合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)防范指引.doc

合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)防范指引一、項(xiàng)目合法性的法律風(fēng)險(xiǎn)1、項(xiàng)目公司開發(fā)資質(zhì)不相符的法律風(fēng)險(xiǎn)：導(dǎo)致項(xiàng)目的開發(fā)報(bào)建等手續(xù)不能通過行政審批，合作目的難以實(shí)現(xiàn)。防范措施：（1）向工商登記部門了解項(xiàng)目公司設(shè)立前是否需要辦理前置行政審批；（2）組建項(xiàng)目公司時，應(yīng)確保該公司具備與所開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。2、土地使用權(quán)存在瑕疵的法律風(fēng)險(xiǎn)：導(dǎo)致合同無效，房地產(chǎn)項(xiàng)目不能成立。防范措施：（1）審查土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)證書，以及通過向土地管理部門調(diào)查土地使用權(quán)的取得方式、取得時間、取得程序是否合法、有無設(shè)定抵押的情況、是否被司法查封、土地用途與出讓合同約定是否一致以及是否繳納了全部的土地出讓金；（2）應(yīng)將土地使用權(quán)過戶至項(xiàng)目公司名下；（3）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)作為投資的，應(yīng)得到有關(guān)政府部門批準(zhǔn)并補(bǔ)繳土地出讓金。3、項(xiàng)目未通過相關(guān)行政主管部門審批的法律風(fēng)險(xiǎn)：可能導(dǎo)致合同無效，以及項(xiàng)目將不能通過驗(yàn)收。防范措施：簽訂合作開發(fā)合同時，必須明確約定辦理建設(shè)工程相關(guān)審批手續(xù)的責(zé)任主體和辦理期限，并約定未能如期辦理的違約責(zé)任，以及在不能辦理時責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部法律后果，賠償合作方因此所承受的損失。二、合作模式選擇不當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn):可能導(dǎo)致我方須承擔(dān)與項(xiàng)目無關(guān)的債務(wù)。防范措施：（1）房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，主要有合伙型聯(lián)營模式（即不組建項(xiàng)目公司，直接以一方或多方名義進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)）和法人型合作模式（即由合作各方共同出資設(shè)立具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)）這兩種合作方式，簽訂合同之前應(yīng)認(rèn)真調(diào)查項(xiàng)目的實(shí)際情況，選擇最有利于我方的合作方式；（2）建議優(yōu)先選擇法人型合作模式，由合作各方共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司，將合作各方的權(quán)利義務(wù)限制在項(xiàng)目公司范圍內(nèi)，采取該模式有利于加強(qiáng)管理，減少糾紛，降低風(fēng)險(xiǎn)。三、合作方資信不真實(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)1、合作方履約能力不足的法律風(fēng)險(xiǎn)：導(dǎo)致合同不能順利履行，產(chǎn)生糾紛，不能實(shí)現(xiàn)合同目的。防范措施：（1）慎重選擇合作伙伴，建議選擇資金實(shí)力雄厚、運(yùn)作規(guī)范的合作方；（2）簽訂合同時應(yīng)將與原件核對無誤的有效營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證、資質(zhì)證書、資信證明、批準(zhǔn)文件證書、以及圖紙作為合同的附件；（3）收集合作方債權(quán)債務(wù)情況、實(shí)際辦公地址、銀行賬號、資產(chǎn)等信息；（4）考察合作方的誠信狀況和最近一些成功項(xiàng)目的履行情況；（5）我司若作為出資方，應(yīng)當(dāng)審查合作對方與該項(xiàng)目建筑公司、監(jiān)理單位是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系；（6）審查合作方對外往來函件，盡量排除存在潛在債務(wù)的可能性。2、投資項(xiàng)目與實(shí)際建造項(xiàng)目不一致的法律風(fēng)險(xiǎn)：合作方以優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目做幌子，騙取我司財(cái)產(chǎn)。防范措施：審查投資項(xiàng)目開發(fā)的法人主體與審批文件中的法人主體是否吻合，認(rèn)真核實(shí)合同約定項(xiàng)目與實(shí)際建造項(xiàng)目是否完全一致，在合同中詳細(xì)準(zhǔn)確地記載項(xiàng)目的名稱、地址等信息。四、合同簽訂環(huán)節(jié)應(yīng)注意的法律風(fēng)險(xiǎn)1、股權(quán)占有比例不足的法律風(fēng)險(xiǎn)：失去對項(xiàng)目公司的控制權(quán)。防范措施：（1）建議我方在合作設(shè)立的項(xiàng)目公司中應(yīng)占70%以上的股權(quán)，至少不得低于51%，確保我方對項(xiàng)目公司管理運(yùn)營的控制權(quán)。（2）項(xiàng)目公司董事會我司應(yīng)占多數(shù)，由我司委派的董事任董事長，且公司總經(jīng)理和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)由我司委派。2、約定保底條款的法律風(fēng)險(xiǎn)：該約定可能被認(rèn)定為無效，或合作各方之間的法律關(guān)系被認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系、借款關(guān)系或房屋買賣合同，也可能因涉及違規(guī)操作而受到行政處罰。防范措施：（1）合作合同中必須有關(guān)于“共同出資”、“共享利潤”、“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”此三項(xiàng)內(nèi)容的條款。（2）合同中不能存在以下的條款：“無論是否盈利，一方均要收回投資或收取固定利潤”，或“一方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋”，或“提供資金方不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋”。3、資金投入的法律風(fēng)險(xiǎn)：出資方支付資金不到位導(dǎo)致緩建、停建，或者出地方挪用資金致使出資方受損。防范措施：（1）我方作為出資方時應(yīng)要求設(shè)立共管賬戶，預(yù)留印鑒中的財(cái)務(wù)章和人名章應(yīng)盡量由我方管理；（2）我方若作為出地方則應(yīng)審慎考察出資方的融資能力，在合同中約定出資方支付資金不到位的違約責(zé)任。4、分配方式約定不明的法律風(fēng)險(xiǎn)：在決算和分配利潤時容易產(chǎn)生糾紛。防范措施：應(yīng)在合同中對利潤分配時間、分配方式、分配比例等作出明確約定。如系分配房屋，則應(yīng)明確房屋性質(zhì)、具體位置、棟號、樓層、朝向、建筑面積或套內(nèi)面積等事項(xiàng)；如系利潤分配，則應(yīng)對利潤的計(jì)算方式作出明確約定。5、違約責(zé)任不明的法律風(fēng)險(xiǎn)：導(dǎo)致合同條款缺乏約束力，不利于追索因合作方過錯造成的損失。防范措施：（1）應(yīng)在合同中對合作各方主要的義務(wù)，如投入