何光華與何錦陽(yáng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案.doc

何光華與何錦陽(yáng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案 江 西 省 贛 州 市 中 級(jí) 人 民 法 院 民 事 判 決 書(shū)（2006）贛中民一終字第488號(hào) 上訴人（原審被告、反訴原告）何光華，又名何崗華，男，1956年7月6日生，漢族，個(gè)體工商戶(hù)，住定南縣城源江路96號(hào)。 委托人代理人張睿，江西南芳律師事務(wù)所律師。 委托人代理人彭斌，江西南芳律師事務(wù)所律師。 被上訴人（原審原告、反訴被告）何錦陽(yáng)，男，1954年12月16日生，漢族，教師，住定南縣歷市鎮(zhèn)修建村社背村民小組。 委托代理人張治安，定南縣治安法律服務(wù)所法律工作者。 上訴人何光華因房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服定南縣人民法院（2006）定民二初字第44號(hào)民事判決，于2006年6月27日向本院提出上訴。本院受理后組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。 一審法院查明，2004年4月2日，被告何光華向定南縣老城農(nóng)村信用合作社貸款7萬(wàn)元，期限為二年，月利率為7.7775。經(jīng)張貴明介紹，被告何光華將其座落在定南縣城源江路的房屋一棟轉(zhuǎn)讓給原告何錦陽(yáng)。2004年8月11日，原告何錦陽(yáng)支付被告何光華購(gòu)房定金5000元。2004年9月27日，原、被告簽訂賣(mài)房、購(gòu)房合約1份，合約內(nèi)容為：1、何光華沿江路坐北朝南一棟房，5m20m=1O0m2；2、付款方法何錦陽(yáng)付款(現(xiàn)金)4萬(wàn)元，何光華給房屋鑰匙；3、余款何錦陽(yáng)付老城信用社貸款及利息，同時(shí)，以后一切因貸款造成的事因經(jīng)濟(jì)事務(wù)，有關(guān)責(zé)任由何錦陽(yáng)負(fù)責(zé)；4、何錦陽(yáng)付清一切購(gòu)房款后，何光華給何錦陽(yáng)土地證及建設(shè)規(guī)劃許可證；5、在何光華規(guī)定的時(shí)間內(nèi)何錦陽(yáng)沒(méi)有付清經(jīng)濟(jì)及貸款，何光華有權(quán)處理轉(zhuǎn)讓沿江路何崗華100m2樓房一棟；6、何錦陽(yáng)如果沒(méi)有如期付款，算何錦陽(yáng)的租房款，每月400元，一年1 2個(gè)月，計(jì)4800元；7、何錦陽(yáng)付何崗華款在2005年4月2日付清；8、何光華轉(zhuǎn)讓此房總金額為10萬(wàn)元，何光華付何錦陽(yáng)土地證、建設(shè)規(guī)劃證，其他手續(xù)由何錦陽(yáng)負(fù)責(zé)，干擾盒另計(jì)費(fèi)，何錦陽(yáng)付貸款及利息從2004年9月27日開(kāi)始；9、此合約于訂立之日起生效。原、被告及在場(chǎng)人張貴明在合約上簽名，但原、被告未在合約上注明簽約時(shí)間。當(dāng)日，原告何錦陽(yáng)支付被告何光華購(gòu)房款共3500O元，被告出具了收條給原告何錦陽(yáng)，并交付了房屋鑰匙。2004年12月29日，原告何錦陽(yáng)支付被告何光華購(gòu)房款6000元，被告何光華出具了收條。 在合同履行期間，被告何光華將店內(nèi)的舊木料搬走，并將水泵及二樓電表、插座撬走，原告何錦陽(yáng)則另請(qǐng)他人安裝二樓的電路。2004年9月29日，被告何光華支付從2004年7月1日起至9月29日止的貸款利息1669.57元。2004年11月，原告何錦陽(yáng)將該房租給陳風(fēng)英使用，每月租金200元。