農(nóng)村房子買賣案例.doc

案例4一、基本案情 原告孫某某訴稱,原告與被告于1988年9月21日協(xié)商，由被告購買原告位于北京市石景山區(qū)某村的房屋，原告收取被告購房款7000元。1988年11月雙方立契。當(dāng)時(shí)原告系板凳溝生產(chǎn)隊(duì)村民，此房宅基地屬農(nóng)民集體所有，而被告為城市居民。根據(jù)我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定，宅基地屬農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營管理。被告買受農(nóng)村房屋，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織及原告的合法權(quán)益，原被告之間買賣農(nóng)村房屋的行為不符合法律規(guī)定。故訴請(qǐng)判令：一、確認(rèn)原、被告之間的房屋買賣合同無效；二、被告立即騰退返還房屋。 二、審判結(jié)果 .一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，孫某某與趙某某就訴爭房屋已形成買賣合同關(guān)系，該合同系雙方真實(shí)意思表示，且已履行完畢，至今已有二十年。雖然孫某某系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，趙某某系城鎮(zhèn)居民，但該合同在當(dāng)時(shí)已經(jīng)政府房地產(chǎn)管理部門審核并登記備案。就此，可以認(rèn)定雙方買賣行為并不違反當(dāng)時(shí)國家有關(guān)政策；目前，本區(qū)農(nóng)村房屋辦理產(chǎn)權(quán)證書尚未開展，雙方履行上述房屋買賣合同后，即無相關(guān)部門辦理產(chǎn)權(quán)證書?；诖?，本院認(rèn)為，原、被告間買賣行為已完成。從尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)出發(fā)，該買賣行為有效。最后，趙某某已對(duì)訴爭房屋進(jìn)行了翻、擴(kuò)建，訴爭的房屋七間現(xiàn)已不存在，現(xiàn)孫某某主張確認(rèn)買賣行為無效并由趙某某返還訴爭房屋亦已無法實(shí)現(xiàn)。結(jié)合以上幾點(diǎn)，對(duì)于原告上述訴訟請(qǐng)求，不予支持。 三、分析意見 本案爭議的焦點(diǎn)是對(duì)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村集體組成成員的私有房屋買賣協(xié)議效力的認(rèn)定問題。 繼“畫家村”系列案件出現(xiàn)后，隨著農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛不斷，農(nóng)村房屋買賣糾紛成為當(dāng)前司法實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題。在司法實(shí)踐中，由于涉農(nóng)村私有房屋買賣合同糾紛法律關(guān)系復(fù)雜，涉及相關(guān)法律、法規(guī)眾多，不同階位的立法規(guī)范之間存在矛盾和沖突，造成司法機(jī)關(guān)對(duì)此類案件裁判標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一。由于司法實(shí)踐對(duì)私有房屋買賣合同效力認(rèn)定的不統(tǒng)一，造成司法實(shí)務(wù)上的困惑。 對(duì)于如何確認(rèn)此類合同的效力，存在兩種不同的觀點(diǎn)： 觀點(diǎn)一認(rèn)為：農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)確認(rèn)無效 首先，根據(jù)“地隨房走”的原則，農(nóng)村私有房屋買賣涉及到宅基地買賣，而宅基地買賣為我國法律、法規(guī)所禁止。我國物權(quán)法第153條明確規(guī)定了宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，要符合土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。土地管理法第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！薄罢貙儆谵r(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理?！眹鴦?wù)院辦公廳1999年頒布的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；國家土地管理局關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請(qǐng)示的答復(fù)也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。因此，根據(jù)中華人民共和國合同法第52條第5項(xiàng)規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買賣合同由于違反了國家政策和相關(guān)法律、法規(guī)應(yīng)確定無效。 其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。 再次，由于目前農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，受人無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。 最后，認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對(duì)處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。 觀點(diǎn)二認(rèn)為：農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。 首先，我國法律沒有明確規(guī)定城市居民不得購買農(nóng)村房屋。