我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的PEST模型分析.doc

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的PEST模型分析班級(jí)：工商管理151、152班成員：焦娥肖、徐燕玲、王再?gòu)?qiáng)、張恒威、羅敏會(huì)、張曉曦、徐雙雙目錄一、PEST分析簡(jiǎn)介3二、我國(guó)房地產(chǎn)概況3三、我國(guó)房地產(chǎn)的PEST模型分析5（一）政治環(huán)境分析5（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析10（三）社會(huì)環(huán)境分析11（四）技術(shù)環(huán)境分析11四、總結(jié)13一、PEST分析簡(jiǎn)介PEST分析是指宏觀(guān)環(huán)境的分析，宏觀(guān)環(huán)境又稱(chēng)一般環(huán)境，是指一切影響行業(yè)和企業(yè)的宏觀(guān)因素。對(duì)宏觀(guān)環(huán)境因素作分析，不同行業(yè)和企業(yè)根據(jù)自身特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)需要，分析的具體內(nèi)容會(huì)有差異，但一般都應(yīng)對(duì)政治(Political)、經(jīng)濟(jì)(Economic)、社會(huì)(Social)和技術(shù)(Technological)這四大類(lèi)影響企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進(jìn)行分析。政治環(huán)境包括一個(gè)國(guó)家的社會(huì)制度，執(zhí)政黨的性質(zhì)，政府的方針、政策、法令等。不同的國(guó)家有著不同的社會(huì)性質(zhì)，不同的社會(huì)制度對(duì)組織活動(dòng)有著不同的限制和要求。即使社會(huì)制度不變的同一國(guó)家，在不同時(shí)期，由于執(zhí)政黨的不同，其政府的方針特點(diǎn)、政策傾向?qū)M織活動(dòng)的態(tài)度和影響也是不斷變化的。經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括宏觀(guān)和微觀(guān)兩個(gè)方面的內(nèi)容。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要指一個(gè)國(guó)家的人口數(shù)量及其增長(zhǎng)趨勢(shì)，國(guó)民收入、國(guó)民生產(chǎn)總值及其變化情況以及通過(guò)這些指標(biāo)能夠反映的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展速度。微觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要指企業(yè)所在地區(qū)或所服務(wù)地區(qū)的消費(fèi)者的收入水平、消費(fèi)偏好、儲(chǔ)蓄情況、就業(yè)程度等因素。這些因素直接決定著企業(yè)目前及未來(lái)的市場(chǎng)大小。社會(huì)文化環(huán)境包括一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的居民教育程度和文化水平、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀(guān)點(diǎn)、價(jià)值觀(guān)念等。文化水平會(huì)影響居民的需求層次；宗教信仰和風(fēng)俗習(xí)慣會(huì)禁止或抵制某些活動(dòng)的進(jìn)行；價(jià)值觀(guān)念會(huì)影響居民對(duì)組織目標(biāo)、組織活動(dòng)以及組織存在本身的認(rèn)可與否；審美觀(guān)點(diǎn)則會(huì)影響人們對(duì)組織活動(dòng)內(nèi)容、活動(dòng)方式以及活動(dòng)成果的態(tài)度。技術(shù)環(huán)境除了要考察與企業(yè)所處領(lǐng)域的活動(dòng)直接相關(guān)的技術(shù)手段的發(fā)展變化外，還應(yīng)及時(shí)了解：國(guó)家對(duì)科技開(kāi)發(fā)的投資和支持重點(diǎn)；該領(lǐng)域技術(shù)發(fā)展動(dòng)態(tài)和研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用總額；技術(shù)轉(zhuǎn)移和技術(shù)商品化速度；專(zhuān)利及其保護(hù)情況，等等。二、我國(guó)房地產(chǎn)概況房地產(chǎn)業(yè)是指是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。包括;土地開(kāi)發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱(chēng)為房地產(chǎn)業(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可分為四類(lèi):(1)地產(chǎn)服務(wù)業(yè)類(lèi)，例如世聯(lián)地產(chǎn);(2)商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)，例如中國(guó)國(guó)貿(mào);(3)開(kāi)發(fā)加持有類(lèi)，例如金融街、世茂股份;(4)開(kāi)發(fā)類(lèi)，例如萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等，其中開(kāi)發(fā)類(lèi)屬于大部分。總體來(lái)看我國(guó)房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀(guān)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過(guò)度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對(duì)土地與房屋開(kāi)發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀(guān)調(diào)控政策落實(shí)到位，未來(lái)23年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計(jì)不會(huì)低于20。