如何規(guī)劃發(fā)展連鎖物流園(doc 14頁).doc

規(guī)劃發(fā)展固戍連鎖物流園的必要性劉魯魚（作者系綜合開發(fā)研究院（中國深圳）企業(yè)與市場研究中心主任、廣東省人民政府發(fā)展研究中心特邀研究員）一、建設(shè)連鎖配送物流園區(qū)的必要性（一）配送中心是連鎖經(jīng)營核心競爭力的基礎(chǔ)連鎖企業(yè)一般由三部分構(gòu)成，即總部、配送中心、分店，其物流主要由輸送和配送兩個環(huán)節(jié)構(gòu)成。配送中心處于連鎖經(jīng)營供應(yīng)鏈的中心，是連鎖物流輸送和配送環(huán)節(jié)的樞紐。連鎖經(jīng)營通過配送中心實現(xiàn)商品大規(guī)模的統(tǒng)一采購和統(tǒng)一配送，獲得較單一商鋪經(jīng)營模式更高的成本和競爭優(yōu)勢，是連鎖經(jīng)營核心競爭力的基礎(chǔ)。配送中心的存在，使連鎖企業(yè)能通過一次性大規(guī)模采購，以更低價格從廠商獲得商品，并通過配送中心的商品整合，向各分店一次性配送不同種類的商品，減少配送次數(shù)，降低配送成本。配送中心的運作效率決定了物流配送效率，影響連鎖企業(yè)的經(jīng)營成本、營業(yè)效率和服務(wù)質(zhì)量，并最終影響了企業(yè)盈利能力。隨著零售市場競爭的加劇，配送中心的運作效率已成為連鎖企業(yè)競爭的核心。（二）連鎖配送的獨特性決定其配送中心不適合入駐綜合性物流園區(qū)連鎖企業(yè)在進行物流配送過程中進行的暫存保管、配貨、分揀、流通加工、廢品和滯銷品的退貨處理和協(xié)調(diào)、信息處理等諸多工作，主要在配送中心完成。與工業(yè)物流比較起來，連鎖物流具備如下特點： 系統(tǒng)性要求更高。連鎖經(jīng)營從商品的采購供應(yīng)到銷售服務(wù)都有大量的物流活動發(fā)生，要滿足5000種以上產(chǎn)品的運輸、拆解、整合配送，處理供應(yīng)商的關(guān)系、門店關(guān)系、采購商的關(guān)系，還要保持適量庫存、缺貨率、商品加工、促銷、重新包裝、退貨處理以及與供應(yīng)商進退貨的結(jié)算，作業(yè)流程相當(dāng)復(fù)雜。 配送頻率高。連鎖零售的店鋪多，訂單頻率高，同時有時間要求，有些小型便利店甚至要求一天送貨兩次。 環(huán)節(jié)多。連鎖商業(yè)物流配送體系中，還需要增加對供應(yīng)商大宗供貨產(chǎn)品進行拆零、處理退貨和贈品、更換商品等環(huán)節(jié)。 變化快。零售市場競爭劇烈，商品價格變化快，供應(yīng)商促銷活動頻繁，連鎖物流配送需對數(shù)量和種類不斷做出調(diào)整以應(yīng)對快速變動的市場競爭。 保質(zhì)管理要求高。連鎖商業(yè)設(shè)計的商品類型多，不同商品特別是消費品通常有不同的保值期，有些商品如生鮮制品對配送過程的保鮮保質(zhì)有特定要求，因而，對物流配送的保質(zhì)管理提出了更高的要求。連鎖配送獨特性決定其配送中心不適合入駐綜合性物流園連鎖配送環(huán)節(jié)多、系統(tǒng)性要求高、其配送中心運作涉及企業(yè)經(jīng)營各個環(huán)節(jié)的特點，決定連鎖企業(yè)需結(jié)合自身經(jīng)營特點，采用更豐富先進的科學(xué)技術(shù)手段管理運作其配送中心，大多數(shù)連鎖企業(yè)特別是大型連鎖企業(yè)一般都采用自建方式發(fā)展配送中心；連鎖配送商品的加工環(huán)節(jié)和保質(zhì)要求決定配送中心需要提供有別于綜合配送物流園的排污系統(tǒng)、倉儲空間和設(shè)備。（三）連鎖業(yè)對深圳經(jīng)濟貢獻巨大，但由于配送中心等配套不足，產(chǎn)業(yè)的核心功能已逐步轉(zhuǎn)移并有引發(fā)整體遷移的隱患1、 深圳市連鎖業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及貢獻（1）深圳連鎖商業(yè)發(fā)展迅猛，對經(jīng)濟增長的貢獻日益突出截至2008年底，深圳市連鎖商業(yè)網(wǎng)店總數(shù)近9000個，僅占全市商業(yè)網(wǎng)點總數(shù)的6，但連鎖商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積650萬平方米，占全市商業(yè)網(wǎng)點的比例高達34，對深圳市商業(yè)消費領(lǐng)域影響巨大，對提高深圳商業(yè)整體經(jīng)營水平、服務(wù)質(zhì)量和商業(yè)形象做出突出貢獻。