唐山京唐港市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告.doc

唐山京唐港市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告1.區(qū)域概況1.1海港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域位置圖1.2區(qū)域概況京唐港（原名唐山港）位于唐山市東南80公里處的唐山海港開(kāi)發(fā)區(qū)境內(nèi)， 渤海灣北岸。陸上距北京市230公里，海上距上海港669海里，香港1360海里，距日本長(zhǎng)崎港680海里，韓國(guó)仁川港400海里。位環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中心地帶，是大北京戰(zhàn)略的重要組成部分，是國(guó)家確定的沿海重要港口。河北省一號(hào)工程，唐山市以港興市對(duì)外開(kāi)放的龍頭項(xiàng)目。早在1919年，孫中山先生在建國(guó)方略中就提出要在此地建設(shè)“與紐約等大”、“為世界貿(mào)易之通路”的“北方大港”。1.3經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)過(guò)15 年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，港口規(guī)模不斷擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，目前已經(jīng)擁有了良好的環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)?！笆濉币詠?lái)，開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度保持在年均40%以上，具備了河北省中等縣的經(jīng)濟(jì)水平。2007年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值43.7億元，同比增長(zhǎng)29.9；工業(yè)銷(xiāo)售收入完成104億元，增長(zhǎng)21.6；財(cái)政收入完成9.5億元，增長(zhǎng)39.7；出口創(chuàng)匯完成8004萬(wàn)美元，增長(zhǎng)12.6；實(shí)際利用外資2071萬(wàn)美元，占年目標(biāo)的103.6；實(shí)際引進(jìn)內(nèi)資39億元，增長(zhǎng)13.7；固定資產(chǎn)投資完成50.2億元，增長(zhǎng)15.1。截至目前，區(qū)內(nèi)注冊(cè)企業(yè)近500家，項(xiàng)目總投資500多億元，開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目210個(gè)，竣工項(xiàng)目150個(gè)，累計(jì)完成投資近300億元。西班牙德佳德斯公司、德國(guó)蒂森克虜勃等世界500強(qiáng)企業(yè)以及中冶集團(tuán)、中材建設(shè)、中鋼集團(tuán)、中國(guó)地煤等一批國(guó)內(nèi)知名企業(yè)來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)投資興業(yè)。大唐王灘電廠、唐山佳華煤化工、中潤(rùn)精煤焦化、恒通精密薄板等一批立區(qū)興市項(xiàng)目相繼建成投產(chǎn)，區(qū)內(nèi)初步形成了煤化工、精品鋼、電力能源、陶瓷建材、裝備制造、倉(cāng)儲(chǔ)物流等產(chǎn)業(yè)雛形。1.4區(qū)域優(yōu)勢(shì)區(qū)域投資引力日益凸現(xiàn)，大量資本涌入，開(kāi)發(fā)區(qū)加速發(fā)展的優(yōu)勢(shì)日益凸現(xiàn)。1.4.1區(qū)域優(yōu)勢(shì)京唐港地處京津唐一級(jí)經(jīng)濟(jì)區(qū)網(wǎng)絡(luò)之中，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，國(guó)家重點(diǎn)開(kāi)放開(kāi)發(fā)地區(qū)。其地理位置正是溝通華北、東北和西北地區(qū)的最近出?？?，背靠北京、天津、唐山、承德、張家口等座工業(yè)城市，占據(jù)華北與東北的交通咽喉地帶，上能同京九鐵路、京滬鐵路、京廣鐵路交通大動(dòng)脈相連，下能同京哈鐵路、京承鐵路、京包鐵路歐亞大通道相連結(jié)。腹地廣闊，貨源充足，交通便捷。直接經(jīng)濟(jì)腹地唐山是中國(guó)重要的能源、原材料基地和多種農(nóng)副產(chǎn)品富集地區(qū)，已形成煤炭、鋼鐵、電力、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、造紙、食品十大支柱產(chǎn)業(yè)，又是溝通東北及華北的商品集散地和運(yùn)輸要道，每年有大量的內(nèi)外運(yùn)貨物。