佳寧娜友誼廣場物業(yè)管理投標(biāo)方案.doc

中國管理資訊網(wǎng)佳寧娜友誼廣場物業(yè)管理投標(biāo)方案一、整體設(shè)想 1-21.1項(xiàng)目情況 11.2實(shí)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù) 1-2二、管理模式 3-122.1 管理架構(gòu) 3-62.2 工作流程 7-82.3 信息反饋渠道 8-92.4 控制方式 9-102.5 商場物業(yè)管理要點(diǎn) 11-12三、管理服務(wù)人員配備 13-143.1 各類人員數(shù)量及文化素質(zhì)要求 133.2 人員來源及崗位配置 133.3 管理處主任簡歷 14四、培訓(xùn) 15-164.1培訓(xùn)計(jì)劃 154.2培訓(xùn)方式 154.3培訓(xùn)目標(biāo) 15-16五、 物質(zhì)裝備計(jì)劃 17-215.1 物業(yè)服務(wù)人員住房 175.2 管理用房 175.3 管理處配備需用品情況 17-21 六、管理預(yù)算 22-286.1 說明 226.2 收入項(xiàng)目 22 6.3 支出項(xiàng)目 23-27 6.4 收支盈虧情況 28 6.5 增收節(jié)約措施 28七、物業(yè)維修基金的管理方案 29-32 7.1 物業(yè)維修基金的使用程序 29-317.2 物業(yè)維修基金的管理程序 31-32 7.3 物來維修基金資料的保管 32 7.4 小結(jié) 32八、管理規(guī)章制度過 33-1118.1 公眾制度 33-498.2 單位內(nèi)部崗位責(zé)任制 50-718.3 管理運(yùn)作制度 72-1318.4 考核制度 132-138九、檔案的建立和管理 139十、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施措施 140-14110.1 實(shí)施措施 14010.2 標(biāo)準(zhǔn)承諾 141十一、社區(qū)文化活動(dòng) 142-144十二、便民服務(wù)項(xiàng)目 145-150 12.1 無償服務(wù) 145 12.2 有償服務(wù) 146-150十三、服務(wù)質(zhì)量的控制體系 151-15413.1 總則 15113.2 質(zhì)量記錄控制 151-15213.3 內(nèi)部質(zhì)量審核程序 153-154十四、提高管理服務(wù)水平新設(shè)想 155-158一、 整體設(shè)想1.1項(xiàng)目情況 佳寧娜友誼廣場是佳寧娜集團(tuán)與奧康德石油集團(tuán)共同開發(fā)建設(shè)的商住大廈，于1997年12月交付使用。佳寧娜友誼廣場總占地面積為14,200平方米,總建筑面積為132,600平方米。 為進(jìn)一步配合發(fā)展商的招租、銷售，改善住戶的生活環(huán)境，提高物業(yè)品牌和開發(fā)商的信譽(yù)，戴德梁行物業(yè)管理有限公司愿承擔(dān)佳寧娜友誼廣場之物業(yè)管理服務(wù)，致力為發(fā)展商、業(yè)主及使用者提供國際級的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、知識及科技，提高物業(yè)之管理運(yùn)作質(zhì)素，力創(chuàng)精品物來。1.2 實(shí)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù) 佳寧娜友誼廣場的物業(yè)管理操作服務(wù)，主要有以下基本任務(wù)：1） 執(zhí)行土建維修任務(wù)2） 執(zhí)行裝飾保養(yǎng)任務(wù)3） 執(zhí)行供電系統(tǒng)的保養(yǎng)任務(wù)4） 執(zhí)行給排水的保養(yǎng)任務(wù)5） 執(zhí)行保安任務(wù)6） 督導(dǎo)空調(diào)保養(yǎng)任務(wù)7） 督導(dǎo)電梯保養(yǎng)任務(wù)8） 督導(dǎo)綠化保養(yǎng)任務(wù)9） 執(zhí)行防火系統(tǒng)的保養(yǎng)任務(wù)10） 