隨著連鎖商業(yè)網(wǎng)點迅猛發(fā)展，深圳連鎖商業(yè)銷售額在過去十年中年均增速高達30%，遠高于社會消費品零售總額和GDP的增長速度，2008年全市連鎖商業(yè)網(wǎng)點銷售額約1100億元，占社會消費品零售總額的比例超過50%，在全國居于領(lǐng)先地位，連鎖商業(yè)實現(xiàn)增加值約450億元，占GDP比重約6%，對深圳經(jīng)濟增長的貢獻度高達15%，拉動深圳GDP增長1.8個百分點，為深圳提供超過50萬個就業(yè)機會，連鎖商業(yè)已成為深圳經(jīng)濟的重要推動力。（2）深圳是我國連鎖商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新和發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)深圳是外資商業(yè)企業(yè)進入中國的橋頭堡和實驗田，從90年代初期沃爾瑪國內(nèi)第一家分店在深圳開設(shè)以來，深圳已率先全國引入了沃爾瑪、家樂福、吉之島等全球知名的外資連鎖企業(yè)和知名連鎖商業(yè)品牌；超級市場、大型綜合超市、購物中心和倉儲式會員店等國外各新興的商業(yè)模式和商業(yè)業(yè)態(tài)均在深圳試業(yè)成功后逐步對內(nèi)擴張；深圳本地企業(yè)在不斷接受外來商業(yè)模式的同時，結(jié)合國內(nèi)消費特點，積極整合商業(yè)資源，創(chuàng)新發(fā)展出如主題商城等獨特的商業(yè)模式，并借助龐大的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)迅速對內(nèi)輻射。深圳連鎖商業(yè)在過去十幾年中一直是引領(lǐng)我國商業(yè)模式發(fā)展和創(chuàng)新的風(fēng)向標(biāo)。（3）深圳擁有全國最具影響力的連鎖銷售網(wǎng)絡(luò)截至2008年底，深圳連鎖商業(yè)企業(yè)300多家，通過不斷的對外擴張，深圳連鎖企業(yè)在全國擁有門店總數(shù)已超過2.5萬個，遍布全國二十個省市，擁有著國內(nèi)最發(fā)達的連鎖銷售網(wǎng)絡(luò)。2008年，深圳商業(yè)零售協(xié)會會員中，僅連鎖企業(yè)會員單位的營業(yè)額近2300億元，其中，深圳以外地區(qū)營業(yè)額約1300億元，所占比例超過62%，遠高于上海連鎖企業(yè)在異地的營業(yè)總額（955.22億元，占比為48.2%），使深圳成為對外輻射能力和影響力最強的商業(yè)城市。（4）連鎖業(yè)的發(fā)展有效帶動深圳制造業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在深圳300多家連鎖企業(yè)中，不乏國內(nèi)業(yè)界最具實力和影響力的商業(yè)企業(yè)。全國超市連鎖國有、民營、外資三大板塊的領(lǐng)軍企業(yè)分別為華潤萬家、人人樂、沃爾瑪，總部都在深圳，其中華潤萬家為全國超市連鎖第一名；深圳的天虹、茂業(yè)位居全國百貨連鎖五強之列。這些擁有龐大商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的連鎖商業(yè)企業(yè)，每年向內(nèi)地輸出超過百億的深圳產(chǎn)品，帶動本地制造業(yè)的發(fā)展。同時，這些總部設(shè)于深圳的商業(yè)連鎖企業(yè)，每年為深圳帶來了近1000億的龐大現(xiàn)金流，有效地促進深圳金融業(yè)的發(fā)展和繁榮；另一方面，零售商業(yè)掌握著十多萬種商品流通的終端，企業(yè)總部對商品實行統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配送（在深圳，設(shè)備的統(tǒng)一采購在總部），使深圳成為商品信息中心和物流集散中心，可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。