寧波科技園區(qū)香溢軟件園全程策劃提案.doc

此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 寧波科技園區(qū)香溢軟件園全程策劃提案寧波科技園區(qū)香溢軟件園全程策劃提案 第一部分第一部分 公司介紹公司介紹 3 3 第第二二部部分分 寧寧波波房房市市整整體體市市場場分分析析 5 5 第三部分第三部分 江東區(qū)及科技園區(qū)房市分析江東區(qū)及科技園區(qū)房市分析 1313 第四部分第四部分 江東區(qū) 科技園區(qū) 鄞州中心區(qū)三大房市板塊競爭分析江東區(qū) 科技園區(qū) 鄞州中心區(qū)三大房市板塊競爭分析 1515 第五部分第五部分 科技園區(qū)地產板塊優(yōu)劣勢分析科技園區(qū)地產板塊優(yōu)劣勢分析 1717 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 第第六六部部分分 項項目目周周邊邊新新近近已已售售樓樓盤盤分分析析 1919 第第七七部部分分 科科技技園園區(qū)區(qū)香香溢溢軟軟件件園園公公寓寓住住宅宅樓樓部部分分項項目目策策劃劃建建議議 2525 第八部分第八部分 俱樂部項目策劃建議俱樂部項目策劃建議 4343 第九部分第九部分 科研樓部分項目策劃建議科研樓部分項目策劃建議 4747 第十部分第十部分 香溢軟件園項目市場行情價格評析香溢軟件園項目市場行情價格評析 5757 第十一部分第十一部分 香溢軟件園項目銷售及資金回籠計劃香溢軟件園項目銷售及資金回籠計劃 5858 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 第第一一部部分分 公公司司介介紹紹 上海古北房產代理銷售有限公司 成立于1993年 是上海最早的中外合資房地 產專業(yè)銷售公司 已累積代理銷售商品房面積120萬平米 銷售額過百億元 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 十余年的風雨征戰(zhàn) 今天的古北銷售公司已成為 圍繞房地產投資 開發(fā) 策劃 推廣 代理 中介 咨詢 物業(yè)服務等業(yè)務的綜合房產代理銷售公司 古北銷售公司 善于把握市場先機 勇于挑戰(zhàn) 敢于進取 用智慧澆灌未來 努力向國際型 綜合型 的專業(yè)房產代理公司進取 主要代理案例 古北中央花園 黃金豪園 佘山銀湖別墅 古北新區(qū)二期 蘇州西山別墅 古北虹苑 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 古北公寓 永嘉路古嘉公寓 虹橋路三期高標準內銷售房 碧玉公寓 明珠大廈 廣場大廈 鉆石公寓 萬科園別墅 雅典花園 維多利亞大廈 巴黎花園 金獅大廈 金象公寓 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 第第二二部部分分 寧寧波波房房市市整整體體市市場場分分析析 這兩年寧波房市供不應求 房價水平上漲很快 并連續(xù)兩年位居全國第一 寧波老百姓對 房價的呼聲也越來越高 好象恨不得房價立馬降下來 在 房價上漲太快 市場房源緊張 老百姓買不到合適的房子 的市場環(huán)境下 這種心情是可以理解的 然而 把目光從寧波市 區(qū)放眼周邊余姚 奉化 寧海郊區(qū)縣市 從郊區(qū)縣市又放眼到溫州 臺州 杭州周邊城市以 致整個浙江省 單就房價而言 不光是寧波市區(qū)房價漲得快 余姚 奉化 寧海等地的房價 在這兩年也快翻了一番 杭州2002年的房價并沒有如專家的預言一樣 冬天來臨 而是又一 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 個快速上漲年 整個浙江省的房價都漲得很快 不要說浙江省 以上海為龍頭的整個長江三 角洲如南京 蘇州等城市 這兩年的房價也都快速飛揚 南京的房價水平在省會城市里已排 名第一 上海城區(qū)不少樓盤如上海春城等在2002年的漲幅近20 且還有上漲空間 雖說寧波房 價漲幅已連續(xù)二年排居全國第一 然而 在這種大背景下 寧波房價漲得太快的現象 也 只是一百步與九十九步的差別 應該說是 見怪不怪 房地產從來都是與宏觀經濟緊密聯系的 寧波房價以至整個浙江省房價水平的快速上揚是 有其宏觀背景的 寧波房價是否過高 漲得是否過快 只有跳出寧波 置于一個宏觀大背景 下才能得出一個正確的結論 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 1 包含寧波在內的長江三角洲經濟圈已逐漸成為中國經濟最活躍 發(fā)展最強勁的區(qū)域 上個世紀末 中國改革開放的重點在南方 以香港 深圳 廣州 佛山為代表的珠江三角 洲是中國經濟最活躍 發(fā)展最快的區(qū)域 也是當時中國房價上漲最快的區(qū)域 目前也是中國 最富裕的區(qū)域 然而自從92年國務院把上海浦東作為經濟特區(qū)列入改革開放重點發(fā)展區(qū)域后 以上海為龍頭的長江三角洲 北線以南京 鎮(zhèn)江 常州 無錫 蘇州等城市為代表 南線以 寧波 溫州 臺州 杭州 紹興等城市為代表 已成為中國歷史上繼珠江三角洲經濟圈之后 經濟最活躍 發(fā)展最快 的區(qū)域 由于長江三角洲背靠長江領域 輻射十三省二直轄市 領域闊度遠大于珠江流域 上海在解放前又是遠東最大的國際城市 因此 有專家預言上海 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 的經濟地位將與香港毗美 長江三角洲將成為中國經濟最強盛的區(qū)域 長江三角洲經濟的繁 榮反映到房價上是 這幾年 這里成了中國房價上漲幅度最快的區(qū)域 寧波也自然成為其中 的一員 2 浙江省民營經濟發(fā)達 是一個 藏富于民 的省份 民間購買力旺盛 浙江省國民生產總值雖然位據廣東 山東 江蘇省之后 但廣東主要以外商投資拉動為主 剩余價值大多以貨幣形態(tài)轉移到國外 山東 江蘇省經濟成份 國有 鄉(xiāng)鎮(zhèn)經濟占有較大比 重 個人可支配的相對財富較少 浙江省經濟因歷史原因 國家投資較少 