市場(chǎng)供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀(guān)調(diào)控政策中影響需求變動(dòng)的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購(gòu)房與投機(jī)性購(gòu)房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢(qián)”涌入我國(guó)，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來(lái)2-3年我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求仍將有所提高。房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢(shì)。從對(duì)供求關(guān)系的分析可以判斷，未來(lái)23年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢(shì)，原因：第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長(zhǎng)的趨勢(shì)）必然反映在房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)上；第二，近年來(lái)地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來(lái)的開(kāi)發(fā)成本增加將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；第三，從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)看，房?jī)r(jià)的運(yùn)動(dòng)趨勢(shì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)被迫中斷，否則房?jī)r(jià)的運(yùn)行趨勢(shì)只會(huì)上升，而不可能下降。普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國(guó)家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對(duì)中小套型、中低價(jià)位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來(lái)23年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控細(xì)則的相繼出臺(tái)，中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。東部地區(qū)在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的占比將繼續(xù)下降，中、西部地區(qū)將繼續(xù)保持較快的投資增速，在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的占比將有所提高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進(jìn)。部分開(kāi)發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線(xiàn)，大力開(kāi)拓東部二、三線(xiàn)城市市場(chǎng)，并逐漸向全國(guó)延伸，從而帶動(dòng)這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。三、我國(guó)房地產(chǎn)的PEST模型分析（一）政治環(huán)境分析中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布2016年3月中國(guó)房地產(chǎn)政策跟蹤報(bào)告，兩會(huì)明確今年政府工作任務(wù)，著力推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革。五年宏觀(guān)目標(biāo)確定，經(jīng)濟(jì)保持中高速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)邁向中高端水平。營(yíng)改增細(xì)則正式落地。房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，一線(xiàn)及部分二線(xiàn)城市受關(guān)注。城市分化格局明顯，因城施策仍為市場(chǎng)主基調(diào)。1、市場(chǎng)情況：百城住宅均價(jià)同環(huán)比漲幅明顯擴(kuò)大熱點(diǎn)城市成交量增長(zhǎng)明顯3月百城住宅均價(jià)：環(huán)比上漲1.90%，同比上漲7.41%，漲幅均明顯擴(kuò)大。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2016年3月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為11303元/平方米，環(huán)比上漲1.90%，漲幅較上月擴(kuò)大1.30個(gè)百分點(diǎn)，同比較去年同期上漲7.41%，漲幅較上月擴(kuò)大2.16個(gè)百分點(diǎn)。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價(jià)為21368元/平方米，環(huán)比上漲2.52%，漲幅較上月擴(kuò)大2.01個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲12.83%，漲幅較上月擴(kuò)大2.89個(gè)百分點(diǎn)。