執(zhí)行商場營商特色的物業(yè)管理服務(wù)11） 執(zhí)行佳寧娜廣場范圍內(nèi)的清潔任務(wù)12） 執(zhí)行佳寧娜廣場范圍外建立社區(qū)關(guān)系任務(wù)13） 執(zhí)行管理員工宿舍的任務(wù)14） 執(zhí)行貴賓接待及接送任務(wù)15） 執(zhí)行物業(yè)管理物料儲(chǔ)存及使用任務(wù)16） 執(zhí)行空間使用規(guī)劃任務(wù)17） 執(zhí)行車輛進(jìn)出限制任務(wù)18） 執(zhí)行節(jié)省能源任務(wù)19） 執(zhí)行改養(yǎng)工程任務(wù)20） 執(zhí)行物業(yè)管理水平檢討任務(wù)21） 執(zhí)行緊急程序的任務(wù)22） 管理處內(nèi)部管理（行政人事、財(cái)務(wù)等）對于佳寧娜友誼廣場的物業(yè)管理，應(yīng)該達(dá)到國內(nèi)一流的物業(yè)管理水平。體現(xiàn)酒店式服務(wù)、環(huán)保概念、信息化、專業(yè)化的現(xiàn)代管理模式。工程保維系統(tǒng)及內(nèi)部質(zhì)量審核標(biāo)準(zhǔn)，除參考有關(guān)慣例和規(guī)范外，主要按ISO9002國際質(zhì)量保證體系的要求和國家物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。在物業(yè)管理交接工作后一年左右，達(dá)到深圳市優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步努力獲得廣東省和國家物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的證書。二、管理模式 2.1管理架構(gòu)佳寧娜友誼廣場管理處人員架構(gòu)表（總編制：73人）管理處主任（1人）技術(shù)員（7人）安管領(lǐng)班（4人）安管員（44人）人客戶助理（3人）助理（2人）物業(yè)助理（3）人出納（1人）維修主任（2人）主管兼（1人）安管主任（1人）會(huì)計(jì)（1人）主管（1人）主管（1人）主管（1人）工程部（10人）行政人事、財(cái)務(wù)部（5人）物業(yè)部（56人）秘書（1人） 工程部人員架構(gòu)表 （編制：10人） 工程部主管（1人）配電總值班、電氣維修主任（1人）空調(diào)維修主任（1人）弱電技員（1人）值班電工（3人）空調(diào)兼泥瓦工（1人）空調(diào)工兼水工（1人）電梯工（1人）備注：實(shí)行24小時(shí)值班，即配電房采取3班3運(yùn)轉(zhuǎn)，而空調(diào)班采取2班制。白班有空調(diào)、配電值班各1人，加上維修主任、主管和電梯工、弱電技員共7人；中班有配電值班、空調(diào)維修2人；夜班尚有配電值班1人，以保證設(shè)備正常運(yùn)行，供電供水之保障和安全。安全管理組人員架構(gòu)表（編制：49人）安管主任（1人）領(lǐng)班（4人）FF（巡邏機(jī)動(dòng)（4人）消防監(jiān)控中心（4人）大門（12人）大堂（24人）商場大門（4人）停車場進(jìn)出口（8人）辦公電梯大堂（8人）住宅電梯大堂（16人）備注：1 24小時(shí)值班；四班三運(yùn)轉(zhuǎn)，每班12人（包括領(lǐng)班），每天安排一個(gè)班休息；2 計(jì) 將領(lǐng)班加入巡邏機(jī)動(dòng)崗位內(nèi)，或頂替休假人員以舒緩崗位人手緊張。2.2工作流程戴德梁行物業(yè)管理公司部總A管理工作執(zhí)行架構(gòu) 指定方案 報(bào) 示告 及 報(bào)告、建議 監(jiān) 督佳寧娜友誼 場物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)班子佳寧娜集團(tuán)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)班子制定管理策略報(bào)告、檢討及建議 指報(bào) 示告 及 監(jiān) 督佳寧娜 場現(xiàn)場執(zhí)行 工作隊(duì)伍及二十四小時(shí)獨(dú)立監(jiān)控系統(tǒng)戴德梁行物業(yè)管理公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)監(jiān)督監(jiān)督 指 示 報(bào) 及 告 監(jiān)專業(yè)分包公司 督管理工作執(zhí)行架構(gòu)的成立，將有利于工作表現(xiàn)的檢討及成本的控制。