主要以本地民間 經濟的發(fā)展帶動全省經濟的快速增長 形成了內地兄弟省份學習榜樣的如 溫州模式 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 臺州模式 發(fā)達的民營經濟 產生了許多大大小小的 老板 匯集了大量的民間資本 從而也刺激了浙江省房地產業(yè)的高速發(fā)展 浙江省房價漲得快 寧波也自然成為其中的一員 3 浙江省及寧波過去的城市化程度偏低 與其經濟地位不相稱 浙江省及寧波城市化進 程正進入一個高速發(fā)展時期 浙江省經濟總量在全國居第四 人均GDP更是位于前列 然而浙江省的城市水平遠沒有達 到遼寧 吉林等經濟相對落后的省份 因此 原省委書記張德江提出了加速浙江省城市化進 程的建設目標 這對拉動浙江省房地產業(yè)的發(fā)展是一個長期的利好 因為農村城市化 農民 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 變城市人 需要大量的住宅滿足 4 浙江省土地的規(guī)范化 透明化程度較高 刺激了房價的上漲 土地價格的上漲是房地產價格上漲得重要因素 浙江省先是在杭州全面實行土地的招標 拍賣 掛牌交易政策 推動了土地價格的一路上場 然后 溫州 臺州 寧波等城市也相繼 學習杭州的經驗 實行土地的招標 拍賣 掛牌交易政策 使這些城市的土地價格在短期內 翻幾番 廣州等南方城市雖然在全國最早施行了土地的招標 拍賣 掛牌交易政策 但做得 很不徹底 在2001年以前 拍賣招標的交易量不到總量的10 房地產開發(fā)商的用地主要以協(xié) 議方式出讓 如華南板塊的八個上千畝大盤 都是協(xié)議拿地 寧波的土地價格在兩年內翻了 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 二 三番 這與政府實施的土地拍賣 招標政策有很大關系 寧波土地價格的快速上漲必然 帶動房價的快速上漲 5 股市低迷 投資資本涌入房地產業(yè) 刺激了房價的上漲 目前 寧波的房產市場上 有大約30 以上的人購買房產主要以投資為目的 這與股市低 迷 缺乏其它投資渠道有很大關系 大量投資 投機成本涌入房地產業(yè) 在一定程度上助長 了房價的快速上揚 可以說 經濟宏觀大環(huán)境是促使寧波房價的快捷上漲的重要因素 然而 就寧波城市經濟 本身而言 寧波房價水平的上漲也有其合理之處 寧波作為一個港口大城市 是長江三角洲 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 唯一一個可以在各方面與上海毗美的城市 優(yōu)越的地理位置將使寧波成為帶動浙江省經濟發(fā) 展的龍頭 寧波2002年的GDP已達到1500億元 直逼省城杭州 并有超過杭州的勢頭 自然對 寧波過去與其經濟地位嚴重不對稱的房地產價格水平有一個重新調整認識過程 寧波的GDP總 量及人均國民生產總值 均超過大連 溫州 青島等城市 但過去的房價水平遠沒有達到這 些城市的水平 如大連6000 8000元 平方米為 中心城區(qū) 溫州4500元 平方米 青島4200 元 平方米 更沒有達到省城杭州的水平 城區(qū)均價一般在5000元 平方米以上 城市經濟 發(fā)達 商業(yè)機會多 工作機會多 謀生賺錢機會多 相應的商品房的價值肯定要勝過經濟落 后 就業(yè)謀生難的城市 這也是為什么紐約的房價是非洲一個落后城市房價水平數十倍的緣 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 故 相對于其它行業(yè)而言 房地產業(yè)對政府政策的影響最大 政府通過 有形的手調控市場無 形的手 然而 在政策調控中 珠江三角洲偏向于 小政府大市場 讓房地產業(yè)充分市 場競爭發(fā)展 在殘酷的競爭中也帶來房地產業(yè)水平的質的飛躍 長江三角洲更偏向于 大政 府大市場 政府對市場的調控力度較大 正確的政策力度將促進房地產業(yè)的健康發(fā)展 但 當政策調控不到位或錯估市場發(fā)展形勢時 又在一定程度上影響房地產業(yè)發(fā)展 可以說 寧波房價的上漲是對寧波城市價值的正確體現 但寧波房價水平在短期內的快速 上漲確實超過了大多老百姓的心理承受力 這與政府對房地產市場的調控管理不到位有一定 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 關系 政府在2001年制定的土地供應計劃中 雖然略顯不足 但基本可滿足市場的需求 但計劃 不如 變化快 土地上市受交地嚴重滯后的影響 實際的土地上市供應量嚴重不足 如交 通房產開發(fā)的明樓北地塊 常青藤 小城 本來計劃在2000年年底全部交地 實際上到 2002年年底還有近百分之五十土地未交付 水上公園地塊 建筑面積50萬平方米 原計劃在 2002年年初交一半 2002年6月份左右全部交付完畢 實際執(zhí)行中 已延遲一年還有大1 AQ 土地未交付 諸如這種情況 在寧波是較普遍有的現象 一方面土地上市供應嚴重不足 而預售門檻的提高又進一步加深這種不足 一方面拆遷房子過快又帶來更多的需求 真正導 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 致了寧波房地產市場的短期內的嚴重供不應求的現象 房價的快速上漲也就在情理之中 目前寧波房產市場的供不應求的現象應該是短期的 2003年 隨著寧波一些大盤的推出 如常青藤小城二期 濱江地塊波波城 水上公園地塊青林灣 鋼鐵廠地塊北岸琴森 咸寧街 地塊 華儼街地塊 鄞州中心區(qū)各地塊 灣頭天水家園等樓盤的推出 市場的供給量顯著增 加 樓市的緊張狀態(tài)逐漸緩解 樓價的上升將進入一個緩慢爬升過程 值得說明的是 寧波房價的快速上漲除受市場供不應求 土地價格上漲過快等因素影 響外 樓盤品質的顯著提高也是重要因素 如寧波原老樓盤的單位綠地面積投入一般是幾十 元每平方米 而常青藤小城一期綠地面積單位投入計劃在300元每平方米左右 智能化投入在 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 40元平方米左右 總得單位建造成本比以前明顯提高 