間接經(jīng)濟(jì)腹地可覆蓋河北、北京、山西、寧夏、內(nèi)蒙古和陜西等地。1.4.2港口交通優(yōu)勢(shì)作為河北省唯一一個(gè)綜合性港口，京唐港區(qū)已建成1.5 10萬(wàn)噸級(jí)泊位28個(gè)，貨種涵蓋煤炭、水泥、鋼材、礦石、原鹽、純堿、液化石油氣、集裝箱、散件雜等十多大類(lèi)數(shù)十個(gè)品種，航線通達(dá)40多個(gè)國(guó)家（地區(qū)）、90多個(gè)港口。2007年全年完成貨物吞吐量4750萬(wàn)噸，吞吐量排名位居全國(guó)沿海港口第18位，外貿(mào)貨物吞吐量排名第16位，京唐港首次躋身中國(guó)交通百?gòu)?qiáng)企業(yè)。京唐港區(qū)已成為拉動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)乃至唐山區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大引擎。與港口相配套，唐港鐵路、環(huán)渤海公路、唐港高速、沿海高速與大秦鐵路、京秦鐵路、京沈高速、唐津高速等國(guó)家交通運(yùn)輸動(dòng)脈緊緊相連，使開(kāi)發(fā)區(qū)形成了便捷的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。1.4.3土地資源優(yōu)勢(shì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)不占耕地，不占良田，無(wú)需拆遷，符合國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)的條件，這種獨(dú)特的土地資源優(yōu)勢(shì)為開(kāi)發(fā)區(qū)今后發(fā)展帶來(lái)了巨大的競(jìng)爭(zhēng)力。區(qū)內(nèi)已建成了“九縱七橫”長(zhǎng)達(dá)60多公里、貫通全區(qū)的道路網(wǎng)絡(luò)，在10平方公里的建成區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)了“九通一平”，22萬(wàn)伏變電站已并網(wǎng)供電，投資2.68億元的二期供水工程正在加緊施工，區(qū)內(nèi)學(xué)校、醫(yī)院、賓館等服務(wù)機(jī)構(gòu)配套齊全，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)35 %，人均公共綠地達(dá)到18平方米，開(kāi)發(fā)區(qū)大發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施框架已經(jīng)形成。1.5人口及收入水平由于流動(dòng)人口數(shù)量大，當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模比較模糊。據(jù)了解三年前當(dāng)?shù)厝丝诮y(tǒng)計(jì)常住人口為5000人；目前當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝诩傲鲃?dòng)人口總量約為6萬(wàn)。由于外來(lái)人口數(shù)量居多，當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平相對(duì)較高，所以當(dāng)?shù)仄髽I(yè)員工待遇水平也比較高，服務(wù)企業(yè)員工月工資約10001500元。2.房地產(chǎn)市現(xiàn)狀2.1現(xiàn)階段市場(chǎng)發(fā)展特征隨著城市發(fā)展的不斷提速，政府城市建設(shè)力度不斷增強(qiáng)、城市基礎(chǔ)配套的不斷完善，使整個(gè)城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力有了大幅增長(zhǎng)，這一切都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有極大的促進(jìn)，由于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展迅速、城市常居人口不斷攀升，使整個(gè)城市的發(fā)展進(jìn)入了良性循環(huán)。 當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域劃分比較明顯，由南到北餐飲賓館、商貿(mào)及原住區(qū)、新開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)呈線性走向分布。 住宅開(kāi)發(fā)為近期開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，商服開(kāi)發(fā)相對(duì)不足，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不平衡。