B管理工作執(zhí)行架構(gòu) 管理策略領(lǐng)導(dǎo)班子現(xiàn)場管理班子 執(zhí)行人員有及專業(yè)分包公司2.3信息反饋管理處服務(wù)質(zhì)素養(yǎng)的評分為內(nèi)部信息反饋和外部信息反饋兩類。A 內(nèi)部信息反饋通過日檢、周檢和月檢的檢查和考核結(jié)果來反饋，同時(shí)需輔以抽查進(jìn)行補(bǔ)充。日檢是每日各有關(guān)部門對大廈的清潔衛(wèi)生、綠化、機(jī)電設(shè)備運(yùn)行和治安及設(shè)施情況的檢查記錄報(bào)告，并經(jīng)主管簽字，認(rèn)及處理后報(bào)管理處。周檢是部門主管每周對其分管的工作進(jìn)行一次檢查，并將檢查結(jié)果進(jìn)行記錄，對發(fā)現(xiàn)的問題如時(shí)需向上級請示的應(yīng)及時(shí)向管理處主任匯報(bào)，對不合格服務(wù)的要制定糾正措施，并負(fù)責(zé)跟進(jìn)和驗(yàn)證，管理處每周有主管參加每周例會(huì)，即是總結(jié)上周的情況及安排本周及今后的工作。月檢就是組織有關(guān)人員每月對物業(yè)管理主要服務(wù)過程進(jìn)行檢查，各部門各管理處每月要提交工作報(bào)告至上級。抽檢就是管理處主任對有關(guān)部門或人員進(jìn)行每年不少于4次的抽檢。B 外部信息反饋主要通過問卷形式和交流形式來獲得。每半年發(fā)放和收集一次“業(yè)主問卷調(diào)查表”、“征詢意見調(diào)查表”等方式，了解客戶對服務(wù)工作的滿意程度和意見，并以此促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的改進(jìn)。管理處參加有關(guān)物業(yè)管理考評活動(dòng)和安全文明小區(qū)創(chuàng)建活動(dòng)可以發(fā)現(xiàn)管理中的成績和不足。設(shè)立信報(bào)箱收集業(yè)主意見，開通24小時(shí)客戶服務(wù)熱線及接待客戶投訴、咨詢及與同行的交漢也是通過外部信息反饋的主要途徑。2.4控制方式物業(yè)管理主要靠文件資料和制度規(guī)定來控制佳寧娜友誼 場的物業(yè)管理工作由其承擔(dān)的物業(yè)管理公司來控制，即完整的流程控制。主要為管理處發(fā)出的運(yùn)作文件、工作文件、備忘錄及工作指引等，所有運(yùn)作文件及分發(fā)名單均需儲(chǔ)存于管理處主任處，所有文件均需至少儲(chǔ)存一年，所有文件均需統(tǒng)一編號并按程序完成，所有記錄均按文件保存方式進(jìn)行分類保管。制度和規(guī)定主要是對已明 的部分進(jìn)行控制，主要有以下 個(gè)方面：（1） 采購及承包工程工序（2） 領(lǐng)用物品及進(jìn)貨檢驗(yàn)程序（3） 不合格品的控制程序（4） 合同評審程序（5） 分供商的選擇和評審程序（6） 產(chǎn)品的標(biāo)識和可追溯性控制程序（7） 過程控制程序（8） 供應(yīng)商提供維修產(chǎn)品的控制程序（9） 設(shè)備管理控制程序（10） 服務(wù)質(zhì)素的評 控制程序（11） 檢驗(yàn)、測量和試驗(yàn)設(shè)備的控制程序（12） 糾正和預(yù)防措施控制程序（13） 顧客投訴的處理程序（14） 物品搬運(yùn)、貯存、 防護(hù)控制程序（15） 質(zhì)素記錄的控制程序（16） 內(nèi)部質(zhì)素審檢程序（17） 培訓(xùn)控制程序（18） 服務(wù)控制程序2.5商場物業(yè)管理要點(diǎn)：物業(yè)管理服務(wù)可以說是一門專業(yè)學(xué)問，戴德梁行物業(yè)管理公司以本著小心計(jì)算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并透過長期的改進(jìn)和提升，使每一座物業(yè)的收益和投資潛質(zhì)得以發(fā)揮。