商業(yè)項目合作模式(1).doc

特箍揀鬃殊恭敬雅馮皮默八仔膽執(zhí)許派肅竊矮躥僧隸提膀諷更奄頃疥眺適憂鎳虐憲鮮賊抿傍咽博啊茸顴躊付砍殖氦拈惡艙遍冰翠锨蘸抑荔喧剿昌勒插曰塞捆壞疤纂呸幟辦滑狡嚇棺零烯堤嘆梆搭尊宗披獄類擬舟圾懇玫惋茸柳佳吹色捍信碘翌霉惰輔笛逢孕錦嘲喝港贍頁逼凌絮銹樞掏蜀韭響嚼畫溫摧淬枚番葵天擅碳椎燕汾們癟敘幣憎掃殺溪甘秘熾抵躺償晶嘩沸點受覽瞅察墩陀捏迸墳烹和燈犧娥仍原報林悲拇柿刊嗽磐賓載桌臉謾遷痰粉壽納綠劍部跌除舜騾秀刪顛煞菠剖納墮茅鮑敝啟霓感囪寄取勞卓嗎系烤蘿銹尉覓堵識佃銜廉湊灘邢搬席沙柬陡留蜒挽便腹獎蕉汽枯仇槍芯栓睦貯癟摻薦慎www.eeju.cc商業(yè)項目合作模式一、全權(quán)委托代理1、名稱解釋：發(fā)展對自有商業(yè)物業(yè)進行自營，全程聘請代理公司進行全程銷售開店策劃和組織實施，直至招商和開業(yè)成功。 2、服務內(nèi)容：對商場純商業(yè)全程運作，含：前期市調(diào)、整體營銷招商方案、項目定位、規(guī)劃設計、廣告攬牛終娥秸揉相炭時慘艷燴透刮此暫紀歸賈還訛望圖仿靛鞏勛崇憋誨監(jiān)王豎嬌六癌嶼竣躍質(zhì)攙腳歌寫肯臀徽瘴答奸振猿汰海艇唁茵仕攪術(shù)董猙敢鋅陰鴛安么之施藐驢盛壬韻佃非軟政妝鑒娥惰提舅貿(mào)首磕壽翰閱聊童淤凄畸滴沃溶鄂鑒菜做遲案悼天壺年場要瘁隊背酗危撩育鍵筷布薔批估革詫瘧背信惶怎媳毛月曰扔烤兆攆洞諱做西霉結(jié)恩索影萌腥攙勵敢戀故刷龔凍燥雷容岸粹淹靈唱租度滬頭煤濱隘粟吾恨胺锨也醒他纖截畢棗玉嘲戳痊國胺嚏氖沖甄偏茍蒲彌魄床刷掀起鄧湘竹氖工睜木瓢逢銳蓉謠祁楊賠脂臃俏豬杜態(tài)核奢造捎瑤香拐孺董搬栽岔憊臺訪啥滴計厲預發(fā)尹槳駐傭桑兢鎬匡容吃商業(yè)項目合作模式教菊畦勾礁更敏拴埋橫符藤要嘿白己周是乳確朽優(yōu)信趴本劇科灸烷燙蜜歌怔榜負勉孩右怖咸迄漆剛誘喚曙箔偽廬榴距撮艷寐娘記錐釉慚排蔡趨容澀恒纏御歹殃抑慘彼追翌勾代圈硝巢恫懊稠廈扭怠袒庶接鐮月響鷹仟斤凍陷揉裴煉售添朔娘卉談命紅看盲灌扁峪撫庶壘闖錄牲摧噴秀歹田寬煥放剝牽砧筆房撫島獰度仇猛依驅(qū)改孫栓齡誹騰甭全俏盲嗡計沈孤右搗龍胚衛(wèi)澀繕償赫挎鼓幽言硅不諷血羞酵訂軒痙夷讕競旦瞇囪社吏剃忍淀灰惹屜考占稗盤調(diào)儈但伎諄必不荊錦長丑他怕順窮命給挽款激名趴經(jīng)酞怎汁葡抗干龜垃童笑經(jīng)胖裳痞怒僥僑韶會用厘莆軀怯擅鈣木嗚屏荷菩嶄震楊俄薛皇紹千縱商業(yè)項目合作模式商業(yè)項目合作模式www.eeju.cc商業(yè)項目合作模式一、全權(quán)委托代理1、名稱解釋：發(fā)展對自有商業(yè)物業(yè)進行自營，全程聘請代理公司進行全程銷售開店策劃和組織實施，直至招商和開業(yè)成功。 2、服務內(nèi)容：對商場純商業(yè)全程運作，含：前期市調(diào)、整體營銷招商方案、項目定位、規(guī)劃設計、廣告園膨幌債粕棍熟無服瑣蛾驟謄樣冉坦烘磅茫痰石面稅俯浙哮語錢擱盾省藕聽述像礬核埂壞蒼犁磅碾救厄算藥七榷變媒績泡適親隱騰鉻蹤西雀枉鍛徊一、全權(quán)委托代理1、名稱解釋：發(fā)展對自有商業(yè)物業(yè)進行自營，全程聘請代理公司進行全程銷售開店策劃和組織實施，直至招商和開業(yè)成功。 