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項目管理計劃書2008-4-10 9:14:10 作者：王成忠 康 引言 北京*有限公司有形收到貴公司“*F區(qū)建設(shè)工程項目管理招標(biāo)文件”，在此項貴公司對我們的信任表示衷心的感謝。 F區(qū)位于*的中心區(qū)，集辦公、娛樂、健身、飯店、酒樓、公寓為一體的綜合性的服務(wù)社區(qū)。它是*的重要組成部分，在整個*中起著獨特的不可替代的作用。它的建設(shè)必將使*的功能更加完善，品牌效應(yīng)更加提高，能為*創(chuàng)造更好的社會效益，經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，使整個*更加完美。我們愿意用我們的智慧和能力為F區(qū)的建設(shè)增添光彩。 根據(jù)業(yè)主的需求，針對本項目的特點，將充分運用我們多年來從事國內(nèi)外建設(shè)工程項目管理和建設(shè)*的經(jīng)驗，發(fā)揮我們?nèi)藛T素質(zhì)、管理力量、技術(shù)力量的綜合優(yōu)勢，遵守“顧客第一”的企業(yè)宗旨。相信我們完全有能力為F區(qū)建設(shè)工程項目管理提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并一定能贏得貴公司的滿意。 第一部分 總則 一、 北京*有限公司（項目管理單位）受北京*房地產(chǎn)有限公司（業(yè)主）委托，對北京*F區(qū)建設(shè)工程進(jìn)行項目管理。 二、 項目管理的工作范圍：*F取的項目前期階段的管理、勘察設(shè)計階段的管理、施工招標(biāo)階段的管理、施工階段的管理。 三、 項目管理主要通過：集成管理、范圍管理、進(jìn)度管理、成本管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、風(fēng)險管理和采購管理來控制管理項目、管理的各有機(jī)組成部分，按照準(zhǔn)備（計劃）、執(zhí)行、控制、收尾的管理過程不斷的實現(xiàn)每一項工作，進(jìn)而達(dá)到實現(xiàn)總目標(biāo)。 四、 項目管理的主要依據(jù) 1、國家和地方有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)； 2、國家和地方有關(guān)工程建設(shè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程等； 3、經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的工程項目建設(shè)文件和設(shè)計文件； 4、業(yè)主與管理單位簽訂的建設(shè)工程項目管理委托合同； 5、業(yè)主與勘察單位、設(shè)計單位、*單位、施工單位、供應(yīng)單位簽訂的建設(shè)工程勘察合同、設(shè)計合同、*合同、施工合同、材料設(shè)備供貨合同。 五、 項目管理的目標(biāo)：按照協(xié)議的約定在達(dá)到業(yè)主所要求的進(jìn)度、質(zhì)量費用的目標(biāo)內(nèi)完成項目。 六、 項目管理單位在簽訂項目管理委托合同后，組建項目管理機(jī)構(gòu)項目管理部，項目管理中實行總管理工程師負(fù)責(zé)制。由總管理工程師主持編號項目管理規(guī)劃，制定工作制度、擬出工作目標(biāo)、明確各方面的關(guān)系，保項目管理單位和業(yè)主批準(zhǔn)后執(zhí)行。 七、 項目管理部在根據(jù)協(xié)議履行其義務(wù)時，應(yīng)應(yīng)用合理的技能，謹(jǐn)慎而勤奮的工作。 八、 合同管理工作是項目管理的核心內(nèi)容，在草擬合同文本，參辦合同談判，協(xié)助業(yè)主簽訂合同和執(zhí)行合同過程中，項目管理部要遵照業(yè)主的要求進(jìn)行各項工作，同時又要認(rèn)真遵守法律法規(guī)，保證所簽合同的有效性和合法性。在合同管理工作中要把合同的風(fēng)險分析作為重要內(nèi)容，要最大限度的推擴(kuò)業(yè)主的合法權(quán)益。 九、 在初查的基礎(chǔ)上，按照項目建設(shè)文件的要求，編制項目建設(shè)總進(jìn)度計劃，作為各階段進(jìn)度計劃的依據(jù)，項目管理部要認(rèn)真審查各單位編制的工作進(jìn)度計劃，對計劃的執(zhí)行情況進(jìn)行動態(tài)管理；通過組織協(xié)調(diào)按計劃完成各階段的工作。 十、 項目管理部要結(jié)合項目的特點編制項目管理規(guī)劃與各階段工作的管理細(xì)則，作為管理工作的指導(dǎo)性文件和操作性文件。項目管理要保證人力資源的投入，建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，做好職能分工。樹立“顧客第一”和“誠心服務(wù)”的思想；努力做好各項管理工作，保證各項管理工作質(zhì)量，最后達(dá)到業(yè)主的滿意。 十一、項目管理部要認(rèn)真組織對概念設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工設(shè)計的評選、審查和驗收，利用價值工程原理對設(shè)計進(jìn)行控制管理，提高工程的使用價值。要對設(shè)計方提出的估算、概算和預(yù)算進(jìn)行評審，在執(zhí)行中要嚴(yán)給進(jìn)行控制，最終實現(xiàn)概算不超過估算，預(yù)算部超概算，決算不超預(yù)算。 十二、 工程建設(shè)中的重大問題，如項目建設(shè)總計劃、設(shè)計大綱、投資估算，初步設(shè)計和概算、重大設(shè)計變更、動用工程預(yù)備費、突破建設(shè)工期等，項目管理部均應(yīng)向業(yè)主報告，取得業(yè)主批準(zhǔn)后再執(zhí)行。 