而此項(xiàng)投資管理的哲學(xué)，使業(yè)主能充分保障其不動(dòng)產(chǎn)投資之權(quán)益，不但使其保值，而且更能使不動(dòng)產(chǎn)增值。本公司建議佳寧娜友誼廣場商場部分之之物業(yè)管理,必須建立于高檔次物業(yè)管理之基礎(chǔ)，且體現(xiàn)其獨(dú)特之形象。我司除致力于提供先進(jìn)之物業(yè)管理服務(wù)，更為佳寧娜友誼廣場之商場部分建立創(chuàng)新之管理模式，如信興廣場地王商業(yè)中心，以使其真正樹立物業(yè)管理品牌，并成為物業(yè)精品。1 設(shè)立合理的租戶組合，體現(xiàn)商品品牌之均等現(xiàn)象。為方便客戶選購商品，及保持商場之獨(dú)立形象，在商場物業(yè)管理中需顧及租戶類別的合理組合。主要原則為同一類型之商家需安排在同一樓層，在同一空間或附近類似空間應(yīng)建立銷售同一檔次及相近類型之商品專賣柜。若商品之品牌與本商場之形象有所背離，應(yīng)以盡量回避之原則。2 保持商場外觀之美好形象，以吸引顧客光顧。主要體現(xiàn)在商場之清潔衛(wèi)生及裝飾標(biāo)志的配備。首先，商場日常管理中，清潔衛(wèi)生猶其重要，地面之清潔頻率及衛(wèi)生間之潔凈程度要求頗高；清潔人員的配備及商場之全面清潔維護(hù)時(shí)間應(yīng)作合理的安排。另外，在適當(dāng)?shù)牡胤奖仨氃O(shè)置足夠及簡膽的指示標(biāo)志或大型展示，以方便顧客購物。3 良好的商場設(shè)施裝備及維護(hù)保養(yǎng)，為顧客提供方便而不間斷的服務(wù)。首先如升降機(jī)，觀光電梯和扶手電梯等，在保養(yǎng)維護(hù)及日常清潔方面必須維持一定效率及頻率；另外，空氣調(diào)節(jié)必須調(diào)校適宜，特別是在餐廳、其他公眾娛樂場所等地方。對于餐廳用戶所安裝的排氣裝置、排水管和隔水池等，必須妥為監(jiān)管，以免對他人造成滋擾。商場的顧客，除大樓本身之使用者外，游客、路人等亦是其吸引消費(fèi)之對象，故商場設(shè)施之使用率一般較商務(wù)辦公樓為高，所以商場設(shè)施必須保養(yǎng)得宜，以免對租用戶及顧客造成不便。4 多地化的市場推廣活動(dòng)，樹立商場獨(dú)特的營銷形象。為吸引顧客前來消費(fèi)，物業(yè)管理公司應(yīng)不時(shí)與商戶聯(lián)絡(luò)，商量合辦各類推廣和宣傳活動(dòng)；在節(jié)假日，舉辦各種大型娛樂及應(yīng)?；顒?dòng)，籍此推廣商場的營銷商機(jī)。5 制定合理嚴(yán)謹(jǐn)?shù)陌踩Ｐl(wèi)措施，保障商家及顧客的安全。在商場之日常管理中，安全保衛(wèi)工作除了保障商家有安全的營商環(huán)境，及提供顧客舒適之購物場所外，更重要是保障物業(yè)使用人的生命安全，體現(xiàn)其真正之物業(yè)品牌形象。另外，逃生通道必須保持暢通無阻，所有固定裝置，設(shè)備和裝飾品，必須達(dá)到高度安全標(biāo)準(zhǔn)，使顧客特別是兒童不會(huì)容易受傷等。6 其它事宜至于商場附設(shè)之停車場時(shí)租車位，可以方便顧客和增加租戶的生意額，所以必須向方客提供優(yōu)良快捷的服務(wù)，以增加其對商場之信心。商場內(nèi)之店鋪，餐廳及娛樂場所之開放時(shí)間，有別于辦公樓。而其組合成份之使用時(shí)間，一般亦有差異。由于店鋪、餐廳及娛樂場之開放時(shí)間不同，管理公司必須與使用者緊密聯(lián)系，定訂保安措施，清潔及設(shè)施維修等時(shí)間表，使商場外觀及設(shè)備保養(yǎng)，都能符合商場整體及使用者之要示求。三、管理服務(wù)人員配備3.1各類人員數(shù)量、文化素質(zhì)佳寧娜友誼 場物業(yè)管理處人員設(shè)置共73人（其中管理人員15人、其他人員58人）。