商業(yè)賓館多為早期建筑，或閑置商業(yè)樓裝修改造，在規(guī)模及配套方面落后；辦公樓市場(chǎng)空白，僅部分早期來(lái)港辦公企業(yè)自建使用或購(gòu)買(mǎi)住宅沿街底商辦公。 西北區(qū)域成為近期地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。一方面由于港口東南臨近港口，為港口工業(yè)區(qū)首鋼、幾大焦化廠落戶(hù)于此，可開(kāi)發(fā)用地有限；另一方面西北地域廣闊，可拓展土地空間大、便于規(guī)劃無(wú)需拆遷開(kāi)發(fā)難度相對(duì)較小。 規(guī)模性大盤(pán)角逐市場(chǎng)，產(chǎn)品品質(zhì)大幅提升。目前在售項(xiàng)目基本為百畝大盤(pán)，小高層在市場(chǎng)露面，各項(xiàng)目注重社區(qū)規(guī)劃，建筑單體外立面設(shè)計(jì)、色調(diào)搭配及建筑細(xì)部構(gòu)造均比較新穎，并且在售項(xiàng)目中全部設(shè)置有會(huì)所。2.2住宅部分整體市場(chǎng)概述隨著環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的快速發(fā)展，京唐港作為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)域重要港口，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值已為各方所認(rèn)可。伴隨幾大焦化廠、首鋼等大型企業(yè)的搬遷，地區(qū)人口快速集聚，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新的增長(zhǎng)極。同時(shí)作濱海旅游港口，近年來(lái)港旅游人數(shù)逐年增加，帶動(dòng)當(dāng)?shù)刭e館及餐飲市場(chǎng)快速發(fā)展。04年以來(lái)京唐港投資價(jià)值凸現(xiàn)，大量資金涌入、規(guī)?；谢_(kāi)發(fā)拉開(kāi)序 幕。由于當(dāng)?shù)匾?guī)劃區(qū)項(xiàng)目建設(shè)不占耕地、不占良田、無(wú)需拆遷的獨(dú)特土地資源優(yōu)勢(shì)，符合國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)的條件，為地區(qū)帶來(lái)了巨大的競(jìng)爭(zhēng)力。部分本土企業(yè)開(kāi)始大規(guī)模圈地同時(shí)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、配套、服務(wù)環(huán)境開(kāi)始提升新的開(kāi)發(fā)理念在本地快速蔓延。整體市場(chǎng)客群情況整體市場(chǎng)投資比例較大，從目前在售項(xiàng)目狀況來(lái)看，個(gè)人消費(fèi)為主體與約占到整體購(gòu)房比例的90%，團(tuán)購(gòu)約占到約10%。個(gè)人消費(fèi)中投資比例較重，約占到個(gè)人消費(fèi)比例的50%，投資客戶(hù)主要來(lái)自唐山、樂(lè)亭、北京區(qū)域，他們看中京唐港的發(fā)展前景；個(gè)人消費(fèi)的50%為自用，這部分客戶(hù)主要來(lái)自于京唐港周邊村鎮(zhèn)及外圍來(lái)港務(wù)工人員，購(gòu)房目的為滿足基本居住需求。 2.3項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析及對(duì)比目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地址開(kāi)發(fā)商盛世景苑海安路與海欣街交叉口唐山市昌盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司晨輝 鴻福港盛街與海城路交叉口唐山寶業(yè)集團(tuán)恒通花園港福街路北、港民街路南唐山恒通涂渡板公司海景怡園海安路與港盛街交叉口唐山千秋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司上表可以看出目前市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)集中，主要集中在城區(qū)西北部。在建項(xiàng)目均為本土企業(yè)開(kāi)發(fā)，個(gè)別為集團(tuán)化公司，前期開(kāi)發(fā)意圖為解決本企業(yè)員工居住問(wèn)題后期轉(zhuǎn)為市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)，整體開(kāi)發(fā)層面較低。2.3.1供應(yīng)量分析供應(yīng)量詳表：?jiǎn)挝唬ㄈf(wàn)平米）項(xiàng)目名稱(chēng)占地規(guī)模總建筑面積容積率盛世景苑170畝221.9晨輝 鴻福190畝191.5恒通花園500畝501.5海景怡園115畝152.0各項(xiàng)目土地規(guī)模均為百畝以上，恒通花園土地規(guī)模較大，但被規(guī)劃路所分割，地塊均為規(guī)劃路所環(huán)繞。