每年訂貨會議、供應(yīng)商大會在總部所在地召開，為當(dāng)?shù)氐墓I(yè)、物流、會展、旅游、酒店、商務(wù)、房地產(chǎn)、就業(yè)以及相關(guān)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場空間。2、連鎖配送概況及存在問題深圳連鎖業(yè)物流配送整體呈多元化格局，較早擁有國內(nèi)先進的專業(yè)化配送中心，企業(yè)的統(tǒng)一配送率高于全國平均水平，第三方物流初見端倪。但也存在較為突出的問題。(1)連鎖企業(yè)配送中心難以找到合適的用地，供需矛盾突出由于深圳土地緊張，用地成本高，大多數(shù)連鎖企業(yè)無法找到合適的物流用地，供需矛盾突出，具體表現(xiàn)為： 大型連鎖企業(yè)配送中心規(guī)模無法滿足企業(yè)自身發(fā)展需求：大型連鎖企業(yè)重視配送中心的發(fā)展建設(shè)，大多數(shù)企業(yè)在發(fā)展初期就開始興建自己的物流配送中心，但隨著企業(yè)規(guī)模的發(fā)展，原有的配送中心難以滿足不斷增加的物流配送需求。以華潤萬家為例，目前華潤萬家在華南地區(qū)的分店主要主要集中在深圳、廣州、東莞和珠海等珠三角地區(qū)，300公里輻射范圍內(nèi)的粵東和粵西地區(qū)還有較大的發(fā)展空間，但目前其配送中心已經(jīng)接近最高處理量，明顯難以支撐企業(yè)在廣東的進一步發(fā)展。 連鎖企業(yè)配送中心多為臨時用地：調(diào)查結(jié)果顯示，深圳市80%以上連鎖企業(yè)通過租賃倉庫等臨時設(shè)施解決物流倉儲和配送問題。但由于該類用地屬于臨時性質(zhì)，企業(yè)無法進行大規(guī)模的專業(yè)物流配送中心投資建設(shè)，導(dǎo)致連鎖企業(yè)物流配送能力低，從而削弱了企業(yè)的競爭力。大部分連鎖企業(yè)存在較為迫切的配送中心用地需求，已調(diào)查20家企業(yè)中所需配送中心用地超過55萬平方米。編號企業(yè)名稱07年銷售額（億元）深圳門店數(shù)（個）配送用地需求（萬m2）辦公及宿舍（萬m2）使用形式1歲寶25.5 118.71.3自建2新一佳167.5 254.70.3自建3華潤萬家503.0 25991自建4深圳蘇寧19.2 51102自建5龍浩4.3 50011自建6友和醫(yī)藥1.5 180.90.1自建7中惠福3.1 241.80.2自建或購買8源興果品3.5 2002.480.52自建9國惠康1.1 80.80.2自建10千色店1.2 223.51.5自建或購買11面點王39.7 54.50.5自建或購買12人人樂82.4687.02.0自建或購買13茂業(yè)3.7 550.90.1自建或購買合計855.7124655.310.7自建或購買 中小型連鎖企業(yè)物流配送能力較低：自建物流配送中心的深圳商業(yè)連鎖企業(yè)特別是中小型連鎖企業(yè)仍占較小的比例，大部分企業(yè)只是租用或自建倉庫進行貨物的簡單存儲和運送。沒有配送中心的中小型企業(yè)的連鎖經(jīng)營有名無實，只是若干店鋪使用了同一名稱便稱為“連鎖”，即便有一些配送中心能夠做到集中供貨，其分店所需商品還得由分店自己來配送中心提貨，物流配送能力低。(2) 連鎖經(jīng)營成本上升，出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)外移趨勢隨著深圳市整體經(jīng)濟的快速發(fā)展，土地和人力資源等生產(chǎn)經(jīng)營要素成本日益提升，削弱了以成本和規(guī)模取得優(yōu)勢的連鎖企業(yè)競爭力，對靠市場力量自發(fā)成長的深圳連鎖業(yè)造成較大沖擊。深圳連鎖企業(yè)對國內(nèi)零售業(yè)影響力較大，市場占有率高，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)明顯。