人員文化素質(zhì)、技 要求具體如下：-管理人員共15人，要求大專以上文化占50%，管理處主任要求本科以上，并且物業(yè)管理上崗證書；物業(yè)部人員均需具物業(yè)管理上崗證；財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)須具大專以上學(xué)歷或中級以上職稱、具有會(huì)計(jì)證；工程技 人員10人，要求至少9人具有本專業(yè)上崗證書，文化程度在高中以上，中級以上技 占50%；安管員49人，均要求高中以上學(xué)歷，原則上為退伍軍人。3.2人員來源及崗位配置因清潔、綠化為外包，故管理處除進(jìn)場驗(yàn)收接交時(shí)有 個(gè)臨時(shí)人員外，其余均為合同聘任制，其中從物業(yè)管理公司本部了抽調(diào)50%至佳寧娜友誼 場，主要為管理處骨 ，如管理處主任、秘書、部門主管、物業(yè)助理、財(cái)務(wù)及安管主任。需要外聘人員為50%，主要為安管員和工程技 人員。各崗位配置如下：-管理處主任1人（擬推 之管理處主任簡歷見3.3），秘書1人行政人事財(cái)務(wù)部5人工程部10人物業(yè)部56人（含安管員49人）具體崗位職責(zé)、數(shù)量見2.1管理構(gòu)架四、培訓(xùn)4.1培訓(xùn)計(jì)劃管理處行政人事財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)年度培訓(xùn)計(jì)劃的制定和監(jiān)督實(shí)施工作，一般每年至少一次，并負(fù)責(zé)對各類員工培訓(xùn)效果進(jìn)行考核和鑒定。各部門主管配合管理處的要求，制定本部門相應(yīng)的培訓(xùn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施、培訓(xùn)記錄由各部門主管交行政人事財(cái)務(wù)部歸檔。培訓(xùn)計(jì)劃分入職培訓(xùn)（崗前培訓(xùn)）和在職培訓(xùn)二種。入職培訓(xùn)要求新入職員工在第一周接受培訓(xùn)和考核在職培訓(xùn)分為管理處每年組織的專業(yè)、技能培訓(xùn)和參加社會(huì)的外部培訓(xùn)。4.2培訓(xùn)方式分為講課和訓(xùn)練兩種入職培訓(xùn)均為講課在職培訓(xùn)為講課與訓(xùn)練相結(jié)合4.3培訓(xùn)目標(biāo)入職培訓(xùn)主要為：-A 管理處的基本情況、組織機(jī)構(gòu)及領(lǐng)導(dǎo)B 管理處質(zhì)素方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識C 員工手冊、職業(yè)道德及質(zhì)素意識教育D 對員工的期望及要求E 本職位的基本情況（職責(zé)、人員配置及設(shè)備、設(shè)施的分布等）F 職位工作操作流程，在異常情況下的特殊處理程序等在職培訓(xùn)主要為：-A 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識、消防安全知識B 大廈設(shè)備、設(shè)施講座及操作演示C 文明語言的訓(xùn)練及著裝要求D 安管員的隊(duì)列訓(xùn)練、消防演習(xí)、緊急情況處理五、物質(zhì)裝備計(jì)劃5.1管理服務(wù)人員用房按物業(yè)管理公司慣例，除佳寧娜友誼 場物業(yè)管理處在鄰近集中租房以解決安管和工程技 人員輪班及大廈應(yīng)急需要問題外，其他人員均自行解決。5.2管理用房建設(shè)單位為物業(yè)管理公司提供的辦公用房在首層，可以滿足物業(yè)管理需要，不必增加。5.3管理處裝備需用品情況因清潔衛(wèi)生、綠化為外包，故其器械由其自備。