2004年12月26日，原告何錦陽(yáng)支付被告何光華在定南縣老城農(nóng)村信用合作社的貸款利息1476元(從2004年10月1日起至12月31日止)。2005年3月2 7日，原告何錦陽(yáng)支付被告何光華貸款利息1328.4元(從2005年1月起至3月止)，被告何光華出具了收條。 2005年4月3日，原告何錦陽(yáng)要求退房，并將房屋鑰匙交給被告何光華。當(dāng)月，被告何光華開(kāi)始收取承租人陳風(fēng)英交納的房租。2005年6月26日，被告何光華以11萬(wàn)元的價(jià)格將該房屋轉(zhuǎn)讓給張建明。2005年9月2 7日，因原告何錦陽(yáng)已遺失15000元的收條，被告何光華只退回原告何錦陽(yáng)購(gòu)房款26000元。嗣后，原告何錦陽(yáng)多次要求被告何光華退回剩余購(gòu)房款，雙方未能達(dá)成一致意見(jiàn)，原告何錦陽(yáng)遂向本院提起訴訟。 一審法院另查明，2005年6月27日，被告何光華歸還貸款4萬(wàn)元并支付利息1609.94元。2005年1O月1日、12月29日，被告何光華支付貸款利息各715.53元。2006年3月22日，被告何光華支付貸款利息626.43元，并在老城農(nóng)村信用合作社辦理了貸款展期手續(xù)，仍欠貸款3萬(wàn)元。 一審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系在平等自愿、協(xié)商一致的情況下簽訂的，其內(nèi)容沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，故該合同合法有效，對(duì)雙方均有約束力。根據(jù)業(yè)已查明的事實(shí)，原告提出解除合同，被告接收了房屋鑰匙，并收取了房屋承租人陳風(fēng)英的房租，故本院確認(rèn)原、被告協(xié)商后解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。所以，應(yīng)根據(jù)履行情況及合同性質(zhì)，原、被告可要求恢復(fù)原狀及賠償損失。 關(guān)于原、被告簽訂合同的時(shí)間問(wèn)題。原告提出是2004年9月27日，經(jīng)審查，被告在反訴狀承認(rèn)原告在訂立合同前已付定金5000元的事實(shí)，被告出具收取定金5000元的時(shí)間為2004年8月11日；原、被告在合同中約定，原、被告將余款6萬(wàn)元付被告的貸款及利息，付貸款及利息從2004年9月27日開(kāi)始。所以，本院確認(rèn)原、被告訂立合同的時(shí)間為2004年9月27日，被告提出訂立合同的時(shí)間為2004年4月2日的反訴意見(jiàn)與本案事實(shí)不符，本院不予采納。 關(guān)于原告在訂立合同前支付被告5000元款項(xiàng)的性質(zhì)問(wèn)題。經(jīng)審查，被告于2004年8月11日出具的收條載明，被告收取原告定金5000元。故被告提出該款是定金的反訴意見(jiàn)與本案事實(shí)相符，本院予以采納。 關(guān)于被告退回原告購(gòu)房款金額的問(wèn)題。經(jīng)審查，被告未提供證據(jù)證明其在原告交回收條后一次性退回原告購(gòu)房款41000元，而原告卻提供證據(jù)證明因其已遺失被告出具的15000元的收條而未退回購(gòu)房款15000元的事實(shí)。故本院對(duì)被告提出的其已退回原告購(gòu)房款41000元的反訴意見(jiàn)與本案的事實(shí)不符，本院不予采納，但應(yīng)根據(jù)原告認(rèn)可的金額26000元予以確認(rèn)。 關(guān)于原告在履行合同期間是否違約的問(wèn)題。經(jīng)審查，原、被告約定原告應(yīng)將余款6萬(wàn)元在2005年4月2日前付清，但原告未按約付清該款，且于2005年4月3日提出解除合同。故本院對(duì)被告提出原告構(gòu)成違約的答辯及反訴意見(jiàn)與本案事實(shí)相符，本院予以采納。 