由于在深圳難以找到辦公、信息和物流三大核心功能合適的用地，部分城市開始在用地和稅收等方面提出大型連鎖企業(yè)迫切需要的優(yōu)惠政策和措施，逐步吸引深圳連鎖企業(yè)將總部或物流中心外遷，這些連鎖企業(yè)的核心功能逐步外遷，使深圳連鎖業(yè)整體存在產(chǎn)業(yè)遷移趨勢。(3)配送中心和倉儲布局分散目前大型連鎖企業(yè)的配送中心散布于關(guān)外的寶安和龍崗兩區(qū)，中小型連鎖企業(yè)的配送或倉儲中心則多在其總部辦公樓周邊選址。這種布局分散的特點不利于配送能力比較強的大型連鎖企業(yè)向小型企業(yè)提供社會化配送服務(wù)；另一方面，由于缺乏統(tǒng)一的公共倉，小型連鎖企業(yè)的整體的倉儲布局分散，難以形成多家企業(yè)同時配送的規(guī)模效應(yīng)，加大了第三方物流的成本，不利于第三方物流的發(fā)展。(4)政策扶持力度不足物流配送中心物流配送的重要節(jié)點，是連鎖經(jīng)營的基礎(chǔ)，是連鎖企業(yè)核心競爭力的重要組成部分，但本身并不能產(chǎn)生直接的經(jīng)濟效益，其建設(shè)難以得到當(dāng)?shù)卣闹匾?。如某連鎖企業(yè)申請進入某物流園區(qū)時被要求首先要在基地范圍內(nèi)注冊獨立的法人單位，以保證項目何地落戶何地得益，另外還要求為當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生多少稅收，產(chǎn)生多少效益。另一方面，由于不屬于第三方物流，也享受不到深圳支持物流業(yè)發(fā)展的政策，難以進入現(xiàn)有的物流園區(qū)。（四）連鎖經(jīng)營發(fā)展趨勢和面臨的形勢對連鎖配送和物流中心建設(shè)提出更高要求1、擴大內(nèi)需發(fā)展戰(zhàn)略下，以配送中心為核心的連鎖物流配送體系面臨新的發(fā)展機遇隨著我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)整體由第二產(chǎn)業(yè)逐步向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，長期以滿足對外需求為主的經(jīng)濟增長方式面臨新的轉(zhuǎn)變。美國次貸危機所引發(fā)的全球性金融危機導(dǎo)致國際市場需求繼續(xù)萎縮和貿(mào)易保護主義抬頭，而我國經(jīng)濟的外需在短期內(nèi)仍難有明顯的起色，經(jīng)濟的發(fā)展重點進一步轉(zhuǎn)向內(nèi)需，從而加速我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在擴大內(nèi)需戰(zhàn)略下，從家電下鄉(xiāng)計劃到地方性的派發(fā)消費券等促進消費需求措施的實施，均需要的物流配送體系的支撐。而我國整體物流體系以服務(wù)制造業(yè)和外貿(mào)為主，難以支撐和保障一系列擴大內(nèi)需計劃的實施。在新的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略下，內(nèi)需型物流體系發(fā)展將進一步加快，以配送中心為核心的商業(yè)物流和連鎖配送物流體系面臨著新的發(fā)展機遇。2、零售業(yè)連鎖化程度和連鎖業(yè)集中度提高，對配送中心的效率提出更高要求過去幾年中，我國連鎖業(yè)銷售規(guī)?？焖贁U大，銷售額年均增速均在30%以上，2008年中國100強連鎖企業(yè)銷售額突破1萬億，門店總數(shù)達到11萬個，連鎖百強企業(yè)銷售額占社會消費品零售總額的比例從2003的6.0%提高到2008年的11.2%，我國零售業(yè)整體連鎖化程度不斷提高?！斑B鎖百強”的前10家企業(yè)總銷售規(guī)占“連鎖百強”銷售總額的比例由2005年的42%提高到2008年的50%。連鎖行業(yè)的集中度不斷提高。與發(fā)達國家相比，我國的連鎖經(jīng)營集中度仍很大的提升空間，未來連鎖業(yè)的集中度將呈進一步提高態(tài)勢。