管理處辦公室除需簡單裝修外，尚需添置以下用品：-（詳見附表5.3.1）附表5.3.1佳寧娜友誼 場物業(yè)管理處開辦費(fèi)總預(yù)算 （人民幣：元）編 號項(xiàng) 目 名 稱單 位數(shù) 量單 價(jià)金 額備 注1586電腦29,00018,000含UPS及打印機(jī)2傳真機(jī)15,0005,000非熱敏紙3復(fù)印機(jī)125,00025,0004電話51,0005,0005對講機(jī)152,70040,5006照相機(jī)部21,0002,000一部為一次成像7維修工具、儀表一批19,870詳見附表5.3.28服裝套7285,740詳見附表5.3.39辦公家私61,159詳見附表5.3.410租住宿15,00011辦公用品10,000復(fù)印紙張、保險(xiǎn)柜、計(jì)算器、文件夾等小計(jì)：287，269附表5.3.2管理處所需工具、儀表項(xiàng)目明細(xì)表序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)量單價(jià)金額備注1500V搖表個(gè)18008002萬用表個(gè)13503503鉗形電流表個(gè)13003004沖擊鉆個(gè)11,5001,5005手槍鉆個(gè)16006006拉釘槍個(gè)2100200手用、腳用各一7液壓壓線鉗把15005008手提電焊機(jī)套11,5001,5009鋁合金梯個(gè)25001,00010砂輪切割機(jī)臺11,5001,50011手提切割機(jī)臺11,5001,50012角磨機(jī)臺150050013小型潛水泵臺11,0001,000141.5噸手動(dòng)葫蘆個(gè)150050015套筒板手套120020016內(nèi)六角板手套110010017高壓驗(yàn)電筆支120020018多用驗(yàn)電筆支1030300進(jìn)口19尖嘴鉗把1080800進(jìn)口20平口鉗把1080800進(jìn)口21斜口鉗把1070700進(jìn)口22活動(dòng)板手把101001,000進(jìn)口23管鉗把670420進(jìn)口24小型氣泵套11,5001,50025雪表套25001,00026手工套絲機(jī)臺2300600帶絲錐27工具箱個(gè)1050500小計(jì)19,870附表5.3.3管理處服裝費(fèi)用明細(xì)表序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)量單價(jià)金額備注1文員服裝套21548014,400一人二套2技術(shù)員服裝套292504,500一人二套3安管員外管服裝套24855052,800一人二套4安管皮鞋對4823011,0405外管皮帶條隨衣贈(zèng)送6外管精神帶條隨衣贈(zèng)送7肩章對隨衣贈(zèng)送8大衣件65003,000夜班班用小計(jì)85,740附表5.3.4管理處辦公家私明細(xì)表序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)量單價(jià)金額備注1會(huì)議臺套11,5001,500圓形2更衣柜個(gè)31,1833,540六門，鋼制3寫字臺個(gè)121,62519,500附三件活動(dòng)柜4辦公椅個(gè)126607,920氣壓把手5客椅個(gè)47603,040弓形腳6立身移門柜個(gè)22,8005,600工程，物業(yè)用7資料、文件柜個(gè)21,7003,4008鑰匙柜個(gè)24008009矮柜個(gè)160060010屏風(fēng)隔板塊122002,40011簡易辦公桌個(gè)230060012折疊椅個(gè)105050013電腦臺個(gè)26001,20014飲水機(jī)個(gè)240080015微波爐個(gè)11,0001,00016簡易床個(gè)352508.750安管員宿舍用小計(jì)：61.159六管理預(yù)算6.1說明本份管理預(yù)算以佳寧娜友誼 場日常物業(yè)管理運(yùn)作為基礎(chǔ)，核算包括了日常物業(yè)管理的收入及支出情況。其中管理費(fèi)收入是按佳寧娜友誼 場目前所獲批 之物 局收費(fèi)許可證單 計(jì)算，即住宅收費(fèi)為4.75元/平方米；商住樓收費(fèi)為8.25元/平方米；寫字樓收費(fèi)為20.75/平方米；商鋪收費(fèi)為（30.255）元/平方米，其中包括商場部份的市場推 宣傳費(fèi)5元/平方米。由于招標(biāo)書上未列明停車場的具體情競，本預(yù)算暫未把停車場之收入列入核算中。