四川省2016年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：不相一致假說模擬試題.doc

四川省2016年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：不相一致假說模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、下列關(guān)于容積率的計(jì)算式，正確的是_。 A容積率=建筑基底占地面積地塊面積 B容積率=地塊面積建筑基底占地面積 C容積率=土地面積總建筑面積 D容積率=總建筑面積土地面積 2、下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度的系數(shù)的表述中，不正確的是_。 A企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越高 B貸款期限越長(zhǎng)，期限系數(shù)值越大 C項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大 D用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低3、無差異曲線是一條從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為。 A：正值 B：負(fù)值 C：零 D：正負(fù)值 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、確定估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容時(shí)，應(yīng)根據(jù)_，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。 A估價(jià)原則 B估價(jià)目的 C估價(jià)方法 D估價(jià)程序5、房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在_的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都公平合理的價(jià)值。 A委托人 B估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者 C管理部門 D中立 6、某房地產(chǎn)未來年凈收益為30萬元，又知10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格為150萬元，若報(bào)酬率為8，利息率為7，則該房地產(chǎn)現(xiàn)值為萬元。 A：35130 B：28019 C：27078 D：27755 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 7、在經(jīng)濟(jì)壽命期限內(nèi)，企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計(jì)提折舊所依據(jù)的會(huì)計(jì)假設(shè)是_。 A會(huì)計(jì)主體 B持續(xù)經(jīng)營(yíng) C會(huì)計(jì)分期 D貨幣計(jì)量 8、下列市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是_。 A消費(fèi)者行為調(diào)查 B市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查 C競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查 D市場(chǎng)需求容量調(diào)查 9、下列表述中不正確的是【2004年考題】 A：在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果 B：在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果 C：在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果 D：在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10、銀行向居民購(gòu)買住宅提供抵押貸款的方式屬于_。 A商業(yè)信用 B國(guó)家信用 C消費(fèi)信用 DA和C11、下列與城市規(guī)劃管理有關(guān)的工作中，屬于城市規(guī)劃保障系統(tǒng)主要內(nèi)容的是_。 A城市規(guī)劃的制定 B城市規(guī)劃的實(shí)施和管理 C城市規(guī)劃的監(jiān)督檢查 D城市規(guī)劃法律法規(guī)的制定 12、下列屬于城市發(fā)展戰(zhàn)略中建設(shè)水平目標(biāo)的是。 A：人際環(huán)境質(zhì)量 B：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)等經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo) C：人均國(guó)民收入等經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) D：第一、二、三產(chǎn)業(yè)之間的比例等經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)指標(biāo) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、某大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)該區(qū)域的商業(yè)、教育、金融等配套帶來較大改善，也提升了周邊房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，這說明該項(xiàng)目具有。 A：壟斷性 B：外部性 C：復(fù)雜性 D：信息不對(duì)稱性 E：借款合同14、某宗房地產(chǎn)2008年6月1日的價(jià)格為1800元，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2008年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2008年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為796，747，767，850，892，92.5，981(以2006年1月1日為100)。該宗房地產(chǎn)2008年10月1日的價(jià)格為元。 A：2 40222 B：2 30222 C：2 20222 D：2 10222 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 15、下列關(guān)于城市房屋權(quán)屬登記管理辦法的法律責(zé)任的表述中，正確的是_。 