3月成交持續(xù)攀升，部分城市增幅明顯。政策持續(xù)寬松環(huán)境下，本月代表城市成交量同環(huán)比均呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，一線(xiàn)城市周均成交近130萬(wàn)平米，達(dá)到近年來(lái)高點(diǎn)，同環(huán)比增幅均超過(guò)一倍，尤其是上海同環(huán)比增長(zhǎng)2倍有余；二三線(xiàn)城市成交量同樣呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，絕對(duì)量創(chuàng)今年來(lái)最高水平，天津、廈門(mén)、蘇州等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市增幅尤為明顯。2、兩會(huì)鼓勵(lì)剛性和改善性需求深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化兩會(huì)明確今年政府工作任務(wù)，著力推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革。2016年3月3日-16日，全國(guó)政協(xié)第十二屆全國(guó)委員會(huì)第二次會(huì)議和第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議相繼召開(kāi)，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告明確今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)6.5%-7%，居民消費(fèi)價(jià)格漲幅3%左右。中央提出要實(shí)行宏觀(guān)政策要穩(wěn)、產(chǎn)業(yè)政策要準(zhǔn)、微觀(guān)政策要活、改革政策要實(shí)、社會(huì)政策要托底的總體思路，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，強(qiáng)調(diào)在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，突出抓好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，通過(guò)調(diào)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)改革實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展。宏觀(guān)政策方面將既要立足當(dāng)前又要眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)。報(bào)告提到我們的宏觀(guān)調(diào)控仍有創(chuàng)新手段和政策儲(chǔ)備，除繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策外，創(chuàng)新宏觀(guān)調(diào)控方式，加強(qiáng)區(qū)間調(diào)控、定向調(diào)控、相機(jī)調(diào)控也將是未來(lái)調(diào)控的重要方向。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿θ匀痪薮蟆?月16日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)會(huì)見(jiàn)中外記者，表示對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好充滿(mǎn)信心，強(qiáng)調(diào)仍將沿著強(qiáng)改革的路線(xiàn)前行，但也有政策儲(chǔ)備。住建部答記者問(wèn)也表示，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面將長(zhǎng)期向好、城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在大踏步前進(jìn)、居民住房需求仍然強(qiáng)勁背景下，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展仍然向好。未來(lái)穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，仍將實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，注重靈活適度，積極應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)變化，運(yùn)用多種貨幣政策工具，向市場(chǎng)釋放資金流動(dòng)性，為結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣環(huán)境。同時(shí)財(cái)稅改革也積極跟進(jìn)，營(yíng)改增明確落地時(shí)間，5月1日起全面實(shí)施營(yíng)改增；今年將把綜合與分類(lèi)相結(jié)合的個(gè)人所得稅法的草案提交全國(guó)人大審議，住房按揭貸款利息支出等專(zhuān)項(xiàng)可以在納稅前扣除。以滿(mǎn)足新市民需求為出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，因城施策促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。兩會(huì)政府工作報(bào)告對(duì)于房地產(chǎn)提出完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策，適應(yīng)住房剛性和改善性需求。2016年住房市場(chǎng)將根據(jù)實(shí)際情況，有進(jìn)一步鼓勵(lì)剛性和改善性需求的稅收、信貸等相關(guān)政策出臺(tái)。同時(shí)地方政策將有更強(qiáng)的自主性，根據(jù)市場(chǎng)分化差異化施策。政府工作報(bào)告還提出要深化戶(hù)籍制度改革，建立購(gòu)租并舉的住房制度。