6.2收入項(xiàng)目 (1) 小區(qū)總建筑面積：132,593平方米其中占地面積為：14,208平方米 (2) 小區(qū)可銷售面積:105,864.82平方米(商鋪30,609.30m2、寫字樓8,974.52m2；住宅6,6281m2：其中商住34,264m2、住宅32，017m2 (3) 管理費(fèi)收入（按目前物 局批 之收費(fèi)許可證單 計(jì)算） 住宅 ：32,0174.75元=152.080 商住 ：34,2648.25元=282,680 寫字樓 ：8,974.520.75元=186.220 商鋪 ：30,609.3(30.25+5)元=1,078,970 小計(jì) ：1,699,950元6.3支出項(xiàng)目 (1).日常物業(yè)管理費(fèi)的概算表： 序號項(xiàng)目金額（元/月）備注1管理服務(wù)人員工資、福利176,540.002公共設(shè)施運(yùn)行及保養(yǎng)費(fèi)54,110.003綠化費(fèi)2,000.004公共水電費(fèi)504,850.005清潔衛(wèi)生消殺費(fèi)56,540.006辦公費(fèi)9,800.007折舊費(fèi)3,330.008其他（保險(xiǎn)）10,000.009商場市場推 宣傳費(fèi)100,000.0010管理人員酬金100,000.0011營業(yè)稅金85.000.0012業(yè)主委員會(huì)費(fèi)用8,000.00小計(jì)1,110,170.00(2)日常物業(yè)管理費(fèi)支出明細(xì)：A、管理服務(wù)人員工資福利（共73人） 職位 編制 月均工資 每月開支預(yù)算 （單位：元/月） （1）總物業(yè)經(jīng)理 1人 10,000 10,000 秘書 1人 2,500 2,500 小計(jì) 12500 （2）物業(yè)部 主 管 1人 3,500 3,500 助 理 6人 2,000 12,000 安管主任 1人 2,500 2,500 安管領(lǐng)班 4人 1,600 6,400 安管員 44人 1,300 57,200 小計(jì) 81,600 （3）工程部 主 管 1人 4,000 4,000 維修主管 2人 2,500 5,000 技術(shù)員 7人 1,500 10,500 合計(jì) 19,500 （4）財(cái)務(wù)及行政人事部 主管 1人 4,000 4,000 會(huì)計(jì) 1人 2,500 2,500 出納 1人 2,000 2.000 財(cái)務(wù)及人事助理 2人 2,000 4.000 合計(jì) 12,500 每月管理人員工資預(yù)算為 126,100 （5）附加40%作為醫(yī)療費(fèi)津貼、住房津貼、年終獎(jiǎng)金及其他國家規(guī)定及福利。 50,440 總計(jì) 176,540B、公共設(shè)施運(yùn)行及保養(yǎng)費(fèi) （1）電梯保養(yǎng)維護(hù)（全責(zé)保養(yǎng)或保養(yǎng)加材料零件費(fèi)，含年檢費(fèi)） 35800元/月=28,000（元/月） （2）變電站系統(tǒng)年檢、高低壓柜測試維修，每年4.8萬48,000元12月=4,000（元/月） （3）備用柴油發(fā)電機(jī)組保養(yǎng)、運(yùn)行，每年1.8萬18,000元12月=1,500（元/月） （4） 消防系統(tǒng)（含管道、泵、閥門、聯(lián)動(dòng)柜、防火卷簾、自動(dòng)噴頭、煙、溫感器），每年3.6萬36,000元12月=3,000（元/月） （5）安防系統(tǒng)（含一卡通之對講、停車場及閉路監(jiān)控），每年8,400元8,400元12月=700（元/月）（6） 給排水系統(tǒng)（含水泵、控制柜、閥門、管道及衛(wèi)生潔具、化糞池清理），每年2.4萬24,000元12月=2,000（元/月） （7）配電箱、供電線路及照明燈具、電器3,000（元/月） （8）土建維修、油漆、裝飾修補(bǔ) 1,000（元/月） （9）空調(diào)主機(jī)及空調(diào)系統(tǒng)（冷卻塔、水泵及末端裝置）425,000元12月=8,330（元/月） （10）其他及不可預(yù)計(jì)（1）（9）項(xiàng)5% 