關(guān)于被告在履行合同期間是否構(gòu)成違約的問(wèn)題。經(jīng)審查，原、被告在合同中沒(méi)有對(duì)室內(nèi)電表、水泵、舊木料等事項(xiàng)進(jìn)行約定，被告未提交證據(jù)證明原告同意其撬電表、水泵，室內(nèi)水泵及電表為房屋的附屬設(shè)施，根據(jù)交易習(xí)慣，應(yīng)認(rèn)定被告將電表、水泵一并轉(zhuǎn)讓給原告；但被告在交付房屋后撬走二樓電表、水泵，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，已構(gòu)成違約。故本院對(duì)被告提出其行為未違約的答辯與本案事實(shí)不符，本院不予采納。 綜上，原告要求被告退還購(gòu)房款，被告應(yīng)退還原告購(gòu)房款15000元；原告另支付被告購(gòu)房定金5000元，因該款是為了保證合同正式訂立而在合同簽訂之前交付的，具有擔(dān)保訂立合同的性質(zhì)，嗣后，原、被告已訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，該款應(yīng)抵作價(jià)款或收回，鑒于原、被告已解除合同，故被告應(yīng)當(dāng)一并返還。被告要求不予返還定金5000元的反訴請(qǐng)求，本院不予支持。原告要求被告返還所付利息2804.4元的請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。原告要求被告承擔(dān)所付購(gòu)房款46000元的利息5149元的請(qǐng)求，因原告未按約付清房款，且提出解除合同，故本院不予支持。被告要求原告支付房租款，因雙方約定原告未在期限內(nèi)付款，原告應(yīng)支付房租款每月400元，故本院予以支持；但被告請(qǐng)求金額不妥，房租應(yīng)從2004年9月27日起至2005年4月2日止計(jì)算，即6個(gè)月7日，計(jì)人民幣2493元。被告要求原告支付因未支付銀行貸款的利息6724.22元，因原告在雙方約定的付款期限(2005年4月2日)屆滿(mǎn)后即提出解除合同，被告也同意解除合同，原告的違約行為沒(méi)有造成被告經(jīng)濟(jì)損失，故本院不予支持。依照中華人民共和國(guó)民事訴訟法第六十四條第一款，中華人民共和國(guó)合同法第九十三條第一款、第九十七條、第一百一十五條之規(guī)定，判決： 一、被告(反訴原告)何光華應(yīng)返還原告(反訴被告)何錦陽(yáng)購(gòu)房款15000元； 二、被告(反訴原告)何光華應(yīng)返還原告(反訴被告)何錦陽(yáng)定金5000元； 三、被告(反訴原告)何光華應(yīng)返還原告(反訴被告)何錦陽(yáng)貸款利息2804.4元； 四、原告(反訴被告)何錦陽(yáng)應(yīng)支付被告(反訴原告)何光華房租款2493元； 五、駁回原告(反訴被告)何錦陽(yáng)的其他訴訟請(qǐng)求； 六、駁回被告(反訴原告)何光華要求不予返還定金5000元的反訴請(qǐng)求； 七、駁回被告(反訴原告)何光華要求原告(反訴被告)何錦陽(yáng)支付貸款利息6724.22元的反訴請(qǐng)求。 以上第一、二、三、四項(xiàng)相互折抵后，被告(反訴原告)何光華仍應(yīng)返還原告(反訴被告)何錦陽(yáng)款項(xiàng)計(jì)人民幣20311.4元，限在本判決生效之日起十五日內(nèi)履行完畢。 案件受理費(fèi)1100元，反訴費(fèi)880元，實(shí)支費(fèi)400元，合計(jì)2380元，由原告(反訴被告)何錦陽(yáng)負(fù)擔(dān)380元，被告(反訴原告)何光華負(fù)擔(dān)2000元。 