A以虛報(bào)、瞞報(bào)房屋權(quán)屬情況等非法手段獲得房屋權(quán)屬證書的，由登記機(jī)關(guān)收回其房屋權(quán)屬證書或者公告其房屋權(quán)屬證書作廢，并可對(duì)當(dāng)事人處以2000元以下罰款 B涂改、仿造房屋權(quán)屬證書的，其證書無效，由登記機(jī)關(guān)收回權(quán)屬證書，并可對(duì)當(dāng)事人處以2000元以下罰款 C非法印刷房屋權(quán)屬證書的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)沒收其非法印刷的房屋權(quán)屬證書并可對(duì)當(dāng)事人處以2萬元以上3萬元以下的罰款 D因登記機(jī)關(guān)工作人員過失導(dǎo)致登記不當(dāng)，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟(jì)損失的，登記機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人的直接經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)賠償責(zé)任 16、市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的時(shí)間序列分析法不包括（）。 A移動(dòng)平均法 B指數(shù)平滑法 C市場(chǎng)因子推演法 D簡(jiǎn)單平均法 17、用直線趨勢(shì)法預(yù)測(cè)甲類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)為V甲=1480+80i，乙類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)為V乙=1500+60i，則該兩類房地產(chǎn)的價(jià)格增長(zhǎng)潛力相比_。 A甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強(qiáng) B乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強(qiáng) C該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同 D該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比 18、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資是指_。 A經(jīng)營(yíng)成本 B開發(fā)產(chǎn)品成本 C期間費(fèi)用 D開發(fā)項(xiàng)目總投資 19、某國(guó)庫(kù)券面值為10元，售價(jià)為8元，該國(guó)庫(kù)券距到期日數(shù)為36天，其收益率為元。 A：50 B：100 C：150 D：200 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是_。 A房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積 B房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積 C房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積 D房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積 21、依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，。(2008年試題) A：由國(guó)家無償收回 B：自動(dòng)續(xù)期 C：應(yīng)于屆滿前6個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期 D：應(yīng)于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 22、王某打算承租某寫字樓的一個(gè)單元，在可出租面積波及系數(shù)計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測(cè)量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m2，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2。那么，可出租面積應(yīng)為_。 A33m2 B40m2 C43m2 D47m223、房地產(chǎn)投資者通常只需投入占項(xiàng)目總投資（）左右的自有資金，而項(xiàng)目所需的其他投資則多來自金融機(jī)構(gòu)的貸款。 A20% B25% C30% D35% 24、下列對(duì)要約的理解有誤的是_。 A要約是指希望與他人訂立合同的意思表示 B要約內(nèi)容應(yīng)具體明確，即表達(dá)出訂立合同的意思 C要約是當(dāng)事人訂立合同的預(yù)備行為，當(dāng)事人仍處于訂約的準(zhǔn)備階段 D要約應(yīng)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束25、政府部門審查房地產(chǎn)項(xiàng)目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)是_。 A轉(zhuǎn)讓利潤(rùn) B市場(chǎng)影響 C產(chǎn)權(quán)是否清晰 D被拆遷人的利益二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、在一般情況下，_適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件建筑和設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使用建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。 A重建價(jià)格 B重置價(jià)格 C重新購(gòu)建價(jià)格 D積算價(jià)格 2、下列有關(guān)存款業(yè)務(wù)的說法正確的一項(xiàng)是_。 A活期儲(chǔ)蓄存款以每年的12月31日為結(jié)息日 B定期儲(chǔ)蓄存款分為整存整取、零存整取、整存零取三種 C單位活期存款以每月月末的30日為結(jié)息日 D單位協(xié)定存款中超過協(xié)定額度的結(jié)算存款按人民銀行公告的單位協(xié)定存款利率計(jì)息3、某商鋪的購(gòu)買價(jià)格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計(jì)該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報(bào)率為。(2009年試題) A：5.00% B：7.50% C：18.36% D：28.85% E：借款合同 4、三級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，其專職房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員占職工總數(shù)的_以上。 A40% B50% C60% D70%5、勘察設(shè)計(jì)的委托應(yīng)遵守如下規(guī)定。 