品質也自然比以前高得多 我們常說 寧波沒有好樓盤 或拿得出手叫得響的樓盤 在過去的房價水平下 開發(fā)商確有其難 隨著 寧波房價水平的提高 越來越多的好樓盤將展現在世人面前 總結 寧波房價雖然因上漲過快含有一定的泡沫成分 但這個房價水平基本上反應了寧波總結 寧波房價雖然因上漲過快含有一定的泡沫成分 但這個房價水平基本上反應了寧波 的城市價值 總體是合理的 展望未來 寧波房價水平還具有的城市價值 總體是合理的 展望未來 寧波房價水平還具有500500至至10001000元每平方米的上漲空元每平方米的上漲空 間 這對科技園區(qū)香溢軟件園是一個大勢利好 但隨著間 這對科技園區(qū)香溢軟件園是一個大勢利好 但隨著20032003年一些大盤如青林灣 常青年一些大盤如青林灣 常青 藤藤 小城二期 濱江波波城 北岸琴森 東湖花園二期等樓盤的推出 市場供給量顯著增加 小城二期 濱江波波城 北岸琴森 東湖花園二期等樓盤的推出 市場供給量顯著增加 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 寧波的房價水平將進入一個慢牛爬升的過程 但那些指望寧波房價水平從此將下跌的想法是寧波的房價水平將進入一個慢牛爬升的過程 但那些指望寧波房價水平從此將下跌的想法是 不現實的 不現實的 第第三三部部分分 江江東東區(qū)區(qū)及及科科技技園園區(qū)區(qū)房房市市分分析析 江東區(qū)作為市府重點發(fā)展的新城區(qū) 其地理位置優(yōu)越 交通便捷 通往滬 杭的高速 公路的起點 江南公路 通途路則與北侖港 寧波經濟技術開發(fā)區(qū)的大榭開發(fā)區(qū)緊緊相連 江東區(qū)經濟發(fā)展迅速 第三產業(yè)依附于城區(qū)建設而不斷拓展領域 隨著新一輪城市建設東擴 工程的實施 城區(qū)基礎設施日益完善 新住宅區(qū)的大規(guī)模開發(fā)建設和市區(qū)主干道的向東延 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 伸 高標準景觀大道 世紀大道的建成 新的國際匯展中心落成 濱江路的全線啟動等 為江東發(fā)展構造出一由幅美好的藍圖 根據寧波市城市總體規(guī)劃綱要 2001 2020 寧波城市發(fā)展目標確定為 近期重 點向東發(fā)展 中遠期重點發(fā)展北部 適度發(fā)展西部 有限制地發(fā)展南部 寧波市府東移的確定 位于百丈東路延伸段 與城市東擴 使得東部的土地及房價將有 比較大的升值空間 相對來說 東部的房市有更大的發(fā)展 目前江東四類地段的房價要高于 江北區(qū)四類地段房價近1000元 平方米 反映了江東區(qū)的發(fā)展前景看好 科技園區(qū)與江東區(qū)一 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 脈相承 已逐漸融為一個整體 雖然科技園區(qū)位置較偏 但江東區(qū)的房產發(fā)展勢頭必將波及 科技園區(qū) 目前江東區(qū)及科技園區(qū)在售樓盤較少 只有楓丹馨園 盛世東方等少數樓盤 市場上基目前江東區(qū)及科技園區(qū)在售樓盤較少 只有楓丹馨園 盛世東方等少數樓盤 市場上基 本上無盤可供應 但即將推出的樓盤較多 華嚴街地塊 城市映象北側地塊 東港二期 豐本上無盤可供應 但即將推出的樓盤較多 華嚴街地塊 城市映象北側地塊 東港二期 豐 潤置業(yè)地塊 寧川路地塊 時代華庭 常青藤潤置業(yè)地塊 寧川路地塊 時代華庭 常青藤 小城二期 部分 新天地 波波城 安居股小城二期 部分 新天地 波波城 安居股 份地塊 份地塊 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 第第四四部部分分 江江東東區(qū)區(qū) 科科技技園園區(qū)區(qū) 鄞鄞州州中中心心區(qū)區(qū)三三大大房房市市板板塊塊競競爭爭分分析析 江東區(qū) 科技園區(qū) 鄞州中心區(qū)三大房市板塊中 先是江東區(qū)一枝獨秀 主要代表樓 盤有華光城 江南春曉 中興小區(qū) 東海花園 常青藤小城等 但隨著鄞州中心區(qū)市政配套 設施的完善 鄞縣改縣為區(qū) 格蘭云天 華泰劍橋 金灣華庭等中大型樓盤的面世 特別是 70萬平方米超大型樓盤東湖花園的推出 鄞州中心區(qū)房產板塊有后來者居上的感覺 科技園 區(qū)在政府宣傳中唱的調子較高 但由于定位為科技產業(yè)園區(qū) 更強調工業(yè)制造業(yè) 作為第三 產業(yè)的房地產 其發(fā)展速度較慢 現有的樓盤如桃園別墅 華豐莊園 丹桂園 丁香園等 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 規(guī)模小 設計較落后 整體形象較差 正在建設的樓盤中也沒有一個象樣的 根本無法與江 東區(qū)樓盤 鄞州中心區(qū)的樓盤競爭 在寧波的房產領域的形象較差 與科技園區(qū)的政治經濟 地位很不配備 也與其優(yōu)越的地理位置不相吻合 結論 在三大房市板塊競爭中 科技園區(qū)處于明顯的劣勢中 這對香溢軟件園地塊是不結論 在三大房市板塊競爭中 科技園區(qū)處于明顯的劣勢中 這對香溢軟件園地塊是不 利的 但由于江東區(qū)土地資源稀缺 可供房源較少 本項目只要具有一定的性能質價比 不利的 但由于江東區(qū)土地資源稀缺 可供房源較少 本項目只要具有一定的性能質價比 不 僅能留住一部分在科技園區(qū)工作的客戶 還可吸引江東區(qū)的客戶前來置業(yè) 另外 北侖 小僅能留住一部分在科技園區(qū)工作的客戶 還可吸引江東區(qū)的客戶前來置業(yè) 另外 北侖 小 港 鎮(zhèn)海由于發(fā)展臨港工業(yè)的緣故 也有許多人準備到寧波中心城區(qū)安家 科技園區(qū)優(yōu)越的港 鎮(zhèn)海由于發(fā)展臨港工業(yè)的緣故 也有許多人準備到寧波中心城區(qū)安家 科技園區(qū)優(yōu)越的 地理位置 使本項目可挖掘的客源較廣泛 地理位置 使本項目可挖掘的客源較廣泛 