣中山東路（二類地段）1600003*22980未開盤小高層、多層3麗澤華庭中山東路（二類地段）700003*2330070小高層4荷蘭小鎮(zhèn)益壽路（二類地段）4000003*22880（？）未開盤小高層、多層5藍(lán)灣景天工農(nóng)路（二類地段）1300003*2320080小高層、多層6金九華府寧海路（二類地段）1900003*2338038多層、小高層7龍游御境海陽南路（二類地段）1800003*2340099小高層、多層8世紀(jì)光華福壽路（二類地段）1600003*22700未開盤小高層、多層9上海新城慶余路（二類地段）1300003*2258075多層10麗景園慶余路（二類地段）114483*2237380多層11普慶苑普慶路（二類地段）1400003*2223470多層12城建嘉園福壽路（二類地段）700003*22800100低層從上表可以看出，區(qū)域內(nèi)目前房?jī)r(jià)最高的是龍游御境，小高層銷售均價(jià)為3400元/；房?jī)r(jià)最低的是普慶苑，多層銷售均價(jià)為2234元/。2.可比性樓盤分析項(xiàng)目位于如皋城東，區(qū)域同類型樓盤較多，在選取可比性樓盤時(shí)主要有以下幾條標(biāo)準(zhǔn)：（1）物業(yè)形態(tài)與東景豪庭相同或類似；（2）知名度較高的同類型樓盤。（3）樓盤的定位根據(jù)以上條件，選取頤園、淺水灣、麗澤華庭、藍(lán)灣景天、金九華府、龍游御境等六個(gè)樓盤作為比較樓盤。淺水灣和麗澤華庭位于如皋城東，緊靠東景豪庭，特別是淺水灣，與本盤有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性。金九華府和龍游御境位于城南區(qū)域，金九華府與如皋第一中學(xué)一街之隔，龍游御境地處城南行政中心，樓盤定位與東景豪庭相同；藍(lán)灣景天地處城北，定位高端；頤園為市中心一類地塊，價(jià)格參照藍(lán)灣景天，定價(jià)較底，分流本盤部分客戶源。通過對(duì)以上五個(gè)比較樓盤詳細(xì)深入地調(diào)查和研究，運(yùn)用市場(chǎng)比較法確定東景豪庭住宅的市場(chǎng)行情價(jià)。二.住宅部分價(jià)格定位分析1、可比樓盤權(quán)數(shù)分析表項(xiàng)目因素東景豪庭頤園淺水灣麗澤華庭藍(lán)灣景天金九華府龍游御境地段1001011001009799100交通100100100100989999規(guī)模100101102101101102102景觀100101101100101101102規(guī)劃1009910010099101101戶型設(shè)計(jì)100999899999999配套設(shè)施1001011001009910098物業(yè)管理1009898989999100總體分10010099.8899.7599.13100100.13調(diào)整比例111.001201.002511.0087810.998702、價(jià)格定位分析表比較樓盤頤園淺水灣麗澤華庭藍(lán)灣景天金九華府龍游御境合計(jì)樓盤價(jià)格305029803300320033803400調(diào)整比例11.001201.002511.0087810.99870比較價(jià)格305029843308322833803396權(quán)重10151510%2426100權(quán)重值比較價(jià)權(quán)重3054484963238118833266采用市場(chǎng)比較法，根據(jù)以上計(jì)算分析，本項(xiàng)目的市場(chǎng)行情價(jià)格為3266元/，取誤差+5%，估計(jì)本項(xiàng)目市場(chǎng)行情價(jià)在3103-