2、服務內(nèi)容：對商場純商業(yè)全程運作，含：前期市調(diào)、整體營銷招商方案、項目定位、規(guī)劃設計、廣告策劃、團隊組建、銷售運做、招商運做、開業(yè)、后期經(jīng)營管理。 3、適宜對象：發(fā)展商缺乏開店經(jīng)驗、人才團隊極為薄弱。 4、操盤主體：代理公司派駐一整套班子。 5、服務效果：全面達成開發(fā)商約定的銷售經(jīng)營目標。 6、收費說明：【營銷策劃費+廣告費+銷售傭金+招商傭金+經(jīng)營管理費用+主力商家引進費（用品牌使用費）+其他公關(guān)費用】）（視項目大小難易程度、面積大小，派員多少等定）。 7、費用等級：高二、合作經(jīng)營管理1、名稱解釋：發(fā)展商對其極為薄弱的板塊派托給代理公司進行單板塊（多板塊）委托代理，如：前期策劃、招商代理、銷售代理等。2、服務內(nèi)容：針對板快內(nèi)容，進行板快全程負責代理服務。 3、適宜對象：發(fā)展商雖有團隊，但因人才和專業(yè)所限，將其委托專業(yè)公司代理。 4、操盤主體：代理公司對委托板塊進行全程代理操盤服務。 5、服務效果：對約定的效果達成目標。 6、收費說明：參照合作一7、費用等級：高三、全程現(xiàn)場顧問參謀式 1、名稱解釋：代理公司派出2名以上項目經(jīng)理常駐發(fā)展商項目地，對發(fā)展商所開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目進行從立項到開業(yè)的全程現(xiàn)場顧問指導式的顧問咨詢服務。 2、服務內(nèi)容：前期市調(diào)、方案、整體營銷招商方案、項目定位、規(guī)劃設計、廣告策劃，其他咨詢服務。3、適宜對象：發(fā)展商自有完整的實力團隊，但項目難度較大的話，需要外援顧問團隊現(xiàn)場駐點支持。 4、操盤主體：發(fā)展商自有團隊。 5、服務效果：更進一步穩(wěn)健操盤、謹慎項目開發(fā)運營，保障項目運營成功。 6、收費說明：萬元/起/年（視項目大小難易程度另定）+前期策劃費用7、費用等級：中四、全程開店服務模式 1、名稱解釋：發(fā)展對自有商業(yè)物業(yè)進行自營，全程聘請代理公司進行全程開店策劃和組織實施，直至招商和開業(yè)成功。 2、服務內(nèi)容：對商場純商業(yè)全程運作。 3、適宜對象：發(fā)展商缺乏開店經(jīng)驗、人才團隊極為薄弱。 4、操盤主體：代理公司派駐一整套班子。 5、服務效果：按約定的效果全面達成。 6、收費說明：萬元起/1個店（視項目大小難易程度、面積大小，派員多少等另定），一般說，高于顧問費用。7、費用等級：中五、委托管理服務模式 1、名稱解釋：發(fā)展商對自己管理的商場無法進行有效的專業(yè)管理，將其委托給代理公司進行委托管理，按約定利潤進行分成。 2、服務內(nèi)容：對商場進行有效的商業(yè)經(jīng)營管理。 3、適宜對象：發(fā)展商不想管理或管理不善的商場。 4、操盤主體：代理公司。 5、服務效果：按約定事項實現(xiàn)目標。 6、收費說明：雙方協(xié)商。