十三、 選擇勘察單位、設(shè)計單位、*單位、施工單位，供應(yīng)單位等的決策權(quán)屬于業(yè)主，項目管理部無權(quán)變遷或解除業(yè)主與第三方在合同中約定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。 十四、 在協(xié)助業(yè)主辦理各種申報手續(xù)中，要主動向有關(guān)部門進(jìn)行溝通，取得各有關(guān)部門的理解和支持，認(rèn)真聽取各部門的意見和要求，及時與業(yè)主匯報；不斷完善各項工作，使各項申報工作能順利完成。 十五、 在項目管理過程中，每月向業(yè)主報送工作月報。各階段工作完成后，向業(yè)主報階段工作總結(jié)報告，項目管理工作全部完成后向業(yè)主報項目管理工作總結(jié)報告。 第二部分 項目管理工作概況 一 項目管理的工作目標(biāo) 協(xié)助業(yè)主辦理與本項目有關(guān)的各種手續(xù)，協(xié)調(diào)各協(xié)作單位的工作關(guān)系，按合同約定完成全部項目管理工作。 二、項目管理的工作內(nèi)容 在項目管理過程中，項目管理單位將協(xié)助業(yè)主辦理下面六大方面的工作： 1計劃部門（計委） 協(xié)助報批項目建議書（草擬） 協(xié)助報批可行性研究報告（編制） 協(xié)助辦理項目計劃任務(wù)書 列入年度計劃 領(lǐng)取投資許可證 2規(guī)劃部門（規(guī)委） 規(guī)劃意見書 設(shè)計方案審批（協(xié)助辦理） 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 繳納各種規(guī)費 城市檔案建立 3土地部門（國土局） 建設(shè)用地批準(zhǔn)書 國有土地使用證 拆遷 勘察、詳勘（協(xié)助業(yè)主選擇相關(guān)勘察單位，審核勘察報告） 4設(shè)計單位（設(shè)計院） 概念設(shè)計 方案設(shè)計 初步設(shè)計 施工圖設(shè)計 5招標(biāo)部門（招標(biāo)辦） 編制招標(biāo)文件 協(xié)助組織編制標(biāo)底 開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo) 發(fā)中標(biāo)通知，協(xié)助簽訂施工合同,*合同 6其它部門 消防（征得認(rèn)可） 人防（征得認(rèn)可） 交通（征得認(rèn)可） 園林（征得認(rèn)可） 市政（征求意見） 環(huán)保（征求意見） 地震（征求意見） 供水（征求意見） 供電（征求意見） 供氣（征求意見） 供熱（征求意見） 電訊（征求意見） 衛(wèi)生（征求意見） 7建設(shè)部門（建委） 領(lǐng)取開工審查表 辦理監(jiān)督手續(xù) 領(lǐng)取開工許可證 組織工程竣工驗收 協(xié)助辦理工程竣工備案 三、項目管理的主要管理辦法 1 編制項目控制性進(jìn)度計劃，報業(yè)主批準(zhǔn)，保證各項工作有效地銜接。 2 編制資金需求及使用計劃，報業(yè)主審批，協(xié)助業(yè)主合理、充分利用項目資金。 3 協(xié)助業(yè)主辦理項目可行性研究報告，并協(xié)助業(yè)主完成項目立項審批。 4 協(xié)助業(yè)主在方案設(shè)計階段隨時與規(guī)劃部門相關(guān)人員勾通匯報，征求方案意見，以加快規(guī)劃兩證審批。 5 施工圖設(shè)計階段組織設(shè)計與施工的協(xié)調(diào),為加快施工的進(jìn)度和工程質(zhì)量打下良好的基礎(chǔ)。 6 協(xié)助業(yè)主選定勘察單位，由*公司派出勘察專家審核勘察結(jié)果，保證勘察及詳勘進(jìn)度及質(zhì)量。 7 派出專人協(xié)助業(yè)主與協(xié)作單位（如水、電、氣、熱等）和政府相關(guān)部門（如消防局、人防辦等）隨時勾通，爭取相關(guān)手續(xù)盡快批復(fù)。 8 派出專人協(xié)助業(yè)主在招標(biāo)辦辦理相關(guān)招標(biāo)手續(xù)。 9 派出專人協(xié)助業(yè)主辦理開工證。 10 派出專人協(xié)助業(yè)主辦理專業(yè)驗收手續(xù)和竣工備案手續(xù)。 第三部分 設(shè)計階段的管理 通過設(shè)計階段項目管理，確保設(shè)計文件的有效性和連續(xù)性，充分體現(xiàn)業(yè)主的意圖和希望，并符合中華人民共和國的相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定的要求，促進(jìn)國內(nèi)外設(shè)計單位高效地合作，并按時取得相關(guān)的批準(zhǔn)文件。本項目設(shè)計工作將劃分為概念設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計四個階段。 第一概念設(shè)計階段 一、 管理目標(biāo) 通過對設(shè)計單位公司提交的概念設(shè)計及當(dāng)今國際上已建和正在建設(shè)的相近規(guī)模的同等建筑比較，協(xié)助業(yè)主評選出符合*整體規(guī)劃，并達(dá)到在*區(qū)域可以滿足國際知名金融機(jī)構(gòu)及跨國公司地區(qū)總部使用的與一流金融辦公及會議中心相匹配的服務(wù)性新區(qū)的概念性方案。 二、 管理工作內(nèi)容 1 通過業(yè)主授權(quán)，對概念設(shè)計的進(jìn)度進(jìn)行協(xié)調(diào)。 2 對概念設(shè)計分別進(jìn)行建筑形式、結(jié)構(gòu)方案、機(jī)電方案、外部環(huán)境、初步成本估算進(jìn)行分析，并向業(yè)主提交分析對比報告。 3 收集國、內(nèi)外近期已建成或正在建的相近規(guī)模的建筑相關(guān)的數(shù)據(jù)，分析整理后，向業(yè)主提交相應(yīng)的報告。