連鎖業(yè)集中度的進一步提高，連鎖企業(yè)特別是跨區(qū)域大型企業(yè)之間的競爭將加劇，對連鎖企業(yè)的物流配送體系和配送中心效率提出了更高的要求。3、競爭的加劇使配送中心成為連鎖企業(yè)拓展戰(zhàn)略的核心經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國大中型城市的連鎖網(wǎng)點在總量上已達到一定規(guī)模，部分一線城市在特定業(yè)態(tài)出現(xiàn)過量的局面。未來一二線城市連鎖網(wǎng)點的發(fā)展將以業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)營管理水平的提升為主，三線城市和廣袤的農(nóng)村將成為連鎖業(yè)競爭的重點。伴隨連鎖銷售渠道逐步深入三線城市和農(nóng)村，連鎖企業(yè)物流配送也將進一步深化和推進，復(fù)雜程度和要求將隨之提高。隨著零售市場競爭的加劇，連鎖渠道的進一步拓展，配送難度和距離加大，大多數(shù)連鎖企業(yè)現(xiàn)有的配送中心難以滿足不斷增加的門店需求，必將在擴大總部配送中心規(guī)模的同時，加大力度建設(shè)區(qū)域性配送中心，形成“總部配送-區(qū)域性配送”體系，以配送中心為節(jié)點，支撐企業(yè)的進一步拓展和競爭。4、自有品牌和連鎖物流社會化趨勢加大配送中心的規(guī)模需求自有品牌商品有利于商品標(biāo)準(zhǔn)化并進一步降低進貨成本，建立和發(fā)展自有品牌，充分發(fā)揮品牌效應(yīng)是大型連鎖超市發(fā)展的一個明顯的趨勢。國外大型零售商大多經(jīng)歷了從以一般品牌為主逐步發(fā)展為自有品牌為主的過程，目前我國連鎖企業(yè)自有品牌率不足2%，遠低于歐美大型零售商20%至25%的自有品牌率，發(fā)展空間巨大。另一方面，部分經(jīng)營能力較強的連鎖企業(yè)利用其配送中心擴大配送服務(wù)對象，開展商品配銷業(yè)務(wù)（如上海華聯(lián)、杭州家友等），進行社會化配送。這種配送方式與社會化的專業(yè)物流服務(wù)最大差別是，它不僅提供物流服務(wù)，還伴隨著商品的銷售甚至管理的輸出，有效拓展企業(yè)新業(yè)務(wù)，擴大銷售額和利潤。自有品牌和物流社會化等新業(yè)務(wù)的開展，必將擴大統(tǒng)一配送規(guī)模，加大連鎖企業(yè)對配送中心的需求。5、物流配送專業(yè)化趨勢對配送中心的設(shè)施和管理提出了新的要求首先，物流成本已經(jīng)成為連鎖企業(yè)銷售費用的主要部分，為提高物流配送效率，新的科技手段將不斷被運用到物流配送管理中。以沃爾瑪為例，其建立了專門的電腦管理系統(tǒng)、衛(wèi)星定位系統(tǒng)和電視高度系統(tǒng)，該系統(tǒng)通過對物流和信息流的有效控制，直接降低了商品總價值30%-50%的物流成本。其次，我國第三方物流仍處于初步發(fā)展階段，未來發(fā)展?jié)摿薮?。另一方面，以批發(fā)為主導(dǎo)型的食品配送中心將出現(xiàn)有實力的食品批發(fā)企業(yè)，該類企業(yè)以組織商品、面向獨立經(jīng)營的單體超市門店開展以食品為主的配送服務(wù)，也將是我國專業(yè)化物流配送中心建設(shè)發(fā)展的趨勢。科技手段的應(yīng)用、第三方物流和生鮮食品專業(yè)配送的發(fā)展趨勢對配送中心的設(shè)施建設(shè)和管理提出了專業(yè)化要求。二、規(guī)劃發(fā)展連鎖配送物流園區(qū)的重要意義（一）發(fā)展內(nèi)需型的物流，為內(nèi)外需并舉戰(zhàn)略的實施提供保障在全球金融危機影響逐步延伸、經(jīng)濟形勢面臨嚴峻挑戰(zhàn)的情況下，深圳提出了內(nèi)外需并舉的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，并采取一系列措施擴內(nèi)需、保出口、穩(wěn)增長，努力保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的勢頭，加快發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)將成為未來擴大內(nèi)需的重要手段。