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 第第五五部部分分 科科技技園園區(qū)區(qū)地地產產板板塊塊優(yōu)優(yōu)劣劣勢勢分分析析 隨著城市東擴步伐和城市化進程的加快 以及城市規(guī)模的不斷擴張 房地產開發(fā)不僅 在江東區(qū)如火如荼地展開 而且波及到周邊其它地區(qū) 使得旁邊一些區(qū)域的房地產業(yè)也得到 迅猛發(fā)展 房價也得以迅速提升 寧波市科技園區(qū)即是這樣一個區(qū)域 2001年11月份 科技 園區(qū)丁香路旁的丁香苑 多層售價只有1800 1900元 m2左右 而如今 比丁香苑位置更差的 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 丹桂苑 多層均價達到3500元 m2左右 綠墅等樓盤的別墅甚至賣到4600 5000元 m2 且絕 大部分已售完 科技園區(qū)的配套設施已日臻完善 道路 通訊等基礎設施在加快建設與不斷完善中 房 地產業(yè)也形成一定的開發(fā)規(guī)模 處于蓬勃發(fā)展中 而寧波市老三區(qū) 海曙區(qū) 江東區(qū) 江北 區(qū) 可供開發(fā)利用的土地資源卻日益缺乏 諸多利好因素使得科技園區(qū)逐漸成為一個可以與 鄞州中心區(qū)相媲美的房地產開發(fā)熱點地區(qū) 但由于科技園區(qū)定位為產業(yè)園區(qū) 以工業(yè)制造企業(yè)等廠房占多數 缺少購物 餐飲等生 活配套設施 公交路線也不夠密集 在寧波大多老百姓心目中 科技園區(qū)更象工業(yè)區(qū) 而不 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 是居住生活區(qū) 正因為這樣 在過去的二年里 科技園區(qū)的房價漲幅水平不如鄞州中心區(qū)甚 至不如海曙區(qū)西邊的望春 可以預測 未來的十年 城市東擴將繼續(xù)是寧波城市發(fā)展的主流 江東區(qū)與北侖區(qū)相向 發(fā)展的趨勢越來越明顯 科技園區(qū)的工業(yè)企業(yè)正面臨著二次搬遷的可能 寧波中心城市的東 移 科技園區(qū)的土地將更適合建以寫字樓經濟為特征的研發(fā)中心 企業(yè)總部 江東區(qū) 科技 園區(qū)的土地增值空間是非常廣闊的 現在 政府已明確了江東三個中心的建設目標 即國際 會展中心 生態(tài)科技中心 行政中心 這對項目地塊是非常利好的信息 就寧波土地拍賣市 場來看 土地拍賣價格越來越高 從明樓地塊74萬元 畝 到水上公園地塊103萬元 畝 到鄞 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 縣中心區(qū)地塊152萬元 畝 再到彩虹南路450萬元 畝 不到一年時間 土地平均價格翻了一 番多 地價在 飛漲 目前 科技園區(qū)的商品房價格及土地價格處于相對較低狀態(tài) 而發(fā)展 前景非?？春?只要通過協(xié)議方式或掛牌方式能夠獲得土地 可以斷言 拿到即賺到 第第六六部部分分 項項目目周周邊邊新新近近已已售售樓樓盤盤分分析析 一一 項項目目周周邊邊區(qū)區(qū)域域已已售售類類比比樓樓盤盤 表表一一 住住宅宅樓樓盤盤銷銷售售情情況況 部部分分 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 序 號 樓盤 名稱 物業(yè) 類型 地段標準 層高 米 單價 范圍 總價 范圍 萬 銷售 均價 銷售 狀況 城市 映象 小高 層 江東 一類 2 9 4000 5100 60 88 4900 基本 售完 中山高層江東2 9 3800106 4450 基本 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 名都 三類 5150150 售完 荷花 家園 小高 層 高 層 江東 二類 2 9 3000 4000 36 48 3700 已售 完 凌江 名庭 高層江東 一類 2 9 3900 5700 94 137 4600 基本 售完 東海高層江東4 8 50006800 基本 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 曙光 一類 7500售完 寫字 樓 分析 上述樓盤分布在江東一 二 三類地段 基本上以高層 小高層形式出現 小面積 分析 上述樓盤分布在江東一 二 三類地段 基本上以高層 小高層形式出現 小面積 低總價套型幾乎沒有 樓盤品質中上 價格大約在低總價套型幾乎沒有 樓盤品質中上 價格大約在36003600元至元至57005700元之間 其中 東海元之間 其中 東海 曙光為純寫字樓 品質 地段均比經本案好 其均價為曙光為純寫字樓 品質 地段均比經本案好 其均價為68006800 二 周邊區(qū)域的類比樓盤二 周邊區(qū)域的類比樓盤 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 盛世東方盛世東方 地址 中山東路與世紀大道交匯處 產品類型 四幢20 25層的高層 戶型定位 140 160 170 180 190 200 210 230不等 銷售價格 均價5200 5300元 平方米 銷售情況 由于總價較高 目前位置較偏 銷售形勢不樂觀 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 楓丹楓丹 馨園馨園 開開 發(fā)發(fā) 商 商 中建房產 樓盤位置 樓盤位置 中山東路和桑田路交界處 1 1 主要技術數據 主要技術數據 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 產品類型 三幢9層小高層 總戶數 約200套 戶型面積 101 122 125 150平方米 主力戶型 三房兩廳 120平方米左右的套型 均價 5500 5600元 平方米 2 2 銷售情況 銷售情況 4月10日開盤至今 銷售率已達60 以上 售樓中心人氣不旺 與寧波市前段時期深夜排 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 