4 對概念性方案的施工可行性、工程實施的進(jìn)度進(jìn)行對比分析，向業(yè)主提交相關(guān)報告。 5 對概念設(shè)計與*現(xiàn)有整體規(guī)劃及已建成建筑的協(xié)調(diào)性進(jìn)行對比分析，并寫出相應(yīng)報告。 三、 主要管理措施 1.建議在本階段成立擬由項目管理單位和北京市規(guī)劃局的專家組成業(yè)主專家顧問組。協(xié)助業(yè)主完成概念設(shè)計的評審工作。通過規(guī)劃局專家的參與將保證所通過的概念設(shè)計在規(guī)劃局順利通過。 2.通過業(yè)主授權(quán)或通過業(yè)主，采用電話或傳真方式隨時了解F區(qū)項目工程概念設(shè)計進(jìn)展情況。 3. 項目管理部將提交目前國、內(nèi)外相近規(guī)模建筑的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 4. 項目管理部會同規(guī)劃局的專家將一起聽取關(guān)于各概念設(shè)計介紹，以便了解設(shè)計的意圖。 5. 概念設(shè)計的評定將主要從以下幾個方面進(jìn)行： 符合*整體規(guī)劃 體現(xiàn)金融文化理念 滿足國際性客戶群體要求 與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào) 滿足現(xiàn)代辦公服務(wù)的科技含量 施工可行性 施工周期的合理性 成本可接受性（VE理論） 6. 項目管理部的造價工程師和測量師將聯(lián)合對概念設(shè)計的初步成本估算進(jìn)行評估。 7. 如果一個概念設(shè)計可以滿足上述的各項要求，并得到業(yè)主的確認(rèn)，則由項目管理部發(fā)出書面的通知，繼續(xù)完成下面的工作。 8. 如果提交的概念設(shè)計未能通過專家及業(yè)主的初步評審，則項目管理部將協(xié)助業(yè)主將業(yè)主及相關(guān)各方意見整理出，由設(shè)計單位繼續(xù)完善，并明確相應(yīng)的完成時間和內(nèi)容。項目管理部將會同業(yè)主隨時檢查本概念設(shè)計的完成情況，同時對項目總體進(jìn)度安排進(jìn)行調(diào)整，保證整體計劃的實施。 9. 本階段需同時開始的工作內(nèi)容 項目管理部將協(xié)助業(yè)主共同完成F 區(qū)項目建議書的報批。 項目管理部將根據(jù)初步評定的概念設(shè)計及相關(guān)的經(jīng)驗編制項目總進(jìn)度計劃，報業(yè)主批準(zhǔn)。 第二方案設(shè)計階段 一、 管理目標(biāo) 通過過程控制，促使設(shè)計單位按期提交符合項目建議書、設(shè)計合同內(nèi)容、質(zhì)量要求及保證審批通過的方案設(shè)計和可行性研究報告。 二、管理工作內(nèi)容 1. 經(jīng)業(yè)主授權(quán)，對方案設(shè)計進(jìn)度進(jìn)行跟蹤。 2. 對設(shè)計單位提交的方案設(shè)計和可行性研究進(jìn)行評審，是否滿足項目建議書及設(shè)計合同要求，向業(yè)主提交相應(yīng)的評審報告。 3. 對設(shè)計單位提交業(yè)主的方案設(shè)計估算進(jìn)行評審，向業(yè)主提交方案設(shè)計估算的評審意見。 三、主要管理措施 1. 在方案設(shè)計開始前，根據(jù)總進(jìn)度計劃和設(shè)計合同，要求設(shè)計單位編制方案設(shè)計和可行性研究的進(jìn)度計劃。 2. 項目管理部將協(xié)助業(yè)主對進(jìn)度計劃進(jìn)行批準(zhǔn)，并提出相關(guān)的意見。 3. 項目管理部將協(xié)助業(yè)主用書面及傳真方式對進(jìn)度情況進(jìn)行檢查及確認(rèn)。 4. 由業(yè)主專家顧問組，對提交的方案設(shè)計和可行性研究進(jìn)行評審，并由項目管理部寫出評審報告。 5. 方案評審的技術(shù)部分主要包括以下： 方案設(shè)計是否與業(yè)主確認(rèn)概念設(shè)計保持連續(xù)性 方案設(shè)計是否滿足于*整體規(guī)劃設(shè)計方案的要求 方案設(shè)計是否與周邊在建或已建項目相協(xié)調(diào) 各專業(yè)方案的深度是否滿足于規(guī)劃局報批深度 各專業(yè)方案的深度是否滿足于成本估算深度 各專業(yè)方案的施工技術(shù)可行性 各專業(yè)方案的施工工期可行性 各專業(yè)方案是否可以指導(dǎo)初步設(shè)計文件 各專業(yè)方案設(shè)計是否滿足于項目建設(shè)書中技術(shù)指標(biāo)的要求 各專業(yè)方案是否相互協(xié)調(diào) 結(jié)構(gòu)方案設(shè)計是否滿足于結(jié)構(gòu)安全的國家規(guī)定并能滿足建筑方案設(shè)計的要求 機(jī)電方案是否可以滿足于舒適度要求 機(jī)電方案及建筑方案是否節(jié)能 機(jī)電方案是否便于后期物業(yè)管理和保養(yǎng) 外部環(huán)境設(shè)計是否可以滿足總體建筑風(fēng)格及總體環(huán)境要求，并體現(xiàn)與之協(xié)調(diào)的品位 交通方案設(shè)計是否滿足合同要求 市政方案是否符周邊市政條件并符合規(guī)劃 裝修方案是否體現(xiàn)金融辦公及會議中心要求14.定期組織召開有設(shè)計單位參加協(xié)調(diào)會，參加人員必須為各項目主要負(fù)責(zé)人。 15.派出專人組織設(shè)計單位與有關(guān)部門，如規(guī)劃、建設(shè)、市政、消防、環(huán)保、地震、人防、園林、供水、供電、供氣、供熱、電訊、交通等協(xié)調(diào)工作。 16.建議設(shè)計單位聘請有關(guān)規(guī)劃、消防等單位的人員擔(dān)任相關(guān)專業(yè)的顧問人員，保證審批的通過。 