在當(dāng)前司法實(shí)踐中，法院對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定問題主要是適用合同法，而合同法的基本精神是意思自治、誠實(shí)信用，農(nóng)村房屋買賣體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，但由于我國“房、地所有權(quán)分離”模式使得農(nóng)民處理自己的房產(chǎn)受到限制。而目前有關(guān)土地管理法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定，而不是強(qiáng)制性效力規(guī)范，不能以次確認(rèn)買賣合同的效力，而國務(wù)院辦公廳的兩個(gè)通知不能算作法規(guī)，不能作為合同無效的依據(jù)。而房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后又因房屋增值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，無疑是違反了誠實(shí)信用原則，其直接后果是違反誠實(shí)信用賣房者獲益，而恪守誠實(shí)信用買房者卻蒙受損失。因此，當(dāng)前司法判決確認(rèn)此類合同無效導(dǎo)向的后果是嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)的公序良俗和誠實(shí)信用的社會(huì)根基，應(yīng)當(dāng)引起司法決策者的高度重視。 其次，農(nóng)村私有房屋買受人買受方為長期居住，甚至已經(jīng)將城鎮(zhèn)房屋變賣，在法院認(rèn)定合同無效后，雖然賣方贏得了訴訟卻要承擔(dān)高額的締約過失賠償責(zé)任，而買房者雖獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷，在其居無住所的情況下，不利于社會(huì)的穩(wěn)定。 再次，在我國房屋被賦予了很多的社會(huì)意義，不僅是安身立命之所，更體現(xiàn)為居住人的密切財(cái)產(chǎn)、社會(huì)依附關(guān)系。尤其當(dāng)前房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房屋買受人對(duì)涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系，確認(rèn)協(xié)議無效意味著買受人穩(wěn)定的生活狀態(tài)將面臨巨大改變，在感情上難以接受。 最后，在買受人占有房屋后，一般會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行修繕、裝修，甚至擴(kuò)建、翻建，確認(rèn)協(xié)議無效還要涉及對(duì)因房屋翻建、擴(kuò)建、添附等價(jià)值評(píng)估鑒定、費(fèi)用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難題，甚至遭遇執(zhí)行難題，如此判決的結(jié)果很難實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。這都在“畫家村”案件中得到充分的體現(xiàn)。 關(guān)于如何確認(rèn)農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力，筆者應(yīng)綜合上述觀點(diǎn)，結(jié)合具體案情，區(qū)分不同情況，以認(rèn)定農(nóng)村私有房屋買賣合同無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。 首先，要堅(jiān)持尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)原則。由于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛主要發(fā)生在村民和城鎮(zhèn)居民之間，這類房屋買賣行為多發(fā)生在上世紀(jì)90年代，至今時(shí)隔10年以上，大多買賣行為依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，并且辦理了房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；甚至房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。因此，農(nóng)村私房買賣合同的效力應(yīng)視雙方的具體情況處理，一是要充分考慮當(dāng)事人主體身份、主張無效的實(shí)際原因等具體認(rèn)定。二是需要認(rèn)真審查房屋買賣的現(xiàn)實(shí)情況，包括協(xié)議履行、房屋的權(quán)屬、是否經(jīng)過審批、登記、有無翻建、擴(kuò)建是否具備騰房條件等進(jìn)行綜合衡量。 其次，要堅(jiān)持綜合利益衡量，實(shí)現(xiàn)利益平衡的原則。確認(rèn)農(nóng)村私有房屋買賣合同效力，要全面考慮到合同無效對(duì)雙方當(dāng)事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格差異受到的損失；對(duì)買受人翻建、擴(kuò)建房屋的，還要考慮對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；對(duì)主張返還、騰退房屋德，要考慮到對(duì)房屋買受人的妥善安置問題，避免單純判決騰退房屋造成“案結(jié)事起”的后果。 最后，注重實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會(huì)效果有機(jī)統(tǒng)一。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。在司法實(shí)踐中認(rèn)定私有房屋買賣協(xié)議有效案件呈逐年上升趨勢。這主要是因?yàn)椋阂皇遣糠殖擎?zhèn)居民在購買農(nóng)村房屋后進(jìn)行了依法登記