隊搶購的場面形成截然不同的對比 單價偏高是其銷售業(yè)績一般的主要原因 好陽光商務公寓好陽光商務公寓 地址 百丈東路好陽光酒店旁邊 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 產品 四五十平方米至七十幾平方米的酒店式商務公寓 價格 二至七樓挑高5米 毛胚房平均售6800元 平方米 八至頂樓為標準層 帶裝修平均售價6500元 平方米 銷售情況 雖然單價較高 但總價較低 且包裝策劃較成功 大都已售完 名名 稱 華宏國際中心稱 華宏國際中心 開發(fā)商 華宏置業(yè)開發(fā)商 華宏置業(yè) 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 位置 開元酒店后面 價格 六樓5800元 平方米 15樓6500元 平方米 銷售情況 開盤十天約訂40 主要賣點 四星酒店服務 挑高13 80米大堂 3 7米標準層高 數據 2003年6月 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 結結論論 若若本本地地塊塊也也走走大大面面積積高高總總價價或或不不能能營營造造自自身身的的特特色色的的定定位位 從從住住宅宅到到寫寫 字字樓樓都都將將面面臨臨較較大大的的銷銷售售壓壓力力 第第七七部部分分 科科技技園園區(qū)區(qū)香香溢溢軟軟件件園園公公寓寓住住宅宅樓樓部部分分項項目目策策劃劃建建議議 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 一 寧波房市高層住宅產品市場特征分析一 寧波房市高層住宅產品市場特征分析 寧寧波波高高層層住住宅宅市市場場主主要要分分為為三三個個發(fā)發(fā)展展階階段段 1 1 2 20 00 01 1年年以以前前 在這個階段 寧波的住宅市場主要以多層住宅為主 高層住宅基本上不被市民 接受 銷售抗性較大 主要原因是價格高 相對多層住宅 物業(yè)管理費貴 實 用率較低 這個時期的主要代表高層產品有江北區(qū)槐樹公寓 聯紅紅樓 中央花 園 槐樹公寓 聯紅紅樓走得是低檔次路線 槐樹公寓雖為江北一類地段 但平 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 均售價只有 3000元 平方米左右 聯紅紅樓的平均售價在2500元 平方米左右 中央花園走的是高檔次路線 止今尚沒有哪個樓盤在檔次品位上可與其毗美 平均售價在 5000元 平方米左右 這兩種類型樓盤由于當時的市場環(huán)境因素 現 樓的銷售率只有 50 左右 而當時多層的現樓銷售率一般可達到100 這個時期唯一例外的是 大時代 和 銀桂公寓 一枝獨秀 單個飄風 大時代 雄居三江口 視野曠達 區(qū)位優(yōu)勢明顯 大時代作為高層商住兩用物業(yè) 在寧波99年下半年推出時 就擊起了千層波瀾 引發(fā)了一系列的爭議 然而其良好的銷售業(yè) 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 績卻足以說明一切 從整體上評價 大時代 不僅具備了物業(yè)素質的優(yōu)越性和物業(yè)的獨創(chuàng) 性 前瞻性 而且在不少方面表現優(yōu)良 從價格上看 大時代 所推出的 層高4 9米 買 一層住二層 主力總價在33萬左右的價格定位 在較大程度上迎合了中小企業(yè) 個人工作室 等創(chuàng)業(yè)精英的現實需求 而其所提出的 以租金的價格買樓 對潛在的購房者的造成了強大 的吸引力 大時代在半年多的時間中 即銷售告罄 主要原因在于準確的 市場定位 合理的價格設定 個性化的戶型設計和完善的配套設施 銀桂公寓以超低的價格 均價約3200元 平方米 緊鄰月湖的優(yōu)越位置 南苑 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 飯店加盟的物業(yè)管理是該樓盤旺銷的主要原因 2 2 20012001 20022002年年 這個時期 高層 小高層逐漸放量 市中心高層逐漸被甬城市民所接受 大面積 高總價 套型占主導地位 從2001年下半年開始 隨著寧波房產市場進入供不應求的緊張狀態(tài) 高層住宅逐 漸進入銷售佳境 一些老高層樓盤如聯紅紅樓 繁景公寓 槐樹公寓 中央花園等迎來 了一個 銷售春天 久銷不動的高層住宅陸續(xù)在2002年上半年左右銷售完畢 這個時期是寧波高層住宅迅速發(fā)展時期 一方面多層緊缺 一方面高層住宅作為 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 現代生活 現代城市的標志 安全 舒適 方便的居住環(huán)境 高品味的生活象征 逐漸 被市民接受 這一個時期高層住宅大量涌現 有江景高層樓盤凌江名庭 錦地水岸 日 月星城 園景高層樓盤江東新世紀 中山名都 櫻花公園 豐華名都 月湖公園 星辰明珠 兒童公園 鬧中取靜的高層樓盤新河明珠 彩虹新鉆 尊貴繁華地段高層 樓盤中山首府 世紀廣場 還有高層酒店式公寓天海華庭 名仕閣等 這段時期的高層住宅開發(fā)基本都是以三江口為中心 以中山東路為軸線發(fā)展 主 要集中在一類 二類地段 地段是高層住宅最能體現價值的一點 人們購買高層住宅 主要看中的就是它地段好 周圍配套全 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 3 3 2 20 00 03 3年年以以后后 在此以前的寧波高層住宅主要集中在城市的中心一 二 三類段 隨著寧波郊 區(qū)城市化的進程 土地價格的飛漲 容積率的明顯提高 寧波市區(qū)的住宅產品將進 入高層 含小高層 時代 如原來的四類 五類地段 大多是以多層為主 新招標 的地塊 如鄞州中以區(qū)地塊 濱江一號地塊 水上公園地塊 從其現在的規(guī)劃方案 來看 高層 小高層產品是主流 2003年 寧波房產市場將真正進入一個高層時 代 并面臨著真正的市場考驗 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 總總結結 