各地塊形狀方正，便于規(guī)劃。各項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)集中，同時(shí)由于所處同一區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)方面也比較類(lèi)似，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。容積率適中。在售項(xiàng)目的容積率都在1.5-2之間，這樣的容積率是建筑密度與居住舒適度之間一個(gè)比較合適的平衡點(diǎn)。2.3.2目前在售面積單位：(萬(wàn)平米)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積在售面積在售銷(xiāo)售率未售面積盛世景苑2268016晨輝 鴻福1936016恒通花園50125038海景怡園1546011總計(jì)81各項(xiàng)目均為分期開(kāi)發(fā)，多數(shù)項(xiàng)目目前處于二期銷(xiāo)售階段，市場(chǎng)產(chǎn)品以多層住宅為主，海景怡園小高層進(jìn)入銷(xiāo)售階段，恒通花園及盛世景苑高層項(xiàng)目預(yù)計(jì)在10月前公開(kāi)。預(yù)計(jì)在今年下半年至明年上半年，高層產(chǎn)品成為市場(chǎng)主流，產(chǎn)品將發(fā)生形式變化，同類(lèi)產(chǎn)品同期面市將會(huì)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2.3.3產(chǎn)品分析項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品形態(tài)園林及景觀規(guī)劃盛世景苑多層板樓、高層板塔36 中心噴泉廣場(chǎng)晨輝 鴻福 多層、小高層板樓36 中心景觀廣場(chǎng) 恒通花園 多層、高層板樓、別墅40 中心水景廣場(chǎng)海景怡園 多層、小高層板樓 37 中心景觀廣場(chǎng) 2.3.3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)通過(guò)上表可以看出，各項(xiàng)目采用的樓體類(lèi)型以多層及小高層板樓為主，因?yàn)樵谀壳暗谋狈绞袌?chǎng)中，戶(hù)型南北通透仍是客戶(hù)較為關(guān)注的因素。環(huán)境設(shè)計(jì)多是在小區(qū)中建設(shè)一個(gè)集中的由鋪裝、噴泉及綠地組成的廣場(chǎng)，樓間進(jìn)行簡(jiǎn)單綠化，可以說(shuō)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)還停留在房子加綠地的較低水平，距園林式布局、景觀分布其間、步移景易的景觀住宅還有一定的距離，沒(méi)有特色，缺乏沖擊力。2.3.3.2戶(hù)型分析目前市場(chǎng)在售產(chǎn)品面積范圍基本集中在70140平米，主要面積段集中在100140平米之間，滿足了投資與居住的多重需求。在售項(xiàng)目中主力戶(hù)型為三居，面積基本集中在120-140之間各項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)相似，均為傳統(tǒng)南北通透戶(hù)型。；一居及四居以上產(chǎn)品所占比例較小。早期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多以滿足基本居住需求為主，在港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速的情況下市場(chǎng)中的高端客群需求呈現(xiàn)加速趨勢(shì)，所以市場(chǎng)中目前大面積三居及四居產(chǎn)品銷(xiāo)售速度較快。2.3.3.3小區(qū)配套小區(qū)配套方面都不太完善，各小區(qū)均未設(shè)置幼兒園和小學(xué)，加之當(dāng)前京唐港教育資源相對(duì)不足，后期這一問(wèn)題將會(huì)凸顯。各開(kāi)發(fā)小區(qū)生活配套主要以沿街底商為主，但由于目前各項(xiàng)目沿街底商均為分割產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，個(gè)別企業(yè)購(gòu)買(mǎi)底商作為辦公經(jīng)營(yíng)之用，不利于后期租賃經(jīng)營(yíng)。 各小區(qū)均設(shè)置了會(huì)所但會(huì)所功能僅限于形式，未能體現(xiàn)出項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售起到推動(dòng)作用。