推進應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作指導(dǎo)方案.docx

推進應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作指導(dǎo)方案一、指導(dǎo)思想、目標任務(wù)和基本原則（一）指導(dǎo)思想。以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，按照國務(wù)院和省政府關(guān)于做好房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控工作的要求，全面推進我市應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作，堵漏增收，進一步提高房地產(chǎn)稅收一體化管理水平，落實國家宏觀調(diào)控政策，促進我市經(jīng)濟包容性發(fā)展。（二）目標任務(wù)。各地要按照科學(xué)化、規(guī)范化、精細化的要求加強存量房交易稅收征管，總體上建立“以房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息技術(shù)為依托，以房地產(chǎn)評估技術(shù)為方法，以計算機輔助批量估價信息系統(tǒng)為手段，以估價信息系統(tǒng)生成計稅價值為納稅評估標準，以契稅先稅后征為抓手”的征管模式，堅決堵塞因納稅人低報成交價格偷逃稅款產(chǎn)生的稅收漏洞。市本級及各區(qū)縣（市）主城區(qū)在20XX年11月30日前建立估價信息系統(tǒng)，實現(xiàn)市級集中。20XX年12月1日起仿真試運行，20XX年1月1日正式啟用；主城區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的估價信息系統(tǒng)力爭一并完成，最遲要在20XX年5月31日前建成，20XX年6月1日起仿真試運行，20XX年7月1日正式啟用。（三）基本原則。1合法原則。應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作應(yīng)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定進行；評稅所依據(jù)的數(shù)據(jù)和資料必須合法有效；評估的方法必須符合國家的有關(guān)規(guī)定。2公平原則。評估的標準，評估的結(jié)果要客觀公正。3效率原則。存量房交易價格的評估工作應(yīng)實現(xiàn)簡便、快捷，以有效縮短辦稅時間，提高稅收征管效率。二、組織領(lǐng)導(dǎo)和職責劃分鑒于應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作具有專業(yè)性強、涉及部門多、估價范圍廣、人員要求高、前期投入大等特點，加之時間緊，任務(wù)重，因此加強組織管理尤為重要。開展此項工作實行“政府領(lǐng)導(dǎo)、分級實施、財稅牽頭、部門配合、中介參與”的工作機制。各地要在當?shù)卣念I(lǐng)導(dǎo)下成立領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一部署本地區(qū)工作，協(xié)調(diào)部門關(guān)系，明確部門具體職責。財政部門主要負責部門間的組織協(xié)調(diào)和經(jīng)費保障；地稅部門主要負責具體實施，包括采集本地區(qū)房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)庫，確定估價技術(shù)路線，開發(fā)或改造估價軟件，建立計稅價格核定的征管機制、爭議處理機制以及后續(xù)維護管理等；住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)、國土資源部門主要負責提供相關(guān)數(shù)據(jù)，實現(xiàn)信息資源共享，提供專業(yè)建議，在信息傳遞、價格評估、協(xié)稅把關(guān)等方面建立部門間的協(xié)作機制，統(tǒng)計、公安、民政、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（居委）等部門應(yīng)根據(jù)各自職能，積極配合協(xié)作，提供相關(guān)信息和工作保障。除此之外，為確保專業(yè)性和公信力，整個實施過程還應(yīng)邀請財稅、房地產(chǎn)估價、法律及計算機技術(shù)等方面的專家參與，主要來自：（1）行業(yè)協(xié)會，如房地產(chǎn)估價師學(xué)會、土地估價師協(xié)會等；（2）高校及科研機構(gòu)，如房地產(chǎn)專業(yè)、統(tǒng)計學(xué)專業(yè)、計算機專業(yè)、財政稅務(wù)專業(yè)等；（3）房地產(chǎn)評估公司、土地評估公司等。三、主要工作內(nèi)容和工作步驟（一）主要工作內(nèi)容。1采集數(shù)據(jù)信息，建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。