寧寧波波房房市市的的火火熱熱主主要要是是多多層層住住宅宅的的火火熱熱 分分析析寧寧波波高高層層住住宅宅市市場場的的發(fā)發(fā)展展歷歷程程 高高層層銷銷售售狀狀況況普普遍遍較較為為艱艱巨巨 特特別別是是戶戶型型面面積積大大的的套套型型 往往往往會會因因為為總總價價過過高高造造成成較較大大 的的銷銷售售抗抗性性 如如錦錦地地水水岸岸 中中山山名名都都 日日月月星星城城等等樓樓盤盤一一百百六六十十平平方方米米 以以上上的的面面積積 戶戶型型都都是是在在最最后后無無其其它它套套型型可可挑挑選選 寧寧波波房房市市日日益益供供不不應應求求的的緊緊張張局局面面情情況況下下逐逐漸漸消消化化 完完畢畢 去去化化速速度度很很快快的的幾幾個個高高層層樓樓盤盤 大大時時代代的的熱熱銷銷是是因因為為位位置置好好 雄雄居居三三江江口口 低低 總總價價 3 30 0萬萬 銀銀桂桂公公寓寓 凌凌江江名名庭庭的的搶搶購購是是因因為為地地段段好好 單單價價低低 銀銀桂桂公公寓寓均均價價 3 33 30 00 0元元 平平方方米米 凌凌江江名名庭庭 4 46 60 00 0元元 平平方方米米 一一般般無無明明特特色色的的高高層層樓樓難難以以吸吸引引消消費費者者 就就是是在在樓樓市市火火爆爆的的去去年年 今今年年 其其去去化化速速度度都都較較慢慢 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 科科技技園園區(qū)區(qū)香香溢溢軟軟件件園園 是是位位于于寧寧波波 五五類類地地段段的的高高層層樓樓盤盤 城城市市的的東東擴擴和和市市政政府府的的 東東遷遷 使使本本地地塊塊 區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢獨獨特特 但但也也面面臨臨著著市市區(qū)區(qū)其其它它較較好好地地段段的的高高層層樓樓盤盤競競爭爭 如如 華華儼儼街街地地塊塊 咸咸寧寧街街地地塊塊 輪輪船船碼碼頭頭 錦錦地地水水岸岸二二期期 日日本本孫孫氏氏開開明明街街項項目目 冠冠華華明明 星星廣廣場場 華華僑僑城城旁旁地地塊塊 等等 從從區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢 房房產產大大形形勢勢來來看看 科科技技園園區(qū)區(qū)香香溢溢軟軟件件園園的的市市場場前前景景是是樂樂觀觀的的 但但 從從產產品品的的高高總總價價 高高層層的的銷銷售售難難度度系系數數 同同類類樓樓盤盤的的競競爭爭來來看看 也也面面臨臨著著一一定定的的銷銷售售壓壓 力力 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 二二 寧寧波波高高層層住住宅宅推推廣廣策策略略分分析析 寧波近期主要高層住宅樓盤推廣策略分析如下 樓盤 名稱 推廣主題廣告平面表現 主要訴求點 錦地1 百年璀璨江表現1 恢宏場面 1 傲立三江 一道350米現 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 水岸景 現代錦地水 岸 2 優(yōu)雅中心城 完美水岸家 效果圖 繁華美麗都 市 江景三合一 表現2 效果圖 水景 表現3 效果圖 代城市天際線 2 水岸住宅 戶戶江景 3 石材飾面 品質永恒 4 270度弧形熱彎玻璃景觀 窗 5 獨戶獨梯 6 南北通風 無限采光 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 7 層高3米 板式高層 8 國際化休閑會所 面積1000平方米 內設室 內溫水泳池 茶吧 圖書 室 棋牌室 乒乓室 健 身房等 9 專業(yè)高效的物業(yè)管理 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 日月 星城 1 三江六岸景 觀生活圈 健康生 活特區(qū) 2 景觀商住樓 盡攬三江美景 表現1 立面效果 圖 表現2 戶型 效 果圖 表現3 效果圖 空中花園 1 三江美景 2 2000平方米社區(qū) VIP室內 體育中心 3 真正網絡化 4 卓越的物業(yè)管理 5 32平方米空中大花園 6 江景樓中樓 20平方米 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 自由空間 凌江 名庭 浙江第一住宅 高樓 投資價值 1 高聳挺拔的立 面效果圖 配以三江 夜景為背景 2 高聳挺拔的立 面效果圖配以水景 1 標志性建筑 2 創(chuàng)新的設計 3 舒適豪華生活享受 空中 花園 八部高速電梯 2000平方米 VIP會所 4 價格實惠 5 體貼入微的 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 高水準物管 6 實力雄厚 的開發(fā)商 世紀 廣場 地王之地 與 市政廣場 陽光 廣場面對面 立面效果圖加老鷹 1 CBD中心區(qū)傲視地標 2 價格不高 較松入住 3 1000平方米 10米以上 挑高室內全玻璃頂超大中 庭 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 4 近1700平方米 氣派非凡 會所大廳總入口 5 全方位超級生活配套 電 子信息公告牌 商務中心 健身中心 發(fā)泄中心 新河 明珠 都市里的和諧 家園 以立面效圖為主1 鬧中取景 2 三景一體 新河路 琴橋 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 新河 從上表可知 寧波市區(qū)的高層住宅樓盤在推廣策略上主要以景觀 地段為第一賣 點 其次是價格 配套設施 物業(yè)管理等 在平面表現手法上主要以效果圖為主 適當配以水景 都市美景 戶型效果圖等 三 三 項目面臨的市場困境項目面臨的市場困境 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 城城市市的的東東擴擴和和市市政政府府的的東東遷遷 使使本本地地塊塊區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢獨獨特特 這是它最大的競爭優(yōu)勢 