隨著戶(hù)籍制度改革的深入推進(jìn)，農(nóng)民工等新市民將享受實(shí)質(zhì)性城鎮(zhèn)化福利，加上信貸放松及財(cái)政補(bǔ)貼支持，將吸引更多農(nóng)民工購(gòu)房需求釋放，為部分高庫(kù)存城市去化形成助力。同時(shí)住建部表示目前正在抓緊研究加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)，通過(guò)完善相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)范租賃行為、加快培育市場(chǎng)主體等措施。未來(lái)隨著住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策的出臺(tái)，住房租賃市場(chǎng)將逐漸向規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。3、十三五規(guī)劃綱要出臺(tái)明確未來(lái)五年發(fā)展目標(biāo)五年宏觀(guān)目標(biāo)確定，經(jīng)濟(jì)保持中高速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)邁向中高端水平。國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要全文正式發(fā)布，要求到2020年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，未來(lái)五年GDP和居民人均可支配收入均要增速要保持在6.5%以上。同時(shí)提出，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率加快提高，到2020年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率也要達(dá)到45%，未來(lái)將有超過(guò)5000萬(wàn)人口向城鎮(zhèn)遷移，超過(guò)7000萬(wàn)農(nóng)村人口向市民轉(zhuǎn)化。健全住房供應(yīng)體系，推進(jìn)住房制度改革。綱要對(duì)于房地產(chǎn)方面也提出了規(guī)劃要求，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應(yīng)體系，優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步提高居民住房水平，更好保障住有所居。這就要求，以解決城鎮(zhèn)新居民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，深化住房制度改革，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。戶(hù)籍、土地、金融制度改革保障市場(chǎng)平穩(wěn)前行?！叭?、地、金”是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的三要素，十三五規(guī)劃綱要提出的推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、深化房地產(chǎn)制度改革、建立健全房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制也在這三方面提出了相應(yīng)的要求。人口方面，提出加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，積極應(yīng)對(duì)人口老齡化；土地方面，加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，完善交通網(wǎng)絡(luò)體系，提高土地利用強(qiáng)度；金融改革方面，完善以財(cái)政政策、貨幣政策為主，產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域政策、投資政策、消費(fèi)政策、價(jià)格政策協(xié)調(diào)配合的政策體系，增強(qiáng)財(cái)政貨幣政策協(xié)調(diào)性。全面完成營(yíng)業(yè)稅改增值稅改革，建立規(guī)范的消費(fèi)型增值稅制度。推動(dòng)城市群協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建區(qū)域發(fā)展新格局。十三五規(guī)劃提出，以區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，以“一帶一路”建設(shè)、京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展為引領(lǐng)，形成沿海沿江沿線(xiàn)經(jīng)濟(jì)帶為主的縱向橫向經(jīng)濟(jì)軸帶，深入實(shí)施西部開(kāi)發(fā)、東北振興、中部崛起和東部率先的區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，創(chuàng)新區(qū)域發(fā)展政策，完善區(qū)域發(fā)展機(jī)制，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)、協(xié)同、共同發(fā)展，努力縮小區(qū)域發(fā)展差距。未來(lái)推動(dòng)京津冀協(xié)同發(fā)展和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展仍是重點(diǎn)，同時(shí)新的中心城市重點(diǎn)將在中部地區(qū)、成渝等幾大城市群培育和發(fā)展，并形成經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)而言，布局新城市群也將成為房企發(fā)展的重要考量。新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。十三五規(guī)劃提出把大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新融入發(fā)展各領(lǐng)域各環(huán)節(jié)，鼓勵(lì)各類(lèi)主體開(kāi)發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新模式，打造發(fā)展新引擎。