建設(shè)連鎖配送物流園區(qū)，將有效調(diào)動連鎖企業(yè)投資建設(shè)配送中心的積極性，提高連鎖企業(yè)的物流配送效率，從而推動內(nèi)需型物流體系的發(fā)展，完善深圳物流產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為內(nèi)外需并舉戰(zhàn)略的實施提供前提和保障。（二）提升深圳連鎖業(yè)的競爭力配送中心的使用，將大幅提高連鎖企業(yè)的物流配送效率（如圖所示）。通過建設(shè)連鎖配送物流園，為大型連鎖企業(yè)配套配送中心用地，為中小型連鎖提供統(tǒng)一的公共配送倉，滿足大部分連鎖企業(yè)的統(tǒng)一配送需求，提高連鎖業(yè)的配送效率，減低企業(yè)成本，從而有效提升深圳連鎖業(yè)的競爭力。連鎖企業(yè)使用物流配送中心前后變化使用配送中心后4個供應(yīng)商分別向4家店供應(yīng)4次商品則共有16次，每個供應(yīng)商供應(yīng)4次，每個店接收4次使用配送中心前供應(yīng)商每家只供一次，物流配送中心每店只供1次，各店接貨也只有1次。（三） 促進深圳社會化物流配送的發(fā)展物流園區(qū)第三方物流小企業(yè)B小企業(yè)A大企業(yè)B大企業(yè)A連鎖物流園區(qū)一般是多家連鎖物流配送中心在空間上集中布局的場所，是具有一定規(guī)模和綜合服務(wù)功能的物流集結(jié)點。通過建設(shè)連鎖物流配送園區(qū)，提高深圳連鎖物流配送中心的聚集度，有利于發(fā)揮整體優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，實現(xiàn)連鎖物流企業(yè)的專業(yè)化和互補性。首先，不同規(guī)模連鎖企業(yè)物流中心和倉儲空間的集中，有利于物流配送能力較強的企業(yè)為中小企業(yè)提供專業(yè)物流配送服務(wù)，提高物流的社會化程度；其次，中小企業(yè)物流配送中心或存儲倉的聚集，可以提高商品物流配送的規(guī)模，有利于推動連鎖業(yè)第三方物流的發(fā)展；另外，通過物流配送園區(qū)的建設(shè)，為連鎖企業(yè)統(tǒng)一配套基礎(chǔ)設(shè)施，實現(xiàn)物流資源共享，降低物流企業(yè)運營成本和費用支出，獲得規(guī)模效益。（四） 推動深圳連鎖業(yè)對外擴張隨著全國競爭的加劇，二、三線城市及縣一級城市以日漸成為零售競爭的重要市場，但由于該類城市商貿(mào)物流流通不夠發(fā)達，大量的商品還需依靠連鎖企業(yè)的配送中心進行采購、倉儲和配送。此時，能否給物流終端提供及時、充足、有競爭力的產(chǎn)品，將影響連鎖企業(yè)的擴張計劃，因此物流配送中心的建設(shè)和相關(guān)系統(tǒng)的完善成為了企業(yè)擴張的重中之重。建設(shè)連鎖物流配送園區(qū)，為連鎖企業(yè)充足的配送中心和倉儲中心用地，有利于提升深圳連鎖企業(yè)的對外擴張能力，提高深圳連鎖企業(yè)在全國零售市場的占有率。（五） 留住連鎖企業(yè)核心功能，以穩(wěn)定稅源、增加稅收本地總部異地連鎖店C異地連鎖店A異地連鎖店B本地財政稅收稅收稅收根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在異地的連鎖店企業(yè)統(tǒng)一以總部所在地為納稅地，其交納的稅收主要貢獻給本地財政，是本地財政收入的重要來源。深圳連鎖企業(yè)銷售規(guī)模大，一直是深圳市的納稅大戶，僅天虹商場、華潤萬家、人人樂和茂業(yè)四家企業(yè)，年納稅總額已近5億元，為深圳的經(jīng)濟發(fā)展做出重大貢獻。通過物流配送園區(qū)的建設(shè)，為連鎖提供充足配送中心用地，解決企業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急，留住連鎖企業(yè)核心功能之一的物流配送和采購功能，減緩深圳連鎖業(yè)外遷趨勢，有利于穩(wěn)定稅源；另一方面，物流園區(qū)的建設(shè)，將有效支撐并推動企業(yè)的對外擴張，增加深圳本地稅收。