但 展望2003年寧波高層住宅市場 其銷售形勢不容樂觀 主要表現在 1 1 從歷年成交量來看 寧波高層豪宅的需求相對比較遲鈍 從歷年成交量來看 寧波高層豪宅的需求相對比較遲鈍 20032003年以市中心一類地段年以市中心一類地段 為主寧波將推出為主寧波將推出100100萬平米的高層樓盤將使銷售競爭空前激烈 萬平米的高層樓盤將使銷售競爭空前激烈 2002年上半年 高層 小高層成交量僅1755套 目前市場上的空置樓盤基本都以高 層豪宅為主 其銷售進度要遠慢于多層住宅 而中低檔住宅嚴重供不應求 市場供應結 構已呈現一定的失衡狀態(tài) 由于2003年市中心高層豪宅的推量明顯放大 這趨勢將有增 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 無減 結構矛盾的進一步凸現將導致樓市過早進入調整期 面對開發(fā)定位瞄準高檔市場 的高層住宅而言 短期內供應量的劇增將會加大市場銷售風險 而在售高層住宅的 緩 銷 就是一個信號 2003年 寧波樓市進入 高層住宅年 高層住宅四面開花 江東區(qū)有華嚴街地塊 城市映象北側地塊 東港二期 豐潤置業(yè)地塊 寧川路地塊 時代華庭 常青藤 小城二期 部分 盛世東方 海曙區(qū)有靈橋路四號地塊 冠華明星廣場地塊 梅龍鎮(zhèn)地塊 南苑豪 宅 龍灣銀都 香榭麗舍 部分 時代新居 永得易居 部分 江北區(qū)有北岸琴森 第 三醫(yī)院東側地塊 人民路地塊 鄞州中心區(qū)有東湖花園二期 部分 華泰劍橋二期 部分 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 據初步不完全統(tǒng)計 市區(qū)將推出近30個純高層住宅或高層住宅混合項目 市場供應總量將 超過100萬平方米 供應區(qū)域以市中心一類地段為主 銷售競爭空前激烈 2 2 高層住宅產品同質化競爭激烈 在高層住宅產品同質化競爭激烈 在3030個未推樓盤中 個未推樓盤中 80 80 以上的樓盤走高檔產品路線 以上的樓盤走高檔產品路線 其其130 180130 180平方米的主流供應面積與不菲的單價所形成的高總價 使高層住宅幾乎成平方米的主流供應面積與不菲的單價所形成的高總價 使高層住宅幾乎成 了了 高檔住宅高檔住宅 的代名詞 的代名詞 3 3 高層高檔住宅相對比較單一的客源構成對樓市銷售形成較大的壓力 高層高檔住宅相對比較單一的客源構成對樓市銷售形成較大的壓力 目前寧波市區(qū)高層高檔住宅的主力客源以寧波市區(qū) 包括鄞州區(qū) 的個私企業(yè)主為主 對 慈溪 余姚等市的輻射能力也不是很強 對真正區(qū)域意義上的外地客戶的輻射能力更是較弱 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 這與上海 杭州等城市的高檔住宅客戶構成有著較大的區(qū)別 如上海市2002年上半年外地客 戶 包括境外客戶 購買高檔住宅的比例高達53 6 另外 個私企業(yè)主由于受經濟 行業(yè)及 自身等種種不確定因素影響 他們的消費能力往往也具有不確性和隨機性 相對比較單一的 客源構成對樓市的形成的壓力不言而喻 4 4 市場輿論導向已在向房市提出了警告信號 市場輿論導向已在向房市提出了警告信號 房市過熱 房價上漲過快 老百性的呼聲越來越高 迫使政府采取各種措施調控過勢的房 市 國務院總理朱镕基已承認某些地區(qū)房產過熱 要相關部門采取調控措施 5 5 從房地產發(fā)展的 從房地產發(fā)展的 5 2 5 2 規(guī)律來看 房地產經過規(guī)律來看 房地產經過5 5年的發(fā)足發(fā)展 有專家預言 年的發(fā)足發(fā)展 有專家預言 20042004年年 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 將進入小幅回落時期 將進入小幅回落時期 20052005年將進入大幅回落時期 寧波房市在經過長達五年的繁榮發(fā)展時年將進入大幅回落時期 寧波房市在經過長達五年的繁榮發(fā)展時 期 期 20042004年將進入一個調整時期 年將進入一個調整時期 因此 寧波科技園區(qū)香溢軟件園在實際銷售合同率未達到90 以前 不能輕言 成功 而且 與一般項目所不同的是 本案的地段價值和商業(yè)價值存在著很大的彈性空間 為 保證科技園區(qū)香溢軟件園的開發(fā)成功 并達到更高的預期利潤目標 本案有著非常大的營 銷策劃空間 我們有必要對寧波科技園區(qū)香溢軟件園進行專業(yè)的策劃包裝定位 提高產品 的附加值 創(chuàng)造與眾不同的價值特征 塑造企業(yè)與項目的良好口碑與品牌形象 最后達到 社會效益與經濟效益的雙豐收 實現開發(fā)公司在寧波的長遠發(fā)展目標 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 四 項目定位策略四 項目定位策略 一 市場競爭背景分析 一 市場競爭背景分析 2002年以前 寧波的高價樓盤的平均售價都在5000元 平方米以內 最具典型代表的是中 央花園 其平均售價在4800元 平方米左右 直到今年才基本銷售完畢 銷售時間達五 六年 之長 其次是世紀城 平均售價也在4800元 平方米左右 交付使用時才基本銷售完畢 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 比較成功的熱銷高價盤還數江東的幾個盤 凌江名庭以4600元 平方米的平均售價在半個 月左右全部銷售完畢 錦地水岸 日月星城一期的開盤平均售價在4000元 平方米左右 現已 漲至6500元 平方米 且基本銷售完畢 二 中心城區(qū)拍賣高地價對高價樓盤的影響簡析 二 中心城區(qū)拍賣高地價對高價樓盤的影響簡析 華東飯店地塊 華嚴街地塊 江北咸寧街 三橫街地塊的拍賣創(chuàng)下了寧波高地價的記錄 也預示著寧波未來高價樓盤的平均售價將在5000元 平方米以上 并突破6000元 平方米 比 過去提升了好幾個檔次 以這樣的價格推向市場 前景如何呢 就目前寧波市場的供求狀況 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 