同時(shí)發(fā)展旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)。籍此，相關(guān)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育文化地產(chǎn)及配套商業(yè)地產(chǎn)等也將有更好的發(fā)展空間，未來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)功能轉(zhuǎn)型向創(chuàng)業(yè)園區(qū)等新業(yè)態(tài)功能區(qū)轉(zhuǎn)化也將是房地產(chǎn)供應(yīng)端去庫(kù)存的重要措施。4、營(yíng)改增細(xì)則落地土地成本、不動(dòng)產(chǎn)可抵扣，減輕企業(yè)稅負(fù)營(yíng)改增細(xì)則正式落地。3月23日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知，并將于5月1日起施行。對(duì)于房地產(chǎn)營(yíng)改增方面，稅率、計(jì)稅方式、過(guò)渡時(shí)期辦法、二手房交易納稅均做了說(shuō)明。土地出讓成本可在銷(xiāo)售額中抵扣，高價(jià)拿地企業(yè)稅負(fù)壓力明顯減輕。細(xì)則規(guī)定，在一般計(jì)稅方式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅基已扣除了購(gòu)置出讓土地的費(fèi)用，使得銷(xiāo)售額要小于當(dāng)期營(yíng)業(yè)額，根據(jù)這一銷(xiāo)售額計(jì)算出的應(yīng)納稅額也遠(yuǎn)小于此前市場(chǎng)預(yù)期。由于一二線(xiàn)城市土地價(jià)格相對(duì)較高，營(yíng)改增將土地成本扣除，將大大減少企業(yè)稅負(fù)。而企業(yè)的老項(xiàng)目（施工許可證在4月30日之前）若選擇簡(jiǎn)易納稅方式，其征收率為5%，計(jì)稅方式與營(yíng)業(yè)稅類(lèi)似，但由于銷(xiāo)售額需要作不含稅計(jì)算，因而稅負(fù)也有所下降。此外，占成本比重較大的建安成本進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，將促使企業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)升級(jí)多業(yè)態(tài)并行，同時(shí)對(duì)于企業(yè)內(nèi)控水平和財(cái)務(wù)管理提出更高的要求。從目前企業(yè)管控來(lái)看，龍頭企業(yè)的管理能力和談判議價(jià)空間明顯優(yōu)于中小企業(yè)，未來(lái)龍頭企業(yè)憑借其管理能力將獲得更大的優(yōu)勢(shì)。購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)可抵扣，一二線(xiàn)重點(diǎn)城市商辦地產(chǎn)將再受追捧。新增不動(dòng)產(chǎn)增值稅納入抵扣將成為企業(yè)一大利好。包括企業(yè)租來(lái)的房產(chǎn)、投資形成的不動(dòng)產(chǎn)、道路、道路兩邊的交通工程、廠(chǎng)房等不動(dòng)產(chǎn)都可以納入抵扣范圍，在降低房企稅收負(fù)擔(dān)同時(shí)也將緩解融資成本和資金壓力。在現(xiàn)金流允許的情況下，購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值越高抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅越多，因而對(duì)于意愿購(gòu)置辦公商業(yè)用房的企業(yè)而言，城市及區(qū)位的選擇將更受關(guān)注。對(duì)一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)商辦地產(chǎn)的追逐將更加劇烈，對(duì)于南京、沈陽(yáng)等商辦地產(chǎn)庫(kù)存量較大的熱點(diǎn)二線(xiàn)城市也是利好。二手房稅負(fù)“平移”，一線(xiàn)城市仍然差異化。此次細(xì)則明確個(gè)人銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)所得住房所繳增值稅與此前應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅基本一致，但由于增值稅的計(jì)算需要剔除含稅部分，根據(jù)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，稅負(fù)4.76%，較此前下降0.24%。此外，從征收年限以及征收范圍來(lái)看，延續(xù)了原營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，整體仍將利好二手房市場(chǎng)。此外，此次針對(duì)二手房營(yíng)改增仍對(duì)一線(xiàn)城市實(shí)施差異化政策，且從當(dāng)前市場(chǎng)情況來(lái)看，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲較快，住建部表示穩(wěn)定一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)，目前上海、深圳已出臺(tái)調(diào)控收緊措施，未來(lái)一線(xiàn)城市政策仍將與全國(guó)整體局面形成差異化，更注重分類(lèi)指導(dǎo)，多重手段抑制不合理的投機(jī)需求。5、熱點(diǎn)城市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向滬深限購(gòu)力度加碼房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，一線(xiàn)及部分二線(xiàn)城市受關(guān)注。