2.3.4價(jià)格及銷(xiāo)售分析項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售率盛世景苑330080晨輝 鴻福320060恒通花園350050海景怡園310060從上表可以看出，各項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格比較接近，主要是由于個(gè)項(xiàng)目區(qū)域差別不大，產(chǎn)品形式及社區(qū)規(guī)模相近。受地產(chǎn)大勢(shì)影響，除08年進(jìn)入銷(xiāo)售階段的晨輝 鴻福小區(qū)外，其他項(xiàng)目07年價(jià)格漲幅均在1000元/平米左右。恒通花園，以3500元的價(jià)格排在首位，一是由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較早、規(guī)模模在各項(xiàng)目中具備一定優(yōu)勢(shì)，另一方面該小區(qū)在園林景觀設(shè)計(jì)方面比較出色，同時(shí)目前多層住宅為現(xiàn)房銷(xiāo)售，所以銷(xiāo)售價(jià)格較高。盛世景苑，一期房屋已經(jīng)交房，二期所剩方源已不多，近期價(jià)格未有太多變化，據(jù)了解高層產(chǎn)品于本月底開(kāi)始銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)售價(jià)會(huì)有小幅上調(diào)。晨輝 鴻福是08年開(kāi)始銷(xiāo)售的新盤(pán)，小區(qū)一期僅銷(xiāo)售5棟多層住宅，價(jià)格拉升空間較大。海景怡園銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)較低，主要原因是客戶(hù)反映其樓間距太近不利于采光。整體銷(xiāo)售均價(jià)：3352元/平方米目前各項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)集中在31003500元/平米之間，隨著各項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度、工程形象及各項(xiàng)目的成熟度等各項(xiàng)因素而上下浮動(dòng)當(dāng)產(chǎn)品在某一方面具有特殊優(yōu)勢(shì)時(shí)，銷(xiāo)售價(jià)格比市場(chǎng)平均價(jià)格有一定提高，提高幅度取決于目標(biāo)客群對(duì)這一優(yōu)勢(shì)的接受程度，從對(duì)樣板項(xiàng)目的分析可以看出，目前的優(yōu)勢(shì)接受程度為：升值潛力工程進(jìn)度環(huán)境地段（心理因素）價(jià)格2.4各項(xiàng)目橫向?qū)Ρ?.4.1各項(xiàng)目基本情況一覽項(xiàng)目名稱(chēng)盛世景苑晨輝鴻福恒通花園海景怡園項(xiàng)目位置海安路與海欣街交叉口港盛街與海城路交叉口港福街路北、港民街路南海安路與港盛街交叉口占地面積170畝190畝500畝115畝總建面積22195015樓體類(lèi)型多層板樓、高層板塔多層、小高層板樓多層、高層板樓、別墅 多層、小高層板樓 裝修水平毛坯毛坯毛坯毛坯面積范圍80-14060-15090-16070-140銷(xiāo)售單價(jià)33003200350031002.4.1.1盛世景苑盛世景苑，由唐山市昌盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目總占地面積170余畝，總建筑面積22萬(wàn)平米，整體規(guī)劃建設(shè)30棟住宅建筑形式為板式多層及高層住宅。小區(qū)中心四棟高層圍合處規(guī)劃中心水景廣場(chǎng)。戶(hù)型面積范圍80140平米。該項(xiàng)目在當(dāng)?shù)刂容^高，一方面開(kāi)發(fā)商介入市場(chǎng)早，早期開(kāi)發(fā)昌盛賓館在當(dāng)?shù)貦n次較高，顯示開(kāi)發(fā)商實(shí)力；另一方面項(xiàng)目一期目前已經(jīng)交房，銷(xiāo)售狀況良好，在當(dāng)?shù)鼐哂泻芎玫目诒?。目前在售產(chǎn)品主要為二期多層，銷(xiāo)售均價(jià)3300元/平米，三層最高價(jià)3800元/平米，一層帶帶花園產(chǎn)品銷(xiāo)售單價(jià)3600元/平米，頂層售價(jià)2700元/平米。高層為產(chǎn)品為一梯三戶(hù)目前處于認(rèn)購(gòu)階段，高層產(chǎn)品中包括部分復(fù)式住宅，目前處于誠(chéng)意金訂購(gòu)階段，產(chǎn)品及銷(xiāo)售價(jià)格均未確定，復(fù)式住宅誠(chéng)意金20萬(wàn)/套，高層平層住宅誠(chéng)意金5萬(wàn)/套。2.4.1.2晨輝鴻福晨輝鴻福，開(kāi)發(fā)商晨輝房地產(chǎn)為唐山寶業(yè)集團(tuán)下屬子公司，項(xiàng)目占地規(guī)模190畝共計(jì)開(kāi)發(fā)住宅樓30棟，采用西班牙建筑風(fēng)格，面積范圍60150平米，由于地塊中心高壓線遷移問(wèn)題未解決，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏緩慢，目前一期工程僅開(kāi)發(fā)5棟多層住宅，從3月份項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售以來(lái)目前銷(xiāo)售率達(dá)到60%，剩余產(chǎn)品以100平米二居為主。