51,5305%=2,580 小計(jì) 54,110(元/月) C、綠化費(fèi) 綠化面積為20%左右 2,000元/月D、公共水電費(fèi)（含排污費(fèi)0.42元/噸） 電 費(fèi) （1）電梯（35 ，其中扶梯17 ）扶梯：17 7kw12h/日80%30日/月0.99元/kwh=33,930（元/月）其它電梯：（8 25kw+10 17kw）24h/日70%50%30日/月 0.99/kwh=92.310（元/月） （2）水泵，共2 ，46kw2（適當(dāng)考慮裙樓部分的加壓泵）46kw2 50%4h/日80%30日/月0.99/kwh=4,370（元/月） （3）庭院燈10kw12h/日30日/月0.99元/kwh=3,560（元/月） （4）大堂、走道公共部分20kw12h/日30日/月0.99元/kwh=7,130（元/月） （5）13商場50kw12h/日30日/月0.99元/kwh=17,820（元/月） （6）消防水泵、抽排風(fēng)、換氣60kw3h/日30日/月0.99元/kwh=3,350（元/月） （7）管理處辦公室、設(shè)備間、值班室、消防中心等照明入其他20kv12h/日30日/月0.99元/kvh=7,130（元/月） （8）空調(diào)4650kw380%70%12h/日30日/月0.99元/kwh10月/12月=1,200（元/月） 水 費(fèi)（ 1 ）綠化用水 14,208m20%5kg/m30日/月1,000kg/t（2.4+0.42）=1,200（元/月）（ 2 ）清潔用水 132,593m20.5kg/m230日/月1,000kg/t（2.4+0.42）=5,610（元/月） （2）洗手間衛(wèi)生用水（按500人計(jì)算）500人50kg/人.日30日/月1000kg/t（2.4+0.42）=2,120（元/月） 水電費(fèi)小計(jì)：504,850.00元E、清潔衛(wèi)生消殺費(fèi)： （1）清潔費(fèi)（對外承包） 132,5930.4=53,040元/月 （2）消殺費(fèi)（城管部門） 3,000元/月 （3）水池清洗消毒（1年2次） 6,00012=500元/月 小計(jì)（約）： 56 ,540元F、辦公費(fèi) （1）電話費(fèi) 2,500（元/月） （2）辦公文具等 500（元/月） （3）差旅費(fèi) 500（元/月） （4）業(yè)務(wù)應(yīng)酬費(fèi) 2,000（元/月） （5）洗滌費(fèi) 800（元/月） （6）服裝費(fèi)（人均500 73500/12=3,040 （元/月）元，73人，適當(dāng)機(jī)動(dòng)） （7）不可預(yù)見（1-6）項(xiàng)合計(jì)5% 460（元/月） 小計(jì)（約） 98,800G、折舊費(fèi)用（物業(yè)管理部分近20 固定資產(chǎn)，5年折舊） 3,330H、其他（保險(xiǎn)，包括公共財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、第三者責(zé)任險(xiǎn)、停車場車 10,000輛停車險(xiǎn)等）I、商場市場推 宣傳費(fèi) 100,000J、管理人酬金（管理支出的10%） 100,000K、營業(yè)稅金（管理費(fèi)5%） 16999505%=85,000L、業(yè)主委員會(huì)費(fèi)用 8000 AK項(xiàng)每月開支預(yù)算總額為： 1,110,170元6.4 收支盈虧情況每月開支為：1,110,170元 管理收入： 住宅與商?。?34,760元 寫字樓、商鋪：1,265,190元 收支情況為：434,760+1,265,190-1,110,170=589,780 雖然預(yù)算中每月有盈余，但因?qū)懽謽桥c商鋪為發(fā)展商自用和空置較多，故可根 實(shí)際情況調(diào)整；即保證管理處運(yùn)行收支平衡即中，因而在稅收上略可降低； 而管理運(yùn)作上，因住宅、商住由業(yè)主繳納，其余在能收的情況下，其缺口由發(fā)展商按空置單位打折繳納或從停車場收入中彌補(bǔ)即可。6.5增收節(jié)支措施 增收部分范圍較窄