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在一系列寬松政策下，銷(xiāo)售逐漸企穩(wěn)回升，但分化嚴(yán)重，而且日趨嚴(yán)重。一線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市情況大不一樣，庫(kù)存主要集中在三四線(xiàn)城市，而一線(xiàn)及部分二線(xiàn)城市在持續(xù)寬松政策影響下，市場(chǎng)呈現(xiàn)火爆局面，供不應(yīng)求矛盾突出，部分區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲。住建部長(zhǎng)答記者問(wèn)時(shí)指出，一線(xiàn)城市主動(dòng)履行調(diào)控的主體責(zé)任：一是實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策，實(shí)行嚴(yán)格的稅收和金融政策；二是增加土地供應(yīng)，而且公布于眾，穩(wěn)定預(yù)期；三是增加中小套型的供應(yīng)數(shù)量，特別是搞好保障性供應(yīng)建設(shè)；四是打擊各種違法違規(guī)行為；五是主動(dòng)發(fā)聲，引導(dǎo)輿論。同時(shí)對(duì)于部分二線(xiàn)城市春節(jié)后房?jī)r(jià)也上漲過(guò)快，也密切關(guān)注，隨時(shí)溝通，要做好一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)穩(wěn)定工作。熱點(diǎn)城市調(diào)控收緊，滬深政策連出穩(wěn)定樓市。3月25日，上海發(fā)布樓市新政，非本市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)稅或社保年限調(diào)整為滿(mǎn)五年，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。同日晚，深圳也發(fā)布調(diào)控政策，非深戶(hù)在深圳購(gòu)房社保繳滿(mǎn)年限由此前的1年提高至3年，對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。春節(jié)后一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)發(fā)生了很大變化，上漲過(guò)快，穩(wěn)定一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)成重要任務(wù)。此次滬深兩市帶頭加碼限購(gòu)限貸政策，進(jìn)一步制外來(lái)投資客，為過(guò)熱的市場(chǎng)需求降溫，也將促使市場(chǎng)回歸理性。同時(shí)部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市政策也有所收緊，蘇州限定房?jī)r(jià)漲幅；武漢、青島下調(diào)公積金貸款額度；江蘇要求落實(shí)差別化個(gè)人住房信貸。6、展望：未來(lái)城市分化仍將明顯差異化施策將成常態(tài)城市分化格局明顯，因城施策仍為市場(chǎng)主基調(diào)。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，城市分化加劇，三四線(xiàn)城市庫(kù)存壓力依然嚴(yán)峻，化解房地產(chǎn)庫(kù)存仍將是這些城市房地產(chǎn)工作重點(diǎn)。地方政府將繼續(xù)通過(guò)財(cái)稅政策減免，金融貨幣政策、公積金政策支持、推進(jìn)貨幣化安置、開(kāi)拓商品房源向租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)化等，持續(xù)發(fā)揮市場(chǎng)主體的去庫(kù)存積極性，其中鼓勵(lì)農(nóng)民工等購(gòu)房成重點(diǎn)，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)開(kāi)展，也為農(nóng)民工購(gòu)房提供資金保障。而一線(xiàn)及部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲較快，這些城市因城施策加碼調(diào)控，未來(lái)隨著市場(chǎng)分化的加劇，一線(xiàn)城市“逆市而行”將更為明顯，增加土地供應(yīng)和中小套型供應(yīng)將成為一線(xiàn)城市常態(tài)，而限購(gòu)、差別化信貸政策也將進(jìn)一步加強(qiáng)。同時(shí)部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市也將進(jìn)入此列，武漢、蘇州等地已出臺(tái)收緊措施，未來(lái)其它熱點(diǎn)城市不排除繼續(xù)出臺(tái)嚴(yán)厲政策可能，已有消息稱(chēng)河北廊坊研究了有關(guān)進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的若干措施，南京也將有進(jìn)一步收緊政策出臺(tái)，加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)管。營(yíng)改增釋放多重利好，同時(shí)也將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不同的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。自中央下達(dá)5月1日全面營(yíng)改增軍令狀后，相關(guān)部委加快落實(shí)，營(yíng)改增細(xì)則及相關(guān)配套政策的出臺(tái)解除了一直以來(lái)市場(chǎng)爭(zhēng)議的不確定性，如土地價(jià)款可以扣除、新老項(xiàng)目劃分等。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地價(jià)款可以扣除，新增不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍等均給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)利好，土地成本、新購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)等將成為減稅力度最大部分，有利于促進(jìn)企業(yè)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)。