上訴人請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審判決關(guān)于上訴人返還被上訴人購(gòu)房款15000元和定金5000元的內(nèi)容，將被上訴人向上訴人支付房租款2493元變更為5893元，其主要上訴理由為：（1） 一審法院僅憑與被上訴人何錦陽(yáng)有利害關(guān)系的證人證言認(rèn)定上訴人還欠15000元購(gòu)房款是錯(cuò)誤的。（2） 因?yàn)楸簧显V人違約，應(yīng)適用定則罰則，5000元定金應(yīng)不予返還。（3） 合同簽訂日期是2004年4月2日。因被上訴人違約，其應(yīng)支付房租應(yīng)從2004年4月2日起，計(jì)算至上訴人將房屋轉(zhuǎn)讓給其他人的時(shí)間，即2005年6月26日，房租金額為5893元。 被上訴人答辯請(qǐng)求維持原判決,其主要理由：（1）因被上訴人遺失15000元的收條，上訴人未將該15000元購(gòu)房款返還被上訴人。（2）被上訴人于2004年8月11日支付的5000元是預(yù)付款，上訴人應(yīng)返還給被上訴人。（3）雙方訂立合同的時(shí)間是2004年9月27日，應(yīng)從此時(shí)起計(jì)算房租至雙方解除合同的2005年4月2日止。根據(jù)上訴人的上訴、被上訴人的答辯，以下原判決認(rèn)定的事實(shí)雙方?jīng)]有爭(zhēng)議，本院予以確認(rèn)： 2004年4月2日，上訴人何光華向定南縣老城農(nóng)村信用合作社貸款7萬(wàn)元，期限為二年，月利率為7.7775。經(jīng)張貴明介紹，何光華將其坐落在定南縣城源江路的房屋一棟轉(zhuǎn)讓給何錦陽(yáng)，雙方簽訂賣(mài)房、購(gòu)房合約一份，主要內(nèi)容有：何光華將二層房屋一棟以10萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給何錦陽(yáng)；何錦陽(yáng)付款(現(xiàn)金)4萬(wàn)元，何光華即將房屋鑰匙交給何錦陽(yáng)，余款由何錦陽(yáng)從2004年9月27日開(kāi)始付何光華在老城信用社貸款及利息；以后一切因貸款造成的有關(guān)責(zé)任由何錦陽(yáng)承擔(dān)；如果何錦陽(yáng)未能在2005年4月2日付清錢(qián)款及歸還貸款本息，何光華有權(quán)處理雙方合約轉(zhuǎn)讓的樓房，并算何錦陽(yáng)租用該房，月租400元，一年1 2個(gè)月，計(jì)4800元；合約于訂立之日起生效。上訴人、被上訴人及在場(chǎng)人張貴明在合約上簽名。合約未注明簽約時(shí)間。簽訂合約后，何錦陽(yáng)付給何光華購(gòu)房款3500O元，何光華出具了收條，并將鑰匙交付給了何錦陽(yáng)。2004年12月29日，何錦陽(yáng)支付何光華購(gòu)房款6000元，何光華出具了收條。 在合同履行期間，何光華將店內(nèi)的舊木料搬走，并將水泵及二樓電表、插座撬走，何錦陽(yáng)則另請(qǐng)他人安裝二樓的電路。2004年11月，何錦陽(yáng)將該房出租給陳風(fēng)英使用，每月租金200元。2004年12月26日，何錦陽(yáng)支付何光華在定南縣老城農(nóng)村信用合作社的貸款利息1476元(從2004年10月1日起至12月31日止)。2005年3月27日，何錦陽(yáng)支付何光華貸款利息1328.4元(從2005年1月起至3月止)，何光華出具了收條。 2005年4月3日，何錦陽(yáng)要求退房，并將房屋鑰匙交給何光華。當(dāng)月，何光華開(kāi)始收取承租人陳風(fēng)英交納的房租。2005年6月26日，何光華以11萬(wàn)元的價(jià)格將該房屋轉(zhuǎn)讓給張建明。 根據(jù)上訴人的上訴、被上訴人的答辯及本案業(yè)已查明的事實(shí)，對(duì)雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，結(jié)合雙方提供的證據(jù)，分析認(rèn)證如下： 1、關(guān)于上訴人退回被上訴人購(gòu)房款金額問(wèn)題 被上訴人主張上訴人僅退回26000元，仍應(yīng)退回2萬(wàn)元。