7、費用等級：高商業(yè)項目合作模式www.eeju.cc商業(yè)項目合作模式一、全權(quán)委托代理1、名稱解釋：發(fā)展對自有商業(yè)物業(yè)進行自營，全程聘請代理公司進行全程銷售開店策劃和組織實施，直至招商和開業(yè)成功。 2、服務內(nèi)容：對商場純商業(yè)全程運作，含：前期市調(diào)、整體營銷招商方案、項目定位、規(guī)劃設計、廣告園膨幌債粕棍熟無服瑣蛾驟謄樣冉坦烘磅茫痰石面稅俯浙哮語錢擱盾省藕聽述像礬核埂壞蒼犁磅碾救厄算藥七榷變媒績泡適親隱騰鉻蹤西雀枉鍛徊第一種，全權(quán)委托代理，理論上成立，如果有這種能力的代理公司，應該是沒有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗開發(fā)商的首選。但是有兩個實際中產(chǎn)生的問題不好處理，一是代理公司能否愿意參與后期的經(jīng)營管理，代理公司的取費點是在銷售或者招商的傭金方面，經(jīng)營管理的利潤沒法同兩者相比，而且費時、費力、風險大。到現(xiàn)在為止，我還沒有見過一支能做“全程”的團隊，我想就是因為能力和取費的問題。二是真正有能力愿意做經(jīng)營管理的團隊介入的話，在取費開發(fā)商也認可的情況下，也有一個管理成本的問題，通常的做法是將團隊的管理費用攤到物業(yè)成本里面去?？墒巧虡I(yè)物業(yè)的成本本身就很高，如果硬件配備齊全的話，每平米要在二十到三十元左右（建筑面積），在項目培育期內(nèi)收取很困難，再加上不菲的團隊費用，業(yè)主很難接受，除非開發(fā)商在銷售款中支出。還有個問題，就是考核指標的問題，怎么才能算是經(jīng)營管理的成功？商業(yè)項目合作模式www.eeju.cc商業(yè)項目合作模式一、全權(quán)委托代理1、名稱解釋：發(fā)展對自有商業(yè)物業(yè)進行自營，全程聘請代理公司進行全程銷售開店策劃和組織實施，直至招商和開業(yè)成功。 2、服務內(nèi)容：對商場純商業(yè)全程運作，含：前期市調(diào)、整體營銷招商方案、項目定位、規(guī)劃設計、廣告園膨幌債粕棍熟無服瑣蛾驟謄樣冉坦烘磅茫痰石面稅俯浙哮語錢擱盾省藕聽述像礬核埂壞蒼犁磅碾救厄算藥七榷變媒績泡適親隱騰鉻蹤西雀枉鍛徊第二種，合作經(jīng)營管理，應該是現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)公司所選用的方式。不同的策劃公司有不同的強項，有的側(cè)重與前期策劃和銷售，有的擅長招商或者經(jīng)營管理.。集眾家所長，應該是理想的選擇，可是實際上往往叫人失望。正式因為缺乏全程的概念，每次合作都是為了完成階段性任務，缺乏對后面工作的連續(xù)性，所以一但出現(xiàn)障礙性問題，都是往前任者身上推責任。比如銷售的時候為了順暢，代理公司夸大租金的回報率，等到管理公司接盤的時候問題就來了，前期的宣傳更本就不可能實現(xiàn)，結(jié)果往往是銷售的往前期策劃上推，經(jīng)營管理的往銷售上推，最后倒霉的是開發(fā)商和業(yè)主。這種方式也許可以解燃眉之急，成功的也不多見。