針對(duì)二手房交易，稅收優(yōu)惠政策的“平移”，在保證稅制轉(zhuǎn)換的平穩(wěn)過(guò)渡的同時(shí)，也有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，且針對(duì)一線(xiàn)城市差異化仍將持續(xù)，符合當(dāng)前一線(xiàn)調(diào)控收緊趨勢(shì)。對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)而言，在總體差異化格局下，企業(yè)或?qū)⒓哟笠欢€(xiàn)城市的布局，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和企業(yè)成本管控的考驗(yàn)也將更為嚴(yán)格，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。（二）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析我國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)狀況概述：進(jìn)入2013年，雖然一些突出的社會(huì)問(wèn)題和激烈的社會(huì)矛盾依然并將長(zhǎng)期在我國(guó)存在，但是我國(guó)社會(huì)環(huán)境大體呈現(xiàn)出穩(wěn)定的局面，這保證了國(guó)家能一心一意抓緊歷史機(jī)遇，努力搞好國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)，各行各業(yè)也能夠穩(wěn)步前進(jìn)，為國(guó)家的發(fā)展添磚加瓦，而我們的人民群眾也能夠安居樂(lè)業(yè)，積極參與社會(huì)工作，努力改善提升自己生活水平的同時(shí)，助力中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠更上一個(gè)臺(tái)階。經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括宏觀(guān)和微觀(guān)兩個(gè)方面的內(nèi)容。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要指一個(gè)國(guó)家的人口數(shù)量及其增長(zhǎng)趨勢(shì)，國(guó)民收入、國(guó)民生產(chǎn)總值及其變化情況以及通過(guò)這些指標(biāo)能夠反映的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展速度。微觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要指企業(yè)所在地區(qū)或所服務(wù)地區(qū)的消費(fèi)者的收入水平、消費(fèi)偏好、儲(chǔ)蓄情況、就業(yè)程度等因素，這些因素直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)目前及未來(lái)的市場(chǎng)大小。目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要有如下幾點(diǎn)：1、GDP的不斷上升。近年來(lái)，我國(guó)GDP不斷攀升，象征著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，也就標(biāo)志著人們?cè)絹?lái)越富有，“住”是人們的基本生活需求，在經(jīng)濟(jì)狀況良好的情況下，人們購(gòu)房的需求也就越發(fā)強(qiáng)烈，這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一大因素2、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)。上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大中型存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率提高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)造成了一定的沖擊。3、存款加息。進(jìn)行銀行的存款業(yè)務(wù)收益增加，且風(fēng)險(xiǎn)小，人們會(huì)更偏向于這種方式來(lái)改善生活。那么用于購(gòu)房的資金就減少了。4、股市情況良好。我國(guó)股市情況良好，較為穩(wěn)定，且收益高，見(jiàn)效快，對(duì)于手中有資金富余的居民會(huì)把其投放于股市。5、通貨膨脹的影響。中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)使中國(guó)央行發(fā)行了太多的人民幣，如果房?jī)r(jià)下降，那么多印出來(lái)的錢(qián)會(huì)使中國(guó)產(chǎn)品價(jià)格飛漲，會(huì)發(fā)生嚴(yán)重的通貨膨脹。價(jià)格和價(jià)值嚴(yán)重的背離。相反，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升不下，各個(gè)行業(yè)和人們無(wú)法再承受高昂的房?jī)r(jià)成本了，人們要求加薪應(yīng)對(duì)高昂的生活成本，各個(gè)行業(yè)提高產(chǎn)品價(jià)格應(yīng)對(duì)高昂的生產(chǎn)成本，高昂的房?jī)r(jià)開(kāi)始推動(dòng)各個(gè)行業(yè)產(chǎn)品價(jià)格上漲，再加上貨幣流動(dòng)過(guò)剩，通貨膨脹無(wú)法拒絕的來(lái)臨了。如果降房?jī)r(jià)，面對(duì)的是馬上的通貨膨脹，可不降房?jī)r(jià)，那么面對(duì)的就是更嚴(yán)重的通貨膨脹，何去何從？