為支持這一訴請(qǐng)，被上訴人向法庭提交的證據(jù)有： （1）一審中提供的張康賢的書(shū)面證言一份。該證言反映，何錦陽(yáng)因遺失何光華出具的15000的收據(jù)一事曾同張康賢一起找何光華協(xié)商解決。 一審?fù)徶校喂馊A質(zhì)證認(rèn)為無(wú)法證實(shí)張康賢是如何知道何錦陽(yáng)丟失收條一事，該證據(jù)不能證明待證事實(shí)。本院認(rèn)為，何光華并未對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、合法性提出異議，只是認(rèn)為其證明力不夠。 （2）一審中，何錦陽(yáng)的代理人向法庭提交的向張貴明（張桂明）調(diào)查的筆錄一份。筆錄反映，張貴明與何光華、何錦陽(yáng)雙方有親戚關(guān)系，因雙方發(fā)生房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，曾參與調(diào)解。張貴明聽(tīng)何錦陽(yáng)說(shuō)，何光華返還了26000元，仍欠2萬(wàn)元。一審?fù)徶校喂馊A質(zhì)證時(shí)主要針對(duì)張貴明證詞關(guān)于5000元是預(yù)付款還是定金問(wèn)題進(jìn)行了質(zhì)證，沒(méi)有對(duì)何光華是否還應(yīng)退回何錦陽(yáng)購(gòu)房屋款進(jìn)行質(zhì)證。本院認(rèn)為，該證詞可以作為張康賢證言的佐證。 （3）二審中，被上訴人何錦陽(yáng)代理人向法庭提交了向張建明調(diào)查的筆錄。筆錄中反映，張建明以11萬(wàn)元的價(jià)格從何光華手買(mǎi)得涉訟房屋。在張建明購(gòu)得該房后不到一個(gè)月，何錦陽(yáng)因遺失何光華出具的收條一事曾找過(guò)張建明。何錦陽(yáng)告知張建明，何光華叫張建明保管何錦陽(yáng)重寫(xiě)的收條，張建明未同意。在張建明住進(jìn)新房不久的一天下午，何錦陽(yáng)又和張康賢找到張建明，講何錦陽(yáng)遺失收條一事。在何錦陽(yáng)與張康賢離開(kāi)后不到一個(gè)小時(shí)，何張二人又返回張建明家，告訴張建明現(xiàn)何光華又不同意張建明接重寫(xiě)的收條。 對(duì)該筆錄，上訴人質(zhì)證認(rèn)為張建明也是聽(tīng)說(shuō)，并不是親眼所見(jiàn)，其證言不能證明收條遺失的案件情況。本院認(rèn)為，該筆錄對(duì)證實(shí)何錦陽(yáng)遺失收條案件情況有一定證明力。 （4）二審中，被上訴人何錦陽(yáng)代理人還向法庭提交了向何美華調(diào)查的筆錄一份。筆錄中反映何光華曾在何美華家中說(shuō)過(guò)何錦陽(yáng)丟失了收條，“等何景陽(yáng)拿出條子再付錢(qián)”。筆錄最后括注：正在記錄時(shí)鄭啟華回家說(shuō)，口頭上我們會(huì)講，但不能簽字，所以沒(méi)記錄下去。 上訴人質(zhì)證認(rèn)為被調(diào)查人何美華未簽名，無(wú)法對(duì)證言的三性進(jìn)行確認(rèn)。本院認(rèn)為，上訴人的質(zhì)證理由成立，該筆錄不具有證據(jù)的合法性、真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性要求，本院不予采信。 （5）二審中，根據(jù)被上訴人的申請(qǐng)，法庭傳張桂明出庭作證，張?zhí)峁┝藭?shū)面證詞并在法庭上接受了雙方代理人的詢(xún)問(wèn)。張桂明的證言證實(shí)，含5000元預(yù)付款在內(nèi)，何光華仍欠何錦陽(yáng)2萬(wàn)元。 審查認(rèn)為，證人張桂明在法庭上的證言真實(shí)可信，有證明力。 