17.在初步設(shè)計完成之后，組織業(yè)主、設(shè)計單位及相關(guān)的外部協(xié)作單位共同對設(shè)計圖紙進(jìn)行審查及驗收。審核的主要內(nèi)容包括： 審核設(shè)計項目是否滿足合同規(guī)定的內(nèi)容數(shù)量及深度要求 審核設(shè)計項目對計劃任務(wù)書及規(guī)劃要點的執(zhí)行情況 審核設(shè)計項目中對現(xiàn)行法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況 審核公用工程項目的完整性、可靠性及建筑物內(nèi)部的使用功能是否滿足要求 審核新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備的應(yīng)用是否符合工程總目標(biāo)的要求。要審查其使用的可靠性、安全性、經(jīng)濟(jì)性以及其有利于技術(shù)的發(fā)展和提高的程度與價值 審核項目外部條件的落實情況。設(shè)計與城市建設(shè)及*總體建設(shè)要求的協(xié)調(diào)性，水、電、通訊、供熱、供氣、施工用地等條件是否與地方各部門簽訂了有關(guān)協(xié)議，有關(guān)消防、環(huán)保、交通、衛(wèi)生等條件的處置情況 注意設(shè)備選型與配套的合理性 注意初步設(shè)計對施工操作的可行性、合理性和對今后物業(yè)管理的影響 注意建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、交通、環(huán)境、市政、裝修、樓宇自控、園林綠化等方面的協(xié)議配合。 建筑造型、使用功能、裝飾標(biāo)準(zhǔn)等方面滿足業(yè)主及市場 銷售的要求并要滿足： 初步設(shè)計要符合健康、環(huán)境、安全、舒適、方便的要求。 審查圖紙的規(guī)范性。如圖紙的編號、名稱、設(shè)計人、校核人、審定日期、版次等欄目是否齊全 建筑造型與立面設(shè)計。考察在建筑造型與立面設(shè)計方面具體體現(xiàn)選定的設(shè)計方案情況 平面設(shè)計。包括房間布置、面積分配、樓梯布置、總面積滿足情況 空間設(shè)計。包括層高、空間利用情況等 裝修設(shè)計。包括外墻、內(nèi)墻、樓地面、天花板裝修設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及協(xié)調(diào)性，滿足業(yè)主裝修要求情況 結(jié)構(gòu)設(shè)計。核查結(jié)構(gòu)方案的可靠性，經(jīng)濟(jì)性情況。要審查主要結(jié)構(gòu)參數(shù)取值情況，必要時審查結(jié)算書 設(shè)備設(shè)計。包括設(shè)備的布置、選型。如電梯的布置、選型，鍋爐的布置與選型等 機(jī)、電方案等設(shè)計。包括給水、排水、強(qiáng)電、弱電、消防、自控等設(shè)計的合理性、可行性 滿足城市規(guī)劃、環(huán)境、消防、衛(wèi)生等部門的要求情況 各專業(yè)設(shè)計的協(xié)調(diào)一致情況。審查建筑、結(jié)構(gòu)、水電等專業(yè)設(shè)計之間協(xié)調(diào)配合情況。 18 初步設(shè)計階段投資控制 要做好這項工作，首先在設(shè)計階段，要科學(xué)地對計劃任務(wù)書的報審總額進(jìn)行投資切塊分解、編制合理的投資計劃，對項目設(shè)計工作的進(jìn)度情況進(jìn)行投資動態(tài)跟蹤和控制，如果沒有明確的投資控制目標(biāo)，便無法把項目的實際支出額與之進(jìn)行比較，也就無法找出偏差，使投資控制措施缺乏針對性。因此，做好投資規(guī)劃是十分重要的。 投資規(guī)劃工作主要為：確定和分解擬建項目的投資目標(biāo)，使用科學(xué)的方法，對建設(shè)項目所需的投資總額，并按一定的方式進(jìn)行分解，從而得出可操作性分目標(biāo)，進(jìn)而對此分目標(biāo)進(jìn)行主動操作，以期達(dá)到對投資進(jìn)行主動控制的目的。 通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計算、比較與分析初步設(shè)計的總體方案及單項目設(shè)計方案進(jìn)行評價，在滿足設(shè)計功能要求下盡量節(jié)約投資，選取最佳方案。因此，投資控制要做到以下幾方面工作： (1) 實行限額設(shè)計 要明確規(guī)定，初步設(shè)計概算不得超過可行性研究估算，施工圖預(yù)算不得超過初步設(shè)計概算，設(shè)計合同中要設(shè)專門條款予以明確，并且要求設(shè)計單位按分項、分專業(yè)編制初步設(shè)計概算，分析投資增減情況，如有超過，要采取措施予以核減。包括： A、審查編制概算采用的概算定額或概算指標(biāo)，材料、設(shè)備的價格和各項取費標(biāo)準(zhǔn)是否遵守國家或地區(qū)的規(guī)定。審查概算文件所包括的設(shè)計內(nèi)容是否完整，設(shè)計項目有無遺漏或多列，工程量是否按照設(shè)計要求確定。 B、核算單位造價和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與已建工程類似預(yù)算的單位造價，或國家頒布的控制指標(biāo)是否符合，同時比較和分析差異的原因。 C、審查其他各項費用的計算是否符合國家、地區(qū)的有關(guān)規(guī)定及符合實際，不屬于建設(shè)項目范圍的費用不得列入，無規(guī)定者要根據(jù)情況核實后，方可列入。 (2) 實行限額設(shè)計變更 要求設(shè)計單位按照設(shè)計或非設(shè)計原因兩種表格設(shè)計變更單，并計算出變更對投資的增減數(shù)。非設(shè)計原因變更單要附有提出變更單位的聯(lián)絡(luò)單。 