目前項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)3200元/平米，三層最高售價(jià)3700元/平米，頂層售價(jià)2700元/平米，一層帶花園住宅售價(jià)3500元/平米。2.4.1.3恒通花園恒通花園，由唐山恒通涂渡板公司投資開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總占地面積500余畝，地塊被規(guī)劃路分割，目前開(kāi)發(fā)南區(qū)。項(xiàng)目一期工程主要為企業(yè)內(nèi)部員工購(gòu)買(mǎi)，基本售完，目前銷(xiāo)售主要為二期多層產(chǎn)品，剩余約300套房源，一期工程已交房入住，二期工程已進(jìn)入外裝階段，高層產(chǎn)品主體也已封頂預(yù)計(jì)本月底開(kāi)始銷(xiāo)售。項(xiàng)目多層產(chǎn)品面積范圍90160，主力面積偏大，體現(xiàn)了項(xiàng)目檔次定位，高層產(chǎn)品目前未對(duì)外公布。開(kāi)發(fā)商在樓外立面及戶(hù)型的采光通風(fēng)方面均有較大突破，該項(xiàng)目在所有戶(hù)型設(shè)計(jì)上均實(shí)現(xiàn)了明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)。小區(qū)中心景觀部分規(guī)劃部分聯(lián)排別墅，目前未對(duì)外銷(xiāo)售，據(jù)了解內(nèi)部已消化完畢，每平米售價(jià)達(dá)10000元。該項(xiàng)目售價(jià)在同區(qū)域中最高，銷(xiāo)售均價(jià)3500元/平米，三層售價(jià)4000元/平米，一方面由于項(xiàng)目為現(xiàn)房，符合操作規(guī)律，同時(shí)為項(xiàng)目后期高層提價(jià)做好了鋪墊；另一方面項(xiàng)目園林景觀與建筑實(shí)景呈現(xiàn)有說(shuō)服力。2.4.1.4海景怡園海景怡園，由唐山千秋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目占地115畝，總建筑面積15萬(wàn)平米，規(guī)劃建設(shè)12棟多層、8棟小高層；小區(qū)8棟小高層建筑圍合處規(guī)劃噴泉景觀廣場(chǎng)；在建筑設(shè)計(jì)上，樓梯外立面采用現(xiàn)代風(fēng)格，采用大面積弧形落地窗，多角度觀景；小區(qū)戶(hù)型設(shè)計(jì)多樣，面積范圍70140平米，滿足投資及自住多種需求。同時(shí)小區(qū)內(nèi)建有會(huì)所，內(nèi)置棋牌室、健身房、醫(yī)務(wù)室等功能；社區(qū)物業(yè)管理實(shí)行封閉式關(guān)管理一期多層工程主體已封頂銷(xiāo)售完畢，二期目前還未開(kāi)工處于認(rèn)購(gòu)階段，目前項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)3100元/平米。該項(xiàng)目售價(jià)實(shí)行一房一價(jià)定價(jià)政策，最高價(jià)樓層三層售價(jià)3490元/平米，頂層售價(jià)2300元/平米；項(xiàng)目一層設(shè)計(jì)為儲(chǔ)藏室和車(chē)庫(kù)，儲(chǔ)藏室售價(jià)1500元/平米，車(chē)庫(kù)售價(jià)3220元/平米。小高層產(chǎn)品也已開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，目前小高層認(rèn)購(gòu)起價(jià)3200元/平米，層加價(jià)50元/平米。該項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度較大，目前最高優(yōu)惠折扣0.95折，據(jù)了解前段時(shí)間優(yōu)惠最最高折扣達(dá)0.9折。3.商業(yè)服務(wù)市場(chǎng)作為新型港口開(kāi)發(fā)區(qū)，現(xiàn)有商業(yè)資源明顯不足且業(yè)態(tài)整合力度不足、布局零亂，經(jīng)營(yíng)模式比較落后，缺乏大型商業(yè)配套。城區(qū)南部交通優(yōu)勢(shì)明顯，主要集中大型餐飲及賓館，配套商業(yè)相對(duì)欠缺。中部商業(yè)聚集區(qū)經(jīng)營(yíng)以小型超市、便利店、餐飲、小型旅店及其他生活配套商業(yè)為主，150平米門(mén)店年租金為5萬(wàn)元左右。北部新開(kāi)發(fā)住宅區(qū)域商業(yè)開(kāi)發(fā)主要以沿街門(mén)店為主，分割銷(xiāo)售不利于大型配套商業(yè)進(jìn)駐，對(duì)后期整合經(jīng)營(yíng)存在