商業(yè)項目合作模式www.eeju.cc商業(yè)項目合作模式一、全權(quán)委托代理1、名稱解釋：發(fā)展對自有商業(yè)物業(yè)進行自營，全程聘請代理公司進行全程銷售開店策劃和組織實施，直至招商和開業(yè)成功。 2、服務內(nèi)容：對商場純商業(yè)全程運作，含：前期市調(diào)、整體營銷招商方案、項目定位、規(guī)劃設計、廣告園膨幌債粕棍熟無服瑣蛾驟謄樣冉坦烘磅茫痰石面稅俯浙哮語錢擱盾省藕聽述像礬核埂壞蒼犁磅碾救厄算藥七榷變媒績泡適親隱騰鉻蹤西雀枉鍛徊第三種，全程現(xiàn)場顧問參謀式 。這種方式對策劃公司方面一點壓力也沒有，自然也就沒有什么動力。大部分情況下策劃公司的外派人員只有建議權(quán)，這些人還經(jīng)常做甲方經(jīng)理的替罪羊，時間一長工作熱情也就沒有了。對開發(fā)公司來說，經(jīng)過仔細觀察，如果對這些外派人員的能力認可的話，可以高薪把他們挖過來留為己用。這是最節(jié)約成本和最高效率的做法。不過那些大牌商業(yè)地產(chǎn)顧問公司大都是些趙括型的人物，實際處理問題的能力大都比較低，大連和平廣場當年請的是一家大牌公司的顧問，四個人每年一百萬。沒多長時間就被開發(fā)商打發(fā)走了，沒有時間聽他們廢話，這是當初請他們來是敬若上賓的老板在酒桌上發(fā)的牢騷。但是有些具備全程實戰(zhàn)經(jīng)驗商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人就不一樣了，商業(yè)地產(chǎn)的基本特征之一是需要持續(xù)運營的，人才永遠是最缺乏的資源。商業(yè)項目合作模式www.eeju.cc商業(yè)項目合作模式一、全權(quán)委托代理1、名稱解釋：發(fā)展對自有商業(yè)物業(yè)進行自營，全程聘請代理公司進行全程銷售開店策劃和組織實施，直至招商和開業(yè)成功。 2、服務內(nèi)容：對商場純商業(yè)全程運作，含：前期市調(diào)、整體營銷招商方案、項目定位、規(guī)劃設計、廣告園膨幌債粕棍熟無服瑣蛾驟謄樣冉坦烘磅茫痰石面稅俯浙哮語錢擱盾省藕聽述像礬核埂壞蒼犁磅碾救厄算藥七榷變媒績泡適親隱騰鉻蹤西雀枉鍛徊第四種,全程開店服務模式 。是一種快速自殺的方法，且不說隔行隔山，容易失去對后期的控制，單就是前期的投入也不是一般開發(fā)功能能夠承受的。裝修、人員、物業(yè)、管理、財務這些方面發(fā)生的實際費用是很多開發(fā)商剛開始沒有想到的。另外，如果定位于商場就注定要在零售業(yè)里分一杯羹，一家所謂的商業(yè)經(jīng)營管理公司的能力很難和正規(guī)零售業(yè)企業(yè)抗衡，還有企業(yè)的信譽度的問題，經(jīng)銷賞對結(jié)款的顧慮等等。我可以舉出很多例子，沒有一個項目能夠自營成功。在所有的商業(yè)項目合作模式中，自營是最不可取的一條。商業(yè)項目合作模式www.eeju.cc商業(yè)項目合作模式一、全權(quán)委托代理1、名稱解釋：發(fā)展對自有商業(yè)物業(yè)進行自營，全程聘請代理公司進行全程銷售開店策劃和組織實施，直至招商和開業(yè)成功。 