凡屬于提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大設(shè)計規(guī)模，超出方案設(shè)計批準(zhǔn)的新增內(nèi)容及其限額以上的重大設(shè)計變更，由*單位報請業(yè)主審批，未經(jīng)批準(zhǔn)，不準(zhǔn)變更設(shè)計。 (3) 利用價值工程理論對工程投資進(jìn)行分析，保證業(yè)主利益最大化的體現(xiàn)。 19 對其他特殊事項影響設(shè)計進(jìn)度或可能造成延誤的因素及計劃采取的措施進(jìn)行風(fēng)險分析和批準(zhǔn) 20 項目*部在工作中，要主動與業(yè)主進(jìn)行溝通，及時傳遞設(shè)計情況的信息，使業(yè)主掌握設(shè)計動態(tài)，取得業(yè)主對工作的支持。對于業(yè)主的要求和意見也要與設(shè)計單位及時研究，貫徹到設(shè)計工作中去。 21 項目管理部要充分與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，要與業(yè)主取得一致意見。從而保證對設(shè)計單位的口徑一致，為管理的順利進(jìn)行打下基礎(chǔ)。 22 項目管理部的管理例會和其它協(xié)調(diào)會議要編制會議紀(jì)要，發(fā)給各單位。項目管理部要每月編寫管理工作月報。 23 與消防、人防等主管部門的協(xié)調(diào)要主動溝通，及時匯報，認(rèn)真聽取各主管部門對設(shè)計的意見與要求，取得主管部門的支持。 24 在初步設(shè)計文件經(jīng)業(yè)主討論通過后，項目管理部協(xié)助業(yè)主完成初步設(shè)計和規(guī)劃報批工作，領(lǐng)取規(guī)劃許可證。 第四 施工圖設(shè)計階段的管理 一、 管理目標(biāo) 通過對施工圖設(shè)計過程的控制，促使施工圖設(shè)計單位在約定的時間內(nèi)提交符合合同約定的數(shù)量、質(zhì)量、達(dá)到規(guī)范要求并能完全指導(dǎo)施工的圖紙?？刂剖┕D預(yù)算不超過設(shè)計概算。 二、工作內(nèi)容 1協(xié)助業(yè)主簽訂施工圖設(shè)計合同。 2編寫施工設(shè)計階段管理細(xì)則。 3 審核施工圖設(shè)計的主要人員的資格及人員安排，向業(yè)主提交相關(guān)的報告。 4 審核施工圖設(shè)計單位編制的進(jìn)度計劃，提出審核意見，經(jīng)修正后報業(yè)主批準(zhǔn)執(zhí)行。 5 跟蹤設(shè)計進(jìn)度計劃的執(zhí)行情況，提出相關(guān)的意見和要求。 6 跟蹤施工圖設(shè)計階段主要設(shè)計人員的配備情況。 7 在過程中檢查施工圖設(shè)計是否滿足設(shè)計合同及國家規(guī)范的要求，提出意見 8 對跟蹤過程中發(fā)現(xiàn)偏差，提出改進(jìn)要求，并驗證糾偏執(zhí)行情況。 9 組織施工圖文件的檢查與驗收。 10 簽署設(shè)計費拔付意見 11 審核施工圖預(yù)算書。 12 對施工圖文件進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。 13 組織相關(guān)的協(xié)調(diào)會。 14 組織階段性的總結(jié) 三、主要管理措施 1 組織有建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、環(huán)境、測量師、造價師、法律顧問等專家參加項目管理部的咨詢工作。 2 由項目管理部的法律專家協(xié)助業(yè)主簽訂施工圖設(shè)計合同。 3 組織項目管理部人員學(xué)習(xí)業(yè)主與設(shè)計單位簽訂的施工設(shè)計合同并對合同進(jìn)行風(fēng)險分析報業(yè)主。 4 審核設(shè)計單位的設(shè)計進(jìn)度計劃。 5 根據(jù)施工圖階段管理細(xì)則，明確管理工作所開展的活動、人員，分工及職責(zé)，工作要求等。 6 收集施工整理施工圖階段所需的資料，包括： 初步設(shè)計文件 規(guī)劃意見書 用地規(guī)劃許可證 工程建設(shè)規(guī)劃許可證 消防審批意見書 人防審批意見 園林意見 市政、水、電、氣、熱等條件。 規(guī)劃紅線，水準(zhǔn)點等 勘察及詳勘資料 7 復(fù)測及審核相關(guān)資料，如勘察資料，水準(zhǔn)點等 8 主持召開施工圖階段管理交底會，明確管理目標(biāo)及方法 9 根據(jù)實際情況，將施工圖階段劃分為若干子階段，并提出各子階段的工作目標(biāo)。 10 在每個子階段，要求設(shè)計單位提供階段性設(shè)計計劃和設(shè)計輸入文件，由項目管理部進(jìn)行審核，報業(yè)主審核 11 在設(shè)計實施過程中，派出專人實地檢查設(shè)計進(jìn)展情況，主要包括： 設(shè)計進(jìn)度是否滿足合同及計劃要求 設(shè)計人員的配備及到位情況 各專業(yè)的協(xié)調(diào)配合 已完成部分的設(shè)計質(zhì)量及深度 已完成部分的成本估算 12 在實地跟蹤檢查過程中，填寫設(shè)計跟蹤檢查記錄單，報業(yè)主備案。 13 如在檢查過程中發(fā)現(xiàn)有不符合要求的問題，則發(fā)出整改通知書，要求相關(guān)人員在一定時間內(nèi)進(jìn)行修正。 14 驗證批復(fù)整改及修正的措施及措施的執(zhí)行情況。 15 建議施工圖審核單位在本階段參與完成上述工作，保證施工圖審批的速度。 16 每周召開一次有業(yè)主、設(shè)計單位參加的設(shè)計協(xié)調(diào)會，對設(shè)計進(jìn)展情況進(jìn)行檢查，同時協(xié)調(diào)解決需由包括業(yè)主方在內(nèi)的各方解決的問題。 