來說 其前景是樂觀的 然而 這么多高價樓盤將在大致相當的時間內推向市場 競爭壓力 是嚴峻的 畢竟金子塔尖上的人數是少數 中央花園 世紀城賣得很艱難 錦地水岸 日月 星城也賣得較辛苦就是例子 三 項目產品定位策略建議 三 項目產品定位策略建議 1 1 戶型定位 戶型定位 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 以80 135平方米為主 除頂層及少量景觀較好的位置外 盡量少設計象錦地 水岸 中山名都 盛世東方那樣大量的一百七八十平方米 二百幾十平方米的戶 型 戶型量化建議戶型量化建議 項目項目 面積段面積段 格格 局局錯層比例錯層比例套數百分比套數百分比 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 4040 5050一室一廳一衛(wèi)一室一廳一衛(wèi) 15 15 80 90 80 90 二室二廳一衛(wèi)二室二廳一衛(wèi) 10 10 15 15 90 105 90 105 三室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi) 15 15 12 12 105 119 105 119 三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi) 30 30 30 30 120 130 120 130 三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi) 50 50 20 20 140 150 140 150 四室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi) 60 60 8 8 合計合計 100 100 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 2 2 建筑特色 建筑特色 由于面積小 建筑特色不要追求大氣 但要追求精致 高貴 典雅 3 3 戶型設計 戶型設計 中央花園之所以賣了五 六年 戶型設計落后是其中主要原因之一 世紀城 中山名都 錦地水岸賣得很辛苦 戶型定位不準確是重要原因 科技園區(qū)香溢軟件園應進一步完善戶 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 型設計 4 4 產品創(chuàng)新 產品創(chuàng)新 1 錯層戶型 2 一百四 五十平方米的小高層復式戶型 蘇州工業(yè)園有此產品 五 項目整體廣告主題策略五 項目整體廣告主題策略 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 香溢軟件園位于科技園區(qū) 從名字到區(qū)位都具有較強的科技概念 生態(tài)設計又是香溢軟件園位于科技園區(qū) 從名字到區(qū)位都具有較強的科技概念 生態(tài)設計又是 本項目設計的一大主題 科技園區(qū)是寧波未來的新都市中心 因此 項目產品主題定本項目設計的一大主題 科技園區(qū)是寧波未來的新都市中心 因此 項目產品主題定 位策略為 位策略為 寧波新都市中心首席生態(tài)科技公寓寧波新都市中心首席生態(tài)科技公寓 第第八八部部分分 俱俱樂樂部部項項目目策策劃劃建建議議 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 項目定位項目定位 為何要進行定位 為何要進行定位 經由對客觀環(huán)境的謹慎評判 推導出準確的項目市場定位 可以使消費者對項目多一分 關注 產生進一步了解的愿望 并在眾多物業(yè)中起到獨特的識別作用 為項目的銷售打下良 好的基礎 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 市場定位更是決定項目的形象高度和價值高低的關鍵 對項目進行成功準確的定位 將 使開發(fā)商獲得比原始市場經營狀態(tài)下更多更高的經濟效益和社會效益 如何定位 如何定位 必須符合現代社區(qū)物業(yè)的發(fā)展趨勢和潮流 必須符合本案的大體量和多種物業(yè)形式的自身條件 必須去創(chuàng)造市場引導市場而非迎合市場 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 1 1 經營定位 寧波首個會員制式的俱樂部會所 經營定位 寧波首個會員制式的俱樂部會所 2 2 業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)定位 1 1 球類室 乒乓球 羽毛球 網球 壁球 臺球 球類室 乒乓球 羽毛球 網球 壁球 臺球 2 2 健身室 跳舞房 兒童益智中心 棋牌中心健身室 跳舞房 兒童益智中心 棋牌中心 3 3 中西餐廳 茶廳 宴會廳 茶館 酒吧中西餐廳 茶廳 宴會廳 茶館 酒吧 4 4 商務中心 多功能會議廳商務中心 多功能會議廳 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 5 5 健康桑拿中心 美容美發(fā) 影視廳 視聽室健康桑拿中心 美容美發(fā) 影視廳 視聽室 6 6 室內游泳池室內游泳池 7 7 水療 水浴 溫泉 藥池 水療 水浴 溫泉 藥池 3 3 核心價值理念定位 核心價值理念定位 新消費主義革命新消費主義革命 理念詮釋 這個理念包含以下涵義 市場引導者 本案將在寧波市商業(yè)會所中樹立一個繼往開來的新模式的引導者的角色 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 完善和超越同現時同類物業(yè) 填補包頭此類市場空白 理念革命 新消費主義的靈魂是 休閑消費 引導出本案 時間消費及精神消費 的 革命模式 第第九九部部分分 科科研研樓樓部部分分項項目目策策劃劃建建議議 一一 寧寧波波房房產產寫寫字字樓樓市市場場特特征征分分析析 此文檔收集于網絡 如有侵權 請聯系網站刪除 此文檔僅供學習與交流 相對于住宅而言 寫字樓對戶型結構 朝向的要求不高 但對位置