綜上，被上訴人何錦陽(yáng)主張上訴人何光華還應(yīng)退回被上訴人購(gòu)房款15000元（不含5000元定金）有張康賢、張桂明、張建明的證言相互印證，而上訴人未提供任何反駁證據(jù)，本院確定上訴人還應(yīng)退回被上訴人購(gòu)房款15000元。 2、關(guān)于被上訴人何錦陽(yáng)于2004年8月11日向上訴人何光華支付的5000元是定金還是預(yù)付款問(wèn)題 被上訴人收?qǐng)?zhí)的由上訴人于2004年8月11日出具的收條中清楚載明，上訴人收到的是“定金伍仟元正”。被上訴人雖然提出該5000元是預(yù)付款而不是定金，并提供張桂明證言證明，但不能形成對(duì)定金收據(jù)的足夠反證。本院認(rèn)定該5000元為定金。 3、關(guān)于雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效起始日期問(wèn)題 上訴人主張合同簽訂日期是2004年4月2日。一是認(rèn)為2004年8月11日簽訂的定金合同可以推算房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂日期應(yīng)在2004年8月11日前。本院認(rèn)為，這和上訴人在一審反訴狀中“合同簽訂前被反訴人已付定金5000元給反訴人”的陳述不符，該上訴理由不成立。二是從房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的被上訴人履行付清購(gòu)房款的日期即2005年4月2日，以合同中約定的如果被上訴人不能如期付款應(yīng)計(jì)算房租的“一年12個(gè)月”，往前推算，為2004年4月2日。本院認(rèn)為，這種推算缺乏科學(xué)性，不予支持。 被上訴人主張合同簽訂日期是2004年9月27日，提供了合同簽訂時(shí)在場(chǎng)人張桂明證言予以證明。證人張桂明在二審詢(xún)問(wèn)調(diào)查時(shí)，亦當(dāng)庭陳述了這一事實(shí)。本院認(rèn)為，張桂明的證言具有證明力，且與2004年8月11日的定金給付時(shí)間、上訴人在一審反訴狀中“合同簽訂前被反訴人已付定金5000元給反訴人”的陳述、雙方當(dāng)事人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中何錦陽(yáng)“付貸款及利息2004.9.27日開(kāi)始”和“此合約于訂立之日起生效”的約定相互印證。本院確定雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同自2004年9月27日起生效。 本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，對(duì)雙方均具有約束力。在合同履行過(guò)程中，被上訴人何錦陽(yáng)要求退房，上訴人何光華接受了被上訴人交還的房屋鑰匙，并于當(dāng)月收取涉訟房屋承租人陳鳳英租金，后又將涉訟房屋轉(zhuǎn)讓給他人。因此，自何光華接受被上訴人交還的房屋鑰匙之日，即2005年4月3日起，雙方解除了該房屋買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)合同法第九十七條規(guī)定，已經(jīng)履行的合同解除后，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀并有權(quán)要求賠償。本案被上訴人何錦陽(yáng)主張上訴人何光華應(yīng)返還15000元及代墊利息2804.4元有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。 因被上訴人何錦陽(yáng)未能在合同約定的期限內(nèi)付清購(gòu)房款，合同解除后，上訴人何光華有權(quán)要求被上訴人何錦陽(yáng)按約定的每月400元的標(biāo)準(zhǔn)支付房租。本院認(rèn)為，被上訴人