17 在施工圖分階段完成之后，組織業(yè)主、設(shè)計單位及相關(guān)外層協(xié)作單位共同對設(shè)計圖進(jìn)行審查及驗收，按本項目施工圖可以分為四個大部分： 基礎(chǔ)階段施工圖（包括機(jī)電的預(yù)留、預(yù)埋圖） 結(jié)構(gòu)施工圖（包括機(jī)電、外裝修等的預(yù)留、預(yù)埋圖） 機(jī)電安裝施工圖 內(nèi)外裝修施工圖 18 施工圖審核的主要內(nèi)容： 審核施工圖對初步設(shè)計圖的符合及滿足情況 審核施工圖是否滿足于合同規(guī)定之內(nèi)容及數(shù)量 審核施工圖對批準(zhǔn)的規(guī)劃意見的滿足情況 審核施工圖對現(xiàn)行法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況 審核工程項目的完整性、可靠性及建筑內(nèi)部使用功能是否滿足業(yè)主的要求 審核新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備的應(yīng)用是否符合工程總目標(biāo)的要求，審核其使用的可靠性、安全性、經(jīng)濟(jì)性以及其技術(shù)的提高程度與價值。 審核與項目外部條件的協(xié)調(diào)情況，包括與*的市政、水、電、氣、熱，施工條件等，有關(guān)消防、環(huán)保、交通、衛(wèi)生等條件的處置情況 注意設(shè)備選型與配套的合理性 注意施工圖在施工操作中的可行性、合理性及對今后銷售及物業(yè)管理的影響 審查設(shè)計圖紙的規(guī)范性，如圖紙的編號、名稱、設(shè)計人、校對人、審定日期、版次等欄目是否齊全 建筑設(shè)計及立面設(shè)計，考核在建筑造行和立面設(shè)計中體現(xiàn)初步設(shè)計的情況 平面設(shè)計。包括房間布置、面積分配、樓梯布置、總面積滿足情況 空間設(shè)計。包括層高、空間利用情況等 裝修設(shè)計。包括外墻、內(nèi)墻、樓地面、天花板裝修設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及協(xié)調(diào)性，滿足業(yè)主裝修要求情況 結(jié)構(gòu)設(shè)計。核查結(jié)構(gòu)方案的可靠性，經(jīng)濟(jì)性情況。要審查主要結(jié)構(gòu)參數(shù)取值情況，必要時審查結(jié)算書 設(shè)備設(shè)計。包括設(shè)備的布置、選型。如電梯的布置、選型，鍋爐的布置與選型等 機(jī)、電方案等設(shè)計。包括給水、排水、強(qiáng)電、弱電、消防、自控等設(shè)計的合理性、可行性 滿足城市規(guī)劃、環(huán)境、消防、衛(wèi)生等部門的要求情況 各專業(yè)設(shè)計的協(xié)調(diào)一致情況。審查建筑、結(jié)構(gòu)、水電等專業(yè)設(shè)計之間是否存在尺寸不一致等情況。 19 用價值工程理論對施工圖中投資方面進(jìn)行審核。 20項目管理部在工作中，要主動與業(yè)主進(jìn)行溝通，及時傳遞設(shè)計情況的信息，使業(yè)主掌握設(shè)計動態(tài)，取得業(yè)主對工作的支持。對于業(yè)主的要求和意見也要與設(shè)計單位及時研究，貫徹到設(shè)計工作中去。 21項目管理部要充分與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，要與業(yè)主取得一致意見。從而保證對設(shè)計單位的口徑一致，為管理的順利進(jìn)行打下基礎(chǔ)。 22項目管理部的管理例會和其它協(xié)調(diào)會議要編制會議紀(jì)要，發(fā)給各單位。項目管理部要每月編寫管理工作月報，每段設(shè)計工作結(jié)束后要編寫管理工作小結(jié)，整個設(shè)計管理工作完成后，要編寫管理工作總結(jié)，報送業(yè)主。 23與消防、人防等主管部門的協(xié)調(diào)要主動溝通，及時匯報，認(rèn)真聽取各主管部門對設(shè)計的意見與要求，取得主管部門對施工圖設(shè)計的核準(zhǔn)。 第四部分 *、施工招投標(biāo)階段的管理 一、工作目標(biāo)： 通過*施工的招投標(biāo)階段工作，依法選擇出更適合于本工程建設(shè)的*和施工單位，使業(yè)主的利益得以最大體現(xiàn)。 二、管理工作內(nèi)容 1 編寫招標(biāo)計劃，報業(yè)主批準(zhǔn)。 2 協(xié)助業(yè)主辦理招標(biāo)申請。 3 協(xié)助業(yè)主編制招標(biāo)文件，內(nèi)容包括投標(biāo)須知，合同協(xié)議書，合同條件，工程規(guī)范和技術(shù)說明，合同圖紙。 4 協(xié)助業(yè)主受托有資質(zhì)的單位編制標(biāo)底文件。 5 協(xié)助業(yè)主審查*、施工單位資質(zhì)，提出選擇*、施工單位的初步意見，報業(yè)主審批，協(xié)助業(yè)主選擇確定投標(biāo)單位。 6 協(xié)助業(yè)主組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)工作。 7 協(xié)助業(yè)主與中標(biāo)單位簽訂承包合同。 8 辦理工程開工申請及相關(guān)手續(xù)。 9 協(xié)助業(yè)主作好施工現(xiàn)場的平整，水、電、通訊線路從場外接至約定的地點，開通場地至公共道路的通路，提供工程地質(zhì)和地下管線資料，提供水準(zhǔn)點的坐標(biāo)控制點。 10 辦理*合同和司紀(jì)合同的備案工作。 三、主要管理措施 1 項目管理部要充分研究工程項目的特點，確定招標(biāo)方式、范圍、程序、組織及時間安排，認(rèn)真編寫好招標(biāo)文件，報業(yè)主同意后，作為招標(biāo)工作的指導(dǎo)文件。 