房地產(chǎn)項目價格體系.doc

XXX一期價格體系 一、 定價前提 國家宏觀政策沒有根本的改變 產(chǎn)品品質(zhì)、樓盤的展示面和價格相匹配， 保證廣告宣傳適度的力度 發(fā)展商的密切配合 售樓處和樣板房按策劃標(biāo)準(zhǔn)配置二、 定價原則 實現(xiàn)整個項目銷售均價； 前期為后期項目的開發(fā)留下一定的升值空間； 適當(dāng)參照周邊同類、市場同質(zhì)竟?fàn)帢潜P的市場價格； 考慮消費者心理價格因素； 絕對的品質(zhì)、恰當(dāng)?shù)膬r位帶來的高性價比定能對市場形成一種震憾。三、 市場分析 本案周邊的樓盤的銷售均價在1700-2000元/； 年底楚州房地產(chǎn)的供應(yīng)量大幅增加，針對本案，清華苑、世紀(jì)佳苑、金陵名府等均會推出； 本案的產(chǎn)品要得到楚州人的認(rèn)同，我們對下列問題應(yīng)引起重視： 保證樓盤品質(zhì)，包括園林規(guī)劃、外立面造型及選材、智能化系統(tǒng)、節(jié)能環(huán)保工藝及材料、施工單位的實力及施工工藝、施工現(xiàn)場的展示、建材、交樓標(biāo)準(zhǔn)等 營銷方面包括采用情景營銷方式，售樓處的裝修應(yīng)和項目的定位相匹配、園林展示、樣板房應(yīng)考慮空間感和賣點的提煉、樣板房戶外景觀和園林的結(jié)合四、 價格策略本項目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，市場不可預(yù)測因素對項目價格影響較大，為了穩(wěn)健地運作項目，開盤即樹立中高檔樓盤的整體形象，同時保證前期購買業(yè)主的收益和信心，為后期產(chǎn)品作市場鋪墊，在價格策略上，我們建議采用策略，平開高走，即：1、導(dǎo)入期在市場上奠定楚州中高檔樓盤形象、以正常價入市，；2、深入調(diào)研競爭樓盤、可比項目的銷售價格，特別是重點項目的動態(tài)；3、根據(jù)項目進(jìn)度和園林、配套設(shè)施的完善、社區(qū)形象的展示逐步提高售價，使先期購買的業(yè)主感受升值喜悅，使后買的業(yè)主感到物有所值；4、在銷售策略上，采用分批分棟推出的方式銷控，并立足于全面詳實的市場數(shù)據(jù)結(jié)合發(fā)展動態(tài)制定分批的價格并動態(tài)地調(diào)整；5、關(guān)注市場熱點及亮點； 6、吻合項目的總體定位、明確的市場路線、總的銷售策略；五、 價格制定方法利用市場比較法和成本法,進(jìn)行針對性比較,進(jìn)行各項修正,進(jìn)行綜合評價后,制定初步價格本樓盤價格定位理念：締造最好的物業(yè)定位及包裝方案使市場的潛在客戶對其的價格預(yù)期很高，以相對合理價格推出，使市場覺得物業(yè)比定價“超值”。六、 一期A區(qū)價格表體系（下述價格為優(yōu)惠折扣后價格）1、 首先推出1、2、29、30棟，均價1920元/（實收）；表面均價2000元/；2、 其次推出6、7、8、31、32棟，均價1945元/（實收）；表面均價2026元/；3、 最后3、4、5、27、28棟，均價1970元/（實收）；表面均價2052元/；4、 共14棟實收總均價1955元/；5、 前期交款約1800萬，分?jǐn)偟紸區(qū)平均每平方米413元，約定優(yōu)惠額度為所交款的10%，最后分?jǐn)偟絻r格里為42元/；6、 1次性付款97折，按揭99折；（71%客戶選擇按揭付款，29%的客戶選擇1次性付款），折算后的折扣為98.42折；7、 每戶贈送約200元禮品；折合價格約2元/（平均107/戶）；8、 通知后3天內(nèi)簽定認(rèn)購書，交納定金的，贈送1年管理費，折合到價格里約5元/；9、 房號由東往西排；10、 價格參數(shù)；價格參數(shù) 景觀0-0.03（0-60元） 噪音0-0.02（0-40元） 東西朝向0-0.03（0-40元） 變電站影響0-0.02（0-40） 多層層差系數(shù)為6層1樓為1，2樓1.06，3樓1.1，4樓1.02，5樓0.92，6樓0.985層1樓為1，2樓1.06，3樓1.1，4樓1.02，5樓1.08， 以1棟101作為基準(zhǔn)11、 各棟價格參數(shù)（考慮景觀、噪音、變電站影響） 1棟2-3號房加0.005噪音） 2棟2-3號房加0.015（景觀），1、4號房加0.005（噪音），3號房減0.02(采光) 3棟，1-2號房加0.015（噪音）、加0.01（景觀）， 3號房1樓采光減0.05、2樓采光-0.02,加0.005（噪音）、加0.0125（景觀）， 4棟加0.005（景觀），加0.005（噪音） 5棟加0.005（景觀），加0.015（噪音）； 6棟加0.02（噪音）；1號房減0.02（變電站影響）、加0.0025（景觀），2號房減0.015（變電站影響）、加0.005（景觀），3號房減0.01（變電站影響）、加0.0075（景觀），4號房減0.0075（變電站影響）、加0.01（景觀），5號房減0.005（變電站影響）、加0.0125（景觀），6號房減0.0025（變電站影響）、加0.015（景觀）； 7號樓加0.02（噪音）；1號房減0.02（變電站影響），2號房減0.015（變電站影響），3號房減0.01（變電站影響）、加0.0075（景觀），4號房減0.0075（變電站影響）、加0.0125（景觀）； 8號樓加0.015（景觀），加0.02（噪音）； 1號房減0.015、2號減0.01，3號減0.0075，4號減0.005（變電站影響）； 27號樓1號房加0.0125（景觀）， 2號房加0.005（噪音）、加0.01（景觀），其他加0.015（噪音），加0.0075（景觀）；2號房減0.01(采光) 28號樓1號房不加，2號房加0.005，其他加0.015（噪音）； 29號樓1號房不加，其他加0.005（噪音）， 3