A：委托方應(yīng)當(dāng)將工程勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)工程勘察設(shè)計(jì)資質(zhì)證書且與其證書規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍相符的承接方 B：工程勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的委托可以通過競(jìng)選委托方式進(jìn)行，但不可通過直接委托的方式進(jìn)行 C：工程勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的競(jìng)選委托可以采取公開競(jìng)選或邀請(qǐng)競(jìng)選的形式進(jìn)行 D：委托方原則上應(yīng)將整個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)委托給一個(gè)承接方 E：委托方將整個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)分別委托給幾個(gè)承接方時(shí)，必須選定其中一個(gè)承接方作為主體承接方 6、長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是_和回歸分析，對(duì)房的未來價(jià)格作出推測(cè)、判斷的方法。 A指數(shù)平滑分析 B趨勢(shì)擬合分析 C時(shí)間序列分析 D相關(guān)分析 7、契據(jù)登記制又稱_。 A德國(guó)登記制 B法國(guó)登記制 C美國(guó)登記制 D意大利登記制 8、下列有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中，正確的有_。 A房屋所有權(quán)人與該房屋占用范圍內(nèi)土地的使用權(quán)人，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，必須同屬一個(gè)法人或自然人 B房屋權(quán)屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計(jì)、利用，通常稱為房屋權(quán)屬檔案工作的六個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié) C房地產(chǎn)面積測(cè)算為提高精度，邊長(zhǎng)取至0.001，但面積確定最后取至小數(shù)點(diǎn)后兩位，即Olm2 D臨街底層經(jīng)營(yíng)性房屋的土地使用權(quán)，包括門前人行道的部分分?jǐn)偯娣e的土地權(quán) E房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記 9、當(dāng)建筑場(chǎng)地的上部土層較弱，承載力較低，不適宜采用在天然地基上做淺基礎(chǔ)時(shí)宜采用_。 A條形基礎(chǔ) B獨(dú)立基礎(chǔ) C箱形基礎(chǔ) D樁基礎(chǔ) 10、假設(shè)開發(fā)法是以（）原理為理論依據(jù)的。 A收益遞增原理 B均衡原理 C預(yù)期原理 D未來趨勢(shì)原理11、需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān)的關(guān)系稱為需求規(guī)律。下列選項(xiàng)中，此規(guī)律的例外有。 A：炫耀性物品 B：“吉芬”物品 C：低檔商品 D：高檔商品 E：急需商品 12、房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向_發(fā)出保修通知。 A建設(shè)單位 B施工單位 C總承包單位 D監(jiān)理單位 13、長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要有_等方法。 A數(shù)學(xué)曲線擬合法 B衰減曲線法 C平均增減量法 D平均發(fā)展速度法 E指數(shù)修勻法14、下列關(guān)于我國(guó)目前住房公積金利率政策的表述中，正確的是。 A：我國(guó)的住房公積金制度實(shí)行高存低貸的利率政策 B：職工當(dāng)年繳存的住房公積金按3個(gè)月整存整取存款利率計(jì)息 C：個(gè)人住房公積金貸款利率實(shí)行一年一定，于每年1月1日，按相應(yīng)檔次利率確定下一年度利率水平 D：遇法定利率調(diào)整，貸款期限在1年以內(nèi)的，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、甲公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為210億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本為18250億元，年初存貨為60億元，年未存貨為10億元，其存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是天。 A：61 B：70 C：120 D：140 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、房地產(chǎn)的部門規(guī)章包括。 A：城市房屋租賃管理辦法 B：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法 C：城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 D：城市房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估管理暫行辦法 E：土地管理法實(shí)施條例 17、下列不可以拍賣。 A：國(guó)家機(jī)關(guān)用地 B：軍事用地 C：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 D：公益事業(yè)用地 E：一般企業(yè)劃撥用地 18、對(duì)違法預(yù)售商品房規(guī)定了具體處罰條款的法規(guī)有_。 A城市房地產(chǎn)管理法 B土地管理法 C城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 D城市商品房預(yù)售管理辦法 E城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 19、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括_。 A確立管理目標(biāo) B制定維修養(yǎng)護(hù)方案 C制定安全保衛(wèi)方案 D提出預(yù)算 E確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 20、宏觀經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)包括。 A：充分就業(yè) B：價(jià)格穩(wěn)定 C：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) D：國(guó)內(nèi)收支平衡 E：國(guó)內(nèi)收支不平衡 21、對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，下列有關(guān)公式正確的有。 A：正常成交價(jià)格-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價(jià)格 B：正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格 C：應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率 D：正常成交價(jià)格 E：正常成交價(jià)格 22、計(jì)算速動(dòng)比率時(shí)，扣除存貨的主要原因不包括。 A：在流動(dòng)資產(chǎn)中，存貨的變現(xiàn)能力最強(qiáng) B：由于某種原因，部分存貨可能已經(jīng)損失報(bào)廢還沒處理 C：部分存貨可能已經(jīng)抵押給債權(quán)人 D：存貨