（六） 提高連鎖物流用地土地集約化目前連鎖企業(yè)所用配送中心多屬臨時性質(zhì)，企業(yè)不敢進行大規(guī)模專業(yè)物流配送中心投資建設(shè)，這些用地大多僅承擔(dān)做為簡單的倉儲功能，在削弱企業(yè)的競爭力的同時，降低了土地利用效率。建設(shè)連鎖配送物流園，吸引連鎖企業(yè)入園，充分調(diào)動連鎖企業(yè)在物流配送中心建設(shè)方面投入的積極性，帶動連鎖企業(yè)在物流配送方面的投入，提高土地的集約化利用水平。（七）帶動深圳制造業(yè)發(fā)展 物流配送中心數(shù)百億深圳制造商品異地連鎖店A異地連鎖店B本地連鎖店深圳連鎖業(yè)對本地制造業(yè)的發(fā)展帶動效應(yīng)突出。據(jù)零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，新一佳、沃爾瑪、百佳、民樂福、民潤等超市連鎖公司出售的深圳產(chǎn)品占所有商品的比例約為三四成，每年通過深圳商業(yè)分銷體系走出去的“深圳制造”商品數(shù)百億元。通過建設(shè)物流配送園區(qū)，有利于擴大連鎖企業(yè)的采購規(guī)模，減少制造業(yè)產(chǎn)品的物流配送成本，提高本地制造產(chǎn)品的市場競爭力，有效推動本地制造業(yè)的發(fā)展。（八） 完善全市物流園區(qū)布局深圳規(guī)劃建設(shè)的七大物流園區(qū)，布局基本合理，但基本都屬交通樞紐型物流園區(qū)，缺乏一個與產(chǎn)業(yè)直接銜接、為國計民生直接服務(wù)的物流園區(qū)。商業(yè)流通是城市的重要功能，建設(shè)一個商業(yè)配送型物流園區(qū)，不但可以完善城市功能，而且有助于彌補深圳物流園區(qū)在功能和布局上的不足。三、選址固戍片區(qū)的可行性（一）園區(qū)面積需求分析通過對深圳市社會消費品零售總額、連鎖化程度及深圳連鎖企業(yè)本地銷售額的比例進行預(yù)測，以項目建成交付使用為止（預(yù)計2013年），得到如下結(jié)果： 連鎖配送物流園面積需求分析深圳連鎖商業(yè)市場規(guī)模滿足本地需求所需配送中心每平方米年配送額20萬自有品牌及央采所需配送面積自由品牌及央采所占比例配送中心面積總需求物流園區(qū)面積總需求配套面積需求新建連鎖配送物流園所需面積已有園區(qū)及配送中心面積2700億元135萬m2143萬m2178萬m2205萬m2150萬m2（二） 選址原則及要求1、 具備一定的成本優(yōu)勢零售業(yè)經(jīng)營成本對競爭力影響較大，且配送中心本身沒有產(chǎn)生直接的經(jīng)濟效益，一般選址于城市外圍的地價較低的交通干道周邊。2、突出的區(qū)位和交通條件連鎖企業(yè)銷售規(guī)模大，配送量和物流規(guī)模比較大，配送中心的選址在區(qū)位上應(yīng)盡量縮短與分店聚集區(qū)域的距離，以降低配送成本；盡量選擇靠近城市主干道等交通條件良好區(qū)域，保證貨物及時輸送。3、完整的地塊建設(shè)連鎖配送物流園區(qū)目的在于提高連鎖企業(yè)配送中心和倉儲中心的聚集度，統(tǒng)一配套和共享物流資源，形成聚集效應(yīng)，因此，物流園區(qū)的用地需具備完整性，以保證規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)的發(fā)揮。4、 完善的基礎(chǔ)配套物流園區(qū)需要土地資源、水資源和電力資源等基礎(chǔ)設(shè)施的充分保障，以滿足園區(qū)建設(shè)和運作的需要。5、具備一定的用地規(guī)模如前分析，連鎖配送中心的面積需求較大，雖然無法做到所有連鎖企業(yè)均入駐園區(qū)，但仍需具備一定規(guī)模，以滿足大部分連鎖企業(yè)建設(shè)配送中心的迫切需求。（三）選址固戍片區(qū)的可行性簡析綜合以上原則及要求，建議在寶安固戍片區(qū)選址發(fā)展連鎖配送物流園。1、地塊概況寶安大道規(guī)劃路機荷高速延長線工廠區(qū)該地塊（如下圖中紅色區(qū)域所示）由寶安大道、機荷延長線和規(guī)劃路圍合，該地塊總面積約160萬平方米，現(xiàn)狀中部有一河涌，