所以最可靠的辦法就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，然后在社會(huì)產(chǎn)品增加時(shí)，減少貨幣的投放量，加上其他政策如加息、增加商業(yè)銀行準(zhǔn)備金率、縮小信貸規(guī)模等輔助手段，來(lái)使中國(guó)經(jīng)濟(jì)軟著陸。（三）社會(huì)環(huán)境分析（四）技術(shù)環(huán)境分析技術(shù)環(huán)境包括目前的社會(huì)技術(shù)總水平、引起革命性變化的創(chuàng)造發(fā)明，以及與企業(yè)生產(chǎn)密切相關(guān)的新技術(shù)、新工藝、新材料的發(fā)展趨勢(shì)和應(yīng)用前景。當(dāng)前，人們對(duì)于房地產(chǎn)商品的需求日益呈現(xiàn)出個(gè)性化和現(xiàn)代化等特點(diǎn)，并日益向綠色、環(huán)保、節(jié)能、智能化等方向發(fā)展，這就促使房地產(chǎn)企業(yè)要跟上技術(shù)變革的步伐，不能掉隊(duì)。企業(yè)要緊緊把握住消費(fèi)心理，注重在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中引入技術(shù)因素，包括采用新型建筑裝飾材料，提高采暖、制冷、照明、通風(fēng)效果；積極利用太陽(yáng)能、風(fēng)能等清潔能源；科學(xué)進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)再生資源循環(huán)利用等措施打造品牌形象，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)。1、對(duì)于投資，營(yíng)銷(xiāo)方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新具有了很大的改變。2015年，“互聯(lián)網(wǎng)+”這個(gè)概念風(fēng)靡中國(guó)，互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)結(jié)合，成為互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)+教育等并列的突破領(lǐng)域，互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)就在于通過(guò)技術(shù)，去取代傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)許多的人工環(huán)節(jié)，或者去做傳統(tǒng)行業(yè)根本無(wú)法做到的事情，進(jìn)而提升運(yùn)營(yíng)效率、優(yōu)化用戶(hù)體驗(yàn)、挖掘行業(yè)價(jià)值。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)巨頭鏈家的轉(zhuǎn)型之路，足以表明技術(shù)在房地產(chǎn)O2O中的重要性。具體來(lái)說(shuō)，技術(shù)在以下幾個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)O2O平臺(tái)至關(guān)重要：（1）對(duì)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的更新和呈現(xiàn)。將房源信息多維度地呈現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)上，是互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)解決“信息不透明”這個(gè)痛點(diǎn)的關(guān)鍵舉措。要做到這一點(diǎn)，需要確保房地產(chǎn)信息更新的及時(shí)性，否則反而會(huì)影響用戶(hù)感知。還需提升房地產(chǎn)信息的呈現(xiàn)能力，比如借助于短視頻、VR技術(shù)更好地呈現(xiàn)信息，幫助用戶(hù)看房之前深入了解房源。一些平臺(tái)的“地鐵找房”功能，就是將LBS技術(shù)與房源呈現(xiàn)結(jié)合起來(lái)，體驗(yàn)非常好。（2）對(duì)經(jīng)紀(jì)人工作的高效率支持。經(jīng)紀(jì)人是房地產(chǎn)O2O平臺(tái)的重要角色，最核心的帶人看房、促成交易等服務(wù)是他們?cè)谧?。?jīng)紀(jì)人很多時(shí)候都在出外勤，隨時(shí)需要查詢(xún)和更新資料。如何根據(jù)經(jīng)紀(jì)人的工作場(chǎng)景，提供移動(dòng)化的協(xié)同支持，是房地產(chǎn)O2O平臺(tái)的一大技術(shù)支撐重點(diǎn)，要做到這一點(diǎn)就要在企業(yè)級(jí)應(yīng)用上下功夫，還可與人工智能等技術(shù)結(jié)合起來(lái)，比如經(jīng)紀(jì)人在外面不方便打字可用語(yǔ)音技術(shù)。（3）對(duì)客戶(hù)大數(shù)據(jù)的積累和分析。如何找到適合自己的房源一直是買(mǎi)房人的一大痛點(diǎn)，網(wǎng)絡(luò)上的房源真假、時(shí)效性總是不讓人滿(mǎn)意，就算信息沒(méi)問(wèn)題，一個(gè)城市也有海量在售房源。如何去了解客戶(hù)需求并精準(zhǔn)推薦房源，是房地產(chǎn)O2O平臺(tái)的挑戰(zhàn)。通過(guò)收集用戶(hù)資料、記錄用戶(hù)行為、經(jīng)紀(jì)人反饋等方式，積累關(guān)于用戶(hù)海量的大數(shù)據(jù)，基于大數(shù)據(jù)技術(shù)對(duì)用戶(hù)畫(huà)像之后，就能更好地推薦房源給用戶(hù)，提升“連接”效率。這些大數(shù)據(jù)對(duì)賣(mài)房者、地產(chǎn)商、地產(chǎn)金融服務(wù)商、裝修公司們同樣有巨大價(jià)值，值得深挖。（4）借助于人工智能技術(shù)提升服務(wù)。房地產(chǎn)O2O平臺(tái)除了是一個(gè)信息平臺(tái)之外，更大的價(jià)值是服務(wù)：售前咨詢(xún)、促成交易和售后服務(wù)，尤其是售前咨詢(xún)，用戶(hù)需要查看大