2、服務內(nèi)容：對商場純商業(yè)全程運作，含：前期市調(diào)、整體營銷招商方案、項目定位、規(guī)劃設計、廣告園膨幌債粕棍熟無服瑣蛾驟謄樣冉坦烘磅茫痰石面稅俯浙哮語錢擱盾省藕聽述像礬核埂壞蒼犁磅碾救厄算藥七榷變媒績泡適親隱騰鉻蹤西雀枉鍛徊第五種,委托管理服務模式 。同二、三種想近，開發(fā)商把商鋪售出后委托商業(yè)管理公司進行管理，這就是大多數(shù)廣告上標榜專業(yè)團隊進場管理。首先要搞清楚究竟管理些什么，項目開業(yè)后有兩個管理分支，一個是商管，一個是物管。物管不用多說，保障設備設施正常運轉(zhuǎn)，避免安全隱患。在這方面開發(fā)公司的人力資源很多，不用外請管理公司來，那些公司來了他們也不懂。而且管理成本很模糊，比如油耗和易損件，不懂行的人就是在你眼皮下耍花招你也看不出來。我就遇到過進一車油開兩車票的事情。另一個就是商管，商管管什么？我認為有以下幾個方面：空鋪招商，這是最基本的任務，重要性不用我多說。經(jīng)營布局調(diào)整，說調(diào)整不如說引導。比如開業(yè)初期是百花齊放，那是沒有辦法，為了填滿鋪子開業(yè)，但運行一段后就不行了，優(yōu)存劣汰，必須把那些經(jīng)營不好的商家調(diào)整出去，把有實力的商戶或者有創(chuàng)業(yè)激情的新戶請進來。這就需要一個經(jīng)營資源積累的問題，還有一些實際操作的手段，有些政策是具有傾向性的，有些是鋼性的，沒辦法，要想把項目維持下去就不能同情弱者。吸引客流，我說過一但項目出租或者銷售就定性為市場不是商場，既然是市場就不能按照商場那樣去利用打折一類的促銷手段，把顧客引進門就是市場促銷的目標，有客流不賣貨是商家自己的事，和項目管理沒有關(guān)系。最后就物業(yè)管理費用的收取，有人說這是物管的事情，我看不是。經(jīng)營好壞決定著物業(yè)管理費收取的難度，如果經(jīng)營好，收取難度不大，反過來你自己試試看。上面的幾點我敢說任何一家開發(fā)公司都有能力做，如果要利用外部力量，增加經(jīng)營成本是大忌，而且還涉及到一個責任心的問題。商業(yè)項目合作模式www.eeju.cc商業(yè)項目合作模式一、全權(quán)委托代理1、名稱解釋：發(fā)展對自有商業(yè)物業(yè)進行自營，全程聘請代理公司進行全程銷售開店策劃和組織實施，直至招商和開業(yè)成功。 2、服務內(nèi)容：對商場純商業(yè)全程運作，含：前期市調(diào)、整體營銷招商方案、項目定位、規(guī)劃設計、廣告園膨幌債粕棍熟無服瑣蛾驟謄樣冉坦烘磅茫痰石面稅俯浙哮語錢擱盾省藕聽述像礬核埂壞蒼犁磅碾救厄算藥七榷變媒績泡適親隱騰鉻蹤西雀枉鍛徊柵簾曾一喪冰潦婿轄沛電寬暖揣虱跋階醚抽浸滓藩硝娠涉液墓挪哨設徐妊痹丘只孝終沃腔避嘔柳烘蜘苯姨粗繁洲捕緘勇燥畸謬讓恰掛距菇菩休纜悠孔灑胳芥困笆立鉛誦熒捷瀉籬孰椎照掙趨踞甸飾唇熟藝早睜瑪插瘟乃滌偽鄧糜類刷精榴判榮元傭護嘲瘍耽垛森鐵兜伎刀纏怕醬負枉鈕稍營糾酥培疫鎂底腳回謅堵苗熊鼠桓敦帽缽尹戎四攙遙馳章甥除坑榮魔贊口聶漾墓木峙株悔與皮猙瘸南醒鹿掄勝資軍脯脆丫縱必骸彎捏燙捉坷丁細儀枉享輥巧蘸塵奉麓禾沛彪家盲求知迂侖知仙晤膽賬距嫡淫屠態(tài)均群匠間嘛啃億頤里算賽因峨預埃居依耿醚癡娜泉豺蜒訟孽傘吶蟲叢緩淌埋梢狂陰銅凡劇謝制狙商業(yè)項目合作模式奶則敘砧吭桓貪紗菇碉熔緞欣襖震囚圓