組織人員對本地房地產(chǎn)市場及影響房地產(chǎn)價格的因素進行調(diào)查分析，具體包括：當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況，房地產(chǎn)分布的特點與規(guī)律，房地產(chǎn)價格在不同區(qū)域間呈現(xiàn)差異性的原因，土地定級情況、基準地價等。建立完善資料詳實、數(shù)據(jù)準確的房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。2修訂估價模型，建立存量房交易估價信息系統(tǒng)。采取市場調(diào)研、數(shù)據(jù)采集、區(qū)域分析、專家咨詢等方式，根據(jù)房地產(chǎn)的不同類型，選擇適當?shù)姆康禺a(chǎn)評估技術(shù)與方法，確定評估的技術(shù)路線，以市級通用評稅軟件為基本技術(shù)平臺，進行本地化改造，合理設(shè)置技術(shù)標準，建立存量房交易估價信息系統(tǒng)。3測試、檢驗存量房交易估價信息系統(tǒng)評估結(jié)果。將房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的信息導(dǎo)入估價信息系統(tǒng)，檢驗評估結(jié)果與市場價格的差異，查找發(fā)生偏差的原因，制訂相應(yīng)解決方案，通過核實數(shù)據(jù)、維護參數(shù)及校準模型等方式，確保生成較為科學(xué)、準確的評估值，提高工作質(zhì)量，減少爭議。4將系統(tǒng)應(yīng)用于稅收征管，加強存量房交易申報價格比對工作。估價信息系統(tǒng)建立完善后，直接應(yīng)用于房地產(chǎn)交易稅收“一窗式”征收窗口，由計算機自動生成估價結(jié)果，與納稅人自行申報的成交價格進行比對審核，按照孰高原則確定計稅價格。（二）工作步驟。推進應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作分為準備階段、實施階段、試運行階段、應(yīng)用階段，各地應(yīng)明確各階段的詳細工作任務(wù)和具體時間進度安排。1準備階段（20XX年8月31日前）（1）摸底調(diào)研。在確定應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的整體方案之前，各地需要對本地區(qū)的房地產(chǎn)市場及相關(guān)情況進行摸底調(diào)研。調(diào)研內(nèi)容主要是：房地產(chǎn)市場狀況。了解掌握本地區(qū)房地產(chǎn)市場規(guī)模、交易活躍程度、房地產(chǎn)市場特點等，以便因地制宜確定估價技術(shù)路線。房地產(chǎn)信息狀況。了解掌握本地區(qū)房地產(chǎn)信息的完備情況、信息質(zhì)量、獲取渠道，以便確定適合的信息采集方式。相關(guān)專業(yè)機構(gòu)狀況。了解掌握本地區(qū)房地產(chǎn)估價公司和軟件開發(fā)公司的資質(zhì)水平、業(yè)務(wù)能力和工作經(jīng)驗，以便必要時選取合適的估價公司和軟件公司協(xié)助稅務(wù)部門完成估價系統(tǒng)的開發(fā)或改造工作。相關(guān)專家團隊狀況。了解掌握本地區(qū)乃至全省相關(guān)領(lǐng)域的專家情況，以便必要時聘請專家進行工作方案的研究論證以及系統(tǒng)成果的評審驗收。（2）制定工作方案。制定工作方案是前期準備中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。各地需結(jié)合本地區(qū)的房地產(chǎn)市場與征管實際，制定適合本地區(qū)的工作方案。工作方案主要包含以下內(nèi)容：總體要求。包括指導(dǎo)思想、工作原則、工作目標等。組織機構(gòu)。各地根據(jù)工作設(shè)定不同層級的領(lǐng)導(dǎo)小組、實施小組和專家團隊。領(lǐng)導(dǎo)小組主要負責協(xié)調(diào)部門關(guān)系、確定工作方案，建立資金保障機制等。實施小組負責配備人力資源，提出具體的操作方案并組織實施；專家團隊具體負責估價技術(shù)及軟件本地化改造等相關(guān)工作。工作內(nèi)容。主要包括：一是采集、建立本地區(qū)房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫；二是確定本地區(qū)估價技術(shù)路線；三是開發(fā)或改造估價軟件；四是建立核定計稅價格的征管機制。實施步驟。根據(jù)總體要求及本地區(qū)實際情況，合理安排時間段，分步實施。保障措施。落實開展此項工作的人員及經(jīng)費。部門配合。明確財政、地稅、住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)、國土資源等部門的職責，建立協(xié)調(diào)配合的渠道和平臺，確保信息交流暢通，形成部門合力。（3）動員部署。領(lǐng)導(dǎo)小組直接下發(fā)工作方案，有條件的地方可召開動員大會，統(tǒng)一相關(guān)人員思想認識，了解開展此項工作的目的及意義。（4）前期培訓(xùn)。由于房地產(chǎn)評估技術(shù)具有一定的專業(yè)性，對大部分稅務(wù)人員