明宇金融廣場及明宇大廈地下停車場洗車美容中心籌備方案.docx

明宇金融廣場及明宇大廈地下停車場洗車美容中心籌備方案明宇金融廣場和明宇大廈項目的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)都保持了較高水準，項目和客戶建立了良好的關(guān)系，這為項目各類增值服務(wù)的開展提供了堅實的基礎(chǔ)。如何在了解客戶需求的基礎(chǔ)上，充分發(fā)掘客戶資源，拓展經(jīng)營范圍，利用各種管理方式與招商手段，提供特色化的服務(wù)項目，將是下一階段金融廣場和明宇大廈物業(yè)工作的重點。為此，豪雅物業(yè)對金融廣場及明宇大廈周邊進行了走訪、調(diào)查，發(fā)現(xiàn)項目周邊洗車場較少，項目客戶普遍存在洗車難、洗車貴的現(xiàn)象。同時，金融廣場及明宇大廈的地下停車場都還有部分區(qū)域處于閑置狀態(tài)，如通過引入專業(yè)的汽車美容中心，開展這項服務(wù)；不僅豐富了項目本身配套，為客戶提供便利；還可與地下停車經(jīng)營相互補充，使閑置空間得到更為有效的利用，實現(xiàn)地下停車場經(jīng)營和管理效益的最大化。 一、開設(shè)地下停車場可行性分析1、技術(shù)可行性分析一般在地下車庫開設(shè)小型洗車美容中心至少需要場地150平方米，該場地需要具備基本的給水、用電條件，以便設(shè)置必要的設(shè)備，如清洗機、廢水循環(huán)設(shè)備等，同時場地還需要具備良好的排水條件。經(jīng)現(xiàn)場確認，金融廣場及明宇大廈項目均可提供符合基本條件的場地，但排水設(shè)施須由商家進行改造，增設(shè)廢水循環(huán)、沉砂池等設(shè)施。2、經(jīng)營可行性分析豪雅物業(yè)對金融廣場及明宇大廈周邊進行了走訪、調(diào)查。（1） 明宇金融廣場金融廣場停車場每日進出車流量在300輛左右，樓下社區(qū)停車場進出車流量也在100輛以上，且周邊僅有一家高端洗車美容中心（時代8號對面），存在較大的市場需求。（2） 明宇大廈明宇大廈停車場目前每日進出車流量在200輛左右，周邊街面存在大量的洗車美容中心，但均位于天環(huán)路一側(cè)；隨著明宇大廈入住率增加及酒店需求的增長，項目洗車需求也會增加。二、引入地下停車場洗車美容中心的優(yōu)勢 1、增加經(jīng)營收入金融廣場及明宇大廈的經(jīng)營類收入中，95%以上為停車費收入，項目的其他收入僅占不到5%；通過洗車美容中心的引入，有助于增加項目收入來源，優(yōu)化項目收入結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā)展。2、服務(wù)延伸項目地下停車場主要服務(wù)對象主要針對酒店及寫字樓客戶，通過引入商家解決客戶洗車的需求，實現(xiàn)項目物業(yè)服務(wù)的延伸。在具體操作中，項目可借助現(xiàn)有平臺，實現(xiàn)VIP客戶線上預(yù)約、享受優(yōu)惠、待客泊車等服務(wù)，增強服務(wù)的便捷性的同時實現(xiàn)對項目客戶的回饋。3、提升停車場利用率目前項目停車場均未現(xiàn)在使用率低的區(qū)域，開設(shè)洗車美容中心不會對項目停車造成干擾，反而可以有效激活停車場不常用的區(qū)域，提升項目人氣、商氣。 三、洗車美容中心設(shè)置方案1、洗車美容中心選址（1）明宇金融廣場 由于金融廣場項目車流量相對較多，對洗車服務(wù)的需求較大，需要較大的區(qū)域。建議將位置選擇在B3層250號車位處，該區(qū)域緊鄰車輛密集停放區(qū)，但基本處于閑置狀態(tài)，面積、水電條件能夠滿足基本要求，同時選址在該區(qū)域不影響B(tài)4、B5實施節(jié)能降耗措施。 （2）明宇大廈 目前明宇大廈車流量相對較少，但可以預(yù)見的未來將會有所增加。因此，目前可以選擇較小的區(qū)域，但要預(yù)留未來發(fā)展空間。建議將位置選擇在B4層轉(zhuǎn)角450號車位處，該區(qū)域相對獨立且具備一定的擴展空間，對其他區(qū)域影響較小，同時靠近集水坑，有利于設(shè)置洗車設(shè)備。 2、洗車美容中心服務(wù)項目 洗車（普洗、精洗）； 汽車內(nèi)裝飾； 漆面打蠟拋光、漆面修復(fù)； 車內(nèi)真皮護理； 車內(nèi)殺菌消毒； 汽車用品銷售服務(wù)； 安裝倒車雷達、中央門鎖及防盜器； 安裝真皮座椅、防爆膜施工服務(wù)等。3、現(xiàn)場裝修 （1）店頭：燈箱招牌尺寸0.35*1*5米（2）交通指引：周邊面積至少約150平米，落實交通環(huán)境指引；（3）操作間：實際占用2個固定車位，使用推拉隔間，無塵化操作精洗車、美容打蠟以及貼膜；（4)電力需求：三相電源，排污管道；（5）過濾排水：采用地面加高，平鋪玻璃鋼格柵，建立微水洗車排污過濾系統(tǒng)； （6）照明設(shè)備：網(wǎng)架結(jié)構(gòu)、日光燈，保證照明充足且無色差；（7）頂置排線：所有管路采用頂置集線方式，靈活方便，且節(jié)省空間，按照操作間數(shù)量匹配兩套；（8）隔斷：玻璃幕墻，將洗車對停車場影響降到最低，同時保持通透。4、所需設(shè)備 （1）備用水箱：5立方米鋼質(zhì)水箱，作為備用和低壓用水來源；（2）電腦洗車機：1臺（3）空氣壓縮機：使用密閉隔音性能高1臺（4）30L大功率吸塵器： 1套（5）打蠟拋光設(shè)備：1套（6）泡沫機：1臺 （7）蒸汽美容機：1臺5、人員配置（1）店面管理：1人（2）營銷接待：1人（3）高級技師：2人（4）洗車美容工：3人（5）推廣營銷渠道1）在項目區(qū)域內(nèi)設(shè)置導視系統(tǒng)；2）開展物業(yè)及周邊行業(yè)的整合營銷服務(wù)；3）網(wǎng)絡(luò)化營銷推廣（如微信等）。四、經(jīng)營模式由于開設(shè)洗車美容中心是全新的嘗試，項目也缺乏洗車美容中心的運營經(jīng)驗，進行自營將存在較大的風險。因此建議以引入服務(wù)提供商的模式開展此項業(yè)務(wù)，洗車美容中心的服務(wù)、配套設(shè)施以及人員配置全由服務(wù)提供商所承擔，項目以收取場地租金的方式與服務(wù)提供商合作。鑒于在金融廣場及明宇大廈開展該項業(yè)務(wù)是否能夠盈利，還存在較大的不確定性，而且項目開展此項服務(wù)業(yè)并非單純的追求經(jīng)濟效益。因此建議采用固定租金與業(yè)績租金結(jié)合的模式，固定租金根據(jù)其所占車