2 編制招標(biāo)文件要遵守國家的法律、法規(guī)，使招標(biāo)文件條款符合法律、法規(guī)的規(guī)定。 3 要認(rèn)真進(jìn)行工程風(fēng)險分析，對風(fēng)險應(yīng)合理分解，制定回避風(fēng)險的措施，以便在工程建設(shè)過程中順利化解風(fēng)險。 4 招標(biāo)文件要完整、準(zhǔn)確地反映建設(shè)項目的實際情況，使招標(biāo)和投標(biāo)建立在真實可靠的基礎(chǔ)上，可有效地防止在履約過程中的爭議。 5 進(jìn)行市場價格調(diào)查，合理確定有關(guān)材料、設(shè)備的暫估價格，使招標(biāo)標(biāo)底和投標(biāo)價格與市場實際情況相吻合，為控制投資創(chuàng)造一個比較好的條件。 6 招標(biāo)文件各部分內(nèi)容應(yīng)力求統(tǒng)一，用詞要明確、嚴(yán)謹(jǐn)，避免由于內(nèi)容前后矛盾，語言表達(dá)含糊不清，造成理解和解釋產(chǎn)生分歧而形成糾紛。 7 選擇投標(biāo)單位要認(rèn)真進(jìn)行資質(zhì)審查，拒絕不合格的投標(biāo)者。審查的重點應(yīng)放在投標(biāo)單位的類似工程的業(yè)績，要落實到擬投入的總監(jiān)和項目經(jīng)理上，進(jìn)行深入的調(diào)查和了解，確保中標(biāo)后能勝任工作。 8 為了保證評標(biāo)的科學(xué)性和公正性，評標(biāo)小組或評標(biāo)委員會的人員組成應(yīng)包括技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等方面的專家，評標(biāo)成員不是代表各自的組織和單位，要不受任何單位和個人的干擾。在評標(biāo)中要嚴(yán)格按評標(biāo)辦法和程序進(jìn)行，要消除可能產(chǎn)生不正常評標(biāo)的條件和環(huán)境。 9 要組織好決標(biāo)前的談判，通過談判和答辯進(jìn)一步了解投標(biāo)單位如果中標(biāo)后如何組織施工，如何保證質(zhì)量，如何保證工期，更準(zhǔn)確地判斷投標(biāo)單位的施工組織能力和技術(shù)水平，同時對投標(biāo)報價也需進(jìn)一步的了解和澄清。通過談判后，就可以在候選單位中擇優(yōu)選定中標(biāo)者。 要重視合同談判，中標(biāo)單位確定后，要抓緊進(jìn)行合同談判，對已達(dá)成的協(xié)議、合同通用條件再予確認(rèn)，要與中標(biāo)單位對合同的專用條件進(jìn)行協(xié)商，避免中標(biāo)單位利用談判爭取對其更有利的承包條件。 第五部分 施工階段的管理 1.編制施工階段項目管理規(guī)劃,報業(yè)主批準(zhǔn)。 2.協(xié)助業(yè)主辦理工程開工申請及相關(guān)手續(xù)。 3.編制施工階段工程建設(shè)控制性進(jìn)度計劃。 4.編制工程建設(shè)資金籌措計劃。 5.協(xié)助業(yè)主作好施工場地平整，水、電、通訊線路從場外接至約定地點，開通場地至公共道路的通路，提供工程地質(zhì)和地下管線資料，提供水準(zhǔn)點和坐標(biāo)控制點。 6.組織圖紙會審和設(shè)計交底。 7. 在施工過程中負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與社會各有關(guān)部門的關(guān)系，保證工程正常進(jìn)行。 8.審核設(shè)計變更,重大設(shè)計變更應(yīng)報業(yè)主批準(zhǔn)。 9.負(fù)責(zé)處理工程建設(shè)中的違約事件索賠事件和不可抗力事件，并向業(yè)主報告。 10. 審核支付工程預(yù)付款、工程款，審核支付由業(yè)主供應(yīng)的材料、設(shè)備款。 11. 負(fù)責(zé)組織人防、消防、電梯、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等專項驗收和竣工驗收。 12. 負(fù)責(zé)工程款決算。 13. 工程建設(shè)中的重大問題和決策向業(yè)主報告,并取得業(yè)主的認(rèn)可、批準(zhǔn)，作為工作的依據(jù)。 14. 負(fù)責(zé)定期向業(yè)主報告工作。 15. 負(fù)責(zé)工程竣工決算。 16. 工程建設(shè)中的重大問題和決策向業(yè)主報告，并取得業(yè)主的認(rèn)可、批準(zhǔn)，作為工作的依據(jù)。 17. 負(fù)責(zé)定期向業(yè)主報告工作。 三主要管理措施 1編制施工階段工程建設(shè)控制性進(jìn)度計劃。要把在合同中約定由業(yè)主完成的工作全部列入計劃。 2. 對于五通一平，提供設(shè)計文件，提供工程地質(zhì)和地下管線資料，提供水準(zhǔn)點和坐標(biāo)控制點，管理部要認(rèn)真按時限要求完成這些工作，要承擔(dān)不作為責(zé)任和工作失誤責(zé)任，保證工程建設(shè)的正常進(jìn)行。 3. 對于質(zhì)監(jiān)、人防、消防、綠化、城管、環(huán)保、公安等政府主管部門管理部要落實責(zé)任人專門負(fù)責(zé)這方面的工作，要主動匯報，積極聯(lián)絡(luò)，取得這些部門的支持。 4. 嚴(yán)格執(zhí)行各種合同中約定的時限要求，按時答復(fù)、審核、批準(zhǔn)，避免因不遵守時限要求而造成違約。 5. 要定期檢查工程進(jìn)度計劃執(zhí)行情況,支持*單位的進(jìn)度控制工作,力爭按合同完成施工任務(wù),若要突破工期要求,項目管理部要向業(yè)主報告,非業(yè)主和不可抗力原因替代的突破合同工期,要追究承包單位的違約責(zé)任,并向其提出索賠要求。 6. 項目管理部要編制由業(yè)主供應(yīng)的材料、設(shè)備采購大綱，確定采購方案和采購計劃，負(fù)責(zé)采購工作，滿足工程進(jìn)度的需要。 7. 定期向業(yè)主匯報工程投資的使用情況，使業(yè)主了解資金運行狀態(tài)，便于業(yè)主根據(jù)工程對資金的需求來籌措資金，并按時支付各項應(yīng)付的款項。 8. 按合同約定的時限要求參加分部工程、專業(yè)工程驗收。及時組織竣工驗收.協(xié)助業(yè)主辦理竣工備案手續(xù)。 9. 認(rèn)真組織好圖紙會審，將*單位和項目管理部的沈圖意見進(jìn)行匯總，提交設(shè)計單位，在設(shè)計單位進(jìn)行準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，進(jìn)行設(shè)計交底，根據(jù)交底情況由承包單位整理交底，辦理變更洽商。 10 支持*單位的質(zhì)量控制工作，要求*單位做好資質(zhì)審核，施工組織方法和施工方案的審查，材料報驗和試驗，*文件的編制，現(xiàn)場的巡視和旁站和分項分部驗收。 11 根據(jù)設(shè)計和業(yè)主的要求，做材料構(gòu)件、配件樣品的審核和取樣工作。 12 在施工過程中組織承包單位、*單位與設(shè)計單位的協(xié)調(diào)工作，解決好施工中的設(shè)計技術(shù)問題，保證工程的質(zhì)量。 13 參加工程事故的處理，要維護(hù)業(yè)主的利益，保證工程的安全和使用功能，對造成業(yè)主損失的要對責(zé)任方進(jìn)行索賠。 14 組織由承包單位、*單位、設(shè)計單位和項目管理部參加的竣工驗收，工程質(zhì)量要符合設(shè)計要求和工程驗收規(guī)范。 15 要對合同進(jìn)行風(fēng)險分析，采取相應(yīng)的防范措施，協(xié)助業(yè)主完成應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，減少和避免針對業(yè)主提出的索賠。監(jiān)督承包單位和供貨單位全面履行合同應(yīng)盡的義務(wù)。 16 要編制施工階段資金使用計劃報業(yè)主批準(zhǔn)，要合理及時審核批準(zhǔn)資金支付申請。 17 對設(shè)計變更、施工洽商要嚴(yán)格進(jìn)行管理，凡是要調(diào)整費用的均要先經(jīng)*單位審核，并得到管理部的批準(zhǔn)，才能實施變更。 18 撥付預(yù)付款、工程款、材料款、設(shè)備款要按合同約定執(zhí)行。 19 工程暫停及復(fù)工的管理。當(dāng)工程需要暫停時，*單位一般要事先項目管理部報告，同意后又*單位簽發(fā)停工令，并處理好由此引發(fā)的各類問題，當(dāng)具備復(fù)工條件時，要求*單位及時簽發(fā)復(fù)工審批意見。 20 工程延期的管理。對非承包單位原因造成的工程延期事件，只有承包單位按合同約定的期限提出延期意向報告，*單位才受理延期申請，管理部要根據(jù)工程延期事件屬實，依據(jù)合同條款準(zhǔn)確，事件發(fā)生在關(guān)鍵線路上的原則，對工程延期進(jìn)行評估，最終評估的延期天數(shù)要與項目管理部協(xié)商一致。 21 費用索賠的管理。項目管理部應(yīng)要求*單位對可能導(dǎo)致索賠的原因進(jìn)行充分的預(yù)測和防范，通過合同管理防止干擾事件的發(fā)生，對已發(fā)生的干擾事件要及時采取措施，減少影響和損失，在處理索賠中，要反駁承包單位不合理索賠或索賠中的不合理部分，使索賠圓滿解決。 22 合同爭議的調(diào)解。發(fā)生合同爭議后，一般情況下，應(yīng)通過*單位才進(jìn)行調(diào)解協(xié)商，在調(diào)解協(xié)商的基礎(chǔ)上作出決定，雙方應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行，若不同意協(xié)商的決定，可按合同約定辦理，進(jìn)行訴訟或仲裁，項目管理部在解決合同爭議過程中要認(rèn)真維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 23 違約處理。項目管理部要協(xié)助業(yè)主履行業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，避免發(fā)生違約事件。當(dāng)違約事件可能發(fā)生時，也要及時通知各方，防止違約事件發(fā)生。在當(dāng)違約事件發(fā)生時，要求*單位及時進(jìn)行調(diào)查、分析，提出處理方案，在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，評估工程延期和費用損失數(shù)量。 24 在管理工作中項目管理部要主動與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，認(rèn)真聽取業(yè)主的意見，及時傳遞各類的重要信息，使業(yè)主掌握各方面的工作動態(tài)，取得業(yè)主對管理工作的支持，對作好各項工作將起到非常大的促進(jìn)作用。 25 按時參加工地例會，支持*單位協(xié)調(diào)施工現(xiàn)場的進(jìn)度、質(zhì)量、投資等方面的問題，必要時還可以召開專題會議。會議均應(yīng)編制會議紀(jì)要，發(fā)給各單位。 26 項目管理部每月要組織由*、施工、設(shè)計、管理各方面主要負(fù)責(zé)人參加的協(xié)調(diào)會，重點研究協(xié)調(diào)在質(zhì)量、進(jìn)度、造價等方面重大問題，并編寫紀(jì)要報業(yè)主。 27 對于規(guī)劃、質(zhì)監(jiān)、城管、消防、人防、供電、供氣、通訊等主管部門要主動溝通，及時匯報，取得他們的支持，保證工程順利進(jìn)行。 第六部分 項目管理組織 1 項目管理部實行總管理工程師負(fù)責(zé)制，管理部將由各專業(yè)的管理工程師組成，根據(jù)需要總管理工程師可以委派一名總管理工程師代表，行使部分總管理工程師的職權(quán)